物业作业管理制度

物业作业管理制度

物业作业管理制度1

1.0目的

保证保安器械功能完好，使用正常。

2.0适用范围

适用于物业管理处保安队所有保安器械的管理。

3.0职责

3.1保安队主管负责保安器械的.申购、发放、送检、保养。

3.2保安队领班负责备用保安器械的保管、发放并予以记录。

3.3当班保安员负责正确使用、妥善保管器械。

4.0程序要点

4.1对讲机维护与管理

4.1.1保安队领班负责建立对讲机通讯器材台账。

4.1.2对讲机只供当值的保安员和干部使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由保安队主管同意方可。

4.1.3对讲机严格按规定频率使用，严禁保安员，干部私自乱拆，乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理。

4.1.4对讲机电池要充电6小时以上再使用，但充电的时间不能超过12小时，交班时要用干布擦拭机身，并将音量调到适当（清晰听到）位置。

4.1.5干部或保安员在交接班时应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录并及时上报主管领导。

4.2警棍的使用

4.2.1保安员要爱护使用警棍，严禁用警棍嬉戏打闹或交给他人玩耍。

4.2.2所配警棍只供保安员在紧急下防卫使用，非值班，执勤人员严禁佩带和使用。

4.2.3严禁将警棍提供他人使用，无特殊情况或未经保安队主管批准，严禁携带警棍外出。

4.2.4交接班时，对警棍进行检查并记录于《交接班记录本》上。

4.3手电、雨衣的使用

4.3.1保安员要爱护使用手电、雨衣，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣、手电筒、电池占为己用。

4.3.2对雨天用过的雨衣要及时用干布擦拭干净并折叠整齐后交领班保管。对使用完毕的手电要用干布擦试干净并将电池卸出。

4.3.3交接班时，对雨衣、手电进行检查是否完好或正常，并记录于《交接班记录本》上，发现问题及时报告部门主管。

5.0相关支持性文件

《保安巡逻标准作业程序》

物业作业管理制度2

1.0目的

确保停车场内的车辆及设施、人员安全，保证车场车辆停放整齐有序。

2.0适用范围

适用于物业管理处辖区内停车场的车辆停放管理。

3.0职责

3.1保安部主管负责监督、检查车辆停放管理工作。

3.2保安部当值班组长负责车辆停放管理的指导、检查及车位使用非收缴工作。

3.3当值保安员负责停车场的管理工作。

4.0程序要点

4.1车辆进场停放

4.1.1停车场只对辖区内的住户、本公司职员及前来辖区内消费的客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放。

4.1.2当有车辆进场时，当值保安员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的.贵重物品。

4.1.3检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详尽记录。

4.1.4收取车位使用费：

a）属长期停放并已交纳车位使用费的车辆，保安员应要求车主出示交费收据，并翻查《车辆车位使用费交付登记表》核实后允许停放；

b）其他车辆依照《车位使用收费标准》收取车位使用费。

4.1.5填写收费收据交车主，并在《车辆车位使用费交付登记表》上准确登记。

4.1.6填写《小区车位使用牌》并贴于车辆明显处。

4.2车辆离场

4.2.1当有车辆离场时，当值保安员应及时检查车主证及相关资料：

a）检查车主证件与车辆是否相符；

b）检查车位使用费是否已交足，没有交足车位使用费，应要求车主补交车位使用费后再离场；

c）检查业主证/租户证或员工证。

4.2.2若检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知班长或主管前来协助处理。

4.2.3车辆离场后，及时在《车辆停放登记表》上登记。

4.3巡视

4.3.1车场当值保安员每小时至少详细检查车辆的车况一次，发现漏油、未上锁等现象及时通史车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。

4.3.2发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按《突发事件处理标准作业规程》处理。

4.3.3协助清洁工维护好车场卫生。

5.0记录

5.1 《车辆停放登记表》

5.2 《小区车位使用牌》

5.3 《车辆车位使用费交付登记表》

6.0相关文件

6.1 《突发事件处理标准作业规程》

6.2 《保安部交接班管理标准作业规程》

7.0附录

《车位使用费收费标准》

物业作业管理制度3

1.0目的

规范消防器材管理工作，确保消防器材性能完好，齐全好用。

2.0适用范围

适用于物业辖区内各类消防器材的管理。

3.0职责

3.1消防管理中心负责消防器材管理的监督、检查工作。

3.2消防管理中心具体负责消防器材的管理。

4.0程序要点

4.1登记入库

4.1.1从采购领回的消防器材应先进行检验。检验器材的性能、规格、数量、使用日期、使用范围等是否符合公安消防局的有关标准，验证数量和用途是否和申购单上的数据相吻合，凡不符合标准的一了；律退回采购。

4.1.2对符合标准的消防器材进行入库登记。

4.2领用与归还

4.2.1临时领用的消防器材须经消防管理中心班组长登记确认后，方可领出，用完后及时归还。

4.2.2平时用的训练器材由消防管理中心班组长领出。训练完后统一送还仓库保管。

4.2.3配置在每个消防控制中心的消防器材必须经当值消防员签字确认，并进行班次登记移交。

4.2.4配置在各部门、公共娱乐场所、电房、小区楼宇、小区安全员亭的消防器材，由消防管理中心主观和配置场所的负责人双方签字确认，并由配置场所的`负责人监督其部门员工保管，消防管理中心定时检查。

4.2.5机电维修部、园林绿化部或其他部门须借用消防器材时，须经主观经理同意，将破旧修复的器材借给对方使用，归还时应将器材洗净凉干，由消防管理中心班长签收后入库保管，班长填写《消防器材借用登记表》。

4.3使用与维护

4.3.1战斗服、头盔、战斗靴：

a）战斗服、战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救；

b）战斗服应洗刷干净，凉干后折叠放置于货架上；

c）不能将头盔拽动或垫坐，帽壳损坏时应申购调换

d）战斗靴不能用作便靴；

e）应将战斗服、战斗靴、头盔、安全带按照着装训练时准备器材的要领统一放置，便于快速接警出动时使用。

4.3.2水带、水枪：

a）水带（含接口）和水枪应合理配置于小区楼宇楼层的消防栓（箱）内、小区各安全员亭里；

b）水带、水枪只用于火场供水和平时训练；

c）水带用后应保持清洁、整齐、清洗凉干后卷放在货架上（岗亭或消防箱内）；

d）水带接口相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密封性，并连接可靠，加压时不能自行脱开；

e）平时训练用水带（水枪）时，收卷水带应小心轻放，防止水带接口、水枪震动甩打破损；

f）注意防潮、防震、反腐蚀、防霉和腐烂、破损、生锈，水带、水枪应置于通风干燥的地方。

4.3.3安全绳、安全带、安全钩、高空缓将器：

a）使用时应先测试安全绳的静电负荷，检查其牢固性，确认无任何断裂现象，方可使用；

b）使用安全钩时应先检查各部件的动作是否灵活，定期用4500牛顿的工作拉力作负重测试，发现问题停止使用；

c）安全带要端正清洁，半圆环、大方扣等活动部件要转动灵活。当出现破损、灼伤、恶化、磨损及变形时，不能用于高空作业；

d）高空缓降器应定期作拉力测试。保持绳索光洁，无腐蚀及磨损；

e）平时应刷洗干净、凉干后统一放置在货架上。

4.3.4消防斧及消防腰斧：

a）消防斧和消防腰斧用于火场破折；

b）消防斧应注意保养，防止生锈、潮湿，存放于货架上；

c）消防腰斧有变形、裂缝或橡胶柄套损坏时，应停止使用。

4.3.5消防电话、对讲机、巡逻单车：

a）消防电话只能用作火警报警，不能用于私人用途。电话应经常擦拭，防积尘、防污垢、防线路破损。办公室电话一般应控制说话时间不超过5分钟；

b）对讲机按《安全员警用器械管理标准作业规程》相关要点执行；

c）工衣由消防管理中心班长统一保管和发放；

d）巡逻单车应防雨淋和日晒，经常擦拭，保持干净光亮。单车只能在防火检查时专用，不能驶出小区和借给他人使用。

4.3.6登高二节拉梯（6米拉梯）：

a）二节拉梯用于楼层登高、救援、铺设水带；

b）二节拉梯在使用时应检查：

--梯子的螺栓、滑轮、挂钩及各部位连接处是否松动；

--梯登、侧板等竹木部位是否折断或损坏；

--拉绳是否断裂、破损，发现问题及时更换零部件或修理。

c）二节拉梯应置于干燥、通风的地方，防梯身变形、弯曲。

4.3.7室外消防栓：

a）室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个出水实验；

b）消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套于杆头，检查是否合适，转动启闭杆，加注润滑油；

c）用油沙头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶垫圈是否完好；

d）打开消防栓，检查供水情况，再放净锈水后关闭，并观察有无漏水现象；

e）外表油漆剥落及时修补；

f）消除消防栓附近的障碍物，3米内不准堆放任何物品。

4.3.8灭火器（'1211'灭火器）：

a）灭火器配置在小区安全员岗亭和楼层三、五、七的消防箱内，高层和超高层楼均配置有手提'1211'灭火器，电房、机房内均配备有推车式'1211'灭火器；

b）灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的暴晒，不接触热源或剧烈震动。悬挂地点环境适宜温度为10c--55c；

c）压力表指针是否早绿色区域（如在红色区要检查原因，发现重量减轻10%，检查后要及时灌装）；

d）铅封是否完好（一经开放，须按规定再充装，并作密封试验，重新铅封）；

e）喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转，并可任意停留，推车式灭火器的行车结构是否灵活，有无检验标志；

f）喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）。

4.4器材保管

4.4.1消防管理中心班长应做好消防器材的统一保管，在其主管的领导下建立消防器材台账。

4.4.2保管要求：

a）消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清楚；

b）必须保持干净、整洁、无积尘；

c）存放的器材必须在接警时能及时取用；

d）所有器材一律不准挪作他用和外借，特殊情况需外借时，须经主管经理同意；

e）各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书的内容放置；

f）存放的环境温度适宜；

g）配置在小区安全员亭的消防器材由当值安全员员保管，并进行登记移交，消防管理中心进行监督检查。

4.5维修保养

4.5.1消防管理中心班组长和机动消防员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、腐蚀的消防器材应立即送到消防管理中心进行登记、维修和日常保养。

4.5.2消防管理中心主管根据每月消防器材检查保养情况，对消防器材进行报废、充气和更换。

4.5.3一般维修由消防管理中心主管负责指导维修。

4.5.4需外委维修（或公安消防部门有特殊规定）的送公安消防局或安装厂家进行维修。

4.6消防管理中心主管监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维修、保养均应有完整的记录，消防管理中心班长认真填写《消防器材保管记录表》和《消防器材配置统计表》，并将各类表格归档保管，保存期3年。

5.0记录

5.1《消防应急器材检查登记表》

5.2《消防器材配置统计表》

5.3《消防器材保管记录表》

5.4《消防器材借用登记表》

6.0相关支持文件

6.1《消防系统操作标准作业规程》

6.2《消防系统运行管理标准作业规程》

物业作业管理制度4

物业保安队交接班管理标准作业程序

1.0目的

规范保安队各岗位交接班工作,确保工作交接清楚,责任明确.

2.0适用范围

适用于e广场内保安队员各岗位每天、每班次的交接工作.

3.0职责

3.1保安队主管负责交接班工作.

3.2保安队领班负责所辖班组的交接班工作.

3.3当值保安员负责具体的工作交接.

4.0程序要点

4.1保安队主管每周星期四前编制完成下周<<保安队岗位安排表>>,报部门经理审批全体保安队员依据<<保安队岗位安排表>>进行当值.

4.2接班前集合

4.2.1严格执行<<管理处员工服务管理标准作业规程>>的有关规定,不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗.

4.2.2所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合:

a)注意自身形象,不得相互追逐/打闹.

b)保持站立姿式,不得蹲坐.

4.2.3整理着装,保安队领班按<<管理处员工服务管理标准作业规程>>的有关规定检查员工着装.

4.2.4保安队领班集合队伍,点名并统计/作好记录.

4.2.5保安队主管下达工作指令,交待有关工作注意事项.

4.2.6集合过程应在10分钟内完成.

4.3接班

4.3.1所有当值人员提前5分钟赶到各自的岗位进行岗位交接工作.

4.3.2交接班人员相互敬礼并问好.

4.3.3接班人员清点岗位上所有公物,如:对讲机/灭火器等.如发现损坏/缺遗应立即领班提出,并要求上一班当值人员说明物品去向及作好记录.

4.3.4认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况,如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进.

4.3.5检查区域内有无异常情况,在上一班当值保安队员的`带领下,系统的检查责任区域内的工作情况,如发现有异常则要求上一班当值保安队员做出解释,并通知领班前来处理及做好记录.

4.3.6交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名,并开始接岗值勤.

4.4交班

4.4.1各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作:

a)保持地面无明显积尘,无烟头/纸屑/果皮等杂物,无痰迹.

b)灭火器摆放整齐表面无积尘,空调表面无污垢/整洁光亮,挂钟镜面干净无积尘,门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网;

c)公物摆放整齐有序桌面/桌椅干净,无灰尘/无杂物.

4.4.2认真做好值班记录,收集整理好相关的工作证据.

4.4.3在接班人员达到岗位时,主动向对方敬礼并问好.

4.4.4将未完成的工作如实向接班人员交待清楚.

4.4.5带领接班人员系统的检查责任区域的工作情况.

4.4.6互相签名后,方可离岗,并及时赶往集合地点.

4.5交班后集合

4.5.1保安队领班在全部岗位交接清楚后集合队伍/清点人数.

4.5.2保安队主管对区域值班情况进行讲评工作.

4.5.3保安队领班讲评本班次的整体工作表现,批评或指出不足,提出改正措施或意见.

4.5.4解散队伍

4.6替换吃饭时的岗位交接

4.6.1中班当值人员在11:30--12:30内及时到达各自岗位接岗,替换早班当值人员吃饭,早班当值人员在下午17:30--18:30内及时到达各自岗位接岗,替换中班当值人员吃饭.

4.6.2当值人员用膳时间为60分钟以内,用膳后及时返回岗位继续值勤.

4.6.3具体的交接按本规程4.2款执行.

4.7值班记录本不得撕页,记录不得涂改,记录本用完后即收回保安队统一保管,保存期一年以上.

4.8保安队领班在上岗后一小时内,巡视所辖区域所有岗位情况,并在值班记录本上签名.

4.9每天早上8:00--9:00由保安队领班填写<<保安队各区域安全情况(日)汇总表>>交主管汇总后于当日9:00前交主管经理审阅.

5.0记录

5.1<<保安队一日情况汇总表>>

5.2<<保安队交接班登记表>>

5.3<<保安队岗位检查表>>

6.0相关支持文件

6.1<<管理处员工服务管理标准作业规程>>

6.2<<保安队员工绩效考评实施标准作业规程>>

物业作业管理制度5

1.目的

为更好的做好培训管理，有序的统筹安排培训课程，建立培训档案，促进培训工作的开展，特制定《培训积分管理办法》。

2.范围

适用于公司全体职员

3.定义

无

4.职责

办公室培训专员负责培训积分的管理工作

5.方法及过程控制

5.1培训积分的计算方法

5.1.1职员需参加经公司人事部认可的培训课程，出勤时间超过课程总时数80%以上方可得到该培训课程的'培训积分。

5.1.2结业证书的获得

公司组织的在职培训，部分重要课程将对参加者颁发结业证书，职员参加培训获得结业证书的条件是：出勤率至少达到各项培训净课程时数的80%；并考试成绩合格。

5.2培训积分系数确定原则

由于培训课程内容和要求程度不一，所以根据授课时间及举办规格层次，用一定系数进行积分调整。课程积分系数分为三个档次，分别是1.0、2.0、0.5。积分系数及档次列表如下：

5.2.1培训时间小于4小时的，培训积分为1.0 。

5.2.2培训时间大于等于4小时的，培训积分为2.0。

5.2.3培训时间大于等于10天的，培训积分为0.5。

5.2.4双向交流和出国考察类：其积分也列入培训积分管理办法。职员返回原岗位或回国后提交双向交流报告或出国考察报告，系数的确定参照以上规定执行。

5.2.5自修、业余攻读学位与参加外部培训：可根据员工自愿提供之证明材料列入积分，系数的确定参照以上规定执行。

5.3培训积分的基本要求

5.3.1培训积分的多少是衡量职员个人学习进步的标尺之一，将作为职员晋升和获奖的参考条件。

5.3.2职务晋升积分

职员职务每晋升一个职级，原则上需获得一定的上年度培训积分。

职员升主管：36分以上

主管升经理助理：24分以上

经理助理升副经理：24分以上

5.3.3积分基本要求的调整

由于培训将不断发展，培训课程和内容会继续丰富，因此关于职员培训积分的基本要求将不定期进行调整和公布。

5.4培训积分的填报、核定、公布和存档

5.4.1所有人事关系隶属天津万科物业管理有限公司的职员，由办公室统一为其建立培训积分档案。

5.4.2各部门及管理处负责填报、核定，办公室对全体职员的培训积分进行定期（年度）公布和存档管理。

6.支持性文件

无

7.质量记录表格

tjzzwy6.2-z01-02-f1《职员考核积分汇总表》

tjzzwy6.2-z01-02-f2 《职员月度积分通知单》

客服主管岗位职责

一、合理安排本部门职责范围内的工作，并对工作计划实施过程进行指导和监督。

二、每周上报本周工作及下周工作计划，每月上报本部门工作计划及工作总结。

三、负责接待客户和处理业主投诉，针对不同程度的业主投诉及时联系各部门采取必要的处理措施，并及时向业主反馈处理结果。

四、组织安排本部门员工做好业主入住手续的办理、业主装修申请的审批、施工管理、工程竣工验收等各项工作。

五、组织小区社区文化活动，组织开展各类讲座和培训班等。

六、建立建全业主的各项档案，部门规章、制度，负责公开文件的控制和管理。

七、检查、督促、协调部门的相关工作，并积极的听取员工的意见和建议，进行工作总结及专业培训。

八、组织、安排和协调其它部门员工参加突发事件的处理，事后做好记录，并及时上报公司。

九、完成上级领导安排的其它工作。门岗(形象岗)岗位职责

一、值岗期间站姿、走姿按公司规定标准化操作,保持良好的仪容仪表和精神风貌，按公司规定的时间要求做到立岗值勤。

二、负责维护大门岗的正常秩序，防止无关人员入内。在岗位期间注意对陌生人和可疑人的盘查，做好临时出入人员登记。对身份不明、形迹可疑、衣冠不整者，不准其进入物业管理区域。

三、负责进出小区物品的登记核实及出门凭证的收取归档。

四、严防易燃、易爆、剧毒物品进入物业管理区域内，特殊情况报告

公司处理。

五、值岗期间要使用文明用语，注意礼节礼貌的运用，热情、耐心、周到的解答访客的询问，严禁和业主或来访的客人发生争执；处理不了的问题马上向上级领导汇报。

六、服从上级的指令和工作安排，熟悉本岗位的任务要求和操作规程，认真填写值班记录，执行岗位安全职责。

七、认真执行公司交接班制度，交接班要准时，不准迟到、早退。

八、业主携带重物进入物业管理区域，要主动上前帮助，不得不理不

睬。

九、做好园区车辆进出登记工作，加强对访客车辆和搬家车辆的询问

和检查。

十、熟悉物业区域的地形、地物及设施的分布，掌握各种安全器材的使用，遇到突发事件能正确处理。

巡逻岗岗位职责

一、熟悉辖区建筑布局、设施、环境、客户等情况，熟练掌握巡视路线和各种可疑、危险情况的处置方法。

二、按照巡视路线对辖区进行巡视、签到或巡更对点，发现违规、违章、可疑情况及时进行劝阻、制止、密切监视，并逐级报告。

三、清理乱摆卖、发广告等闲杂人员，对无证装修人员进行清查。

四、发现打架、斗殴、流氓等违法行为，应予以劝阻，并报告保安部

处理。

五、发现火灾隐患，应立即向上级汇报，发现初级火灾应立即进行扑

救，并立即报告消防中控室。

六、对园区出现的车辆事故及交通堵塞等情况，应进行劝解、疏导、协助处理。

七、发现水浸入室、天然气泄漏、盗窃、抢劫等事件，按规定办法处

理。

八、对存在的施工、作业等活动或可能危及人身安全隐患的，应及时采取措施，保护现场，并报告上级处理。

九、拾获物品应交保安部处理，并协助查找失主。

十、协助大门值守等固定岗位的替班、区内相关情况确认等，完成上

级交办的其他任务。综合维修工岗位职责

一、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构附属设施、各种水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控位置，以

及设备的性能和使用状况。

二、维修人员必须对日常报修的工作任务负责，做到及时、迅速完成各项小修任务。遇有紧急报修任务时，必须做到随报随修。

三、维修人员应努力学习专业知识，不断提高自己的技术水平，争取做到一专多能。要保证维修质量，遇有故障必须彻底处理，遇有特殊

问题及时汇报。

四、认真执行园区巡查制度，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏或其它不正常情况，应及时抢修，以确保公共设施完好，设

备运转正常。

五、维修人员必须认真填写维修记录和维修单，当班遇到有特殊情况和未修理好的项目，必须做好记录。

六、维修人员日常保管好维修工具和材料。借用的公用工具下班前要

交还。

电工须持证上岗，并且严格遵守安全生产条例和操作规程，相关作业要穿绝缘鞋，戴绝缘手套等安全保护设备。

七、负责水电表查核、抄表、维修更换，配合客服员等做好水电费的收缴工作。

维修电工岗位职责

一、服从主管的领导，遵守各项规章制度，努力学习本系统专业知识和新技术，不断提高业务水平。

二、负责园区公共区域的电气设备日常维修工作和电梯运行的巡视检查工作，并能作到及时解救电梯内的被困人员和配合电梯维保方的维

修保养工作。

三、负责园区动力设备、照明设备的维修保养工作。

四、熟练掌握园区范围内的电气设备分布情况、掌握园区内的低压电气线路的上下级控制范围、熟悉各种用电设备的电气控制，排除紧急

故障。

五、清楚主要设备机房位置、清楚本专业管理范围、了解各种供用电

设备的基本性能。

六、接到维修通知后及时到现场维修，工作完成后填好《维修单》交

客服中心。

七、严格执行设备保养制度及操作规程，完成各种电气设备的检查与保养，保证工作质量，作好设备保养记录。

客服员岗位职责

一、负责接受业主及住户的问询，对相关问题做出圆满回答。

二、熟悉业主资料，对业主的姓名、单位、人口、户主等情况准确掌握，与业主保持良好的合作关系。建立业主档案，并进行整理、存档。

三、定时巡岗，及时发现并解决问题，外出巡岗，必须携带公司配备的通讯工具，以防出现紧急情况。

四、及时处理业主投诉，并将相关投诉的内容和建议做好记录。

五、积极协调相关部门工作，协助其他岗位处理紧急情况，加强相互间的沟通、配合。

六、监督装修人员正常施工，发现违规装修现象及时查处。

七、协助客服主管组织客户社区活动及定期进行客户走访、回访工作。

八、做好水电费、物业费等费用的收取和催缴工作。

九、完成领导交办的其他工作。

临朐龙翔物业管理有限公司

收费员岗位职责

一、按国家及公司规定的收费标准收取物业管理各项费用。

二、每天编制收款日报表,并在次日上报物业经理。按工作要求做好与公司财务对账工作。

三、熟悉电脑收费软件系统,做好业主(住户)水、电及管理费的收缴工作。

四、及时提供业主(住户)每月应收、已收与未收款清单等有关统计、核算报表,以配合催收工作。

五、全面负责各项费用的现金收缴工作和证件发放、回收工作。如:装修押金,装修工人出入证押金及工本费，装修垃圾外运费等。

六、负责应收物业费,水电费各项收费的电脑输入工作,每月打印报表交客服主管，做相应费用催缴工作。楼宇保洁员岗位职责

一、服从主管管理，明确责任区域范围，按要求标准认真完成责任区域内的计划卫生保洁的工作，幷做好工作记录。

二、按照清洁工作标准和责任区域负责物业范围内楼道地面、楼梯扶手、楼道内门窗等公共区域的清洁和服务。

三、负责保管好用品、用具和用剂。

四、负责责任区域的卫生消杀工作。

五、负责责任区域的垃圾桶擦拭工作。

六、节约用水，节约使用卫生保洁用品，爱护劳动工具，卫生工具，丢失或人为损坏必须照价赔偿。

外围保洁员岗位职责

一、执行并完成上级主管的工作指令。

二、负责所属范围室外道路、绿化带、雨水井及室外公共设施设备休

息场所的清洁保洁养护工作。

三、负责所属范围内暗沟、下水道的清理，保持雨季排水水道畅通。

四、负责所属范围室外区域垃圾分类收集工作配合环卫部门搞好垃圾

清运工作。

五、负责园区垃圾中转箱的日常消杀及周边垃圾的随时清理。工程人员入户维修服务规范

一、凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。

二、正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容。对客户，即使事先已有约定，在进户前仍应由客服部先行电话联系，与客户确认。

三、除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。员工到达客户门口应轻轻敲门。客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX进行检查或维修，可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢谢！”

四、如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。

五、到达工作地点后，将干净的保护用品（帆布或塑料布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的物品。

六、工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“对不起”。

七、工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修情况，并请验收，客户感到满意后方可离开。

八、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。

九、整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费等。

客服部每日工作流程

一、客服主管主持每日班前早会，根据客服员汇报昨日工作情况，安排今日工作，本部门未能处理的问题做出跟进计划。

二、会后到岗开始工作，上班人员按岗位职责认真工作，并作好记录。对发现的问题以及接到的投诉及时安排相关部门处理解决，突发事件及不能解决的问题汇报客服主管或相关部门。

三、休息日客服人员轮流值班，接待并处理业主的报修、投诉等各项

工作。

四、客服部实行晚例会制度，各人员汇报当天工作，并说明未完成的工作的原因和跟进日期。

五、对新入住的业主办理交接验房，讲解装修管理、装修程序等事宜，建立新的业主档案，保存业主相关资料。

六、每周五由客服主管向物业经理汇报本周重要工作。

七、《客户服务部值班记录表》放置前台记录每天的来电、来人、来访及维修等各项工作记录，按表格项目认真填写内容明了完整。

办公室管理制度

为了规范办公室管理，营造良好的的工作环境，依据公司相关规定制

定本制度：

一、员工在上岗前必须着工装进入办公室，做到服装统一、坐姿端正，树立良好的公司形象和个人形象。

二、上班时间，严禁在办公室内吸烟、吃零食；严禁大声喧哗、说笑

打闹，营造良好的工作氛围。

三、办公室内不准堆放私人物品或摆放与工作无关的物品，随时保持室内环境卫生，营造良好的工作环境。

四、在中午用餐时间，各办公室至少留有一人值班，负责接听电话和

来访接待，不得空缺。

五、上班时间，禁止拨打私人电话或使用公司电话聊天，接拨电话时使用文明用语（如：您好/请/谢谢/对不起/再见等），言语尽量简洁，做到长话短说。

六、部门电脑专人使用，并设立保密措施。上班时间不得使用电脑玩游戏、上网浏览等做与工作无关的事，一经发现，给予口头警告处分。

七、下班时需随手整理办公桌，并关闭电脑、电灯、饮水机、电扇、空调等电器设备，关窗锁门后，方可离开。

卫生清洁工作标准

一、外围及单元门庭

1、路面、绿地每天清扫两次，不定时巡视，做到无污迹，无积水，无杂物。

2、宣传栏、健身设施、信报箱每周擦拭两次，做到表面无污迹。

3、园区内果皮箱，每日清理一次，擦试一次，箱无满溢，无异味、无污迹。

4、防火门每周清擦两次，做到表面无灰尘、无污渍。

5、扶手梯每日清擦一次，栏杆每三天清擦一次，做到表面无灰尘。

6、单元门厅玻璃每天清洁一次，做到表面无污迹，无水珠，无手印。

7、垃圾箱经常保持清洁，对垃圾桶进行定期清洗、消毒,做到每周擦拭一次，两周清洗消杀一次。

8、指示牌每周清擦一次，做到表面无灰尘。

二、楼道清洁

1、楼道墙面踢脚线每三天清扫一次，做到干净，无污迹，无尘土。

2、楼道两侧及电梯间上方的空调风口每三天清扫一次，做到无尘土。

3、楼道地面每天清扫一次，每三天擦拭一次，做到无明显灰尘、无纸屑、无油渍等。

4、电梯厅地面每天清拖两次（雨雪天气加大清拖频率），做到无污迹，水迹、无纸屑、尘土、清洁。

5、楼道扶手每天擦拭一次，栏杆每三天擦拭一次，做到无灰尘、无污渍。

6、楼道窗户玻璃清洁每周一次，做到无灰尘、无明显污染物。楼道窗台每周清擦一次，做到表面无灰尘。

7、单元门的清洁，每天一次，做到无灰尘，无污染物、无乱贴乱画现象。

三、垃圾处理

1、收集所有楼宇垃圾桶内的垃圾倾倒至院内垃圾周转箱内（每天收集一次）。

2、收集整理垃圾周转箱，箱满后及时联系环卫清运。

3、清运垃圾时注意遗洒垃圾应随洒随清，避免污染已经清洁的区域。监控员岗位职责

一、正确操作监控设备，熟练掌握监控专项业务技能。

二、明确监控目的，熟悉被监控区域情况，用挑剔的眼光去发现和捕捉异常情况。

三、认真通过监控设备监视物业区域各出入口，尽职尽责，及时发现可疑人员、可疑情况，并及时上报、处理。

四、做好各项设备运行记录，使其始终处于正常状态。

五、定期对操作设备进行保养与检查，确保设备正常运行。

六、保持与各部门之间的相互配合与协作。

七、完成上级领导交办的其他临时性任务和工作。

消防员岗位职责

一、认真贯彻执行上级有关消防安全工作指示和规定。

二、熟悉并掌握消防设备的使用性能，确保救灾过程操作有序。

三、做好消防值班记录；处理消防报警电话及时准确无误。

四、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理清楚，值班人员不可擅自离岗。

五、及时报告消防隐患，提出消防合理化建议。

六、发生火灾时，迅速按操作规程紧急处理，并尽快报告。

七、及时处理各种报警信号并按火警报警程序处理发生的火灾，做好相关记录。

八、完成上级领导交办的其他临时性任务和工作。