第一篇：房地产法律问题总结
房地产法律问题总结
房产相关法律知识
1.售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？
（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： 《 广告法》第三十七条
3.《认购书》一般包括哪些内容？
《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条 《合同法》第一百一十五条
4.什么是建筑面积？ 建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：《建筑面积计算规则》
5.什么是套内建筑面积？
套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
6.套内墙体面积包括什么？
套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积
，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
7.什么是分摊的公用建筑面积？
公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
8.公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》
9.哪些公用建筑面积可以分摊？
整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。
参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。10.哪些公用建筑面积不能分摊？
①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。参考法条：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条
11.面积变了，购房者可以退房吗？ 经有关部门批准以后，商品房的面积
可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。
开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。参考法条：《商品房销售管理办法》第二十四条
12.面积误差比的公式是什么？
面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积
×100％
参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
13.处理房屋面积纠纷的原则是什么？
合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
14.买房一般要交哪些税？（1）印花税。（2）契税。（3）证件印花税。参考法条：《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》第一条、第二条
15.买房一般要交哪些费？（1）房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。
16.买车库交契税吗？
购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。17.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？
法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。
18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些？
（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。
（2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。
（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人
作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。（6）具有购房合同或协议。（7）贷款人规定的其他条件。
19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用？（1）律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。
20.哪些财产可以抵押？
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。
（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。
（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
21.哪些财产不能抵押？
不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。
22.哪些权利可以质押？
（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；
（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
23.什么是转按揭？ “转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。
24.什么样的房子要评估？
商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。
25.什么是组合贷款？
组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。
26.什么是个人住房贴息贷款？ 所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的 贴息实惠仍落在贷款人身上。
27.申请个人住房贴息贷款的条件是什么？
（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。
28.什么是住房补贴？
住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
29.住房补贴随人走吗？
职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。
30.什么是一表？ 一表是指：《建设工程竣工验收备案表》。
31.什么是两书？ 两书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
32.收房时还查看哪些文件？ 《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。
33.室内环境检测报告一般由开发商提供吗？
2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。
34.开发商什么时候算交房？ 当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。
35.何种质量问题可以退房？ 经有关机构检测后，确实发生房
屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。
36.房屋损毁、灭失谁来赔？
在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了《房屋验收交接单》以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。
37.“不交费就不给钥匙”合法吗？ 有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。①契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。②公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。
38.办理了入住手续，房子就是你的了吗？
不是。只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。
39.“乡产权房”能买吗？
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。
40.一般什么时间办房产证？
购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。
41.没有房产证的房子能抵押、买卖吗？
房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。
42.什么人可以申请购买经济适用住房？
（1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。（2）无房或
现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。
（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。（4）市、县人民政府规定的其他条件。
由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。
43.预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？ 可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证明办理预售转让登记手续。
44.原价出售经济适用住房，还以再买吗？ 对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。
45.哪些公房不能上市交易？
（1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。
（2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。
（3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。
（4）有所有权纠纷的公房。
（5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。
（6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。（7）擅自改变房屋使用性质的公房。
（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。参考法条：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第五条
46.已购公房上市价格由谁定？
已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。
参考法条：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十三条
47.没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果？何处办理《房屋租赁许可证》？ 如果没有《房屋租赁许可证》，租赁合同依然有效。但是在房屋租赁中，以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》就不能办理相关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租
人来说，《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说，《房屋租赁许可证》是向公安机关办理户口登记的凭证之一。
如果要办理《房屋租赁许可证》，您应该到当地政府房地产管理部门办理。如果是县政府所在地以外的建制县，就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十六条、第十七条。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？
如果承租人在房产证上看到有其他人的名字，就表明该房屋是共有房屋，这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房，因为房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住该房屋了。
49.被抵押的房屋可以出租吗？
如果房东得到了抵押权人的同意，就可以出租，如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔细检查房产证，了解房屋的产权状况，如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的，承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。
50.哪些房屋不能出租？
没有房产证的房屋是不能出租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有房屋租赁的法律基础；共有的房屋未经全体共有人书面同意的，以及产权不清，权属有争议的，属于违法建筑的房屋也不能出租；另外，如果该房屋不符合安全标准，不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的，属于法律法规禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的，同样不能出租。
此外，还有需要注意的问题，未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方安全造成威胁。对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条。
51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办？ 租用了这样的房子，就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效，承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租，如果出租人有过错的话，还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋，承租人还可以撤销合同，要求对方赔偿损失。
如果房屋不符合安全标准，危及承租人安全健康，承租人即使在租赁的时候知道这种情况，也可以随时解除合同。参考法条：《合同法》第五十八条、第二百三十三条。
52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？
根据法律规定，租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益，应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的，可以被视为是不定期租赁合同，但是一旦产生纠纷，就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的，从而就难以保护双方的利益了。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条。
53.房屋租赁合同必须要备案吗？
对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人，出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。
54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？ 双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案，合同还是合法有效的，双方必须按照合同的规定履行。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。
55.承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？ 承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构，拆除承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了，承租人不仅要恢复原来的状态，还要赔偿出租人的损失。经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下，将装修后的财产折价转让给出租人。参考法条：《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条。
56.承租人可以
随便改变房屋的用途吗？
承租人必须按照合同的约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话，也应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该出租房屋有特别要求的话，还要征得主管机关的批准。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
57.在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？ 及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。
对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。参考法条：《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十三条。
58.在什么情况下，出租人可以不负责任？ 如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。
但是，要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。
如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但是出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋发生破坏性事故的话，出租人也不能因此完全免责。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。
59.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？
房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。
如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样，双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途，承租人也可以解除合同。参考法条：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。
60.承租人可以获得拆迁补偿吗？
承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆
迁补偿。
参考法条：北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。
61.承租人可以购买承租的房子吗？
如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么出租人应当把房子卖给承租人，这就叫作“优先购买权”。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就可以把房子卖给别人了。参考法条：《合同法》第二百三十条。
62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？ 如果承租人不想买下这套房子，那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子，新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。
因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，将租金交给老房东。参考法条：《合同法》第八十条、第二百二十九条。
63.出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？ 如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。
被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应当承担一部分责任。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。
64.转租期限可以比原租期长吗？
转租期限一般不能超过原租赁期。但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原租期长。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。
65.承租人能提前退租吗？如果提前退租，应当提前多长时间通知出租人？ 如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。
66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？ 租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期，也就是双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同时，应在合理期限前通知承租人。参考法条：《合同法》第二百三
十六条。
67.承租人在什么情况下可以解除合同？
在房屋租赁期间，如果存在以下情况，承租人就可以单方面解除合同：（1）出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。
（2）出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。
（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。参考法条：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。
68.什么叫做廉租住房？谁能申请廉租住房？ 城镇廉租住房，是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭，而向他们提供的租金相对低廉的普通住房。现在大多数城市已经有了廉租住房。申请廉租住房以家庭为单位。申请廉租住房的家庭，应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资格，提出书面申请，然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核，公告登记后，才能轮候配租。收到房租补贴（或分配廉租住房）后，每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核。符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租廉租住房，具体标准由地方政府确定，北京市城近郊八区的标准是：
（1)连续享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。
（2)家庭人均住房使用面积75平方米以下。参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》第一条第一款。北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第一条。
69.廉租住房的租金如何确定？
城镇廉租住房制度主要有3种形式，即租金减免、租金补贴和实物配租，其中以租金补贴为主。以北京为例，配租标准按人均10平方米使用面积（包括原住房面积），每平方米补贴25元。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第三条。建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。
70.在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？
如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续6个月以上没有在廉租房里居住，政府就会收回廉租房，或者停发租赁补贴。
参考法条：建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。
71.什么叫做承租权转让？怎样办理
承租权转让？ 承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。
承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。参考法条：《合同法》第八十八条。72.按揭房屋能出租吗？
以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。
73.出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？
对于出租人租住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意，出租人就有权转租公房，且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益，但应向所在市区房屋土地管理机关申报。
74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？ 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求法院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。
对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。参考法条：《合同法》第五十八条。
75.涉外出租需要履行哪些手续？ 属于涉外出租房屋的，都应在房屋土地管理部门备案。在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审核符合规定的，发给北京市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》并加盖“涉外”印章；同时还要具备涉外安全审查批准文件。此外，出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、身份证明等。参考法条：《北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》第一条。
76.要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？还应当注意什么？ 出租人应当
办理《房屋租赁证》。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说，《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭证，因此，出租人应当办理《房屋租赁证》。要将房屋出租给经营者，出租人应当检查承租人的证件，确保承租人进行的是合法经营。此外还需要经常检查，一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条第三款。
77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者，会产生什么后果？ 如果出租人知道或者应当知道，承租人进行的经营活动是属于无照经营，仍然将房屋租给他们的，就会受到工商管理部门的行政处罚。
参考法条：国务院《无照经营查处取缔办法》第十五条。
78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同？ 两者的管理体制不同。用于生产经营的出租房，出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由，而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征：
①租金标准不同：双方可以自行商定租金，而不受住房租赁指导价格的约束。②修缮责任不同：对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修，而不一定由出租人负责维修。
79.出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出租人缴纳吗？
个人出租房屋并取得收入，应依法纳税。根据《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》的规定，税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处，乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力的单位作为代征人，负责出租房屋税款的征收。
应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例，出租人应缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外，其余只需按实际收入的5%计征综合税费，就无需缴纳此外的其他税费了。
除了合同印花税，由双方各自承担50%以外，所有税费都应由出租人缴纳，而不可约定由承租人承担。参考法条：北京市地方税务局《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》第三条、第四条。
80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要通知承租人吗？ 出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当
在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。参考法条：《合同法》第二百三十条。
81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？ 有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。参考法条：《担保法》第四十八条。
82.房屋租赁期间承租人死亡的，合同还有效吗？
有效。在本情景中，虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋，但是因为承租人是与家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。参考法条：《合同法》第二百三十四条。
83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？
承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下，未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。
84.如果是出租人死亡，合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？ 在租赁期间，出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时，继承人就自动成为新的产权人，双方应当继续履行合同，出租人的家人无权收回房屋。
85.出租人有权提前收回房屋吗？ 对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。
参考法条：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
86.如果双方没有约定租赁期限，出租人可以随时收回房屋吗？ 如果双方没有约定房屋租赁的期限，就是不定期租赁了，双方可以随时解除租赁合同，但出租人也应提前通知承租人。参考法条：《合同法》第二百三十二条。
87.承租人不交房租，出租人该怎么讨租呢？ 承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达6个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院
强制其缴纳租金了。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
88.承租人没有缴纳物业费，物业公司有权要求出租人付款吗？ 如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费，而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司就不能再要求出租人付款了，否则物业公司还是有权要求出租人付款的。
也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定，必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认，那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效力，出租人必须对物业公司承担责任。参考法条：《合同法》第八十四条。
89.合格的中介机构该有哪“两证”？有效证件应当挂在哪里？ 合格的中介机构应当有“两证”，也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证书，以及北京市工商行政管理局颁发的营业许可证。此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置，同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人就一定要小心了。
为了防止中介机构造假，一定要坚持查看“两证”原件，最好把注册号记下来，以防非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果和中介机构合作，就一定要签订合同。在签订合同的时候，还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。此外，还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明，按照法律要求办理正规手续，如登记备案，办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条。
90.中介公司可以收哪些费用？
如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同，可以按照双方的约定一次性收取中介服务费，并应当向委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物，如押金、信息费、咨询费等。此外中介公司也不得事先收取看房费。参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条、第二十一条。
91.如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗？
不用。如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费，即使合同中这样规定也是无效的，但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。参考法条：《合同法》第四百二十七条。
92.中介机构可以收取多少中介费？中介机构应当向谁收取中介费？ 中介机构可以收取相当于
半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定。按照惯例，租赁普通住宅，则由承租人向中介公司缴纳中介费，而对于公寓、别墅租赁，则由出租人支付。参考法条：《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条。
93.什么是房屋出租代理？业务是什么？ 房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理，它是指房地产经纪机构的一种经营活动，也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后，由代理机构负责寻找房客，签订房屋租赁协议，办理房屋租赁合同的相关备案手续，通过银行收取、交付租金，按照合同规定，向承租人提供一定的服务，从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。
94.如果承租人没有缴付租金怎么办？ 如果承租人没有缴付租金，银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱，付给出租人，因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。
95.房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金？ 不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议，承租人也必须将租金交给银行，由银行统一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金，代理机构也必须在3日之内将租金存入银行。所以，一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求，出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险，而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。
参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第七条、第八条。
96.承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？ 应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息，让供需双方见面，就提供了相应的服务，即使承租人绕过中介机构和出租人签约，合同的成立也是中介机构促成的，因此中介机构有权获得中介费。参考法条：《合同法》第一百零九条。
97前期物业管理合同能约束业主吗？
尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开
发商订立的前期物业管理合同。
开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？ 早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。
99怎样成为业主？ 业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。
100产权证没办，是否应交物业费？
虽然您在买房的时候还没有获得产权证书，并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住，对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益，因此应该支付物业管理费。
101业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？ 业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；临时会议可以由20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会。
业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；③选聘、解聘物业管理企业；④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
参考法条：《物业管理条例》第十一条、第十二条
业主大会是怎样成立的？
业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言，在满足成立业主大会条件的小区，业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜。
103没参加业主大会，会议决定对我有效吗？
有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加，一般决定经与会业主
所持投票权的1/2以上通过；特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力。
参考法条：《物业管理条例》第十二条
104如何选聘物业管理公司？
应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：(1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。(2)选择管理规模较大的物业管理公司。(3)选择经营意识强的物业管理公司。
105居委会能选聘物业管理公司吗？
尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。
业主委员会的职责是什么？
业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。
107同一小区是否可以成立不同的业主委员会？ 不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选举产生一个业主委员会。如果出现多个业主委员会，在
行使职能时就会产生纷争。同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式
加入到业主委员会中。
业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？ 不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。
欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？ 有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业
主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公 司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是
业主，有资格参加选举。
具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。
业主委员会如何进行换届选举？任期未满，业主有权撤换委员吗？ 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。在任期中，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
111物业管理公司能罚款吗？
罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。
112开发商与业主、物业管理公司是什么关系？
开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。
113物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？
物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。
进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得
低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。
“转委托”后，责任谁来承担？ 物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。
委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
115物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？ 无权。
向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。
116业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？
业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束。尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。
117物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？ 支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积；②可分摊的公用建筑面积。实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测
报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。
118承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？ 承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。
如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。
119小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？ 一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。参考法条：《物业管理条例》第四十五条
120业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？
所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时
要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。
121开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？ 房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。
即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。
122开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？
不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。
业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵
销的行为；如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。
123房屋买了还没住，要交物业管理费吗？ 要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。
对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗? 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。
125房屋质量差,管理费还要交吗？
因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。
126物业管理费“涨价”怎么办？
物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
127不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？
小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。
如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。
不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？ 供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。
停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业
主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
129不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？ 业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。
买了车位，还要交车位管理费吗？
购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。
楼顶广告牌的设置权归谁所有？
楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。《商品房买卖合同》（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。
不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。
楼顶广告牌的设置收益权归谁所有？
如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方；另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。
133物业管理
公司有权将管理用房挪作他用吗？ 为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。134 不交专项维修基金就不能办房产证吗？
是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证时提交。
同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？ 合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设
施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。
136缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗？ 公共维修基金专项用于共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造。因此，业主在交纳了公共维修基金后不必再向物业管理公司交纳中修费。建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取。
公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？ 由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用公共维修基金。
公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：
（1）物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。（2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
（3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于 一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备
的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
138业主财物被盗，物业管理公司该赔吗？ 一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的，物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。还存在一种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿，作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件，物业管理公司要承担责任。
139业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务，并且没有失职行为，则不用承担责任。如果存在过失，则要根据过失承担责任。保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作。如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提供保安服务的一方不承担民事责任。
140未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。
141业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗？
如果对公共部位进行维修，必须进入业主的房屋，那么业主必须提供便利，以免影响整栋楼居民的正常使用。
142哪些公用面积不计取物业管理费？
不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：
（1）从属于人防工程的地下室、半地下室。（2）供出租或出售的固定车位或专用车库。
（3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。
143什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？
会所是指在小区中为人们提供全面的休闲娱乐活动的场所。种类有咖啡馆、运动场、阅览室、音乐厅、超市等设施。小区会所是由开发商建设的，并且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此
会所的所有权在开发商的名下。开发商可以行使经营的权利，会所的收益也归开发商所有。业主对于会所不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。
144物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？ 小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。
145业主使用会所设施要付费吗？
根据相关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施的所有权归开发商所有，非业主共有财产。开发商利用会所为小区业主提供服务，理应收取相应费用，并无不妥。
146物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？ 国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费；如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。
147未婚同居违法吗？需要补办结婚登记手续吗？ 在充分尊重个人恋爱自由的当代社会，男女双方只要情投意合，并且都没有配偶，法律不会干涉他们的同居行为，因此未婚同居不违法。
但如果一方或双方已经有了配偶，双方同居显然是违法行为，情节严重的还会构成重婚罪，受到法律制裁。
为了得到稳定、完全合法的婚姻关系，双方还是应当尽早去办理结婚登记手续。因为，虽然未婚同居不是违法行为，但同样也不算是合法有效的婚姻关系。因此，如果日后双方分手，在财产、子女等方面发生纠纷，处理起来会比较麻烦。补办了结婚登记手续后，男女双方即使日后出现财产纠纷等问题，他们之间的婚姻关系也会从开始同居的那个时候算起，这样，同居期间的财产可以算作共同财产进行分配。但是还应当注意，如果同居的时候一方或双方都不到法定婚龄(男22周岁，女20周岁)，那么补办婚姻登记之后，他们的婚姻关系从双方都达到法定婚龄的那一天算起。参考法条：《婚姻法》第八条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第四条。
148未婚子女谁来抚养？
解除同居关系时，双方所生的非婚生子女，由哪一方抚养，可以双方协商决定；
协商不成时，应根据子女的利益和双方的具体情况判决。哺乳期内的子女，原则上应由母方抚养；如父方条件好，母方同意，也可由父方抚养。子女如果已经超过10周岁，还应征求子女本人的意见。另外，一方将未成年的子女送他人收养，必须事先征得另一方的同意。如果双方就同居期间的子女抚养问题达不成一致意见，可以向法院起诉，法院必须受理。参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第一条。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》9。
149.同居期间一方死亡，另一方有权利继承遗产吗？
未按《婚姻法》的规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，一方在同居期间死亡的，另一方是不能以配偶身份主张自己享有继承权的。这是因为未婚同居不具备“夫妻的名分”。但是有一种情况例外，如果男女双方在1994年2月1日之前就已经开始同居的，由于法律承认他们的事实婚姻关系，因此，生存的一方可以作为死者的配偶继承遗产。当然，如果去世的一方在生前以遗嘱的形式将遗产的全部或部分留给另一方，则生存的一方完全有权利继承这份遗产。参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第六条。
150.什么叫直系血亲和旁系血亲？哪些近亲属之间不能结婚？ 直系血亲：指有直接血缘关系的亲属，如父母与子女之间、祖父母与孙子女之间、外祖
父母与外孙子女之间等都是直系血亲。
旁系血亲：直系血亲以外，在血缘上和自己同出一源的亲属，如兄弟姐妹之间，表兄弟姐妹之间，自己与伯叔、姑母、舅父、姨母之间等，都是旁系血亲。众所周知，近亲结婚会导致遗传质量下降。为了优生优育的目的，国家禁止近亲结婚，规定“直系血亲和三代以内的旁系血亲”之间不能结婚。哪些关系的近亲属属于这个范围之内呢？
（一）父母和子女之间、爷爷奶奶和孙子孙女之间、姥姥姥爷和外孙子外孙女之间，当然不 能结婚。
（二）和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能结婚。
（三）和自己的亲兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能结婚。至于老百姓常说的“远房亲戚”，一般都没有直接的血缘关系，不属于禁止结婚的近亲属范围。参考法条：《婚姻法》第七条。
151.哪些情况算重婚？哪些情况不属于重婚？
重婚，不但严重违反社会道德，更是一种犯罪行为。重婚结成的婚姻必然是无效的。根据法律规定，以下情况都属于重婚行为：
（一）有配偶者与他人再次登记结婚的；
（二）有配偶
者与他人以夫妻名义共同生活的。
考虑到现实生活中的情况比较复杂，法律特规定如下几种情况不属于重婚行为：
（一）有配偶者与他人偶尔通奸；
（二）先有事实婚姻，后与他人登记结婚；
（三）先有事实婚姻，后与他人有事实婚姻；
（四）有配偶者被拐卖后被迫再次成亲的。参考法条：《最高人民法院关于〈婚姻登记管理条例〉施行后发生的以夫妻名义非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪处罚给四川省高级人民法院的批复》。
152.包办婚姻所得的彩礼算谁的？
由于包办婚姻的行为是违法的，因此法律规定，属于包办买卖婚姻所得的财物，离婚时原则上应当依法收缴，是不返还给当事人的。但如果给付彩礼后双方并没有去办理结婚登记手续，那么，给付彩礼的一方可以要求对方返还彩礼。参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(17)。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第十条。
153.借婚姻索要财物和买卖婚姻是一回事吗？
借婚姻索要财物和买卖婚姻相比，虽然都涉及索要财物，但两者在本质上是不同的，前者最多是一种不道德的行为，而后者则是根本的违法行为。借婚姻索要财物的婚姻，双方当事人对婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻关系完全合法有效；而买卖婚姻是违背婚姻当事人意志的行为，属于包办婚姻的一种，法律严格加以禁止。借婚姻关系索要的财物，在双方离婚时，如果结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还全部或部分财物。参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(18)。
154.收买被拐卖的妇女会受到什么处罚？
拐卖妇女是一种严重侵犯公民人身自由的犯罪行为，而收买被拐卖的妇女，同样也是一种犯罪行为，最多会被判处3年有期徒刑。
如果与被拐卖妇女“结婚”后，由于该妇女不同意而强行与之发生性行为，或者非法限制其人身自由，或者对其有伤害等行为的，按照我国法律的规定，将不单单按照“收买被拐卖妇女罪”这一个罪名进行处理，而是要和“强奸罪”、“非法拘禁罪”、“故意伤害罪”等进行数罪并罚，情节严重的，甚至有可能会被判处无期徒刑或者死刑！
如果收买了被拐卖妇女后，尊重该妇女意愿，不阻碍甚至协助她返还老家的，法律将不会再追究收买人的刑事责任，这体现了法律对人情的变通。参考法条：《中华人民共和国刑法》第二百四十一条。
155.复婚还需重新办理结婚手续吗？
复婚是指双方离婚后又恢复婚姻关系的行为。复婚
也必须按照结婚登记的有关规定去婚姻登记机关办理复婚登记手续。
如果未办理复婚登记手续就进行同居生活的，双方婚姻关系得不到法律承认，仍属于未婚同居行为。参考法条：《婚姻登记条例》第十四条。
156.法定“蜜月”有多长？
如果是私营企业或者外企的员工，婚假的问题可以和老板或者人事部门协商确定。如果单位内部对此有规章的，按照规章执行。
如果是国家机关、国有企业、事业单位的员工，一般最多给3天婚假，如果属于晚婚的情况，假期会适当放长一些，各地规定不太一致。参考法条：《国家劳动总局/财政部关于国营企业职工请婚丧假和路程假问题的通知》。
157多大年龄结婚算是晚婚？晚婚有什么奖励？ 为了尽可能地避开生育高峰，控制我国日益膨胀的总人口数，国家提倡晚婚晚育。但关于晚婚的具体年龄，各个地方的规定不太一致。如果是北京市的居民，男的年满25周岁，女的年满23周岁以后才结婚的，就属于晚婚。但是要注意，“晚婚”仅指第一次结婚，如果结婚的一方或双方是再婚的，不属于晚婚的范围。
如果是在国家机关、国有企业、事业单位工作的，除了享受规定的最多3天的婚假外，晚婚会额外得到7天假期的奖励。
如果晚婚者在城镇里居住但是没有工作的，或者是私营企业的老板，一般由居委会或者镇政府给予相应的晚婚奖励。如果晚婚者是私营企业的雇员，老板也应当给他们婚假，假期时间和在国有企业一样。参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第十六条、第二十条。
158.不办喜事就不算正式结婚吗？
受传统婚俗影响，在我国许多地方，特别是广大农村地区，人们普遍认为，必须要经过“办事”(结婚典礼)，也就是亲戚朋友聚在一起吃顿饭，热闹一下，两人才算正式结婚。法律规定，夫妻关系的确立从取得结婚证时算起，男女双方依法办理结婚登记取得结婚证，即确立了夫妻关系，而是否办理结婚典礼，对夫妻关系的存在没有任何影响。
如果“办事”后直接进行同居生活，而不办理婚姻登记手续的，等同于未婚同居关系，不属于合法婚姻，双方应当尽快去办理结婚登记手续。参考法条：《婚姻法》第八条。
159.婚姻可以被撤销吗？
婚姻最重要的原则就是意志自由。一方以任何理由威胁对方结婚，被威胁一方被迫同意结婚的情况显然违背了婚姻自由的宗旨，可以由当事人申请撤销该婚姻。需要注意的是，婚姻是否可以被撤销，主动权完全掌握在当事人手中。如果一方在婚后完全愿意接受这段“被胁迫而成的婚姻”，那么，任何人也不能强迫他们去撤
销婚姻，这和后面将要提到的“无效婚姻”有本质的不同。
只有存在胁迫，婚姻才可以被撤销。在其他任何情况下，婚姻都不可以被撤销。这里的“胁迫”，是指行为人以给另一方当事人或者其近亲属的生命、身体健康、名誉、财产等方面造成损害为要挟，迫使另一方当事人违背真实意愿结婚的情况。参考法条：《婚姻法》第十一条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。
160.如何申请撤销婚姻？
因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以到婚姻登记机关或者人民法院申请撤销婚姻。到婚姻登记机关办理该手续时，当事人必须携带下列材料：(1)本人的身份证、结婚证。(2)要求撤销婚姻的书面申请。(3)公安机关出具的当事人被拐卖、解救证明，或者人民法院作出的能够证明当事人被胁迫的判决书。
另外必须要特别注意的是：撤销婚姻的申请，必须要在婚后1年之内，由被胁迫一方主动提出。之所以要规定这样一个时间限制，是为了尽量维持婚姻关系的稳定性。
如果婚姻登记已经过了1年，受胁迫一方只能提起普通的离婚诉讼。也就是说，可撤销婚姻缔结时间只要超过1年，在法律上就会被视为完全合法的婚姻。参考法条：《婚姻法》第十一条。《婚姻登记条例》第九条。
《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。《婚姻登记工作暂行规范》第四十一条。
161.婚姻登记机关应如何处理可撤销婚姻？
婚姻登记机关对可撤销婚姻的处理程序非常简单：只要经审查认为受胁迫结婚的情况属实，并且不涉及子女抚养、财产分配和债务问题的，就可以立即撤销婚姻，宣告结婚证作废。
如果涉及财产分割或者子女抚养等问题，当事人只能找法院解决。参考法条：《婚姻登记条例》第九条。
162.什么样的婚姻无效？后果如何？
违反法定结婚条件而缔结的婚姻是无效的，包括以下几种情况：(1)重婚的：有配偶者同他人结婚；
(2)有禁止结婚的亲属关系：即前面提到的几种近亲属关系；
(3)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病并且婚后尚未治愈的：如前所述，由于我国法律目前没有明文规定具体的疾病名称，所以此项规定意义不大；(4)男女双方或一方未到法定婚龄的。
无效婚姻被解除后，后果与可撤销婚姻完全相同，都视为未存在婚姻关系。但无效婚姻和可撤销婚姻的区别在于：
(1)前者可以在婚后任何时间内提出，而后者只能在婚后1年之内提出；
(2)前者可以由当事人以外的其他人提出，而后者只能由受胁迫的一方当事人提出。
参考法条：《婚姻法》第十条至十二条。《
最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。
163.哪些人可以申请宣告婚姻无效？
无效婚姻往往涉及社会公共利益，因此不仅包括当事人，其他人也可以向法院申请宣告婚姻无效，包括：
(1)以重婚为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属及基层组织；
(2)以未到法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，为未达法定婚龄者的近亲属；(3)以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属；(4)以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，为与患病者共同生活的近亲属。参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第七条。
164.法院应怎样审理婚姻无效案件？其财产和子女问题如何处理？
与普通民事案件相比，法院对申请宣告婚姻无效案件的处理有许多特殊的规定，表现在：(1)如果申请的时候，法定婚姻无效的条件已经消失，例如未到婚龄就登记结婚的男女此时已过法定婚龄，则法院不会受理申请。(2)原告不能申请撤诉。(3)对婚姻效力的判决不适用调解，而且作出的判决不能上诉。法院对无效婚姻导致的财产和子女问题的处理，与可撤销婚姻的处理完全相同。当法院在审理由于重婚导致的无效婚姻案件时，为了保障合法婚姻当事人一方的利益，准许其以自己独立的身份参加到诉讼之中。参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第八条、第九条、第十六条，(二)第二条。
165夫妻之间有相互扶养的义务吗？
在家庭生活中，夫妻双方不仅对老人有赡养的义务，对子女有抚养的义务，就是两人之间也要有相互扶养的义务。当一方重病卧床，生活不能自理时，另一方必须履行扶养的义务，不管不理不仅违背人情伦理，同时也是违法行为，要受到法律的制裁。
当一方不履行扶养义务的时候，另一方有要求对方给予扶养费用的权利。参考法条：《婚姻法》第二十条。
166.夫妻共同财产有哪些？怎样处理共同财产？ 如果夫妻双方没有财产协议，一般来说，下列财产属于夫妻共同财产：(一)工资、奖金；
(二)生产、经营收入；
(三)著作权、专利权、商标权等知识产权方面的收入；
(四)继承的遗产(但遗嘱规定只有夫妻一方可以拥有财产的除外)；(五)受赠的财产(赠与人明确说明只赠与夫妻一方的除外)；(六)一方以个人财产投资取得的收入；
(七)双方已经得到或者应该得到的住房补贴、住房公积金；(八)双方已经得到或者应该得到的养老保险金、破产安置费。夫妻对共同财产，有平等的 处理权，具体的做法是：
(一)双方拥有完全平等的权利，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有 权决定。
(二)非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得
一致意见。
(三)即使夫或妻一方对财产的处理行为未经与另一方协商，如果第三方有足够的理由相
信该处理是双方协商的结果，该处理行为也是有效的，这是为了保障第三方的利益。
参考法条：《婚姻法》第十七条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十七条，(二)第十一条。
167.夫妻个人财产有哪些？
如果夫妻双方没有财产协议，一般来说，下列财产属于夫妻个人财产：(一)一方的婚前财产(不管经过多少年)；
(二)一方因为身体受到伤害而获得的医药费、残疾补助费等；(三)遗嘱中明确规定只归夫或妻一方的财产；(四)明确规定只赠与夫或妻一方的财产；
(五)一方专用的生活物品，如男士剃须刀等；
(六)军人的医药生活补助、伤亡保险金、伤残补助金等。参考法条：《婚姻法》第十八条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第十三条。
168夫妻对财产关系的约定合法吗？
为了充分体现婚姻行为的自主性，法律允许当事人双方在自愿、平等的前提下，对婚前婚后的财产关系进行约定。如果这种约定与法律规定的财产分配情况不相同，约定优先。
夫妻双方在进行财产约定的时候，应当具备下列条件：(1)约定是双方真实的意思，禁止任何欺诈、强迫行为；(2)不违反社会公共利益；(3)不能损害第三方的利益。另外，根据我国《婚姻法》的规定，夫妻对财产的约定应当采用书面形式。凡符合上述条件的，夫妻对财产的约定就是合法的。参考法条：《婚姻法》第十九条。
169.财产约定对第三方有约束力吗？
如果该财产约定损害了第三方的利益，该约定本身即属于无效合同，自然对第三方没有任何法律效力。
如果该约定并没有损害第三方利益，是否对第三方产生法律效力要看其是否已经知道夫妻之间对财产的约定。如果第三方已经知道该约定，就要受该约定的约束；如果不知道，则不受该约定约束。参考法条：《婚姻法》第十九条。
170.在职孕妇有什么特殊待遇？产假有多少天？
法律上对怀孕妇女在劳动保护上的规定比较详细，主要有：
(一)用人单位不得在女职工怀孕期间降低其基本工资，或者解除劳动合同。(二)女职工在怀孕期间，所在单位不得安排其从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动和孕期禁忌从事的劳动，不得在正常劳动日以外延长劳动时
间；对不能胜任原劳动的，应当根据医务部门的证明，予以减轻劳动量或者安排其他劳动。
(三)怀孕7个月以上(含7个月)的女职工，一般不得安排其从事夜班劳动；在劳动时间内应当安排一定的休息时间。
(四)怀孕的女职工，在劳动时间内进行产前检查，应当算作劳动时间。法律规定，女职工产假为90天，其中产前休假15天。难产的，增加产假15天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天。如果单位对此还有具体内部规章的，按照规章执行，但是不能少于法律规定的天数。
参考法条：《女职工劳动保护规定》第四条、第七条、第八条。
171.法律允许用B超来检验胎儿性别吗？
法律规定，除非医学上确有需要，例如，医学研究和治疗需要，禁止任何人利用B超等超生设备和其他方法检验胎儿性别。从事母婴保健的人员，如果被有关部门发现非法进行胎儿性别鉴定的，将被给予行政处分，情节严重的还会被取消执业资格。参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第三十七条。
172.一对夫妇只能生一个孩子吗？哪些情况下允许生第二胎？ 中国是个人口超级大国，过多的人口造成了很大的社会负担，因此国家制定了计划生育政策来控制总人口。但计划生育并不等于一对夫妇只能生一个孩子，现实中有许多特殊情况。比如，再婚夫妇中，其中一方没有小孩等特殊情况，国家均有具体的政策。因此，计划生育政策并非十分死板。
关于再生育政策，各地规定不尽相同，北京地区的规定比较有代表性，基本上涵盖了各种情况：
(一)只有一个子女，但该子女是非遗传性残疾，将来不能成长为正常劳动力；(二)夫妻双方都是独生子女的；
(三)婚后5年以上不育，经指定医疗机构诊断证明为不孕症，依法收养一个子女后又怀孕的；
(四)再婚双方有一方原来没有子女的；
(五)从边疆调入本市工作的少数民族职工，调入前经当地县级以上计划生育行政部门批准允许生育第二个子女的；
(六)兄弟二人或者二人以上均系农村居民，只有一对夫妻有生育能力，又只生育一个子女，其他兄弟不收养他人子女的；
(七)男性农村居民到有女无儿家结婚落户并书面表示自愿赡养老人的(女方家姐妹数人只照顾一人)；
(八)远郊区、县农村居民，夫妻一方为二等乙级以上伤残军人，或者一方残疾基本丧失劳动能力的；
(九)在深山区长期居住并以农业生产为主要生活来源的农村居民，只有一个女孩，或生活有实际困难的农村居民只有一个女孩的；(十)有其他特殊情况的。
符合以上条件的家庭，夫妻双方可以到区县计划生育管理部门进行二胎申请
，经批准后可以生育第二胎子女。
此外，一胎和二胎之间生育间隔不能小于4年，但如果女性已经过了28周岁，则不受此限制。参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第十七条、第十八条。
173.实行计划生育的夫妻有什么奖励？
在北京，实行计划生育的夫妻会得到如下的奖励：
(1)每月发给10元独生子女父母奖励费，奖励费自领取《独生子女父母光荣证》之月起发至其独生子女满18周岁止。
(2)女职工经所在单位批准，可以再增加产假3个月，但减免3年独生子女父母奖励费。
(3)独生子女的托幼管理费和18周岁之前的医药费，由夫妻双方所在单位依照有关规定报销。(4)独生子女父母，女方年满55周岁，男方年满60周岁的，每人享受不少于1000元的一次性奖励。
(5)农村在推行养老保险制度时，应当为独生子女父母优先办理养老保险。农村安排宅基地，对独生子女父母应当给予优先和照顾。
(6)乡镇人民政府和农村集体经济组织应当扶持独生子女家庭发展生产。
(7)独生子女发生意外伤残致使基本丧失劳动能力或者死亡，其父母不再生育或者收养子女的，女方年满55周岁，男方年满60周岁的，所在区、县人民政府应当给予每人不少于5000元的一次性经济帮助。
按照规定可以生育第二胎的夫妇，只要书面表示放弃二胎指标，每人可以得到不少于500元的一次性奖励。参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第二十一条至二十三条。
174.违反计划生育政策会受到什么惩罚？ 在北京，如果违反计划生育政策，除了要缴纳数额很高的社会抚养费作为惩罚之外，还会得到其他很严厉的惩罚。
如果是城市居民，要受到所在单位给予的纪律处分和行政处分，3年之内不得提职和被评为先进个人。如果是农村居民，福利待遇要受到限制，而身为干部违反政策的，会被立即解职。如果一方或双方是外地户口在北京居住的，本人及其子女的户口不予批准入京。不光是个人，没有完成计划生育目标管理责任的机关、社会团体、企业事业组织，当年不得评为先进(文明)单位。
参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第三十九条至四十二条。
175.实施家庭暴力会受到什么处罚？
当家庭暴力到了非常恶劣的程度，就已经是犯罪行为了，受害人可以到法院向行为人提起自诉，要求追究其刑事责任。经侦查，如果情况属实，行为人最多会被判处2年有期徒刑的刑罚。但这种情况，必须要受害人自己主动提起诉讼，否则，司法机关不会主动进行惩罚。
当家庭暴力严重到造成受害人重伤或者死亡的程度，不需要任何人的报案，公安机关会主动进行侦查
，进而通过司法机关制裁行为人。这种情况下，刑罚也会严厉得多，最多会被判处7年有期徒刑。参考法条：《中华人民共和国刑法》第二百六十条。
176.非婚生子女由谁来抚养？
虽然非婚生子女的出生往往是其父母不负责任的结果，但是孩子本身并没有任何错误。因此，非婚生子女享有和婚生子女完全相同的权利，仍然是由亲生父母尽抚养义务。
孩子跟随的一方(生父或生母)后来和他人结婚的，如果他人愿意承担孩子的抚养费用，可以酌情减少另一方的抚养义务，但绝不能不尽抚养义务，仍然应当负担子女的生活费和教育费，直至子女能独立生活为止。参考法条：《婚姻法》第二十五条。
177.继父母可以不抚养继子女吗？
由于继父母和继子女之间没有真正的血缘关系，因此法律不强制要求继父母对继子女有抚养义务。继父母可以不抚养继子女，但是绝不能虐待或者歧视继子女。如果继父母和继子女之间形成了抚养关系，则他们之间的关系就完全等同于亲生父母和子女之间的关系。参考法条：《婚姻法》第二十七条。
178.如何惩处卖儿卖女的行为？ 子女不是父母的私有财产，子女的权利同样受到法律的保护，对于出卖亲生子女的行为，应当区分不同情况予以处理：
(一)如果该亲生子女不满14周岁，对于这种出卖行为，由公安机关没收其非法所得，父母应当领回被出卖的子女；如果情节严重的，则构成拐卖儿童罪，处罚会严厉得多。
(二)如果该亲生子女是已满14周岁的女性，情节严重的，出卖人甚至有可能构成拐卖妇女、儿童罪。参考法条：《收养法》第三十一条。
179.父母不尽抚养义务，子女就能不履行赡养义务吗？
赡养父母是成年子女的一项法定义务，子女不能以任何理由拒绝履行这项义务，而且，赡养是不能附加任何条件的。当子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女给付赡养费的权利。参考法条：《婚姻法》第二十一条。
180 继子女应当赡养继父母吗？亲生父母谁来赡养？ 如果继父母对继子女没有过任何的抚养教育，那么，他们之间只是纯粹的姻亲关系，双方无任何权利义务关系。在这种情况下，继子女没有赡养继父母的义务。如果继子女与继父母生活在一起，继父母对其进行了抚养教育，那么，他们之间就形成了相当于亲生父母和子女之间的关系。在这种情况下，继子女有赡养继父母的义务。法律规定，受继父母抚养长大的继子女对继父母有赡养的义务；子女对父母的赡养义务，不会因为父母的婚姻变化而终止。因此，子女即使已经赡养了继父母，对亲
生父母也依然有赡养的义务。参考法条：《婚姻法》第二十一条、第二十七条。
181.子女被人收养后，对亲生父母还有赡养义务吗？
子女被他人收养后，虽然和生父母仍有血缘上的联系，但是，他们之间在法律上的权利义务已经完全解除。父母对送他人收养的子女不再有抚养教育的义务，同样，被收养的子女对生父母也没有赡养的义务。当然，如果被收养的子女自愿赡养生父母的，法律并不禁止。参考法条：《婚姻法》第二十六条。182.收养人需要具备什么条件？可以收养多名子女吗？ 法律规定，作为收养人，必须同时具备以下条件：
(一)无子女；(二)有抚养教育被收养人的能力；(三)未患有医学上认为不应当收养子女的疾病；(四)年满30周岁。
在通常情况下，收养人只能收养1名子女。但是，收养孤儿、残疾儿童或者社会福利机构抚养的查找不到生父母的弃婴和儿童的，可以不受收养人无子女和收养1名子女的限制。参考法条：《收养法》第六条、第八条。
183.送养或者收养子女，必须要夫妻双方同意才可以吗？
对于送养来说，生父母送养子女，须双方共同送养。但如果生父母一方不明或者查找不到的，另一方可以单方送养。如果在一方送养子女时，另一方虽然明知但未表示反对，视为默示同意，送养行为有效。
有配偶的一方收养子女的，应当征得对方同意；如果另一方坚决不同意的，则只承认被收养的子女同收养一方的收养关系有效。但如果不愿意的另一方后来明确表示或者以行动表示愿意共同抚养被收养子女的，则夫妻双方同被收养人的收养关系成立。参考法条：《收养法》第十条。
184.独身男子收养女孩有什么特殊规定？
无配偶的男性收养女性的，收养人与被收养人的年龄应当相差40周岁以上。法律之所以做此特别规定，是从社会公德角度出发，防止乱伦行为发生。
收养三代以内同辈旁系血亲的子女，如哥哥收养弟弟的女儿、舅舅收养外甥女，可以不受该年龄差距的限制。参考法条：《收养法》第七条、第九条。
182.继承方式多，谁的效力高？
在我国，继承的方式分为如下四种：(1)遗嘱继承，即被继承人在生前订立遗嘱，指定继承人继承自己的遗产。(2)遗赠，即被继承人生前订立遗嘱，将遗产赠与国家、集体，或者法定继承人以外的人。(3)遗赠扶养协议，即被继承人与扶养人订立协议，由扶养人负担被继承人生养死葬的义务，被继承人的全部或部分财产在其死后转归扶养人所有。该方式主要出现在老人无人赡养的情况下。(4)法定继承，即在上面三种情况都不存在的情况下，法律根据
亲属关系的远近确定的遗产分配顺序。
如果同时出现2种以上的继承情况，在这4种继承方式中，遗赠扶养协议的效力最高，其次是遗嘱继承和遗赠，效力最低的是法定继承。参考法条：《继承法》第五条。
186.哪些亲属享有法定优先继承权？哪些合法继承人会丧失继承权？ 在死者生前没有立任何遗嘱或遗赠扶养协议的情况下，法律规定其遗产分配顺序，只有近亲属之间才享有继承权，包括死者的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但这些人继承遗产是有顺序的，配偶、子女、父母是法律规定的优先继承人，他们之间的地位完全平等，遗产将在他们之间平均分配；其他有继承权的近亲属，只有在这三类亲属都已经不存在的前提下，才享有遗产继承权。继承人有下列情形之一的，也会丧失继承权：(1)故意杀害被继承人的；(2)为争夺遗产而杀害其他继承人的；(3)遗弃被继承人，或者虐待被继承人严重的；(4)伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。参考法条：《继承法》第七条、第十条。
187.孙子女、外孙子女可以继承祖父母、外祖父母的遗产吗？
在通常情况下，孙子女、外孙子女是祖父母、外祖父母遗产的第二顺序继承人，也就是说，在祖父母、外祖父母的子女都还存在的情况下，孙子女、外孙子女是没有资格继承他们的遗产的。但如果祖父母、外祖父母的子女先于自己死亡的，则该份遗产可以由该子女的晚辈直系血亲，即祖父母、外祖父母的孙子女、外孙子女来继承。这在法律上被称作代位继承，意思是他们可以代替自己的父母来继承祖父母、外祖父母的遗产。此外，被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。但是必须要注意，代位继承只能存在于法定继承的情况下，如果被继承人立有遗嘱或者遗赠扶养协议，代位继承完全不适用。参考法条：《继承法》第十一条。《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》25.188.与老人共同生活的子女就能多拿遗产吗？
虽然从原则上来说，子女在分配父母遗产的时候应当均等，但这并不是绝对的。对被继承人尽了主要赡养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
同样道理，有赡养能力和有赡养条件的继承人，不尽赡养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。注意：前一个是“可以”，意味着不是必须的；后一个则是“应当”，是强制性的惩罚措施。参考法条：《继承法》第十三条。
189.养子女和继子女的继承权有什么特殊性？ 对于养子女而言，收养关系一经成立，养父母和养子女之间的关系完全适用亲生父母和子女之间的权利和义务关系，因此，养子女的继承权没有什么特殊性，而且他们不能继承生父母的遗产。对于继子女而言，其继承继父母遗产的前提，是继父母对其已经形成了抚养教育关系，而且，继子女继承了继父母的遗产，并不影响他们继承亲生父母的遗产。这是继子女与养子女继承权最大的不同之处。参考法条：《继承法》第十条。《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》21.22.190.遗嘱继承有哪几种形式？生效条件是什么？ 遗嘱的形式有五种，分别是：
(一)公证遗嘱。即经过公证机关证明过的遗嘱。
(二)自书遗嘱。遗嘱人自己书写的遗嘱，最为常见。(三)代书遗嘱。遗嘱人口述内容，他人代为书写的遗嘱。(四)录音遗嘱。遗嘱人口述内容，他人录音做成的遗嘱。(五)口头遗嘱。遗嘱人在危急时刻，口头表达内容的遗嘱。在这五种遗嘱形式中，以公证遗嘱效力最高。
并非只要是遗嘱人作出的任何遗嘱都是合法有效的。遗嘱要想生效，必须同时具备以下条件：
(一)遗嘱人立遗嘱时神志清醒，不存在被强迫或者欺骗的情形。
(二)如果继承人之中有人缺乏劳动能力、生活极度困难，遗嘱中必须要给这样的继承人保留一定的遗产份额。
(三)病危时的口头遗嘱必须要有两个以上的人做见证，而且这两个人本身不能是继承人或与继承人有利害关系。如果遗嘱人先后立了多份遗嘱，以最后所立的为准，但任何遗嘱都不能和已经公证过的遗嘱相抵触。比如说，一个人生前立了多份遗嘱，而每份遗嘱的内容都不太一样，其中第一份遗嘱是经过公证机关公证的，那么这种情况下就应该以公证遗嘱所立的内容为准进行遗产继承，而不是以最后立的那份遗嘱为准。因为，在不同种类的遗嘱中，公证遗嘱的效力最高。参考法条：《继承法》第十六至二十条；《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》42.191.哪些情况下男方不得提出离婚？
为了照顾女方特殊的生理情况，在下列期间男方不得提出离婚：(一)怀孕期间；(二)分娩后1年之内；(三)终止妊娠后6个月内。
但是，如果在这段期间内是由女方提出离婚的，或者虽然是由男方提出，但人民法院认为确实有必要受理的，不受上述特殊期间的约束。参考法条：《婚姻法》第三十四条。
192.法律如何保护军婚？
法律对军婚的保护主要体现在离婚上，规定现役军人的配偶要求离婚的，必须要经过军人的同意。
但不能机械地理解为只要军人一方不同意离婚该婚姻就可以永久维持下
去。法律规定，在“军人一方有重大过错”的情况下，军婚也是可以离的。
所谓“军人一方的重大过错”通常包括：(一)重婚或有配偶者与他人同居的；(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；；(三)有赌博、吸毒等恶习，屡教不改的；(四)其他重大过错。参考法条：《婚姻法》第三十三条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第二十三条。
193.无效婚姻和可撤销婚姻，可以离婚吗？
无效婚姻是违反结婚法定条件的婚姻，如近亲结婚、重婚等。这种婚姻从成立开始就是无效的，自然也就无所谓离婚，因此，可以在婚后任何时间提出申请宣告婚姻无效。但有一点除外，导致出现无效婚姻的原因是结婚双方未到法定婚龄的，如果离婚的时候双方都已经达到了法定婚龄，则他们的婚姻已经属于完全合法的婚姻，法院可以按照正常离婚的程序来判决。
而可撤销婚姻的情况则不同，双方结婚后，只能在婚后1年之内提出离婚；如果结婚时间在1年以上的，可撤销婚姻就会自动转化为完全合法的婚姻。参考法条：《婚姻法》第十条、第十一条、第十二条。
194.夫妻共同债务有哪些？离婚后怎么偿还？
一般来说，作为夫妻共同债务，应当满足两个条件：(一)债务发生在婚姻关系存续期间。
(二)借款的目的是满足共同生活或生产经营需要。一方在婚前所欠下的债务，如果借款的目的也是为了满足共同生产、生活的需要，也可以认定为夫妻共同债务。
对于夫妻共同债务，即使双方离婚，也应当共同清偿。具体情况分为三种：
(一)双方的共同财产足以清偿共同债务的，以共同财产来清偿共同债务，剩余财产在双方之间平等分配。
(二)共同财产不足以清偿共同债务的，由双方协议清偿，如协议不成，由法院进行判决。
(三)不存在共同财产的情况下，债务由双方协议清偿，如协议不成，仍由法院进行判决。
如果夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。参考法条：《婚姻法》第四十一条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第二十三条、第二十六条。
195.离婚时判定子女抚养有什么原则？ 离婚时子女抚养权的归属，如果双方协商达不成一致意见的，法律区分不同情况，做了如下规定：
(一)哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则；(二)2周岁以下的子女，原则上随母方生活；
(三)2周岁以上10周岁以下的子女，由父母双方协商决定子女归哪一方抚养，如果协商不成的，由人民法院本着照顾子女利益的原则进行判决；(四)对10周岁以上的
孩子，应当征求子女本人的意见决定。参考法条：《婚姻法》第三十六条。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》1.3.196.离婚后，父或母还可以去探望子女吗？探望权可以中止吗？ 父母和子女之间的关系，不因父母离婚而解除，父母仍然享有抚养和教育子女的权利和义务。离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子女的权利，这种探望权是法定的权利，受到法律保护，另一方有协助的义务。未与子女共同生活的一方行使探望权利的方式、时间可以由双方协商，协商不成的，可以向法院起诉，由法院进行判决。
当父或母行使探望子女权利时，如果已经危害或者可能危害子女的身心健康时，另一方可以就此向法院提起诉讼，请求法院中止该方探望子女的权利，但不能主动不许对方探望子女。
需要注意的是：法院可以判决暂时“中止”该方探望权，但不能彻底“终止”父或母一方的探望权，因为父母与子女之间的关系是不能解除的。因此，当中止的事由消失时，法院应当恢复该方探望子女的权利。参考法条：《婚姻法》第三十八条。
197 包括买卖合同在内的所有纠纷都能申请仲裁吗？
当然不是。仲裁主要解决合同纠纷和其他跟财产权益有关的纠纷。有些纠纷是不能通过仲裁解决的，如应当由行政机关处理的行政争议，与人身有关的婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷，以及农村集体经济组织内部的农业承包合同纠纷等都不能通过仲裁解决。仲裁需要当事人双方的合意，通常应在签订合同时或在发生纠纷后以书面的方式约定以仲裁方式解决纠纷，才可以通过仲裁解决。参考法条：《仲裁法》第二条、第三条、第四条
198 不服仲裁裁决还能去法院起诉吗？
不能。仲裁和法院诉讼是相互排斥的。达成了有效的仲裁协议之后，当事人再去法院
提起诉讼，法院是不会受理的。同时，案子经仲裁审理以后作出的裁决是终局的，不能再向法院起诉或者提起上诉，也不能要求再次仲裁。这就是仲裁制度中的“一裁终局制”。如果一方不自觉履行裁决，对方可以申请执行仲裁裁决。但要注意，仲裁是民间性质的，所以当事人不能向仲裁委员会申请执行仲裁裁决，而必须向有管辖权的法院，即向被执行人住所地或被执行财产所在地法院提出申请，由法院来强制执行仲裁裁决。另外，仲裁中的财产保全也是由有关法院，即被申请人住所地或被申请保全的财产所在地的基层法院裁定执行的。参考法条：《仲裁法》第九条
199 仲裁裁决可能被法院撤销吗？ 如果仲裁裁决存在下列问题之
一，仲裁当事人自收到裁决书之日起6个月内可以向有管辖权的法院，即仲裁委员会所在地的中级法院提出撤销仲裁裁决的申请：当事人之间根本没有达成仲裁协议的;仲裁事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的;仲裁庭的组成或仲裁的程序违反法定程序的，仲裁裁决所依据的证据是伪造的;对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;仲裁员在仲裁该案时有索贿受、徇私舞弊、枉法裁决的行为的。法院经审查后，应当在两个月内作出撤销仲裁裁决或驳回当事人撤销仲裁裁决申请的裁定，对此，当事人无权上诉。但是仲裁裁决被撤销的，当事人可以重新达成仲裁协议再申请仲裁或向法院起诉。参考法条：《仲裁法》第五十八条
200 委托代理协议怎么签？如何委托、变更诉讼代理人？
一份完备的委托代理协议通常须包括：委托事项，授权范围和内容，律师工作方式、费用和支付方式，违约责任，解除合同的条件和后果承担、争议处理等方面。要注意，应避免在任何实质问题上出现模糊不清的措辞。如果聘请律师为委托代理人，则要和律师所在的律师事务所签订委托代理协议，律师个人不得私自接受聘请和自行收取费用。委托他人代为诉讼，必须向法院提交由委托人签名或盖章的授权委托书。如果变更或者解除诉讼代理人的权限，也应当书面告知法院，并由人民法院通知对方当事人。侨居国外的中国公民委托诉讼代理人，必须从国外寄交或委托递交授权委托书，必须经中国驻该国的使领馆证明。如果我国在该国没有使领馆，就由与我国有外交关系的第三国驻该国的使领馆证明，再转由我国驻该第三国使领馆证明，或者由当地的爱国华侨团体证明。参考法条：《民事诉讼法》第五十九条
201 诉讼代理人的权限有哪些？
授权分为两种：一种是一般授权，即诉讼代理人可以代为查阅卷宗材料，申请回避，进行陈述，到庭辩护，审查证据等。另一种情况是由诉讼代理人代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等，由于这些行为与当事人的实体权利紧密相关，这时当事人就必须作出相应的特别授权。参考法条《民事诉讼法》第五十九条
202 有了诉讼代理人，本人还需要出庭吗？
一般情况下，委托了诉讼代理人后，本人可以出庭，也可以不出庭。但在离婚案件中，即使有诉讼代理人，除非本人不能表达意志的以外，本人也应亲自到庭。如果确因特殊情况无法出庭的，必须向法院提交书面意见。参考法条：《民事诉讼法》第六十二条
203 个体工商户能作为被告吗？ 根据我国的法律和司法解
释的规定，个体工商户可以起字号，并以字号的名义从事工商业的经营活动。但在诉讼中，起字号的个体工商户应以营业执照上登记的业主，也就是户主为原告或被告。如果经营执照上的业主与实际经营者不同的话，应当将业主与实际经营者作为共同被告。参考法条：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法若干问题＞的意见》 第四十六条
204 和分公司发生纠纷，能告总公司吗？
这要依情况而定。依据法律规定，企业法人的分支机构，通常是我们所说的分公司，如银行的分行、支行等即是。分支机构能不能作为诉讼当事人视不同情况而定：如果该分支机构是依法设立的，而且领取了营业执照，那么它可以单独作为当事人，也可以与它的具有法人资格的总公司共同作为诉讼当事人；如果该分支机构没有依法设立，或是未领取营业执照，那么应当以其总公司为诉讼当事人。但需注意，如果是中国人民银行，各商业银行，如工商银行、农业银行、建设银行等等的分行、支行，或是保险公司的分公司，则只能以该分支机构作为诉讼当事人。参考法条：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法若干问题＞的意见 》第四十条
205 起诉状该向哪个法院提交？ 通常情况下，当事人应当向被告所在地的人民法院起诉，这也就是在打官司确定管辖法院时常说的“原告就被告”原则。参考法条：《民事诉讼法》第二十二条
206 解决合同纠纷时双方可以约定打官司的法院吗？ 可以。为了方便合同纠纷的解决，合同双方当事人可以在书面合同中约定打官司的法院，但只限于在与合同有关联的地方的法院起诉，即被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的人民法院。还要特别注意的是，这种约定法院管辖的做法只适用于合同纠纷，而不适用于其他的民事纠纷。参考法条：《民事诉讼法》第二十五条
207 官司的“保质期”是多久？
向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年。但是，还有以下一些特殊的诉讼时效：如果身体受到伤害要求赔偿，延付或拒付租金的或寄存财物被丢失或损毁的，诉讼时效就是1年；但如果身体伤害是因环境污染而造成的，就应该适用因环境污染损害赔偿中诉讼时效为3年的规定；涉外合同的诉讼时效为4年。另外还需注意，因产品存在缺陷造成损害，而提出损害赔偿的诉讼时效是2年。但是，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。但无论如何，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。参考法条：《民法通则》第一百三十六
条、第一百三十七条
208 诉讼时效的中断和中止是一回事吗？
不是。诉讼时效中止的原因消除后时效继续计算，而诉讼时效中断后，已经过的时效期间丧失效力，时效期间重新开始计算。当事人提起诉讼、权利人向对方主张权利，或对方同意履行义务都会导致诉讼时效的中断。参考法条：《民法通则》第一百三十九条、第一百四十条
209 起诉状中应写什么？
起诉状是当事人向法院请求对民事纠纷进行审判的法律文书，必须写明原告和被告的基本情况，打官司的目的，即向法院提出的诉讼请求，提出请求的事实依据和法律依据，以及有关证据和证人姓名及联系地址。一般按照以下格式提交起诉状： 起诉状
原告：姓名：性别：年龄： 民族：职务： 工作单位： 住址：电话：
被告：姓名：性别：年龄： 民族：职务： 工作单位： 住址：电话：
诉讼请求： 事实和理由： 此致
××××人民法院 参考法条：《民事诉讼法》第一百一十条
210 起诉应当符合什么条件？收到诉状后，法院多久才能给答复？
只要原告和案件有直接利害关系，起诉有明确的被告，具体的诉讼请求和事实、理由，并且属于起诉法院的管辖范围，就符合起诉的条件，法院就应当立案受理，而不能以不能胜诉、诉讼无理等为由不予受理。法院在收到起诉状以后，应当在7日内作出立案或者不予受理的裁定，并通知当事人。参考法条：《民事诉讼法》第一百零八条、第一百一十二条
211 法院裁定不予受理还能再起诉吗？
如果当事人认为法院应当受理案件，不予受理的裁定没有充分的理由，可以在裁定书送达之日起10日内向上一级法院就该裁定提起上诉；当事人还可以根据法院说明的不予受理的理由作出一定的变动以符合起诉的要求，再次起诉时如果符合条件，法院就应当受理案件。参考法条：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法若干问题>的意见》 第一百三十九条、一百四十二条
212 法院裁定驳回起诉还能再起诉吗？ 法院在立案以后认为起诉不符合条件，决定不再受理的，会作出驳回起诉的裁定。与不予受理的裁定相同，当事人可以就驳回起诉的裁定上诉或重新起诉。参考法条：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法若干问题>的意见》 第一百三十九条、第一百四十二条
213 一般情况下法院可以用哪些方式送达文书？
送达是法院依照法定程序和方式将诉讼文书和法律文书送交当事人及其他诉讼参与人的行为，目的是便于他们更好地参加诉讼活动，因此受送达人应当积极配合。
法院通常会以直接
送交受送达人或以邮寄的方式来送达。如这样送达有困难，还可委托其他法院送达。如受送达人拒绝签收，法院可将诉讼文书放置在他的住所而视为已经送达，即留置送达。对于一些特殊身份的人员，如军人、被监禁或被劳动教养的人员，则采取转交送达的方式。如果受送达人下落不明，或采用以上方法都无法送达，法院还能以公告方式送达，即经过60天的公告期，推定诉讼文书已被送达。整个诉讼过程中，法院会依法向当事人及其他诉讼参与人送交相关的诉讼文书，如受案通知书、举证通知书、传票和民事裁定书、判决书等。
参考法条：《民事诉讼法》第七十七条、第七十八条、第七十九条、第八十条、第八十四条
214 提起反诉要满足什么条件？怎么提起反诉？ 被告所提起的反诉必须针对本案的原告，一般应当与原告的诉讼请求存在法律上或者事
实上的牵连，否则法院无法合并审理，反诉也就失去了其实际意义，被告就必须另行起诉。比如，承租人告出租人房屋漏雨要求其修理房屋，出租人可以反诉主张承租人支付所欠的租金，以对抗承租人的诉讼请求。被告提起反诉一般采用书面形式，可以在针对原告起诉状的答辩状中提出自己的诉讼请求，也可以单独递交反诉状。如果书写的确有困难的，也可以口头反诉，由法院的工作人员记入笔录，并告知对方当事人。参考法条：《民事诉讼法》第一百二十六条
215 被告应在什么时间提起反诉？原告撤诉后，被告还可以提起反诉吗？ 被告必须在举证期限届满前提起反诉，以保障原告的答辩权利，并且便于法院在开庭之前确定案件的争议。
反诉是被告提出的独立的诉讼请求，因此即使原告撤诉，被告的反诉依然可以继续，而不会因原告的撤诉而不成立或终止。参考法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十四条
216 什么情况下适用简易程序？ 简易程序有法定的适用范围。根据法律及相关司法解释的规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件时适用简易程序，但有下列情形之一的案件除外：
（一）起诉时被告下落不明的；
（二）发回重审的；
（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；
（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；
（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。实践中，简易程序有扩大适用的趋势，如，《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》规定，基层人民法院和它的派
出法庭审理民商事案件，一般适用简易程序，但具有下列情况之一的除外：
（一）破产案件；
（二）起诉时被告下落不明的案件；
（三）不服劳动争议仲裁委员会裁决提起诉讼的案件；
（四）一方当事人人数众多的共同诉讼的案件；
（五）发回重审、再审或抗诉的案件；
（六）在本辖区有重大影响的、复杂疑难或新类型案件；
（七）其他不宜适用简易程序审理的案件。参考法条：《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第一条 《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》 第一条
217 案件适用了简易程序，而当事人不同意该怎么办？ 根据相关司法解释，当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民法院应当进行审查，并按下列情形分别处理：
（一）异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人；
（二）异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民法院立案的次日起开始计算。参考法条：《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第十三条
218 法院审理案件要多久？
如果用普通程序审理，应在6个月内审理完毕；有特殊情况需要延长的，经本院院长批准可延长6个月。如果还需要延长，就得报请上一级法院批准，可再延长3个月。所以，适用普通程序的一审案件的审理期限最长不超过15个月。参考法条：《民事诉讼法》第一百三十五条、《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》 第二条
219 二审案件和一审案件的审理期限一样吗？
不一样。对一审判决提起上诉，应当在上诉案件立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准可延长3个月。因此，审理上诉案件最多不能超过6个月。而对一审裁定提起上诉，应当在二审立案之日起30日内作出最终裁定。
参考法条《民事诉讼法》第一百五十九条
220 执行案件有期限吗？
有。执行案件应当在立案之日起6个月内执行完毕。非诉讼的执行案件应当在立案之日起3个月内执行完毕。当然，如有特殊情况需要延长的，经本院院长批准可延长3个月，还需延长的，须逐级报至高级人民法院进行备案。参考法条：《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定 》第五条
221 哪些期间不计入审理期限？ 申请通知新证人到庭、调取新证据、申请重新鉴定时法院延期审理一个月之内的期间，公告、鉴定的期间，审理管辖权异议和管辖争议
的期间，中止诉讼或执行至恢复诉讼或执行的期间及执行中拍卖、变卖被查封、扣押财产的期间等等，都是不计入审理期限的。因此，从立案到审理及执行完毕实际所花的时间通常会长于法律所规定的审理期限。参考法条：《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》 第九条
222 可以申请哪些人回避？哪些情况需要回避？
当事人可以申请回避的人员不仅限于审理本案的审判人员（包括审判员和人民陪审员），如果本案的书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人有法律规定的必须回避的情况，当事人也可要求他们回避。对执行人员在执行过程中的回避问题参照申请审判人员回避的规定执行。
当上述可适用回避的人员是本案当事人或与当事人有直系血亲、三代以内旁系血亲及姻亲关系或者与诉讼代理人有夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹关系时，必须回避。另外，如其本人或其近亲属与本案有利害关系或者本人与当事人之间存在其他关系从而可能影响案件公正处理的，也必须回避。这里所说的“其他关系”是指除了与案件有利害关系和与当事人有近亲属关系之外的特殊亲密或有仇嫌关系，从而足以影响案件公正审理的情况。参考法条：《民事诉讼法》第四十五条、第四十六条
223 可以就已经放弃的诉讼请求再次起诉吗？
当事人可以在法院判决之前放弃自己提出的部分或全部的诉讼请求，在同一民事法律关系当中放弃了诉讼请求，就丧失了相应的实体权利，因此无权就已经放弃的诉讼请求再次向法院起诉。参考法条：《民事诉讼法》第五十二条
224 如何申请撤诉？撤诉后能再起诉吗？
原告可以书面或口头的方式向法院申请撤诉，法院接到原告的撤诉申请以后，会对原告的撤诉申请进行审查，审查其撤诉的目的是否正当、合法，是否反映了当事人真实的意思表示。如果法院认为符合条件的，就准许撤诉；如果法院审查发现撤诉会导致规避法律或者损害国家、集体利益和他人的合法权益的，或者当事人有违反法律规定的行为需要依法处理的，则会作出裁定，不准许原告撤诉。撤诉以后即视为自始没有起诉，原告当然可以再次向法院起诉，请求保护自己的权利。参考法条：《民事诉讼法》第一百三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法若干问题>的意见 》第一百四十四条、第一百六十一条
225 法院按撤诉处理的情况有哪些？
法院按撤诉处理的情况由法律明文规定，主要包括：原告经传票传唤，没有正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭；原告应当预交而没有预交案
件受理费，法院通知后仍没有预交或申请缓、减、免没有获得法院批准仍没有预交；无民事行为能力的当事人作原告时，其法定代理人经传唤无正当理由拒不到庭。参考法条：《民事诉讼法》第一百二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法若干问题>的意见》 第一百四十三条、第一百五十八条
226 证据应在什么时间提交？
当事人必须在法院受理案件以后的一定期限内提交证据，这个期限可以由法院根据案件情况指定不少于30天的期限，也可以由当事人协商确定并经法院认可，这个期限叫做“举证期限”。当事人逾期提供的证据，法院一般不予采纳。参考法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十三条、三十四条
227 偷拍、偷录的视听资料可以作为证据吗？
证据不仅本身必须合法而且其取得的途径也必须合法，才能用以证明有关的事实，非法证据不能作为定案的依据。如果使用法律禁止的手段窃听、偷照或以侵犯他人隐私权的手段获得视听资料，就属于非法证据。未经他人同意私自录音录像，只能在没有侵害他人的合法权益或者没有违反法律的禁止性规定的情况下，才可以作为合法证据采纳，因此必须根据实际情况进行判断，而不能简单认定一概合法或一概非法。参考法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 》第六十八条、第七十条
228 证人一定要出庭作证吗？
为了保证证人如实作证，证人有出庭作证的义务，不能逃避。只有当证人由于年迈体弱或者行动不便无法出庭，或由于特殊岗位确实无法离开，或路途特别遥远交通不便难以出庭，或因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭及其他特殊情况不能出庭时，可以经法院许可提交书面证言或录音录像或通过双向视听传播技术等手段作证。参考法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十五条、第五十六条
第二篇：联合开发房地产若干法律问题
联合开发房地产若干法律问题
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂(例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例)。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
(一)、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
(二)贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作(或者仅派人监督)，而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
(三)法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定(文将详细分析);其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
(一)、组建新的法人。即双方出资(城市房地产管理法)第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。)成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
(三)、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中，除了合作双方之间容易产生纠纷外(下文将详细论述)，实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该
欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任;如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷;而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
(一)、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
(二)对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
(三)、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
(四)、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还(当然要高于原出资数额)。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
(五)、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式(即不组建项目公司)联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明;也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。
第三篇：收购房地产开发公司应注意的法律问题
收购房地产开发公司应注意的法律问题
2002年4月3日，随着国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，房地产开发用地的出让必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行，从而增加了取得土地开发资源的激烈竞争。由于国家对房地产开发政策的宏观调控，有些房地产开发企业由于资金匮乏或不足，融资困难，或因产业结构的调整，导致其房地产开发项目的转让。根据《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由于上述转让条件的限制，以及土地使用权转让的成本增大（土地增殖税清算政策的实施），造成以转让出让土地使用权的方式取得土地开发资源的操作性较小。
鉴于收购房地产开发公司的壳，同样可以达到取得该载体的资产，即土地开发资源的效果，回避了出让房地产开发用地招、拍、挂的激烈竞争和转让出让土地使用权的法律限制，收购房地产开发公司是取得土地开发资源的通行办法。
根据《公司法》的规定，我国公司分为两种类型，其一是有限责任公司；其二是股份有限公司，股份有限公司则分为上市公司和非上市公司。由于上市公司的收购是收购人通过证券交易所的股权转让活动，相关的法律规范较为细致、严格，本文将主要探讨收购有限责任公司类型的房地产开发公司应注意的法律问题。
一、公司收购的定义及收购方式
公司收购是收购方以实现目标公司（下指“房地产开发公司”）的控制权为目的，取得房地产开发公司实际控制权的行为。是否取得房地产开发公司的控制权以收购方是否成为房地产开发公司的控股股东为标准。根据公司法之规定，有限责任公司的控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上的股东；出资额虽然不足百分之五十，但依其出资额所享有的表决权已足以对股东会的决议产生重大影响的股东。因此，公司收购的方式通常有两种，其一是转让房地产开发公司的股权；其二是房地产开发公司的增资扩股。
股权转让是股东依法将自己在公司中的股东权益让与他人，使他人取得该股东权益的行为。股权转让是收购方与出售方之间的交易，其直接利害关系人通常为房地产开发公司的其他股东，由于有限责任公司是人合性较强的公司，为保护其他股东的利益，公司法对有限责任公司股权转让作了相应的规定。
增资扩股是指房地产开发公司为增加公司的注册资本即资本金，向第三方定向募集资金的行为。由于增资扩股涉及到房地产开发公司注册资本及股东的变化，因此，公司法规定，增资扩股股东会必须以特别决议的方式进行。
股权转让是房地产开发公司原有股东向收购方出售其持有房地产开发公司的股权，房地产开发公司的原资本金不变。增资扩股则是房地产开发公司向收购方出售新增的股份，房地产开发公司的原资本金增加。股权转让和增资扩股除交易主体出售方不同外，其形式均为股权出售，结果是使房地产开发公司的控股股东发生变化。
二、公司收购程序上的问题
公司收购以股权转让方式进行的，其交易主体为收购方、出让方（房地产开发公司的股东）、利害关系人为房地产开发公司的其他股东；公司收购以增资扩股方式进行的，交易主体为收购方和房地产开发公司，两者适用的法律程序均依据公司法。如交易双方涉及到国有资产及外资的特殊主体，还应当适用国有资产及外资的有关规定。
1、收购方的内部决策程序
公司章程是公司存续期间的纲领性文件，是约束公司及股东的基本依据，对外投资既涉及到公司的利益，也涉及到公司股东的利益，公司法对公司对外投资没有强制性的规定，授权公司按公司章程执行。因此，把握收购方主体权限的合法性，重点应审查收购方的公司章程。其一，内部决策程序是否合法，是否经过董事会或者股东会、股东大会决议；其二，对外投资额是否有限额，如有，是否超过对外投资的限额。
2、出售方的内部决策程序及其他股东的意见
出售方转让房地产开发公司的股权，实质是收回其对外投资，这既涉及出售方的利益，也涉及到房地产开发公司其他股东的利益，因此，出售方转让其股权，必须经过两个程序。其一，按照出售方公司章程的规定，应获得出售方董事会或者股东会、股东大会决议。其二；依据公司法的规定，应取得房地产开发公司其他股东过半数同意。程序上，出售方经本公司内部决策后，应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。
由于有限责任公司是人合性较强的公司，为保护其他股东的利益，公司法对有限责任公司股权转让作了相应的限制，赋予了其他股东一定的权利。具体表现为：
第一；其他股东同意转让股权的，其他股东有优先购买权。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
第二；其他股东不同意转让股权的，符合《公司法》第75条规定的情形之一：
（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；
（二）公司合并、分立、转让主要财产的；
（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的，股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。
（3）国有资产及外资的报批程序
收购国有控股公司，按企业国有产权转让管理的有关规定向控股股东或国有资产监督管理机构履行报批手续。
国有股权转让应当在依法设立的产权交易机构公开进行，并将股权转让公告委托交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关国有股权转让信息，广泛征集受让方。转让方式采取拍卖、招投标、协议转让等。
外商投资房地产企业的股份转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，应向商务主管等部门报批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明。
（4）以增资扩股方式进行公司收购的，房地产开发公司应按照公司法的规定，由股东会决议，三分之二通过。
三、房地产开发公司有关证照问题
收购房地产开发公司目的是为了取得房地产开发公司的土地开发资源，提升和拓展收购方的业务，调整收购方的产业结构，审查房地产开发公司的开发资质，以及开发项目已取得的证照，以便于核算该开发项目的成本及利润空间。根据房地产开发项目的进度，通常房地产开发项目应当具备如下证照：
（一）建设用地规划许可证，重点了解规划设计条件，包括：A、规划用地情况，（1）规划用地总面积，其中代征代拆城市道路面积和规划净用地面积，（2）规划用地性质：居住用地、公建用地、停车库用地等；B、土地使用强度（1）建筑面积：（2）容积率：（3）建筑密度：（4）建筑高度：（5）绿地率： C、建筑设计要求等；
（二）国有土地使用权证，重点了解土地批租，以及土地出让金的缴纳情况；
（三）建设工程规划许可证；
（四）建设工程施工许可证；
（五）预（销）售商品房许可证。施工至正负零时，是否办理验线手续，工程竣工验收后是否办理规划验收手续，以查明工程建设中是否存在违规情况。
四、交易价格
交易价格是交易双方成交的核心问题，既影响到交易双方谈判的成功，也影响到交易合同的正常履行，同时还影响到合同相对方债权人的利益。如收购价格明显不合理的过低，因此损害了收购相对人债权人的利益，该等债权人有权行使撤销权，主张撤销收购合同。对涉收购国有控股公司的，其交易价格应以国有资产管理部门核准或备案的评估报告作为参考，交易价格低于评估结果的90%，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。同时还应解决房地产开发公司拖欠职工的工资、欠缴的各项社会保险费以及其他有关费用，做好职工各项社会保险关系的接续工作。
公司收购交易的标的是房地产开发公司的股权或收购方向房地产开发公司增投的股本，均涉及到交易时点房地产开发公司的股东权益，公司的股东权益由公司的资产和负债决定，因此，核实房地产开发公司的资产、负债是确定交易价格的基础，是开展公司收购必须进行的工作。为避免房地产开发公司财务资料的虚假，通常应委托审计机构对房地产开发公司的财务资料进行审计。
1、资本公积金
（1）资本是房地产开发公司实际收到股东投入的资本。对于公司章程规定一次缴清出资的，应当核对验证报告、资产负债表中记录的实收资本数额与法人执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。对采取分期出资的内资企业或外商投资企业，也应采用同样的方法进行审核。
在对实收资本金进行核实时，还应当与审计机构共同核查确认房地产开发公司的股东出资是否存在抽逃资本的情况，并在收购合同中约定出资不实的法律责任。
（2）依据我国有关财务制度的规定，公司应当在税后利润中提取一定比例的法定公积金，经股东会决议可从税后利润中提取任意公积金。由于公积金的情况对股东权益产生较大的影响，因此，有必要审核公积金的计提和帐目记录是否正确，确定公司净资产值与实际是否相符。
2、资产
根据房地产开发公司资产负债表，逐项审查房地产开发公司的各项资产，包括房屋、机器设备、土地使用权、其他无形资产（如商标、专利、著作权）、建工程、应收帐款、长期投资等。（1）房屋应当审查房屋所有权证书、房屋他项权证。（2）机器设备，主要是指交通工具，是否办理产权登记。（3）土地使用权，主要审查土地使用权证，查验土地使用权证性质、类别、取得方式，有无抵押情况。（4）其他无形资产，主要审查有无商标、专利、著作权等相应的权利证书。（5）在建工程，根据房地产开发公司项目进展情况核查在建工程，审查房地产开发公司对外签订的已履行完毕或正在履行的合同，如借款合同、工程施工合同、广告发布合同、材料采购合同、预销售商品房合同、委托销售合同等。（6）应收帐款，对照房地产开发公司对外签订的合同与资产负债表，与债务方进行债权确认，评估债权状况及其法律风险。（7）长期投资，对应工商登记与资产负债表，审查房地产开发公司对外投资情况。
基于房地产开发公司的财产状况到相应的职能部门核实有无查封、冻结情况，以避免产权交割后，出现房地产开发公司财产被执行，以致造成收购双方出现不必要的法律纠纷。
3、负债
房地产开发公司的负债状况直接影响到公司的股东权益，对照房地产开发公司对外签订合同与资产负债表核实公司债务状况，应付款的进度，以及对公司财务状况的影响。
4、或有负债
或有负债是指公司可能发生的债务，主要是因公司的对外担保形成的，或有负债在公司的财务资料中没有反映。也有可能因为房地产开发公司的财务制度不健全，隐瞒了债务出现帐外之债，这些均有可能给收购方带来经济损失。因此，房地产开发公司及出售方均应向收购方承诺其提供的资料是真实、全面、完整的，没有任何虚假、遗漏的情形。对公司有无对外担保作出书面承诺。在收购合同中还应对违反承诺应当承担的违约责任，及解除合同的条款作出约定。
对已查实的对第三方的担保合同，如债务人违反合同，不履行债务，将有可能给房地产开发公司造成经济纠纷及经济损失，以致在公司收购实现后，出现原股东权益减少，因此，在公司收购合同中可考虑约定担保，扣留一定的应付价款（与担保金额相对应）等方式控制交易风险。
总之，房地产开发公司财务制度的健全，以及出售方和房地产开发公司的诚信是公司收购的基本保障，反之则是公司收购的弊端。
5、期后事项的处理
公司收购的价格是基于交易双方约定的房地产开发公司某一时点的净资产值为基础协商确定的，由于交易完成日即股权变更登记日与核定房地产开发公司净资产值某一时点存在着一定的期间，房地产开发公司作为动态的经营实体，将会出现一定的费用，从而影响到原股东权益，该期间所发生的事项称为期后事项。对于期后事项所发生的权利义务，双方应当在收购合同中明确约定。如期后所产生的损益由谁承担，期后房地产开发公司的经营权，期后如房地产开发公司的控制权仍保留在原控股股东，新产生的债务又如何处理等问题。
五、交易价款的支付方式
交易价款的支付方式由交易双方根据其权利、义务，以及双方的商业目的，在不违反公平原则的基础上协商确定，但是涉及国有资产转让以及外资的，应当按下列方式进行。
1、收购国有控股公司的，转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，收购方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1年。
2.境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
第四篇：马航法律问题总结
关于马航事故法律问题总结
《蒙特利尔公约》规定，该公约生效时，如果缔约双方均为公约缔约国，则公约效力优先于华沙体制的所有法律；如果两国并非都是公约的缔约国，华沙体制相关的法律也仍然有效。２００５年《蒙特利尔公约》在中国正式生效，且马来西亚亦为缔约国，因此关于承运人赔偿责任限额、诉讼管辖等应适用于《蒙特利尔公约》，但赔偿标准依据国内法确定。
一、国际“空难”认定
根据《华沙公约》、《蒙特利尔公约》的规定，判断空难赔偿的“国际”性质不需要考虑飞机的国籍、飞行路线和旅客、托运人或收货人的国籍，唯一的判断标准是根据各当事人所订立的合同约定，运输的出发地、约定的经停地或目的地是否均在同一国内。只要上述地点有一个不在同一国内的，均应认定为国际空难。
二、赔偿限额法律适用
１９９９年，《蒙特利尔公约》在旅客人身伤害的赔偿方面采用了双梯度原则：每位旅客不超过１０万特别提款权的，承运人要承担严格责任，不得免除或限制其责任；承运人可以对超过１０万特别提款权的请求进行赔偿，并没有最高数额限制，此时其仅承担过错推定责任。根据公约每隔５年审议一次的规定，２００９年国际民航组织又对赔偿限额进行了复审，从２００９年１２月３１日起，公约规定的１０万特别提款权提高至１１．３１万特别提款权。
三、赔偿标准
虽然国际公约对承运人责任的赔偿限额作了规定，对于具体的赔 偿标准等问题仍应由缔约成员国国内法来解决，但是，因各国国内法的规定不同，赔偿标准上存在着巨大差异。我国的赔偿标准详见《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》。
四、精神损害赔偿
《华沙公约》、《蒙特利尔公约》规定，是否赔偿精神损害赔偿金 由国内法规定。因此，我国精神损害赔偿金的标准按《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》
五、诉讼管辖
１９２９年《华沙公约》的规定，以下四个地点的法院对国际空 难旅客伤亡的损害赔偿请求有管辖权：承运人住所地、承运人主要营业地、签订合同的承运人营业机构所在地、目的地。１９９９年的《蒙特利尔公约》在《华沙公约》原有四个管辖法院的基础上，提出了第五个可供原告起诉的法院，也就是所谓的“第五管辖权”。该公约第３３条第２款规定：“由旅客伤亡引起的损失，诉讼可以向本条第１款所提到的一个法院提出，或者在这样一个当事国境内的法院提出，即在发生事故时旅客的主要且永久居所在该国领土内，且承运人用自己的航空器或者按商务协议用另一个承运人的航空器来经营到达该国领土或者从该国领土始发的旅客航空运输业务，并且在该国境内承运人本身拥有或从与之有商务协议的另一承运人租来的、经营航空客运的处所。”
第五篇：房地产合作开发的性质、方式及应注意的法律问题
房地产合作开发的性质、方式及应注意的法律问题
房地产在法律上也称为不动产，是由房产与地产有机结合后形成的一种新的财产形态。地产是房产的基础，房产是地产的目标和用途，两者是不可分的。对于房地产开发而言，需要具备开发用地、建设资金、开发资质等基本要素，缺少了任何一个基本要素，房地产开发都无从谈起。在实际开发经营中，开发建设单位往往不能同时具备这些基本要素，于是，房地产合作开发应运而生。这种开发方式推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。
房地产合作开发的性质及特征
房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”该条为房地产合作开发的法律依据。根据房地产合作开发的实质内容，我们可以清楚地看出房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是，房地产合作开发这种联营又有很多自身的特点。
根据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。由此可见，法律中对上述联营主体的身份并未做其他限制性的规定。但是，房地产合作开发行为属于房地产开发经营行为。所以，在房地产合作开发合同中，当事人中必须有一方为房地产开发企业，即合作一方必须具备房地产开发经营资质。这是房地产合作开发这种联营形式在主体上的特点。
一般而言，房地产开发经营需要的投资数额非常大，开发建设的环节复杂且开发周期也比较大，客观上要求进入该领域的房地产开发企业必须具有相应的经济实力和开发能力。国家建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质等级分为四个级别。其中，对最低的四级资质等企业的要求条件为注册资本不低于100万元、从事房地产开发经营1年以上、从未发生过重大工程质量事故等7项条件。而对一级资质等级的房地产开发企业的要求就更高：须满足注册资本不低于5000万元、从事房地产开发经营5年以上、连续5年建筑工程质量合格率达100%等9项条件。由此可以看出，为了适应房地产开发经营的客观需要，确保房地产市场的正常秩序，有关部门对房地产开发企业的注册成立及资质审批都设立了较高的“门槛”。
房地产合作开发合同的内容是关于合作各方开发建房的一系列权利义务的约定，合同的目的是通过合作建房来获得利润。合作开发经营的实质内容决定了在履行合同过程中必然涉及到的规划许可、建设施工许可及商品房销售等一系列问题均需获得政府有关主管部门的许可或批准。行政干预性较强，是房地产合作开发这种联营的又一个特征。
此外，房地产合作开发合同的履行过程中不仅在每个阶段都有相应政府部门的直接管理和干预，同时还有开发主体以外的其他单位的参与，比如设计单位，施工单位、监理单位、劳务分包单位、材料供应单位等等。
房地产合作开发的方式
房地产合作开发常见的方式有两种，即非法人型合作开发和法人型合作开发。
《民法通则》第52条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型合作开发。在这种情况下，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中，因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。
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