浅谈中国房产新政策1

第一篇：浅谈中国房产新政策1

浅谈中国房产新政策

摘要：

回顾中国房地产行业的发展，研究时下房产市场的状况，简单阐述史上最严厉房产新政策的出台背景与内在原因，结合近期出台的房地产新政策，对比以往房产政策的执行重点、对房地产市场的影响和房价同比增长幅度与居民收入提高幅度之间的关系，分析房产新政策的执行力度、执行重点及其可行性，探讨房产新政策将给中国房地产行业带来怎样的影响、中国房地产行业的发展趋势及房产新政策执行过程中可能遇到的问题与困境。关键词：

房地产、政策、国十条、房价

引言：2010年最饱受争议的话题是什么？理所当然是房价。人们想要了解中国房地产市场的发展前景与房价的未来走势，就必须要深入的理解的中国的房地产政策与政策的执行重点与执行力度。

一、中国房地产业的发展与现状

1997年面对前所未有的亚洲金融危机，朱镕基总理面临着除了启动内需之外，别无选择的局面。学术届很多专家认为，在钢铁和汽车均不可行的情况下，应该把住宅当作启动内需的支柱产业来发展。

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。

从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用房只占年住房建设总量的5%左右，这五年建的廉租房总合，只占住房建设总量的1%左右。在住房建设连年大发展的情况下，出现建设保障性住房进度缓慢的事实证明，在处理加快住房建设和解决低收入者住房问题两者关系上，出现了顾此失彼的问题。

2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表讲演后回答提问时说，改革开放30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大意见。

温家宝总理还说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住的上房。而高档住房，则主要靠市场调节。此后一系列构建中国保障性住房体系的文件相继出台。

然而，中国房价上涨的压力依然很大。

2008年突如其来的全球经济危机使中国房地产行业陷入泥潭中。房价大幅下降，中国经济也面临极大的挑战。政府投入四万亿希望能拉到经济增长。政府投入的大量资金没有流入实体经济与之相反流入了虚拟经济，经济回升的同时也给中国带来了严重的通胀危机。

2009年房价疯涨，一方面是因为08年房产市场萎缩，市场供给减少，使得09年房产需求大幅上涨，另一方面是因为通胀压力很大，人们希望通过实物来保值。

从1997年结束福利分房，房地产成为国民经济的支柱产业开始，房价涨落，调控政策就成为中国经济独特的景象。一次次调控，人们担心的金融体系崩溃没有成为现实，房地产行业一次次经历波折，中国经济也依然保持着可观的增速，只是普通人的安居梦想却渐行渐远。

2010年初的全国“两会”，温家宝总理所作的政府工作报告这样说：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”3月6日，沪上媒体《东方早报》头版头条用来这样两句话：今年房价肯定是稳定的！总理都说了不稳定不行！

如此斩钉截铁之语并非《东方早报》杜撰，而是住房和城乡建设部部长姜伟新所说。这位部长说，“肯定行！不行也得行！”，“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施，这都是各个方面共同起草，总理最后定的。”

而3月15日，“两会才结束”，《21世纪经济报道》报道，位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心二楼大厅，北京大小开发商，房地产行业人士齐聚于此，见证了2010年 企‘地王’给总理的报告上眼药水，三个‘地王’接连创出高价，而且还没建楼，价格就已经高出了二手房，甚至比旁边的商品房，有的时候你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算”。

2010年3月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，这是一个历史新高。相比于去年，2009年全年涨幅1.5%的数据，这个数字被认为是“比较合理”的统计结果。“两会”结束 措辞更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地、金融两个领域扩大到运用等更多手段。

市场影响：政策被逐渐架空，高价卖地，人力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。国四条

颁布时间：2009年12月4日

出处：国务院常务会议提出的四条新政。政策基调： 遏制房价过快上涨

措辞变化：从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前的调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”

市场影响： 被视为打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国十条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。国十一条

颁布时间： 2010年1月10日

出处：《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

政策基调：遏制房价过快上涨

措辞变化：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场的调控，稳定市场预期。

市场影响：政策有利于抑制短线炒家，正面作用毋庸置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威胁难比2007年，市场在经过一段观望后重新复活。

房产新政策

4月14日 国务院常务会议决定提高二套房贷首付比例，拉开了新一轮楼市调控的大幕。

4月17日 国务院发布“国十条”遏制房价过快上涨，外界称之为“新国十条”

新国十条

一、建立考核问责机制

住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

二、实行更为严格的差别化住房信贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买 的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

九、加大交易秩序监管力度

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

十、完善房地产市场信息披露制度

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

三、新政策对房地产市场的影响

自4月中旬开始，政府推出一系列房地产调控措施，国内许多城市的房地产市场骤然降温。退房潮、观望潮、打折促销等现象也开始出现。

政策出台后三周，多数城市市场成交显著下降。政策出台后成交量出现明显下滑，至政策出台后 出现当前的现象主要有多方面的原因，一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性，二是因为各地细则尚未出台，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望静待的态度；三是因为开发商经过了2009年的火爆销售，当前资金充裕，并不急于降价回笼资金。

有关专家预计市场量价表现会经历三个过程。

宽松或适度宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市。2009年房地产业财务账上的“本年资金来源小计”是5.71万亿元，增长44.2%，增幅创了自1998年以来的历史新高。其中，来自国内银行的贷款增长了48.5%。今年虽然贷款规模有所减小，但与2007年底月均3740亿元的规模相比，今年年底前的月均新增贷款额为5440亿元，规模还是偏大。三是地产开发商通过股权、信托、私募等多种方式不断在境内外上市融资圈了不少资金；再加上不少开发商在前期囤积了不少土地和楼盘，今年不会急于拿地，就更没有资金之忧了。

其次，从炒房客角度考虑。

炒房客在房价上涨的过程中充当着相当重要的作用。近期新房产政策对其打击作用也是相当显著的。但新政策对炒房客的打击能否持久，这就取决于银行的执行能力了。目前，不少业内人士对此表示担忧。“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是„坚决执行‟，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些„灵活‟的对策。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕坦言。

再次，从地方的角度考虑。

目前国内地方版的楼市调控政策有陆续出台之势，但有舆论认为，由于地方与中央在相关利益诉求上不尽一致，虽然中央严令有加，而地方则表面顺从呼应却可能阳奉阴违或留有政策后门，恐使中央调控初衷难以有效实现。也有人担心中央与地方会有政策博弈，最终或共走平衡木。

这其中有一个重要问题就是，地方政府为了自己土地财政的利益，不愿收紧房地产市场。因为打压房价的结果，是地价拍不上，这将导致土地财政断流，对地方机动财力将是个很大损失。地方政府过去一直不愿这么做，皆为利益驱动所致。

本次中央空前的楼市新政，因为搞了问责制，因为和地方官的官帽紧密关联了，所以迫于中央的强大压力，地方只能积极响应中央方针和中央一致打压房价。但过一阵子如果压力不再像现在这样大，地方政府还会再积极去做吗？因为不符合地方利益，所以地方政府肯定存在阳奉阴违的心态，也因此做与不做，多做与少做，都和压力大小密切相关。强压之下，无奈之时，甚至有可能对中央政策进行调整变形。

所以持之以恒、连续作战，不能中途而废或左右摇摆就变得至关重要了。

二、打击投机行为的力度

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发，外界称之为“新国十条”，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买近期国际经济形势不乐观，希腊债务危机余波未了，葡萄牙、西班牙又连拉警报。而且进入5月份后，全球市场除了黄金、美元和日元上涨之外，股票、大宗商品、石油都无一例外的呈现暴跌态势，全球都被笼罩在金融市场可能出现二次探底的阴霾中。与

第二篇：中国2010年的房产新政策是什么？

中国2010年的房产新政策是什么？

政策一：国十一条

出台时间：2010年1月10日

部门：国务院办公厅

1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%%，加大房地产贷款窗口指导。紧接着1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。两会期间房价再成关键词

3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%%、囤地开发商将被冻结等19条内容。

政策二：新国四条

出台时间：2010年4月14日

部门：国务院

4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%%。

政策三：新国十条

出台时间：2010年4月17日

部门：国务院

仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

政策四：国36条

出台时间：2010年5月7日

部门：国务院

5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的《意见》对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。

第三篇：房产调控不会有新政策出台

房产调控不会有新政策出台

房地产业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。

国务院房地产调控督查组（下称“督查组”）刚刚返京，8月的楼市就有了反应。

反弹暂时终止、成交量环比小幅回落——在中国房地产业协会副会长朱中一看来，这是楼市“喊话”策略依旧有效的证明。

按照督查组对当前房地产调控所做的初步判断，严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此，新的调控政策暂时没有出台的必要。但这仅是督察组的意见，目前尚不清楚决策层面的态度和批复。

而在督查组的通报中，“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出，或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。

督查组的意见

会不会有新的调控政策出台？这是7月下旬国务院派出8个督查组督查各地房地产调控政策落实情况之后，市场上最为关心的问题。

在督察组返京半个月之后，越来越多的证据显示，楼市调控同样是“维稳为主”。在新华社8月17日的报道中，督查组有弹有赞，在责备个别地方“放松调控”的同时，也肯定“房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”。

房地产业内人士普遍判断，这应该是督查组在最终提交报告中的意见，而暂缓储备政策的出台或许将是短期内最可能被考虑的做法。

本报也从一位接近督查组成员人士处印证了上述判断。“应该不会有新政策出台。”该人士告诉记者，他与督查组成员的直接交流中得知，督查组认为只要在现有政策的落实上严格落实，就足以遏制5月以来的楼市量价反弹压力，新政暂时没有出台的必要。但他同时也强调，这仅是督查组的意见，目前尚不清楚国务院对此的批复。

此后，住建部有关负责人在接受新华社采访时表示，除“纠正部分地区放松调控政策”外，还要“密切监测房地产市场变化，研究进一步强化市场调控的政策措施”。

业内多位人士分析认为，从“政策措施需要研究”和“市场需要密切监测”来看，即使有进一步政策，也不会在短期内出台，触发点在于未来一段时间市场的发展。

而地方政府的态度也以配合为主。督查组到访前后，地方政府随之密集“喊话”，并出台了一些能短期压抑房价的政策。最新的消息来自青岛，当地声称，主管部门将对申报预售价格明显偏高的开发企业进行约谈，拒不执行的企业将被暂缓发放预售许可证。

对未来房价的判断，朱中一认为，尽管当前价格反弹压力依旧存在，但并不能构成判断市场全面反弹的依据，在继续抑制市场反弹的因素里面，“中央抑制投资性需求的态度”、“对房价上涨的问责制度”是最重要的两点。

市场也传来令人安心的消息：8月尚未结束，但楼市成交量已出现环比下滑。中国指数研究院数据显示，成交量的快速上涨其实在7月便已终止，尽管该月其监测的40个城市中仍有超过6成成交量上涨，但一线城市中唯有上海继续保持增势，北京、广州、深圳均有不同程度下滑。

尽管8月份数据尚未出炉，但依据上海易居房地产研究院副院长杨红旭的推算，全国30个城市的新建商品住宅成交量预计会有5%左右的整体环比下滑，5月份以来的快速增长已宣告结束。

稳控两难

不过房地产业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。

督查组发现的诸多问题并不仅仅只限于房价反弹。还有一项很重要。“部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。”

而在国土资源部的通报中，上半年全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷，计划落实率仅为29.6%。而这个落实率还是按照调整后的计划算得，国土资源部近期将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，如果按年初制定的原计划17.26万公顷计算，落实率仅为27.3%。

在一些房地产开发商看来，如此低的住房土地供应率很可能已埋下一年后房价反弹的隐患。因为土地供应不足，导致未来新房供应量不足，供需失衡的结果就是房价的暴涨。

但地方政府并非不愿意完成供地计划，而是开发商投资信心的不足直接导致了土地市场成交的下滑。“日子难

过。”东部城市一位国土局长曾在内部会议上抱怨，“按照现在这个房地产形势，我们想卖地钱也收不回来。”

这一局面，即便在楼市回暖之后的六七月间也未出现好转。

同样来自中国指数研究院的统计，7月全国300个城市共成交住宅类用地584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。这显示出，开发商投资意愿下降开始影响到当下的“稳增长”战略。

国家统计局的数据里，1-7月全国房地产开发投资额总体增速已降至15.4%；房屋新开工降幅逼近10%；施工、竣工增速继续回落；土地购置面积、金额降幅继续扩大。这些数据都直接影响到就业、内需，乃至地方政府的直接收入。

在督查组的判断中，5月以来的市场反弹压力形成的重要原因之一便是“个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头”。但朱中一也承认，一些城市试图放松调控的愿望，源自于“稳增长”的目标及地方财政的压力。

“当前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，调控进入关键期。”朱中一对当前形势如此判断，但他没有提供任何解

决方案，除了强调要继续坚持调控，督查组也没有给出解决方案。

第四篇：房产新政策下关于民间资本的几点思考

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房产新政策下关于民间资本的几点思考 作者：许 娇

来源：《沿海企业与科技》2005年第11期

[摘 要]文章认为，在政府房产新政策的宏观调控下，应对民间资本在房地产市场流向的变化进行理性思考，客观公A地评价民间资本的趋利性；作为民间资本自身也要积极、主动地寻找有效的投资渠道，平衡当前的民间资本投资结构，创造更多的经济效益和社会效益。

[关键词]房产新政策；民间资本；投资；政府职能

[中图分类号]F293．31

[文献标识码]A

第五篇：中国美术学院2013年新政策揭秘

中国美术学院2013年新政策揭秘

浙江从2012年起打破高考“一考定终身”的传统，在省内高校针对省内考生试点通称“三位一体”的招生新方式。记者从中国美术学院获悉，中国美术学院2013年该校“三位一体”招生简章已经发布，内容有三方面的调整。

“三位一体”是将考生的会考成绩、高校对考生的综合素质测试成绩以及高考成绩，按一定比例折算成综合分，最后按综合分择优录取。2013年中国美院“三位一体”招生的网上报名及缴费时间是11月26日至12月10日。

与前一年5个专业(类)和60人招生计划相比，中国美院2013年“三位一体”综合评价招生的第一个调整是新增两个专业(类)、25人招生计划。新增专业(类)是图像与媒体艺术类和录音艺术专业，各招20名和5名。

其中，录音艺术专业为该院新增招生专业，主要培养具有较为全面的影视与音乐理论知识，掌握数字音频技术和现代电子科技技术，具有影视音乐制作、音频工程与录音、声音艺术表现等方面能力的录音艺术专门人才，招收具有音乐功底和潜质的学生，在考试科目设置上也考核学生音乐基础能力。精华学校为您持续更新

而第二个调整是在招考方式上，前一次高校进行综合素质测试时是依据考生报考作品来审核确定资格，此次将调整为初复试的方式。所有考生首先参加初试科目考试，考试结束后，学校当天评分次日公布复试名单。复试考生再进行两个科目的复试和综合面试，复试成绩作为其综合测试成绩。

第三个调整则在考试科目要求上。例如，图像与媒体艺术类近几年均考核试描，但是今年“三位一体”考试要考线性素描，表明该专业(类)在人才选拔上对素描科目考核的基本要求和导向。其他的科目调整也在新的招生简章上公布。