【万科设计】万科体验区怎么设计（优秀范文5篇）

第一篇：【万科设计】万科体验区怎么设计

【万科设计】万科体验区怎么设计

2014-02-18 房地产经理人联盟

万科体验区各阶段设计导则

一、体验区选址规划

：体验中心

：《项目总体规划设计方案》

：《体验区修建方案》

：《体验区修建方案》（模版另附）

会议名称：体验区修建方案汇报会 组织人：营销部体验中心

参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师

1.根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；

2.根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；

3.售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道，反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；

4.对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；

5.考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；

6.考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；

7.控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；

8.考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。9.样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具；

10.体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具； 11.体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点； 12.售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右。

13.样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。14.样板房选址原则：

① 主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；

② 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡； ③ 若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高； 15.临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。

16.为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米。

二、售楼处土建施工图设计

：研发部

：售楼处土建方案和施工图

：营销部《售楼处土建方案设计审图意见》和《售楼处土建施工图设计审图意见》

：《售房部土建方案图》、《售房部土建施工图》

：

会议名称：售房部土建方案设计汇报 组织人：研发部项目设计专员

参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师

1、与该项目的建筑风格结合；

2、与该项目推广主题和调性的吻合；

3、客户参观动线有利于销售道具的使用；

4、各功能区的划分和各区域面积的需求： 表1.各功能区划分和各区域面积需求

5、售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下，5400≥梁下净高≥4200以上（吊顶高度为4800MM－3600MM）；主厅面积200--500㎡，8400≥梁下净高≥5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM）；

6、建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、室内外标高（含建筑与外界道路、花台、绿化关系）；

7、主要材料的采购难度；

8、施工工艺能否达到设计要求；

9、售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；

10、空调系统的主机隐蔽，朝西面风口增多，风口与天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/ ㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；

11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；

12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；

13、各专业施工图之间是否协调统一，各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响。返回目录

三、样板房土建施工图设计

：研发部（临时样板房施工图责任部门为项目工程部）

：样板房土建方案和施工图

：营销部《样板房土建方案设计审图意见》和《样板房土建施工图设计审图意见》

：《样板房土建方案图》、《样板房土建施工图》

：

会议名称：样板房土建方案设计汇报 组织人：研发部项目设计专员 参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师

1.建筑

① 建筑户型分析，是否有优化之处，如是否有黑卫，空调位是否布置合理，平面与立面关系正确等；

② 户内标高关系是否合理，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等。别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；

③ 门型窗型及其开启方式的建议；

④ 建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议（含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等）； ⑤ 临时样板房需要10㎡--15㎡的入户遮雨区； 2.结构

① 结构形式是否合理，临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；

② 结构图与建筑图是否一致，结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；

③ 是否有现梁现柱情况，是否有结构降板影响层高的情况； 3.安装

① 空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全（按配置标准）以及位置是否合理；

② 阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理，户内主要房间是否有给排水明管，是否设置有管井； ③ 冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置（尤其是结构梁柱部位），尽量走天棚阴角明装（装修时吊顶处理），不得暗埋在墙体或地面内；

④ 卫生间排气口是否设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；

⑤ 空调功率：约250瓦/ ㎡ ；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口，冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ，采用分体式空调（室内机也可用风机盘管）。⑥ 样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；

四、体验区景观设计

：体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图，完善后由体验中心自行出图

（体验中心出图）体验区总体景观概念、方案及施工图设计；

意见》和《体验区景观施工图审图意见》；（体验中心出图）体验区景观方案和施工图

《方案阶段技术经济分析报告》、《施工图阶段成本测算》

：体验区景观方案汇报会

组织人：研发部（或体验中心）景观设计专员

参加人：研发部（或体验中心）景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理

1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；

3.充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线.4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节。

5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系。

6.主要功能房间（主卧室，客厅）景观为重要设计点； 7.景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应； 返回目录

五、售楼处室内装修设计

（一）选择装修设计单位

：营销部体验中心

：装修（装饰）设计单位和售楼处建筑修建方案

：《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》

：《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》

一、设计单位选择： 1.设计师风格筛选； 2.设计师曾作项目考察；

3.专业服务口碑评价：施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导的配合度；

4.设计费标准：500-1200元/㎡（根据项目大小和设计师知名度）； 5.不利因素分析：施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源。

二、设计合同编写： 1.造价控制标准；

2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数； 3.项目设计意图的描述；（放入设计任务书模版中）4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；

5.设计合同及设计任务书模版另附；

（二）装修设计和装饰设计

：营销部体验中心

：售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案

：营销部《售楼处装修概念审图意见》、《售楼处装修方案审图意见》、《售楼处装修施工图审图意见》和《售楼处家具饰品装饰方案审查意见》

： 《售楼处装修概念图》、《售楼处装修方案图》、《售楼处装修施工图》和《售楼处家具饰品装饰方案》

会议名称：售房部装修概念、方案、施工图汇报会 组织人：营销部体验中心 参加人：公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师

1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合； 2.与该项目推广主题和调性的吻合；

3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：（《停止检查点质量检查报告》模板另附）1)所有造型完成但未上面材前； 2)所有面材工作完成后。3)参加人：同上

4.客户参观动线有利于销售道具的使用，工作人员工作流线尽量隐蔽；

5.各功能区划分和各区域面积需求： 表2.各功能区划分和各区域面积需求

7.售楼处主要天棚装修后净高：主厅面积200 ㎡以下，4800mm≥净高≥3600mm，主厅面积200--500 ㎡，7800mm≥净高≥4800mm；其他区域净高≥2800mm 8.销售道具的位置和尺寸，销控墙的位置和尺寸； 9.室内平均照度：200LUX----250LUX； 10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上，男、女卫生间至少须有1个马桶，带扶杆；尽可能设置儿童洗手台； 11.弱电系统：电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条（不需要）、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条。网络系统可设计为无线网络系统； 12.监控系统：售楼处出入口设监视器一个（位置能兼顾售场大厅）、财务室收银上方设监控器一个，控制设备设在保安室；

13.设背景音乐系统，控制系统设在吧台。

14.员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：（1）天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶（2）地面：普通地砖或普通地毯（3）墙面：乳胶漆刷白 返回目录

六、样板房室内装修装饰设计

（一）选择装修装饰设计单位

责任部门 ：营销部体验中心

输入项目 ：装修（装饰）设计单位和样板房建筑修建方案

输出项目 ：《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》

阶段成果 ：《装修（装饰）设计合同》、《装修设计任务书》

输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写

一、设计单位选择：

1.根据项目建筑形态及定位选择相应档次的设计师

2.根据本项目的设计周期，考评设计师的施工图完成的深度和及时度，原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下，可优先选择有潜力的新设计师；

3.确定本项目样板房的风格，同时展示多套样板房要保证风格的多样化；

4.初步确定一、二位备选设计师后，对设计师曾经完成的项目进行实地考察，考察重点是设计师的风格特点，原则上要指定设计师擅长的风格；

5.确定装修设计师，再根据设计师的特点确定装饰设计是否分开委托，根据实际情况，装饰分开委托的形式可以是软装全包，也可以是纯饰品委托； 6.装饰设计师的选择；

二、设计合同编写： 1.造价控制标准；

2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数； 3.项目设计意图的描述。

4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；

5.设计合同及设计任务书模版另附；

（二）装修设计和装饰设计

责任部门 ：营销部体验中心

输入项目 ：样板房装修概念、方案和施工图、样板房家具饰品装饰方案

输出项目 ：营销部《样板房装修概念审图意见》、《样板房装修方案审图意见》、《样板房装修施工图审图意见》和《样板房家具饰品装饰方案审查意见》

阶段成果 ：《样板房装修概念图》、《样板房装修方案图》、《样板房装修施工图》和《样板房家具饰品装饰方案》

会议管理 ：

会议名称：样板房装修概念、方案、施工图汇报会 组织人：营销部体验中心

参加人：公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师

输出项目管控要点： 装修：

1.与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合； 2.与该项目推广主题和调性的吻合；

3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：（《停止检查点质量检查报告》模板另附）1)所有造型完成但未上面材前； 2)所有面材工作完成后。3)参加人：同上

4.户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值； 5.色彩不宜太深，营造出亮丽的舞台效果；

6.300LUX≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射灯光源，且2500＜色温＜6000；

7.配置功率不低于250瓦/ ㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内； 8.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建； 9.展示期间户内门的门扇不安装； 10.衣帽间以开敞式为主；

11.公寓楼项目的厨柜可不做吊柜，以增大厨房视线尺度； 12.关于开关和插座：

13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座，取消其余插座； 14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；

15.临时样板房不接上下水，浴缸、马桶、花洒只作放置安装 ；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装。装饰：

1.每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造；

2.装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型；

3.家具尺度的控制，应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；

4.家具的制作过程中质量检查至少一次；

5.尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作，就由家具厂制作或购买成品； 6.室内主要吊灯应控制尺度； 7.布艺的使用应重点考虑关联性； 8.庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；

9.当同时完成3个以上样板房时，软装设计师建议选择两位

第二篇：万科总图设计经验总结(超经典)

万科总图设计经验总结（超经典）

设计

一、必须了解的规划条件

规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。

二、制作测算表格

根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。1.容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。

2.容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。

3.容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。4.容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。

5.容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。

6.容积率1.5－2.0，正常的多层 小高层项目。

7.容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。

8.容积率2.5－3.0，小高层 二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10.容积率6.0以上，摩天大楼项目。

居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题：

（1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理

（2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况

（3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头

（4）人车分行

另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？

三、合理布置路网、考虑消防车道

（一）消防车道（1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。

高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m*15m。

（2）联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m或总长度超过220m时，消防车道的设置应符合下列之一的规定：

a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于80m；b.建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于4m。

（二）消防登高面

高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列规定：

（1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；

（2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；

（3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；

（4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；

（5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。

（三）消防登高场地

（1）高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设置不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于15m*8m。

消防登高场地是指供消防登高车实施操作时停靠的停车场地。根据上海目前使用的登高消防车的最大长度为13m，登高车操作支撑所需的硬地宽度为6m，为满足登高消防车的正常作业并为消防人员的施救留出一定的工作空间，本条文规定消防登高场地的面积不应小于15m*8m。

（2）消防登高场地应符合下列规定：

a.消防登高场地距住宅的外墙不宜小于5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于10m；

b.设有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于15%；

c.利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。d.高层住宅的消防车道、消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布置消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。

（四）安全疏散1.楼梯间的设置形式住宅设一个楼梯间时，应符合以下规定：（1）低层、多层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时，应设一个敞开楼梯间；

（2）中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m时，应设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台；（3）十层、十一层的单元式住宅每单元应设一个敞开楼梯间，但户门应为乙级防火门（户门可朝户内开启）且楼梯应通至屋顶，各单元的屋顶平台应相连通；

（4）十层、十一层的塔式住宅应设一个封闭楼梯间；

（5）十二层至十八层的塔式、单元式住宅应设一个防烟楼梯间，且前室的面积不应小于4.5m2；

（6）当十八层以上的单元式住宅每单元设一个防烟楼梯间时，应按规定设置连廊。上述规定以外的住宅，其设置楼梯间的数量不应小于两个，并应符合下列规定：

（7）低层、多层、中高层住宅应设敞开楼梯间；

（8）十层、十一层的通廊式住宅应设封闭楼梯间；

（9）十二层及以上的通廊式住宅应设防烟楼梯间；

（10）十八层以上的塔式住宅应设防烟楼梯间。

2.楼梯间的设置要求

（1）楼梯间或前室应靠外墙设置，并应设置可开启的外窗和楼梯间顶部的百叶窗，不宜设机械加压送风，其开窗面积及楼梯间顶部的百叶窗面积应符合有关规定。

十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，楼梯间的顶部应设置自然通风窗，有效面积不小于1.5m2。

（2）自然通风方式的要求：

a.靠外墙的敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间每五层内自然通风面积不应小于2m2，并应保证该楼梯间顶层设有不小于0.8m2的自然通风面积；

b.防烟楼梯间前室、消防电梯前室自然通风面积不应小于2m2，合用前室不应小于3m2；

c.十八层以上的塔式住宅，当防烟楼梯间只在前室设置可开启的外窗，楼梯间为暗楼梯间时，户门不应直接开向前室。

（3）高层住宅至少应有一个楼梯通至屋顶平台，通至屋顶平台的门宜为普通玻璃门，且朝屋顶方向开启。单元式住宅各单元的楼梯间宜在屋顶相连通。

利用屋顶逃生是火灾时常见的逃生方式。为保证人员及时借助屋顶从相邻单元疏散到安全区域，或将屋顶作为避难平台等待救援。

（4）设封闭或防烟楼梯间的住宅，屋顶层电梯机房等房间的门不宜开在楼梯间、前室内。

当确有困难，电梯机房或其它设备用房的门必须开在楼梯间或前室内时，则应设甲级防火门，且门的开启不得影响人员疏散。（5）剪刀楼梯设计应符合下列规定：

a.剪刀楼梯的两个楼梯应在前室、走道或屋顶连通；

b.剪刀楼梯的梯段之间应设置耐火极限不低于1.00h的实体墙分隔。（6）高层住宅,当地上部分的楼梯间或前室设置可开启的外窗,且地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，其地下室的楼梯或前室可不设机械加压送风装置。

（7）考虑到楼梯间或前室采用自然通风方式的住宅，只对地下室的楼梯间或前室设机械加压送风，既不经济，也难以实施。而当地下室为自行车、汽车停车库或机电设备用房时，地下室平时停留的人员较少，因此，楼梯间形式可以不变，对其无自然通风采光的前室和楼梯间也作放宽处理，可不设机械加压送风。

（8）住宅各类楼梯间的设置还应符合下列规定：

a.煤气管道不应穿过楼梯间，当必须穿过楼梯间时，应穿钢管保护；

b.除煤气管道井外的其它管道井，当在每层楼板处采用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔，且检修门为丙级防火门时，检修门可开在楼梯间或前室内。

（9）商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯与住宅的出入口和楼梯必须分开设置。

出入口包含平面交通和垂直交通，垂直交通指楼梯、电梯。在住宅建筑中布置商店等公共用房，主要需解决使用功能完全不同的用房放在一起所产生的种种矛盾。为保证住宅安全，防止商店发生火灾威胁住户安全，规定商住楼的营业场所、住宅的底层商业服务网点的出入口或楼梯不得与住宅的出入口或楼梯相互借用，必须分开设置，互不干扰。

（10）居住区域内地下汽车库的楼梯可借用住宅的楼梯，但其通向楼梯间的门应为甲级防火门。

特别要注意的是，当地下室除汽车库外，还有自行车库、机电设备用房及其它用房时，汽车库借用住宅疏散楼梯应满足下列要求：

a.汽车库与其它部位之间应采用防火墙、防火卷帘及甲级防火门分隔；

b.汽车库借用的住宅楼梯必须与汽车库在同一防火分区内，即该楼梯与其它部位之间也应采用防火墙及甲级防火门分隔。

c.汽车库防火分区内最远点距楼梯间的距离不应大于60m。

3.跃层式住宅的疏散要求

（1）高层住宅每套所跨越的楼层不宜超过两层；

（2）十八层及十八层以下的高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设置时，每层（包括跃层）应开设通向公共走道的户门；

（3）十八层以上的高层住宅，所有户室应一个方向（同时向上或向下）跃层；

（4）每套户室从最远一点算起，到户门的距离不应超过20m；当超过20m时，跃层楼面应开设通向公共走道的门。（套内楼梯的一段距离按期水平投影长度的1.5倍计算）。4.消防电梯（1）十二层及以上的高层住宅应设消防电梯，消防电梯可与客梯兼用，其前室可与防烟楼梯间的前室合用。

（2）消防电梯是消防扑救灭火的措施之一。根据国家防火技术规范和本市有关规定，要求在十二层及以上的高层住宅应设消防电梯，消防电梯可与客梯兼用。由于住宅消防电梯一般兼作日常使用的客梯，很少独立设置，故允许其前室可与防烟楼梯间的前室合用。

（3）底层商业营业场所高度在24m以下时，住宅部分的消防电梯在商业营业场所可不停靠。

（4）电梯应在设有户门或公共走廊的每层设站，且至少应有一台电梯通向地下汽车库。当地下室为自行车停车库或机电设备房时，消防电梯可不停靠。

5.走道、连廊

十八层以上塔式住宅、每单元设有两个防烟楼梯间的单元式住宅，当每层超过6套，或短走道上超过3套时，应设置环绕电梯或楼梯的走道。注：短走道指防烟楼梯间的前室门至最远的一套户门之间的走道。

在设置消防连廊时要注意下列问题：

（1）消防连廊必须每层设置，不得隔层设。但跃层户型可以只在设有户门的楼层设置。

（2）每层相邻单元必须在走道或前室等公共部位设置连廊连通，不允许在楼梯间内设置连廊，防止火灾情况下烟气通过连廊进入相邻单元楼梯间，也不允许通过户内阳台连通，这样不能保证疏散畅通。

（3）当单元式住宅各单元层数不同时，应将每单元视作一幢塔式住宅进行平面设计；当各单元层数均超过18层时，可在较低几个单元之间的相邻单元设置连廊，但最高一个单元应视为一幢塔式住宅。

四、地下车库设计

布置单体或组合体时，若在规划住宅小区地下有停车场，应该注意些什么，如出入口的个数，在小区中的布置等，如何组织交通流线，如何做到人车分流。高层建筑，地下停车库做两层，但柱子必须和上面的一致吗？位置、形状、尺寸？因为是不规则的地形，布柱根据停车间距不好弄。

1.基地出入口与城市道路的关系

（1）居住区机动车出入口不应设在城市快速路和主干路上，可设置在城市次干路和支路上，并距道路交叉口50米以外

（2）小区出入口设置应考虑与相邻小区出入口的相互位置关系。

（3）机动车地下车转户口出入口不宜直接设置在城市道路上，应通过小区内部道路与城市道路相接。

（4）在同一条城市道路上，不宜设置多个出入口，尽可能归并为一个出入口，且出入口宽度与相接城市道路红线宽度相协调，需要进行功能划分的应通过小区内部路进行交通组织。

2.停车场规划（1）停车场配建标准

地面停车场按每个机动车位占地面积30平方米计；地下停车库及停车楼按每个机动位占建筑面积35平方米计；多层停车库按每个机动车位占地面积15.5平方米，层高2.2米计；自行车按每辆车面积1.5平方米计；装卸车位尺寸不小于4米×8米。

3.地下车库设计要点

（1）人防结合

地下汽车库宜结合人防设计，即在平时作为汽车库使用，而在战时则作为人员、物资的掩蔽场所——人防，这就叫做平战结合。一般城市规划都对有人防配建面积比例的规定，可以说是强制的。如果投资者不愿意建造人防，也可以缴纳一定费用，由政府易地再建。所以我们看到有些小区的地下车库是设计有人防设施的，而有的则没有。

（2）车库规模

通常我们设计的车库属于“中型”（51~300辆），有时也会有大型（301~500辆）的地下汽车库，即：停车间室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库。

大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个；特大型汽车库库址，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15m。出入口的宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m。

（3）汽车坡道

进入地下汽车库需要有坡道，坡道可以是直线的、曲线的或二者的结合。坡道设计的重点是确定坡道的位置，数量。大中型汽车库的库址，车辆出入口不应少于2个。即：一般设计两个出入口就够了。汽车库的汽车出入口宽度，单车行驶时不宜小于3.50m，双车行驶时不宜小于6.00m。但两个出入口距离不可过近（各汽车出入口之间的净距应大于15m）。规范又规定：汽车疏散坡道的宽度不应小于4m，双车道不宜小于7m，因此干脆汽车坡道就设计为4米或7米。

（4）常规数据

汽车转弯半径按6米设计，此为小型车转弯半径。汽车库室内最小净高应：>2.20米（微型车、小型车）。我们通常的车库以微型、小型车库。

（5）防火设计

汽车库应设防火墙划分防火分区。每个防火分区的最大允许建筑面积，地下汽车库为2000平方米。如果设有自动喷水灭火系统则可翻倍。

划分完防火分区，马上就是人员安全出口的设置。规范规定：汽车库、修车库的每个防火分区内，其人员安全出口不应少于两个。规范同时规定：汽车库、修车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设置。也就是说：汽车坡道不能作为人员疏散。因此，每个防火分区设两个封闭楼梯间上到地面上去。疏散楼梯的宽度不应小于1.1m，即两股人流。楼梯间尽量分散布置，因为汽车库室内最远工作地点至楼梯间的距离不应超过45m，当设有自动灭火系统时，其距离不应超过60m。

4.住宅地下车库设计方法

1.整体规划

在设计初期，必须把地上、地下统一考虑，地下车库决不是设计的附属品，要尽可能把车库集中在一个整体空间中，以提高相同面积下的停车数量。一种方法是，把地上住宅沿地块外围布置，就是“围合式布局”，社区中部形成比较开阔的园林空间，下面做停车，这种方式能够形成开阔的楼间距，住宅单元的通风、景观效果非常好，同时地下车库的使用率也非常高。另外一种方法，把住宅楼多栋组合，提高小区空地的完整性。从而有利地下停车库空间的完整性，对于大盘而言，有时地下停车库被分割成几个片区，这时还要考虑各区之间的连接通畅，不应产生瓶颈现象，从而对交通、消防不利。

2.平面布局

主要包含车道和停车位布置、柱网布局、与地下室其它功能部分协调等。

一般住宅小区以中型轿车：长（4．9m）X宽（1．8m）x高（1．8m）为设计标准车型尺寸，停车位尺寸应为：长(5—6)m x宽(2．5—3)m。车位与车道成90°直角，且车辆“倒进顺出”的布置的时候，每台车所占车库面积的比例最小，按照此方式布置的地下停车库每车所占面积应在28㎡—35㎡。

较大型车库的停车通道，应尽量设环形车道。当采用与车道成90°直角的停车位布置时，车道宽应在6m以上，车道车行路线方式可采用双车道双向行驶。

按照标准车型与车道尺寸，柱网宜在6X8m(柱间停两辆车)或8X8m{柱间停三辆车)左右。

3.管线布置

管线综合，注意遵循如下原则：

a.应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置；b.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋；c.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；d.各类管线交叉点不要设在主车道处。

设备管线常用计算高度4.屋顶绿化

地下车库的设置，为社区的地面绿化提供了最大可能的空间，一般由于车库都布置在社区比较完整、大块的空旷场地内，在顶板上部可作覆土、形成小区的中心绿化花园。

覆土平均厚度在50公分左右，可适应种植小型灌木和铺植草皮。但如果要栽种大型乔木，必须加设覆土坑。

5.地下室范围（面积）

上部建筑---结合消防电梯及核心筒范围，考虑地下室直达户内；地形地貌；销售和开发节奏；停车数量---规划停车总量扣除地面停车数量；设备用房；其他---不能停车和设备房的没有使用价值的空间尽量减小。（1）坡道宽度：（2）曲线坡道宽度：备注：（1）汽车最小转弯半径＝汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径；

（2）汽车最小转弯半径≠环道内径；

（3）避免：误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。各种停车位尺寸及通车道宽度（4）各种车道（出口）最小宽度（5）层高确定原则

合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计。

各类层高计算的基本内容：常见车库层高：

A.地下室车库底层层高（设滤水层及排风、喷淋）

a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.4米（是到建筑面层；到结构板上皮为3.8米；梁高按650，风道按300；

b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.5米（到结构板上皮为3.85米；梁高按650，风道按300）

备注：

1、总建筑面积超过2000平米的地下车库必须设机械排烟（有风道）；

2、停车数超过10辆的地下车库，或者停车数超过50辆的地上车库，必须设喷淋。B.地下室其他层（设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，层高一般为3.4米（梁高按650，风道350）；b、风道下设喷淋，层高一般为3.5米（梁高按650，风道300）；层高一般为3.2米（梁高按650）

备注：当风道宽度大于1.2米时，风道下面必须设喷淋。

C.地下室其他层（无排风、有喷淋）

风道下设喷淋，层高一般为3.5米（梁高按650，风道300）；层高一般为3.2米（梁高按650）。

D.半地下室、停车数超过50辆的开敞式及架空层车库

一般为3.2米（如设喷淋，无风道层高，梁高按650）。

E.车库入车的一面完全敞开、车道是利用室外道路的车库

一般为2.5米（板厚按100，面层50；考虑到计算面积问题，一般图上标注为2.19米；）。

五、建筑高度的设置问题

算日照时，参数设置，建筑高度的设置问题，建筑高度是否考虑水箱间、楼梯间、电梯机房等的高度问题。

（一）建筑高度计算方法

根据民用建筑设计通则： 1.平屋顶：

（1）受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑最高点间的距离。称为建筑高度

（2）非受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑屋面面层或女儿墙顶的距离。

建筑高度是指建筑室外地坪至女儿墙的高度。这两个都有问题的，都不存在定义的唯一性和确定性。受高度限制的建筑主要是与航空控制有关的；非受高度限制的建筑高度主要与建筑日照及消防等有关。这样看来这两个定义就不至于在设计中产生矛盾了。2.消防建筑高度计算

坡屋面算到檐口，平屋面算到屋面面层。多种形式屋面按最大值

（1）建筑高度的计算：当为坡屋面时，应为建筑物室外设计地面到其檐口的高度；当为平屋面（包括有女儿墙的平屋面）时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入建筑高度内。

（2）建筑物室外设计地面到其檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

3.日照建筑高度计算

（1）日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

（2）日照时间计算起点底层窗台面（指距室内地坪0.9m高的外墙位置）

（二）层高建高层计与筑数

1.建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情况不计入建筑控制高度：

（1）屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者。

（2）实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；

（3）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。

（4）出檐式平屋顶的建筑高度：具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止。

2.坡屋顶建筑高度 坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按6.1.9条规定计算。

3.场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度

当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算：当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度 按建筑物的主出入口中的一面计算，而消防控制则按扑救登高一面计算。

4.建筑群高度限制

建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指对其中最 高建筑物的高度限制。

5.一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；

6.特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列规定计算：

（1）薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；

（2）屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；

（3）半地下室高出地面的高度：半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板。

（三）建筑层数计算

1.住宅按层数

低多层住宅为1层至3层；多层住宅为4层至6层；中高层住宅为7层至9层；高层住宅为10层及以上。2.特殊情况

（1）建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅，当顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，如为部分楼板和部分上空时，按一层计算。但对消防控制，仍按自然楼层数量计算。

（2）建筑总高度不超过54m的塔式、单元式住宅，当底层设有敞开空间时，可按实际层数减去一层；

（3）当住宅既在底层设有敞开空间、顶层又为两层一户的跃层时，只可按实际层数减去一层计算层数，不可减去两层。3.建筑的内各层的层数排列

室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。

（2）室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以下称为地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数。

（3）室内地面以上的各层之间如设有夹层（见2.3.1），则该层不计入层数排列，但大型公共建筑内设 有中庭者，四周的楼层仍按6.2.3.1条的规定排列称呼。

（4）当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的建筑层数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规则类推。

（四）建筑间距

建筑高度计算在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算： 1.平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶。

2.坡屋面建筑：层面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度。坡度大于45°，自室外出入口地坪标高算至屋脊顶。3.水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6m以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。4.其它建筑高度计算

（1）当建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制区时，局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等均应计入建筑高度。

（2）有净空要求的控制区：比如航空限高要计算至最高点。含避雷针等。

另外因国土系统要求国土土地出让时有空间概念，上限下限也要考虑受限建筑高度，将顶部设备间和顶部装饰物的高度记入。

六、建筑间距

（一）多、低层住宅间距

1.多、低层住宅建筑平行布置（1）主朝向为南北向时，最小控制距离南侧为多层时应以满足日照要求来控制，同时不少于20米的要求。

（2）主朝向为东西向时，应按卫生间距20米的要求控制。

2.多、低层住宅建筑垂直布置

（1）最小控制间距：山墙开窗时，应按不少于13米的要求控制；山墙不开窗时，建筑物的间距应不少于10米，同时应保证消防、管线敷设等要求。

（2）垂直布置的多、低层建筑山墙宽度必须小于等于13米；大于13米的其间距按照平行布置的间距要求控制。

3.多、低层住宅建筑并列布置的间距

（1）山墙（不开设窗户）最小控制间距多层为6米，低层为4.5米。

（2）山墙开有居室窗的，其山墙间距应适当加大。

4.多、低层点式住宅次要朝向开有居室窗时，其间距应按不小于13米控制。

5.多、低层住宅对角布置时，其对角最小控制间距按并列布置间距控制。

（二）高层住宅与高、多、低层住宅的间距

1.高层塔式住宅与高层塔式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于下图所列要求：

高层塔式住宅平行布置时最小控制间距

2.高层板式住宅与高层板式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于下图所列要求：

高层板式住宅平行布置时最小控制间距

3.高层板式住宅与高层板式住宅垂直布置时最小控制间距不得小于下图所列要求：高层板式住宅垂直布置时最小控制间距

垂直布置的高层住宅山墙宽度应小于等于16米，大于16米时其间距按平行间距要求控制。

4.高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距不得小于下图所列要求：

高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距

5.高层住宅与高层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。

6.高层住宅与多、低层平行布置

（1）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于南侧时，除应满足相关退界要求及日照要求外，北侧相邻现状建筑退地界满足相关规定时，建筑物间距应满足表2规定，北侧相邻现状建筑退地界不满足相关规定时，新建建筑间距可适当减少。

（2）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于北侧时，应以满足日照要求为基础控制建筑物的间距。

7.高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距不得小于下图所列要求，并应满足日照要求。

高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距

8.高层住宅与多、低层住宅并列布置时，山墙间距不少于13米并同时满足消防要求，山墙有卧（居）室窗户的应适当加大。

9.高层住宅与多、低层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。

10.建筑高度大于100米的高层住宅与各种层数住宅的最小控制距离由市城乡规划行政主管部门具体核定。

（三）建筑既非平行也非垂直布置的间距

1.当两栋建筑夹角小于等于30度时，其最小间距按平行布置的间距控制。

2.当两栋建筑夹角大于30度小于等于60度时，其最小间距按平行布置间距的0.8倍控制。

3.当两栋建筑夹角大于60度时，其最小间距按垂直布置的间距控制。

4.当相邻建筑所处场地有地形高差时，日照影响分析时应增加（或减去）地形相对高差。

5.住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分析以住宅层的窗底标高为基准。

七、综合技术经济指标居住区综合技术经济指标的项目应包括必要指标和可选用指标两类，其项目及计量单位应符合下表规定。综合技术经济指标系列一览表

注：▲必要指标；△选用指标。

八、公共服务设施各项目的设置规定

（一）教育 1.托儿所

(1)设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段；

(2)托儿所每班按25座计；幼儿园每班按30座计；

(3)服务半径不宜大于300m；层数不宜高于3层；

(4)三班和三班以下的托、幼园所、可混合设置，也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口，四班和四班以上的托，幼园所均应独立设置；

用地面积(㎡)：4班：≥1200；6班：≥1400；8班：≥1600。

2.幼儿园

(5)八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分别按每座不小于7㎡或9㎡计；

(6)托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面，但其主要房间应满足冬至日不小于2h的日照标准；

(7)活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。

3.小学

(1)学生上下学穿越城市道路时，应有相应的安全措施；(2)服务半径不宜大于500m；

(3)教学楼应满足冬至日不小于2h的日照标准。

用地面积：4班：≥1500㎡；6班：≥2000㎡；8班：≥2400㎡

4.中学

(1)应符合现行国家标准《中小学校建筑设计规范》的规定；(2)在拥有3所或3所以上中学的居住区或居住地区内，应有一所设置400m环形跑道的运动场；(3)服务半径不宜大于1000m；

(4)教学楼应满足冬至日不小于2x的日照标准。

用地面积：18班：≥11000㎡；24班：≥12000㎡；30班：≥14000㎡。

（二）医疗卫生

5.医院

(1)宜设于交通方便，环境较安静地段；(2)10万人左右则应设一所300-400床医院；(3)病房楼应满足冬至日2h的日照标准。

建筑面积：12000～18000㎡；用地面积：15000～25000㎡。

6.门诊所

(1)一般3~5万人设一处，设医院的居住区不再设立门诊；(2)独立地段小区，酌情设门诊所，一般小区不设。

建筑面积：2000～3000㎡ 用地面积：3000～5000㎡

7.卫生站

1~1.5万人设一处；建筑面积：300㎡；用地面积：500㎡。

8.护理院

(1)最佳规模为100~150床位；

(2)每床位建筑面积大于或等于30㎡；

(3)可与社区卫生服务中心合设。

建筑面积：3000～4500㎡

（三）文化体育

1.文化活动中心

宜结合或靠近同级中心绿地安排。建筑面积：4000～600；用地面积：8000～1200

2.文化活动站(1)宜结合或靠近同级中心绿地安排；

(2)独立性组团也应设置本站。

建筑面积：400～600；用地面积：1000～1500

3.居民运动场、馆

宜设置60～100m直跑道和200m环形跑道及单的运动设施。用地面积10000～15000㎡。

4.居民健身设施

宜结合绿地按排。

（四）商业服务

1.服务半径：居住区不宜大于500m；居住小区不宜大于300m；基层网点(综合付食店、菜店、早点铺等)及自行车存车处，不宜大于300m 2.地处山坡地的居住区，其商业服务设施的布点，除满足服务半径的要求外，还应考虑上坡空手，下坡负重的原则。

建筑面积：

综合食品店：住区：1500～2500；小区：800～1500

综合百货店：居住区：2000～3000；小区：400～600

中西药店：200～500㎡

书店：300～150㎡

市场：居住区：1000～1200㎡；小区：500～1000㎡。

（五）金融邮电

1.银行、储蓄所

宜与商业服务中心结合或邻近设置。

建筑面积：银行800～1000㎡；储蓄所100～150㎡

用地面积：400～500㎡

2.电信支局

建筑面积1000～2500㎡；用地面积600～1500㎡。

3.邮电所

宜与商业服务中心结合或邻近设置。建筑面积100～150㎡。

4.社区服务中心

每小区设置一处，居住区也可合并设置。建筑面积200～300㎡；用地面积300～500㎡。

5.养老院

一般规模为150～200床位；每床位建筑面积大于或等于40㎡。

6.托老所

一般规模为30～50床位；每床位建筑面积20㎡；宜靠近集中绿地安排，可与老年活动中心合并设置。

7.治安联防站

可与居(里)委会合设。建筑面积30～50㎡。

8.居(里)委会(社区用房)

建筑面积30～50㎡。

9.物业管理

建筑面积300～500㎡；用地面积300㎡。

（六）市政公用

1.供热站或热交换站

根据采暖方式确定。

2.变电室 每个变电室负荷半径不应大于250m;尽可能设于其他建筑内。建筑面积30～50㎡。

3.开闭所

1.2～2.0万户设一所;独立设置。建筑面积200～300㎡；用地面积大于或等于500㎡。

4.路灯配电室

可与变电室合设于其他建筑内。建筑面积20～40㎡。

5.燃气调压站

按每个中低调压站负荷半径500m设置;无管道燃气地区不设。建筑面积50㎡；用地面积100～120㎡。

6.高压水泵房

一般为低水压区住宅加压供水附属工程。建筑面积40～60㎡。7.公共厕所

每1000～1500户设一处;宜设于人流集中处。建筑面积30～60㎡；用地面积60～100㎡。

8.垃圾转运站

应采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露，当用地规模为0.7～1k㎡设一处，每处面积不应小于100㎡，与周围建筑物的间隔不应小于5m。

9.垃圾收集点

服务半径不应大于70m，宜采用分类收集。

10.居民存车处

宜设于组团内或靠近组团设置，可与居(里)委会合设于组团的入口处。建筑面积1～2辆/户；地上0.8～1.2㎡/辆地下1.5～1.8㎡/辆。

11.居民停车场、库

服务半径不宜大于150m。

12.公交始末站、消防站、燃料供应站

可根据具体情况设置。

（七）行政管理及其他

1.街道办事处

3～5人设一处。

2.市政管理机构(所)

宜合并设置。

3.派出所

3万～5万人设一处；应有独立院落。建筑面积㎡；用地面积600㎡。

700～10004.其他管理用房

3万～5万人设一处；可结合市场或街道办事处设置。建筑面积100㎡。

5.防空地下室

在国家确定一、二类人防重点城市中，凡高层建筑下设满堂人防，另以地面建筑面积２％配建。出入口宜设于交通方便的地段，考虑平战结合。

第三篇：考察万科户型110个细节设计

考察万科户型的110条细节设计

一、户型基本要求：普通楼盘层高宜为2.8m

1.层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。

2.厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。

3.起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。

4.平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。

5.避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。

6.复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。7.户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。

8.户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。

9.门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。10.北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。

11.设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。12.严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。

二、玄关：应考虑衣帽镜、柜的设置空间

13.玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。

14.户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。

三、厨房：北方地区厨房应进行采暖设计

15.中、高档住宅厨房面积不应小于5㎡；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。

16.橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在2000－3000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。

17.冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。

18.如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。

19.洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。20.厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。21.吊顶下皮应高于窗洞上皮50。22.厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。23.北方地区厨房应进行采暖设计。

24.设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。

25.厨房楼面结构板未降板时应设门槛。（现在都做了降板处理）26.厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250×450；无百页者，门下空隙不应小于25。

四、卫生间：门应在隐蔽处开设

27.当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视。28.卫生间窗宜采用磨砂玻璃。

29.卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。30.应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。

31.公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150。

32.主人卫生间台面宽度宜560－600，长度不小于900，高度850。33.台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200。34.毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾。35.坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。

36.淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地1000－1200，淋浴喷头由距地1680－1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。37.浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。

38.普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。39.不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。40.排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。

41.大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。

42.暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表 层数

尺寸

≤6 360×200或380×240或430×290 7－9 500×300或550×350 10－30 600×300或650×350

注：1.高层排风道宜采用“主－次－主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。2．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。43.当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。

44.复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。

45.卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。

46.卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。

47.卫生间结构宜沉板50－100；未降板的卫生间应设门槛。48.卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

49.管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。50.插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。

51.北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。

52.室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。

五、阳台：门应选用密闭效果好、质量高的产品

53.非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。

54.当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。

55.进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。

56.阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。

57.观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。58.顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。59.北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。

60.阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。61.阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。62.各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。63.阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。64.高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。

六、门：门碰距地100 门洞口宜按如下尺寸设计:

65.入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘。66.卧室门 900x2100，位于门洞中樘。

67.厨房门 800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

68.卫生间门 750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。69.佣人房门 800x2100，位于门洞中樘。70.门碰距地100。

71.门垛尺寸不小于50 ,且做构造柱加固。（施工时注意不要遗漏）72.外檐门应外开以防风。

73.住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。

七、窗：窗楣应设滴水槽

74.凸窗窗台高宜400－450，进深500。75.距地900窗楣应设滴水槽。

高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。76.窗楣应设滴水槽。

77.凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。

78.厨卫窗台宜900高，窗上部应设400－450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。79.厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

80.开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。

81.未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。82.两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。

83.窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。

84.窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6㎡；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。

85.北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。

86.位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。

八、空调：低档项目宜考虑窗式空调的安装

87.采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。

88.空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮），不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置。

89.位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位。

90.如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。

91.室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。92.空调洞要靠近空调插座并在同一方位。

93.大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。

94.普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。（详第四部分节点详图）

95.空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。96.北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。97.低档项目宜考虑窗式空调的安装。

98.阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

九、油烟机 ：厨房内应设成品排烟道

99.厨房内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层 600x400。层数

尺寸

=6 500×300或550×350 7－9 560×300或610×350 10－24 700×400或750×450 25－30 800×400或850×450 注：1.高层排烟道应采用“主－次－主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别 排风系统。

2．高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。

十、热水器：宜设在厨房，且采用强排式

100.热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座； 厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700 ；卫生间单用，考虑6－8升，安装宽度度 500 ；排气道尺寸为∮120，排风孔中距地1700。

101.北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。

102.热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温；热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装 毛巾杆等配件时应注意；热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。

十一、插座、开关、散热器：结合家具布置合理设计

103.插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾.104.床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。105.建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。

106.北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。

107.可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100，要考虑玄关、鞋柜的位置。

108.客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线；网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计；高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。

十二、其它：结构设计应考虑梁对室内环境影响

109.建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。

110.结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如： a.避免梁偏向降板房间一边而使地面出台； b.避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧； c.避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装； d.房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。e.洗衣机进水龙头应采用接口式。

第四篇：万科地产的规划设计管理

作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台---万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化，2001年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪。一个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师楼的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系。第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用。第四个部门是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限。第五个是产业化中心。第六个是理论及推广中心，如通过对万科所开发的住区去研究发展中所面临的问题。

2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。

（三）绿城房产的规划设计管理

绿城房产是浙江省最大的房地产企业，也是长三角地区一直排名前十强的房地产企业。在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其非常鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源提高产品品质。规划设计部在工作中要扮演一个评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。

绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和优秀。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究，以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。

绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部的共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。

三、房地产企业规划设计管理的流程

（一）并联化设计

规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总平阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接———一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。就像我曾经经历过的一个对四星级酒店的评审，做室内设计的时候，设计师看了平面后，提出了不同看法，建议对平面作重新调整，这意味着立面也要随之改变。

（二）设计流程的规范化标准化

根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。

总的来说是一个从业主———设计———策划———景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有一个非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前职能部门力量都比较弱的现状下，特别要靠各项目专业人员的共同协助，一起来建立一套规划设计的理想程序，以寻求规划设计阶段房产品的品质控制。形象的说，一个开发的设想，在经过这个“理想程序”的运作以后，就能产生一套尽善尽美的图纸。

第五篇：万科地产管理流程 设计管理制度

万科地产管理流程 设计管理制度

1、目的

设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门，根据事业部 的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理 工作，代表东北事业部行使设计管理职能。采取纵向管控型和横向操作型 的管理模式。目的是实现事业部的发展战略，使项目设计管理和操作程序 规范化和制度化，促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展，以保 证设计管理和操作全过程的计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作 中的责权和工作要求，提高跨部门的协作效率，充分发挥设计中心和项目 公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。

2、范围 本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理 和操作。

3、术语和定义

3.1【决策委员会】 在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关 部门组成的项目开发决策机构。

3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工 作的副总经理。3.3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。

3.6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者。

3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体 系进行专业纵向管控的职能部门。

3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标 采购的部门。3.9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操 作部门，在制度执行中接受设计中心指导和监督。

3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销 策划部门。3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程 管理部门。3.12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种 手续的部门。

4、职责 本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在 产品设计工作中相应的职责范围。4.1 决策委员会 4.1.1 在本管理制度中代表万科地产负责设计工作过程中的重大环 节及设计流程中的重大节点进行审批，采取会议形式集体讨论决策，并形成会议纪要指导后续工作。4.2 事业部主管领导

4.2.1 在本管理制度中负责分管设计中心工作，协调万科地产所属的项目公司与事业部设计中心之间工作。

4.3 事业拓展部

4.3.1 在本管理制度中负责土地开发拓展工作，信息收集，可行性报告，办理获取土地各种手续。4.4 财务部

4.4.1 在本管理制度中负责项目经济效益预测和测算分析。4.5 营销中心

4.5.1 在本管理制度中指万科地产营销工作主管部门，指导、监督 项目营销部的工作。在前期土地开发拓展阶段负责资料收集、分析、调研工作，项目开发策略意见，项目市场总体定位建议。4.6 项目公司总经理

4.6.1 在本管理制度中项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作管理，统筹、协调项 目设计部与横向部门之间的工作，负责组织建立项目公 司层面的设计管理制度及实施细则。4.7 设计中心

4.7.1 设计中心负责前期设计研究工作，并配合事业拓展部前期土地 开发拓展工作。4.7.2 设计中心对事业部所属项目公司开发的所有房地产项目的产品设计 工作负有相应的指导、检查和监督的职能。

4.7.3 设计中心负责搭建专业管理平台、建立设计管理制度和设计各 阶段管理流程，根据事业部的发展及时进行补充、修改和完善。

4.7.4 设计中心对设计管理过程中的各项主要管理环节及关键控制点进行审核。

4.7.5 设计中心将定期抽查各项目公司制度执行情况、项目设计部工作执 行情况每个季度一次）。

4.7.6 设计中心将不定期对各项目公司进行拉练式检查，对出现的问题提 出纠正建议并监督整改；对好的做法总结案例进行推广。4.7.7 对于特殊操作方式、重要流程节点进行讨论，对项目设计的主要阶 段性成果进行评审，以会议纪要的形式确定或确认。

4.7.8 本管理制度的执行监控责任人为设计中心设计总监和项目公司总经 理，本制度在执行中发生意见分歧由事业部主管领导裁决。4.8 成本中心

4.8.1 在本管理制度中负责万科地产所属项目的各设计阶段成 本控制，编制各设计阶段的成本目标。审核各设计阶段的设计合同，审核各阶段设计流程中的相应节点工作。组织项目建设过程中的部品、部件和材料招投标采购，并为各设计阶段提供材料样品、生产厂家等 工作配合。4.9 项目公司设计部

4.9.1 执行万科地产设计管理制度及各阶段设计流程，4.9.2 负责编制项目公司层面的设计管理制度及实施细则。

4.9.3 负责现场跟踪服务，解决现场技术问题。

4.10 项目公司营销部

4.10.1 在本管理制度中负责项目开发指导意见书，项目市场深化定位报告，确定景观样板段和装修样板间，并提出标准建议。

4.10.2 负责确定项目总体标识风格，4.11 项目开发部

4.11.1 获取土地使用证及规划设计条件。

4.11.2 负责办理项目开发过程中各设计阶段对外手续。4.11.3 负责配合现场办理对外协调工作。

4.12 项目公司工程部

4.12.1 负责现场营造过程中的组织、协调、管理工作，工作重点是计划控 制、成本控制、质量控制。

4.12.2 负责审核施工单位的施工组织设计和施工方案的合理性。

4.12.3 负责审核设计图纸及设计变更的可操作性，并明确设计变更签证费。

4.12.3 负责审核施工单位提出技术洽商单（技术联系单）的合理性，并明确签证费用。

5、设计管理内容

5.1 设计计划管理

5.1.1 设计计划的制定 项目公司设计部负责编制《项目整体设计周期计划》、《设计进度 计划》和《季度设计进度计划》并与对应项目的《项目整体经营计划》 和《项目经营计划》保持一致。设计中心审核，项目总经理审批。5.1.2 设计计划的执行

（1）设计计划一经制定实施，即成为房地产项目开发及产品设计工 作的原则性工作纲领，各项目应严格执行。

（2）设计中心和项目总经理、项目设计部应建立起积极有效的沟通和协调途径（例会、文件、表格、模板、会议纪要等），保障设计计划得到 有效的贯彻执行。（3）事业部的计划部项目专员参与计划协调和督办。

5.1.3 设计计划的跟踪和调整

（1）设计中心对项目设计计划的执行情况进行定期跟踪和总结，项目设计 部以设计工作月报、季报和年报的形式提交设计中心审 核并汇总。

（2）根据整体战略和计划要求、市场形势、项目进展等方面的 变化情况，《项目经营计划》进行必要调整后，设计计划在整体 或局部上已经不适用时，项目设计部根据实际情况进行设计计 划修定，设计中心审核，项目总经理审批。5.2 设计过程管理

5.2.1 项目设计的阶段 项目设计阶段主要由前期设计研究阶段、规划设计阶段、方案设计阶 段、初步设计阶段、地质勘察阶段、施工图设计阶段、景观设计阶段、装修设计阶段、市政专业施工图设计阶段组成。5.2.2 设计过程的控制

（1）设计中心负责完成项目前期设计研究阶段的可研报告规划设计部分和 前期设计研究，项目设计部参与。

（2）项目设计部负责完成规划设计阶段、方案设计阶段、初步设计阶段、地质勘察阶段、施工图设计阶段、装修设计阶段、景观设计阶段、市政专业施工图等设计阶段工作。设计中心在关键环节和控制点进行审核，项目总经理审批。

（3）设计中心重点审核《项目设计指导书》、各阶段设计任务书，参 加阶段性设计成果的评审，跟踪及监控产品定位方案的落实，参加重大设计变更（指影响产品使用功能、立面效果、景观效 果的设计变更）的评审，以及设计成果的总结和推广。

（4）项目设计部负责完成设计需求分析、编制《项目设计指导书》、编制各阶段设计任务书、设计单位委托、设计合同签定、设计过 程跟踪、组织方案汇报、组织设计成果评审、现场施工配合、组织重大设计变更评审等。

5.2.3 设计评估总结 产品交付完成后，项目设计部应组织实施产品设计工作总结，以《产 品设计后评估报告》的形式提交设计中心备案存档。5.3 设计资料管理

5.3.1 设计资料的内容 整体控制性文件《项目设计指导书》，各设计阶段的输入要求，如《设 计任务书》、《专题会议纪要》等技术文件的组合，作为过程控制和成 果评审的依据性文件。各设计阶段的输出成果，即对应各设计阶段工 作重点的重要节点文件。其它资料包括但不限于在产品营造阶段发生 的主要设计变更图纸和设计变更通知单汇总等。5.3.2 设计资料的维护 本管理制度执行过程中，设计资料的维护由项目设计部负责。及时对项目设计资料进行整理、统计、分析、维护和存档，以各设计阶段为

节点进行分段维护并及时调整和更新《项目设计指导 书》，分期开发项目以每期为节点工程移交后，应将所有的 设计资料（含电子文档）提交事业部档案室；同时提交电子文 档给设计中心备案存档。设计中心对于提交的设计资料进行归集、研 究。5.4 设计资源管理

5.4.1 设计资源库的建立 设计中心负责建立设计资源管理库，根据项目特点、规模、标准、风 格等不同要求提供相应设计资源并将项目公司掌握的优秀设计资源不 断扩充。5.4.2 设计资源的选取 各设计阶段中（某些地方政府指定或地方专业公司垄断工程除外），项 目设计部提报设计资源需求，设计中心负责提供设计资源（项目设计 部也可推荐设计资源）。采取设计单位比选方式、比价方式和直接委托 设计单位方式，确定设计单位。比选方式和比价方式原则不少于两家 设计单位；直接委托方式原则是在政府指定、垄断行业、工程紧急、一体化成度较高（如装修、景观）、专业性较强、适合指定风格的情况 下进行直接委托设计单位。确定设计单位过程由项目设计部组织，对 项目的规划设计、单体方案、景观方案及装修方案的设计单位比选、比价、直接委托设计中心参加评定、评审会，确认后项目总经理审批。除上述要求外其余阶段设计单位确定设计中心不参加评审会，只审核确定设计单位评审报告，项目总经理审批确认。

5.4.3 设计资源的评估 项目开发的各设计阶段设计完成后，项目设计部应组织实施针对设计 单位的评价工作，以《设计单位后评估报告》的形式提交设计中心备 案存档。5.4.4 设计资源的维护 设计中心负责为合作过或接洽过的设计单位建立并维护《设计单位资 料索引数据库》，归集并整理设计单位的相关资料。设计中心围绕事业 部开发项目提供各种技术支持和政策咨询，开展专家研讨、技术调研 和学术考察。5.5 设计成本管理

5.5.1 设计中心根据项目特点、规模、标准、风格、品质等编制项目设计 成本目标，经讨论后确定该项目设计成本控制总目标。其中包括各阶 段、各专业的设计成本目标分解。作为项目设计部控制设计成本的指 导性文件；

5.5.2 设计中心派相关人员参与 50 万元以上设计费的商务洽谈，并对设计 合同、设计周期和付款方式进行审核，项目总经理审批。5.6 设计档案管理

5.6.1 项目设计部负责按照档案管理要求建立设计档案管理制度，分期开 发项目应按自然区号存档，并建立档案管理目录。总规图、区域总图、综合管网图纸独立存档。电子文档视同资料档案管理 单独建制。

5.6.2 项目开发部负责按照档案管理要求建立档案管理制度，送往政府及 政府所属相关部门各种报件和政府及政府所属相关部门各种回执审批 件存档。5.7 人员招聘管理

各公司设计总监（或设计部经理）的招聘需经项目公司总经理及事业 部设计总监面试通过，由事业部主管领导确认后方可录用。

6、附则

6.1 设计中心是本管理制度的建立、维护和贯彻的责任部门，并负责制度 的解释。6.2 各项目公司各层级、各专业应在本管理制度所确定的原则和框架范围 内，建立适用的细化管理制度和细化管理体系。6.3 本制度自颁布之日起执行。