房地产调查的心得体会

第一篇：房地产调查的心得体会

房地产市场调查的心得体会

通过两天的市场调查，我学会了很多东西。销售是一门艺术，而学好这门艺术，却不是一件容易之事，尤其是对于售楼这个职业。

我们以客户的身份去某某房产营销中心咨询，观察他们的售楼人员是如何待人的、如何向客户介绍项目、如何扬长避短地应答客户提的问题……第一天做市场调查的时候，我甚至不明白自己要问些什么问题来取得我们需要的信息，后来渐渐明白，做调查的时候，我就是客户，就是购房者，我要站在购房者的角度向售楼人员提出疑问并寻求他们的答案。期间，我们最好尽量不要用到房产的专业术语，以免露出破绽。

这两天我们共采了五个楼盘，我发现，一名优秀的售楼人员首先就是要对自己的项目了如指掌，从楼盘到周边的配套设施，以及临近道路的通向甚至附近的竞争楼盘都要了解清楚，以便拿来向客户对比自己楼盘的长处。这样才能体现出售楼人员的专业，才能凸显本项目的优势，从而赢得客户的信赖。

虽然销售人员对楼盘和服务的知识、与竞争楼盘的优劣比较、个人的经验、教育程度、办事效率等等，都是成功销售的关键。我们需要在这些方面多花心思。但是无论如何，成功的销售最重要的决定因素是信任，为此我们必须能够有效地倾听，客户越信任销售人员才越有可能成功。就某种程度而言，信任是可以学习的，比如我们销售人员的知识、经验及教育背景能给客户信任，这是可以学习的；但是个性特征，如同情心或凡事尽可能为客户着想的工作个性，给客户带来的信任感，这就很难通过学习而改变。

这便谈到态度问题。这两天也有遇到对我们比较冷淡的售楼人员，在我看来，这就是一种失职的体现。这不仅可能错失一些购买意向坚定的客户或意向未明的潜在客户，而且也会对公司的形象带来不好的影响。顾客就是上帝，无论面对什么样的客人，我们都要保持微笑，将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

在销售方面，我是个新手，需要学习的东西还很多，接下来的几天市场调查，我会加倍努力，争取做一个合格的优秀的售楼人员。

2010年5月18日

第二篇：房地产调查的心得体会

房地产调查的心得体会

一、惠州市房地产市场分析

自2000年以来，特别是受2002年中海石化壳牌项目落户惠州的影响，惠州的房地产市场一直以迅猛的速度快速发展。2004年，惠州市共完成房地产开发投资29.55亿元，比2003年同期增长27.27%，占固定资产投资的12%；其中，商品房建设投资27.39亿元，占房地产开发投资的92.69%。2005年上半年惠州市房地产投资金额为16.26亿元，达到五年同期的最高水平，施工面积405.55万平方米，竣工面积53.25万平方米，与去年同期相比分别增加102%,156%,128%。截至2005年11月，惠州商品房销售17545套，销售面积189.9万平方米，销售金额达48.97亿元，与2004年相比，同比增长33.5％、20％、27.8％。

二、惠州市房地产、家居、装饰广告投放分析

惠州市房地产市场的兴旺，也带动了房地产中介、装饰、建材、家居等中下游产业的发展。目前惠州房地产、装饰、家居公司的广告投放主要以平面媒体和户外的广告为主。电信运营商（中国移动、中国联通、中国电信等），汽车厂商、经销商，房地产、装饰、建材、家居类广告，是惠州平面媒体广告收入的三大来源。惠州的房地产企业选择投放广告的平面媒体有《惠州日报》、《南方都市报.惠州杂志》、《新惠州》、《民营经济报》，《惠州广播电视报》等，广告类宣传品广告有《今媒体.惠州速递》、《惠州全资讯》等，另有投放少量广告《惠州房地产通讯》、《惠州房地产》杂志。房地产及相关企业主要选择《惠州日报》与《今媒体.惠州速递》投放广告，版面主要以二分之一版、整版较多。《今媒体.惠州速递》半版价格为3000元左右，全版价格为5000元左右。《惠州日报》彩色半版价格为15000元左右，整版价格为36000元左右。（以上价格为平面媒体给到经常做广告的房地产企业中下游企业的价格。《惠州日报》的广告报价彩版为12万，半版为6万，与媒体关系一般的房地产企业只能打到6-7折）。

房地产及相关企业每月在惠州所有平面媒体上的广告费，大约在300万元左右。每年这些企业所有的广告费用加起来（平面媒体、电视媒体、户外广告、赞助活动等），保守的估计会在5000万元以上。隆生、金宝、伟信、虹桥、天志、金海马、星艺、名匠、惠泉山宝等企业都是惠州平面媒体的稳定客户。

房地产企业在投资开发物业时，一般会取1%-2%作为广告费用。按惠州市2005年11月份销售金额48.97亿元计算，惠州市房地产企业在2005年所产生的广告费用会在5000万元以上。

三、惠州市互联网现状分析

2005年，CNNIC的统计资料显示，中国上网人口达到了1.03亿，居世界第二位。2004年底，广东省网民人数为1188万，占全国网民总人数的12.8%，是广东省总人口的12.1%。广东省上网计算机数为438万台，是全国上网计算机总数的14.1%。

早期惠州互联网的发展，一直落后于周边城市。近一二年以来，随着网络运营商的增多，网络资费的下降，计算机的普及，惠州互联网也开始逐渐发展起来。除中国电信的现有20多万上网用户外，长城宽带、中国联通以及视频宽带，也在不断发展客户。未来两三年内是移动上网、IPTV开始推广的时候，3G的推出，手机无线上网将会开始流行。估计到2007年底，惠州当地通过各种终端接入互联网的人数将达到40万人以上，这一人数所占惠州总人口（321万）的比例，与目前广东省上网人数占总人口比例是相当的，也是比较符合惠州发展状况的。

2005年以来，外地的一些网站开始进入惠州。如新浪网、搜房网、腾讯等。本地的网站，如惠州信息港等，也开始重新酝酿改革，想重新做成惠州的门户网站。2005年惠州出现一些个人或公司制作的本土化商业网站，如惠州生活网，惠州美

食旅游网等，在网站内容与网站营销上均比以前惠州的商业网站有了进步。惠州网友间通过网络来组织的活动日益频繁。商业化网站的外部环境比以前更加成熟。

四、惠州房地产网站发展及竞争格局分析

惠州房地产网站的发展，已经走过了三个阶段。最早的房地产网站为2000年惠州市隆生企业几名工作人员制作。网址为.。但当时网络气候远不成熟。2004年，惠州市有个人或公司开发了房地产网站，如“惠州之家

（）”，“惠州房地产门户网（）”，“住在惠州（）等。但后来这些网站因资金实力、技术力量、人才等各种原因，均未能持续经营下去，网站也逐渐淡出人们的视线。

2005年5月，国内最大的房地产门户网站搜房网进驻惠州

（huizhou.soufun.com），搜房网在惠州租了办公职场开始招兵买马，但半年后因各种原因撤出惠州。2005年底，有外地房地产销售代理公司在惠州开发了（）网站。

目前惠州房地产共同的特点是没有专业的技术力量，网站无法使用最新技术来体现网络的优势。在网站内容上本土化资讯匮乏，（惠州搜房上几乎找不到惠州的内容）。网站内容长期没有更新。现有网站对房地产行业的产业链挖掘工作没有做好。网站很少做宣传或没有宣传，在网民中知名度很低。可以说，目前惠州还没有一家成熟的房地产网站。但同时，各家房地产网站之所以在惠州“前仆后续”，也从一个侧面说明这个市场的前景。

五、网站盈利模式分析

2000年互联网的第一次热潮在短期内迅速泡沫化，其原因是在于网站没有找到自已的盈利模式。几年后，短信、网络广告、收费邮箱、网络游戏、网上购物均让互联网生机重焕。互联网只是一个工具，它只有与传统行业结合起来，才能有它的生命力。

结合外地已经盈利的房地产网站的经验与惠州当地的实际情况，惠州房地产网站的盈利模式应是网络广告和收费的会员制度。

如前所述，惠州一年有5000万元以上的房地产行业相关广告费用，而这其中到目前为止几乎是没有一分钱投到新兴媒体——互联网上的。这就是一个巨大的商机。相对于平面或电视媒体，互联网广告图文、声音、视频并茂，传播跨时间和区域，信息量大，广告费便宜，交互性强，是网络广告最大的优势。而房地产的中介公司、装饰公司、建材类的小公司（如一些商铺等），他们不愿也无力投入大的广告费用，可采用按年或季度网站会员的方式以收费。等以后网站成熟后，可实现对个人用户的收费，如针对房地产专业人员下载资料的收费，对租房者或卖房者收费，甚至通过组织团购来向商家收费。（不过对个人收费一定是几年以后的事情，甚至可视实际情况设为对个人用户永远免费。）

第三篇：房地产尽职调查

房地产公司尽职调查（审计调查）清单内容介绍

二．公司固定资产及对外投资情况（本栏请提供截至2012年月日的情况）

1．公司固定资产情况（不含房产）

（1）公司资产清单和资产评估文件以及其他证明资产属于公司的文件（如有培训中心、内部招待所等，亦应提供其相关情况）

（2）租赁资产的资产清单及协议

（3）公司资产抵债清单以及相关文件（协议、登记备案文件）

（4）帐外资产/抵债资产相关文件（与帐外资产的取得相关的合同、协议、权属证明等）

（5）公司因购置固定资产、承包经营、租赁经营形成的，尚未履行完毕的合同

2．公司对外投资情况

（1）公司持有其他企业股份/股票/债券或资产的全部权属证明文件

（2）公司从其持股企业获取分红（包括实物分红及获得实物的权属情况）或为其提供资金担保等情况的有关文件

（3）公司所作之其它投资的有关文件

三．土地房产权（本栏请提供截至2008年月日的情况）

1．土地使用权

（1）全部划拨土地的划拨文件和国有土地使用证

（2）如以出让方式取得土地使用权的，请提供经出让的国有土地使用证；如已办理出让手续但尚未取得土地使用证的，请提供土地出让合同；

（3）如以租赁方式取得土地使用权的，请提供土地租赁协议和其他与使用该土地有关的协议和文件

（4）土地使用权抵押协议（包含在贷款协议中的请提供贷款协议，如已进行抵押登记，请提供相应的土地使用证或者抵押登记证明）

（5）帐外土地使用权的说明（说明土地的座落地点、面积、取得的原因和方式、目前的用途、权证情况）和相关文件（合同、协议、权证等）房产

（1）公司房屋所有权和使用权证书或其他证明文件

（2）公司房产租赁和出租合同

（3）房产抵押协议（包含在贷款协议中的请提供贷款协议，如已进行房产抵押登记，请提供房产证或其他登记证明文件）

（4）在建项目情况和有关基建项目的立项批复、合同、建设工程开工许可证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证以及建设用地规划许可证等文件

（5）帐外房产情况说明（包括房产的座落地点、建筑面积、取得原因和方式、目前用途、权证情况）和相关的文件（合同、协议、权证等）

第四篇：房地产调查问卷

沈阳工程学院技术经济系暑期大学生社会实践调查

沈阳房地产经济现状调查问卷

年龄：性别：

1、您的最高学历是：

□ 博士或以上□ 硕士□ 本科□ 高中□其他

2、您的月收入（人民币）：

□2000元以下□ 2000～4000元□4000～6000元 □6000～8000元□8000～10000元□10000元以上

3、您家庭拥有房产数是：

□0套□1套□2套□3套及以上

4、您现在所居住的房屋常住人口有：

□2人或以下□3人□4～5人□6人及以上

5、您想购买的房源类型？

□ 商品房□ 回迁房□ 二手房□ 门市

6、您计划购买的房屋面积？

□60平----80平□80平----100平□100平---140平□140平以上

7、您所能承担的价位（元/平）：

□3000以下□3000---4000□4000---5000□5000---6000□6000以上

8、您的家庭近期是否有购房计划？

□暂不考虑□一年内购买□一年后购买□两年后购买□五年或以后购买

9、您希望在下列哪些区域购房：

□沈 河 区□和平区□ 皇姑 区□大 东 区□铁 西 区□东 陵 区□于 洪 区□浑 南 区□苏 家 屯 区□沈 北 新 区

10、您购房的目的和用途？

□个人居住□改善住房条件□子女上学□投资□经营

11、近一段时间，房地产投资需求萎缩，销售市场持续低迷。您认为主要原因是： □房价偏高，老百姓买不起□市场饱和，供大于求

□预期房价下跌，购买者观望□经济形势不乐观，消费者无购买欲望 □房地产炒作，房价虚高□其它

11、您认为政府在促进房地产市场健康发展方面应在哪些方面着力？

□加强房地产市场监督□支持房地产开发企业

□出台购房优惠政策，促进房地产销售□加大保障性住房建设力度□加大危旧房改造政策□其它

第五篇：房地产尽职调查

尽职调查：交易杀手还是交易救主？

Posted on May 27, 2010 by

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   Email This PrintTrackbacks Share Link 肖马克（合伙人）金杜公司组上海分所

每一家跨国公司都需要制定一个中国业务发展战略。中国经济在全球金融危机冲击下的坚韧表现使其对海外投资者愈发具有吸引力。不过问题是，投资公司应如何就个案项目中的潜在风险和机会做出真实的评估呢？

尽职调查是许多公司对项目进行风险评估的工具，通过使用该工具，他们能够确定项目是否合规以及是否存在过度风险。然而如果是在中国进行一项并购，采用此种方法则不妥。因为大多中国公司习惯于较为随意的安排设置，导致它们在很多方面存在不合规的情形，比如员工雇用、社保缴纳、税务、政府许可和知识产权等。相反，如果一个目标公司没有不合规问题，那么该公司几乎可以肯定不会是一个可行目标—或者该目标公司不需要收购者，或者收购者可能支付不起收购费用。如果正确执行，尽职调查应发现各种困难和合规问题，不过尽职调查应该进一步提供一个应对计划，该计划应该包括降价、纠正措施及其它确保成功完成项目所需的步骤。

外国公司的最高决策者可能不认为进军中国市场的时机已经成熟，他们不愿仓促进入一个风险市场，同时把完全合规作为投资任何项目的先决条件。然而，亲自到中国走一趟可以把最谨慎的跨国公司CEO们变成最热情高涨的皈依者。而尽职调查在为某特定投资机会的实施提供可行性建议方面可发挥着重要作用。

尽职调查的种类

外商投资者一般会在签订并购意向书后立即展开尽职调查工作，主要分为以下方式：

·由律师事务所对目标公司的法律合规状况进行调查，主要包括股东情况、资产状况、公司经营和员工等方面。

·由会计师事务所对目标公司的财务合规状况进行调查，看其是否符合国家财务、金融政策法规，这部分工作可能和律师事务所的调查有重合。

·由私家侦查公司对目标公司核心管理和经营安排是否符合善意要求进行合规侦查，不过此类调查一般只在敏感项目中或是需要解决法律或财务尽职调查中所发现的严重问题时才有必要。

实践中，对目标公司进行环保合规调查也日渐普遍。律师事务所通过审核文件和访问相关人员来认定目标公司是否已获得政府环境方面的许可及经营执照。在某些项目中，为了评估目标公司的合规水平，外商投资者也会要求对一家工厂或其它资产进行技术评估。例如通过土壤抽样调查可以检测出项目涉及土地是否受到污染。

尽职调查的程序

尽职调查开启之前需要与客户充分沟通，全面了解客户的行业类型、项目情况以及想要达到的目标。

策略书

策略书应就以下几方面给予基本法律意见：

·开展业务经营的限制（例如外商独资企业能否开展此类业务，以及如果可以需要获得哪些经营执照）

·注册新公司的潜在优势，比如外商在设立公司时能够享受哪些优惠政策

·业务经营的规定和要求

实地考察准备

实地考察准备工作包括以下内容：

·与其它合规调查小组协同配合，尽量减少对目标公司的组织和经营的打扰；

·事先向目标公司提供一份所需文件的详细清单，同时：

·向合作方表明，在合规调查过程中充分配合是交易成功的先决条件。

实地考察

如果尽职调查的目标是中国企业，仅仅通过在“数据室”里审阅相关文件得到的报告极可能无法满足收购方的需求，理想情况下，实地考察应包括以下方面：

·收集文件资料

·与目标公司管理人员面谈，他们可能出奇的坦诚；

交叉审阅文件资料，并走访相关部门，包括房屋管理局、工商行政管理局、对外经济贸易合作委员会、法院等；以及

·会见股东，包括银行、客户和雇员。

全面了解目标公司—收购方的检查清单

为了对交易作出一个权衡利弊的决定，收购方需要全面了解以下内容：

目标公司治理结构，包括：

·公司章程通过情况或董事会对章程修正提案的决议：

·股东协议修正案（如有）；

·营业执照；

·投资方历次增资情况清单；

基本经营情况，可能包括：

·国家外汇管理局的许可；

·生产或产品许可证；

·环境保护部门的许可；

·药品生产许可；

·税务登记证；

·土地使用权证和建设工程施工许可证；以及

·机械设备制造许可证

目标公司的合同义务，包括：

·目标公司与其股东之间的协议；

·贷款合同；

·主要供应和销售合同；

·关于产品分销、技术、员工的文件，以及应收账款。

索赔和潜在债务，包括：

·待决的未偿债务；

·等待法院、仲裁机构裁决的索赔申请或赔偿额；

·账目审计中发现的不一致之处；

·正在接受的政府有关部门的调查。

潜在问题

拟收购方必须对在意想不到的领域遇到困难做好准备—而同样情况在国外可能被认为是理所当然的，因此，调查潜在问题应该从基础做起。例如，投资者购买一个不存在的公司的现象似乎不太可能发生，但类似情况确实发生过。为了避免重大失误的发生，投资者必须考虑存在的问题是否无法弥补，以及能否找到切实可行的解决方案。

土地使用权和建筑物

许多中国公司都是通过当地政府部门的非正式安排开展业务经营的。虽然名义所有者只和市政府（目标公司的实际所有者）签订过短期的不可执行的回购协议，他可能并不觉得这会对达成交易形成障碍。土地及建筑物很有可能已经抵押给银行，公司拥有的可能是划拨土地使用权，而不是商业土地使用权。

资产

除了实际所有权问题，资产评估还必须考虑海关监管、产品技术和第三方权利（如抵押和所有权保留）方面的问题。

经营问题

收购方需要了解，中国的国有企业可以获得从事那些不对外商企业开放的商业活动的许可；因此，外方投资者的介入可能导致此类许可被暂停或无法更新。大多公司都不实施西方环境保护标准，而且不同的企业实施的标准也不同。

知识产权

虽然中国近年来在知识产权方面取得了长足的发展，但许多中国目标公司对知识产权的重视程度远远不如外商投资者，他们在交易中可能甚至不对知识产权作价计算。这种情况反映中国企业对知识产权的重视程度不高，同时会给整个并购交易带来障碍和麻烦。一个中国目标公司试图出售其并不拥有的技术产权，这样的事并非闻所未闻；另外，商标和专利注册必须和官方记录进行对照核对。

员工问题

仅有少数中国公司在员工雇佣问题上完全符合政府的规定和要求。曾经有一份尽职调查报告发现，目标公司的350员工中有220名被登记为残疾人，因为根据中国的法律规定，如果企业雇佣的残疾人员工达到其全部员工数量的50%时可享受免征增值税的待遇。然而，该目标公司雇佣的员工并不实际为企业工作，而实际工作者则是与第三方签订劳动合同的劳动者。

评语

尽管尽职调查的目的之一是为交易保驾护航（其扮演的角色相当于“交易拯救者”），但是，在中国并购项目中对潜在隐患的审核可能使外商投资者望而却步。并非所有的困难都能克服，也不是所有的交易和项目都值得推进。有些风险可能在法律上并无迫近威胁但是难以修正，如果目标公司问题太严重，收购方应该做好另觅对象的准备。

然而，由于对尽职调查结果的理解并没有参考其背景环境，或是列举不合规问题远比修正这些问题容易的多，很多项目最终失败、或因停滞时间太长而被竞争对手抢占先机。在尽职调查问题上，严格但是公正的对待目标公司，并且清楚传递对对方合作的需求，可以保证调查过程和结果能够被正确使用；从而降低风险，优化交易的法律框架。在中国这个特定市场，有所准备才能有所收获。

Posted on May 26, 2010 by

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By , Partner, , King & Wood

Every multinational company needs a China strategy.The country's resilient economic

performance during the global downturn has made it even more attractive to some overseas

investors, but how should such companies arrive at a realistic appraisal of the potential

risks and opportunities of a specific deal?

For many companies approaching a transaction, due diligence is a tool to confirm

compliance or to seek confirmation that their project is not excessively risky.In the

context of an acquisition in China, this is the wrong approach.Chinese companies are

used to informal arrangements;as a result, non-compliance issues may arise in the

fields of employment and social contributions, tax, licensing and intellectual property,among others.However, if a Chinese company raises no compliance issues, it is

almost certainly not a viable option for a projectincluding price reductions, corrective measures and other stepsan acquirer's checklist

In order to make a balanced decision about a transaction, an acquirer should have an

overview of:

the target's structure, including:

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 parties' agreements or board resolutions on amendments to the target's articles of association;amendments to the shareholder agreement, if any;business licences;and an itemization of the parties' investment in the increased registered capital;approval from the State Administration of Foreign Exchange;production or product licences;environmental protection agency approvals;pharmaceutical licences;certification of tax registration;land use rights and building certificates;and documents relating to equipment and machinery;agreements between the target and its shareholders;loan agreements;major supply and sales contracts;and documentation on product distribution, technology, employees and accounts the basis of the target's operations, potentially including: the target's contractual obligations, including:

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pending outstanding debts;claims or awards pending with courts or arbitration bodies;discrepancies in audited accounts;and ongoing investigations by government authorities.the target's claims and potential liabilities, including:

Potential problems

A would-be acquirer must be prepared for difficulties in areas that might be taken for granted in a transaction outside China, and an examination of potential problem should start with the basicsor stall for long enough to allow a rival to swoop-because due diligence results are not read in context or because it is easier to list noncompliance issues than to remedy them.Firm but fair dealing with the target in the due

diligence process and a clear message about the need for cooperation ensures that the process and results can be used properly: to reduce risk and optimize the legal structure of a deal.In this market in particular, it pays to be prepared.