白勇：创造价值 房地产金融生态链的地产基金

白勇：创造价值

房地产金融生态链的地产基金

来源：搜狐焦点网

2011年08月18日17:21

北京鼎峰地产投资顾问有限公司合伙人白勇作主题演讲

8月17日，2011博鳌房地产论坛在博鳌开幕，今年的大会主题是“下一个十年

改变中的房地产”。沿袭往年论坛的高端性，行业内知名企业领军人物，政府部门相关领导，资深媒体人士以及

明星经济学家出席论坛，论剑地产，重磅学者将针对我国房地产行业发表演讲，进行高端对话。搜狐焦点作为联合主办方，对2011博鳌房地产论坛进行全程直播。

以下为北京鼎峰地产投资顾问有限公司合伙人白勇的主题演讲：

【白勇】：大家好！这次题目主要讲山坳上的房地产。这个说得挺对的。过去很多年，中国房地产一直在平坡上，开的速度很快，现在终于冲到山坡上了，可能最重要问题就是需要减速、换挡。到底换什么挡呢？第一，金融里面的地产基金。第二，宏观经济中把握投资和退出时机。第三，锻炼我们开发、经营管理能力。

我主要讲金融里面的地产基金，我花一分钟介绍一下我们公司的情况，我们是来自瑞典一家投资基金，我们来自瑞典，08年开始成立，进入中国投资二三线城市，目前投资重点基本上放在环渤海区域，因为我们想区域集中，中国太大了，尤其跟北欧国家相比。我们投资方式两种都有，一类就是买土地，收购一些项目进行开发。第二，收购一些公司股权，跟公司一块合作。这样对应我们资产管理模式比较独特的。我们自己是一个基金，但是同时有一个比较大的资产管理队伍，就是有开发队伍，同时也有经营管理队伍，我们团队基本上比较全面。

说实话，花了三年建立起很庞大的团队是很辛苦的。我们大部分人都是从猎头那里挖过来的，猎头费花了上千万了。我结合房地产金融链讲一讲房地产基金的角色。这是一个房地产开发过程中跟钱相关的流程。第一步就是股权基金，我们过去大部分开发商都是用着自己的钱，自有资金就是用自己的钱投自己的项目，私募基金就是用别人的钱投别人的项目，产业资本就是用自己的钱投别人的项目。当然也有用别人的钱投自己的项目。最后是一些自用者、投资者、股票投资者、机构投资者。他们要求的回报也是相对比较低的。最前端，包括私募基金、自有资金在内对回报要求比较高。

我特别讲两点，一个是RIETs这个事，昨天中房的孟总讲了RIETs，实际上在国外每次都是金融危机政府讨论这个问题，RIETs在中国研究了很多年，这个东西很明白，只不过需要决策部门做一个决断。另外一个，中间都有各种各样的债券融资，我特别强调一点，经营物业抵押贷款，昨天恒隆陈先生讲商业物业不能散卖，我很有同感，我对此作点发挥。我们中国这些人房地产比较热，大部分开发商开发后就卖掉。但是对于购物中心这样的持有物业这样卖掉，就是对城市的不负责任。因为一个好的购物中心，一个城市就这么几个好的低端，这些好的购物中心做得很好，他就会对城市生活方式、消费模式产生很大影响，如果都散卖，经营会很不好，最后影响这个城市不光是50年，是上百年。

为什么开发商有这样的结果？是因为我们国内对经营物业抵押贷款没有，或者做得很少。政府要鼓励经营很好的物业做抵押贷款，不然就逼着开发商散卖。

最后一点，说一下地产基金角色。现在人民币基金最需要的就是把凶猛的炒房人变成合格的投资人，鼓励2万多亿这些民间资本，他们是把市场商品房这块炒高最主要力量，如果把这部分人引导好了，市场就顺了。当然集合了我们广大老百姓养老的这些养老基金、社保基金，应该允许他们把这些钱投到这些物业上，包括这些私募基金上。最后再说两个关于地产基金未来的角色，现在我感觉到我们只是帮助开发商去度过一些危机，可能大部分开发都认为我们是一个发现机会的人，没有创造价值。这里举一个例子，07年黑石上半年的时候收购了EOP，下半年又收购了希尔顿酒店，他们买来做什么呢？他们就要对后面的战略、内部经营管理、人力结构等等进行调整，让他们度过危机，提升资产。

最后我要说两点：第一，基金跟债权相比，不仅仅是发现价值，还要创造价值。第二，跟股权基金、对冲基金相比，他们如果觉得这个不行，就会用脚投票，私募基金不是，他会参与管理，是用手来投票，是真正创造价值。最后一点，我就希望整个地产基金行业健康有序发展，为房地产行业贡献更多的价值。谢谢！

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