MIG金融地产项目的商业模式及推广可行性报告5篇

第一篇：MIG金融地产项目的商业模式及推广可行性报告

MIG金融地产项目的商业模式

以及推广可行性报告提纲

第一部分小微企业生存现状调查

重点关注小微企业的融资渠道、融资成本、财务状况、资产结构、法律问题、信用问题、用工问题、管理问题等。

第二部分目前针对小微企业经营发展提供服务的业态

重点研究有哪些业态；他们是如何为小微企业服务的，以及服务的现状；各业态中的龙头公司，以及这些龙头公司的发展情况。（高新投、创新投、普兰金融、小微银行等）

第三部门MIG金融地产的商业模式及运营方案

MIG金融地产项目的商业模式；如何搭建MIG的金融服务平台，如何创造出金融地产的价值优势：

1）软件平台的搭建：金融服务咨询中心的建设、不同行业

产业链、价值链的营造等。

2）硬件平台的搭建：楼宇设计的要求、网络通信设备的满

足、电商技术的应用等。

3）研究平台的搭建：创办产业、金融研究院、全国性协会、杂志期刊、网站等载体。

第四部分MIG金融地产商业模式可供推广的可行性

地方政府的支持政策、金融主管部门的协调配合、招商引资的优势等。

第二篇：万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告内容指引

一、前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

? 形成时间

? 各档次住宅区域内分布状况

? 购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

? 开工量/竣工量

? 销售量/供需比

?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

?平均售价

? 开发规模

? 产品形式

?平均消化率

?平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

? 本案在区域内开发市场潜力

? 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：

工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（3）容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

多高层比

营业额

总投资 毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一）主要指标测算

1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、投资收益分析（参考以下格式）：

经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

楼面地价

完全成本

总投资 毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二）竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四）资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：

成本估算表

成本项目 总成本（万元）

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业管理完善费

合 计

说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性

3、现金流量预测表

4、欲签定的意向书和合同文本

5、新城市开发的市场调研报告

第三篇：万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告内容指引

文库

一、前言 随着集团房地

一、外部环境

1、城市发展规划与操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期 项目决策背景及摘要

问苦苦展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合

一、宗地位置宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

文库

二、可行性报告内容指引

战略、发项目启动对公司未来几年发展

2、地势平坦状况，自然

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、内部因素

1、二、宗地现状

1、四至范围；宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

标高，与周边地势比较；住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及

3、地面现状，包括

4、地面现有居民情况，包括具体居项

（2）宗地出行主要依靠没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征

带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构下电缆、暗渠、地上建 的交通方式，是否需要发地铁、轻轨等展商自己解决；（3）

括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配现有交通捷运系统，、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形、行车区间等；，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反化目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管 线、地筑

（1）公交系统情况，包括主要线路

7、划的城市公共交通和快速捷映宗地地面建筑、河流、沟物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有

近期或规划中是否有对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状图

1、交通状况银行

8、邮局

9、其他况示意图，包括现有和未来规壑、高压线等内容； 地下状况图，包等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱套 地、市政绿 运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院 乐设施

七、土地价格、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

厂、河流湖泊污

3、噪声情况

4、污染情况（化工

6、公园

周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四 染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）政策性风险分析

一、合作方式及条件市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线

6、绿化率

7、其他

幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：地

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方明上述现

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中

五、大

土

配套电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说

设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属 权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更 第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述 ◇形成时间 ◇各

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征 ◇平均售价 ◇开发规模 ◇产品形式

◇平均消化率档次住宅区域内分布状况 ◇购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）◇开工量/竣工量 ◇销售量/供需比

◇平均售价、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二

◇平均容积率

◇物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘 应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

◇区域市场在整体市场的地位及发展态势

◇本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ◇本案在区域内开发市场潜力

◇本案在开发中的营销焦点问题个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析规划设计角度判断将上述

一、初步规划设计思路来源、行业特点、产品力的

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：各预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用期销售时间、价格、面积，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总计税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得

收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入

直接成本开发各期的利润体现 经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率

3、项目 计

上半年下半年上半年下半年上半年下半年 结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)

4、敏感性分据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标预测成本×90%预测成各项经济指标的变本预测成本×110%预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

（2）售价变动化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120% 营业额 毛利率

税前利润析，参照以下内容及表格，可根 税后净利 销售净利率 总投资回报率

（3）容积率变动各项指标的变化

主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一）主要指标测算

1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二）竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四）资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法：

（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 成本估算表

成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业管理完善费 合计 说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性

3、现金流量预测表

4、欲签定的意向书和合同文本

5、新城市开发的市场调研报告

第四篇：地产项目推广策划合同

项目平面广告服务合同书

编号：

甲方： 乙方：

甲、乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商，就甲方2015年上半年品牌推广及广告策划设计项目的广告全案代理事宜，一致达成如下协议：

一、合作范围

甲方委托乙方作为 项目2015年上半年广告策划、设计项目的广告全案代理，负责该项目的广告策划、创意、设计等工作。

二、合作期限

委托期限：自 年 月 日起至 年 月 日止，年 月份不做推广，不计算时间，共计6个月。

三、委托工作内容

1、在项目销售部门总体思路基础上，进行品牌推广与广告策划； A、品牌总体定位、广告宣传推广的思路及具体广告创意方案； B、根据市场情况提供各阶段的广告推广策略、具体创意设计和媒体排期建议；

C、配合招商和销售部门，进行相关公关促销、活动的策划；

D、不定期踩盘，对竞争产品进行实地考察并出具可操作性报告，为广告策划服务；

F.依据本合同约定的服务范围和内容，积极参与甲方要求的工作研讨会议

第1 页；共9 页 并出具相应的方案及其相应的工作配合。E、广告创意及表现； a、大众传播：

 电视、电台广告：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；  电视专题片：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；

 报纸广告/杂志广告：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  户外广告：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 品牌网页形象、宣传资料等：创意、撰文的执行，以及设计、电脑制作的监控等事宜； b、品牌宣传用品平面设计：

 品牌宣传册：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  宣传资料（海报、单张）：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 宣传展板（室内外）：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜； c、VI应用系统：

 展览展示：提出展场设计核心概念/配合做展场氛围布置等：创意、撰文、平面设计、电脑制作、输出等事宜；

 事务用品系统：工作证（卡）、便笺、笔/纸杯、人员工作牌、手提袋、礼品、邀请函等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜。

2、各项目广告设计部分 A、大众传播：

 电视、电台广告：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；  电视专题片：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；

 报纸广告/杂志广告：创意、撰文、设计、制作、输出等事宜；

第2 页；共9 页  户外广告：创意、撰文、设计、制作、输出等事宜；

 售楼网页形象、电子楼书等：创意、撰文的执行，以及设计、制作的监控等事宜；

B、所有招商、售楼宣传用品平面设计：

 售楼书：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  售楼处展板：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  项目所需宣传印刷品/DM折页/海报/夹报/邀请函等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜。C、VI应用系统：

 事务用品系统：工作证（卡）、便笺、笔/纸杯、销售人员工作牌，购房协议封套、手提袋、置业计划封套等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 楼宇形象系统：住所铭牌、业主车牌；住所入口地毡；便签、餐垫、杯垫；锁匙牌、配电箱遮盖；垃圾筒、邮箱、烟盅、小区交通指示牌示意牌、遮阳伞蓬、沙滩椅等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  工地现场包装

——（I.地盘形象设计：）工地围墙展示/工地广告牌导示牌/立柱挂旗；条幅-招示布；销售通道包装等: 创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

——（II.现场售楼形象展示：）售楼处内部形象概念提示及指导/销售中心形象板；背景牌及展板等: 创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 销售外卖场展示：提出展场设计核心概念/配合做展场氛围布置等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

第3 页；共9 页  展示系统设计：样板间（户型牌、功能牌、免费赠送牌、概念介绍牌）/售楼处（区位标示牌、功能标示牌）：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜。

 具体设计内容及提交时间以销售部门要求为准。

四、合作方式

乙方为甲方成立固定服务团队，包括项目负责人（客户总监）、广告策划经理、广告策划主任、广告文案人员、创意副总监、美术指导、设计人员、客户服务、媒介策划人员，不低于八人的团队为甲方提供招商以及营销日常广告服务。

五、支付条款细则

1.乙方向甲方以月费的形式收取服务费：每月合计人民币 万元整（包括各种税、费），由乙方负责纳税，月费包含乙方在本合同内的所有广告策划、广告创意、服务、设计等内容。半年累计人民币 万元（大写：），2.每月底支付当月费用，每次付款，乙方应填写《支付申请表》，每次支付款项，乙方应提供相应合法发票给甲方。甲方在收到乙方提交的经甲方审核的《支付申请表》及当月服务费发票后10个工作日内付款。3.乙方不能按甲方时间、内容要求提供服务的，每延期一天应支付总费用的1‰作为逾期违约金。

4.月费不包含甲方另行要求的市场调研、广告片拍摄费用，不包含各类活动的组织执行与监控。如果甲方委托乙方进行广告发布，牵涉到具体媒介购买，双方另行签订补充协议。

5.在此月费范围内，因工作需要乙方到甲方所在地做工作汇报，差旅费

第4 页；共9 页 用由乙方负担，每月一次。如因工作质量问题超过一次的，超过次数的差旅费用由乙方承担；应甲方要求，乙方参加会议、公关活动、市场走访等交通、住宿等费用由乙方负担。

六、双方责任与权力

1、甲方的责任和权力：

1)双方合作期间，甲方配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料。

2)甲方有权及时地对乙方所提交的广告策划思路、广告方案、设计稿和其他书面工作文件以书面形式提出修改意见和建议，乙方据此与甲方共同商议，及时进行修改或调整，直到甲方审核满意为止。3)甲方代表与乙方沟通，具体统筹设计方案的审定和各种方案的确定。

4)所有设计版权在甲方付款后属甲方所有，乙方应按甲方规定的时间将所完成的作品以电子版本及稿件的形式由甲方审定，并将最终确定稿件打印稿刻成光盘递交甲方。乙方保留将该作品仅用于自身宣传物料、行业评选的权利，乙方不得用于营利性商业用途或损害甲方利益,否则甲方有追偿索赔的权利。

5)双方合作期间，甲方应及时向乙方提供必要的销售情况，以便乙方及时寻找正确的宣传方案。

6)甲方提出各种正式建议与意见，乙方项目总监应及时安排项目组成员参加甲乙方的工作例会，会后次日要提供会议纪要给甲方。7)乙方指派邓涛负责本项目，不得擅自更改，并向甲方提交本项目设

第5 页；共9 页 计组人员名单，每周与甲方销售部门至少沟通一次，项目实施后须每月去项目一次，并根据现场情况提交下一阶段广告推广要点方案。

2、乙方的责任和权力

1)乙方应在甲方规定的时间，按时、按质、按量完成甲方委托的各项广告策划、广告设计、制作，保证所有出品的质量，直至甲方满意为准，如出现问题，甲方有权提出异议，乙方应及时做出解释并修正。

2)乙方应为甲方资料做好保密工作，如因乙方原因造成甲方的损失，乙方承担全部责任。双方合作期间，乙方应积极配合甲方的工作。乙方提供的设计稿，应符合《中华人民共和国广告法》及具有真实性、准确性和完整性以及没有侵犯第三人的知识产权等权利，并须承担由此产生的全部法律责任。

3)乙方所有广告策划方案及相关建议广告文案以书面形式向甲方汇报。

4)本项目的推广宣传工作中如有涉及调查公司、公关公司等第三方的工作内容，甲方需乙方对第三方进行监制的情况下，乙方应予以充分配合。

5)乙方应遵从甲方既定的广告费用计划，严格监控广告投入成本，有效降低成本，力求最大的广告效益。

6)在双方合作期间，乙方在平面报广、户外广告、宣传物料等相关表现上上标注“ ”及LOGO字样，并置于合理的位置；

第6 页；共9 页 7)在合同期内，乙方不能做出任何损害甲方利益和名誉的行为。8)合同期内乙方应严格执行以上条款，保证所提交给甲方的作品或公关活动等营销方案无违反国家相关法律法规等行为。

七、知识产权的归属

1、对于乙方为履行本合同向甲方提交并为甲方所采纳的，甲方已付相应工作阶段费用的所有方案和作品，知识产权归甲方所有；未支付相应工作阶段费用的所有方案和作品，知识产权归乙方所有。在设计成品发布后，经甲方书面同意后，乙方才能将其所设计的作品和完成的广告策划方案参与公益、专业、行业或各类组织机构所组织的竞赛评比活动，否则视为乙方违约。

2、乙方依据本协议为甲方提供的项目策划方案、作品等资料应为乙方独创作品，若所提供的方案、作品侵犯了他人在先的知识产权，由乙方自行负责，与甲方无关。

八、保密条款

1、乙方同意将所有甲方提供之资料和数据及乙方在服务期间所知悉的甲方的商业秘密、为甲方所采纳的方案等资料保密，未经甲方书面同意，不得泄露给第三者或者以任何不正当的目的和方式使用。

2、如有第三方参与的工作，如影视拍摄、包装制作、市场调研等，甲方必须与第三方（或包括乙方在内的三方）签署项目的商业保密协议，如因第三方造成泄密，由第三方承担责任。

九、违约责任

1.甲、乙双方除自然力等不可抗力因素外，应按本合同约定之要求，完成第7 页；共9 页 各项工作。

2.在合作期间，乙方不能按照双方确定的时间交付作品，造成甲方工作延误或损失的，乙方应向甲方支付总金额的20%作为违约金。

3.乙方如需变更内容时，必须经过甲方同意。否则，甲方有权暂停支付费用或终止合同，因此造成的经济损失由乙方赔偿。同时，乙方还应向甲方支付总金额的20%作为违约金。

4.乙方违反以上第七条、第八条的规定，应向甲方支付总金额的20%的违约金。

十、合同的解除

1.除出现本合同约定的乙方免除违约责任的情形外，乙方未按合同约定的条件、时间向甲方交付作品，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后不影响其根据本合同约定的有关条款向乙方主张违约责任及赔偿损失的权利。

2.合同履行完毕自行终止。

十一、争议的解决

本合同在履行中如发生争议，双方应首先友好协商解决，如经协商解决不成时，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。

十二、其它

1.本合同未尽事宜，双方另行协商解决，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式叁份，甲方两份，乙方壹份，具有同等法律效力。

3.本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效。

第 页；共9 页 甲方： 乙方：

法定代表人或授权委托人 法定代表人或授权委托人（盖章）：（盖章）： 开户名称： 开户银行： 帐号： 年 月 合同签订地： 开户名称： 开户银行： 帐号： 年 月 日 第 页；共9 页 日

第五篇：养老地产项目可行性分析报告

养老地产项目可行性分析报告

我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间J20。8年由美围次贷危机引发的全球金融危机对中囡经济增长模式挺出了严峻考验，国家采取多种措施‚保增长、保民生、保稳定‛，(鼓励和引导社会机构投资养老产业，)为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇√投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配臵、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。

以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老杜区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。

规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使‚候鸟式‛养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化体闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以‚大思路、大智慧、大决心‛的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。

把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资‚窗口‛期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我园养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。

从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹瓷管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。

养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以某某项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22．5％，税后投资收回期为8．3年，税后净现值达到28。43亿元。

在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来‚养儿防老‛观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握‚舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理‛等关键成功要素。

报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。投资布局打开了一扇机遇之门。

我国己进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以‚银发经济‛为特色的新经济增长点。某某以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配臵渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升某某的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。

资料来源：Recent Social Trends in the United States

3、医疗市场成熟度

养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。因此，养老市场的发展也与医疗市场的成熟度密切相关。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。

从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生的数量由平均1．8人增加至2．7人，相应的美囝每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50．1张增加至79．9张，表现出较强的关联性。

图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析 第一章背景及意义

随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。因此，某某投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展；有利于改善民生，促进和谐社会建设；有利于公司完善资产布局，实现可持续发展；是一项利国、利民、利司的重要举措。

一、发展养老产业的背景(一)社会背景

我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1．53亿人，占总人显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1．53亿人，占总人口的儿．6％，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过lo％即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4．2亿左右，约占到全国总人口的25％以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16．7％的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3。9万多个，养老床位只有149．7万多张，是老龄人口总数的1％，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50—70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。朝阳产业。

(二)经济背景

2008年至今，始于美国的．次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月n日发布

(三)政策背景

党和政府历来支持和鼓励杜会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：‚尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优受传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。‛围务院在《关于加强老龄工作的决定》中指出：‚老龄问题是关系园计民生和囡家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作‛。‚老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。‛全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励杜会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大圜家对老年服务机构减免税政策的浯实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发届，为应对危机对我国经济的冲击，我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出‚支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。‛新修订的保险法规定，保险机构可投资不动产；保监会吴定富主席在2009年全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关的医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金运用监管政策的调整，为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入养老产业领域，通过投资养老产业形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升某某特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。

二、发展养老产业的意义

(一)有利于拉动内需，促进经济发展

l、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家‚保增长、保民生、保稳定‛的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。

2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一园经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家6DP：~营长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老杜区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费；另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDPf曾长结构，进一步提高我围经济发展质量。

3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为l：l，和间接辅助工作人员比例为l：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老杜区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。

(二)有利于改善民生，促进和谐社会建设

L、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的‚安全网‛、经济运行的‚调节器‛，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我围的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保5章体系。

2、发展养老产业为解决人口老龄化阔题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。

3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。

4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市入口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。

4、发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是某某以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。

5、发展养老产业能极大提升某某品牌价值。发展养老产业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的养老市场经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升某某的品牌价值。

第二章国内外养老市场概况

通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极弓}进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

一、国外养老市场概况(一)养老市场发展因素分析

从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动养老市场发展的关键因素。

1．、人口老龄化

在推进养老市场快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6．2％增长至2008年的10．3％，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29．1。在1986年，此数字则达到了48．5。而在2008年更达到了79。9。

2、收入增长

收入增长也是推进养老市场快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了养老市场的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3．3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。

图l：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析

资料来源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析

资料来源：Recent Social Trends in the IJn]ted States(二)养老需求内容分析

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。

以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老届，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。

l、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较 好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。

2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。

3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。

4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。

图4：美国55．岁以上老人的养老需求类型誊艺窜釉盍爹淼≯ 资料来源：Greystone Communi~ies Con％inum of Care Chart(三)养老市场供给种类分析(三)养老市场供给种类分析

发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。

根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。

l、活力居住杜区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。

2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。

图5：美国养老社区的种类

资料来源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart

3、协助居住社区：协助居住社区是受国家管制的租赁物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律等。

4、护理居住社区：护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF(专业护理设施)或者NF(护理设施)执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。

绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。

5、持续看护社区：持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。一股持续看护社区需要州政府的许可。

(四)养老市场竞争状况分析

发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老杜区共有23家，其资产总额达到482．1亿美元，净资产额为206．77亿美元。以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的55．‘79％。而以资产总额计算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的65．80％。

造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并较为频繁，造就了相对集中的行业竞争状况。

图6：美国各大养老社区运营商市场份额占比(以收入计算)资料来源：美国各大养老社区运营商2008年年报

图7：美国各大养老社区运营商市场份额占比(以资产计算)相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据2008年3月31日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在85％以上。

资料来源：美国老年人家居及服务联合会(五)政府监管

发达国家，政府对商业养老市场的监管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的

执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机

构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度、关于供应的规章制度、关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。

二、国内养老市场概况(一)国内养老需求市场概况 l、总体需求规模庞大

我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化杜会lo％的标准，整 体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，2004年底，中国60岁 以上老年人口达到1．43亿人，占总人口的lO．97％。2005年底，中国 60岁以上老年人口近1．44亿人，占总人口的比例达11％，65岁以上老 年人口达到l。Ol亿人，占全国总人口的7．7％。2006年中国60岁以上 老年人口接近1．5,fz,。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1．53亿人，占总人口的l 1．6％。预计我国老年人口将以平均每年净增596万的速度增长，2051年达到最高峰4．37亿人，占到当时总人口的31％。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的‚4+2+l‛家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中圜社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16．7％的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。

2、高端养老需求强劲

中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了栖大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至2008年，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每年15．996的速度递增，到20 15年，这个数字龋达到440万个：而同期美国、日本富裕家庭数量年均增速只有2．1％署lL．7％。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30％生活在北京、上海、广州和深可【这四个大都市中，居住在最富裕的lO个城市中的富裕消费者占全匡总数的50％。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在j；f境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。

(二)我国养老市场的供给概况

1、养老机构供给种类分析

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1、养老机构供给种类分析

我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。

社会福利院。社会福利院主要面向城镇‚三无‛老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日闻看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。

2、养老机构供给总量

2、养老机构供给总量

当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149．7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8．6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50一70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。

(三)北京、上海养老市场概况

1、北京市养老市场概况(1)北京市人口老龄化状况

2007年，北京市60岁以上的老人己超过200万，如按囝家老龄委抽样调查结果，约有16．7嘘年人表示愿意到养老机构安度晚年，以此推算，北京约有33。4万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利设施床位总数仅有3万余张。随着‚4+2+l‛家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择‚机构养老‛。

(2)北京养老机构供给状况

北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大，一般床位都在100张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中、低档；其次是市属及各区政府兴办的养老机构，这部分养老机构数量较少，一般床位在200—500张左右，每人每月收费在1500—2500元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属的养老院均己住满，且均有数千人的排队。具体分析如下：

根据规模、收费、管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型：

第一类是直属市民政局的养老机构。一般规模在200—500张床左右，月人均收费1500一-3000元(单人间1800元／月、豪华套间5000元／月)。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100％，目前仍有上千人排队等候入住。

第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是北京的主要养老机构。一般规模在lOO张床以内，月人均收费1000_2500元。具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探肇，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。

第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000_2000元，条件较好的入住率还可以；但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。

第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在lOO张床以内，月人均收费1000一1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住；而面对社会服务的机构则入住率相对较低。

第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构，一般都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。其月人均收费为3000元一5000元(包括单人间的收费)，是公办养老院的卜2倍。像北京太申祥和国际礅老院、东方综合养老院等投资较大，具有较好的设施和管理水平的，一般入住率可达到80一9596。

从以上五类养老机构的基本情况分析，具有一定的投资规模，交通便利，有较好的住宿条件，能接待不同类型的老人(自理、半自理、不能自理)，有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平的养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率；而一些投资规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构，即便收费低廉，老人前往入住的意愿也较低。

北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。

但从市场的需求来说，呈现‚两头大，中间小’’的态势，即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。

2、上海市养老市场概况(1)上海市人口老龄化状况

上海是中国最早进入老龄化的城市之一，人口老龄化呈现出程度高、速度快、高龄化突出等特点，独居老人、空巢家庭等急需照顾的人群逐年扩大。据上海市人口计生委报告，2007年上海60岁及以上户籍老年人口总数己达286．83万人，占总人口的20。8096；高龄老人／~507j。预测到2025年，上海人口老龄化比例将高达3596左右。

(2)上海市养老机构供给状况

截止2006年，上海全市共有养老机构505家，养老床位总数达59735张，占60岁及以上户籍老年人口的2．2％，养老设施存在着较大缺口。2006年，上海市新增养老床位lO，206张，增长率为20．6％，表明上海市的养老产业正处于快速发展状态。表2：上海市年老年事业基本情况统计

±b士； 个数 面积(平床位数 收养人数 瑁乍‛(个)方米)(张)(人)

三、国内外养老市场比较分析(一)需求比较分析

从养老市场的推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场需求不断增长的主要动力。

从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也目益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的养老产业，孕育着巨大的市场空间。

与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。

(二)供给比较分析

从养老服务供给的内容来看，发达国家的养老市场较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。

与发达圜家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比，国内养老杜区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。

(三)监管比较分析

在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老杜区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致市场处于一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。

在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的4096—70％。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。

通过对国内外养老市场的综合比较，针对我围养老市场存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

第三章总体规划

某某养老养生项目将本着‚关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学‛的经营理念，在市场定位上以中高端市场为目标市场；在区域规划和选址上要充分考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，建立差异化有代表性的养老养生基地，使候鸟式养老成为可能；在功能设计上，参照国内步}成功模式设计休闲居住社区、康复居住社区和医疗看护社区三个相对独立的功能区；在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套体系；在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的某某的养老养生网络体系，走品牌化、产业化、规模化、连锁化、规范化、专业化的发展道路，打造中国养老养生第一品牌，建立中国养老养老产业行业标准，并最终推动我围养老产业的快速发展。

一、市场定位与经营理念

一、市场定位与经营理念(一)市场定位

发达围家的经验表明，商业养老社区的主要定位基本均是针对中高端客户，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West养老社区为例，其在美国20多个州开发的50多个老年人社区中，其客户的人均收入均高于美国平均水平。

从国内养老市场状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。

而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间。

因此，某某养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，因此，采莱养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。

学‛为理念，着力打造一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用‛。

‚关爱老人‚： 老年人作为一个特殊的社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位臵会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是某某坚持以人为本、履行社会责任、恪守‛双成‚理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。

‚奉献社会‚：奉献社会既体现为某某对社会和老年人的奉献，也体现为老年人对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。某某针对老年入的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。

‚共建和谐‚：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。某某将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之美；这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享生活之乐；这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。某某养老社区将向社会和公众展现出一幅幅‚最美不过夕阳红，温馨又从容‚的动人画面。

‚管理科学‚：某某养老养生项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把菜某的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产生家的归属感。

二、区域规划及选址原则(一)区域规划

某某养老养生项目的目标市场为中高端市场，目标客户为中高收入人群。有数据表明，我国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30％生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50％。这些群体在考虑养老安排的标准较高，更能接受在气候宜人、环境优美、生态平衡、地理优越的地区建设的高端养老机构。因此，某某养老养生项目在区规划方面要综合考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，同时要有一定的代表性。

按照上述标准，在某某养老养生项目发展的第一阶段，我们初步规划在环渤海京津冀区域、长三角江浙区域、珠三角区域、亚热带气候区域、亚寒带气候区域以及中西部地区选择若干交通条件较好、自然景观较佳、辐射力较强的合适地块，建立6个具有标杆效应的‚新型养老养生基地‛。

由于某某养老养生基地具有经济条件好、地域分布广、气候变化大、自然景观佳、生态环境优的特点，同时又很注重差异性和代这种区域布局就为老年人选择养老地点提供了更为宽泛的选择空间。老年人可根据自身偏好与需要，游走流动于某某各个养老养生基地，使老年人候鸟式‛的应时移居、‚休养式‛的暂居、‚度假式‛的借居和长期定居等不同需求均可以得到有效的满足。

(二)具体项目选址原则

某某养老养生项目在具体选址上应遵循以下原则：

l、市场可行性。为使未来潜在客户资源相对集中，应充分考虑客户 群体来源的支撑力和有效性，尽量选择经济中心城市的周边区 域，以降低项目操作风险，确保整体收益。

2、成本可行性。为使开发成本具有竞争优势，应充分利用大城市和 周边区域在养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，提升 生活居住质量的同时，大幅降低养老成本。

3、交通可行性。应考虑到老年人不愿远离所在城市交往生态圈的习惯特点，基地选址应争取考虑在中心城区外部，交通通达的地点。

图9：养老基地与养老中心分布图

4、环境可行性。要避开市区商业繁华喧闹的市镇区域，避开有工业 污染的区域(包括其沿河下游及常年主导风向下风口区域)，避 开铁路及高架交通沿线及有辐射及噪音超标的区域。

5、地域可行性。要在适宜健身、疗养、度假有气候差异及特色环境 的优势地域发展养老社区，特色环境例如热带海岸，森林氧吧，温泉地热，湿地湖泊及特色生态农庄等。

6、规划可行性。要依照国家有关城市规划法律法规、规划设计规范 及各地方标准，保护生态环境，保护耕地，节约使用土地，尽可能减少对环境的影响，规划根据不同地区气候环境制定尽可能高 的绿化标准，控制容积率和建筑高度，降低热岛强度。

三、项目功能设计

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年入养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。

借鉴发达国家的成熟经验，结合我国具体国情，某某养老养生项目根据老年人休闲养老、康复养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住社区、康复居住社区及医疗看护社区三大相对独立的功能区。

图1 O：某某养老养生中心功能设计图(一)休闲居住社区

老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休闲居住社区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的‚候鸟式‛的应时移居；休闲、旅游、调节生活等目的‚休养式‛的暂居、‚度假式‛的借居、长期定居等不同需求。

休闲居住社区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。

(二)康复居住社区

一些年龄较高以及疗后和术届身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而某某的康复居住社区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到顾养生命，提高生命质量的目标。

(三)医疗看护社区

一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够安度晚年。

四、配套服务

某某养老养生项目将根据老年人不同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住某某养老养生基地的老年人可以真正做到‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用‛。

(一)医疗卫生

为满足老年人的的医疗养老需求，养老社区将在提供日常医疗服务和康复医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的‚产、研、学‛一体化的老年病的医疗主题公园。

基础医疗：老年人随着年龄增长，各种老年人常见病均处于多发状态，养老社区本着‚早发现、早治疗‛的精神，为入住养老社区的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。

康复医疗：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸等在内的医疗服务，使入住社区的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。

特殊医疗：为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，如此有各类老年病治疗需求的老年人将根据自己的病情，在各个养老社区间流动，促使‚候鸟式‛养老的实现。

健康管理：对于‚候鸟式‛养老的老年人，为方便其外出就医，养老社区将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，养老社区医院的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。

(二)基础服务

针对老年人基础衣食住行的需求，杜区为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。

饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，养老社区将为老年人提供各种特色风味的饮食服务，同时格配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美昧、安全、营养。

家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，养老社区将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。

(三)文化休闲

为丰富老年人的文化休闲生活，社区为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。

体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，养老社区将为入住社区的老年人提供各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场(低于标准杆)、网球场、设臵带有标示的不同长度的散步道等。同时，养老社区还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。

教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，社区将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。

旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，养老社区将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过社区内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到‚候鸟式‛的养老，使老人充分享受老年休闲时光。

文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，社区将针对老年的不同的爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。

(四)增值服务

除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，养老社区为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。

理财服务：为满足老年人财富管理的需求，社区将针对老年入财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务；另一方面由养老社区为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。

法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻养问题等，社区将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。

心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，社区将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。

(五)自身价值

入住养老社区的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老社区为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实现人生价值。

潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。社区将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。

志愿者服务：为加强老年人与外部的交流，增加杜区内部活力，社区将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与杜区各项设施的运营、社区管理和服务，愿为社区建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让社区外的志愿者为社区内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于社区内聚集了大量中高端客户，因此社区将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台，以满足老年人的自尊。

五、项目发展思路

在深入研究国内外养老市场的发展现状，并吸收案例成功经验的基础上，某某养老养生项目建设养老基地树立品牌、通过品牌管理建立连锁网络和将网络渗透社区、覆盖全国的三步走战略计划，逐步推进。

品牌建设阶段。某某在我国毗邻大城市的周边选择若干生态环境优越、依山傍水、区位地段好，适于养老的地域，建立大规模的养老养生基地。用全新的理念、全新的操作为老年人提供更领先、更专业、更贴近和更周到的服务，着力打造运行顺畅、服务专业、功能齐全、管理科学、收益稳定的综合型养老社区，在探索适合老年人群的社区发展模式的同时，建设某某的养老品牌。

品牌渗透阶段。在养老养生基地发展较为成熟后，某某将在国内主要旅游风景区，通过少量输出、参与管理的方式，完善品牌建设，营造自己的养老连锁网络。由于此时某某养老品牌己具有一定的影响力，养老社区管理经验也较为丰富，已经具备了一定资源整合的能力。在风景环境资源丰富的地区吸收条件适宜的养老机构，加盟某某连锁养老社区。在不需要投入大量资金的条件下，可以不断扩大某某养老网络的规模，并进一步提升某某养老品牌的市场影响力。