“蓝彩明珠”房地产项目策划案

第一篇：“蓝彩明珠”房地产项目策划案

“蓝彩明珠”项目开发策划案

题目：“蓝彩明珠”项目开发策划案

来源： 江波先生于2001年以成都**房地产开发有限公司副总经理的身份，在“蓝彩明珠”项目投资方较少资本金运作前提下，“**房产公司”成立了三年还没有开发一个项目的条件下，运用了市场营销的基本原理和根据作者十一年房地产从业经验及对成都房地产发展趋势的判断，主持了本策划案的制定和实施。应用：用于位于商务社区里的房地产开发和营销，市中区的CBD也可借鉴。要求房地产公司有规范化的管理和专业化的运作。

内容：

 房地产行业简单的说就是地皮+钢筋+水泥+砖头，几乎没有技术壁垒，其他行业很容易进入这个行业，也很容易被模仿, 同质化的楼盘很容易陷入低价竞争的怪圈。所以如果没有创新仅靠地皮口岸的差异化来进入今天的市场竞争，如同传统行业生产大米、砖头一样是没有多大利润空间的。房地产又是透明度最高的行业，有了创新的好项目也很容易被人复制、克隆，所以需要不断创新来实现产品的差异化来保持这种竞争的优势，这是我们中小型房地产公司生存之道，也是我们领先一步使自己处于相对无竞争领域的核心竞争力的组成部分。

管理学上有个经典原理，局部的优化简单的叠加并不一定导致整体结果的优化，应该更加强调在各方面均好的基础上有效的整合，可以在各方面做均好的前提下，在一两个方面做出最优从而给消费者全面整体优化的印象，这样可以有高附加值的空间；所以我们提出以下观点：

首先根据市场营销产品差异化的原理及市场细分的原则，短时间内，满足在一个特定区域生活的一群特殊消费群体的市场需求的创新产品，无疑会使这个产品处于相对无竞争领域；即以地块的周边项目为地基，把客户的需求理念作为建材，提高各个客户类别的海拔，努力建构高级客户空间，实现市场独立细分。

其次，移植汽车产品外延定位法，把细分出来的独立市场进行产品各类分化，实现产品定位。参照汽车行业的创新，如轿车式MPV车的创新或轿车式皮卡车的创新，将此理念移植到房地产行业，则变成居家的住房也可通过酒店的形式随时两用，这是创新的关键所在。

第三，采取可自由选择的菜单理念，把多种客户购买目的和客户多种需求，物业管理的多种形式等集合成可操作的经营模式。房地产开发在成都早已经过了“一招制胜”的时代，很多项目的成功往往是很多套路的组合拳。下面是以上商理的具体应用及本策划案的简述：

为了体现该项目的个性和创新，我们特意取名“蓝彩明珠”以区别于传统的房地产项目。位于南面科华北路一二环路之间的该项目占地13.2911亩，除掉代征地4.0349亩，净地仅有9。2561亩。我们因债务问题接手“**房产”公司时，土地成本已相当高。由于种种原因，地块囤积了三年，随着城市建设的发展，周边土地已开发成熟、成型。科华北路以西形成了成都市有名的棕北小区，棕南小区，锦官新城，桐梓林小区这样的梯级富人消费群体；科华北路以东是四川大学以及川大花园这样的高科技、高收入消费群体，距该项目不到500M范围内正在开发的“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南经典”及“新棕北”也正是针对这一消费群体；整个科华北路和友谊路写字楼林立，餐饮娱乐档次高，热闹非凡。房屋中介二手房价位偏高，棕北小区里的套二住房高达2000元/㎡（二手房价）以上。所有这一切充分显示了商务社区的市场特征。在这样的环境下，如果按传统的模式开发，由于土地成本的因素其开发成本已非常接近这一区域目前的市场价，这对还没有树立企业形象的“嘉凤房产”公司来说毫无竞争力可言。况且这块地皮已耗尽了公司所有的资金，尚还有缺口，根本无法启动。所以现实条件迫使我们策划一个非常创新的项目，使这个项目处于相对无竞争的领域，让投资者很容易看出该项目的市场前景和投资回报而无须经过长时间的论证。我充分利用本地段处于高档商务社区的特点，将此项目策划设计成经济时尚的小套型公寓或自助酒店，主要针对投资型的消费群体，提出了“用买住宅的钱买酒店，用买住宅的钱买办公用房”的口号。以高品质的酒店式管理的服务和优惠的首付与按揭条件，让购房者产生“4－5万即刻拥有星际酒店”的概念与动机。这样我们卖的不仅仅是产品，还出售了一种经营模式，能够产生高附加值也是必然的。此项目的开发策划方案最后获得投资方的认可并融资成功，于2001年顺利启动。

案例：

通过大量的市场调查、整理分析，我们发现虽然整个商务社区已经很成熟，配套也很完善，高档的宾馆、酒店很少。特别是满足中小型公司商务需求的没有。方圆一公里范围内仅有“心族宾馆”、“向阳宾馆”三星级的标准房价相当高，“友谊宾馆”、“三强宾馆”属招待所性质，生意也不错。去再远的宾馆就要动车，市内交通拥挤，餐饮娱乐还要往返，不能满足商务接待方便、快捷、高效、安全的需求。所以我们“房地产”和“酒店”结合，将“蓝彩明珠”项目的市场定位于“有一定环境的，有相当品味和品质的,位于商务社区里的小套型公寓式的自助酒店”。

 “酒店式公寓”不新鲜，主要强调的是住宅物业管理达到酒店星际水平，本质上还是长期居住性质，这样的项目在这个区域市场是没有的，但是“偷换概念的替代品”还是有的。运用高科技通过综合布线系统建立的“公寓式的自助酒店”在整个成都市都是没有的，可以在这个区域形成较大的市场需求真空。由于周边开发配套的成熟，最后开发的这一地块也决定了该项目在短期内无法克隆，可以达到唯一性的效果。

 “公寓式的自助酒店”是把简单的、多种的社会资源通过高科技手段加以整合，重点突出自助酒店“简单、快捷、安全、私密、商住两用、经济实用又有面子”的特点。当然还有其他买点，这里不在一一赘述。目标客户群主要针对投资型的消费群体，而该项目所处区域是成都市有名的富人区。消费者“投资4—5万即刻拥有星际酒店”。其实拥有只是个概念，产权押在银行。但是首付4—5万后，其余月供1000元左右由物业管理公司通过业主房屋以小时或天为单位代租完成，其收益往往大于月供。既可出租又可自用，如同定活两便储蓄一样方便。

住店的客人通过电话或大堂里的电脑选定业主装修和定价的房屋（必须有最低价），然后接待台前办理跟酒店一样的住店手续，入住后酒店提供电话呼叫服务，每个楼层都不设服务员，客人离店后的保洁费和整个物业的管理费都由代收的房费里直接扣出。

通过市场分析，我们把该项目的价格定位于4500元/㎡均价(市场切入价为4200元/㎡)。但小套型房间的总价应控制在25万元以内，在现有银行按揭政策条件下，即30年按揭30㎡左右的商务房间最高首付款为4—5万元，月供付1000元左右。由于高层单价和面积的因素导致总价超过了25万元或45万元的，则把目标市场对准商住两用的中小套型住宅。该项目引导一种“用买住宅的钱买酒店”，“用买住宅的钱买办公用房”的概念。开发策划的重点是“有一定环境、实用、经济、时尚的小套型”。开发的策略是“把最好的做在外面，看不见的满足规范和使用要求即可，以求成本最低”。所以下面的开发策划都应围绕这几个核心来进行。

总体平面布置上：在准确的项目市场定位的基础上，为了最大限度的利用土地资源，策略上先定平面总体布局，待通过规划后确定单体户型。所以根据“蓝彩明珠”项目所在地理位置的建筑规划红线所确定的7030.0㎡范围,将两幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，这样就可以半围合成一个近1000㎡的中心绿地，再加上底层架空以延伸绿地的视野，并运用借景的手法将火烧堰的市政绿地引入到1000㎡的中心庭院，使整体上有一个较大的绿化庭院空间。两幢“L”型的房屋进深均为21.0 M,长边为南北朝向，短边为东西朝向。所以建筑的结构形式为全框架结构。总建筑面积为30572.0㎡，临街科华北路的底层和二层为营业房共计：3130.0㎡，公寓建筑面积为：23900.0㎡（公摊面积为：5151.6㎡）。地下设备用房及停车库面积为：5355.0㎡。停车位：151辆，地下停车位：98辆，地上停车位：53辆。总户数：304 户。为了满足规划需要和使空间富于变化，在科华北路临街的“L”型短边方向由高12层向低层层跌落至4层，层层退台的屋顶业主自行绿化后容易形成建筑的立体绿化。

单体户型设计上：首先确定户型的楼层平面布置。由于进深较大，可采用中内廊走道两边分户的布局。结构形式为框架结构。户型室内布局设计除卫生间、厨房必要的管道固定外，所有的房间大小均由业主根据自己所购的面积来考虑组合，然后通过开发商二次装修提供菜单式服务来完成。考虑到小户型通风、采光的要求，采光面可以开槽。要求客厅、厨房、卧室均要直接采光，所以50—90㎡的户型可考虑复式、错层或跃层等形式，同时还考虑相邻两户可变一户的可能性。所以6层以上为两层一户，每户的开间尽量采用3.6—4.0M的落地窗满足采光。单数层没有中走廊，好处是公摊缩小，电梯使用效率高。所以根据两幢“L”型房屋的平面布置、具体户型根据所处的位置、朝向、楼层、周边环境等因素将房屋分为1、2、3类价格。1类价格在3380—4600元/㎡左右，2类价格在4380—4800元/㎡左右，3类价 格在4500—5380元/㎡左右。主流户型为35—65㎡为1类的平层或复式，适合单身或两人合伙居住，占总面积的60%左右，一般在6层以下，通常为一室一厅单卫或两室一厅单卫。70—90㎡为2类，占总面积的15%左右，一般在6—10层或11层、12层朝向不好位置。通常为两室一厅单卫或三室一厅单卫，这类户型主要为商务接待、会议、兼居住考虑。90—130㎡为

3类，占总面积的25%左右，一般在10—12层。通常为三室两厅双卫或两室两厅双卫。这类户型要求朝向好、楼层好、带花园，采光、通风等质数要求做到均好，所以面积大、价格高也是符合市场规律的。最后是130㎡以上的，也属3类，占总面积的5%左右，位于12+1层，通常为复式或错层户型，要求各方面都要到位，主要为机构或集团订做。要求总的户型种类不超过10种便于销售和推广。

建筑外观设计上：整个建筑外形要求时尚、雅致、明快，给人一种“秀外慧中、马路天使”的纤细、柔美、廋体形建筑形象。这样和街对面的“同源大厦”的高大、浑圆、饱满、敦实形象形成对比的、有趣的城市景观。整个建筑外立面的主色调由蓝色和白色组成，蓝色为大面积的湛蓝色落地窗；白色由梁、柱、墙贴小块的纯白面砖构成。辅助色采用柠檬黄和橘红色作为线条色。利用阳台出挑做封闭落地窗既满足规范又扩大建筑面积。阳台的顶板外伸成上面楼层的花台和空调板，这样业主绿化后形成立体生态建筑景观，充分体现建筑的个性和空间的多变。

建筑材料和设备的选用上：该项内容是成本控制的关键，因为品种、名目、档次繁多，所以只提出使用的原则。主体结构材料的使用在满足规范的前提下尽量选用价廉物美，因为不管是经济房还是高档商品住宅，国家的结构规范只有一个；装饰材料的使用则要考虑使用功能、消费者的品味、身份的定位等等，一般要在现有标准基础上提升一至两个档次才能满足一至两年的销售需要；设备通常为隐蔽工程，满足使用要求即可，注意在价廉物美的基础上要考虑使用成本和维修费用。

建筑环境设计上：由于围合的空间有限，可采用“以小见大”、“先抑后扬”、“开敞借景”等园艺手法使绿化、道路、休闲娱乐的空间变得舒适、有趣、充满亲和力。设计时有意识的制造沟通条件和沟通场所，同时也要符合未来业主的身份定位。所以不在乎树种的名贵，场面的气派，尽可能选用常见的树木花草及石材、面砖配以不锈钢管和板材、玻璃、铁花、铜皮、现代灯具营造出时尚的、高品位的现代化园林。

物业配套服务和设施：以保安、保洁、保养服务为主收取尽可能低的物管费，按1、2、3类住宅收费从1.5—2.0元/㎡不等，同时提供功能完善的、酒店应有的、赢利性的各类日常生活服务如洗衣、送餐及商务服务如传真、打字、复印等等，此类服务要求达到三星级服务标准，并收取一定的服务费来补贴非赢利的物管费收入。这些费用都可从代收房费里扣除。要求物业管理公司在开发和销售时介入，开发时从日后管理和最终用户使用的角度就整体设计、工程设备安装、人流车流控制和分流、洁污分区是否合理等问题提出合理化建议；销售时指定某些营业房或公共场所的某个区域只能用来做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司统一管理。客人有事找大堂，一个电话便有人上门服务，快捷、安全、极富人情味。物管除必要的由开发商添置外，其他的尽量整合社会资源。

以上开发策划的内容通过整理已编制成设计任务书交由四川正源建筑设计事务所设计，并于2001年5月30日通过总平方案设计。现在正进入扩初设计阶段。同时，四川嘉丽来（香港）物业管理有限公司已与我们签定投资合作协议并

接手该项目的物业管理。该项目的融资洽谈已取得成功，投资方对该项目的创新表现出浓厚的兴趣，并已在保证资金安全的情况下投资1000万。因此，该项目的开发策划取得成功施工建设已于2001年上半年开始，楼盘销售于2002年1月正式启动。

解释：

1）“蓝彩明珠”开发策划案作为在一个高价位土地条件上开发的房产项目，必然要拓展高级客户空间和在已较为成熟的商务社区寻求需求的空白点，即开拓和创造出新的潜在的市场空缺：既能满足中小公司的商务需求，又实现中小投资者随时转换居家、办公两种功能的公寓式自助酒店，从而与其他的周边房地产项目相区别。我们最终在产品定位上，让这种公寓式自助酒店实现了房屋功能的多角度自由转换，让死的不动产动起来了。同时通过多种资源的整合与完善的服务手段，推出并让消费者接受了“用买住宅的钱买酒店，用买住宅的钱买办公用房”的概念，并一举获得了投资方的认可，在房产项目开发上实现了高档市场的独特细分。

 2)“蓝彩明珠”项目策划案作为“公寓式自助酒店”从建筑使用功能上讲，其创新类似于汽车行业的MPV、或SUV车。既可用作上下班代步，又可用作商务、旅行的MPV或SUV车，在国外越来越受到20---35岁的年轻人而喜欢运动的成功人士的喜爱，在国内这种趋势也是增长的势头，这都是现代知识经济和创意经济发展必然出现的现象。靠知识、靠灵活的创意头脑作为经营资本，使得越来越多的年轻人致富速度超过父辈，因此汽车行业出现的这种现象，必然在房地产领域出现。为年轻人提供时尚的居家、商砖投资等多功能公寓式住宅。让住宅这种私人投资的固定资产动起来，这也是一个创新。MPV或SUV车是使用人不变，车的功能随着用途不同在改变；“公寓式自助酒店”是房子的使用功能不变，使用人、使用时间在变。增加房屋的使用功能，并提供一个使用模式是本案策划的一个创意。

3）“蓝彩明珠”开发策划案作为“公寓式自助酒店”,从建筑结构形式来讲是框架结构的“空壳式”建筑。建筑外形、上下水电管道、公共交通、环境等都是固定的，室内房间大些装修标准都由业主自己来决定。业主根据自己不同的生活时期的不同需求来决定是居家或是投资，或是临时居家，商住两用。业主在购房时，开发商为业主提供多种选择的户型图，业主也可以自己提方案，开发商通过为业主提供这种菜单式的二次装修来完成最后户型设计。这样的户型总是能满足业主的需求。业主接受它是主动的、参与性的，而不是现在开发商向业主提供的户型设计，业主接受是被动的，因此出现大面积的拆墙改造，造成甲、乙双方资源的浪费。所以这种策划与汽车行业一致，例如中、高档轿车外形都一样，选装件配置如CD、ABS、安全气囊、多功能方向盘、寻航系统等，则根据客户喜好自己选定。

 4）“蓝彩明珠”策划案作为公寓式自助酒店，从固定资产经营模式来讲，类似于邓小平“一国两制”的理论实践。即让房屋的所有权和经营权或使用权分离，最后实现业主和物业管理公司双赢购买，客户通过按揭方式购买即可拥有所有权成为业主，但是为确保回收投资则将公寓交由物业管理公司以自助酒店的形式负

责代租，代租价格由业主根据自己的装修标准和市场行情自定，但不得低于物业管理公司最低限价，用于保证还贷、保安、保洁等基本费用。业主自用也不例外。物业公司通过这种方式很容易获得业主房屋的经营权。由于本案策划项目的市场唯一性，该项目的可行性报告很快就通过了，经济效益分析结果是开发商、业主、物业公司三赢的项目，而且把这个“概念”做足必然会带动一二楼营业用房的销售和口岸增值，又反过来促进公寓楼的销售。如果开发商眼光长远，该项目的经营价值远远大于开发价值。

第二篇：“明珠之蓝”精英乘务员培养项目

中国南方航空“明珠之蓝”英语类乘务员培养项目

一、“明珠之蓝”项目简介

“明珠之蓝”英语类乘务员培养项目（简称“3E”Program）是南方航空为提升国际化空中服务品质，保障公司国际航线、国际航班快速增长的人才需求，精心打造的一项优秀英语类人才招募项目。致力于为有志加入南航空中乘务（安全）员队伍的优秀英语类人才（English talents）提供特殊职业发展机遇（Extraordinary opportunities），助其成就精彩人生（Excellent lives）。

 English talents

凡符合《南方航空乘务安全员招聘简章》报名条件，且具备以下几项要求之一者：

1)非英语专业，通过大学英语六级（CET6）考试；

2)英语专业，通过英语专业四级考试；

3)托业考试分650分（含）以上；

4)英语托福考试60分（含）以上。

5)英语雅思考试得分6.0分（含）以上。

 Extraordinary opportunities

与普通乘务（安全）员招聘相比，“3E”招募计划通过人员将在如下方面享受优先机遇：

1)减免新乘入职培训费用

2)专享公司“明珠之蓝”培养计划，快速成长为国际航线骨干。

3)优先选择工作地点（北京、广州、深圳等枢纽基地可优先予以安排）；

4)优先解决户口问题。

 Excellent lives

1)客舱系统最高起点的职业通道；

2)空乘人员最受尊重的薪酬待遇；

3)青春年华最具魅力的精致生活。

二、“3E”Program招聘计划

“3E”Program将通过专场招聘的形式进行。具体的招聘安排将在南航官方招聘网站（job.csair.com）及官方招聘微博（新浪微博：中国南方航空招聘在行动）公布。

1.招募人数：全国精选十所高校，共200名。

2.报名方式：现场报名。应聘人员须携带《中国南方航空2013年空中乘务（安全）员招聘简章（秋季版）》中报名所需材料及英语等级证书原件。

3.招聘环节

 形象气质初评：对应聘者的形象气质进行考查。考查标准为应聘者的形象气质契合度，考查方式为评委多对多打分。

 英语口语考查：对应聘者的英文口语表达能力进行评估。考查方式为一对一口语会话。

 综合素质测评：对应聘者的综合素质进行考评。考查重点为应聘者的亲和力、沟通表达能力等。

 职业形象展示：对应聘者的职业形象进行考评。考查形式为职业服装及妆容展示。

 体检：按照民航局相关标准进行身体检查。

4.后续安排：体检通过人员将作为客舱“明珠蓝”人才正式列入“明

珠之蓝”培养计划，每30-40人组班进行培养。

5.“明珠之蓝”培养计划

主要内容：

1)人力资源部根据“明珠蓝”人才意愿安排分配地，并在入职时做好档案转接、户口办理等方面的重点关注。

2)培训部根据“明珠蓝”人才的英语水平，按照国际航线乘务员的培训目标，制定专项培训计划，完成初始培训。

3)客舱部制定专门的培养方案。主要内容包括导师安排、带飞计划、排班制度、薪酬及职业发展、日常管理、考核办法等。

人力资源部2012年8月

第三篇：房地产项目整体营销策划案

幸福尚城整体营销策划案

（三）第六部分 广告运作篇

一、广告运作掌控原则

（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。

（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。

（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。

（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。

（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。

二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择

在新疆本土，可供选择的主力媒体有：

1、报纸媒体

※《都市消费晨报》；

2、电视媒体

※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；

（二）辅助媒体的选择

1、报纸媒体

※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；

2、电台媒体

※本地收听率较高的电台频道、专栏；

3、期刊媒体

※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；

※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；

４、网络媒体

※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；

（三）立体交叉式的媒介推广形式

１、媒介的组合调动

充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。

2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。

软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产

业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。

软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。

三、广告策略执行计划

（一）软文的投放

软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。

1、软文题材

系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。

★软文题材推荐之一：

幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐

（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）

★软文题材推荐之二：

乌市门户地产，幸福尚城

（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）

★软文题材推荐之三：

“幸福尚城格调

（展开对第三代都市居住模式的炒作）

★软文题材推荐之四：

“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区

（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）

★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度

——第三代现代主义实用型户型设计推荐

（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）

★软文题材推荐之六：

“实用、实惠、实效”

（同上）

★软文题材推荐之七：

“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格调）

★软文题材推荐之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）

2、软文铺垫周期

软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。

3、硬广告介入的时机

硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。

（二）硬性广告的发布

1、前期广告发布计划扼要

——软性广告的发布

软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。

软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。

——硬性广告的发布

硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。

硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。

（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。

2、广告传播主打语

推荐幸福尚城广告传播主题如下：

都市门户，都市家

文明、健康、和谐，新都市主义

3、主打语释义：

★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。

★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。

（三）广告投放费用预估

建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。

硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：

第七部分 物管规划篇

一、关于社区智能化配套设施标准的建议

鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：

◆红外线防攀爬系统

◆中国电信卫星电视入户

◆宽带网接入，预留IDD电话接口

◆闭路电视监控系统

◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统

◆可视对讲系统

◆紧急报警系统

◆门磁开关防盗系统

◆煤气泄漏报警系统

◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统

二、物业管理模式规划

（一）物业管理模式分类

1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；

2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；

3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；

（二）物业管理模式建议

物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。

（三）物业管理收费标准

鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。

三、物业管理承诺书

为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。

承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：

★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；

★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；

★代社区住家24小时的日常维护；

★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；

★代呼叫诊疗、救护的特别服务；

★代管儿童临时护理特别服务；

★代出租、出售屋宇的特别服务；

★办理业主VIP会员卡，终身享受“尚城生活广场”的会员待遇。

第四篇：“明珠之蓝”精英乘务员培养项目

中国南方航空“明珠之蓝”英语类乘务员培养项目

一、“明珠之蓝”项目简介

“明珠之蓝”英语类乘务员培养项目（简称“3E”Program）是南方航空为提升国际化空中服务品质，保障公司国际航线、国际航班快速增长的人才需求，精心打造的一项优秀英语类人才招募项目。致力于为有志加入南航空中乘务（安全）员队伍的优秀英语类人才（English talents）提供特殊职业发展机遇（Extraordinary opportunities），助其成就精彩人生（Excellent lives）。

 English talents

凡符合《南方航空乘务安全员招聘简章》报名条件，且具备以下几项要求之一者：

1)非英语专业，通过大学英语六级（CET6）考试； 2)英语专业，通过英语专业四级考试； 3)托业考试分650分（含）以上； 4)英语托福考试60分（含）以上。5)英语雅思考试得分6.0分（含）以上。

 Extraordinary opportunities 与普通乘务（安全）员招聘相比，“3E”招募计划通过人员将在如下方面享受优先机遇： 1)减免新乘入职培训费用

2)专享公司“明珠之蓝”培养计划，快速成长为国际航线骨干。3)优先选择工作地点（北京、广州、深圳等枢纽基地可优先予以安排）；

4)优先解决户口问题。

 Excellent lives

1)客舱系统最高起点的职业通道； 2)空乘人员最受尊重的薪酬待遇； 3)青春年华最具魅力的精致生活。

二、“3E”Program招聘计划

“3E”Program将通过专场招聘的形式进行。具体的招聘安排将在南航官方招聘网站（job.csair.com）及官方招聘微博（新浪微博：中国南方航空招聘在行动）公布。

1.招募人数：全国精选十所高校，共200名。

2.报名方式：现场报名。应聘人员须携带《中国南方航空2013年空中乘务（安全）员招聘简章（秋季版）》中报名所需材料及英语等级证书原件。3.招聘环节

 形象气质初评：对应聘者的形象气质进行考查。考查标准为应聘者的形象气质契合度，考查方式为评委多对多打分。 英语口语考查：对应聘者的英文口语表达能力进行评估。考查方式为一对一口语会话。

 综合素质测评：对应聘者的综合素质进行考评。考查重点为应聘者的亲和力、沟通表达能力等。

 职业形象展示：对应聘者的职业形象进行考评。考查形式为职业服装及妆容展示。

 体检：按照民航局相关标准进行身体检查。

4.后续安排：体检通过人员将作为客舱“明珠蓝”人才正式列入“明珠之蓝”培养计划，每30-40人组班进行培养。5.“明珠之蓝”培养计划 主要内容：

1)人力资源部根据“明珠蓝”人才意愿安排分配地，并在入职时做好档案转接、户口办理等方面的重点关注。

2)培训部根据“明珠蓝”人才的英语水平，按照国际航线乘务员的培训目标，制定专项培训计划，完成初始培训。

3)客舱部制定专门的培养方案。主要内容包括导师安排、带飞计划、排班制度、薪酬及职业发展、日常管理、考核办法等。

人力资源部

2012年8月

第五篇：房地产策划案

悦海苑策划案

如今，城市化的发展，人们的生活水平也日益提高，面临着住房的问题也随之而来。为了服务于群众，各地的住房建筑也慢慢走向成熟，楼盘也越来越多。对于人们的选择也变得容易。然而，楼市的市场出于“白热化”状态，面临着看房容易、买房难得困境，为了打破这一困境，我们提出一系列方案来化解这一干冰，从而也发展这边的销售。

一、市场策划 1 广阔的升值前景

◎坐拥一线海景、高尔夫两大稀缺资源，及完善的生活、教育、旅游配套，成为“最具投资价值的海岸地产”。便捷的交通网络

◎近邻威乌高速，滨海观光大道直达烟台，社区内部路网建设完善，真正做到了内外通达，出行便捷。最完善的社区配套

◎拥有集中式的购物中心、商业街、农贸市场，以及散布社区的小型超市，形成完善的商业覆盖。优质的物业管理

◎24小时安全防卫、电子巡更系统，时刻守卫您的领地。免费房屋租赁服务，贴心物管让您的房子保值升值。高品质的硬件设施

◎直饮水入户，宽带网络、有线电视、电话、地暖、天然气、自来水配套一应俱全，品牌建材，高尚家居。最宜居的自然环境

◎碧海、沙滩、松林、高尔夫，这里是最适合人类居住的海岸，“联合国最佳人居城市”名至实归。丰富的旅游资源

◎国际海水浴场、279洞高尔夫球场、5星级酒店、4A景区…东海黄金海岸历来是度假胜地，景点众多，旅客云集。责任南山，品质地产

◎ 南山地产，国家二级开发资质，具有雄厚的资金实力和强大的开发能力，是烟台房地产行业的领军企业。最卓越的性价比

◎ 90％全明户型，纯板式设计，生活配套完善，价格极具竞争力，成就了东海黄金海岸卓越的性价比。五级教育，一站式就学

◎东海黄金海岸拥有从北大示范幼儿园到国家统招本科的完整五级教育体系，“一站式”解决整个社区就学需求

二、产品策划

东海黄金海岸坐落于烟台龙口南山国家AAAAA级旅游度假区内,烟台龙口海景房座落于美丽的月亮湾核心位置,西临108洞海景高尔夫球场,北揽十八公里无敌海岸线,专享万米黄金海滩,东邻月亮湾商贸中心,休闲娱乐广场,周边生活配套设施齐全,精品小户型,园林社区领航投资新导向,是投资置业首选的海边休闲养生福地。这里，空气清新，水质清净，沙滩细而平缓，是一处休闲度假的良好场所。

东海黄金海岸正在销售的小区：领海·世界岛,湖光豪景,海涛新都G区·蔚蓝香醍,金域蓝湾A区,怡天海景城B区等小区,另海润豪景为现房销售、即买即住，即刻拥有尊贵亲海生活。生活配套设施齐全,商业、医疗、购物、银行等配套已经成熟。休闲广场、海滨浴场、渡船码头等休闲娱乐配套应有尽有.龙口是联合国最宜居人类城市：龙口位于渤海湾东南海岸，自古以来就被誉为长寿之乡，属温带季风型气候，冬无严寒夏无酷暑，气候宜人，临海而不潮湿，物产丰富，年平均气温12摄氏度，数十公里的金色沙滩，水清滩平，沙细如粉，沙质为金黄色，是环渤海海岸线上综合环境最好的地区之一。

龙口夏季不潮湿，海边的房子也适合居住：龙口位于渤海湾的南部，跟青岛位置相反，青岛夏季潮湿，海边不适合居住，龙口却相反，夏季也很清爽干燥，非常适合老年人养老。龙口有AAAAA级国家景区：黄金海岸南侧有国家AAAAA级旅游度假风景区，景区内古建筑景点林立，亭榭廊塔、山林水系，依山构造，古朴典雅、气势恢宏。配合与整个景区配套建设的南山康乐宫、南山宾馆、南山葡萄酒堡。让您在享受浪漫海景生活的同时，为您提供一个功能齐全的度假休闲、观光旅游和会议接待的海景居住服务体系。

龙口海景房位于新城区的重心本身就是市区：跟其他地方的海景房不同的是，龙口的海景房位于政府规划的新城区的中心，市政府和大学等早已搬迁过来，以后这里就是龙口市的中心和心脏。其他城市的海景房则位于远离城市的郊区，连公交都没有的偏远之处，概念完全不同。

龙口海景房的开发属于先建好配套设施再建设海景房：为了防止跟其他地方盲目开发的房子一样因为没有配套设施而成为死城和空城，龙口的海景房首先规划和建设好了配套的商业、学校、医院、市场等配套设施才开始开发的住宅。

龙口海景房为70年大产权：

三、营销策划

针对悦海苑的户型、价位、位置等推广促销活动，统一规划发展。

1、扩大知名度，多打广告，主要利用电视广告、报纸广告等媒介。多做宣传册、宣传单，以至于来往的消费者可以每人一份，供提参考，提供详细的信息。

2、利用度假期，在周边多做活动，拉动赞助商，如买房送车、买房送家电等活动。对看房小姐要进行相应的技能培训，要培养好她们的语言能力、沟通能力以及礼貌用语等。时刻保持微笑，贴心的服务。

3、对针对的一些目标群体，提供一些有力的因素，如提供再就业岗位，安排娱乐等。如退休的顾客可以提供一些感兴趣的活动供其参与。

4、对消费者提供优惠，对来回往返火车票、汽车票、飞机票报销服务，免费接送看房。即使最后消费者没有消费，也要报销一切费用，为了留下长远的利益，一些短暂的损失是必不可少的。

5、对假期来往的消费者要提供好吃、住、行方面的服务。服务型产业，服务的礼貌是相当的重要。

6、对来访消费者提供周到的服务，顾客离开的时候要送一些纪念品作纪念，以留下好的口碑。口碑相传在当今的社会是非常重要的，不能忽视这一方面。

四、开发策划悦海苑相辅的一些有利环境

1、东海黄金海岸周边娱乐服务环境：

108洞国际高尔夫球场

南山大佛入口

月亮老人

东海农贸市场

东海医院

烟台南山学院

南山欢乐谷

五星级的月亮湾酒店

四季海水浴场

2、东海黄金海岸周边风景 崂山风景名胜区 蓬莱八仙过海区 南山风景区 蓬莱阁景区 刘公岛景区 石岛赤山十大风景 海驴岛风景区

中国成山头·东极好运角 福通天和乐园景区 摩天岭生态旅游风景区

五、物管策划

1、直饮水入户，宽带网络、有线电视、电话、地暖、天然气、自来水配套一应俱全，品牌建材，高尚家居。

2、24小时安全防卫、电子巡更系统，时刻守卫您的领地。免费房屋租赁服务，贴心物管让您的房子保值升值。