2013年下半年醴陵房地产价格变动趋势分析

第一篇：2013年下半年醴陵房地产价格变动趋势分析

2013年下半年醴陵房地产价格变动趋势分析

会计1204张迎

【摘要】：醴陵未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。再加上我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象。

【关键词】：醴陵、房地产、价格变动趋势

近年来，房地产价格始终成为社会各界关心的热点。房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。这就是所谓的房地产价格，然而关于价格的的形成主要有价值、供给与需求、人们买房的欲望、效用、开发商的收益、国家政策等决定的。

一、13年上半年房地产业市场运行基本情况

（一）房地产开发投资不断增长。全市目前有房地产公司46家，已有开发项目34个，受重点项目带动和城市发展战略影响，房地产开发投资继续保持上行趋势。1-4月份，房地产完成投资5.94亿元，增长26%，增幅比上年同期上涨30个百分点。其中，商业营业用房投资增长72.6%；商品住宅投资增长2%。

（二）新开工、竣工面积大幅增加。1-4月份，房屋施工面积128.3万平方米，增长34%，其中新开工面积30.71万平方米，增长138%，新开工面积占施工总面积的23.9%，较去年提高了10.4 个百分点。房屋竣工面积16.24万平方米，增长75%，其中住宅竣工面积为14.3万平方米，增长87%。

（三）商品房销售平稳增长。1-4月份，住宅商品房共销售891套，比同期增加303套，销售总面积达到12.06万平方米，增长20.3%，增幅较上年度同期提高了38个百分点。住宅销售面积11.7万平方米，增长68%，住宅均价为3456元/平方米,上涨11.7%，究其原因是去年住宅销售受国家房产调控政策影响，基数偏低，同时今年住宅销售呈现刚性上升。

二、供求因素

综合市场供求两方面影响因素，商品住宅需求占内部需求比重超过食品，成为醴陵当前最大、增长最快的内部需求。通过醴陵市房产管理局的统计2013年商品房新增供应增长下降，全年商品住宅存货量少于2012年。在房地产成交量攀升的同时，商品住宅存货在不断下降。因为商品住宅需求是进年来最大的内部需求，因此，抑制房价过快上涨不宜通过限制居住需求来解决。

房地产商品具有双重属性，它作为一种特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消费品，又是投资品。在房价趋稳或下跌的时期，人们往往看重其消费品的特性，而在房价上涨的阶段，人们往往更看重其投资品的作用。近年股市行情低迷，而我国的投资渠道又很少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较小。因此，居民的闲散资金大部分就流向商品房市场，导致住房投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。

三、消费者心理

1、养老心理，现在的保险，一年交近万，到20年后的补偿一年才一万多一点，而且保险公司的诚信问题太大了，合同条款不是专家看不懂，钱能不能拿到还是个问题，还不如买房子不住还可以租来挣钱。

2、投资心理，有钱进行投资，有的看好一些好的地段且价格较低短时间增值较

慢的进行购买，等到涨价后自己所投资的就翻倍回收了，再有房地产一般不会贬值，即使贬值还是会再涨。

3、怕涨心理，价房一涨再涨，即使到房地产低迷阶段，房产地产升值这是必然，因此有点消费者在房价地价合理时害怕短时间内又涨而后悔。

4、虚荣心理，由于很多人喜欢攀比，当自己的居住条件比别人好，就会有比别

人高一等优越的心理，因此有时本来只要买60平方米就够的，却要买90平方米，这样的心理是促成这种现象。

5、传承基业心理，有一定资金实力，投资置业目的仅希望给后代留下一份不动

产基业。

6、改善居住条件心理，部分在乡镇或农村已拥有物业的客户不满足原有居住、使用需求，计划投资成熟物业来改善居家环境。

四、国家政策

房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收，而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。

2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，4月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行

2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。如按照国务院楼市“新国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一房产税扩容的不确定，无时间安排表。二重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，已经名存实亡。三稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。四限购城市只是一些大城市，但对于醴陵这种小城市显然作用不大。五保障房的对房价实际影响力，可以忽略。

总结：房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。综合以上因素对醴陵房地产的影响，醴陵13年下半年房价上涨幅度并不会很大。

参考文献：

1、百度文库，专业资料，经管营销，经济/市场（2013房地产下半年价格分析）

2、百度百科，国五条

3、和讯房产，中国指数研究院，2013年第三季度中国房地产政策盘点

4、中国投资咨询网，2013-4-24，（2013年下半年房地产市场分析）

5、醴陵房产管理局官网，（2013年商品住宅量统计）

6、中商情报网，2013-9-5（2013下半年中国房地产市场运行趋势分析）

7、统计局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地产市场趋势分析）

8、醴陵市统计信息网，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地产业情况简析）

2013-10-30

第二篇：大蒜的价格变动分析

大蒜的价格变动分析

摘要：2010年以来，农产品价格波动频繁，大蒜的价格更是一路飙升，甚至超过了猪肉的价格。为什么前几年的大蒜价格低至每斤几分钱，如今却一涨再涨？为揭示农产品暴涨暴跌的原因，本文将以大蒜为例，运用农产品供应链管理的知识以及其他经济学原理，客观分析大蒜上涨的根本原因，避免大蒜暴涨暴跌，促进大蒜产业平稳发展。

关键词：大蒜价格波动稳定农业供应链管理

2009年下半年以来，大蒜等“一季生产、全年消费”的耐储存农产品遭到炒作，被人为推高价格。一定程度上存在的农产品炒作现象导致生姜、大蒜等价格上涨。大蒜等蔬菜价格大幅上升，对农副产品市场的稳定造成了冲击。这种农产品的价格暴涨，很有可能发出错误的市场信号，引发农民再次盲目扩大种植面积。为此，必须客观分析大蒜价格上涨的根本原因，认真探讨避免大蒜价格暴涨暴跌、促进大蒜产业平稳发展的相关措施。

一．大蒜价格高涨因素分析

2010年大蒜现货价格持续上涨主要有以下原因：

1、大蒜种植面积减少

大蒜主产区山东，2010年大蒜种植面积有所减少。由于大蒜受2006年大蒜高价格刺激，2007年和2008年面积盲目扩大，导致市

场供大于求，蒜农损失严重，许多蒜农改种其他农作物，2009年全国大蒜面积由2008年的1250万亩缩减到900万亩，减少3成以上。

2、大蒜产量下降

受气候因素影响，2010年天气异常，温度偏低，大蒜生长期推迟，受各种灾害影响，大蒜产量较往年减产两成以上，量少价高，造成收购价也有所提高。由于自然灾害影响，2010年大蒜成本增加，一连串连锁反应，导致蒜价持续上涨。

3、大蒜出口量加大

近几年，我国大蒜出口量逐年递增，2009年因为“甲流”的因素，大蒜出口量比2008年大增。据国家商务网信息，2009年我国累计出口大蒜174.2万吨，同比增长3.3%。出口金额为12.3亿美元，同比增长57.6%，平均单价为705.8美元每吨，同比增长52.7%。我国大蒜不仅出口到东南亚，甚至远销到南美和欧洲。2010年我国大蒜出口量进一步加大，这也是导致大蒜价格上涨的原因之一。

4、大蒜消费群体增加

2009年，全球发生甲流疫情，社会上流传大蒜可以预防甲流，人们对大蒜喜好倍增，认为大蒜不仅能杀菌，还能预防疾病，对健康有利，从此食用大蒜消费群体增加，大蒜需求量明显增加。

5、其他人为因素

近两年，国家出台一系列政策，遏制房价过快上涨，股市也在下行中徘徊，在这种情况下，部分资金退出股市和楼市，选择新的目标。部分炒房团和煤老板介入了大蒜市场，他们用大量的资本从大蒜

原产地进行收购，然后统一抬高价格，进行集体销售，从而导致整个大蒜价格的上扬。

6、大蒜收购商抢购，跟风屯货；

随着大蒜价格的涨升，大蒜收购商也随之跟风抢购，利用空余的库存屯货，导致市场上的大蒜价格不断攀升。往年都是鲜蒜上市之后，经销商才开始收购，但是2010年经销商为了抢购货源，直接将农户蒜地承包，一次性付款，直接对蒜价起到了推波助澜的作用。

7、大蒜批发与零售环节较多，推动大蒜价格进一步上涨。大蒜原产地批发价格与市场零售价格价格差很大，往往达到一倍左右，从大蒜收购到原产地批发、从原产地批发到销售地一级批发，二级批发到零售，大蒜价格一个环节接一个环节地上涨。由于流通环节较多，每个环节的成本上升最终导致大蒜价格的上扬。

二、蒜农承担损失的原因分析

由于以上原因，大蒜价格大起大落，蒜农必然受伤害。市场低迷时，大蒜收购价低，蒜农直接承担损失。价格上涨时，蒜农获得的利润并不相应增加，原因主要有以下两点：

1、农产品价格上升，利润总是直接作用于流通环节，传递到蒜农手上的利润增加总是有限。

2、蒜农的生产行为相对价格变化总是滞后的，蒜农的种植在没有更好的信息渠道指导下，往往会遭受更大的损失。

三、稳定大蒜产业平稳发展的方法措施

大蒜价格暴涨暴跌的一个重要原因在于流通环节的不科学不合理，即物流的落后，因此要解决这个问题，就要运用现代农业供应链管理。所谓现代农业供应链管理即既研究农业生产本身的物流配置，又研究农业产前、产后物流的科学流动，达到供、产、运、加、销有机衔接，使产前、产中、产后与市场之间联结成满意的系统优化运转状态。现代农业供应链管理的模型是由各种实体和信息构成的网络，网络上流动着农业物流、资金流和信息流。

因此，通过运用现代农业供应链管理的理论，对大蒜等农产品的产业发展提出以下建议：

1、国家要尽快制定大蒜产业发展规划和产业政策，保持大蒜种植面积的基本稳定和供求关系的基本平衡，保护蒜农利益，促进产业健康、可持续发展。

2、加强市场监控、分析预测工作，建立市场预警和应急机制。信息是农业物流的神经系统，从产前、产中到产后的储存、运输、加工及销售，每一个环节的物流信息应作及时处理，方能应对市场变化。大蒜种植面积的盲目扩大和萎缩，其中很重要的原因是：信息混乱，缺乏官方的权威信息；信息分散，缺乏覆盖国际、国内两个市场及整个产业链的完整信息；信息滞后，缺乏前瞻性的市场分析、预测报告；缺乏从国家到地方的市场预警和应急机制。

3、建立大蒜储备制度。目前，我国农业的基础仍然相当薄弱，农民对市场把握的能力还比较差，跟风种植的现象在短时间内难以彻底改变，因此，国家采取一定的调控措施和手段，保持大蒜价格的稳定，对保障市场供应、保护农民利益、促进产业持续健康发展具有重

要意义。同时，建议国家财政建立蔬菜（大蒜）调节基金或蔬菜（大蒜）产业发展基金会，当蔬菜（大蒜）价格出现暴跌时，通过保护价收购储备，稳定生产和市场，保护农民利益。

4、建立大蒜物流园区。国家要通过在土地、资金、税收等方面的政策引导，支持大蒜主产区建立集大蒜收购、加工、贮存、交易、技术服务和生产资料供应等于一体的大蒜物流园区，使之成为当地乃至全国主要的贸易中心、加工中心、物流中心、信息中心和技术中心。

5、大力推进订单农业的发展。在大蒜产业链中，蒜农是弱势群体。由于缺乏把握市场的能力和资金，蒜农一般都是在收购季节把大蒜卖给经销商，大蒜价格暴涨，农民并没有增加多少收入；而当价格暴跌的时候，蒜农难以出售，成为最大的受害者。推行订单农业，既可保障蒜农的基本利益，又可以保证经销商有稳定的货源，便于组织销售和出口，减少产销脱节。

6、重视物流的成本。目前重生产轻流通的现象依然存在，我国多数农户的生产经营是单户经营的形式，这种单户“物流”很难达到经济规模，与国外相比，竞争力很弱。目前，我国农业生产资料，如种子、农药、化肥与农用设备的采购，以及农产品的销售多为分散方式。这种分散采购和销售的方式具有自发的盲目性，很容易导致设施利用率低，生产要素的供应时间长而不稳定，物流成本过高。

7、要解决流通环节的问题，不仅需要政府采取行政力量，更重要的是要有能够代表农民的专业经济组织来和贸易商介入进来，减少流通环节，加强窗口指导，蒜农才会真正收益，市场才会更加稳定。

通过以上对大蒜价格暴涨暴跌的原因分析，以及为稳定大蒜产业平稳发展提出的一系列建议，反映出了现代农业供应链管理对农产品的发展的重要影响。因此在今后的农业发展中要充分运用现代农业供应链管理知识，使我国的农业发展更加稳定快速高效。

参考文献：

1、蒋中其《关于农产品价格波动问题与农业可持续发展的对策思考》

2、程瑞芳《我国农产品价格形成机制及波动效应分析》

3、丁华《供应链管理理论及其在农产品物流企业的应用》

4、谢培秀《试论发展中国的农产品物流业》

第三篇：12【我国房地产价格波动趋势总结分析】

我国房地产价格波动趋势总结分析

2012-05-28

【摘 要】近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飚升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。这不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

随着经济增长与城市发展，消费者对于房屋建筑的需求有了质与量的改变。“有土斯有财”的传统观念根深蒂固，住宅不仅提供“居住”及“消费”，还伴有投资的功能，因此住宅市场一直是经济研究与分析不可或缺的一环，房价的变动影响民生经济甚巨。笔者在此对房价上涨的原因分五个方面进行初步探索：

（一）供需不平衡是房地产价格不断上涨的根本原因

1、从供给角度分析：

（1）我国的土地所有制度及耕地稀缺导致住房尤其是商品房供给不足。我国房地产市场的一个独特之处在于其所有土地均为国家所有，土地的供应由政府控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给。正是人们看到了土地供应的矛盾，才加剧了人们购买商品房的意愿，商品房的价格自然会不断上涨。另外，我国人口众多，有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积，加上政府从粮食安全的战略高度出发，坚决保证耕地面积最低指标，用于住房建设的土地更加有限。

（2）地价上涨，建材价格、工程造价等增加致使开发成本过高。从供需角度看，商品价格主要取决于成本，房地产也不例外。

土地固有的稀缺性决定其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求。近年来，随着我国城市化进程的加快，土地成本已占到我国商品房成本的30%～60%，地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。

近年来，我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨，建安工程造价也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆迁成本也较高，各种配套设施多、要求高。这些均导致了房地产开发成本过高，从而助推了房地产价格。

2、从需求角度分析：

（1）人均可支配收入增加、城市化进程加快推动了商品住宅需求。从社会大背景看，城镇住房制度改革的推进，人均可支配收入的增加，以及我国城市化、工业化进程的加快都从住房的需求一方推动了人们对房地产、特别是商品住宅的需求。再加上房地产投资投机活动的增加，势必会推动房地产价格的提高。

（2）农村剩余劳动力的转移增加商品房的潜在需求。随着农村剩余劳动力的转移、农业人口不断下降，一定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民，这些潜在的商品房需求不仅维持了城镇房地产的价格，而且会进一步拉升房地产价格的上涨。

（二）国民经济高速发展推进房地产价格攀升。

国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况，从而对房地产价格产生影响。从国际经验看，人均GDP在1，000美元左右时是一个国家房地产业发展的黄金时期。2003年开始我国人均GDP超过1，000美元，并且一直保持高速增长，2010年我国国内生产总值达到近40万亿元，GDP增长“保八”目标完美完成。与此相对应，我国房地产业进入了高速发展的黄金时期，房地产价格也大幅攀升。

（三）相关政策制度影响

1、地方政府“土地财政”催高房价。我国目前各地政府的主要收入来源是土地的出卖，一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入，即所谓的“土地财政”。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2、利率水平较低、银行信贷宽松助推房价。我国近年来利率水平持续较低，而同时我国信贷政策进一步的宽松。2009年信贷规模总量达到39.96万亿人民币。2009年期间为完成GDP增长目标的实现，拯救2008年末出现的房地产市场滑落情况，各地政府都出台了包括放松购房首付比例、二手房市场的税费优惠、贷款核查标准、减免房地产项目相关税收等方面的房地产救市政策。

3、各种税费增加催升房价。我国各种税费较多，且所占比例大，市政费、出让金、营业税及摊派占房价的30%～50%。中房指数系统专家调查问卷结果表明，83.6%的专家认为土地费用和相关税费过多是商品房价格过高的主要因素。

4、规划条件限制严格，容积率低。我国开发房地产时规划条件限制严格，容积率低，因而摊到每建筑平方米上的土地开发费和配套费就高于全国其他城市中心地段。

（四）国际金融危机带来通货膨胀压力及对人民币的升值期望。

金融危机后，以往拉动经济增长的出口大幅度下降，为了保证我国经济不陷入衰退，政府出台的经济刺激计划中，必定伴随货币数量的投入———国务院出台4万亿振兴方案，使2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24%，公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值，甚至在海南还出现了“抢房”的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。

此外，这两年受人民币升值的影响，国外游资进入我国房地产市场，进一步推动了国内的房地产投资活动，一定程度上促进了房地产价格的上涨。

（五）开发商对房地产业利润期望值过高。

我国开发商对房地产业利润期望值过高，商品房开发利润达50%～100%、甚至几倍，在市场低迷时也有27%左右，安居工程的利润最低也在15%以上，而国外房地产回报率一般为6%～8%，少的仅为2%。

第四篇：价格变动通知函

广州迪康生物科技有限公司

产品价格变动通知函

尊敬的经销商：

首先感谢您对广州迪康的长期信赖与市场支持！

为了更好的规范市场，促进市场良性发展，切实的维护各代理商利益的最大化。根据市场情况，经研究决定从2014年12月1日起 在全国范围内实行全国统一招商价。在2014年12月1日前订货的客户仍按原报价发货，自12月1日后订货的客户一律按调整后的价格执行。请各位经销商提早做好准备！

关于此次××××的调价，如有任何疑问，请致电广州迪康生物科技有限公司销售部，电话：××××××××。希望您能理解并继续支持“广州迪康”。

再次感谢您的支持与信赖！

祝：身体健康！

生意兴隆！

广州迪康生物科技有限公司

2014年11月8日

第五篇：房地产税费制度对房地产价格变动的影响

第1章 绪论

1.1 选题背景及研究意义

1.1.1 选题背景

近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。

我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。

1.1.2 研究意义

它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。税收可通过制度和政策两种方式对房地产市场产生重要影响,故是政府进行房地产市场调控的重要手段之一。但对于如何更好地改革当前的税收制度和改进税收政策,以更好地发挥税收的调控作用,却存在着较多的争论和分歧,是值得认真、深入和系统研究的重要问题。

1.2 我国房地产市场发展现状

(1)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求改革开放以来，中国经济长期保持着两位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长，使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高，社会对房地产的需求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

(2)房地产业是经济发展的重要领域经过长期的发展，我国房地产行业逐渐走向 1

经济发展的前台，体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。

(3)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑。首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之，由于我国内需产业发展相对落后，竞争力不足，在外部经济环境复杂多变情况下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机对我国经济影响的重要产业，也是我国当前转变经济增长方式，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

(4)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联性，也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，税收政策应该发挥积极的作用。

1.3 国外利用税收手段调控房地产市场

国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法。

(1)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。

(2)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福

利住房,满足低收入阶层的住房需求。

(3)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。

(4)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。

1.4 研究内容

第一部分，阐述了我国房地产税制的概况，分析了我国房地产税费收入情况，分析了我国房地产税制存在的问题以及解决方案。

第二部分，分析我国房地产税费政策对房地产价格的影响。

第三部分，从我国承包商索赔存在的问题及措施，阐述我国承包商索赔现状。第四部分，说明了要运用税收工具调控房地产市场。

第2章

我国房地产税制分析

2.1 我国现行房地产税制概况

我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。

2.1.1 土地增值税

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免

征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.1.2 企业所得税

企业所得税是根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

2.1.3 营业税

营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。同时，对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。

2.1.4 房产税

房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。

2.1.5 城镇土地使用税

该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。

2.1.6 契税

契税指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。

计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定，实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目，免征契税。

2.1.7 印花税

印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量

针对不同的凭证情况实行两种税率：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；二是定额税率，适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证，为每件5元。

2.2 我国房地产税费收入情况分析

2.2.1 房地产税收

(1)保有环节

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿元左右的规模；1994年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收，1994年至2004年，该税收入逐渐增长但增长速度依然较慢，年均增幅在10％左右，低于该阶段税收总收入的年增幅15％；随着房地产业行业的快速发展，自2005开始，该税收收入快速增长，尤其是2007年、2008年，该税收入连续两年大幅攀升；2008年，全国城镇土地使用税为816.90亿元，增长幅度达到112％。但总体来看，房地产税收收入的增长步伐慢于税收 5

收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右；占地方财政收入的比重平均为4%左右，比重不高。

(2)流转环节

我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地产类收费

我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。

从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中2001至2003年就高达9100多亿元。自2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元；2005年达到5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，2007为1.3万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。在我国房地产投资快速发展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一；在房价飙升的2007年，该比重比超过50％，即便是在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30％。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。

2.3 我国房地产税制存在的主要问题

从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。

2.3.1 税种多，重复征税严重

我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税，等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，偷逃税行为普遍，造成税款流失和税负不公。

2.3.2 税基窄，税款流失较多

我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。随着农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的加快，农村已出现大量营业、出租用房，而现行房产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村的房产不征收，造成农村房地产税的流失。

2.3.3 重交易轻保有，税负不公

我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%。而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。这种典型的交易重保有轻的税制模式造成了严重的税负不公平。一方面，房地产开发流通环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动市场价格上扬。例如，在开发前期阶段，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，开发完毕前每年还要承担土地使用税(费)，再缴纳契税，仅仅为了取得土地使用权就要承担如此之重的税费是不合理的。这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约房地产市场正常的开发与再生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类相对少，税负较轻，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有。与此形成鲜明

对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易，助长了隐性流动的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费并存的现象日趋严重。

2.3.4 规模小，不能满足地方财政需要

由于房地产税课征对象较难隐藏，税源比较稳定、容易控制和管理，因此在很多国家的地方税收入中占有较重要的地位。如美国，其房产税收入占地方税收入的40—50%。而我国，房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。

2.3.5 费大税小，扭曲了税费关系

目前，涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。同时，各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。

2.3.6 计税依据不合理，背离房地产税的本质特性

我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用。

2.3.7 配套制度不完备，制约房地产税的发展

我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。“批租制”的弊端就在于每届政府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在不断锐减，长此以往，最终将会出现没有土地使用权出让的尴尬局面。

另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产

税收入的流失。

2.4 采取措施完善我国房地产税制

2.4.1 重新调整各环节的税负水平

(1)降低取得及流转环节税负水平

针对房地产开发费用负担过重的问题，需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整，即能达到调整税负分布的目的。比如改革土地供应管理制度，将现在的土地出让金改为土地年租制，一年一收。还有要对收费项目严格清理，取消不合理收费项目等等。另外，对二手房交易过程中税种较多，税率较高的情况，应理顺流转环节税收设计，鼓励小户型、低总价的普通住房流通，有利于盘活住房存量市场。

(2)设置房地产保有税类

基于“宽税基、低税率、少税种”这样税制改革趋势，把流转环节的税种合并、取消，重新设计房地产保有环节的税种，目前，对房地产保有环节开征物业税已达成共识，关键是要设计好恰当的税率，免征额，征收范围等等，还要选择好合适的时机，同时，比较严密的征管制度，先进的征管手段也是保证物业税顺利开征的必要条件。在讨论对房地产开征物业税的同时，还应着手不动产遗产和赠与税的问题的研究。国际经验显示，遗产税与赠与税是完善房地产税的一个重要保障，可以有效地防止纳税人利用赠与和继承等手段偷逃物业税。而且对因继承或受赠而获得房地产的纳税人进行课税，也是对财产进行调节，防止社会贫富两极分化的客观需要。

2.4.2统一内外房地产税制

照市场原则对内外资企业实行统一的税收政策和给予一致的国民待遇。一是择机恢复对“三资”企业征收城建税、教育费附加、耕地占用税;二是改革和兼并外资企业的房产税和土地使用税；三是调整和统一内外企业的税收负担。

2.4.3加强税收征管工作，建立健全税收征管保障体系

(1)加强税收征管，理顺税收执法体系，强化执法的严肃性和权威性 首先，要健全征管机构，加强征管力量，进一步完善符合我国国情的房地产评估和纳税申报制度 ；

其次，税收部门要与工商部门、金融部门加强配合与联系，协同做好对纳

税人的管理工作。国税、地税、财政部门间要互通纳税人的信息，同时应建立税务机关与土地，房产等部门的协调机制，共同做好税收征管工作。

再次，强化税务职能，从法规上授予税务部门直接参与对房地产交易活动进行检查的权力。

(2)加强对房地产全过程的税收征管工作

一方面，在土地协议出让和招标拍卖阶段，税务机关不仅应做好土地出让手续完成后按合同成交价格收取契税、耕地占用税和印花税等工作，而且应安排专门的稽查人员参与监控土地协议出让和招标拍卖的整个过程，严格监督土地出让环节，减少这一环节寻租的可能性。税务机关还有必要设立专门部门，协助政府相关部门开展经济适用房的审批工作，严格调查经济适用房的落实情况，一旦发现开发商未按规定执行，就由税务机关追缴其免税款项，并对房地产开发企业进行严厉惩罚；

另一方面，认真做好房产税的税收优惠评估工作，提高登记和评估工作的透明度，避免骗税性寻租行为。同时，要提高税务人员的职业素质和工作能力，提高税务稽查水平。

(3)建立健全税收保障体系

首先，强化房地产产权登记制度，要在清查土地，明确土地位置，权属及面积的基础上，建立台账，加强管理，改变分块管理的状况，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，并建立实名登记制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的严肃性和有效性 ；

其次，建立房地产评估机构，健全房地产价格评估制度 一方面要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面要在税务部门内部建立房地产税收评估机构，加大房地产税收征管的力度。

最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的状况，建立精简、高效、权威、统一的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

第3章 房地产税费政策对房地产价格的影响

税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地 10

产市场的重要手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。

3.1 流转环节的税费变动对房地产价格的影响

在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商品价格下降时，需求量增加。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，对房地产供给者征税，会导致供给减少。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。

在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。

从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。

3.1.1 短期内税费变动对房地产价格的影响

当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。

此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。而当政府同时对购买者和供给者同时征税时，房地产的价格变化则比较复杂。通过前面的分析，当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，此时房屋的成交量下降，而新的价格水平则不定，其具体大小由政府对双方的征收力度等因素决定。

3.1.2 长期内税费变动对房地产价格的影响

在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。

若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。

从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。

3.2 房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响

针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下：

2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。2001年4月19日，财政部、国家税务总局下发了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2004年，规定物业服务收费从2004年10月1日起明码标价（政策3）。2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享

受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年，调整的政策主要有：一是2006年5月31日下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）（政策5），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。二是2006年7月26日下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是2006年9月14日，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。

2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

2008年，调整的政策主要有：一是2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）（政策11），严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发 13

了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地税收缴纳情况；严格落实“先税后征的政策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了《耕地占用税暂行条例实施细则》(财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）（政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》(政策18)，对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（政策19），对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（政策20）和《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（政策22），规定自2010年10月1日起，对符合规定的个人购买首套普通住房契税将减半征收，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

从政策调节的目的来看，国家出台的这些政策有的主要影响供给，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影响需求，如政策6、7、14、15、16、22；还有的对二者皆有影响，如政策1、2、5等。对于不同的房地产市场，这些政策的作用的性质也是不同的，如影响新建住宅需求的政策，可能成为影响二手住宅供给的政策。

从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍 14

未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。

政府通过房地产税费的变动，来影响房地产市场的供求关系，并最终影响房地产的价格。因此，分析房地产税费变动对房地产价格变动的影响，首先要考虑房地产市场的总体供求状况。通过前面分析可知，在房地产市场的供不应求的情况下，房地产税费的变动与房价变动呈现正向关系，亦即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，无疑增加了房地产的价格或是提高了购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。例如：我国大中城市和东部经济发达地区出现的房价过高和上涨过快的问题主要是由需求过旺和供需失衡造成的，这时政府通过增加税费来遏制房价的上升，有可能出现事与愿违的结果，导致了房价的进一步攀升。相反，如果房地产市场处于供过于求的情况下，政府通过税费政策的变动可以对房地产的需求和供给进行一定的调节，进而影响到房价的变化。

房地产税费的变动，对于房地产价格的影响，还取决于市场需求的结构情况。目前支持房价走高的有三种需求力量：一是自住保障性需求，二是投资性需求，三是投机性需求。其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。因此，需要对这三个因素导致的需求加以分解。这是有效的调节房价的前提。这三种需求混合在一起，使我国的房地产市场呈现总量不足和结构缺陷两个主要问题。为此，需要实行差异化调节措施，即：抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投资性需求，政府要积极引导，必要时通过税收政策等来抑制这种需求，这样不但可以调控房地产市场，还可以增加财政收入。

第4章

运用税收工具有效调控房地产市场

第一，土地增值税是调节开发商利润比较有效的政策工具。建议继续加大对土地增值税按实征收的力度。对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税要经过充分试点总结经验后，再考虑是否要进一步扩大征收面。德国曾经对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，但1997年停征了。

第二，流转税、城建税、印花税、契税等间接税是抑制房地产投机需求比较有效的政策工具。

第三，尊重价值规律，合理引导房地产市场的供求。价格会围绕价值上下波动，从长期看，政府可以综合运用行政手段包括税收手段调控房地产市场，防止房地产市场大起大落，但同时也要注重利用市场机制，如增加供给、抑制投机需求、提高居入收入在国民收入中的分配比例等，来提高国民居住条件。

第5章

结论

房地产税费包括交易环节的税费和保有环节的税费，两者对房地产价格的影响渠道和结果存在较大差异。从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。从保有环节来看，税费变动与房地产价格变动呈现负相关关系，即如果保有环节的税负增加会在一定程度上抑制房价的过快上涨，尤其是在存在房地产投机的情况下，保有环节的税负增加有利于抑制投机。

由于各种税费对房地产价格的影响是不同的，因此，用税费调节房地产价格，需要实行差异化调节措施，灵活选择和合理运用有关税费手段。如果对有关税费的效果不加区分，忽视房地产市场的总体供求状况和市场需求的结构情况，一味盲目的增税或减税，就无法达到预期的调节目标。从我国目前情况来看，需要抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投机性需求，政府要积极引导，必要时通过增加购买者或持有者的税收负担等税收政策等来抑制这种需求，进而对房地产市场有效调控。