商品房买卖合同中未能办理按揭贷款的法律后果[共五篇]

第一篇：商品房买卖合同中未能办理按揭贷款的法律后果

商品房买卖合同中未能办理按揭贷款的法律后果

――《商品房买卖合同解释》第二十三条适用要点

法律法规：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

本条司法解释主要解决的问题是关于‘按揭’中的商品房买卖合同的解除权问题。该解释对签订商品房买卖合同之后，因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任和处理办法做出了规定。

一、什么是买受人以担保贷款方式付款？

买受人以担保贷款方式付款就是个人住房按揭贷款，是商品房买卖中常用的一种购房付款方式。

按揭是英文“mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人（通常是指提供贷款的银行），其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。具体地说，个人住房按揭贷款是指购房者以所购的住房作为抵押物，并由其所购买住房的房地产企业（开发商）提供阶段性担保，而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息，如果贷款人违约，银行有权收走房屋的一种付款方式。

一般情况下，首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。

二、‘按揭’目前在我国是怎么操作的？‘按揭’目前在我国的主要操作方式为：

1、确定按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任等。

2、开展销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后对社会公开销售，与购房人签订《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

3、办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。期间，购房人还得办理所购房屋在贷款期限内的财产保险。

4、开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担连带保证担保责任，有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证担保。银行为保证贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户，作为开发商承担连带保证责任的保证金。

三、按揭中的各方法律关系是怎样的？从上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为，涉及的各方主体也较多，内部关系复杂。其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：

1、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。

购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

2、购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼

花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，甚至无法割裂。

四、购房者如何办理按揭贷款？

在一般情况下，购房者办理房屋按揭的具体程序如下：

1、选择房产

购房者如想获得房屋按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

2、办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

3、签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

4、签订房屋按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

5、办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《房屋按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于

抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

6、开立专门还款账户

购房者在签订《房屋按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《房屋按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

五、在签订了购房合同、支付了定金或首期房款之后，按揭贷款无法办理，应 该如何处理？现阶段，由于商品房价格偏高，普遍的购房者都采用银行按揭贷款的付款方式购房，而通常在由房地产开发商、购房者和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务中，大多数开发商都承诺某家银行为购房者提供按揭贷款，并在购房协议中约定由开发商为购房者代理该笔贷款的相关手续，但是由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验，导致各方当事人在实际操作中出现许多不规范的行为，因此，并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，那么，在签订了购房合同、支付了定金或首期房款之后，按揭贷款却无法办理，应该如何处理？能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素，一般归责于三种情况：

1、开发商的原因：如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，在这种情况下，如果购房人因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以解除合同，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任。

2、购房者的原因：如果开发商已经履行了相关义务，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本

身的原因造成的比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭，此时购房者要求解除已订立的购房合同，法院一般不予支持。而应该由购房者依据合同或者与开发商重新协商交款事宜，直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依约定主张交款不能或迟延的违约责任。但是，在现实商品房买卖实务中，开发商为了促销，一般在宣传广告或合同中作出承诺保证能够提供按揭的承诺的情况，在这种情况下，如果按揭无法办理，开发商应该对此承担基于购房合同而产生的违约责任。购房者不能缴纳购房款的，可以主张解除合同。

3、不可归责于双方的事由：如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者和开发商都有权要求解除合同，此时，开发商应当

返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。

六、无法办理按揭是不是必然导致商品房买卖合同的解除？

不是。本条司法解释的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

本条规定要解除商品房买卖合同，必须具备两个条件：一是未能订立商品房担保贷款合同；二是并导致商品房买卖合同不能继续履行；两个条件缺一不可。

第二篇：房地产银行专员商品房按揭贷款办理流程及细则

商品房按揭贷款办理细则

一、银行资料准备1、2、买受人身份证复印件 买受人户口本复印件（户口本主页、买受人页、配偶页。当夫妻双方各有一个户口本是许提供双方户口本主页、及户主页）。

3、4、经济收入证明（需留有有效的联系方式，便于银行贷前调查工作进展）买受人工资表，共同申请的额外提供配偶工资表，与经济收入证明一样加盖工作单位财务章。

5、外地买房的，（按2012年8月为准）需提供贷款所在地的社保复印件（两年以上）或是有当地地税提供的纳税证明一份。

6、购房时开发商提供的首付款收据（收据金额必须同房地产网签合同上所填的首付金额一致）。

7、个体工商户购房的，需提供营业执照正副本、税务登记证正副本及地税连续6个月的税票，免税户需提供有当地税务部门出具的免税证明。8、9、婚否证明：即结婚证、单身声明或未再婚声明等。房地产开发商提供的网签合同（合同日期不能早于收据上的交款日期）

二、房管局资料准备

买受人资料：1、2、3、锡林浩特市上商品房预告登记申请书（期房）预售房预告登记约定（期房）买受人身份证复印件，夫妻双方共同申请的需提供夫妻双方的身

份证复印件。4、5、6、户口本（首页、本人页、配偶页）。首付款收据（复印件）。婚否证明即结婚证或由民政局出具的单身证明。

房地产公司资料：1、2、3、4、5、6、7、企业法人身份证复印件 售楼申请（限期房）企业法人营业执照复印件 企业法人营业执照副本复印件 商品房预售许可证复印件 组织机构代码证 房屋网签合同

三、银行审批流程

面签（需要买受人签字）

1、个人住房贷款借款合同四份

2、谈话笔录

3、个人贷款资金受托支付申请表

4、家庭住房实有套数诚信保证书

5、个人住房贷款申请表

6、借款借据

7、抵押物凭证

资料录入环节

1、征信系统查询：买受人信用无不良则进入下一步）

2、新建用户：登陆银行系统，将已经核实好的客户信息，包括现住址、现住址面积等（所提到的客户资料都已在“个人住房贷款申请表”中有所 体现，资料必须核实好）

3、资料图像扫描，将已经核实好并已经录入银行系统中的资料按照类别进行影像资料扫描

4、等待审批，目前来说工商银行已将审批权限集中在内蒙古分行，审批期间，出现的问题，分行审批人将通过银行系统邮件的方式下发，资料出现什么问题，及时改正，并重新上传（多数上传工作由银行信贷业务员完成，此时不需要信贷专员过多的参与。）

审批结果出来后

1、记录审批流程表最后审批通过日期。

2、公证书（日期必须在评估书之前），携带两份加盖银行信贷业务章

或公章的借款合同（资料需填写完备）、买受人身份证复印件、房

产证复印件办理公证书（需要客户签字，故在面签时带客户去缴费

签字提前做好准备工作）

3、办理房屋评估时需携带身份证复印件、所办理房屋评估的房屋价目

表（包括单价、面积、总房款）并交纳评估费（评估费收费标准总

房款的万千分之五）及房屋产权证（期房则为房屋预告登记证）。

4、办理房屋他项权证，身份证，公证书，借款合同及房产证（期房则

需携带房屋预告登记证）。

四、权证类（权证类包括：房产证或预告登记证、公证书、房地产评

估报告、房地产他项权证）齐全后若时间充裕提前将其全部复印待放款后装订。

五、放款前准备工作

1、作业监督（作业监督意为将已经通过分行审批的客户资料由盟行确

认登记等待放款。）

2、借款借据盖章（银行公章）

3、等待放款规模（即银行大规模到款）

4、录入抵押物（他项权证）及还款账号（提前通知买受人办理贷款银

行的借记卡）

5、放款后出保单（财险保单日期须是放款当天日期，提前准备好合同

号通知保险公司出保单）

6、拿到保单后，复印保单，将复印件同上述提到的权证类复印件一同

整理。

7、三个工作日内整理电子档案

8、为档案编页码并装订，权证类只装订复印件

9、移交档案（权证类原件同样移交给盟行）

第三篇：2013二手房买卖合同的效力解除及法律后果

2013二手房买卖合同的效力解除及法律后果

二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。在签订时要想想二手房买卖合同的效力、解除的条件以及程序还有解除后的法律后果等等。

一、二手房买卖合同的效力

《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

二、二手房合同解除的条件及程序

《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

三、二手房合同解除后的法律后果

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。相关知识：

签订二手房买卖合同时应注意哪些事项?

二手房由于价格普遍较低，因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素，使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险，那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢?

签订二手房买卖合同时应注意以下事项：

一、确认产权的可靠度

1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让

第四篇：房屋买卖合同无效的情形及法律后果

房屋买卖合同无效的情形及法律后果

在现实的司法工作中，因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增多。对如何解决这些纠纷，法律规定并不统一且有予盾之处，本文对其中涉及的无效情形及法律后果作一此梳理。

一、房屋买卖合同无效的情形。除了适用我国《民法通则》、《合同法》等一般法规定的合同无效的情形外，根据我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定，下列几种情形也可导致房屋买卖合同的无效：

（一）房屋与土地分开转让的。建设部颁布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”我国《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

（二）侵犯优先购买权的。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。

我国《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

（三）因欺诈而转让商品房的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人

恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（四）商品房预售违法的。我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的等。

二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。

（一）房屋买卖未采用书面形式。

根据我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“ 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

《合同法》第十条规定： “ 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。” 房屋买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定： “ 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系

有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

对没有所有权证的房屋，我国《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。

我国《合同法》第一百三十一条规定，“ 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”

1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”

与此不同： 2003 年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”

我国《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》

第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记（物权行为）手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

（四）房屋共人擅自转让的行为。

最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”

我国《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。

（四）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。

且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。

（五）城市公房私自买卖的问题。

根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。

三、房屋买卖合同无效的法律后果

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（三）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

（五）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

第五篇：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷

购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认

购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？

在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。有的开发商认为，依据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。面对这种情况，购房人往往有苦难言。那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？

我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。商品房认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，商品房认购书自然终止，其中的定金也完

成了它的担保使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当返还，或者占有改定，不直接返还购房者，而抵作购房者的房价款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在任何定金担保。上述开发商的抗辩是将认购合同的定金当然视为另一合同（正式的商品房买卖合同）的担保定金，是没有任何法律依据的。在正式的商品房买卖合同中，原商品房认购书中的定金已不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。因此，合同解除后，应作为已付购房款一并返还。其次，《解释》第23条中所言“定金”与第4条所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在签订正式商品房买卖合同时，当事人双方另行书面约定的担保正式商品房买卖合同履行的定金，非后者所言商品房认购书中担保认购关系双方继续履行诚信洽谈义务的定金，两者不能混为一谈。

综上所述，正式商品房买卖合同签订后，除当事人双方再行书面约定，已不存在任何定金，原商品房认购书中定金仅存有价款的性质抵作购房款。在正式商品房买卖合同因按揭不能解除时，返还购房者的价款应包括由原商品房认购书定金转化而来的这部分价款，而不得依归责于购房者的事由解除买卖合同为理由而扣留这部分价款作为定金惩罚。