如何做好销售和前期准备工作1

第一篇：如何做好销售和前期准备工作1

如何做好销售和前期准备工作

公式：销售成功=勤奋+灵感+技巧+运气必须具备的素质：敏锐的商业眼光2 悟性和灵气3 沟通的能力4 抗压的能力5 能吃苦耐劳6 学习的能力7 感情牌的威力8 勤于思考，做个有心人9 良好的心理素质 10 热情和幽默11 有创新精神12 有团队精神

具备十个心态：

1、积极的心态

第二篇：房地产销售前期准备工作

房地产销售前期准备工作

一．销售前准备

1． 销售文件及资料

销售前，应准备好有关的文件及资料。

（1）预售许可证。当地义不容辞允许房地产开发商进行预售的法定文件。各地政府预售许可证有不同的规定。外销房还要办理外销许可证。

（2）购楼须知。是发展商印制的宣传文件，指导顾客的购买行为。向顾客说明认购的程序及要求。

（3）售楼书。实际上是产品说明书，让顾客全面了解楼宇的有关信息。主要介绍发展商的情况，开发经营的，楼宇的位置、面积、层商、用途、设计造型、选用的材料、装修标准、配套设施及物业管理等，并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型结构图等。

（4）售价表。发展商制订的楼盘价格表。主要是针对不同户型、楼层和面积而制订的单价及总价，以及可供选择的付款方式和折扣，使顾客对各单元售价一目了然。售价表可视销售情况和工程进度而进行调整。

（5）认购书。顾客确认购买销售人员签订的协议，本身不具有法律效力。顾客缴付定金后签订认购书，内容主要包括：顾客姓名、所购桉宇的名称、桉号、户号、面积、价格、已支付的定金、所选择的付款方式及双方的一些规定等。

（6）买卖合同。顾客与公司签署的正式合同，具有法律效力。合同规定了买卖双方的各种权利和义务。

（7）楼盘表。发展商印制的用来反映销售的情况及向物业公司移交的材料。楼盘表记录了各楼层、户型、户号的业主名字（称）。

（8）售楼指导书。指导销售人员工作的内部文件。目的是让销售人员掌握楼宇的详细情况和明确销售任务，做到心中有数，有据可依。指导书内容主要包括：楼宇开发的背景情况（土地价格、总投资额、合作伙伴等）、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、目标市场、广告重点等。销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员。

（9）按揭协议书。发展商需要银行按揭服务时与银行的合同意向书。说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容。

2． 销售现场接待方式准备

销售现场准备包括销售资料齐全，楼宇的模型、图片位置突出，光线明亮，办公环境干净、整洁、有序。对于不同顾客的来访（投资者、炒家、用家及同行探听者）要有不同的侧重。对于来电询问，要礼貌、热情地回答顾客的问题，并记录姓名和电话以备回访。

3． 工场现场销售整理布置

主要包括围板和样板间的布置。围板要醒目、干净、简洁、色调明快、字体工整，标有该建筑物的标识、发展商名称和售楼联系地址、电话，并视具体情况定期翻新。样板间一般单独搭建或迁在较低的楼层，便于顾客，参观。样板间装修和布置的品味要高，使顾客易于联想，产生购买欲望。

4． 客户档案记录

本阶段客户档案记录的目的，一是便于对准客户进行跟踪回访，二是用于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。包括记录顾客的姓名、联系地址电 1 话、职业、喜欢的户型、了解售楼信息的渠道及其他关于楼宇的意见。

二．销售实施

销售实施的流程如下：楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况汇总 正式合同公证 签订正式合同 办理银行按揭 顾客购买心理分析 销售合同执行监控

1、客户购房心理分析

根据动机的不同，客户分为四大类：（1）投资者；（2）用家；（3）投机者（炒家）；（4）刺探的同行（竟争对手和交易机构）。销售人员应抓住客户的不同心理，采取灵活有效的推销策略：并把重点放在家用和投资者上。

2、购房情况介绍

有针对性地介绍楼盘，并突出其特色（设计、位置、环境、交通及配套设施）和公司优势（企业形象、物业管理），加深客户印象，增强其购买信心。赠送有关售楼资料，耐心解答客户的询问。

3、认购书的签署

认购书是具有一定约束力协议。客户交纳公司规定的定金（履约金），同时与销售人员签署认购书。

4、正式合同的签署

正式合同即房地产买卖合同，由当地房地产主管部门统一印制。若当地无统一的正式合同，公司自制。公司法人或其委托授权人代表公司在形式合同上签字，并加盖公司公章。外销房和银行按揭的正式合同必须经过公证。参阅绍兴市房地产买卖合同

5． 办理银行按揭

银行按揭能有力地促进地产销售。发展商申请按揭，由财务部按照银行的有关要求和程序办理。涉及到具体业主的情况时，由销售部与财务部协同办理。

6、收款过程设计

收款过程的原则是，销售回笼资金应确保工程建设用款和获得预期利润。应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计，并不断修正完善。

7、情况汇总

成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况。一般制成表格或用电脑实现。内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款（应付、实付）、拖欠情况。

8、客户档案记录

客户档案记录为下一阶段“销售后服务”作准备，内容包括客户名址、电话、身份证（护照）号码、背景情况、合同有关内容（楼号、楼从、付款方式）、合同履行情况。

9、法律问题咨询

销售员应熟悉有关房地产的法律、法规（如土地增值税、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法），以满足客户的咨询。在正式买卖合同之前，销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。要求并协助买方对正式合同进行，公证以免产生后遗症。买方自身遇到有关法律纠纷时，公司保持中立，恪守合同。在不损害公司利益的前提下，销售人员应协助对方谋求纠纷的解决。

10、价格谈判的原则和策略

公司制定的折扣原则（底价），销售人员不得擅自违反。随着接洽的深入，注意运用折扣策略促销。

三．销售合同执行监控

销售合同执行过程是销售的重要环节，销售人员负有督促顾客履约的责任。

对顾客履约监控的流程是： 顾客合同款及实际付款记录、检查顾客付款情况、顾客付清全部楼款。

1． 收款催款过程控制

收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。当交款期临近时，销售人员应主动通过电话、信 或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。若顾客拖欠购楼款，在时间和数量上超过了公司的底限时，销售人员应请示主管领导，通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。

2． 按期交款的收款控制

原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。我方如期交工，履行了合同，责任在拖欠款的顾客。销售人员除了以各种方式进行催款外，还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。

3． 延期交工的收款控制

仍尽可能要求顾客按合同如期付款。

4． 入住环节的控制

楼宇竣工验收合格后，销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后，销售人员才能为顾客办理入住手续。

5． 客户档案

本阶段保存客户档案的目的是，保存原始凭证以备法律纠纷。客户档案主要包括：顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。

6． 客户回访与感情培养

通过销售人员对顾客的回访，逐步培养与顾客之间的感情，同时通过面对面的沟通，倾听顾客的意见和建议，可为以后的销售打下坚实的基础。

7． 与物业管理的交接

主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司，并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。

四．销售结束

1.销售资料的整理和销售部门及有关部门销售、法律文件分门别类整理，由相关部门分别保管。保管方法：建立档案柜，电脑资料库。

2．销售人员的业绩评定

销售人员的业绩评定原则上按和项目进行。评定的主要依据有：（1）接洽总人数；（2）成交数；（3）顾客履约情况；（4）顾客投诉率；（5）直接上级的评价。

3．销售工作中的处理个案记录

即将特殊个案（特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等）的处理情况整理记录并保留有关凭证，以备忘查询。

4． 销售工作的总结

5．销售工作总结是销售工作的一个必不可少环节。总结整个项目或一段的销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平。不断改进销售工作。同时为以后开发的项目的设计、建造和广告策划工作借鉴。

五．销售策略

销售策略是发展商(承销商)为达到销售的目的,根据市场的情况和项目的特点而灵活制订的措施与方法.销售策略是根据项目特点,在保证整体开发战略的基础上的销售行为取向。一般较常见的有以下几种形式：

策略之一：制造声势

制造声势就是通过适当途径引起准客户对自己商品的注意和兴趣。广告、新闻发布会和展销会是主要手段。

策略之二：生动地提示物业价值

譬如设样板房，在形成良好环境的小区内举办游艺活动。

策略之三：创造边际价值

无论是用户或是投资、投机者都期望购买的物业在未来能够升值。针对这一特征，通过提供良好的物业管理。实现物业的升值。

策略之四：强调售后服务

房地产的售后服务主要体现在物业管理。

策略之五：迅速实现销售，以求降低风险

房地产经营应在最短的时间里实现销售，以保证在激烈竞争的市场条件下立于不败之地，把经营的风险降至最低。

策略之六：主动出击

定期走访机构和潜在销售对象，是房地产实践证明有效的销售策略，销售人员应勇于实践，善于总结提高，逐步养成这样一种工作习惯。

营销策略多种多样，应不断探索，创新并总结推广，以保证公司整体业务水平的不断提高。

第三篇：如何做好销售谈判准备工作

如何做好销售谈判准备工作 销售谈判大致划分为三个阶段：计划与准备阶段、面谈阶段、后续收尾阶段。

虽然讲到谈判，大多数人总联想到面谈，但计划与准备阶段是这三个阶段最关键的，至少一个典型的谈判其结果如何，有50%就在你和客户见面之前就已经决定了。

计划与准备阶段如此之重要，而大多数进行谈判时仍是仓促上阵，未能做充分的准备，使得谈判结果不能尽如人意。因此，在每一次销售谈判之前做好充分的计划与准备，是我们取得良好谈判结果的基石。

销售谈判的计划与准备阶段涉及以下几项内容：

一．确定谈判目标

1．知道自己需要什么：如果没有事先考虑好自己应该从谈判中得到什么就开始进行谈判，那么谈判结束后：（1）你可能会带着很多“礼物”离开；（2）你可能会放弃有价值的项目代之以得到无价值的东西而告终。因此谈判结束时，对自己需要得到什么应该有一个明确的设想。

2．知道自己为什么需要它：对你而言，得到的结果对你有什么用。弄清楚你想得到的东西的原因是什么，可能会有助于你达到你隐蔽的目的。即使这些原因你未曾有意识的去考虑。

3．如果没有实现自己的目标，将会发生什么事情：如果没有得到自己想要的结果，可能发生的最坏的事情是什么？自己如果能够接受，或者说当你明白会发生什么时，或许你能找到解决问题的其它方法。

4．知道自己首要考虑的事：将自己在谈判当中想要得到的全部目标分解成若干组成部分，考虑一下：哪一部分首先考虑；哪一部分作居其次；哪一部分最后才考虑。

5．自己不能接受的是什么：在谈判中，也许有些条件是自己无论如何也不能接受的。如果谈判将迫使你要超越出这些原则性的限度，也许你就不值得再花时间和精力继续谈下去了。

6．知道自己的谈判界线：在谈判中，你能做的最有价值的事情之一就是弄清自己在谈判中的界线。这样你就可以知道，谈到什么时候你应终止谈判；什么时候可以说“是”，什么时候可以说“不”；什么时候态度必须强硬；什么时候，可以离开谈判桌结束谈判。也就是说，如果到了这个界线，你可以考虑自己应该去做什么了。

7．为自己设定谈判的顶线目标、现实目标、底线目标：

当你知道自己想要什么，不想要什么，什么对自己最重要时，你就可以开始为自己拟定谈判中顶线、现实、底线目标。这些目标是你将希望达到的结果和拥有的活动范围具体化的一个方面。

顶线目标是获得你真正想要的一切。在一个理想的状态下，你有可能实现它。

现实目标是实际上你希望得到的结果，不同的谈判对象，其结果可能不同。

底线目标是你的底线。当谈判达到这条界线时，你应该终止谈判，离开谈判桌。

8．自己能作出什么让步：谈判就是充满讨价还价、妥协、让步。

为了得到自己所想要的结果，就要作出一些让步。所以应考虑你准备作出什么让步来实现自己所希望的谈判结果，这时应该弄清：

（1）我必须拥有什么？什么东西我不准备作出任何让步？

（2）什么对我来说不重要？

（3）我有什么必须拿去作为交换条件而准备放弃的呢？

二．认真考虑对方的需要

谈判的准备工作不能仅仅考虑自己的要求和需要，同时也要考虑谈判的对方可能需要什么。这时需要你作一个换位思考，站在对方的位置上来考虑问题。如果你是对方，在谈判中你需要什么；你为什么需要它；你需要得到这个结果背后的原因可能是什么；什么问题对你来说最重要；你首要考虑的是什么；什么问题你不能作出丝毫让步；对你来说最糟糕的结果可能是什么；你的顶线、现实、底线目标是什么；你准备拿来交换的是什么；你可能会失去什么；你为了支持你的立场可能会提出哪些问题；你是否有足够的事实数据或信息来支持你的立场与观点。

虽然你不能准确地回答上述问题，但经过仔细考虑和推测这些问题，你就能更好的把握谈判的进程与方向。

三．评估相对实力和弱点

你可能做出的让步和你能够交换的项目取决于你在谈判中的实力和弱点。实力是指可以对对方的行动施加的支配力或影响力，其形式为：

1．决策权威：你拥有作出正式决策的权利吗？

2．专家权：对讨论的问题你具有丰富的知识吗？

3．对讨论的问题你是否有充裕的时间？

4．你的决心与毅力；

5．你是否做有充分的准备？

6．你是否具有丰富的谈判经验？

7．你是否拥有内部消息？

8．你是否认识某个能影响谈判结果的人？

9．你拥有使用某些制裁或施压的权利吗？

在评价实力和弱点时应注意：

1．只有双方都认识它的存在并对它的使用程度持有相同看法时，支配力才发生作用。

2．如果你比对方强大，而且双方都知道，那么你在谈判中利用一下这种优势，就会使对方意识到不对你的建议作出让步的后果。

3．如果你比对方强大，对方不知道，那么你的支配力就不能发挥作用，如果你有弱点对方不知道，那么你就比你想象的强大。

4．熟练的谈判者善于使用其支配力来影响和说服对方，而不是利用这种支配力来打败对方。

5．经验丰富的谈判者在充分利用对方弱点之前，会详思再三，意识到一起共事的必要性，会使对方都增加谈判信心。

6．谈判技巧不能代替谈判实力。谈判技巧只能带来一时的优势。

四．制定谈判策略

制定好你的全部战略是谈判准备工作的重要组成部分，其重点如下：

1．第一次会面时，我们应当提哪些问题？

2．对方可能会提哪些问题？我们应如何回答这些问题？

3．我们是否有足够的事实数据和信息来支持我方的立场？如果没有，应增加哪些信息？

4．我们应当采取什么样的谈判风格？

5．选择谈判地点、时间；

6．如何开局？

7．以前的谈判可能对这次谈判产生怎样的影响？

8．谈判所在地的习惯、风俗可能和怎样影响彼此？

五．团体间谈判还应作哪些准备

1．由谁来主谈？

2．由谁来确认理解程度？

3．由谁来提问？提什么样的问题？

4．由谁来回答对方的问题？

5.由谁来缓和紧张气氛，表示对他人的关心？

第四篇：关于做好施工前期准备工作的通知

关于做好施工前期准备工作的通知

福建省永春新兴市政建设工程有限公司：

本公司受业主委托，代表业主对本工程进行施工阶段监理，根据工程建设监理合同，我公司抽调一位同志，具体负责本工程的施工阶段监理工作。鉴于本工程线路复杂，施工环境不好，工期又短，项目多，针对本工程特点，为确保按时保质完成工程建设任务，当务之急请立即抓好开工前的如下几项准备工作：

1、立即组织编制实施性施工组织设计文件（按现场情况及合同文件和规范内容的要求编写）；书面报告施工准备情况，现场施工组织机构，实际投入本工程的主要岗位人员名单及其主要资历以及主要施工设备的进场情况；填写《施工组织设计（技术方案）报审表》和《开工申请表》，送交监理机构审查，由项目总监签发开工。

2、按《通用合同条款》和招标文件及合同文件有关规定，承包单位应在收到开工指令的七天内，提交一份包括质量、安全检查机构的组织和岗位责任，质检、安全人员组成，质量检查程序好人实施细则等工程质量、安全保证措施的报告，报送监理机构审批。

3、迅速报送施工现场所需的水泥、粗细沙、骨料、钢筋、合金网等各种材料及混凝土、水泥砂浆配合比的试验报告和相关证件。建材取样检验实行见证取样制度，填报《工程材料报验表》，经现场监理机构审核批准后方可使用。

4、开工前，施工单位应对建设单位提供的测量基准点、基准线和水准点进行复核，按有关规定布设用于工程施工的控制网（点），并及时将复核结果和控制网（点）资料报送监理机构审查，经批准后，施工单位应根据批准的

基准点位置和标高，并将测量成果报送监理人员审核签证后方可开工。未经签证的，不予计量。

5、抓紧做好场内施工道路和临时设施修建（包括水泥、砂、石、土等堆料场，接通水源、电源）及排水、弃土处理实施方案。

6、针对本工程特点编制各项专项方案。

抄送：各相关单位（存档）

厦门圣德信工程管理有限公司

2013年10月18日

第五篇：活动前期准备工作

活动前期准备工作：

1、活动将进行统一宣传，将为赞助商提供冠名。

2、将在活动场地悬挂活动的横幅。

3、将在醒目处或人群聚集处张贴宣传海报。

4、由活动方出面邀请电台著名主持现场主持活动。

5、活动场地将现场布置。

6、情侣自驾宣传，甜蜜遍布全城，全程进行拍摄，收集成册。

7、高高网上进行宣传及报名。

活动安排注意事项：

1、天气不利可推迟日期进行

2、安保部协调工作

3、道具的调度和活动场地的处理工作

活动后期工作

1、将对每对情侣靓照在高高网上公布并参加“秀甜蜜”主题投票活动

2、将评选出“高高风采奖”“高高人气奖”和“高高甜蜜奖”

3、活动刻盘纪念