二手房买卖应注意防范的法律风险

第一篇：二手房买卖应注意防范的法律风险

随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产所有权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是由于这样那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是单位同事，被告张某某与第二被告杨某系母子关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫妻关系。2002年3月7日，原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧阳镇万寿宫居委会面积为98.17平方米商品房(该房屋属第二、第三被告夫妻共同财产)签订《私房买卖协议》一份，约定价款为65 000元。合同签订后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第二、第三被告外出务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、第二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。

二、原告陈某某支付第二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。

如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。

为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?

一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。

二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一

经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。

四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。

另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。

总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：

（一）代理期间届满或者代理事务完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人丧失民事行为能力；

（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：

（一）被代理人取得或者恢复民事行为能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人丧失民事行为能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

(2012-02-06 14:41:13)

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购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买

作者：胡文友律师 手机：***，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！

一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜；

二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件（委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房），一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件； 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护

陈某某与宓某某系夫妻。北京市××路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市××路某号606室房屋；签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户；该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续；2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元；翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元；陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。

原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。

原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：

一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市××路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持；

二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。

上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了

效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。

被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。

原审第三人宓某某未到庭应诉。

原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。

二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。

二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的；被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。

二审法院认为，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案审理中，原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心所作的笔迹鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹，根据该结论，可以认定毛某某的代理行为为无权代理，即江苏省启东市公证处出具的公证委托书不能作为本案认定事实的依据，翁某某对鉴定提出的异议，理由不能成立。陈某某为系争房屋的房地产权人，未参与房屋买卖的整个过程，也未有委托民事行为，翁某某现尚未取得系争房屋产权登记，系争房屋的买卖合同应认定为无效。上诉人翁某某的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。至于本案涉及到的房款返还、赔偿等事宜，因翁某某未在原审中提出，对此可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

第二篇：政府招商引资应防范法律风险

[转载]政府招商引资应防范法律风险

一、政府在招商引资中应注意的风险防范

政府在招商引资、项目建设中如何规避风险？政府的职能在于经济调节、市场监管、社会管理、公共服务。但在以经济发展为中心的今天，政府不可能不以大气力抓招商引资、抓项目建设，否则发展可能就成了一句空话。因此，我们认为，政府要介入到招商引资、项目建设中来，但可以从以下方面来规避风险：

（一）政府应慎审作为招商引资合同一方的当事人

有些投资商非要把政府作为合同当事人。我们一般不主张政府作为合同的一方。理由是合同双方是平等法律关系，而政府作为市场监管的主体，所以不能成为招商引资合同的一方当事人，让投资方与使用资金方来签合同，企业对企业。外商主要顾虑政策的不稳定、投资环境的变化。政府为了谈成项目，迁就投资商有意无意的作为合同当事人的一方。政府可以就某一产业领域的发展与大型企业集团，就巨额的借贷融资项目与大型的金融机构签定宏观的框架协议，为社会公众提供公共服务产品的具体项目可由职能部门去签订，去履行合同。应避免在普通的招商引资、项目建设中作为合同一方当事人。政府一方面可以推介本地的项目，可以组团招商；另一方面在优化投资环境上下功夫，以此来避免政府陷入到各类纠纷的尴尬境地。

（二）政府应审慎提供保证

用政府信誉作保证，用国有资产作担保，用经营权、收费权作质押。我国法律禁止政府作为担保的主体，依照我国相关法律，行政事业单位不能在经济往来中为他人提供担保，提供的担保一般也是无效的。但无效不等于不要承担责任，债权人无过错的，担保人与债务人承担连带责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担的责任不超过损失的二分之一。政府目前可行的做法是集中一些有效资产，成立投资公司或资产公司，以公司的名义为招商引资、金融借贷和融资来担保，但不能以各级政府及其部门的名义为投资商提供各种类型的担保。

（三）应特别注意避免合同权利义务的严重失衡

第一是合同内容必须经过充分论证，达到权责利相一致。在解决合同权利义务失衡方面，一是要看合同的本身，合同双方的权利义务要均等，核心是：有多大的义务，必然要享有相应的权利，对方享有权利的同时，必然要承担义务；第二是注意合同与合同之间的均衡，否则必然会导致恶性竞争，破坏投资环境。

（四）注意规范优惠政策的制定和实施

首先，从法律上明确优惠的原则、权限、程序、范围和时限，尽可能用法定优惠替代行政优惠。根据不同区域、不同产业的特点，制定和完善吸引外商投资的一系列优惠政策和措施。其次，要坚决摒弃比优惠政策、比让利条件的非理性招商引资方式，以理性、科学、规范的招商方式寻求引资规模和质量上的突破，实现从税收等优惠政策走向国民待遇政策，建立选择性激励机制。特别应注意税收等优惠政策与国家经济政策导向性一致，避免为吸引外资而进行税收优惠竞争。

二、政府在招商引资项目中应注意的若干问题

（一）注意区分招商引资合同的性质

在实践中，招商引资协议有的是意向性合同，如合作备忘录，合作框架协议，有的是具有法律约束力的正式文本，主要区别在于法律责任问题，前者一般没有法律约束力，也没有相应的法律责任，仅仅只是双方初步表达合作意向的意思表示，具体合作项目的落实有待双方进一步谈判，而后者则有明确的权利义务要求。在招商引资过程中，政府应当尽量避免签订正式合同。在签订合同时，要注意确定合同性质，关键看双方权利和义务的共同指向是什么，如果是优惠政策为主应视为行政政策，政府可以单方作出承诺，对于其他内容，则应视为是民事合同，一般应由企业签约。

（二）涉及行政许可的应特别注意法定程序

对自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入项目，必须严格执行《行政许可法》和《招投标法》等规定，通过招标、拍卖等公平竞争的方式进行许可。要以公开竞拍方式对经营性用地、水能资源、公共交通线路经营权、采矿权等资源进行配置。要以提前收回、依法征收、征用、经营权流转等方式对已出让的国有土地以及集体土地、山林进行处理，尽量避免因履行方式不合法而导致合同无效的现象发生。

(三)涉及土地条款的法律问题

（1）土地征收、征用的约定不恰当，甚至违反法律。部分招商引资合同在项目用地条款中，直接约定由项目投资方进行土地收购，违反了法律关于土地征收征用主体的规定。根据我国《土地管理法》的规定，农村集体土地属于农民集体所有，任何单位需要使用农村集体土地，都要按法定程序，向相关政府部门提出申请，政府部门以国家名义将农村集体土地征用为国有土地后才能出让给用地单位使用。因此，征用土地的主体只能是国家，即政府代行。招商引资合同约定由投资方直接收购农村集体土地，违反了法律规定。

（2）土地出让价格违反相关规定。招商引资合同中涉及的土地出让价格不统一，有些甚至违反了《协议出让国有土地使用权规定》对协议出让国有土地使用权最低价格的规定。根据《协议出让国有土地使用权规定》的规定，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让国有土地使用权的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让国有土地使用权的最低价不得低于出让土地所在级别基准地价的70%，如果低于最低价国有土地使用权不得出让。

（3）经营性土地出让方式不符合法律规定。

出让国有土地使用权，依照法律、行政法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的，不得采取协议方式出让。国有土地使用权出让的方式有拍卖、招标、挂牌出让和协议出让四种。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，以协议方式出让违反了法律法规的强制性规定。

（4）“以租代征”现象大量存在。所谓“以租代征”，即通过租用农村集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避农用地转用和土地征收审批等法律规定，在规划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。当前，由于国家严把土地供应“闸门”，导致“以租代征”却在各地竞相“上演”，成为一种普遍的违法形式。有些招商引资合同政府向投资方保证能够顺利地租赁农村集体土地，并且约定了土地的租赁价格。由于“以租代征”是一种严重的违法行为，加之政府无权强制农民出租农村集体土地、审批农村集体土地的租赁价格，因此一旦农民依法维护自身的权益，政府将难以向投资方兑现其承诺，只能向投资方承担违约责任。

（四）涉及税收条款存在的法律问题

大部分招商引资合同涉及政府与投资方就税收优惠的约定，优惠条款主要分为两种：

（1）直接约定政府对投资方的税收进行减税、免税或退税；

（2）约定投资方先依法缴纳税款，再由政府以财政补贴、财政支持、财政奖励等方式返还给投资方。《税收征收管理法》第三条明确规定，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”地方政府如无关于地方税收减征或免征的特别授权，其无权对地方税收的减征、免征与投资方进行约定，即使作出相应约定也因违反法律的强制性规定而无效。无论政府怎样变通，财政补贴、财政支持、财政奖励的本质就是变相的减税、免税或退税，相应的约定同样因违反法律的强制性规定而无效。

三、招商引资合同的签订、审查中应注意的若干问题

（一）签订前应注重对投资方诚信状况的调查

政府可委托律师对外方诚信状况进行调查，以核实其投资合作的诚意及履行合同的能力，主要包括两方面：一是法人资格的调查，二是资信调查。法人资格的调查主要是了解外方的法定注册地。组织形式，逐一分析其商业登记证（营业执照）的真实性、有效性、实效性；了解参加谈判的外方代表的真实身份；了解外方企业的所有制形式及内部组织和决策程序，同时查明股东情况、资信调查，要求外方出具银行资信证明或注册会计师出具的会计报告书；了解外方的资产结构，对财政收支负债情况进行分析；了解外商在国际国内经济活动的信誉，通过多渠道、全方位的调查取证，确保欺诈、诈骗等非法行为在招商引资过程中能有效避免。

（二）合同条款要重点注意以下五个方面

合同条款是招商引资各方权利义务书面化和谈判成果的法律化表述，签约工作的好坏直接关系到招商引资的成败。

1、文字表述要简明严谨。合同起草应坚持共识规则、简明规则和用词一致规则，在表述上力求简洁实用、严谨科学，结构合理，防止因表述不清产生歧义。

2、注重防范风险条款。对对方提供的招商引资格式合同或合同样本，要特别防止合同中的“地雷”条款、“陷阱”条款、无效条款和权利义务严重失衡的条款。

3、特别约定一方严重违约时，另一方有权终止合同的各种情形。如出资方未按规定的出资期限出资、未达到合同约定的投资强度和规模、纳税额未达到合同的约定、出资方未达到合同约定的合作期限、未按约定期限投产或完成开发等均可作为根本违约，政府方有权终止合同。

4、注意违约责任与赔偿条款的制定。双方应当约定计算违约金与损失额的计算方法。切不可只笼统约定一方违约赔偿对方损失或按《合同法》规定赔偿对方损失。

5、注意合同纠纷的管辖。一是在合同中尽量约定“本招商引资合同的履行地某市某县”二是可考虑约定在自己所在市仲裁委员会仲裁。三是为体现公平也可约定在第三方仲裁。四是约定在被诉方所在地为诉讼管辖地。

（三）政府在审查招商引资合同中还应特别注意投资主体的审查。

四、对招商引资及合同签订的若干建议

（一）应组织相关部门制定各类常见的统一规范的招商引资合同样本，并在实践中不断注意总结完善。

（二）成立招商引资项目合同审查小组，由政府法制办、招商局、法律专业人员（律师或政府法律顾问）与相关的其他职能行政部门共同组成。

1、审查小组共同参与项目的谈判，跟随洽谈活动，为参加洽谈的决策者提供相关法律意见。

2、审查小组共同对招商引资合同进行会审把关。

3、审查小组应跟踪招商引资合同的履行，及时参与协调解决合同履行中出现的纠纷。

（三）在同一招商引资合同中政府的定位不能既是行政监管关系又是合同平等关系，即不能既是裁判员又是运动员。

（四）政府招商引资中还应注意防止招商引资合同的整体被转让。

例如，某县国有资产投资经营公司通过招投标方式将一公路改建工程以BT模式发包给江西某工程公司，合同虽约定任何一方将本合同项下的权利、义务和责任全部或部分转让给第三方须征得另一方的书面同意，但该工程公司在以11400余万中标后，就将工程以5500万元整体转包，致使工程由于价格偏低而无法完工，项目投资合同却无禁止转包的违约条款与赔偿条款，该案目前引发多方诉讼，究其原因，就是缺少未经同意转让合同的制约条款。

（五）是注意优化招商引资中的法治环境

首先，完善招商引资法律制度。对不适应市场经济发展需要、不符合职能转变要求、不利于优化发展环境的法规、规章和行政措施，依法及时进行清理。

其次，建立现代招商引资管理体系。要严格土地、营业执照、环保、安全生产等审批手续。

第三，规范行政执法行为。既要保护企业和客商的合法权益，又要支持职能部门依法行使职权。要公平对待各类市场主体，不得有任何歧视行为；树立文明、效率、公正的执法形象，维护和完善公平开放的法治环境。

第三篇：律师提醒：签订二手房买卖合同法律风险防范

律师提醒：签订二手房买卖合同法律风险防范

1．必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??

7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：

1、身份证原件或护照原件及复印件；

2、未成年人的户口簿或出生证明；

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《房地产买卖合同》，是由房屋土地资源管理局与市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《XX市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

第四篇：债权转让的法律风险应如何防范

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债权转让的法律风险应如何防范

债权转让产生的法律风险应如何防范？受让人与债务人恶意串通，损害债权让与人合法权益的风险应如何防范？又应如何避免债权二重让与的情况的发生？下文为您详细介绍。

(一)针对表见让与的风险，让与人在未如数收到受让人对价的情况下，不向债务人送达债权让与的通知，这样也可以防范受让人与债务人恶意串通，损害债权让与人合法权益的风险。

(二)受让人对债权让与法律风险的防范

1、避免签订已过诉讼时效或债务人下落不明的债权让与的风险，受让人在与债权人进行谈判时，应尽量聘请律师参与谈判和调查。签订合同前受让人应聘请律师调查债务人的相关情况，如住所、财产状况等，避免利益受损。

2、对于债权人通知债务人的期限和形式，在转让合同中应做出明确约定，要求债权人须于合同签订后×日内通知债务人，并约定通

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知的形式。不轻信债权让与合同中载明的“债权转让通知由债权人负责通知债务人，否则一切风险和责任由债权人承担”或“如无法通知债务人的，将退回已收对方的价款”等谎言。

3、为防止受让瑕疵债权，受让人要求转让人对转让的债权承担瑕疵担保责任。

4、为避免债权二重让与的情况发生，受让人必须注意落实以下防范措施：

(1)设立债权人保证条款，如：债权人明确声明合同项下的债权无任何第三人主张权利，且权利不受限制，即不存在被法院保全、查封或强制执行的情况或已设担保；在签订本合同之前，债权人没有与第三方签订过本合同项下债权让与合同；并约定相应的违约责任。

(2)双方共同将债权让与通知送达债务人签收，或公证邮寄转让通知给债务人。

(3)共同拟定债权转让通知回执的内容格式，载明：“债务人于×年×月×日收到债权人×××将××(内容及金额)的债权让与受让人×××的债权转让通知，债务人声明，在签收本通知回执日之前，没有收到债权人将相同债权转让给第三人的通知。”据此证明本受让

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人受让的债权通知时间在先，同时也可避免债权人与债务人串通，将已让与的债权再行让与第三人时将通知回执的时间倒签。

相关知识拓展

债权转让的类型

根据转让理由的不同，可以将债权转让划分为以下类型：

1、支付转让型

企业在采购时，用持有的第三方的债权作为货款支付给销货方，销货方销售货物收到的是应收账款，但是对方债务人不是购货方，而是第三方即原来与购货方有债权债务关系的一方。

2、债务重组型

持有债权债务的各方通过协议或者其他途径协商债权转让的行为。与上一种类型不同的是，发生债权债务的交易活动在重组前已经完成，或者债权转让时并不同时发生交易行为，进一步说，重组后发生的交易仅仅是执行重组的结果，比如以非货币性资产偿还债务等。这样转让的会计处理，可以比照《债务重组准则》进行处理。

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3、非货币型

企业进行以非货币性资产交换非货币性资产的交易中，含有部分应收款项，此时，应当计算应收账款占非货币性资产的比例，以便确认是非货币性交易还是货币性交易。

4、有负债型

转让应收账款时，转让方对未来应收账款的实现与否负有连带责任的转让行为。比如，用应收账款作抵押而进行的融资，表面上应收账款转让给了贷款方，但是，应收款项到期是否能够收回，在融资时是不确定的，所以，对于转让方而言，是一项或有负债。

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所

得

税的税

法

调

整

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第五篇：国有企业法律风险防范

国有企业法律风险防范

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、恒生公司进口的一批货物被某海关作出扣押的决定，该公司不服，应向（）申请复议。A．该海关

B．该海关所在市的人民政府 C．该海关所属省的人民政府 D．该海关的上级主管部门

2、李某在行政复议决定作出前，要求撤回行政复议申请，则（）A．可以暂时终止诉讼

B．由行政复议机关决定是否准许

C．可以撤回行政复议申请，行政复议终止 D．经说明理由可以撤回

3、按照《行政复议法》的规定，管理相对人认为行政机关的具体行政行为所依据的规定不合法，可以（）向行政复议机关提出对该规定的审查申请。A．一并 B．单独 C．事后 D．事先

4、同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民．法人或者其他组织，可以作为（）参加行政复议。A．第三人 B．共同申请人 C．知情人 D．原告

5、按照《行政复议法》的规定，管理相对人认为行政机关的具体行政行为所依据的规定不合法，可以（）向行政复议机关提出对该规定的审查申请。A．一并 B．单独 C．事后 D．事先

6、对某市某县公安局派出所以该县公安局的名义作出的具体行政行为不服申请的复议，应由下列哪项所述机关管辖？（）A．该县公安局 B．该派出所

C．该县人民政府或某市公安局 D．某市人民政府

7、如法律．法规规定对于某些具体行政行为应当先向行政复议机关申请行政复议，对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼，如果行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复，行政相对人可()。A．向上一级行政主管机关提出控告 B．向同级人民政府提出控告 C．自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十日内，依法向人民法院提起行政

诉讼 D．自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十五日内，依法向人民法院提起行政诉讼

8、对复议前置的案件，行政复议机关决定不予受理或者超期不作答复的，申请人可以依法（）。

A．向上级机关申诉 B．向上级行政机关申请复议 C．向人民法院提起行政诉讼

D．无法提起行政诉讼

9、对海关．金融．国税．外汇管理等实行垂直领导的政府机关具体行政行为不服的，向其（）申请复议。

A．上一级主管部门 B．本部门 C．本级人民政府 D．上一级人民政府

10、行政复议机构应当自行政复议申请受理之日起（）日内，将行政复议申请书发送被申请人。A．5 B．7 C．10 D．15

11、如法律．法规规定对于某些具体行政行为应当先向行政复议机关申请行政复议，对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼，如果行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复，行政相对人可()。A．向上一级行政主管机关提出控告 B．向同级人民政府提出控告 C．自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十日内，依法向人民法院提起行政诉讼 D．自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十五日内，依法向人民法院提起行政诉讼

12、王某贩卖盗版光碟被文化局查处，罚款1000元。王某不服申请行政复议，但是复议机关也维持了处罚决定。王某逾期不履行维持原具体行政行为的行政复议决定，应当如何处理？（）

A．由作出原具体行政行为的行政机关依法强制执行，或者申请人民法院强制执行 B．由行政复议机关依法强制执行

C．由行政复议机关申请人民法院强制执行 D．由作出原具体行政行为的行政机关或行政复议机关依法强制执行，或者申请人民法院强制执行

13、当事人对县土地管理局的具体行政行为不服，可对下列（）具体行政行为的依据提出申请？ A．《土地管理法》

B．国土资源部的有关文件

C．国务院有关土地管理的行政法规 D．省人民政府制定的规章

14、某公司效益很好，许多外单位职工都想调入，纷纷找市劳动局说情。市劳动局未征得该公司的同意，强行将20名外单位职工调入该公司。该公司不服，向市政府申请行政复议，此案应如何处理？（）

A．不予受理，因不属于行政复议范围 B．应当受理，因属于行政复议范围

C．告之属于劳动争议，应向劳动仲裁机构申请仲裁 D．不予受理，因为是劳动争议

15、行政复议机构应当自行政复议申请受理之日起（）日内，将行政复议申请书发送被申请人。A．5 B．7 C．10 D．15

16、对县级以上地方人民政府工作部门的具体行政行为不服的，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请复议，（）。A．由该部门的本级政府决定

B．由该部门的上一级主管部门决定 C．由申请人自由选择

D．由本级政府与上一级主管部门协商决定

17、如法律．法规规定对于某些具体行政行为应当先向行政复议机关申请行政复议，对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼，如果行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复，行政相对人可()。A．向上一级行政主管机关提出控告 B．向同级人民政府提出控告 C．自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十日内，依法向人民法院提起行政诉讼 D．自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起十五日内，依法向人民法院提起行政诉讼

18、某县县委组织部．县纪委．县土地管理局．某镇人民政府组成联合调查小组，调查处理县机关干部和城关镇干部违法占地建房问题。联合调查小组对县机关某干部李某作出了处理决定，没收其在非法占用的土地上所建的楼房。处理决定是以四个单位联合发文的形式作出的，盖了四个单位的公章。李某不服，申请复议。本案的复议机关是()A．县委

B．县土地管理局 C．县人民政府 D．市土地管理局

19、对复议前置的案件，行政复议机关决定不予受理或者超期不作答复的，申请人可以依法（）。

A．向上级机关申诉 B．向上级行政机关申请复议 C．向人民法院提起行政诉讼

D．无法提起行政诉讼

20、不属于《行政复议法》第九条第二款所称的不可抗力的是（）A．地震

B．水灾 C．重病 D．战争