人民法院提醒：二手房买卖的法律风险 十大典型案例

第一篇：人民法院提醒：二手房买卖的法律风险 十大典型案例

人民法院提醒：二手房买卖的法律风险 十大典型案例

导读：10月20日，北京市西城区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，对十大类常见 “风险房”的典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并对如何防范相关风险进行介绍。直播主持人为周杰，西城区法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报背景，西城法院民一庭庭长郭云燕、副庭长韩楠、法官田晓昕一同参加并介绍了相关情况。以下内容摘自发布会实录。二手房买卖合同纠纷十个典型案例从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。因西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点，涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。上述二手房交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷经常发生。因此，我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷案件进行了系统化调研和类型化梳理，总结出十大类常见“风险房”，通过对典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并介绍防范相关风险的法律知识，以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴，从而减少购房风险，保障交易顺畅。案例一：慎选抵押房案情介绍2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。法官说法设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。因此，最终我院判决张女士支付违约金。在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。案例二：防范抵债房案情介绍2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家，后诉至我院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。法官说法法院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。案例三：巧签共有房案情介绍 2010年10月12日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法官说法《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。案例四：看清多户房案情介绍2015年5月21日，卖家董女士与买家王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。后王女士诉至法院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金，并继续履行迁出户口的义务。法官认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告支付了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。

案例五：验明学区房案情介绍2009年12月，马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为某中介公司存在误导，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。某中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼请求。法官说法法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决某中介公司退还了居间费用。实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。案例六：慎选央产房案情介绍2015年4月5日，卖房人李先生与买房人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120日内，即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制，小何需要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于6月30日卖了一套房屋取得购房资格，并于7月1日才开始实际履行合同。后在房源核验中，因涉案房屋是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续，小何随后又申请贷款，8月7日批贷，8月11日完成过户，晚于约定期限8天，李先生认为逾期过户的责任在小何，诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生，隐瞒央产房的事实才导致贷款办理的时间拖延。法官说法关于逾期过户的违约责任问题，我院认为，小何在取得购房资格后实际用时一个多月即完成了涉案房屋过户，合同约定的自合同签订之日起120日内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观情况，小何出售自己名下房屋的时间较晚，应对逾期过户承担相应的违约责任。但是李先生应当知道涉案房屋为央产房，亦应当在房屋出售前完善上市手续，李先生于7月才办理央产房上市交易手续，对涉案房屋过户期限亦有影响，应承担相应责任，方式为抵销部分小何应支付的违约金。最终，我院判令小何偿付李先生逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元。从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

案例七：警惕代理房案情介绍2010年3月23日，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人4月9日到京，将持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日，赵先生在某地产经纪公司的居间服务下，与孙先生就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9日，周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同。赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；孙先生双倍返还其定金；某地产经纪公司退还中介费；周女士、孙先生及某地产经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。法官说法关于代理权限及过错责任，我院认为周女士明确表明其于4月9日回国，并持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，由此可知，孙先生并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权，且周女士回国后并未做出追认，因此孙先生与赵先生的签约行为应属于越权代理，周女士并无过错，房屋买卖合同对周女士不发生效力；某地产经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导赵先生与孙先生签订房屋买卖合同，并最终导致合同因孙先生无权代理而被确认无效，负有重大过错；而赵先生对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。最终判决赵先生与孙先生签订的房屋买卖合同无效，孙先生返还赵先生定金，某地产经纪公司退还赵先生中介费，孙先生和某地产经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。案例八：慎选在租房案情介绍2013年5月19日，李先生与梅先生签订房屋租赁合同，约定李先生将其所有的位于西城区椿树园的一处房屋租给梅先生，租期自合同签订之日起至2014年5月19日，租赁到期后，双方又将租赁合同续签至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下，将涉案房屋出售给杨先生，房屋总价款为300万元。同日，李先生、杨先生、中介公司签订《补充协议》，约定关于租房事宜，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到2015年6月1日。现梅先生以李先生出售诉争房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至本院，要求李先生赔偿损失10万元。庭审中，李先生称梅先生知道卖房事宜，因为卖房期间都是梅先生带着中介看房，梅先生起诉的真正原因仅仅是要求免费多住一段时间。法官说法梅先生作为房屋承租人，在李先生出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利。我院经审理认为，结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言，以及李先生与梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录，认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，在此情况下，李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权，最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。需要提醒的是，实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的，虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。案例九：了解拍卖房案情介绍2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭，资产抵偿给银行，其中包括沈阳市某地的一处房屋。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家企业），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户，无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。法官说法本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋，但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终我院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。案例十：应对涨价房案情介绍2015年5月9日，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，其中定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中，沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤销网签，定金30万元不予退还。法官说法法院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续，驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。

二手房买卖风险防范三点提示二手房买卖中的法律问题很多，以上述十个案例为例，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。但是通过观察我们也不难发现，不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。准确掌握房产信息在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：第一步，看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步，看户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。妥善签订购房合同签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。

注意证据固定留存房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。

当今社会，房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事，更是关系到社会经济秩序的重大民生问题，希望通过我们这次的通报，各位媒体朋友能够向广大公众传递相关法律知识，促进社会公众相关风险防范意识的提升，共同推进房屋买卖行业良好秩序的形成！答记者问北京晚报：购买抵押房需要注意哪些事项？韩楠：不是说抵押房屋不能购买。事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必然存在抵押。如果排除此类房屋，购房人可选择的房源就太少了。我们所讲的慎选抵押房屋，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押情况有清醒的认识，意识到抵押房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。法律规定，在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。所以，有效的抵押权必然在管理部门有登记。必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。正义网：房屋产权证上如果写明是单独所有，购房人还需要查证是否为夫妻共有吗？郭云燕：就目前北京地区的司法实践来讲，购房人还是有必要尽到合理注意义务，了解所购房屋的产权状况。就现有的登记制度来看，并未强制要求将夫妻共有房产登记在双方名下。也就是说，大量的夫妻共同所有的房产可能只登记在夫妻一方名下。因此，写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺利过户。而且，如果购房人明知房屋为夫妻共同所有，但与卖房人恶意串通，会导致买卖合同无效的法律后果。为了保障购房人的权益，在购买这类房屋时，有必要让夫妻另一方出示知情同意书，或者直接作为卖方，在买卖合同上签字。民主与法制时报：实践中，大量存在先卖房、再买房的交易形式，这种情况应注意哪些问题呢？田晓昕：一线城市房地产市场价格波动剧烈，受房地产调控政策影响也大。先卖房、再买房是大多数人改善居住条件或者解决子女上学等问题的必然选择。在采取此种方式购房时要注意几点：

1、了解自身房屋情况，避免自己的房屋不符合上市条件而不能出售，无法取得下一个合同的购房款而造成迟延支付。

2、了解房地产调控政策，避免已经出售房屋却因不符合调控政策而无法购入目标房屋。

3、合理约定合同履行期限，给自己留出充足的时间，避免造成违约。

4、衡量自身的经济能力，避免房价上涨或下跌造成无法支付购房款。未来网：实践中有很多公证委托售房的，如何避免买到抵债房？买卖抵债房的合同一律会被撤销吗？韩楠：所谓的出售抵债房，实际上是指民间借贷关系的贷款人（出借人）以委托售房形式变相处理借款人房屋的情况。购房人如果购买此类房屋时知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，或者与代理人恶意串通的，买卖合同可能被认定为无效。而且，如果借款人即房屋所有权人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据合同法的规定行使撤销权。转让的价格是否明显过低的标准一般参照当时交易地的市场交易价来判断。如果合同约定的房价不到市场交易价的百分之七十，一般可以视为价格明显过低。当然，法院也需综合审查授权委托书内容、买卖合同订立和履行情况等因素予以认定。总之，如果购房人发现房屋明显低于市场价格，不能只顾贪图便宜，一定要仔细审查代理权限。必要时，可以要求与房主当面确认。法治进行时：购买已经出租的房屋要注意哪些事项？郭云燕：一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人应当如实告知，以保证承租人的合法权益。另一方面，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力，即我们常说的“买卖不破租赁”。如果购房人购买的房屋已经被出租，可能面临无法入住的尴尬局面。为了避免这种情况，购房人需要在买卖合同中明确约定，要求出卖人保证房屋不存在出租的情况；也有必要实地查看房屋现状，如果确实存在出租，需要了解清楚出租期限等情况。法律与生活：“新京八条”出台后，贵院是否受理过因限购产生的房屋纠纷，如何处理？田晓昕：住房限购政策新政的出台一方面对遏制投资投机性购房、促进房地产市场平稳健康发展起到重要作用，另一方面对房屋买卖当事人的利益也会产生重大影响。目前我院还未受理过涉及此次住房限购政策的房屋买卖合同纠纷。但就该类案件审理中的法律适用问题，可以作出如下提示：第一，住房限购政策在司法中属于“不可抗力”，而是一种“不可归责于当事人双方的事由”，买房人被新政限购后，除合同另有约定外，可以主张解除合同并返还定金、购房款，但是合同约定的过户时间在新政出台前，因一方迟延履行义务导致合同无法履行的，守约方除要求解除合同外，还可以要求另一方承担赔偿损失等违约责任。

第二篇：二手房买卖案例集锦

．标准价购买的房屋单位不同意能否出售

案情简介： 张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约，二手房买卖案例集锦。在契约中双方约定： 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生，由 王 先生在本合同签订后一次性付给张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王 先生要求退款及相应的经济损失，张 先生不同意，于是王 先生将 张 先生告上法庭，要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。

法院判决： 法庭经审理查明，张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有 6% 的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。

律师点评： 本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有 6% 的产权，职工拥有 94% 的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。．政策变化能否作为不卖房的理由

案情简介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》，协议书《二手房买卖案例集锦》。约定王某通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时，王某通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金，约定房主不出售此房屋或王某不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。王某替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让王某直接把房款交给银行，替他还贷款，王某觉得风险非常大，于是没有同意。王某在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此王某没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与王某办过户手续，房主不同意，因此王某没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从 2004 年的 5 月 20 日起 对经济适用房的交易进行限制。2004 年 5 月 19 日，房主将这套房屋卖给了别人，称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是，王某向法院提起诉讼，要求解除王某房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。

法院判决： 法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。

律师点评： 房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。

政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。

第三篇：滨海县人民法院发布十大典型案例

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第四篇：海门市人民法院发布2016十大典型案例

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海门市人民法院发布2016十大典型案例

2017年2月9日，海门法院召开新闻发布会，向社会各界发布2016十大典型案例。

一、杨某等16被告人非法拘禁案 【基本案情】

2015年10月至11月期间，被告人杨某等人以介绍工作等为由，将被害人孙某等4人骗至海门市海门街道某居住小区，胁迫加入传销组织。期间杨某等16被告人对4被害人实施拘禁，并采取恐吓、威胁、体罚、殴打等行为。被害人孙某、贺某在被拘禁期间被迫以每套2800元的价格购买了被告人指定的所谓产品。11月19日，被害人贺某寻机跳楼逃跑受伤，各被害人才被公安机关解救。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，杨某等16被告人非法拘禁他人，其行为均已构成非法拘禁罪。海门市人民检察院的指控，事实清楚，证据确实、充分，定性准确，应予支持。遂作出一审判决，以非法拘禁罪对杨某等16被告人分别判处有期徒刑2年6个月至拘役5个月不等刑罚，并判处赔偿被害人贺某经济损失。一审宣判后，杨某等16被告人均未提起上诉。

【典型意义】

本案系由非法传销引发的非法拘禁案。作案团伙成员均为外来人员，他们以出租房作为犯罪地点，通过非法拘禁等方式控制被害人人身自由，强迫被害人加入传销组织。本案被害人之一为了逃脱，跳楼导致轻伤一级。此类案件不仅给被害人身心造成极大伤害，而且严重危害社会秩序，应予严厉打击。本案审判，针对日渐兴起的传销型非法拘禁案予以重拳出击，既惩处了被告人，打击了传销活动，维护了正常社会秩序，又切实保障了被害人的合法权益，警醒了更多有可能误入“快速发家致富陷阱”的人。

合议庭组成人员：陆卫东项晓伟张祖平

二、张某等5被告人非法捕捞水产品案 【基本案情】

2016年6月初某日，被告人张某经与被告人吴某合谋，由被告人吴某现场指挥辽大金渔25036船和25037船在禁渔期进行捕捞作业。后被告人张某、吴某召集被告人韩某、衣某、王某等人驾驶辽大金渔25036船和25037船出海作业，并于6月至7月间先后在福建、江苏海域进行捕捞，捕得鳀鱼、鮐鱼17077箱（重量244534.1公斤），均出售于福建收鲜船，被告人张某得款人民币34多万元。7月22日，辽大金渔25036船在江苏海域非法捕捞时被海警机关抓获，查获捕捞所得鳀鱼410箱（重量5870.9公斤），案件告破。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，被告人张某、吴某、韩某、衣某、王某违反保护水产资源法规，在禁渔期捕捞水产品，情节严重，其行为均已构成非法捕捞水产品罪。被告人张某等犯非法捕捞水产品罪，事实清楚，证据确实、充分，定性准确，应予支持。遂作出一审判决，以非法捕捞水产品罪对张某等5被告人分别判处拘役6个月、缓刑10个月至有期徒刑6个月不等，并没收非法所得34万多元。一审宣判后，张某等5被告人均未提起上诉。

【典型意义】

被告人在禁渔期内累计非法捕捞的渔获物数量达到25万多公斤，达到了《最高人民法院关于审理发生在我国管辖海域相关案件若干问题的规定

（二）》规定的入刑标准。本案是我国2016年8月1日新涉海司法解释发布后，江苏海警破获的省内首起非法捕捞水产品案件。非法捕捞海洋水产品，急功近利，竭泽而渔，破坏了国家对水产资源的管理制度，危害了海洋水产资源的持续发展。本案通过依法惩处非法捕捞水产品犯罪行为，起到了震慑犯罪、警示他人的效果，有利于海洋生态环境的修复。

独任审理：单菊英

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三、黄某与海门某开发服务中心商品房销售合同纠纷案 【基本案情】

2014年5月22日，原告黄某与被告海门某开发服务中心签订了商品房买卖合同1份，约定被告将其开发的某小区第30幢1002号房屋出售给原告，层高为2.8米等。被告于同日向原告交付了房屋。原告以案涉房屋阳台层高仅2.4米，不符合约定为由诉至本院，要求被告支付违约金50000元并赔偿原告装修损失35000元。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，被告交付的房屋阳台层高经测量为2.52米，不符合合同约定的2.8米标准，被告已构成违约。《住宅设计规范》未对阳台的净高作出明确规定，但案涉房屋阳台净高已达房屋主要功能区卧室、起居室（厅）净高（2.4米）要求，符合国家标准，不影响阳台功能的正常使用，被告的违约行为不构成根本违约。在双方未对局部降低层高的违约责任进行约定的情况下，根据案涉房屋的现状是否影响实际使用、实际净高是否符合设计规范、出卖方是否存在主观故意或者过失等因素进行综合考量，判决被告应当向原告支付违约金3000元，并驳回了原告的其他诉讼请求。原告不服上诉，南通中院二审维持原判。

【典型意义】

出卖人交付房屋阳台的层高不符合合同约定时，应当承担违约责任。但案涉房屋阳台层高已达到《住宅设计规范》规定标准，房屋能正常使用，故出卖人的违约行为不构成根本违约，买受人不得主张解除合同，仅可主张违约金赔偿。违约金的数额可根据房屋的整体建筑面积、价格以及违约建筑的面积、层高、净高、功能性等结合当事人过错程度综合考量。本案裁判结果也提醒商品房买卖合同的双方，购房人在购房时对于层高有特殊要求的，应当在合同中予以明确；房屋的层高并不完全一致的，出卖人亦应在合同中予以披露。

合议庭组成人员：杜开宇孙建玉黄芬

四、原告何某等人与被告保险公司意外伤害保险合同纠纷案 【基本案情】

保洁中心为曹某等清洁工在保险公司投保团体意外伤害保险。保险条款约定：在保险期间内被保险人遭遇意外伤害，并因该意外伤害导致身故、残疾的，保险人依照约定给付保险金；又约定：意外伤害指以外来的、突发的、非本意的、非疾病的客观事件为直接且单独的原因致使身体受到的伤害。保险期间，曹某在自家宅后休息时跌倒在田边并当场死亡。保洁中心随即通知保险公司，该公司未出险且拒绝理赔。曹某法定继承人何某等人遂诉讼来院，请求判令保险公司给付保险金6万元。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，曹某因意外伤害死亡有接处警工作登记表、事故证明和居民死亡医学证明（推断）书等证据证明，能够证明死亡系因遭受意外伤害所致，且其证明力已达到高度盖然性的证明标准。保洁中心在曹某死亡后立即报险，保险公司如认为是非意外伤害死亡应当及时提出异议并有权要求进行尸检，但其并未及时提出。现曹某遗体已经火化，通过尸检确定其死亡原因的条件已丧失，此应归咎于保险公司怠于行使权利，应自行承担由此导致的不利后果。遂判决被告保险公司给付保险金6万元。

【典型意义】

保险公司在接到投保人报险后，如对被保险人是否属于意外伤害致死有异议，应负有通知家属保全尸体以备尸检的义务，以便进一步查明死因。现保险公司既未出险查勘，也未通知家属保全尸体。至本案诉讼时，曹某尸体早已火化，导致死因无法查明的责任在于保险公司，故其需对此承担不利后果，并按保险合同约定向被保险人的继承人给付保险金。本案裁判结果对于警示保险公司如何正确理赔意外伤害保险具有典型意义。

独任审理：孙锋

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五、蔡某与工行包场支行借记卡纠纷案 【基本案情】

2005年7月，蔡某在工商银行包场支行办理了牡丹灵通卡，并预留其使用的手机号码。2013年12月下旬，有人联系蔡某，称可以办理高透支额度信用卡。蔡某据对方要求，往牡丹灵通卡上存入20万元，并将牡丹灵通卡、身份证、驾驶证、户口本的扫描件发送对方邮箱，还将预留在支行的电话号码修改为对方的电话号码。2015年1月3日、4日，蔡某牡丹灵通卡上的存款通过第三方支付宝（中国）网络技术有限公司的平台分别被转出49989元、49979元。1月4日中午，蔡某向公安机关报案，称自己银行卡上存款被盗走99968元。公安机关予以立案侦查，但至今未果。蔡某认为其办卡后妥善保管，未经其操作，卡上存款两次被转走共计99968元。工行包场支行应当赔偿其存款损失99968元，并应赔偿存款的利息损失。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，案涉储蓄存款合同虽约定蔡某凭借预设密码进行支付，但当前银行卡存款支取有很多渠道，不能排除存款人通过网络、电话等其他方式支取、使用存款。蔡某系被他人骗取相关个人信息，他人利用其信息在支付宝开立账户并绑定本案所涉借记卡，通过网上消费将卡内资金盗走。蔡某作为有民事行为能力的人，应当具备个人信息的保护意识，但其将银行卡预留电话号码修改为他人电话号码，导致他人能够接受支付宝验证码而完成支付宝平台上的开户行为，是其资金被盗的直接原因。工行包场支行按支付宝付款指示进行付款，其行为没有违反法律规定和相关交易规则，其在蔡某存款被盗过程中不存在过错以及违约行为，蔡某要求其承担赔偿责任没有事实和法律依据。遂判决驳回原告蔡某的诉讼请求。蔡某不服一审判决，提起上诉，南通中院二审维持原判。

【典型意义】

在网络支付、交易平台日益发达的当今社会，由于银行卡存款的支取渠道日益增多，储蓄存款合同当事人的保密义务就显得更加重要。无论合同中有无明确约定，存款人均需保证个人存款信息不被他人利用。因存款人自己将信息透露给第三人而导致的存款损失，需自己承担责任。本案裁判结果对于警示广大社会公众保护自己的银行交易信息具有典型意义。

合议庭组成人员：黄新江沈健陆建英

六、施某等67名村民诉启东某海洋工程股份有限公司环境污染责任纠纷案 【基本案情】

被告启东某海洋工程股份有限公司为船舶生产制造企业，其制造项目环评文件取得江苏省环保厅审批同意，但项目需配套建设的污染防治设施未通过环保竣工验收。原告施某等67名村民居住于被告厂区北侧，被告分段工区距原告较近，生产过程中所排放噪声、粉尘等对原告正常生活有影响。原告多次向有关部门投诉信访。经环保部门监测，被告北侧厂界白昼噪声值超过《工业企业厂界环境噪声排放标准》规定限值标准。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，被告存在噪声、粉尘污染的环境侵权事实。鉴于被告能够采取相应措施降低或减少噪声、粉尘，并达到国家规定标准，可以给予被告六个月的整改期限。遂作出判决：

1、被告启东某海洋工程股份有限公司于判决生效之日起6个月内采取整改措施，使其厂区北侧分段工区生产作业中产生的噪声、粉尘符合国家规定标准（以法定的环保监测数据为准）；

2、逾期不能达标，被告启东某海洋工程股份有限公司停止分段工区的生产作业，排除噪声、粉尘对原告施某等67名村民的侵害。一审宣判后，各方当事人均未提起上诉。

【典型意义】

本案被告为船舶生产制造企业，其生产经营过程中不可避免地会产生噪声、粉尘等环境问题，影响周边居民的环境利益。企业经营生产权益与周边居民环境利益存在冲突。当这两种利益冲突时，法院应当优法律家·法律法规大全提供最新法律法规、司法解释、地方法规的查询服务。

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先考虑居民的居住环境利益。法院同时也兼顾企业生产经营需要，判决给予被告六个月的自行整改期限，使企业有机会通过降噪、降尘改造后做到达标生产。判决还确定，被告在整改期内未能达标的，则停止生产。该案的审理和裁判，对于如何衡平被侵权人和污染者双方利益具有一定的典型意义。

合议庭组成人员：陈冲俞永平姜妮妮

七、戴某、蔡某诉如东县栟茶镇人民政府不履行法定职责案 【基本案情】

戴某、蔡某与徐某系东西邻居，两家住房之间有南北通道。2013年9月23日，徐某在通道一侧其使用的土地上建造围墙、车库，戴某、蔡某进行阻止，并向被告举报徐某的违法建设行为。被告于当日向徐某送达停工（核查）通知书，责令徐某停止建设行为。徐某收到通知后，没有停止施工，直至将围墙、车库建造完工。后戴某、蔡某多次向有关部门及领导信访举报徐某违法搭建车库和围墙行为，均未得到处理。戴某、蔡某遂向法院提起行政诉讼。在诉讼期间，被告于2016年3月4日作出行政处罚决定，责令徐某自收到处罚决定书之日起十五日内自行拆除案涉违法建筑。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，被告在长达两年的时间内未对戴某、蔡某的投诉作出处理，未对徐某的违法建设行为作出处理决定。直至戴某、蔡某提起本案诉讼后，被告才对徐某作出行政处罚决定。被告的行为已构成拖延履行法定职责。遂判决确认被告如东县栟茶镇人民政府拖延履行职责的行为违法。第三人徐某不服一审判决，提起上诉，南通中院二审维持原判。

【典型意义】

本案的典型意义在于，乡镇政府对乡、村庄规划区内违法建设行为，负有查处的法定职责。原告作为权利受侵害人，有权要求镇政府履行职责，镇政府的不作为导致原告向有关部门多次投诉举报并上访，激化了矛盾。虽然镇政府在行政诉讼期间作出了处罚决定，但迟来的正义非正义，故被法院贴上了程序违法的标签。法定职责必须为，本案对乡镇政府依法履行职责具有一定的借鉴意义。

合议庭组成人员：俞秋萍姜妮妮施慕娟

八、徐某诉如东县公安局等行政处罚案 【基本案情】

2015年1月8日15时许，徐某到如东县政府1号门以解决其医疗纠纷为由要见政府领导，值班保安等告知其先到信访局登记预约。但徐某不听，数次欲强行闯入被劝阻。接着，徐某先后拦车、进行手机录像、强行挤门等，均被制止。期间徐某以保安拳击其腰致腰疼为由长时间躺在1号门前道路上。后徐某起身又至县政府2号门欲闯入被制止后，躺在2号门前道路上，直至当日20时11分许被120车带离现场。如东县公安局以徐某扰乱单位秩序为由作为治安案件受理，在履行法定程序后，作出给予徐某行政拘留九日的处罚。徐某不服，申请行政复议。南通市公安局经复议予以维持。徐某仍不服，提起行政诉讼。

【裁判结果】

海门法院审理认为，徐某以要见政府领导以处理其医疗纠纷为由，长时间滞留县政府大门口，并拦截过往车辆、强行闯入县政府，且不听劝阻长时间躺在县政府门口的通道上，其行为已扰乱了政府机关正常的工作秩序，违反了治安管理处罚法的规定，依法应予以行政处罚。徐某在六个月内曾受到治安管理处罚，属于《治安管理处罚法》第二十条第（四）项的规定的从重处罚的情形。如东县公安局作出的被诉行政处罚决定，认定的基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，处罚适当。南通市公安局经复议作出维持被诉行政处罚决定的复议决定，程序合法，结论正确。遂判决：驳回原告徐某的诉讼请求。

徐某不服一审判决，提起上诉。经南通中院终审判决，驳回上诉，维持原判。【典型意义】

本案典型意义在于，医患纠纷应通过协商调解或民事诉讼等途径解决，患者跑到政府办公场所闹访显法律家·法律法规大全提供最新法律法规、司法解释、地方法规的查询服务。

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然是非理智的行为，不仅不能解决问题，还影响了政府机关的正常工作秩序，并且在社会上造成了恶劣影响。近年来，不少医疗纠纷的患者通过非法上访扰乱政府机关办公秩序以期扩大事态给医院施压，这不仅加剧了医患矛盾，还带来了负面影响，这种行为应当给予行政处罚，重者还应承担相应的刑事责任。

合议庭组成人员：俞秋萍陈立新姜妮妮

九、李某诉蒋某、南京某有限责任公司追索劳动报酬纠纷案 【基本案情】

原告李某经案外人陆某介绍，与被告南京某有限责任公司形成用工关系，自2013年11月起至2015年1月止在南京地铁三号线车站公共区装修工程的工地上从事装饰装修工作，双方未签订书面的用工协议。原告在工作期间只是领取了部分生活费，工资报酬未结算。2015年2月17日，被告南京某有限责任公司的工程负责人蒋某在原告多次讨要下，仅给付了原告部分工资款，并经结算，余款39400元，由被告蒋某以个人名义出具《欠条》一份，载明：今欠人民币39400元，2015年3月30日前付清。

【裁判结果】

海门法院审理后认为，案涉工程由被告南京某有限责任公司所承包，被告蒋某作为南京某有限责任公司承建工程负责人，经结算后出具给原告《欠条》的行为系代表南京某有限责任公司的职务代理行为，故原告李某主张的工资款，应由被告南京某有限责任公司负责给付。原告与被告南京某有限责任公司存在劳动用工关系的事实，被告明确认可，原告也不持异议。原告主张的仅是经结算后尚欠的工资款报酬，不涉及其他的劳动争议，且双方已对原告的工资进行了结算，被告并以书面形式承诺应付工资的金额和具体时间，视为拖欠劳动报酬争议。被告要求根据劳动法规定应仲裁前置的抗辩，缺乏事实依据，于法不符。据此，判决被告南京某有限责任公司给付原告李某劳动报酬人民币39400元。

【典型意义】

用工方与农民工不签订书面劳动合同，但实际进行用工的情况甚多。如按照劳动争议案件对待，须先行仲裁程序，再进入诉讼程序的话，农民工追索工资的难度就加大了。对持欠条主张劳动报酬，且诉讼请求不涉及劳动关系等争议，视为拖欠劳动报酬争议，按照普通民事纠纷受理。这对保护农民工依法追索劳动报酬，切实解决恶意欠薪问题具有示范意义。

合议庭组成人员：陈伟张丽丽马培松

十、某贷款公司与黄某、夏某等规避执行案 【基本案情】

2012年2月8日，黄某向某贷款公司借款人民币300万元，夏某等人提供连带责任担保。同年7月31日，案外人曹某明知夏某有4000多万债务，仍与夏某订立《股权转让协议》，约定：夏某将持有的432万元亚正公司股权，等价转让给受让方曹某；曹某于次日前以现金方式一次性直接交付给夏某将股权转让款。8月2日，亚正公司将股东由曹亚刚、夏某变更为曹亚刚、曹某。曹某成为亚正公司股东后，即以亚正公司享有的对夏某女婿经营的恒能公司的债权330万元、为夏某代偿给恒能公司的150万元债务抵作曹某应付的股份转让款。

2012年8月14日某贷款公司起诉黄某、夏某归还借款。2014年12月4日，海门市人民法院作出判决，判令黄某归还某贷款公司借款本金人民币300万元并支付相应的利息；夏某等承担连带清偿责任。执行过程中，某贷款公司要求确认被执行人夏某转让股权给案外人曹某的行为无效或依法撤销该转让协议。

【裁判结果】

曹某明知夏某外债严重，仍与夏某协商，以亚正公司享有的对夏某女婿经营的恒能公司的债权330万元、为夏某代偿给恒能公司的150万元债务抵作曹某应付的股份转让款，严重损害了包括申请执行人某贷款公司在内的其他债权的人的利益，且与双方订立《股权转让协议》约定的付款方式不符，具有明显恶意串通的情形。亚正公司具有独立法人资格，曹某以公司资产抵偿其个人债务，不符合法律规定，不能代表法律家·法律法规大全提供最新法律法规、司法解释、地方法规的查询服务。

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其已支付股权转让对价义务。其行为符合规避执行行为的情形。海门市人民法院遂作出裁定：被执行人夏某与案外人曹某订立的《股权转让协议》无效。

【典型意义】

本案中“转让”股权是一起较为典型的规避执行行为。根据江苏省高级人民法院《关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》，人民法院在执行过程中对规避执行为可以立案审查，经审查符合相关法律行为无效或应予撤销的，可裁定确认该行为无效或撤销该行为。本案依据前述规定依法裁定股权转让协议无效，将对类似规避执行行为起到震慑作用，树立法律权威，促进社会诚信。

合议庭组成人员：陈伟陈东万海锋

来源: http: www.xiexiebang.com kx2010.html

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第五篇：海安县人民法院公布2016十大典型案例[推荐]

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海安县人民法院公布2016十大典型案例

2017年3月10日上午，江苏省南通市海安法院召开2016十大典型案例新闻发布会。中国网、中国江苏网、江海晚报、海安电视台、南通日报等媒体记者应邀出席了发布会。党组成员、副院长李宏林通报2016典型案例并与媒体进行互动交流，党组成员、副院长孙卫华主持发布会。

1、徐某拾得他人手机盗刷支付宝构成盗窃罪案 【基本案情】

2016年7月，徐某前往海安某超市购物时，在超市门口拾得张某遗忘的手机一部。徐某将手机据为己有后，拒不接听失主来电。当日，徐某通过该手机支付宝的当面付功能（无需密码），在海安乐天玛特超市、苏果便利店消费合计2922元。后张某报警，公安机关传唤徐某到案。归案后，徐某如实供述了上述事实，并赔偿了张某的全部经济损失。涉案手机亦由公安机关发还给张某。2016年9月，海安县检察院指控徐某构成盗窃罪，向法院提起公诉。海安法院一审判决被告人徐某犯盗窃罪，判处拘役2个月，缓刑4个月，并处罚金3000元。宣判后，公诉机关未抗诉，徐某也未上诉。

【典型意义】

随着智能手机的普及，各种可便捷支付的APP越来越受到广大手机用户的青睐。拾得他人手机拒不返还属于侵占行为；行为人拾得他人手机后，利用手机内支付宝进行消费，属于盗窃行为，数额较大的，构成盗窃罪。本案的判决，一方面提醒公众注意做好手机安全防护措施，另一方面对拾得他人手机者亦具有一定警示作用。

2、韩某诉工商银行金融委托理财合同纠纷 【基本案情】

2013年2月，韩某先后在工商银行某支行申领取了尾号为3241、4201的理财金账户卡，并申请为尾号为4201的银行卡办理网上银行及手机银行，开通了对外支付功能，确认电子密码作为其身份确认工具。

2015年10月12日，韩某使用上述尾号为3241的银行卡自助购买了价值24.7万元的理财产品。2015年12月3日，韩某尾号为3241的账户通过网上银行办理了一笔金额为22.23万元的理财产品质押贷款。贷款发放至尾号为4201的银行卡后，被人通过手机银行转出22.228万元。

2016年1月20日，上述贷款逾期，银行方要求韩某及时还款。次日，韩某到公安局报案称：“2015年12月3日，我遭受他人电信诈骗，根据对方要求提供了涉诉银行卡密码、电子密码器生成的动态密码等信息。”公安机关已立案侦查。

2016年3月11日，案涉理财产品到期，银行方扣除逾期贷款后将余款汇入了韩某账户。韩某遂起诉要求银行一方赔偿其损失22.23万元。海安法院一审判决驳回原告韩某的诉讼请求后，双方当事人均未上诉。

【典型意义】

本案作为电信诈骗引发的民事纠纷，与以往的盗刷银行卡所引发的纠纷有着明显的区别，其责任界定亦大有不同。本案原告轻易相信陌生人的电话谎言，多次泄露银行账户、密码及电子密码器的动态密码，系其遭受损失的主要原因。银行方通过现代化信息网络技术提供金融自助服务是大势所趋，应予鼓励。在银行一方已经尽到风险提示义务的情况下，不宜将客户因被诈骗而遭受的损失转嫁到银行。同时，本案还涉及当前民生热点，该领域犯罪多发易发且难以防范，银行的机制防控与群众自我保护须兼备，本案具有较强的警示教育意义。

3、张某以牟利为目的买假主张惩罚性赔偿遭驳案 【基本案情】

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2016年8月，张某在海安某超市购买散装火锅料0.588千克、铁尺梳打饼一盒，合计消费36.20元。2016年10月，张某以上述食品标识不规范、无法定信息，不符合食品安全标准为由诉至法院，要求超市给付惩罚性赔偿金1000元。法院经审理查明，张某同年曾分别在海安境内其他九家超市及泰州一超市购买食品，后均以食品信息不全、过期销售等理由诉至法院，要求销售者给付惩罚性赔偿金。自2015年起，张某在海安法院起诉的类似纠纷就达30件。海安法院认为，张某以牟利为目的、故意购买可能存在质量问题的食品，违背了诚实信用原则，遂判决驳回张某的诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉。

【典型意义】

以牟利为目的买假行为，违反了《中华人民共和国民法通则》中的诚实信用原则，购买人主张对商品销售者适用惩罚性赔偿的，人民法院不予支持。本案判决，从一定程度上来说，有助于明晰食品安全法惩罚性规定的适用范围，遏制职业打假人的滥诉行为。

4、如皋某肥业公司诉如皋市国土资源局土地管理行政补偿案 【基本案情】

2003年10月，如皋某肥业公司通过拍卖程序依法取得破产企业整体资产，以协议方式取得相关地块国有土地使用权，并领取了国有土地使用权证。2004年12月，案涉土地被征收。如皋市国土资源局在征收公告中明确，土地补偿款由拆迁人在实施拆迁时予以落实。征收过程中，因补偿安置事宜未得到妥善解决，该公司向如皋市住房和城乡建设局申请裁决。如皋市住房和城乡建设局于2015年3月作出房屋拆迁补偿安置裁决书，明确了拆迁补偿款的具体数额。2016年1月，该公司以土地补偿款的支付主体是如皋市国土资源局，且裁决书中裁决的货币补偿不包括土地补偿款为由，起诉要求如皋市国土资源局给付土地使用权补偿款400余万元。海安法院一审判决驳回该公司的诉讼请求。该公司提起上诉，南通中院二审维持原判。

【典型意义】

房地产征收过程中，对被拆迁户合法拥有的房屋、土地、附属物等需依法进行补偿。拆迁人支付的房屋货币补偿款中已包含对土地使用权的补偿，当事人主张另行补偿的，法院不予支持。拆迁工作是国家和地方经济社会发展中的一项重要工作，本案对于明确房地产的拆迁补偿范围和保障依法拆迁安置工作的顺利进行具有重要意义。

5、胡某以电梯刷卡装置构成不当履行为由拒缴物业费遭驳案 【基本案情】

胡某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2016年，物业公司以胡某未缴纳2010年至2015年物业费为由诉至法院，要求胡某支付物业费和滞纳金。胡某辩称，物业公司安装电梯使用装置，并通过“升级”电梯卡的方式限制其使用电梯，构成不当履行。胡某还反诉要求物业公司退出该小区，退还其已缴纳的2009年和2010年的物业费。海安法院一审判决胡某支付2010年至2015年的物业费7689元，驳回物业公司其他的诉讼请求及胡某的反诉请求。胡某不服，提起上诉，后又撤回上诉。

【典型意义】

近年来，随着房地产市场的快速发展，装配电梯已成为各商品房小区的“标配”，业主刷卡使用电梯也渐渐成为常态。物业公司设置电梯刷卡装置能否成为业主拒缴物业费的抗辩事由，需要考虑电梯刷卡装置设置的目的以及小区的实际使用情况，如果该设置是为小区安全和管理需要，则业主有适当容忍义务；如果该设置是物业公司为迫使业主缴纳物业费而采取个别行为，则构成侵权。本案判决对于引导业主正确维权和促进物业公司规范服务具有重要意义。

6、刘某严重违反公司规章制度被解除劳动合同案 【基本案情】

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刘某系某公司车间主任，与公司签订了劳动合同及工作岗位责任书。2008年，公司修改员工手册，并组织员工学习。2015年4月，刘某所负责班组的操作工违反操作规范，致使产品和设备严重损坏，险些造成重大安全事故。为此，公司对刘某作出降职的处罚决定，并将刘某调至新的工作岗位。接到通知后，刘某拒不服从公司安排，仍留在原工作岗位，消极怠工。公司遂作出与刘某解除劳动合同的决定，并报送公司工会批准。刘某遂以公司违法解除劳动合同为由诉至法院，要求该公司支付赔偿金。海安法院一审判决驳回刘某的诉讼请求。双方当事人均未上诉。

【典型意义】

我国现行劳动合同法出台后，劳动者原来的弱势地位得到极大改善，但值得注意的是，遵守公司合法的规章制度是每一位劳动者的应尽义务。公司员工不服从工作安排，严重违反公司规章制度，公司依法作出解除劳动合同的决定，无需支付经济补偿金。本案对于平衡劳动者和用工单位之间的合法权益，促进劳动者依法依规从事生产服务具有重要意义。

7、离婚时隐匿夫妻共同财产致财产再次分割案 【基本案情】

1998年1月，花某和孙某登记结婚。同年11月，花某生下一女孙某某。因花某长年出国务工，夫妻关系难以维系。2015年4月，花某和孙某经法院主持调解，达成离婚及财产分割协议。2016年7月，花某意外死亡，遗留各类财产约60万元。因财产继承问题，花某父母与孙某发生纠纷，花某父母诉至法院，要求分得花某遗留财产的三分之二。孙某提出异议。经查，花某遗留的30万元存款系花某离婚前出国务工所得，另有14万余元的理赔款系花某离婚前购买人身保险所获收益。海安法院一审认为，上述合计44万余元款项属于花某在离婚时隐匿的夫妻共同财产，并判决孙某分得其中的26万元，花某仅分得18万元（与另外16万元个人财产一并作为花某遗产，由各法定继承人继承）。判决后，双方当事人均未上诉。

【典型意义】

离婚时，一方隐匿夫妻共同财产企图侵占另一方财产，分割夫妻共同财产时，对隐匿夫妻共同财产的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现前述行为的，可以向人民法院请求再次分割夫妻共同财产。本案判决意在警示和防范类似行为的发生。

8、毛某无借据原件诉顾某、狄某民间借贷案 【基本案情】

因经营需要，顾某长期向毛某借款。2014年12月2日，顾某以还款为由将毛某约至宾馆。期间，两人发生冲突，顾某迅速离开宾馆，毛某随即报警。毛某向民警反映，顾某以汇总借款金额为名，将毛某持有的5份借条原件骗取后撕毁，并迅速扔进马桶冲入了下水道。毛某还称，5份借条中有一份系2014年11月20日形成的合并借条，其并未保留复印件。根据民警的要求，毛某凭记忆“还原”了2014年11月20日的借条。此后，毛某凭4份借据复印件、1份借据“模拟件”及相应支付凭证诉至法院，要求顾某及其妻子迪某共同偿还借款73万余元。庭审中，毛某对借款事实无异议，但辩称借款均已还清，原告亦将借据原件交其销毁。2014年12月2日，其将顾某约至宾馆是为了偿还最后一笔8万元的欠款，并提供了银行取款凭证。海安法院经审理认为，顾某提供的证据不足以证明还款事实，且其陈述的还款情况亦存在瑕疵。遂综合查明的其他事实，判决顾某和迪某共同偿还原告毛某借款73万余元。一审判决后，被告提出上诉，南通中院二审维持原判。

【典型意义】

民间借贷纠纷的出借人主张借款权利应当提供借据原件。借据原件被损毁后，出借人凭借据复印件及其他证据主张权利，借款人对借款事实无争议，但抗辩已经偿还借款的，出借人应当对其主张提供证据证明。本案的意义在于，一方面提醒出借人妥善保管借据原件，以免为日后主张权利带来不必要的麻烦；另一方面警示借款人诚信做人，切勿自作聪明，免得输了官司又出丑。

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9、在校生因道路交通事故获赔误学损失案 【基本案情】

小张系就读于海安县城某中学的一名农村籍学生。2014年10月，小张骑自行车回家时，被赵某驾驶的小汽车撞倒，致小张跌倒受伤。经海安县人民医院诊断，小张肝挫裂伤、右侧气胸、牙齿脱落、多处软组织伤。因住院治疗20多日，且伤势恢复缓慢，学校为小张办理了一年的休学手续。事故发生后，交警部门认定赵某负事故全部责任，小张无责任。2015年10月，小张诉至法院，要求赵某及保险公司赔偿各项经济损失5万余元（其中含2万余元误学损失）。海安法院一审认为，小张因交通事故受伤致休学一年，由此造成的误学损失属于财产损失的范围。小张就读于县城中学，可以比照城镇常住居民人均生活消费支出标准计算相关损失费用，遂判决保险公司支付小张一年的误学损失23476元及其他损失，合计5万余元。保险公司不服，提起上诉。南通中院二审维持原判。

【典型意义】

在校学生因交通事故休学的误学损失应否赔偿、赔偿标准如何确定，法律并未作出明确规定，而其休学期间没有收入、延误参加工作时间，造成的实际损失是客观存在的，属于侵权责任的赔偿范围。本案从公平合理的角度出发，农村在校学生损失参照城镇居民人均生活消费性支出标准予以确定，最大限度地保护了未成年人合法权益，对类似纠纷的处理具有一定的参考意义。

10、某制造公司被强制执行案 【基本案情】

某科技公司与某制造公司承揽合同纠纷案，经过海安法院一审和南通中院终审，最终判决某制造公司给付价款和报酬合计140万余元。因某制造公司在规定期限内未自觉履行判决义务，某科技公司申请强制执行。海安法院受理后，采取冻结银行账户、纳入失信被执行人名单、限制法定代表人出境和变更等一系列强制措施，致使被执行人法定代表人无法出国探亲。在法院的高压态势下，该制造公司给付了执行款138万余元。某科技公司同意终结此次执行程序并保留剩余债权。2016年5月，某科技公司申请恢复执行。法院再次采取多项强制措施，挤压被执行人生活经营空间，最终迫使其给付剩余价款及利息7万元，该案全部执行完毕。

【典型意义】

本案是海安法院多措并举，强化执行措施，加大执行力度，切实保护权利人合法权益的典型事例。被执行人拒不履行人民法院生效裁判文书确定的金钱给付义务，人民法院根据权利人的申请，采取限制出境、冻结银行存款、限制高消费、公布失信被执行人信息等强制执行措施，压降被执行人生活经营空间，迫使其履行生效文书确定的义务，切实保护权利人的合法权益。

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