二手房买卖合同纠纷案例_1

第一篇：二手房买卖合同纠纷案例_1

二手房买卖合同纠纷案例

二手房买卖合同纠纷案例

湖北省法院民一庭民事调解书

上诉人(原审被告)中国建设银行湖北省孝感市分行(以下简称孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120号。

代表人王明星，该行行长。

委托代理人张才金，湖北黄鹤律师事务所律师。

委托代理人胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)广州市拓业集团有限公司(以下简称拓业集团)，住所地广东省广州市中山一路51号。

法定代表人冯渭，该集团董事长。

委托代理人汪应东，湖北省孝感市人民政府驻广州办事处干部。

委托代理人黄红，湖北睡虎律师事务所律师。

案由：返还购房款纠纷

上诉人孝感建行因返还购房款纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院(XX)孝民三初字第89 号民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人拓业集团的全部诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。

经审理查明，湖北省孝感市中级人民法院(以下简称孝感中院)于1995年8月8日下发的(1995)孝经初字第39号民事判决书生效后，孝感市建银实业开发总公司(以下简称建银公司)即申请孝感中院对该案进入执行程序，原孝感市物资协作总公司(以下简称物协公司)拥有的广州市黄埔大道105号房屋首层已出租给张朝成，张朝成又将该房转租给广州市拓业有限公司(以下简称广州拓业)，故由孝感中院于1995年12月12日下达协助执行通知书给广州拓业和张朝成，要求其将应缴纳给张朝成，并由张朝成交给物协公司的租金，直接划转孝感中院，由孝感中院转付给建银公司，每月万元(人民币，下同)。随后，又应建银公司的要求，将广州市黄埔大道105号房首层进行委托评估，准备作价过户给建银公司或是拍卖获取资金履行建银公司应得到的受偿权，至1997年3月4日，孝感中院受理并调解了原告孝感市经协开发总公司诉物协公司的房屋代管协议纠纷案。孝感市经协开发总公司于1997年4月11日向孝感中院提出执行异议，孝感中院下发了(1997)孝经监字第1号民事裁定书，将该院(1996)孝经执字第12号民事裁定书予以撤销，后经建银公司于1997年8月28日向本院提交申诉材料，本院于1997年9月30日以(1997)鄂法立函第5号指令孝感中院重审。孝感中院即于1997年12月31日下发(1997)孝经监字第12-

1、孝经监字第12-2号民事裁定书，撤销了该院(1997)孝经监字第1号民事裁定书和(1997)孝经二初字第27号民事调解书，对建银公司与物协公司的案件进行再审，结论是物协公司对广州市黄埔大道105号房首层并不享有产权和处分权，说明其长期的出租和收取租金的行为都是非法的，并于1998年12月26日下发了(1997)孝经监字第12-3号民事裁定书，将黄埔大道105号房首层的产权确认仍为孝感市政府驻广州办事处。

建银公司的法定代表人毕从良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原广州拓业出具委托手续，提供孝感中院的相关法律文书，与其签订《房屋抵偿协议》、《抵偿借款合同》，约定由广州拓业借款200万元给涂志，建银公司则以孝感中院执行裁定确认的建银公司为申请执行人，物协公司为被执行人，并以收取广州市黄埔大道105号房首层租金每月万元近一年的法律文书判决的物权进行担保，在《房屋抵偿合同》中约定，如甲、乙双方任一方违约，将向对方支付违约金200万元。至1996年11月15日，原广州拓业即依约将200万元银行汇票交给涂志，涂志和毕从良在出具的收条上签字并加盖贴去“财务专用章”字样后的建银公司公章。1997年2月26日，建银公司又与广州拓业签订《房屋转让合同》，约定：建银公司依照孝感中院(1996)孝经执字第12号民事裁定书，将原误属于物协公司座落于广州市黄埔大道105号房首层平方米抵偿给广州拓业，总计价款为4123968元，合同签字后5天内建银公司收取广州拓业200万元(实际指的是前一年11月15日已交给涂志、毕从良的200万元)，建银公司保证在6个月内将房屋产权过户给广州拓业，转让费由广州拓业承担，过户十天内广州拓业将余款2123968元付清给建银公司。此后建银公司未如期将房屋过户手续办妥，即于1998年2月23日，再次找到广州拓业(此时广州拓业已更名为拓业集团)，一方面解释是案件在进行再审，一方面提出可以马上办理，并要求拓业集团再付50万元作为过户费用，拓业集团即又支付50万元给建银公司，建银公司亦开具了50万元的收款收据。1999年元月15日、XX年7月1日，建银公司向拓业集团发函，确认涂志的200万元借款和后期的50万元过户费已转付该公司，并确认两笔收款均于1998年元月14日和2月24日开具收款收据的事实，承诺待案件再审完结后一定为其办理过户手续，并承担相应的经济损失，还在《说明》中承认由孝感中院执行提取的物协公司应收取的每月万元租金已转达付建银公司的事实，亦加盖了贴去“财务专用章”字样后的建银公司公章。此后拓业集团在知道广州市黄埔大道105号房首层产权已经易主，即于XX年4月9日、6月4日发电报、函件给孝感建行，请求退还预付的250万元购房款无果而引起纠纷。拓业集团于XX年8月诉至孝感中院，请求判令孝感建行退还原下设的建银公司预收的250万元购房款，并承担相应的经济损失。

另查明，孝感建行下设的建银公司成立于1992年6月22日，毕从良任总经理至该公司被注销，虽然孝感建行曾于1994年以《孝建银人字(1994)第15号文件》将建银公司的总经理一职任命由罗建武担任，将毕从良调回行里就任他职，但直至建银公司于1996年7月9日经申请注销，孝感建行和建银公司均未到工商局办理法定代表人变更手续。

第二篇：二手房买卖合同纠纷

二手房买卖合同纠纷

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》（现变更为《深圳市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4.合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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第三篇：二手房买卖合同纠纷案例范本

二手房买卖合同纠纷案例

中国建设银行湖北省孝感市分行诉广州市拓业集团有限公司返还购房款纠纷

案

湖北省法院民一庭民事调解书2004〕鄂民一终字第59号

上诉人（原审被告）中国建设银行湖北省孝感市分行（以下简称孝感建行），住所地湖北省孝感市城站路120号。代表人王明星，该行行长。

委托代理人张才金，湖北黄鹤律师事务所律师。

委托代理人胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）广州市拓业集团有限公司（以下简称拓业集团），住所地广东省广州市中山一路51号。

法定代表人冯渭，该集团董事长。

委托代理人汪应东，湖北省孝感市人民政府驻广州办事处干部。

委托代理人黄红，湖北睡虎律师事务所律师。

案由：返还购房款纠纷

上诉人孝感建行因返还购房款纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2003）孝民三初字第89 号民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人拓业集团的全部诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。

经审理查明，湖北省孝感市中级人民法院（以下简称孝感中院）于1995年8月8日下发的（1995）孝经初字第39号民事判决书生效后，孝感市建银实业开发总公司（以下简称建银公司）即申请孝感中院对该案进入执行程序，原孝感市物资协作总公司（以下简称物协公司）拥有的广州市黄埔大道105号房屋首层已出租给张朝成，张朝成又将该房转租给广州市拓业有限公司（以下简称广州拓业），故由孝感中院于1995年12月12日下达协助执行通知书给广州拓业和张朝成，要求其将应缴纳给张朝成，并由张朝成交给物协公司的租金，直接划转孝感中院，由孝感中

院转付给建银公司，每月7.4万元（人民币，下同）。随后，又应建银公司的要求，将广州市黄埔大道105号房首层进行委托评估，准备作价过户给建银公司或是拍卖获取资金履行建银公司应得到的受偿权，至1997年3月4日，孝感中院受理并调解了原告孝感市经协开发总公司诉物协公司的房屋代管协议纠纷案。孝感市经协开发总公司于1997年4月11日向孝感中院提出执行异议，孝感中院下发了（1997）孝经监字第1号民事裁定书，将该院（1996）孝经执字第12号民事裁定书予以撤销，后经建银公司于1997年8月28日向本院提交申诉材料，本院于1997年9月30日以（1997）鄂法立函第5号指令孝感中院重审。孝感中院即于1997年12月31日下发（1997）孝经监字第12-

1、孝经监字第12-2号民事裁定书，撤销了该院（1997）孝经监字第1号民事裁定书和（1997）孝经二初字第27号民事调解书，对建银公司与物协公司的案件进行再审，结论是物协公司对广州市黄埔大道105号房首层并不享有产权和处分权，说明其长期的出租和收取租金的行为都是非法的，并于1998年12月26日下发了（1997）孝经监字第12-3号民事裁定书，将黄埔大道105号房首层的产权确认仍为孝感市政府驻广州办事处。

建银公司的法定代表人毕从良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原广州拓业出具委托手续，提供孝感中院的相关法律文书，与其签订《房屋抵偿协议》、《抵偿借款合同》，约定由广州拓业借款200万元给涂志，建银公司则以孝感中院执行裁定确认的建银公司为申请执行人，物协公司为被执行人，并以收取广州市黄埔大道105号房首层租金每月7.4万元近一年的法律文书判决的物权进行担保，在《房屋抵偿合同》中约定，如甲、乙双方任一方违约，将向对方支付违约金200万元。至1996年11月15日，原广州拓业即依约将200万元银行汇票交给涂志，涂志和毕从良在出具的收条上签字并加盖贴去“财务专用章”字样后的建银公司公章。1997年2月26日，建银公司又与广州拓业签订《房屋转让合同》，约定：建银公司依照孝感中院（1996）孝经执字第12号民事裁定书，将原误属于物协公司座落于广州市黄埔大道105号房首层343.664平方米抵偿给广州拓业，总计价款为4123968元，合同签字后5天内建银公司收取广州拓业200万元（实际指的是前一年11月15日已交给涂志、毕从良的200万元），建银公司保证在6个月内将房屋产权过户给广州拓业，转让费由广州拓业承担，过户十天内广州拓业将余款2123968元付清给建银公司。此后建银公司未如期将房屋过户手续办妥，即于1998年2月23日，再次找到广州拓业（此时广州拓业已更名为拓业集团），一方面解释是案件在进行再审，一方面提出可以马上办理，并要求拓业集团再付50万元作为过户费用，拓业集团即又支付50万元给建银公司，建银公司亦开具了50万元的收款收据。1999年元月15日、2000年7月1日，建银公司向拓业集团发函，确认涂志的200万元借款和后期的50万元过户费已转付该公司，并确认两笔收款均于1998年元月14日和2月24日开具收款收据的事实，承诺待案件再审完结后一定为其办理过户手续，并承担相应的经济损失，还在《说明》中承认由孝感中院执行提取的物协公司应收取的每月7.4万元租金已转达付建银公司的事实，亦加盖了贴去“财务专用章”字样后的建银公司公章。此后拓业集团在知道广州市黄埔大道105号房首层产权已经易主，即于2002年4月9日、6月4日发电报、函件给孝感建行，请求退还预付的250万元购房款无果而引起纠纷。拓业集团于2003年8月诉至孝感中院，请求判令孝感建行

退还原下设的建银公司预收的250万元购房款，并承担相应的经济损失。

另查明，孝感建行下设的建银公司成立于1992年6月22日，毕从良任总经理至该公司被注销，虽然孝感建行曾于1994年以《孝建银人字（1994）第15号文件》将建银公司的总经理一职任命由罗建武担任，将毕从良调回行里就任他职，但直至建银公司于1996年7月9日经申请注销，孝感建行和建银公司均未到工商局办理法定代表人变更手续。

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、中国建设银行湖北省孝感市分行于本调解书签收之日给付广州市拓业集团有限公司230万元； 二、一审案件受理费26748元，由广州市拓业集团有限公司负担。二审案件受理费26748元，由中国建设银行湖北省孝感市分行负担。

上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。

本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。

审 判 长 李振汉

代理审判员 王恩贵

代理审判员 邵震宇

二00四年六月七日

书 记 员 段 钧

第四篇：代理词(二手房买卖合同纠纷)

代理词

尊敬的审判长、审判员：

XX律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查，现针对本案争议的问题，结合相关规定，提出以下代理意见，供合议庭参考：

一、原、被告于2010年11月14日签订的《二手房买卖合同》真实有效。从合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反诉原告）系具有完全民事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表示真实，合同条款的约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，而且在合同签订的当日被告即交付定金50万，说明合同成立生效后已经开始履行。

二、关于对《二手房买卖合同》变更的认定。

合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，包括但不限于标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中，《二手房买卖合同》存在两次重大变更：

（一）2010年12月6日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管协议》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。

原合同中约定2010年11月30日前监管首期款500万，但是原告（反诉被告）提供的证据《二手楼交易资金监管协议》签订的时间为2010年12月6日，金额为100万，该协议签署的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）签署协议的行为即是对首期监管行为的认可，虽然时间、金额与原合同约定不符，但是这份协议是原被告双发共同签署的，可以认定为对原合同的协议变更。（案例中原告提供的《关于限期履行合同义务的通知函》具体的时间不详，如果在2010年12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在2010年12月6日后由于是单反变更也不具变更效力）

（二）2011年3月1日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管补充协议》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。

原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款，2011年3月1日原、被告双方达成一致签订《二手楼交易资金监管补充协议》，变更购房款支付方式为一次性现金支付，并且将监管的首期款100万的截止日期由2011年3月6日修改为2011年4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。

三、被告（反诉原告）按照约定履行了相应的合同义务。

合同签订后，被告（反诉原告）于2011年11月14日交付定金50万，于2010年12月3日取得截止日期为2011年1月31日的银行贷款授信1850万，2010年12月6日监管首期款100万。截止2010年12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格2000万元，至此合同义务履行完毕。

在2011年3月1日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于2011年3月3日又向银行监管购房资金550万，此时监管资金共计650万，当日原、被告双方签订《垫资赎楼业务合同》，由小额贷款公司借款1300万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在情况说明（见证据X）中也明确表明愿意为被告（反诉原告）垫资1300万，并按照行业惯例在原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征，所以被告约定在签订《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯，并且小额贷款公司的承诺也说明了被告（反诉原告）具备支付能力。

综上所述，被告（反诉原告）在合同签订及变更中按约履行了合同义务，遵循诚实信用的原则积极促成合同目的的达成。

四、原告（反诉被告）的行为构成违约。

合同签订后，标的房产解除抵押的时间一直处于不确定状态，原告（反诉被告）也没有用实际行动积极消除标的房产的权利瑕疵。被告（反诉原告）在2010年12月6日履行完合同关于价款支付的义务，而原告（反诉被告）一直到2011年2月28日才解除标的房产的抵押，懈怠履行标的权利瑕疵的担保义务。

被告（反诉原告）在原合同变更后按约履行了合同义务，并于2011年3月7日致函原告（反诉被告）要求配合办理签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户，原告（反诉被告）非但未予回复和配合而且还在2011年3月25日将标的房产抵押给某银行，并办妥抵押借款手续。由此可见，原告（反诉被告）的行为

表明其没有诚意履行合同义务，导致原合同的目的无法实现，构成根本性违约。依据《合同法》第九十四条规定，被告（反诉原告）可以要求解除合同。

五、原告（反诉被告）应当承担违约责任。

依据《合同法》一百一十四条的规定，原告（反诉被告）应当承担违约责任，支付违约金400万，并且返还定金50万元。

综上所述，原告（反诉被告）没有履行合同的诚意，对于被告（反诉原告）的催告置之不理，擅自将标的房产抵押，导致原合同目的无法实现构成根本性违约，依法应当承担违约责任，请法庭支持被告（反诉原告）的正当请求，使其权益得到保障。以上是本代理人的代理意见，请法庭充分考虑。

XX律师事务所

律师：

XX年XX月XX日

第五篇：二手房买卖案例集锦

．标准价购买的房屋单位不同意能否出售

案情简介： 张 先生于 1999 年 8 月与 王 先生签订了一份二手房买卖契约，二手房买卖案例集锦。在契约中双方约定： 张 先生将自已位于城区的房改房出售给 王 先生，由 王 先生在本合同签订后一次性付给张 先生人民币 28 万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王 先生要求退款及相应的经济损失，张 先生不同意，于是王 先生将 张 先生告上法庭，要求 张 先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。

法院判决： 法庭经审理查明，张 先生所有的房改房是于 1997 年 3 月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有 6% 的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。张 先生返还 王 先生的购房款 28 万元整。

律师点评： 本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有 6% 的产权，职工拥有 94% 的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。．政策变化能否作为不卖房的理由

案情简介： 王某 于 2004 年 4 月 19 日 与房主、北京 XX 房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》，协议书《二手房买卖案例集锦》。约定王某通过 XX 公司购买一套总价款 320000 元的经济适用房。合同签订时，王某通过 XX 公司向房主交纳了 50000 元的定金，约定房主不出售此房屋或王某不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。王某替房主交纳了办理房屋所有权证的费用 6000 元及公共维修基金 5958 元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让王某直接把房款交给银行，替他还贷款，王某觉得风险非常大，于是没有同意。王某在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此王某没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与王某办过户手续，房主不同意，因此王某没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从 2004 年的 5 月 20 日起 对经济适用房的交易进行限制。2004 年 5 月 19 日，房主将这套房屋卖给了别人，称 5 月 20 日 之前不卖就卖不出去了。于是，王某向法院提起诉讼，要求解除王某房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金 100000 及为房主办理产权证所花费用 6000 元代办费及交纳的公共维修基金 5958 元。

法院判决： 法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。

律师点评： 房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。

政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。