商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导

第一篇：商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导

商品房及二手房买卖合同纠纷法院裁判标准及指导

第一部分 商品房买卖合同纠纷

第一章

一般规定

一、商品房预售与现售

1、预售合同（并非认购书）以出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明为生效要件，若未取得预售许可证，则预售合同无效，但一审法庭辩论终结前取得的，可以认定有效，法院对预售许可证只做形式审查。

2、预售许可证过期的，不影响其后签订的预售合同的效力。预售许可证被撤销的，不影响其前签订的预售合同效力。

3、签订预售合同时：预售许可证被撤销的，预售合同无效；过期的，合同有效。签订预售合同时未取得预售许可证，或者许可证过期或被撤销的，但在合同履行过程中房屋已竣工的，可按现售合同相关规定办理。

4、现售合同条件：（1）营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）国有土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）建设工程规划许可证和施工许可证；（4）房屋已竣工。不符合上述条件的，应认定合同无效。

5、认定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证”：（1）故意向买受人提供取得预售许可证的虚假事实；或（2）买受人询问时，故意隐瞒未取得的事实。

二、商品房买卖的预约（认购书）与本约（商品房买卖合同）

1、判断预约和本约的标准：（1）协议签订时间；（2）双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；（3）对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体交易条件是否写进合同内容，是否有明确约定；（4）出卖人是否已按约定收受购房款。

2、判断预约协议效力：根据《合同法》52条，不以出卖人取得预售许可证为要件。

3、买受人签订预约协议后，又以出卖人未取得预售许可证为由主张预约协议无效的，不予支持。

4、签订认购书后无法签订正式买卖合同的责任承担：（1）因不可归责于双方当事人的事由的（双方均忠实履行预约合同中的诚信谈判义务，双方均无过错），或双方均有过错的，出卖人将定金返还即可；（2）签订预约协议后一方无正当理由拒绝签订本约的，若守约方要求法院强制违约方订立本约，法院不予支持，但守约方有权要求违约方赔偿信赖利益损失。（3）一方以对方违反预约协议导致不能订立本约为由，要求赔偿履行本约的可得利益（即房屋全部差价损失）的，不予支持。若预约协议有定金条款，应适用定金罚则；若无定金条款或定金数额明显低于守约方实际损失的，则违约方应赔偿守约方受到的信赖利益损失。

三、管辖

商品房买卖合同纠纷不适用不动产专属管辖规定，应以普通合同纠纷来确定管辖。

第二章

交付、办证及其他履行纠纷

一、交付

1、交付期限：有约定从约定，无约定或约定不明且房屋符合约定和法定交付条件的，买受人有权随时要求交付。

2、交房条件：房屋经设计、施工、建设、监理四单位竣工验收合格，消防专项验收合格。出卖人取得《工程竣工验收备案表》的，视为满足交房条件。

3、出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定不具备交房条件，出卖人应承担逾期交房责任，但合同中有相反约定的除外。

4、交付的房屋符合合同约定的交房条件，但存在一定质量瑕疵的，若买受人拒绝接受并要求出卖人承担逾期交付责任，不予支持，但出卖人应对质量瑕疵进行修复。

5、出卖人要求买受人按照出卖人单方制订的房屋交付流程预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等费用后才交付的，若合同中对此并未约定，则买受人有权拒绝。

6、买受人接受了出卖人交付的商品房钥匙，视为房屋已交付使用。

7、买受人接受房屋后，又以出卖人未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交付责任的，不予支持。

8、买受人接受房屋后，又要求以通过消防验收合格的时间作为交房时间，进而要求出卖人承担逾期交房责任的，不予支持，但法院应判令出卖人限期办理消防验收手续。

9、诉讼时效：合同约定交房期限届满时房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自交付期满之日计算；房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定交付条件之日计算。

10、迟延交付：（1）因自然现象导致迟延交付的，若该自然现象为该地区的惯常气候现象，则不视为不可抗力；（2）因政府部门的行政行为导致迟延的，可比照不可抗力延长交房期限；（3）因政府部门以外的第三人原因造成迟延的，出卖人应先向买受人承担违约责任，再向第三人追偿。

11、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“房屋交付使用”应理解为“交钥匙”、“房屋转移占有”，并不要求办理产权转移手续。但双方在合同中另有约定的除外。

二、办证

1、办证义务主体：义务主体为买受人，出卖人仅负协助义务，但双方另有约定的除外。

2、出卖人协助义务：完成房屋的初始登记。出卖人在合同约定或法定期限内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料递交给房屋权属登记机关，并告知买受人，即视为出卖人履行了协助办证义务，若由于行政部门或其他非出卖人原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋产权证书的，出卖人不承担责任。

3、买受人起诉要求出卖人办理产权证的，若出卖人一时履行不能，法院可判出卖人在符合办证条件后履行协助办证义务；若出卖人永久履行不能，则法院应告知买受人有权要求解除合同并赔偿损失，买受人坚持要求继续办证的，不予支持。

4、出卖人履行协助办证义务后，由于买受人原因导致房屋所有权无法转移的，出卖人可起诉要求买受人办证并承担违约责任，若合同另有约定，出卖人还可要求解除合同。

5、买受人支付全部或大部分（超出50%）购房款后，建设工程承包人就该房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

6、诉讼时效：出卖人交付房屋后，买受人请求出卖人办证的，属于物权请求权，不适用诉讼时效规定。

7、办证纠纷中出卖人举证：（1）房屋初始登记的大产权证（可认定不存在未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设等无法办证的情形）；（2）房屋登记部门出具的收到出卖人递交办理房屋初始登记及分割小产权必要材料的收件单或回执；（3）通知买受人可以自行办理产权证书的证据。

三、其他履行纠纷

1、销售广告和宣传资料构成要约的条件：（1）所涉内容在商品房开发规划范围内；（2）内容是针对房屋和相关设施的；（3）所作的说明和允诺明确具体，即品质或数量能确定的，有执行的标准可以履行；（4）对合同订立以及房价的确定有重大影响。

2、房屋面积误差：出卖人交付的房屋公用分摊建筑面积的差异实行多退少不补的原则，套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符的，若合同有约定则按约定处理，若无约定，则按《商品房买卖合同解释》第14条处理。

3、商品房销售后，出卖人依据规划部门批准的规划变更及设计单位同意的设计变更建造房屋，使房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或有其他影响商品房质量、使用功能的情形，出卖人应在合理期限内通知买受人。若未通知，或通知后买受人不同意变更，则买受人有权解除合同并要求赔偿，但合同另有约定的除外。

4、外墙面使用权：合同约定买受人同意出卖人保留外墙面使用权的，侵害了全体买受人的权益，该条款无效。

5、商品房质量问题：（1）小区的公共配套设施、附属设施质量问题引起买受人生活不便的，一般不属于“因房屋质量问题严重影响居住使用的，买受人可要求解除合同并赔偿损失”的情形；（2）房屋毗邻交通干线受噪音污染，买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同的，不予支持。

6、合同签订后，因国家政策调整致使买受人无法办理按揭贷款的，应视为不可归责于任何一方当事人的原因，当事人要求解除合同的，可予支持，但合同另有约定的除外。

7、国家税费调整：合同签订后国家进行税费调整的，若合同对税费支付有约定，则按约定办理；若对调整后的税费支付无约定或约定不明，则应根据国家税费法规确定承担主体。

第三章

违约责任承担

一、商品房买卖合同解除

1、一方根本违约，守约方有权解除合同，违约方不享有法定解除权；如因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律或事实上履行不能，合同目的无法实现的，双方均可要求解除。

2、当事人收到合同解除的通知后，虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出并向法院起诉的，不予支持；若未约定异议期间，当事人在解除合同通知到达之日起三个月后才起诉的，不予支持。

二、合同无效、被撤销或解除时的房屋涨价损失

1、因出卖人违约导致合同无法履行，买受人解除合同的，买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价等预期可得利益损失的，应予支持。

2、合同无效或被撤销的，一般以赔偿当事人的信赖利益损失为限，一方主张可得利益损失的，不予支持。

3、买受人同时要求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任的，应当支持两者中较高的请求。

三、逾期交房违约金的计算

当事人有约定的从约定，无约定的，以逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。

四、逾期办证的违约金或损失计算

当事人有约定的从约定，若无约定，则按以下标准计算：

1、计算起点。从合同约定或法定的办证期限届满之日起算：（1）合同约定的办证期限；（2）合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

2、计算止点：出卖人将办证所需资料报备于房屋登记机关，具备办证条件并向买受人履行告知义务之日止。

3、计算标准：合同未约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。“逾期贷款利息的标准”一般按人民银行同期基准贷款利率之上加收30%-50%确定逾期贷款利率或按照人民银行同期贷款利率计算。

五、出卖人多项违约处理

1、出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和配套设施不符合要求等多项违约行为的，除非当事人另有约定，出卖人在逾期交房期限内承担了逾期交房违约责任后，不再同时承担逾期办证等违约责任。

2、合同中既有单项违约责任条款，也有总括性违约责任条款的，总括性违约条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。

六、违约金调整

1、违约金条款属于结算和清理条款，合同解除不影响违约金条款。

2、违约方主张违约金过高的，应对其主张承担举证责任；非违约方主张违约金合理的，也应提供相应证据。

3、请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后又要求赔偿损失的，不予支持。

七、违约金诉讼时效

1、合同中明确约定违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起算诉讼时效。

2、合同约定以日或月累计计算的，为继续行债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。买受人要求支付违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。

八、商品房使用费

1、买卖合同生效后，买受人因出卖人不能办理产权证等违约行为解除合同的，若出卖人主张房屋使用费，因买受人是依据合同约定占有使用该房屋，故不予支持。若因买受人未能按期付款等违约行为解除合同，出卖人有权主张商品房使用费。

2、合同被确认无效的，应按无效合同的处理原则将房屋使用费作为损失进行处理，应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，在按买受人实际使用该房的年限得出款项返还给出卖人。

九、不可抗力的认定

1、自然灾害和社会异常事件属于不可抗力；

2、政府抽象行政行为（如颁布新的规定、政策等）属于不可抗力；

3、具体行政行为要具体问题具体分析，如果开发商对此能够预见，或者可以采取企业行为或行政、司法途径加以解决，则不属于不可抗力。

十、情势变更原则的适用条件

1、客观上发生了情势的变更，如价格非正常上涨、国家政策调整、币值大幅度升降等；

2、客观情况的变化是提出方无法预见和防止的；

3、情势变更系因不可归责于当事人之事由而发生；

4、因情势变更导致合同的履行显失公平。

第四章

商品房买卖与商品房按揭担保

一、商品房买卖合同与商品房担保贷款合同

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方起诉要求确认合同无效、被撤销或解除的，法院应告知按揭银行有权作为有独三参加诉讼。

1、按揭银行以有独三身份参加并提出独立诉讼请求的：如果法院确认买卖合同无效、被撤销或解除，则应同时解除买受人与银行之间的担保贷款合同，判决出卖人分别将买受人尚欠的银行贷款本息直接偿付给银行，将买受人已付的购房款（首付和已付给银行的按揭款）返还给买受人；如果法院认为当事人要求确认合同无效、被撤销或解除的请求不能得到支持，则银行要求解除贷款合同的要求也得不到支持，但贷款合同自身已经符合合同约定或法定解除条件的除外。

2、银行不愿参加诉讼的，法院只处理买卖合同纠纷。若买受人只起诉要求出卖人返还首付及已付按揭款及利息的，应支持；若买受人要求出卖人返还包括贷款在内的全部购房款的，也应支持。

二、按揭房屋抵押与保证责任

1、买受人与银行之间的担保贷款合同解除的：

（1）银行向买受人主张对诉争房屋行使抵押权的，若银行已就诉争房屋办理了抵押预告登记或本登记，则银行有权就抵押房屋拍卖或变卖后所得的价款优先受偿。

（2）银行同时向出卖人主张保证责任的，如当事人对银行如何实现债权有约定的，按约定处理；若无约定或约定不明，银行应当优先就买受人提供的房屋抵押权实现债权，未清偿部分由出卖人承担连带保证责任。

2、银行与借款人未办理房屋抵押预告登记或本登记的，抵押合同有效，但抵押权不成立。对于因登记部门原因未办理房屋抵押登记，价款人已将购房合同等权利凭证交给银行的，可以认定银行对房屋有优先受偿权，但未办理登记的，不得对抗第三人。

三、无法办理按揭贷款的处理

买受人支付首付款后以银行按揭贷款形式支付尾款的，贷款义务一般由买受人承担，出卖人仅负协助义务。当买受人办理按揭贷款失败时，若买受人无力以其他方式支付尾款，则购房合同属于事实上不能履行，当事人可请求解除合同。

合同解除后的责任承担问题主要取决于银行未批准发放贷款的理由，若纯系出于买受人信用不佳问题，则买受人承担违约责任；若系出卖人未提供担保或未未成备案手续等问题，则出卖人也应承担违约责任；若系不可归责于双方当事人的事由，则合同解除，出卖人应当将收取的购房款及其利息或者定金返还买受人。

四、按揭合同中楼宇发生毁损、灭失或停建情形的风险分配不合理 《广东省高级人民法院民一庭：审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》

按揭合同通常约定：按揭抵押房产的部分或全部发生毁损，不论何种原因，亦不论何种过失，均有购房者负全责，并向按揭这赔偿由此引起的一切损失。该约定通过牺牲购房者的利益以达到保护按揭银行利益的目的，由于按揭合同是按银行提供的格式合同，对此，购房者可根据《合同法》第40条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，主张该条款无效。实践中，法院可参照如下处理方式：

1、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因开发商的原因而毁损、灭失、停建的，由开发商承担责任，购房者不承担责任；

2、开发商将房屋交付购买者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因不可抗力而毁损、灭失、停建的，则开发商和购房者均不承担责任。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行可以就保险金请求行使物上代位权；

3、开发商将房屋交付购买者使用以后，或为购房者办理房地产权属登记之后，按揭房产毁损、灭失的，风险责任由购房者承担。

五、按揭合同对购房者使用房屋的不合理限制

实践中，许多按揭合同约定购房者不得将按揭抵押房产出租，或者约定出租必须经过按揭银行的同意，或者约定其他限制购房者使用房屋的条款。对于该类约定，只要购房者对房产的使用（如出租等）不会对按揭银行的抵押权造成损害，就是允许的，因为按揭银行就按揭房产仅享有有限受偿权而不具有直接支配的权能，在购房者的行为不妨碍按揭银行之优先受偿权的情况下，按揭银行不应对其进行限制。因此，法院审理时可根据《合同法》第40条的规定认定该类约定无效。

第二部分 二手房买卖合同纠纷

第一章

二手房买卖合同的效力

一、未取得产权证或将来可能取得产权证的房屋买卖

1、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

2、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

二、预售商品房再转让

再转让的出卖人与开发商签订商品房预售合同并办理预售合同备案登记后，又将预售房屋再行转让给第三人的：

1、若房屋尚未竣工，则合同标的物不存在，视为商品房买卖合同权利义务的概括转让，应当取得开发商的同意。

2、房屋竣工后，在交付及取得产权证前转让的，转让合同有效。

3、商品房预售合同无效的，预售商品房再转让合同一般也认定为无效。

三、特定房屋买卖

1、限制交易期间转让经济适用房的，合同无效。

2、转让已购按经济适用房管理的房屋的，合同有效。

3、当事人转让按房改成本价或标准价购买的共有住房，或转让央产房的，合同有效。但因法律法规规定导致买卖合同无法履行的，按合同法有关规定办理。

四、登记共有房屋转让

1、共有房屋中的一人或数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将房屋转让的，其他共有人不追认且出卖人转让后未取得处分权的，房屋买卖合同无效。

2、共有房屋中的一人或数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让的，房屋买卖合同无效。但符合表见代理构成要件的，可视为有效。

五、法定共有房屋转让

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、继承共有等）擅自转让的，出卖人或其他房屋共有人以转让时未经其他共有人同意为由请求确认买卖合同无效的：

1、出卖人与买受人存在恶意串通、损害其他共有人利益的情形的，买卖合同无效。

2、构成表见代理的，买卖合同有效。

3、出卖人擅自以自己名义转让的，若符合善意取得条件，则可认定买卖合同有效。

六、被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖

1、采取强制措施后转让的，属于无权处分行为，买卖合同效力待定。若有权国家机关或者申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施解除的，合同有效。

2、房屋买卖合同签订后房屋被采取强制措施的，买卖合同效力不受影响。

（1）如果是法院查封的，买受人已支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户，买受人对此无过错的，可向法院申请解封，并有权要求继续履行合同。

（2）如不符合法定解除强制措施的条件，该强制措施导致出卖人无法交付或过户给买受人的，构成合同履行不能，买受人有权要求解除合同，但不得要求继续履行合同。

七、未办理宣示登记房屋的转让

房屋权利人依据生效法律文件、人民政府征收决定、继承或遗赠取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让该房屋的，合同有效。但权利人应当将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。

八、共同居住房屋的转让

1、出卖人单独享有所有权的房屋，配偶、其他亲属因婚姻或亲属关系形成共同居住的事实，出卖人岁有义务保障其居住权益，但该权益不属于物权，不构成对出卖人处分房屋的限制。

2、出卖人依据拆迁取得的房屋，依据拆迁政策拆迁被安置人有权继续居住该房屋，但不构成对房屋的共有，不影响出卖人处置房屋。

九、属于违章建筑房屋的转让

买卖合同无效，但在一审法庭辩论终结前已补办相关手续的，可认定合同有效。

十、设定抵押权房屋的转让

1、抵押权人同意房屋转让的，如果同意的同时提交了抵押权注销申请，房屋登记机关在办理房屋所有权过户登记时同时注销了抵押权登记，则抵押权消灭，否则，抵押权继续存在，抵押权人可以就房屋行使抵押权。

2、买受人签订房屋买卖合同时不知道房屋设定抵押权的，房屋买卖合同有效。

3、出卖人转让房屋，尚未办理产权过户登记前又在房屋上设定抵押权的，不影响之前签订的房屋买卖合同的效力。抵押权人要求行使抵押权的：

（1）买受人已经办理了预告登记的，抵押权人主张对房屋行使抵押权优先受偿的，不能对抗买受人。

（2）买受人未办理预告登记的，抵押权人有权行使抵押权，买受人有权解除房屋买卖合同并要求出卖人承担违约或赔偿责任。

第二章

二手房买卖合同的履行与违约责任

一、阴阳合同

1、通常以后订立的合同为准，但若一方当事人有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等原因而在后签订的合同中约定虚假价格的，则应以此前签订的合同为准。

2、当事人以规避税收征管为由请求确认合同无效的，不予支持。二、一房数卖

1、已办理过户登记手续的买受人优先。

2、均未办理过户登记手续的，已办理预告登记的买受人优先。

3、均未办理过户登记和预告登记手续的，已经实际合法占有使用房屋的买受人优先。

4、均未办理过户登记和预告登记手续，又未合法占有使用房屋的，已先行支付购房款的买受人优先。

5、合同均未履行的，成立在先的合同买受人优先。

三、借名登记

1、借名人主张房屋所有权应证明：（1）其对房屋存在出资关系；（2）存在保留所有权的意思表示。

2、借名人不具备购买经济适用房资格，而以登记人名义购买的并以保留所有权的意思表示将房屋登记在登记人名下的，双方行为属于“损害社会公共利益”的合同无效情形，借名人主张确权或要求登记人为其办理房屋过户登记手续的，不予支持，但借名人有权主张出资债权。

3、登记人的债权人请求对登记在登记人名下的房屋查封、强制执行用于偿债，借名人以其对房屋享有实际权利为由提出异议的，一般不予支持。

4、登记人擅自处分房屋的，适用善意取得制度。

四、定金、违约金、赔偿损失

1、定金性质约定不明的，不得视为解约定金。

2、同时约定定金和违约金的，如果定金性质为违约定金的，则定金和违约金不可并用；但如果定金和违约金分别指向不同违约行为的，则在约定条件成就时可以并用。如果定金性质为解约定金，当事人已构成违约的，在条件成就时解约定金和违约金可以并用。

3、定金数额不足以弥补守约方实际损失，守约方请求赔偿不足部分的，应予支持。

五、出卖人死亡 房屋买卖合同签订后，买受人已经部分或全部履行了支付房屋价款的义务，出卖人死亡，买受人要求出卖人的继承人继续履行继承债务的，应予支持。继承人应当在办理房屋继续登记后，为出卖人办理房屋所有权转移登记。

六、履行利益和信赖利益损害赔偿

1、合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

2、违约方以守约方主张的房屋差价损失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。

七、阴阳合同的处理

1、差价以装修名义且金额较小的，一般认定阴合同有效；差价太大的，一般认定阴合同无效。

2、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效，但过户价款条款无效。

3、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签署后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效，但过户借个条款无效。

4、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价格过户，另一方拒绝的，可调解，调解不成则认定合同不成立。

5、未签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

八、户口迁移

合同约定出卖人应将户口迁出的，如果出卖人拒不迁出，该类纠纷不属于民事案件的受案范围。

九、公有住房转让

公有住房在限制交易期间转让，在超过限制交易期间诉至法院的，只要当事人在订立转让协议时的意思表示是真实的，可以确认转让合同有效。转让合同中约定交易期限期满后办理有关手续的，属于附期限的条件，合法有效。

（未完待续）

本文主要参考《房屋买卖案件裁判思路与操作》（左峰、陈旻

著）

第二篇：二手房买卖合同纠纷

二手房买卖合同纠纷

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》（现变更为《深圳市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4.合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

律师咨询：132，4296，6417(免费)

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律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦A座14层

第三篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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第四篇：代理词(二手房买卖合同纠纷)

代理词

尊敬的审判长、审判员：

XX律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查，现针对本案争议的问题，结合相关规定，提出以下代理意见，供合议庭参考：

一、原、被告于2010年11月14日签订的《二手房买卖合同》真实有效。从合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反诉原告）系具有完全民事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表示真实，合同条款的约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，而且在合同签订的当日被告即交付定金50万，说明合同成立生效后已经开始履行。

二、关于对《二手房买卖合同》变更的认定。

合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，包括但不限于标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中，《二手房买卖合同》存在两次重大变更：

（一）2010年12月6日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管协议》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。

原合同中约定2010年11月30日前监管首期款500万，但是原告（反诉被告）提供的证据《二手楼交易资金监管协议》签订的时间为2010年12月6日，金额为100万，该协议签署的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）签署协议的行为即是对首期监管行为的认可，虽然时间、金额与原合同约定不符，但是这份协议是原被告双发共同签署的，可以认定为对原合同的协议变更。（案例中原告提供的《关于限期履行合同义务的通知函》具体的时间不详，如果在2010年12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在2010年12月6日后由于是单反变更也不具变更效力）

（二）2011年3月1日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管补充协议》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。

原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款，2011年3月1日原、被告双方达成一致签订《二手楼交易资金监管补充协议》，变更购房款支付方式为一次性现金支付，并且将监管的首期款100万的截止日期由2011年3月6日修改为2011年4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。

三、被告（反诉原告）按照约定履行了相应的合同义务。

合同签订后，被告（反诉原告）于2011年11月14日交付定金50万，于2010年12月3日取得截止日期为2011年1月31日的银行贷款授信1850万，2010年12月6日监管首期款100万。截止2010年12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格2000万元，至此合同义务履行完毕。

在2011年3月1日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于2011年3月3日又向银行监管购房资金550万，此时监管资金共计650万，当日原、被告双方签订《垫资赎楼业务合同》，由小额贷款公司借款1300万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在情况说明（见证据X）中也明确表明愿意为被告（反诉原告）垫资1300万，并按照行业惯例在原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征，所以被告约定在签订《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯，并且小额贷款公司的承诺也说明了被告（反诉原告）具备支付能力。

综上所述，被告（反诉原告）在合同签订及变更中按约履行了合同义务，遵循诚实信用的原则积极促成合同目的的达成。

四、原告（反诉被告）的行为构成违约。

合同签订后，标的房产解除抵押的时间一直处于不确定状态，原告（反诉被告）也没有用实际行动积极消除标的房产的权利瑕疵。被告（反诉原告）在2010年12月6日履行完合同关于价款支付的义务，而原告（反诉被告）一直到2011年2月28日才解除标的房产的抵押，懈怠履行标的权利瑕疵的担保义务。

被告（反诉原告）在原合同变更后按约履行了合同义务，并于2011年3月7日致函原告（反诉被告）要求配合办理签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户，原告（反诉被告）非但未予回复和配合而且还在2011年3月25日将标的房产抵押给某银行，并办妥抵押借款手续。由此可见，原告（反诉被告）的行为

表明其没有诚意履行合同义务，导致原合同的目的无法实现，构成根本性违约。依据《合同法》第九十四条规定，被告（反诉原告）可以要求解除合同。

五、原告（反诉被告）应当承担违约责任。

依据《合同法》一百一十四条的规定，原告（反诉被告）应当承担违约责任，支付违约金400万，并且返还定金50万元。

综上所述，原告（反诉被告）没有履行合同的诚意，对于被告（反诉原告）的催告置之不理，擅自将标的房产抵押，导致原合同目的无法实现构成根本性违约，依法应当承担违约责任，请法庭支持被告（反诉原告）的正当请求，使其权益得到保障。以上是本代理人的代理意见，请法庭充分考虑。

XX律师事务所

律师：

XX年XX月XX日

第五篇：商品房买卖合同纠纷正文

房屋买卖合同纠纷问题调研报告

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？ 逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？

由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用，据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力，但广告中存在的内容不实问题却较为严重。虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如：“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一，对开发商夸大广告宣传如何认定与处理，仍是司法实践中的一大难题。不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。先放销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由？

房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可以考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商预期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。笔者不能同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围？ 现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同？

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。订购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。订购书的性质为预约合同已成为共识。在商品买卖中，当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖关系才能最终确立。根据《司法解释》第5条规定，商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

二、第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有，不包括办理产权登记。一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权，这是买受人处于极度危险的状态。根据《合同法》与《物权法》的相关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，根据物权变动原理，不动产的交付需要公示，即进行不动产登记。

在司法审判实践中，通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为，即“交钥匙”，而不包含所有权的转移，即不包括办理登记过户手续。这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（三）、第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

此条没有规定在房价上涨出卖人违约致使合同不能履行的情况下，出卖人损害赔偿是否包括房屋的差价损失。

对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

（四）、第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该条中“自房屋交付使用之日”不甚明确，开发商与买受人对于此项可能具有不同的理解。