二手房买卖合同纠纷疑难问题解答

第一篇：二手房买卖合同纠纷疑难问题解答

二手房买卖合同纠纷疑难问题解答

摘要：本文就目前二手房买卖合同中的相关疑难问题，结合北京市法院的处理情况，做了简要的回答。

1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理？

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意

思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。

3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有？

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权？

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困

难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理？

当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。”

9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失？房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此

获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。

10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？

在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

12、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理？

房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。

13、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务？

房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。

14、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。

此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。

麻增伟

第二篇：二手房买卖合同纠纷

二手房买卖合同纠纷

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》（现变更为《深圳市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4.合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦A座14层

第三篇：代理词(二手房买卖合同纠纷)

代理词

尊敬的审判长、审判员：

XX律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查，现针对本案争议的问题，结合相关规定，提出以下代理意见，供合议庭参考：

一、原、被告于2010年11月14日签订的《二手房买卖合同》真实有效。从合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反诉原告）系具有完全民事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表示真实，合同条款的约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，而且在合同签订的当日被告即交付定金50万，说明合同成立生效后已经开始履行。

二、关于对《二手房买卖合同》变更的认定。

合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，包括但不限于标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中，《二手房买卖合同》存在两次重大变更：

（一）2010年12月6日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管协议》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。

原合同中约定2010年11月30日前监管首期款500万，但是原告（反诉被告）提供的证据《二手楼交易资金监管协议》签订的时间为2010年12月6日，金额为100万，该协议签署的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）签署协议的行为即是对首期监管行为的认可，虽然时间、金额与原合同约定不符，但是这份协议是原被告双发共同签署的，可以认定为对原合同的协议变更。（案例中原告提供的《关于限期履行合同义务的通知函》具体的时间不详，如果在2010年12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在2010年12月6日后由于是单反变更也不具变更效力）

（二）2011年3月1日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管补充协议》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。

原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款，2011年3月1日原、被告双方达成一致签订《二手楼交易资金监管补充协议》，变更购房款支付方式为一次性现金支付，并且将监管的首期款100万的截止日期由2011年3月6日修改为2011年4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。

三、被告（反诉原告）按照约定履行了相应的合同义务。

合同签订后，被告（反诉原告）于2011年11月14日交付定金50万，于2010年12月3日取得截止日期为2011年1月31日的银行贷款授信1850万，2010年12月6日监管首期款100万。截止2010年12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格2000万元，至此合同义务履行完毕。

在2011年3月1日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于2011年3月3日又向银行监管购房资金550万，此时监管资金共计650万，当日原、被告双方签订《垫资赎楼业务合同》，由小额贷款公司借款1300万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在情况说明（见证据X）中也明确表明愿意为被告（反诉原告）垫资1300万，并按照行业惯例在原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征，所以被告约定在签订《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯，并且小额贷款公司的承诺也说明了被告（反诉原告）具备支付能力。

综上所述，被告（反诉原告）在合同签订及变更中按约履行了合同义务，遵循诚实信用的原则积极促成合同目的的达成。

四、原告（反诉被告）的行为构成违约。

合同签订后，标的房产解除抵押的时间一直处于不确定状态，原告（反诉被告）也没有用实际行动积极消除标的房产的权利瑕疵。被告（反诉原告）在2010年12月6日履行完合同关于价款支付的义务，而原告（反诉被告）一直到2011年2月28日才解除标的房产的抵押，懈怠履行标的权利瑕疵的担保义务。

被告（反诉原告）在原合同变更后按约履行了合同义务，并于2011年3月7日致函原告（反诉被告）要求配合办理签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户，原告（反诉被告）非但未予回复和配合而且还在2011年3月25日将标的房产抵押给某银行，并办妥抵押借款手续。由此可见，原告（反诉被告）的行为

表明其没有诚意履行合同义务，导致原合同的目的无法实现，构成根本性违约。依据《合同法》第九十四条规定，被告（反诉原告）可以要求解除合同。

五、原告（反诉被告）应当承担违约责任。

依据《合同法》一百一十四条的规定，原告（反诉被告）应当承担违约责任，支付违约金400万，并且返还定金50万元。

综上所述，原告（反诉被告）没有履行合同的诚意，对于被告（反诉原告）的催告置之不理，擅自将标的房产抵押，导致原合同目的无法实现构成根本性违约，依法应当承担违约责任，请法庭支持被告（反诉原告）的正当请求，使其权益得到保障。以上是本代理人的代理意见，请法庭充分考虑。

XX律师事务所

律师：

XX年XX月XX日

第四篇：二手房买卖合同纠纷办案小结

二手房买卖合同纠纷办案小结

最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。

一、房屋中介结构操作不规范

1.委托合同签订不规范

一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约'补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。

2.逃避居间义务

房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。

在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。

二、房屋买卖合同的内容不完整

如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。

三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定

在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

陈召利

第五篇：二手房买卖合同纠纷的法律问题

二手房买卖合同纠纷的法律问题

最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。

一、房屋中介结构操作不规范 1.委托合同签订不规范

一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。2.逃避居间义务

房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。

在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。

二、房屋买卖合同的内容不完整

如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。

三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定

在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？

案情简介

2005年4月12日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定：（1）原告章国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12号楼三单元b2003室商品房1套，房屋建筑面积87.97平方米，总房款暂定为502000元；（2）被告上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2005年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。如被告逾期交房，原告章国强有权按已付房价款的0.3?,按日计算追索违约金；（3）原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。

嗣后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款504528元。2005年12月30日，被告上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。2006年4月4日，原告与被告双方结清了自2006年1月1日至同年4月3日期间的违约金。直至2006年11月14日，被告上海强隆地产公司才取得房屋的“大产证”。

原告章国强认为，2005年4月12日，其与被告上海强隆地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向上海强隆地产公司购买商品房1套，房屋总价款为502000元（实际支付504528元），被告上海强隆地产公司承诺于2005年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得《新建商品房房地产权证》（即“大产证”）。但被告上海强隆地产公司却在2006年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。

双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于2006年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。

被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。更何况，双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼请求。

法院判决

上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。在本案中，被告上海强隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。鉴于被告上海强隆地产公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强隆地产公司90天的宽限期及被告上海强隆地产公司先前已支付的违约金。据此，上海市浦东区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：

被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。

被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告章国强的诉讼请求。

上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司与被上诉人章国强于2006年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋，现被上诉人章国强向上海强隆地产公司主张自2006年4月4日起至同年h月13日止的违约金。

上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在本案中，原告章国强按合同约定支付了房价款，被告上海强隆地产公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的“大产证”。按双方购房合同中的约定，被告上海强隆地产公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”，但其未在合同约定的期限取得“大产证”，属违约，应当承担违约责任。由于合同仅约定被告上海强隆地产公司不能如期交房的违约责任，对其不能如期取得“大产证”的违约责任未作约定，因此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条是针对买受人未取得房屋权属证书（即“小产证”）作出的规定，而本案是约定“大产证”取得时间上的违约，前提条件略有差异，故可按原告章国强已付购房款总额，从交房后第91天起算至被告上海强隆地产公司取得“大产证”时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于被告上海强隆地产公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原审法院所作出被告上海强隆地产公司酌情向原告章国强偿付违约金16028元的判决不当。

据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第8条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，判决如下：

上诉人上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期间的违约金（以504528元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算）。

争议焦点

开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？

律师点评

本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋“大产证”相分离的纠纷案件，本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理“大产证”是否构成违约以及如何承担违约责任？

一、在本案中，被告上海强隆地产公司逾期取得房屋“大产证”，其行为构成违约，理应承担违约责任。

在本案中，首先要明确的是，这里所指的违约，并不是指被告强隆地产公司与原告章国强已经自行解决的违约部分，而是指被告强隆地产公司是否因逾期办理“大产证”构成违约？在司法实践中，不动产权属证书是享有不动产物权的凭证，对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登一记后，应当给权利人颁发不动产权属证书，一旦发生产权争议，权属证书可以用作确权的证据。因此，不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，起到向社会公众公开所有权的作用，故其具有直接表征所有权的能力。在我国，实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在商品房买卖法律关系中，买受人在接受房屋后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产权证书。而房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。据此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋的交付包含实物交付和权利交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓权利交付，是指房屋出卖人将房产证交付买受人，并协助实现房产转移登记。在实务操作中，房屋买卖一般都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。

综上，在本案中，被告上海强隆地产公司在对原告章国强履行交付房屋义务的行为中，实物交付与权利交付是相分离的。被告上海强隆地产公司在实物交付与权利交付时都应按约履行，才能被认为完全按约履行义务，否则就需承担相应的违约责任。因此，本案中的被告上海强隆地产公司认为其履行了实物交付义务就是按约履行了义务，不应再承担违约责任的观点是错误的。因为被告上海强隆地产公司履行的只是实物交付义务，权利交付的义务并未按约履行，因而是不适当履行合同的行为，其应对不按时不适当履行权利交付义务的行为承担逾期交付的违约责任，即在本案中，被告上海强隆地产公司未按购房合同约定的时间取得房屋的大产权证，其逾期取得房屋“大产证”的行为构成违约，理应承担违约责任。

二、在本案中，被告逾期办理房屋大产权证构成违约，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

在本案中，一、二审法院判决一致认为，合同约定交房后90天内办理“大产证”，是给予被告上海强隆地产公司的宽限期，如果要追究其违约责任，应当扣除这一宽限期。现被告上海强隆地产公司在此后再逾期办理“大产证”，其行为违反了双方购房合同中约定的期限，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但本案存在的问题在于被告上海强隆地产公司对此应承担何种形式的责任以及其违约责任应当根据何种标准进行计算？ 在本案中，一审法院判决被告上海强隆地产公司承担原告章国强违约金16208元，而根据二审法院的判决，被告上海强隆地产公司应当给付原告章国强违约金14303.37元，比一审判决的违约金数额少了1724.63元。出现这一差别的原因在于，一审法院是按照当事人合同约定的计算违约金的方法加以确定的，而二审法院在认定合同有效，被告上海强隆地产公司逾期取得“大产证”是一种违约行为，应当承担违约责任这一基础上，又鉴于当事人在合同中对逾期办理“大产证”的违约情况应如何承担违约责任没有作出明确约定的情况下，二审法院参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：??商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日??合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

综上所述，在本案中，双方当事人对于逾期办理房屋大产权应如何承担违约责任未作出明确约定，二审法院根据上述司法解释的规定，依法判决被告上海强隆地产公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是正确的，亦是符合法律规定的。

二手房买卖中的几个法律问题研究

近两年，全国不同的地区均出现了房地产热，这是我国改革开放以来出现的第二次房地产热。而二手房市场的逐渐成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的形成使房屋不再是一种单纯的生活用品，而逐渐成为一种真正意义上的商品，商品的有序流转又加速了二手市场的进一步完善和成熟。相对于一手房来说，二手房交易中形式的多样性和交易手续的繁杂性决定了其复杂性。笔者想就二手房买卖中存在的几个法律问题谈一点自己的意见，并求教于方家。

二手房买卖的几种表现形式。

1、买卖双方均为一次性付款购房。指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋，而二手房买方也欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款，办理好房权证过户手续就可顺利完成交易。

2、卖方以一次性付款方式购房，买方欲以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房，其持有房权证。买方以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签订贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房产过户后，卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。

3、卖方以按揭方式购房，买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时，必须先付清卖方的购房贷款余额，将房权证由银行赎出，才可将房权证拿到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎证手续。

4、买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出（在卖方资金不足的情况下，可与买方协商，由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决）。其次，买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介公司托管。同时，持房权证到房产交易中心办理房产过户手续。过户后，卖方可先收到非贷房款部分，在买方到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎证及房产过户手续。值得一提的是，近前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类交易手续，也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。

二手房买卖中卖方的风险。

由于卖方在交易中占有较为主动的地位，其风险相对于买方较小。卖方的交易风险最有可能出现于买方以按揭方式购房的交易形式中。即上述的第2和第4种交易形式。

由于买方欲以按揭方式购房，若不办理房屋抵押，提供按揭的银行不会发放贷款。这就要求卖方在尚未得到房款的情况下将房产过户到买方名下，由买方持房权证办理抵押登记手续，然后在银行发放贷款后将房款付清。从房产过户到银行发放贷款一般有一个月左右的时间。而这对卖方来说是存在一定风险的。要有效的规避风险应当做到：

通过房屋中介公司交易。卖方将房权证交给中介公司，由中介公司的工作人员陪同双方到房产交易中心办理房产过户手续，发下的新证仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同买方办理房屋抵押登记手续。由于房权证一直由中介公司保管，到不了买方手中，能够有效地避免因买方违约而给卖方带来的风险。

贷款应当通过银行转账的方式划入卖方开立的账户，而不经买方之手。

3、签订一份完备的《房屋买卖合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明确约定违约责任和违约金的计算方法，一旦买方违约，能够有效地通过法律救济。

二手房买卖中买方的风险。

相对于卖方来说，买方在交易中的风险更大一些。因为在任何一种交易方式中，买方都需要预付一部分房款，若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈，则会给自己带来重大损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中，买方有可能先行垫款为卖方赎证，此间风险更大。而要避免风险也应做到：

1、通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司，由中介公司陪同卖方到银行赎证，赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。

2、应当签订一份完备的合同，要使用定金条款并约定违约金。

3、由于是二手房，买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电视费等费用是否已在交付前结清，否则后患无穷。

谈谈中介方面临的法律问题。

中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色，一些复杂的交易要想没有中介公司的参与而顺利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出现的新鲜事物，已有相当长的历史。近年二手房市场的繁荣为中介公司提供了一片广阔的活动天地，所以房屋中介公司如雨后春笋般地涌现了出来。但由于法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，交易双方吃“黑中介”之亏的事例经常见之报端，严重影响了中介公司的形象，致使人们买房卖房都不愿意通过中介。但不通过中介的房屋交易出现纠纷的机率又较大，从而影响了二手市场的正常发展。近年法律法规的出台以及主管部门对中介市场的大力整治，使其规范了许多。但一个市场的成熟是需要相当长的时间的，需要所有的中介公司共同努力，依法经营，并切实维护自己的权益，才能保护自己的市场并使其有序发展。

笔者认为，中介公司应当解决好以下几个问题：

1、远离恶意竞争。一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕，人人都想吃一口。价格战是中介公司经常采取的竞争手段。中介公司一般收取房屋成交价1%至2%的佣金，为争市场，中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维持此类中介公司的生存，只有以其他方式寻求利润，所以就出现了一系列的暗箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规行为只会坑人害己，损坏了中介公司的形象，扰乱了二手市场的秩序，影响了二手市场的发展，这恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

2、规范合同文本。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。中介公司应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易双方利益的中介合同，更应当根据交易的不同形式，制定出与之适用的房屋买卖合同。因为交易的安全和顺利进行对中介公司来说是至关重要的，也是保持自己市场保有量和扩大业务范围的保证。

3、如何对付“甩中介”的行为。暗箱操作不允许，约买卖双方见面又可能出现买卖双方甩开中介私下交易的情况，这是中介公司最为头痛的。这种情况只有通过签订完备的中介合同来避免。应当在合同中约定甩开中介私下交易的违约条款，约定惩罚性违约金，这是有合同法依据的。一旦出现这种情况，中介公司可以通过法律手段维护自己的权益。

关于转按揭的一点思考。

由于交易双方均以按揭方式购房的交易方式的普遍出现，为二手房的交易平添了许多复杂性。如上述第4种交易方式。在这种情况下，许多银行适时地推出了转按揭业务。

所谓的转按揭，就是转让住房抵押贷款的行为。但我国目前推出的转按揭业务并不是真正意义上的转按揭，它包括两个方面，一是原借款人（卖方）提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是新借款人（买方）申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。

可见，目前的转按揭业务包括四个环节：原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立。目前这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连结起来，无疑能节省时间，提高工作效率，降低交易成本。

其实完全可以这样做：一是实现新旧债务的连结，可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、卖方、买方签定补充借款协议，将卖方的债务转移给买方。二是抵押担保随债务一并转移，在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记，将抵押人由原借款人更换为新借款人，改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。这是真正意义的转按揭，即债务的转让，其有合同法上的依据，也是香港和国外的通行做法。另外银行应当推出跨行转按揭。目前开办跨行转按揭的症结在于一定时期内原贷款抵押担保悬空，因为房屋产权过户之前，原贷款银行要撤销抵押权，否则不能转让，而只有等到办妥新的抵押登记，新贷款银行对买方发放了贷款，买方才能支付房款给卖方，卖方才有钱偿还原贷款，由于新旧贷款由不同银行发放，原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款，所以不愿意在卖方未还清贷款的情况下撤销抵押，致使转按揭无法顺利操作。要解决这个问题，可行的办法是银行之间签订合作协议，新贷款银行承诺将售房款划入卖方在原贷款银行开立的账户上，确保用于优先归还银行贷款，以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。但即使如此，这种非真正意义上的转按揭业务的推出，也大大推动了二手房市场的发展。此业务虽与发达国家或地区相比存在不少差距，离借款人的要求也还有一定距离，但毕竟迈出了可喜的一步。随着政府主管部门和金融部门对此业务的不改进和完善，必将刺激二手市场的进一步繁荣。