商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究（范文大全）

第一篇：商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

班级 08法学一班 姓名 蓝静学号 080303114

【摘要】由于我国房地产市场正处于发育阶段，市场管理机制的不健全，相关立法的不完善，商品交易行为的不规范，导致近年来商品房买卖合同纠纷日益增多。因此，我认为对涉及商品房买卖合同纠纷有关法律问题的研究就显得越来越有意义和价值。本文就商品房销售广告和宣传资料、商品房认购协议、商品房的质量、等几个较具代表性的涉及商品房买卖合同纠纷的法律问题进行了分析、界定和阐述。

【关键词】 商品房买卖合同纠纷法律问题

当今社会，房地产业已逐渐发展成为国民经济中的一支生力军，但是，蕴含着巨大商机的房地产业的同时也因为法律、法规等制度性的缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵犯，因此消费者如何规避购房风险和如何依法维护自己的权益，如何把购房置业变成双方共赢这些问题迫切需要得到解决。本文仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。

1.关于商品房销售广告和宣传资料的问题

目前，我国房地产市场竞争日趋激烈，开发商为了使自己的商品房从众多竞争对手的商品房中脱颖而出，热销快销，开发商利用各种宣传媒介美化粉饰自己的产品，甚至不惜展开广告大战，以致广告宣传渲染的美好图景与日后建成楼房的真实面目相去甚远，购房人往往在入住后发现上当受骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成为要约应具备的法定条件。

1.1商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定

依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款，在法律上无约束力，如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”．那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，或者是根据广告法的有关规定追究广告商或者开发商发布虚假广告的责任，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。

针对上述问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理．即使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释无疑保护了广大购房者的合法权益。也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不法行径，最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。

1.2商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件

根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时．应认定为要约。

（1）商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。

（2）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特定的，如允诺规划区内将建游泳池、小区绿化率达到90%、送5万装修等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定，所以不视为要约。

（3）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。实务中，主要是对“重大影响”如何认定的问题。通过一个案例来分析如何认定这个“重大影响”，李小姐在房展会上看到一张房地产项目的广告，标题十分醒目：“买三居室送价值5万元精装修。”于是非常心动，并当场签订了《房屋买卖合同》但销售人员提出合同是公司的标准合同，改起来很麻烦，况且老客户见了没法解释，送装修的事情可以写在收据上，李小姐也同意了，等李小姐收房时发现房内除白墙和水泥地面外没有任何装修，开发商称：合同中并没有说明送什么装修，这些就是送的装修。在本案中，开发商在广告中写的“送5万元精装修”，内容具体确定，应视为合同的内容，开发商应予履行，在商品房交易中，李小姐正是因为信赖这些宣传广告具体确定的说明和允诺才下决心与开发商签订合同的，这些内容对商品房买卖合同的订立起到了重大作用。

1.3面对开发商的宣传广告的防范和对策

（1）面对广告中美丽的承诺，尽量要把广告内容中的说明和允诺写进正式合同，头脑一定要保持清醒。

（2）看房选房人要细心注意合同文本中是否有诸如“售楼广告的承诺一切以本合同为准”、“沙盘模型不作为交房标准”等条款，这些约定以后会对购房者不利。

（3）购房者要保留楼盘房价等资料是十分必要的，保留证据在将来可能因此产生纠纷的情况下为自己主张权利提供证据，以便取得法律的支持。

2．开发商“一房多卖”的问题

所谓一房多卖是指房地产公司将出售后的商品房再次出售，将出售后的商品房抵押给银行或将抵押后的商品房再出售的行为。下面通过一个案例来分析这个问题：杨女士与某房地产开发商签订了一份商品房预售合同，购买该开发商的一套三居室，同年11月1日交房，合同签订后，杨女士当即支付首付款10万元，约定剩余房款在交房前付清，但当杨女士在11月1日去交付剩余房款时却被告知该套房屋已被他人买走，并办理了房屋产权过户手续，杨女士要求房地产公司双倍返还首付款，但该公司只愿意返还首付款。

这就是一个典型的一房二买的案例，涉及房屋买卖过程中的惩罚性赔偿责任。法律意义上的惩罚性赔偿是指法庭判决的赔偿数额超过实际的损害数额的一种“附加”赔偿。合同法第113条，《消费者权益保护法》第49条都规定了这个原则，在最高院《解释》

第8条、第九条中，又明确了规定了商品房买卖中适用惩罚性赔偿的五种情况，其中一种就是在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此，在本案中杨女士可以请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求该公司承担已付购房款一倍以下的赔偿责任。

2.1 产生“一房多卖”的原因

在房地产经营中，造成商品房“一房多卖”的原因可分为两种：一种原因是管理上的疏漏，如有的房产公司人员进出频繁，售楼人员之间或是售楼人员和融资人员之间没有及时沟通楼盘的销售或抵押情况，致使商品房“一房多卖”，还有一种是房产公司为了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地产公司在同他人签订商

品房买卖合同后，见房价上涨，又以卖出之房再与第三人订立商品房买卖合同，由此造成“一房多卖”。

2.2 对开发商“一房多卖”的防范及对策

（1）因为开发商获取土地使用权和房屋所有权是购房者获得产权的前提，购房者在签订购房合同或《认购书》之前应当仔细审查开发商必须提供的各种文件。

（2）交付定金之后，《认购书》在开发商和购房者之间形成了初步的约束，但是这种约束并不像购房合同那样有效，只是起到督促双方认定购房合同的作用，不能保障购房者一定能够买到自己相中的房子。因此在签订《认购书》之后应该约定尽快签订《商品房买卖合同》，确定双方的权利义务关系。

（3）签订购房合同之后及时进行预告登记备案，这样及时开发商一房二卖，也可以保障已经进行登记备案的合同受到保护，该合同的购房者可以获得房产证。

（4）尽管办理了登记备案手续可以保证不会有第二个购房者获得产权证，但是开发商可能利用手中的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》设定抵押，为自己换取现金，也可能不及时提供相关的文件，遇到这样的情况，购房者往往也很难办理产权证，因此，购房者应当及时办理产权登记。

3．关于商品房迟延交付的问题

商品房交易中由于买卖合同的标的物为不动产，其不可预测的风险多，因而屡屡发生开发商迟延交付的情况，并由此引发纠纷。这在商品房买卖合同纠纷中属于比较常见的类型。开发商迟延交付商品房的原因很多，既有自然现象的因素，如在施工过程中发生了几级以上的台风，导致施工不能如期进行：也有人为的因素，这里既包括政府行政行为方面的原因，也包括购房者无故拒绝受领房屋等原因，但更多的还是开发商本身的原因，如资金短缺、审批手续欠缺、与代理销售人之间产生矛盾、建设行为不规范等。涉及商品房迟延交付，关键要解决两个问题：一是对迟延交付的认定，二是迟延交付的责任承担。

3.1 对商品房迟延交付的认定

商品房买卖（预售)合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，以至经常引发对是否为迟延交付的争议。最高法院《解释》第11条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用．但当事人另有约定的除外。”根据这一规定，在当事人没有约定时，对商品房的交付使用应以对房屋的转移占有，即我们通常所说的“交钥匙”作为标志。最高法院《解释》所规定的“交付使用”是一种有权占有事实状态，并不必然产生房屋所有权的变动。

在实践中，开发商在迟延交付时，往往以合同中约定的不可抗力为理由，拒绝承担违约责任。如何认定“不可抗力”，在司法实践中也是比较困难的，开发商常常以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难、技术难题、政府颁发新的法规、市政配套设施的安装迟延等各种理由来拖延交付时间。我认为是否构成不可抗力，应该具体分析：对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。若在施工中遇到的苦难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋的过程中需要承担的风险，不属于不可抗力，因此开发商不能将此风险转移给购房者。若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立。

3.2 商品房迟延交付的责任承担

迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责任承担的依据是：首先，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。

其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同法第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定．给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失．包括合同履行后可以获得的利益．但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则。商品房是一种非常特殊的商品，座落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此，最高法院《解释》第17条将合同法的上述规定进一步具体化，规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”这一规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。

4．关于面积误差问题

在预售商品房买卖中，合同约定的商品房面积与实际交付的房屋面积发生差异是经常会碰到的情况，往往会引起购房者与开发商发生纠纷，一般来说，这种纠纷主要有两种情况：第一，实际交付的面积减少，而且房地产开发商隐瞒情况，仍按原面积收取购房款，第二，实际交付的面积扩大，房产开发商要求多付房款，而购房者不愿承担或以此为由要求退房。

众所周知，房屋造价较高，如果面积发生差异，其价格也会发生差异，而购买预售商品房时，由于商品房尚未建成，施工、设计等因素都可能导致商品房建成后实际交付面积与合同约定面积发生差异，这是正常的。由于预售房屋的特殊性，所以法律是允许存在正常合理范围内的误差，出现这种误差，不能认定开发商违约，可由购房者与房产开发商根据原合同价格多退少补进行结算。

现实中的做法，一般是如果购房者与开发商在合同中有明确的规定，则人民法院应该在查明事实后，根据双方约定的条款处理，如果购房者与房产开发商在合同中没有对面积发生差异如何处理加以约定，则根据实际情况处理，如果双方对面积是否有差异或者差异的大小有争议，则可要求人民法院委托鉴定机构对此作出鉴定，在差异确定后，可由双方先行协商解决，如果不能解决的，则应当考虑差异面积是否在正常合理的误差范围内。有时消费者对商品房的面积如何计算，不清楚时，应找到1995年9月8日建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，该规则对此有具体规定，如果消费者对面积有疑虑，可以自行委托权威部门进行监测。但事后处理不如事先预防，减少纠纷的可能性是双方都希望的，所以在购买预售商品房时，应尽量对约定面积有个正确预测，让它更接近实际面积，并且，在合同中对实际面积与合同预定面积出现差异后的处理办法加以明确约定。

5．关于逾期办理房产过户手续问题

5.1逾期办理房产过户手续的原因

由于我国实行房屋权属登记制度，《房屋产权证》是所有人对房屋享有所有权的合法证明，房地产的转让必须要进行登记，进行过户，变更产权，履行所有权登记手续时房屋转让中的法定要求。购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长

时间，有的甚至一拖几年都办不下来。分析其原因，大致可分为以下两种情况：

（1）房地产开发商原因，“五证”不全。开发商在销售楼房的时候根本就没有取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者最好不买这种房；擅自改变使用性质。开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书，此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者；出售被抵押的房屋。开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋，购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了，如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款。

（2）购房者自身的原因，购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。另外，购房者没有及时提供应交的文件材料。

5.2逾期办理房产证的防范和对策

（1）熟悉办证程序，及时办理产权。办理房地产权证件过程具体包括初始登记、转移登记等过程，其中初始登记只能由房地产开发商办理。即经过房屋土地管理部门审查、勘验、审核、测绘、审批后，确权完成，开发商取得俗称的“大产权证”。然后，可以进行下一步的转移登记，根据法律规定，购房者应当在商品房交付之日起90日内申请办理产权证。

（2）购房前，要认真审核房地产开发商预售商品房具不具备以下几个条件：1.已交付全部土地使用权出让金 2.持有建设工程规划许可证 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资金的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

（3）购房者在签订合同时，一定要明确开发商是办理初始登记还是办理房产证书。实践中，因为条款约定不明而产生歧义，是大量办理房屋产权证纠纷产生的主要原因。购房者在签订合同时，如果同开发商协商由开发商去办证的，最好要在合同中注明，开发商办理完初始登记后，还负有为购房者主动办理房屋权属证书的义务。

（4）寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理由于房地产价值大，各种手续、程序繁多，购房者房地产知识及法律知识有限，故寻求专业机构咨询和办理可最大限度地减少投资风险，获得理想物业，不能不说也是一种很好的选择。购房者可以委托专业经纪机构了解市场行情，以及签约、过款、办证等一整套手续。规模大的经纪机构一般信誉较好，操作比较专业和规范，对行业的选择、购房手续的办理及售后服务有较为充分的保证。因此在购房时，应尽量选择规模大的经纪机构。

6．关于商品房的质量问题

商品房的质量关系到买受人今后的生活环境质量甚至生命财产安全，加之价格昂贵，因而购房者对此极其关注。然而，某些开发商为了牟取巨额利润，不顾购房者的切身利益，购买质量低劣、价格低廉的建筑材料，甚至偷工减料，将开发成本降至不能保证质量的地步，商品房交付使用后，发生墙壁开裂、屋顶渗水、排水管道不畅等其他质量问题，因此时常引起开发商与购房者之间的冲突。

6.1 商品房出现质量问题，购房人应该如何应付？

根据《合同法》第61条、第62条、第111条、第153条、第154条、第155条，《中华人民共和国建筑法》第60条、第61条、第62条，最高院《解释》第13条等规定，当房屋出现质量问题时，合同中有约定按约定办，没有约定的，按照下列方法处理：

（1）因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

（2）房屋交付使用后，在保修期内出现质量问题，在未严重影响正常居住适用的情况

下，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

6.2 如何避免购买到有质量问题的商品房？

（1）首先，购房人应注意选择商品房的建造地址。因毗邻工厂、铁路、排污河的商品

房即使内部结构布局完善无缺，也不能给购房人以舒适怡然的入住感受。

（2）其次，选择信誉良好、资金雄厚的开发公司及同样条件的施工单位建造的商品房，千万不能贪图标价低而退而求其次，接受滥竽充数的开发商及施工单位，否则会因小失大。

（3）再次，亲自实地查看，开发商为了追求销售利润，常常会做出名不副实的宣传及

承诺，购房者应实地调查研究，或请教内行人士一同查验，注意墙面、地面、门窗开合、下水管道、楼盘布局等。

参考文献

[1] 高富平黄武双.房地产法学[M]，第二版.北京：高等教育出版社，2003

[2]杨超.购房大讲堂[M]，北京：中国法制出版社，2010

[3]周德田 康建灿.如何购买放心房[M]，北京：公安大学出版社，2008

[4]沈萍.购房维权百姓法律读本[M]，四川：四川人民出版社，2008

第二篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

深圳律师：黄华(12年律师经验)

律师咨询：132，4296，6417(免费)

执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦A座14层

第三篇：商品房买卖合同纠纷正文

房屋买卖合同纠纷问题调研报告

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？ 逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？

由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用，据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力，但广告中存在的内容不实问题却较为严重。虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如：“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一，对开发商夸大广告宣传如何认定与处理，仍是司法实践中的一大难题。不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。先放销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由？

房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可以考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商预期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。笔者不能同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围？ 现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同？

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。订购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。订购书的性质为预约合同已成为共识。在商品买卖中，当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖关系才能最终确立。根据《司法解释》第5条规定，商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

二、第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有，不包括办理产权登记。一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权，这是买受人处于极度危险的状态。根据《合同法》与《物权法》的相关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，根据物权变动原理，不动产的交付需要公示，即进行不动产登记。

在司法审判实践中，通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为，即“交钥匙”，而不包含所有权的转移，即不包括办理登记过户手续。这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（三）、第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

此条没有规定在房价上涨出卖人违约致使合同不能履行的情况下，出卖人损害赔偿是否包括房屋的差价损失。

对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

（四）、第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该条中“自房屋交付使用之日”不甚明确，开发商与买受人对于此项可能具有不同的理解。

第四篇：商品房买卖合同纠纷100问（推荐）

商品房买卖合同纠纷100问

点击标题可以打开文章全文

购房人逾期付款被解除合同并承担了违约责任后，返还购房款是否应包括利息？ 建筑图纸标明的层高是否属于合同内容？层高不足如何承担违约责任？

购房人与开发商委托人签定的合同是否有效？房屋已登记为他人的，是否还能取得产权？

房地产开发商协助购房人办证的义务具体包括哪些内容？没有履行协助的如何承担责任？

房地产交易中心对房屋产权进行初始登记时应审查什么？撤消登记的行政诉讼中，法院审理范围是什么？

新房买卖案例：房屋存在质量问题，可以因此而拒付房款吗？

新建住宅窗户有什么标准？《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》什么时候开始实施？

高法公报案例:合同只约定面积误差超过标准可以解除，现买方不解除时如何处理？ 房管局自行重新划分物业管理区域，影响到业主利益，部分业主是否有权起诉要求撤消？划分物业区域时，应当依据什么因素？

在商品房买卖合同纠纷中售楼广告在什么情况下具有约束力？

政府部门变更规划，造成开发商未履行商品房买卖合同中的义务，应否承担民事违约责任？

房地产公司、房产测量机构有无义务告知买受人公摊面积的计算依据、公摊部位、计算方法和过程结果等？

银行未敦促抵押人办理抵押登记，是否对该抵押权的不成立承担相应责任？

高法公报案例:房屋外墙增加了合同及沙盘上没有的设施影响观瞻使用,如何处理?经行政审批和符合建筑规范能否免责?

高法公报案例:诉讼中合同文件真实性如何认定?

高法公报案例:房屋裂缝渗漏是否属于质量问题? 有勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件就无质量问题吗?开发商应当如何承担责任?

高法公报案例:因合同条款异议不能按时完成签定合同的,定金应当如数返还 法官谈商品房销售面积出现误差纠纷如何处理

建筑面积包括什么,如何计算?

认购书、预订书是什么性质的文件?其效力如何?

物权公示有什么效力?

什么是物权公示原则?为什么要进行物权公示?

开发商没有履行协助办理过户手续的义务，是否适用诉讼时效的规定？

预告登记的作用是什么？与正式登记有什么区别？

房屋买卖合同解除后，房屋上涨的差价损失，即可得利益的损失是否应当赔偿？ 期房买卖中的法律风险及应对措施

房产权登记的推定力和公示公信问题

商品房沙盘和广告也属于合同内容吗?

合同约定用途商业,但开发商没有协助办理商业性质土地使用权,责任如何承担?

开发商擅自加层增加容积率，是否构成违约，业主不退房时是否可以要求赔偿损失？

一房二卖,没有得到房屋的买受人获退一赔一的案例

土地交易中合同显示公平的认定

购买期房，如何保障将来一定取得产权？

房屋登记应当进行形式审查还是实质审查？行政行为的合法性如何把握？

以他人名义买房,房屋产权属于谁?

购房人在哪些情况下可以退房？

商品房交付使用条件是什么？是否必须取得竣工验收备案表？

施工合同十大问题分析

签定房屋买卖合同注意有哪些不公平的附件补充条款

依据买卖合同取得房屋后，长期未进行产权过户登记，是否会超过诉讼时效？ 情势变更原则的适用研究

房屋初始登记与建设工程规划许可不一致,如何处理?

房屋登记产权人与实际出资人不一致,产权归谁所有,如何确认?

协议约定房屋归一方所有但产证登记在他人名下,产权属于谁?

订房意向书在什么情况下可以认定为购房合同？

买商品房如何防范法律纠纷?

收房需要注意的几个法律问题

房屋建设工程对相邻房屋造成损害如何赔偿,谁负责赔偿?

买房各阶段的主要法律风险和防范

房价下跌,购房者在什么情况下可以要求补偿差价?

购房人在哪些情况下可以要求退房?

商品房买卖合同补充条款如何约定以保障购房人权利?

全体业主共有房屋如何认定,谁来认定?

房屋交付使用多年开发商仍办不出产权证的，能否解除合同？时效如何计算? 开发商履行预售合同延期,应如何承担赔偿等责任?

购房意向书有无法律效力?一方违反时如何承担责任?

商品房预售中宣传资料及鸟瞰图是要约还是要约邀请,对开发商是否具有约束力? 商品房楼书等广告和宣传资料是否认定为合同?违反时如何承担责任?

建筑工程阴阳合同效力问题浅析

最高人民法院法官解读<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>

新建住宅使用说明书和质量保证书有什么作用?

房屋实际面积比约定面积多,如何处理? 对面积有争议怎么办?

男女朋友合买房屋后分手,约定产权归一人所有,如何处理才能保障产权人利益?

开发商不具备预售商品房资格，买房办出产权证，合同约定的违约金赔偿条款明显不合理，该怎么办？

商品房质量问题如何处理?

什么情况下可以要求开发商承担1倍以内的惩罚性赔偿责任？

合同约定以按揭贷款的方式支付房款，后贷款不成，如何处理？

房屋出现质量问题，可以要求退房吗？

房屋出现质量问题，开发商拒绝修复，如何处理？

开发商办理产证是否存在期限？延迟办理产证，应承担什么责任？

开发商延迟交房，应承担什么责任，是否可以退房？

开发商迟迟不能办理产证，是否可以退房？

商品房必须达到什么要求，才可以取得交付许可，进行交付？

房屋的质量保修期限是多久？

房屋有规划变更或设计变更的，如何处理？

开发商一房二卖，房屋归属如何确定？

未经登记备案的预售合同生效吗？

签订房屋买卖预售合同后，发现开发商没有取得预售许可证，该合同是否有效？ 实际交房面积与约定不一的如何处理？

期房可以转让吗？

预告登记有什么作用?应由谁办理?

商品房预售需要具备什么条件？

购房人签定认购书或订购合同后，不想买了，如何承担责任？

开发商广告与实际状况不符，应当承担什么责任？

开发商发布的售楼广告和楼书是否具有约束力? 存在虚假如何追究?

商品房发生质量问题如何处理

装修材料不符合合同约定，如何维权？

房屋买卖过程中会涉及哪些常见的违约情况和违约责任呢？

关于成立业主大会申请书格式

如何成立业委会?

政策变化是否属于情势变更,是否可以解除合同?

前期物业服务合同中,业主可以以买卖合同存在纠纷以及不是合同当事方为由拒付物业费吗

一方预期违约,他方可在履行期限届满前要求解除合同和追究违约责任

房屋出现质量问题如何处理？

起诉归还购房借款不成后，还可以以不当得利为由再次起诉吗？

商品房未经消防验收,是否可以交付?

逾期交房违约金约定不明的，如何处理？

楼书等宣传资料中“最终解释权归本单位”的说明有效吗？

按揭贷款中，购房人延迟还款，开发商是否需要承担责任？

开发商承诺提供免费巴士后借故停运,应承担什么责任?

第五篇：商品房买卖合同纠纷的审判实务研究

商品房买卖合同纠纷的审判实务研究

内容摘要：随着我国市场经济体制的建立，房地产业发展迅猛，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的实施，成为法院审理案件的依据，本文从商品房买卖的适用范围、适用惩罚性赔偿的法律依据、处罚原则、适用的具体情形及商品房质量索赔、广告性质的认定、房屋面积计算等难点问题进行了探讨，以便更好地指导审判实践。

关键词： 商品房双倍赔偿要约面积计算

随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。最高人民法院在2003年5月公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。在实践中如何正确理解和把握这一规定的适用，笔者愿就此略谈浅见，以与同仁共同研究。

一、适用范围

这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。

基于上述认识，在审判审判实践中不难分析出非房地产开发企业建设的单位集资房、房改房；安居工程等国家对购买对象有限制条件的经济适用房；村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋；原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋；部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，虽均向社会出售，但都不能适用该司法解释。

二、商品房迟延交付

（1）对“交付使用”的理解

出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，俗称的交钥匙，符合合同法第一百三十三条和第一百三十五条规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书，这是根据《城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，房屋所有权就应从办理所有权登记手续时转移。

如何理解商品房的“交付”呢？笔者认为，在法律、法规和当事人没有特别约定的，以交钥匙为履行交付义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，《解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。商品房交付使用后，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人应当还应当履行在规定时间内协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务，并提供必要的证明文件。

（2）迟延交付之抗辩理由的正当性

房地产开发商的抗辩理由首先涉及到迟延履行是否要求迟延履行人具有可归责性的学理争论。我们认为迟延履行不仅仅是一种从客观角度描述的履行状态，更包括一种责任的承担。

迟延交付案件中，法院对房地产开发商的迟延交付之抗辩理由是否成立往往也存在较大分歧。主要表现在两个方面：１．以自然现象形式表现的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如发生了几级以上的台风，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。２．以人为因素为表现形式的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，如正值一年一度的高考期间，政府强制限制噪音，从而引起商品房的迟延交付。笔者认为，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾战争等不可抗力造成迟延交付，可适用免责。影响迟延交付的自然现象属于惯常气候现象，抗辩理由就不成立，对第２种抗辩理由，应该注意：房地产开发商迟延交付是因行政主体行为导致的，如果行政主体的行政行为具有社会公益性，那么应当视为不可抗力，不构成迟延交付。若买方拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别拒绝受领理由的正当性。比如，房地产开发商在交付商品房时必须提供相关的竣工验收合格的材料，否则买方有权拒收，房地产开发商仍应承担迟延交付的责任。如果延迟交付房屋属于当事人双方在合同中已经约定的免责情形，那么应遵照双方的意思表示，认定不构成迟延交付。

（3）违约责任承担

迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。《解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约责任的具体化。合同法第一百一十三条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则，守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。

关于违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。

三、关于欺诈行为的认定和处理。

1、惩罚性赔偿责任的适用

理论界和实务界关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论，主要集中反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条的问题上。务实界持反对意见，认为传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，且惩罚性赔偿主要适用于侵权责任，商品房买卖合同不应适用该规定；学术界则持相反的观点。

笔者赞同务实观点。商品房买卖数额巨大，惩罚性赔偿将导致双方利益显失平衡，商品房质量问题可通过瑕疵担保责任制度得到更妥善的解决。商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定，但可根据该条和《合同法》第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为有条件地适用惩罚性赔偿。理由如下：

第一、出卖人有主观恶意，完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类

行为仅仅依靠补偿性的赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。

第二，从各国对损害赔偿制度审判实践看，惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的研究资料表明，1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。

第三，理论依据。在我国，《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在《合同法》第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，《合同法》第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展，也是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。

2、“双倍赔偿”的条件。

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是《解释》规定中的亮点。根据《解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求“双倍赔偿”必须符合以下三个条件。

第一，所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条做了明确规定。

第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿，首先要对欺诈行为认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人主观恶意；三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。除此之外违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。

第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。

实践中有以下两种情况值得注意：（1）虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效，买受人也就无法要求其“双倍赔偿”。（2）虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、“双倍赔偿”也不能得到支持。

3、欺诈行为的处理。尽管《解释》对适用惩罚性赔偿责任作出了明确规定，但也为法官裁量案件留有较大空间。《解释》只是说“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这里面弹性就比较大，“可以”不是“应当”，更不是“必须”，“不超过一倍”并不等同于“一倍”，“请求”也不是都会“同意”。在具体案件中，需要法官根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况来自由裁量。有时可能会裁决“双倍赔偿”，有时也可能裁决赔偿一倍多一点，或者裁决只退回购房款、利息及赔偿损失，不再有其他惩罚性赔偿。这种根据案件具体情况由法官自由裁量形成的个案差异，是法律允许的。

四、商品房质量问题如何索赔

（1）因房屋存在质量问题解除合同的条件。

《解释》第十二、第十三条规定：房屋主体质量经鉴定不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用应解除合同，现在审判实践中已是共识。但“质量问题”达到什么程度可以解除合同呢？怎样的情况是“严重影响居住使用”？该解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。

（2）在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。《解释》第十三条第二款所说的质量问题指的就是一般质量问题。即是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，笔者认为包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。法院在审理此类纠纷时，注意保修期从交付之日起计算。因为购房人在接受房屋时对房屋进行必要的验收，这是购房人注意义务。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权要求出卖人修复。如果质量质量问题在短时间内解决不了，应要求出卖人承担延期交房的责任。因此增加的费用，应当由其承担。

（3）因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；也有人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。在司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。看房屋质量问题是否能够通过修复解决，经修复后仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活或存在威胁购房人人身、财产安全的因素，买受人就要理直气壮地提出解除合同，要求出卖人赔偿损失。

五、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定

目前，商品房90%以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。笔者认为买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下3个条件的，即可视为要约：

1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等。、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80%、房屋间距等每单元配有电梯两部等。

3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。房屋间距、房屋邻街或邻江邻河，视线没有阻挡等。只要不符合广告和宣传的，出卖人应承担违约责任。

对销售广告和宣传资料的内容问题，现在审判实践中也已突破传统认识，开始区别情况予以认定，并作出变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴，笔者认为这不仅符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。

六、商品房面积误差的认定处理

１．房屋面积误差的认定处理

商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时，土地房产管理部门审核确定，出卖人委托测绘单位测量的面积未经该部门确认，不能作为商品房的实测面积。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，应依据《解释》第十四条的规定处理，法院应先审查是否有约定，有约定从约定；没有约定的情况下，按该条第（１）、（２）项的规定处理。２．露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理

依据建设部１９９５年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中有关“建筑面积”的规定，土地房产管理部门审核时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中，出卖方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积，由此产生了面积误差要求赔偿的。此类纠纷不适用《解释》第１４条的规定，应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。如果露台具有独立使用价值（功能），具有排他性，可归买方所有，根据意思自治和有偿使用原则，对露台面积可单独计价或不单独计价，采取适当提高商品房面积售价，或者按“套”、“单元”计价一并出售的，这符合诚实信用和公平原则；买方要求退还露台面积房款的，不予支持。对于不独立使用的楼顶平台，因不具有排他性，属整幢楼房业主共用，买方使用时往往会与他人产生纠纷，买卖双方计入房屋面积进行交易，损害了其他业主的合法权益，买方要求卖方退还露台房款的，应予以支持。