商品房买卖合同纠纷中逾期责任问题研究

第一篇：商品房买卖合同纠纷中逾期责任问题研究

商品房买卖合同纠纷中逾期交房若干问题研究

［摘要］：逾期交房是商品房买卖合同纠纷当中突出的问题，逾期交房的认定及处理关系到此类纠纷的妥善解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》使商品房买卖合同纠纷中关于逾期责任的认定及处理有了具体的裁判依据。但在实践运用中，仍然存在着不少争议。本文重点从商品房买卖合同的约定入手，围绕几个司法实践中常出现的焦点问题，分析逾期交房构成要件及处理方法。

［关键词］：商品房买卖合同 逾期交房 违约责任

引言

近年来，商品房买卖合同纠纷案件数量有较大幅度的增长，在这类案件中，大部分都涉及到逾期责任。据统计，2009年1-7月某市中级人民法院民一庭共受理二审商品房买卖合同纠纷案175起，占该庭全部二审案件的33.33%，其中涉及逾期责任的164件，占所有商品房买卖合同纠纷案的93.71%。逾期责任问题通常有三种：逾期交房问题、逾期接房问题、逾期办证问题，其中最为突出的便是逾期交房问题。由于逾期交房原因对于单个住宅小区而言具有共性，故此类纠纷具有群发性特点。对于购房者而言，其权利主张若得不到满足，可能引发集体闹事等影响社会和谐稳定的问题；对于开发商而言，个案的败诉可能引发集体索赔，从而支付相当数量的赔偿款。因此，正确认定此类纠纷中的逾期责任，对于维护购房人与开发商双方的合法权益，对于正确处理双方的纠纷，均具有十分重要的意义。

一、如何认定逾期交房

1、逾期交房的类型

实践中，关于逾期交房的纠纷越来越多，据不完全统计，逾期交付的商品房约占整个商品房销售量的40%，逾期交房纠纷具有人数多、赔偿金额大、社会影响大等特点，所以这类纠纷案件当事人双方的抗辩程度也是极为激烈的，某些情况下还可能引起当地政府的关注甚至干预。

逾期交房纠纷一般有以下两种类型：

一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋，但购房人认为房屋未达到约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；

二、购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。

2、合同约定交房条件及逾期交房的认定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。此条款明确规定了转移占有即通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但是，购房人与开发商对于什么样的商品房才具备交付条件争议颇大。商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：

1、该商品房经验收合格；

2、该商品房经综合验收合格；

3、该商品房经分期综合验收合格；

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四种交付条件外，买卖双方另可约定第五种交付条件。如果买卖双方约定的交房条件是第一种，那么应当以该商品房是否取得《建筑工程竣工验收备案证》或者以工程质量监督机构是否在工程竣工验收单上认定验收合格为标准，如果是其余三 1

种，则应以该商品房是否取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，否则视为不具备合同约定的交付条件。如果买卖双方在合同中约定其它交付条件（即第五种交付条件），是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件？

建设工程竣工验收是加强政府监管，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。我国《建筑法》第六十一条规定：…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其它如《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也有类似规定。商品房经验收合格的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》或者工程竣工验收合格单，如果开发商在办理房屋交接手续时不能出示《建筑工程竣工验收备案证》或工程竣工验收合格单，则购房人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房的违约责任应由开发商承担。即使双方在合同中约定的交付条件（第五种交付条件）低于第一种交付条件，也应以商品房经验收合格作为交付条件标准。即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的最低标准。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条规定：买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。其他法院在司法实践中也有类似做法。

购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任，应如何处理？此问题在法学理论和司法实践中争论都比较大。有观点认为，购房人接受钥匙的行为表明其已认可房屋达到交付条件，购房人接受钥匙是对自己权利的处分，其无权再要求开发商承担逾期交房的违约责任。笔者认为，开发商在房屋不具备交付条件的情况下即通知购房人领取钥匙的行为严重违背诚信原则。在商品房买卖合同中，开发商居于强势地位，占据着信息及心理优势（购房人往往急于入住新房），且交付经验收合格的商品房系开发商基本合同义务之一，其将未验收或未验收合格的商品房钥匙交给购房人，本身就违反了合同及法律的规定。因此，购房人即使已经接收了钥匙，仍有权要求开发商承担逾期交房的违约责任，这也有利于保护处于弱势地位的购房人的合法权益，促使开发商切实履行自己的义务，促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

合同中约定多项交房条件的，应如何认定商品房是否达到交付条件？有的商品房买卖合同中除房屋验收合格这一主要交付条件外还会约定其他交房条件，如水、电、气等配套设施，有的开发商往往会忽视配套设施的交付条件。合同中约定的诸项交房条件属完整的统一体，缺一不可。如果某一项未达到合同约定的交房要求，则构成违约，开发商应承担逾期交房的违约责任。比如合同中有关于“水电入户”交房条件的约定，房屋其他条件都符合合同要求，只是水电设施室内部分虽然安装到位，但进小区的主管网尚未铺设，导致室内水电设施不能使用，这显然违反了合同中关于“水电入户”的约定，该房屋尚未达到交房条件，开发商应承担逾期交付的违约责任。

但是，对此处的“其他交房条件”显然应与上文中提及的“商品房经验收合格”这一主要交付条件有所区别。购房人在领取钥匙后，仅以房屋未达到“其他交房条件”为由要求开发商承担逾期交房违约责任的，则不应支持购房人此种请求。因为在此情况下，开发商交付的商品房本身经验收合格，“其他交房条件”的不具备并不会导致购房人的主要利益有受损的可能。当然，可以支持购房人要求开发商承担违约责任的请求，但这不属逾期交房责任。

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在认定逾期交房中的作用

商品房的建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，其质量问题不仅涉及到购买人自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题。因此，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在购买人使用商品房的过程中具有重要的作用。我国《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定了商品房交付时，开发商应向购买人提供“两书”。商品房买卖合同示范文本第十一条中也约定：在商品房交接时，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不能出示的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，提供“两书”是开发商在交付房屋时必须履行的义务，如果其在交付房屋时没有提供，则应认定不具备交房条件，购买人可以拒绝接受交房，由此产生的逾期交房违约责任应由开发商承担。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条第二款对此有类似的规定。

如果购买人接受钥匙后，又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商逾期交房，要求开发商承担违约责任，是否应支持呢？笔者认为，“两书”的提供属于合同对出卖人在房屋交接过程中应当履行的义务的约定，购买人接受房屋钥匙的行为表明其已经认可双方的交接行为，购买人在接受钥匙之后又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任，与其之前接受钥匙的行为有矛盾之处，不应得到支持。况且，从性质上分析，“两书”与上文提到的房屋验收合格证明文件也不属于同一类型。

二、如何认定不可抗力

在逾期交房纠纷中，开发商往往会对购房人要求其承担逾期交房违约责任进行种种抗辩。此类抗辩最常见的理由便是不可抗力。商品房买卖合同示范文本第八条交付期限中有关于不可抗力的约定，示范文本要求开发商在遭遇不可抗力且在不可抗力事实发生之日起若干日内告知买受人，则可据实予以延期交房。

我国《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，主要包括自然现象和社会异常行为。

对于自然现象，在司法实践中应根据当地通常气象表现来认定是否属不可抗力。比如大雨、大雪，如果系该地通常气象表现，则不应认定为不可抗力，因为开发商根据通常气象表现能够合理安排工期，其在签订合同时就应合理预见，并预留足够的时间来确保准时交付房屋。实践中，开发商通常会从气象部门取得气象资料的相关证明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此来证明其延误交房时间属不可抗力，笔者认为，对此应从严把握，不能简单地因为其施工日志中停工时间与雨天时间吻合就认定二者之间的因果关系，对于社会异常行为，比如战争、**等，毫无疑问应属不可抗力。比较难以界定的是政府的行为是否属于不可抗力以及开发商藉此来免除逾期交房的违约责任问题。笔者认为对此应区别对待。如果政府行为是基于社会公共利益作出的，则应认定为不可抗力，比如在进行基建过程中发现文物遗址从而导致政府命令停止施工等。如果政府行为是针对开发商本身的违法行为而作出的，比如开发商未经许可调整小区建设规划、私自变更容积率等，当然不应认定为不可抗力。如果政府行为是对特定领域、特定人作出的，比如政府对城市居住小区规划的调整、市政配套设施的改造等，应考虑到开发商对此类政府行为的不可预见及不可克服

性，如果完全否认开发商据此而提出的逾期交房抗辩理由，则对开发商未免显失公平，因此，对开发商此类主张，应从政府行为与逾期交房之间是否具有因果关系来把握，当然，尺度可以适当从严。目前存在比较多的现象是由于拆迁原因导致的逾期交房，有些拆迁户要价较高，导致拆迁不能正常进行，进而影响施工进度，导致延期交付。开发商往往认为这也属于不可抗力范畴，但是，拆迁在通常情况下并不由开发商实施，拆迁补偿问题与商品房的交付属两个不同法律关系，因此对由拆迁问题导致延期交付不宜认定为不可抗力。

三、逾期交房的违约责任问题

1、开发商承担逾期交房违约责任的方式

商品房买卖合同示范文本第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第一款是按逾期时间，分别处理，第二款由当事人自行约定违约责任。从中可以看出，购房人有权要求开发商按合同约定支付逾期交房违约金并承担继续履行交付房屋的义务，在逾期超过一定时间的情况下还有权要求开发商按合同约定支付违约金并解除合同。在第二种情况下，购房人享有选择权。

2、逾期时间的认定

关于开发商逾期交房违约金的起算点问题，应将当事人约定的交房日确定为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金，算至实际交房日止。因为交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定的交房日，在彼此之间产生法律拘束力。

这里存在三种情况：1.如果开发商在尚不具备交房条件的情况下而提前交付房屋，购房人当然可以拒绝接受，其逾期责任也由开发商承担；2.如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由开发商承担逾期交房责任；3.如果房屋不具备合同约定的主要交房条件（商品房经验收合格），而购房人实际接受了钥匙，则开发商实际并未完成交付合格房屋的义务，应承担逾期交房违约责任。在上述三种情况下，逾期时间均应从合同约定的交房日起计算至达到交房条件而实际交房日止。

3、违约金的具体计算

逾期交房违约金的计算标准，如果合同中有约定则从约定；如果合同中没有约定的，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

逾期交房违约金的计算基数按商品房合同示范文本约定是购房人“已付购房款总额”，应当包括购房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。

参考文献：

1、最高人民法院民一庭编著，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年6月出版

2、王利明，《合同法新问题研究》，中国社会科学出版社2003年4月版

3、李国光主编，《合同法释编和适用》，新华出版社1999年4月版

4、王利明、崔建远著，《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社2000年3月版

第二篇：商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

班级 08法学一班 姓名 蓝静学号 080303114

【摘要】由于我国房地产市场正处于发育阶段，市场管理机制的不健全，相关立法的不完善，商品交易行为的不规范，导致近年来商品房买卖合同纠纷日益增多。因此，我认为对涉及商品房买卖合同纠纷有关法律问题的研究就显得越来越有意义和价值。本文就商品房销售广告和宣传资料、商品房认购协议、商品房的质量、等几个较具代表性的涉及商品房买卖合同纠纷的法律问题进行了分析、界定和阐述。

【关键词】 商品房买卖合同纠纷法律问题

当今社会，房地产业已逐渐发展成为国民经济中的一支生力军，但是，蕴含着巨大商机的房地产业的同时也因为法律、法规等制度性的缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵犯，因此消费者如何规避购房风险和如何依法维护自己的权益，如何把购房置业变成双方共赢这些问题迫切需要得到解决。本文仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。

1.关于商品房销售广告和宣传资料的问题

目前，我国房地产市场竞争日趋激烈，开发商为了使自己的商品房从众多竞争对手的商品房中脱颖而出，热销快销，开发商利用各种宣传媒介美化粉饰自己的产品，甚至不惜展开广告大战，以致广告宣传渲染的美好图景与日后建成楼房的真实面目相去甚远，购房人往往在入住后发现上当受骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成为要约应具备的法定条件。

1.1商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定

依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款，在法律上无约束力，如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”．那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，或者是根据广告法的有关规定追究广告商或者开发商发布虚假广告的责任，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。

针对上述问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理．即使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释无疑保护了广大购房者的合法权益。也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不法行径，最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。

1.2商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件

根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时．应认定为要约。

（1）商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。

（2）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特定的，如允诺规划区内将建游泳池、小区绿化率达到90%、送5万装修等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定，所以不视为要约。

（3）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。实务中，主要是对“重大影响”如何认定的问题。通过一个案例来分析如何认定这个“重大影响”，李小姐在房展会上看到一张房地产项目的广告，标题十分醒目：“买三居室送价值5万元精装修。”于是非常心动，并当场签订了《房屋买卖合同》但销售人员提出合同是公司的标准合同，改起来很麻烦，况且老客户见了没法解释，送装修的事情可以写在收据上，李小姐也同意了，等李小姐收房时发现房内除白墙和水泥地面外没有任何装修，开发商称：合同中并没有说明送什么装修，这些就是送的装修。在本案中，开发商在广告中写的“送5万元精装修”，内容具体确定，应视为合同的内容，开发商应予履行，在商品房交易中，李小姐正是因为信赖这些宣传广告具体确定的说明和允诺才下决心与开发商签订合同的，这些内容对商品房买卖合同的订立起到了重大作用。

1.3面对开发商的宣传广告的防范和对策

（1）面对广告中美丽的承诺，尽量要把广告内容中的说明和允诺写进正式合同，头脑一定要保持清醒。

（2）看房选房人要细心注意合同文本中是否有诸如“售楼广告的承诺一切以本合同为准”、“沙盘模型不作为交房标准”等条款，这些约定以后会对购房者不利。

（3）购房者要保留楼盘房价等资料是十分必要的，保留证据在将来可能因此产生纠纷的情况下为自己主张权利提供证据，以便取得法律的支持。

2．开发商“一房多卖”的问题

所谓一房多卖是指房地产公司将出售后的商品房再次出售，将出售后的商品房抵押给银行或将抵押后的商品房再出售的行为。下面通过一个案例来分析这个问题：杨女士与某房地产开发商签订了一份商品房预售合同，购买该开发商的一套三居室，同年11月1日交房，合同签订后，杨女士当即支付首付款10万元，约定剩余房款在交房前付清，但当杨女士在11月1日去交付剩余房款时却被告知该套房屋已被他人买走，并办理了房屋产权过户手续，杨女士要求房地产公司双倍返还首付款，但该公司只愿意返还首付款。

这就是一个典型的一房二买的案例，涉及房屋买卖过程中的惩罚性赔偿责任。法律意义上的惩罚性赔偿是指法庭判决的赔偿数额超过实际的损害数额的一种“附加”赔偿。合同法第113条，《消费者权益保护法》第49条都规定了这个原则，在最高院《解释》

第8条、第九条中，又明确了规定了商品房买卖中适用惩罚性赔偿的五种情况，其中一种就是在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此，在本案中杨女士可以请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求该公司承担已付购房款一倍以下的赔偿责任。

2.1 产生“一房多卖”的原因

在房地产经营中，造成商品房“一房多卖”的原因可分为两种：一种原因是管理上的疏漏，如有的房产公司人员进出频繁，售楼人员之间或是售楼人员和融资人员之间没有及时沟通楼盘的销售或抵押情况，致使商品房“一房多卖”，还有一种是房产公司为了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地产公司在同他人签订商

品房买卖合同后，见房价上涨，又以卖出之房再与第三人订立商品房买卖合同，由此造成“一房多卖”。

2.2 对开发商“一房多卖”的防范及对策

（1）因为开发商获取土地使用权和房屋所有权是购房者获得产权的前提，购房者在签订购房合同或《认购书》之前应当仔细审查开发商必须提供的各种文件。

（2）交付定金之后，《认购书》在开发商和购房者之间形成了初步的约束，但是这种约束并不像购房合同那样有效，只是起到督促双方认定购房合同的作用，不能保障购房者一定能够买到自己相中的房子。因此在签订《认购书》之后应该约定尽快签订《商品房买卖合同》，确定双方的权利义务关系。

（3）签订购房合同之后及时进行预告登记备案，这样及时开发商一房二卖，也可以保障已经进行登记备案的合同受到保护，该合同的购房者可以获得房产证。

（4）尽管办理了登记备案手续可以保证不会有第二个购房者获得产权证，但是开发商可能利用手中的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》设定抵押，为自己换取现金，也可能不及时提供相关的文件，遇到这样的情况，购房者往往也很难办理产权证，因此，购房者应当及时办理产权登记。

3．关于商品房迟延交付的问题

商品房交易中由于买卖合同的标的物为不动产，其不可预测的风险多，因而屡屡发生开发商迟延交付的情况，并由此引发纠纷。这在商品房买卖合同纠纷中属于比较常见的类型。开发商迟延交付商品房的原因很多，既有自然现象的因素，如在施工过程中发生了几级以上的台风，导致施工不能如期进行：也有人为的因素，这里既包括政府行政行为方面的原因，也包括购房者无故拒绝受领房屋等原因，但更多的还是开发商本身的原因，如资金短缺、审批手续欠缺、与代理销售人之间产生矛盾、建设行为不规范等。涉及商品房迟延交付，关键要解决两个问题：一是对迟延交付的认定，二是迟延交付的责任承担。

3.1 对商品房迟延交付的认定

商品房买卖（预售)合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，以至经常引发对是否为迟延交付的争议。最高法院《解释》第11条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用．但当事人另有约定的除外。”根据这一规定，在当事人没有约定时，对商品房的交付使用应以对房屋的转移占有，即我们通常所说的“交钥匙”作为标志。最高法院《解释》所规定的“交付使用”是一种有权占有事实状态，并不必然产生房屋所有权的变动。

在实践中，开发商在迟延交付时，往往以合同中约定的不可抗力为理由，拒绝承担违约责任。如何认定“不可抗力”，在司法实践中也是比较困难的，开发商常常以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难、技术难题、政府颁发新的法规、市政配套设施的安装迟延等各种理由来拖延交付时间。我认为是否构成不可抗力，应该具体分析：对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。若在施工中遇到的苦难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋的过程中需要承担的风险，不属于不可抗力，因此开发商不能将此风险转移给购房者。若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立。

3.2 商品房迟延交付的责任承担

迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责任承担的依据是：首先，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。

其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同法第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定．给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失．包括合同履行后可以获得的利益．但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则。商品房是一种非常特殊的商品，座落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此，最高法院《解释》第17条将合同法的上述规定进一步具体化，规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”这一规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。

4．关于面积误差问题

在预售商品房买卖中，合同约定的商品房面积与实际交付的房屋面积发生差异是经常会碰到的情况，往往会引起购房者与开发商发生纠纷，一般来说，这种纠纷主要有两种情况：第一，实际交付的面积减少，而且房地产开发商隐瞒情况，仍按原面积收取购房款，第二，实际交付的面积扩大，房产开发商要求多付房款，而购房者不愿承担或以此为由要求退房。

众所周知，房屋造价较高，如果面积发生差异，其价格也会发生差异，而购买预售商品房时，由于商品房尚未建成，施工、设计等因素都可能导致商品房建成后实际交付面积与合同约定面积发生差异，这是正常的。由于预售房屋的特殊性，所以法律是允许存在正常合理范围内的误差，出现这种误差，不能认定开发商违约，可由购房者与房产开发商根据原合同价格多退少补进行结算。

现实中的做法，一般是如果购房者与开发商在合同中有明确的规定，则人民法院应该在查明事实后，根据双方约定的条款处理，如果购房者与房产开发商在合同中没有对面积发生差异如何处理加以约定，则根据实际情况处理，如果双方对面积是否有差异或者差异的大小有争议，则可要求人民法院委托鉴定机构对此作出鉴定，在差异确定后，可由双方先行协商解决，如果不能解决的，则应当考虑差异面积是否在正常合理的误差范围内。有时消费者对商品房的面积如何计算，不清楚时，应找到1995年9月8日建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，该规则对此有具体规定，如果消费者对面积有疑虑，可以自行委托权威部门进行监测。但事后处理不如事先预防，减少纠纷的可能性是双方都希望的，所以在购买预售商品房时，应尽量对约定面积有个正确预测，让它更接近实际面积，并且，在合同中对实际面积与合同预定面积出现差异后的处理办法加以明确约定。

5．关于逾期办理房产过户手续问题

5.1逾期办理房产过户手续的原因

由于我国实行房屋权属登记制度，《房屋产权证》是所有人对房屋享有所有权的合法证明，房地产的转让必须要进行登记，进行过户，变更产权，履行所有权登记手续时房屋转让中的法定要求。购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长

时间，有的甚至一拖几年都办不下来。分析其原因，大致可分为以下两种情况：

（1）房地产开发商原因，“五证”不全。开发商在销售楼房的时候根本就没有取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者最好不买这种房；擅自改变使用性质。开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书，此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者；出售被抵押的房屋。开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋，购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了，如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款。

（2）购房者自身的原因，购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。另外，购房者没有及时提供应交的文件材料。

5.2逾期办理房产证的防范和对策

（1）熟悉办证程序，及时办理产权。办理房地产权证件过程具体包括初始登记、转移登记等过程，其中初始登记只能由房地产开发商办理。即经过房屋土地管理部门审查、勘验、审核、测绘、审批后，确权完成，开发商取得俗称的“大产权证”。然后，可以进行下一步的转移登记，根据法律规定，购房者应当在商品房交付之日起90日内申请办理产权证。

（2）购房前，要认真审核房地产开发商预售商品房具不具备以下几个条件：1.已交付全部土地使用权出让金 2.持有建设工程规划许可证 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资金的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

（3）购房者在签订合同时，一定要明确开发商是办理初始登记还是办理房产证书。实践中，因为条款约定不明而产生歧义，是大量办理房屋产权证纠纷产生的主要原因。购房者在签订合同时，如果同开发商协商由开发商去办证的，最好要在合同中注明，开发商办理完初始登记后，还负有为购房者主动办理房屋权属证书的义务。

（4）寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理由于房地产价值大，各种手续、程序繁多，购房者房地产知识及法律知识有限，故寻求专业机构咨询和办理可最大限度地减少投资风险，获得理想物业，不能不说也是一种很好的选择。购房者可以委托专业经纪机构了解市场行情，以及签约、过款、办证等一整套手续。规模大的经纪机构一般信誉较好，操作比较专业和规范，对行业的选择、购房手续的办理及售后服务有较为充分的保证。因此在购房时，应尽量选择规模大的经纪机构。

6．关于商品房的质量问题

商品房的质量关系到买受人今后的生活环境质量甚至生命财产安全，加之价格昂贵，因而购房者对此极其关注。然而，某些开发商为了牟取巨额利润，不顾购房者的切身利益，购买质量低劣、价格低廉的建筑材料，甚至偷工减料，将开发成本降至不能保证质量的地步，商品房交付使用后，发生墙壁开裂、屋顶渗水、排水管道不畅等其他质量问题，因此时常引起开发商与购房者之间的冲突。

6.1 商品房出现质量问题，购房人应该如何应付？

根据《合同法》第61条、第62条、第111条、第153条、第154条、第155条，《中华人民共和国建筑法》第60条、第61条、第62条，最高院《解释》第13条等规定，当房屋出现质量问题时，合同中有约定按约定办，没有约定的，按照下列方法处理：

（1）因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

（2）房屋交付使用后，在保修期内出现质量问题，在未严重影响正常居住适用的情况

下，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

6.2 如何避免购买到有质量问题的商品房？

（1）首先，购房人应注意选择商品房的建造地址。因毗邻工厂、铁路、排污河的商品

房即使内部结构布局完善无缺，也不能给购房人以舒适怡然的入住感受。

（2）其次，选择信誉良好、资金雄厚的开发公司及同样条件的施工单位建造的商品房，千万不能贪图标价低而退而求其次，接受滥竽充数的开发商及施工单位，否则会因小失大。

（3）再次，亲自实地查看，开发商为了追求销售利润，常常会做出名不副实的宣传及

承诺，购房者应实地调查研究，或请教内行人士一同查验，注意墙面、地面、门窗开合、下水管道、楼盘布局等。

参考文献

[1] 高富平黄武双.房地产法学[M]，第二版.北京：高等教育出版社，2003

[2]杨超.购房大讲堂[M]，北京：中国法制出版社，2010

[3]周德田 康建灿.如何购买放心房[M]，北京：公安大学出版社，2008

[4]沈萍.购房维权百姓法律读本[M]，四川：四川人民出版社，2008

第三篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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第四篇：商品房买卖合同纠纷中的几个问题

商品房买卖合同纠纷中的几个问题

笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种 类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违 约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

6、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定。

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。吕洪涛

第五篇：商品房买卖合同纠纷正文

房屋买卖合同纠纷问题调研报告

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？ 逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？

由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用，据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力，但广告中存在的内容不实问题却较为严重。虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如：“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一，对开发商夸大广告宣传如何认定与处理，仍是司法实践中的一大难题。不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。先放销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由？

房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可以考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商预期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。笔者不能同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围？ 现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同？

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。订购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。订购书的性质为预约合同已成为共识。在商品买卖中，当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖关系才能最终确立。根据《司法解释》第5条规定，商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

二、第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有，不包括办理产权登记。一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权，这是买受人处于极度危险的状态。根据《合同法》与《物权法》的相关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，根据物权变动原理，不动产的交付需要公示，即进行不动产登记。

在司法审判实践中，通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为，即“交钥匙”，而不包含所有权的转移，即不包括办理登记过户手续。这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（三）、第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

此条没有规定在房价上涨出卖人违约致使合同不能履行的情况下，出卖人损害赔偿是否包括房屋的差价损失。

对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

（四）、第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该条中“自房屋交付使用之日”不甚明确，开发商与买受人对于此项可能具有不同的理解。