商品房买卖中面积争议问题（精选5篇）

第一篇：商品房买卖中面积争议问题

商品房买卖中面积争议问题

出卖人（房地产开发企业）交付的商品房的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，首先要看在商品房买卖合同中对此种情况是否有明确约定，有约定的，依约定处理，未作明确约定的，依相关的法律法规处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

第二篇：评析商品房买卖中的定金问题

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评析商品房买卖中的定金问题

定金作为我国《担保法》明文规定的一种债的担保方式，对保障债权的实现具有重要作用。担保合同是主合同的从合同，因此定金担保合同为从合同，我国担保法第5条对此作出了明确规定。

根据担保理论，一般认为定金可分为五类，分别为：

1、成约定金。指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效;

2、证约定金。其主要作用是证明主合同的成立;

3、违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性;

4、解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处

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理;

5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。

一般认为，我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。目前，很多房地产开发商(以下统称出卖人)在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同(以下统称房屋买卖合同)之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付1万元到2万元不等的认购订金(或定金)，并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金。由于此时正式的购房合同内容买受人并不知晓，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者因房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面与出卖人达不成协议，买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金，却又因认购书中订金条款中“不退还的约定”，被出卖人予以拒绝，严重损害了买受人的合法权益。出卖人拒绝返还订金的行为有无根据?首先，我们应当对出卖人所收取的订金的性质作出准确的判断与认定。

对于订金，目前我国的法学理论中并未发现相关论述，而在实践

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中由于每一个出卖人的条款各有差异，无法给其界定一个统一、准确的含义。目前，在某些地方法规或规章中对出卖人收取订金有所规定，如广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的《广东省商品房预售管理条例》第23条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”广州市人民政府于1998年12月24日发布的《广州市商品房预售管理实施办法》第12条也有类似规定。从这两个法规或规章的内容来看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务。而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，该规定与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，明显不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院在2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

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看来，最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来。笔者认为，不管在法学理论中还是在司法实践中，在没有明确约定订金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。

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第三篇：商品房买卖中法律关系

商品房买卖中现有法律关系分析

目前，商品房买卖中购房人以按揭形式作为付款方式的比较多。按揭涉及到购房人、开发商、银行三方，其中的法律关系涉及到买卖合同关系，借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系以及保险、收入证明函等派生契约关系和法律行为。这些关系作为一般的购房人是很难分辨清楚并了解其中的民事权利义务的，即便是银行和开发商也不一定完全了解不同法律关系的确切内容。为此，本文从现行法律规定的角度，对商品房按揭贷款中的法律关系作一归纳和清理。

一、购买商品房的买卖合同与借款合同之间的关系

商品房买卖合同是购房人与开发商之间形成的买卖合同关系，合同标的是不动产——房屋。商品房买卖合同的成立与生效以双方签订合同为标志，在合同法上，该类合同称为诺成合同。商品房买卖实践中需要避免两个认识上的误区：一是误以为买卖合同以交房为生效要件；二是误以为合同以房屋办理产权证为生效要件。这两种认识误区均属于对房屋买卖合同的诺成性认识不足。从法律角度来看，房屋买卖合同以双方当事人签字盖章为生效要件，除有约定或法定原因外，任何一方不得违反合同，是否交房（交钥匙）、是否已经办理产权证均不影响开发商和购房人应当完全、适当地履行合同。

购房人选择按揭方式付款的，在签订买卖合同时需要注明，通常是在一次性付款、分期付款（与开发商约定的分期付款，通常不会超过一至两年），按揭付款中进行选择。购房人在选择了按揭付款方式后，就需要与开发商指定的按揭银行（在我国，按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其他银行做按揭）签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。（购房人委托银行直接划款的约定是直接写在借款合同中，这已经成为按揭惯例，近似于合同法上的向第三人履行。）

购买房屋的买卖合同与借款合同的关系属于关联关系，而且由于借款的目的就是为了购买房屋，按揭银行在签订借款合同和发放贷款时对此明知，开发商和按揭银行之间也存在一对一的销售和融资合作关系，因此，买卖合同成为借款合同的存在前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，借款合同也因合同目的落空而随之无效或被撤销、解除。比如，因开发商违约不能按期交房或交付房屋不符合质量要求，房屋买卖合同被依法解除的，借款合同也应解除。开发商应当返还购房人的首付款，按揭银行应当返还购房人已经交付的月供，而开发商已经从按揭银行取得的贷款应当向银行返还。在合同解除情况下如有损失，应当由违约方承担赔偿责任。

借款合同签订以后，开发商与购房人如果协议解除买卖合同，鉴于买卖合同与借款合同之间的关联性，借款合同也只能随之解除。因合同解除属于当事人的主动选择，除与按揭银行有约定的外，开发商与购房人对按揭银行的损失应当承担连带责任。

二、借款合同与抵押合同之间的关系

按揭借款合同签订的同时，购房人需要与按揭银行签订抵押合同，承诺将所购房屋作为抵押物。抵押合同与借款合同之间的关系属于法定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。依照《中华人民共和国担保法》第41条、42条的规定，房屋抵押权的成立以办理抵押登记为要件和标志。由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，登记机关为各地相应的房管部门。有的地方采取向房管部门备案形式代替预告登记，从司法实践看，如此种做法属于当地政府管理上的惯例，在社会上有共同的认识，应当作为预告登记的性质予以认定。如果没有进行预告登记的，应当补办登记，抵押权在补办登记后成立。需要注意的是，按揭贷款中抵押权的成立不以开发商是否交钥匙，不以购房人是否取得房产证为条件。

从我国按揭贷款的实践看，按揭贷款关系中存在抵押担保与让与担保的融合现象。购房人在抵押所购房屋同时，还要将商品房销售合同（即上面所谓买卖合同）押给按揭银行，在办下房产证后，房产证也交押于按揭银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，在购房人不能履行按揭借款合同时，银行仅凭占有的买卖合同或房产证就可以向人民法院请求拍卖、变卖购房人的房屋。这与以控制所有权作为担保的让与担保近似。实践中有的按揭银行不履行预告登记手续，不向房管部门办理备案手续而致使抵押权不成立的，如其控制有购房人的买卖合同或房产证，不应认为该银行丧失优先受偿权。但由于该按揭银行没有履行登记手续，其优先受偿权不能对抗善意第三人。

如果因买卖合同的解除致使借款合同解除，并且导致抵押合同解除的，对按揭银行债权的保护成为关键。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”，该条规定在文义上主要针对保证担保关系，但不排除适用于其他担保关系，如抵押、质押关系等。根据该条解释，借款合同解除后，作为担保人的购房人仍应对其自身欠债承担担保责任。由于是以房屋抵押作为担保的，因此在按揭银行的债权未获得清偿前，按揭银行对作为担保物的房屋仍应享有优先受偿权。

三、借款合同与保证合同之间的关系

在按揭贷款中银行也常常要求开发商为购房人提供贷款保证，这就形成抵押担保与保证担保的双重担保关系。开发商出具的保证合同与借款合同之间的关系依照法律规定也属于主从合同关系，与上述抵押合同相同。但存在的区别是，《中华人民共和国公司法》第六十条

第三款强制规定“董事、经理不得以本公司财产为……个人债务提供担保”，因此开发商为购房人（属于个人债务）提供的保证属于无效保证，保证合同属于无效合同。（法律分析可以参见拙作《中国担保诸问题的解决与展望》，法制出版社）。

四、借款抵押合同与房屋保险合同之间的关系

《中华人民共和国担保法》第五十八条规定“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解决》第80条规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”抵押物的保险金、赔偿金、补偿金作为抵押财产，在法律上称为抵押权的代物性，抵押权人的优先受偿权仍然存在于抵押物的保险金、赔偿金、补偿金上。因此，在购房贷款抵押中，为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极的和有益的。

在实际的购房贷款中，贷款合同一般都使用银行事先拟订的格式合同，格式合同条文已经明确规定房屋保险作为合同必备条款，保险费由抵押人支付。由于银行在贷款中处于优势地位，借款人一般对该条款不能提出协商修改的要求。保险公司通常是按揭银行事先指定的，购房人投保所形成的保险合同成为抵押合同的关联合同，保险的目的是为了防止抵押权人的抵押权因抵押物的灭失、毁损而意外落空。保险合同与借款合同的关系属于关联合同关系，而且由于房屋保险的目的就是为了房屋抵押权的实现，保险公司在签订保险合同和收取保险费时对此明知，按揭银行和保险公司之间也存在一对一的合作关第，因此，抵押合同成为保险合同的存在前提，保全房屋抵押权成为房屋保险的直接目的，当抵押合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，保险合同也因合同目的落实而随之无效或被解除。比如，银行与购房人的借款合同因故解除或者未成立、未生效，抵押合同因为属于借款合同的从合同也必然解除或不生效，为抵押物投保的保险合同也当然随之解除，保险公司应当返还购房人已交付的保险费。

五、借款合同与收入证明函之间的关系

银行在按揭贷款中有一个惯例，即要求购房人出具个人收入证明，证明函上必须加盖购房人所在单位公章。收入证明函是以购房人名义出具的给按揭银行的，法律上属于有相对人的单方法律行为。单方法律行为属于法律行为的一种，可以发生权利义务的产生、消灭、变更的后果。由于收入证明函中除收入证明外无其他内容，因此出具证明函的单位与按揭银行之间的权利义务关系不明，一旦购房人丧失还款能力，按揭银行无法凭借一纸证明要求单位承担责任。尤其在购房人辞职、被辞退离开原单位的情况下，收入证明函实际已经不能发生证明效力。基于担保意思必须明示的法律原则（可参见拙作《中国担保诸问题的解决与展望》一书），收入证明函不构成担保。从法律责任角度看，证明函并不当然发生法律责任，其与借款合同在民事责任上不相干，因此，按揭借款合同与收入证明函之间的关系属于各自独立的关系。

如果单位故意出具虚假证明或出具不实证明帮助购房人取得贷款，在购房人丧失还贷能力时能否追究单位的责任是一个复杂的问题。复杂性在于购房人和单位的欺骗行为与按揭银行的发放贷款所考察的因素并不以收入证明为唯一，购房人提供的担保物价值、购房人职业、所受教育程度的判断均成为贷款考察因素，而收入证明并不起到担保作用，仅是银行判断购房人还贷能力的因素之一，因此，收入证明的不实或虚假与按揭银行发放贷款之间没有直接因果关系，仅凭收入证明的不实或虚假不足以裁判单位承担民事赔偿责任。退一步说，让单位为购房人偿还全部贷款也存在责任性质与范围不明的难题，在现实中也不可想象，因为按揭银行如果在收入证明函中注明单位出具不实或虚假收入证明将要承担偿还贷款责任，单位必将拒绝出具收入证明，双方对权利义务的判断起点将截然不同。因此，综合以上分析，收入证明函如未注明法律责任，只能作为按揭银行在决定发放贷款时的判断因素，不能单独作为民事责任发生依据。

第四篇：商品房买卖合同纠纷中逾期责任问题研究

商品房买卖合同纠纷中逾期交房若干问题研究

［摘要］：逾期交房是商品房买卖合同纠纷当中突出的问题，逾期交房的认定及处理关系到此类纠纷的妥善解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》使商品房买卖合同纠纷中关于逾期责任的认定及处理有了具体的裁判依据。但在实践运用中，仍然存在着不少争议。本文重点从商品房买卖合同的约定入手，围绕几个司法实践中常出现的焦点问题，分析逾期交房构成要件及处理方法。

［关键词］：商品房买卖合同 逾期交房 违约责任

引言

近年来，商品房买卖合同纠纷案件数量有较大幅度的增长，在这类案件中，大部分都涉及到逾期责任。据统计，2009年1-7月某市中级人民法院民一庭共受理二审商品房买卖合同纠纷案175起，占该庭全部二审案件的33.33%，其中涉及逾期责任的164件，占所有商品房买卖合同纠纷案的93.71%。逾期责任问题通常有三种：逾期交房问题、逾期接房问题、逾期办证问题，其中最为突出的便是逾期交房问题。由于逾期交房原因对于单个住宅小区而言具有共性，故此类纠纷具有群发性特点。对于购房者而言，其权利主张若得不到满足，可能引发集体闹事等影响社会和谐稳定的问题；对于开发商而言，个案的败诉可能引发集体索赔，从而支付相当数量的赔偿款。因此，正确认定此类纠纷中的逾期责任，对于维护购房人与开发商双方的合法权益，对于正确处理双方的纠纷，均具有十分重要的意义。

一、如何认定逾期交房

1、逾期交房的类型

实践中，关于逾期交房的纠纷越来越多，据不完全统计，逾期交付的商品房约占整个商品房销售量的40%，逾期交房纠纷具有人数多、赔偿金额大、社会影响大等特点，所以这类纠纷案件当事人双方的抗辩程度也是极为激烈的，某些情况下还可能引起当地政府的关注甚至干预。

逾期交房纠纷一般有以下两种类型：

一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋，但购房人认为房屋未达到约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；

二、购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。

2、合同约定交房条件及逾期交房的认定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。此条款明确规定了转移占有即通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但是，购房人与开发商对于什么样的商品房才具备交付条件争议颇大。商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：

1、该商品房经验收合格；

2、该商品房经综合验收合格；

3、该商品房经分期综合验收合格；

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四种交付条件外，买卖双方另可约定第五种交付条件。如果买卖双方约定的交房条件是第一种，那么应当以该商品房是否取得《建筑工程竣工验收备案证》或者以工程质量监督机构是否在工程竣工验收单上认定验收合格为标准，如果是其余三 1

种，则应以该商品房是否取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，否则视为不具备合同约定的交付条件。如果买卖双方在合同中约定其它交付条件（即第五种交付条件），是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件？

建设工程竣工验收是加强政府监管，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。我国《建筑法》第六十一条规定：…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其它如《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也有类似规定。商品房经验收合格的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》或者工程竣工验收合格单，如果开发商在办理房屋交接手续时不能出示《建筑工程竣工验收备案证》或工程竣工验收合格单，则购房人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房的违约责任应由开发商承担。即使双方在合同中约定的交付条件（第五种交付条件）低于第一种交付条件，也应以商品房经验收合格作为交付条件标准。即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的最低标准。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条规定：买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。其他法院在司法实践中也有类似做法。

购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任，应如何处理？此问题在法学理论和司法实践中争论都比较大。有观点认为，购房人接受钥匙的行为表明其已认可房屋达到交付条件，购房人接受钥匙是对自己权利的处分，其无权再要求开发商承担逾期交房的违约责任。笔者认为，开发商在房屋不具备交付条件的情况下即通知购房人领取钥匙的行为严重违背诚信原则。在商品房买卖合同中，开发商居于强势地位，占据着信息及心理优势（购房人往往急于入住新房），且交付经验收合格的商品房系开发商基本合同义务之一，其将未验收或未验收合格的商品房钥匙交给购房人，本身就违反了合同及法律的规定。因此，购房人即使已经接收了钥匙，仍有权要求开发商承担逾期交房的违约责任，这也有利于保护处于弱势地位的购房人的合法权益，促使开发商切实履行自己的义务，促进房地产市场的健康发展，实现法律的精神实质。

合同中约定多项交房条件的，应如何认定商品房是否达到交付条件？有的商品房买卖合同中除房屋验收合格这一主要交付条件外还会约定其他交房条件，如水、电、气等配套设施，有的开发商往往会忽视配套设施的交付条件。合同中约定的诸项交房条件属完整的统一体，缺一不可。如果某一项未达到合同约定的交房要求，则构成违约，开发商应承担逾期交房的违约责任。比如合同中有关于“水电入户”交房条件的约定，房屋其他条件都符合合同要求，只是水电设施室内部分虽然安装到位，但进小区的主管网尚未铺设，导致室内水电设施不能使用，这显然违反了合同中关于“水电入户”的约定，该房屋尚未达到交房条件，开发商应承担逾期交付的违约责任。

但是，对此处的“其他交房条件”显然应与上文中提及的“商品房经验收合格”这一主要交付条件有所区别。购房人在领取钥匙后，仅以房屋未达到“其他交房条件”为由要求开发商承担逾期交房违约责任的，则不应支持购房人此种请求。因为在此情况下，开发商交付的商品房本身经验收合格，“其他交房条件”的不具备并不会导致购房人的主要利益有受损的可能。当然，可以支持购房人要求开发商承担违约责任的请求，但这不属逾期交房责任。

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在认定逾期交房中的作用

商品房的建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，其质量问题不仅涉及到购买人自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题。因此，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在购买人使用商品房的过程中具有重要的作用。我国《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定了商品房交付时，开发商应向购买人提供“两书”。商品房买卖合同示范文本第十一条中也约定：在商品房交接时，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不能出示的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，提供“两书”是开发商在交付房屋时必须履行的义务，如果其在交付房屋时没有提供，则应认定不具备交房条件，购买人可以拒绝接受交房，由此产生的逾期交房违约责任应由开发商承担。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条第二款对此有类似的规定。

如果购买人接受钥匙后，又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商逾期交房，要求开发商承担违约责任，是否应支持呢？笔者认为，“两书”的提供属于合同对出卖人在房屋交接过程中应当履行的义务的约定，购买人接受房屋钥匙的行为表明其已经认可双方的交接行为，购买人在接受钥匙之后又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任，与其之前接受钥匙的行为有矛盾之处，不应得到支持。况且，从性质上分析，“两书”与上文提到的房屋验收合格证明文件也不属于同一类型。

二、如何认定不可抗力

在逾期交房纠纷中，开发商往往会对购房人要求其承担逾期交房违约责任进行种种抗辩。此类抗辩最常见的理由便是不可抗力。商品房买卖合同示范文本第八条交付期限中有关于不可抗力的约定，示范文本要求开发商在遭遇不可抗力且在不可抗力事实发生之日起若干日内告知买受人，则可据实予以延期交房。

我国《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，主要包括自然现象和社会异常行为。

对于自然现象，在司法实践中应根据当地通常气象表现来认定是否属不可抗力。比如大雨、大雪，如果系该地通常气象表现，则不应认定为不可抗力，因为开发商根据通常气象表现能够合理安排工期，其在签订合同时就应合理预见，并预留足够的时间来确保准时交付房屋。实践中，开发商通常会从气象部门取得气象资料的相关证明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此来证明其延误交房时间属不可抗力，笔者认为，对此应从严把握，不能简单地因为其施工日志中停工时间与雨天时间吻合就认定二者之间的因果关系，对于社会异常行为，比如战争、**等，毫无疑问应属不可抗力。比较难以界定的是政府的行为是否属于不可抗力以及开发商藉此来免除逾期交房的违约责任问题。笔者认为对此应区别对待。如果政府行为是基于社会公共利益作出的，则应认定为不可抗力，比如在进行基建过程中发现文物遗址从而导致政府命令停止施工等。如果政府行为是针对开发商本身的违法行为而作出的，比如开发商未经许可调整小区建设规划、私自变更容积率等，当然不应认定为不可抗力。如果政府行为是对特定领域、特定人作出的，比如政府对城市居住小区规划的调整、市政配套设施的改造等，应考虑到开发商对此类政府行为的不可预见及不可克服

性，如果完全否认开发商据此而提出的逾期交房抗辩理由，则对开发商未免显失公平，因此，对开发商此类主张，应从政府行为与逾期交房之间是否具有因果关系来把握，当然，尺度可以适当从严。目前存在比较多的现象是由于拆迁原因导致的逾期交房，有些拆迁户要价较高，导致拆迁不能正常进行，进而影响施工进度，导致延期交付。开发商往往认为这也属于不可抗力范畴，但是，拆迁在通常情况下并不由开发商实施，拆迁补偿问题与商品房的交付属两个不同法律关系，因此对由拆迁问题导致延期交付不宜认定为不可抗力。

三、逾期交房的违约责任问题

1、开发商承担逾期交房违约责任的方式

商品房买卖合同示范文本第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第一款是按逾期时间，分别处理，第二款由当事人自行约定违约责任。从中可以看出，购房人有权要求开发商按合同约定支付逾期交房违约金并承担继续履行交付房屋的义务，在逾期超过一定时间的情况下还有权要求开发商按合同约定支付违约金并解除合同。在第二种情况下，购房人享有选择权。

2、逾期时间的认定

关于开发商逾期交房违约金的起算点问题，应将当事人约定的交房日确定为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金，算至实际交房日止。因为交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定的交房日，在彼此之间产生法律拘束力。

这里存在三种情况：1.如果开发商在尚不具备交房条件的情况下而提前交付房屋，购房人当然可以拒绝接受，其逾期责任也由开发商承担；2.如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由开发商承担逾期交房责任；3.如果房屋不具备合同约定的主要交房条件（商品房经验收合格），而购房人实际接受了钥匙，则开发商实际并未完成交付合格房屋的义务，应承担逾期交房违约责任。在上述三种情况下，逾期时间均应从合同约定的交房日起计算至达到交房条件而实际交房日止。

3、违约金的具体计算

逾期交房违约金的计算标准，如果合同中有约定则从约定；如果合同中没有约定的，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

逾期交房违约金的计算基数按商品房合同示范文本约定是购房人“已付购房款总额”，应当包括购房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。

参考文献：

1、最高人民法院民一庭编著，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年6月出版

2、王利明，《合同法新问题研究》，中国社会科学出版社2003年4月版

3、李国光主编，《合同法释编和适用》，新华出版社1999年4月版

4、王利明、崔建远著，《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社2000年3月版

第五篇：商品房买卖协议

商品房买卖协议书

甲方：

乙方：

经甲乙双方协商就住宅楼转让事宜达成以下协议：

1、甲方同意将转让给乙方，乙方一次性支付甲方元。

2、甲方不负责为乙方办理户主变更，以后房产过户费用均由乙方承担。

3、在房屋未过户前，房产证暂时由甲方保管，在保管期间，甲方仅有保管权利，必须保证不能用房产证进行任何担保和贷款。

4、协议达成后，乙方必须按照开发商规定时间和要求按期付款和办理相关手续，由此引起的任何损失及纠纷，甲方概不负担。

5、开发商交房后，甲方要立即将房屋钥匙直接交给乙方。

6、在未过户前房屋只是在甲方名下，实际所有权归乙方所有。

7、在政策允许的情况下，甲方必须及时顺利将房屋产权过户给乙方名下。

8、在协议达成后，甲方必须及时通知乙方办理与房屋有关的各种手续，由于通知迟到引起的损失，甲方负担。

9、以上协议未尽事宜，经甲乙双方共同协商解决。

10、此协议一式两份，甲乙双方各一份，从签定之日起生效，房产户主资料变更或者房屋过户乙方后，此协议作废。

甲方：（签字）

电话：

乙方：（签字）

电话：年月日