商品房买卖合同法[精选]

第一篇：商品房买卖合同法[精选]

1：对格式条款有两种以上解释的，应该作出不利于格式条款提供方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。（合同法第41条）

2：合同无效的法定情形

一：一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国际利益（只有损害国家利益才无效）

二：恶意串通损害国家集体或第三人了利益

三：以合法形式掩盖非法目的四：损害社会公共利益

五：违反法律、行政法规的强制性规定。

（合同法第52条）

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第10条。

3：先履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。（合同法第66条）

4：合同法定解除：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（合同法94条）

5：违约金：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。（合同法第114条）

6：定金：给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双百返还定金。定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。（合同法第115条）

7：因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三方追偿。（合同法第115条）

8：解决合同争议的途径：当事人采取仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效除外。不能仲裁的事项有：婚姻，收养，监护，抚养，继承纠纷；依法应该由行政机关处理的行政争议。（合同法第128条）

9：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。（合同法第186条）

10：赠与的法定撤销：

一：严重侵害赠与人或者赠与人的***属

二：对赠与人有抚养义务而不履行的三：不履行赠与合同约定义务。赠与人的撤销权自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使（合同法192条）

11：民间借贷利率：最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分利息不予保护（合同法第211条）

第二篇：商品房买卖协议

商品房买卖协议书

甲方：

乙方：

经甲乙双方协商就住宅楼转让事宜达成以下协议：

1、甲方同意将转让给乙方，乙方一次性支付甲方元。

2、甲方不负责为乙方办理户主变更，以后房产过户费用均由乙方承担。

3、在房屋未过户前，房产证暂时由甲方保管，在保管期间，甲方仅有保管权利，必须保证不能用房产证进行任何担保和贷款。

4、协议达成后，乙方必须按照开发商规定时间和要求按期付款和办理相关手续，由此引起的任何损失及纠纷，甲方概不负担。

5、开发商交房后，甲方要立即将房屋钥匙直接交给乙方。

6、在未过户前房屋只是在甲方名下，实际所有权归乙方所有。

7、在政策允许的情况下，甲方必须及时顺利将房屋产权过户给乙方名下。

8、在协议达成后，甲方必须及时通知乙方办理与房屋有关的各种手续，由于通知迟到引起的损失，甲方负担。

9、以上协议未尽事宜，经甲乙双方共同协商解决。

10、此协议一式两份，甲乙双方各一份，从签定之日起生效，房产户主资料变更或者房屋过户乙方后，此协议作废。

甲方：（签字）

电话：

乙方：（签字）

电话：年月日

第三篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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律师咨询：132，4296，6417(免费)

执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦A座14层

第四篇：商品房买卖合同范本

商品房买卖合同

格式一商品房买卖合同

合同编号：_____________

合同双方当事人：

出卖人：_______________

注册地址：_____________

营业执照注册号：_________

企业资质证书号：___________

法定代表人：________________联系电话：___

邮政编码：_____

委托代理人：___________地址：_____________

邮政编码：_____________联系电话：_______

委托代理机构：_______________________

注册地址：___________________________

营业执照注册号：_____________________

法定代表人：_______________________联系电话：_________________

邮政编码：________________________

买受人：____________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_______国籍：____________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________

地址：_____________________________

邮政编码：________________________联系电话：__________________

【委托代理人】【】姓名：__________国籍：______________________

地址：______________________

邮政编码：________________话：_____________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条项目建设依据

出卖人以_________方式取得位于______________、编号为_________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。

该地块土地面积为____________，规划用途为_____________，土地使用年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_______________。建设工程规划许可证号为__________，施工许可证号为_______________。

第二条商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为__________________，商品房预售许可证号为___________________。

第三条买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

第______【幢】【座】___________【单元】【层】__________号房。

该商品房的用途为_________，属____________结构，层高为______________，建筑层数地上_________层，地下____________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共______________平方米，其中，套内建筑面积____________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。________________________________________

______________________________________________________________________________________。

第四条计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_____种方式计算该商品房价款：

1.按建筑面积计算，该商品房单价为(_____币)每平方米_____元，总金额(_____币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_____币)每平方米_____元，总金额(_____币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(_____币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

4.___________________________________________________________________________________________________。

第五条面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：

1.双方自行约定：

(1)______________________________________________________________________________；

(2)______________________________________________________________________________；

(3)______________________________________________________________________________；

(4)______________________________________________________________________________。

2.双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按___________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝--------------×100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条付款方式及期限

买受人按下列第_____种方式按期付款：

1.一次性付款

________________________________________________________________________________。

2.分期付款

________________________________________________________________________________。

3.其他方式

________________________________________________________________________________。

第七条买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_______种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

(1)逾期在______日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_______的违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过_______日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_______%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.___________________________________________________________________________________。

第八条交付期限

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.__________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；

2.__________________________________________________；

3.__________________________________________________。

第九条出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_____种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

2._________________________________________________________________。

第十条规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

(2)____________________________________________________________；

(3)____________________________________________________________；

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按_______________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十一条交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

______________________________________________________________。

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

______________________________________________________________。

第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_____种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2.____________________________________________________________。

3.____________________________________________________________。

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1.____________________________________________________________；

2.____________________________________________________________；

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1.____________________________________________________________；

2.____________________________________________________________；

第十五条关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后_____日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_____日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_____%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。

3.____________________________________________________________。

第十六条保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

_______________________________________________________________。

第十七条双方可以就下列事项约定：

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权___________________________________;

2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权_________________________________;

3.该商品房所在楼宇的命名权_______________________________________;

4.该商品房所在小区的命名权_______________________________________;

5._______________________________________________________________；

6._______________________________________________________________。

第十八条买受人的房屋仅作__________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

_________________________________________________________________。

第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_____种方式解决：

1.提交__________仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条本合同连同附件共_____页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人_____份，买受人_____份，_____份，_____份。

第二十三条本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__________申请登记备案。

出卖人(签章)：买受人(签章)：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】：【委托代理人】：

(签章)(签章)

年月日年月日

签于_______签于________

附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

附件三：装饰、设备标准

1.外墙：

2.内墙：

3.顶棚：

4.地面：

5.门窗：

6.厨房：

7.卫生间：

8.阳台：

9.电梯：

10.其他：

附件四：合同补充协议商品房买卖合同说明

1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

2.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

三、付款办法：

预购房屋按房屋暂定价先付购房款40%。计人民币_________元(其中10%为定金)。待房屋建筑工作量完成一半时再预付30%。房屋竣工交付乙方时按实际售价结算尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。

四、交房时间：

甲方应于______年______月将验收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方接房通知后的10天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费(按房价的万分之一/日计取)。

六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修(土建工程保修一年，水电半年，暖气一个采暖期)。

七、违约责任：

1本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退；如甲方违约，则应双倍退还定金。

2甲方如不能按期交付乙方所购房屋时(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方承担应交房屋售价万分之一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。

八、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。

九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及小区管理办法。

十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决，如双方不能达成一致意见时，应提交××仲裁委员会进行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份；副本六份，双方各执三份，正副本具有同等法律约束力。

十二、本合同双方签字盖章经公证后生效。本合同未尽事宜另行协商。

十三、本合同附件：

1房屋平面位置及占用土地范围图(略)

2______小区暂行管理方法(略)

甲方：(盖章)乙方：(盖章)

代表：代表：

地址及电话：地址及电话：

开户银行：开户银行：

账号：账号：

年月日

格式四××市商品房预售合同

出售方：(甲方)

地址：电话：

购买方：(乙方)

姓名：性别：出生：年月日

国籍：身份证号码：

地址：电话：

本合同依据中华人民共和国有关法律、《××市土地管理条例》和《××市商品房产管理规定》制定。

第一条甲方经××市国土局批准，取得位于××市用地面积m2的土地使用权。

地块编号：使用期年，自年月日起年月日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系，定名为，由甲方预售。

第二条乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第幢号(第层)。建筑面积m2，土地面积/m2(其中：基底分摊m2、公用分摊m2，其他m2)。

第三条甲方定于年月日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过天：

1人力不可抗拒的自然灾害；

2施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；

3其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭××市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：

单价元/m2，总金额币千百拾万千百拾元整(小写万元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款银行付款：

账户名称：账号：

分期(一次)付款(见附表一)。

第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。

第六条甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

第七条甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。

第八条甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经××市主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关连的公共通道、设施、活动场所。同时，必须遵守中华人民共和国法律、法规和社会道德，维护公共设施和公共利益。

第九条乙方所购楼宇只作使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，违反××市有关规定，后果自负。

第十一条附表

一、附表二均为本合同内容的组成部分。

第十二条本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，应提请××市仲裁委员会仲裁或××市中级人民法院房地产审判庭裁决(选择填写其中一项)。

第十三条本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

出售方：(盖章)购买方：(盖章)

法定代表人：法定代表人：

年月日

签订地点：

附表一：

建筑期购楼分期付款

一、第一次付款自签约日起内付全部价款的%；币千百拾万千百拾元。(小写：万元)

二、第二次付款自签约日起日内付全部价款的%；

币千百拾万千百拾元。(小写：万元)

附表二：

本合同售价中已包括的主要项目：

(略)

文书要点

房屋买卖合同是指房屋所有权人和消费者之间就房屋产权的转让所达成的权利义务关系的协议。房屋所有权人是卖方，消费者为买方。卖方的基本义务是按照合同规定的期限及时向买方交付房屋，买方则要支付相应的房价。格式一为示范文本(gf-XX-0171)，格式

二、格式

三、格式四为参考文本。

特别提示

签订房屋买卖合同应注意的问题是：

第一，要审查合同标的物的合法性。

第二，商品房预售，应符合下列条件：一是要有土地使用权证书；二是要有建设工程规划许可证；三是要有确定的施工进度和竣工日期；四是要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售房屋登记，取得商品房预售许可证。

第三，合同条款要完备，对房屋面积的计算方式、房价的支付方式以及双方交接验收的手续等都要规定清楚，避免发生纠纷和争议。

第五篇：商品房买卖案例

商品房委托代理销售合同纠纷案例

【代理合同纠纷】商品房委托代理销售合同纠纷案例

上诉人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司与上诉人六安大众房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

——安徽省高级人民法院(2009-9-29)

上诉人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司与上诉人六安大众房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案调解书

安徽省高级人民法院

民事调解书

(2009)皖民四终字第0049号

上诉人(原审原告、反诉被告)：安徽中皖辉达房产代理销售有限公司，住所地合肥市庐阳区宿州路76号宏图大厦。

法定代表人：许辉，该公司董事长。

委托代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。

委托代理人：汪培文，安徽徽商律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：六安大众房地产开发有限公司，住所地六安经济技术开发区皖西大道。法定代表人：李从明，该公司董事长

委托代理人：唐明松，安徽承义律师事务所律师。

委托代理人：李国圣，安徽寻求律师事务所律师。

案由：商品房委托代理销售合同纠纷。

上诉人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司(以下简称辉达公司)与上诉人六安大众房地产开发有限公司(以下简称大众公司)因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服安徽省六安市中级人民法院于2009年5月6日作出的(2008)六民二初字第28号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年8月9日公开开庭进行了审理，辉达公司的委托代理人吴正林、汪培文，大众公司的委托代理人唐明松、李国圣到庭参加了诉讼。

经审理查明：2007年6月6日，大众公司(甲方)与辉达公司(乙方)签订了一份《六安.义乌三期商品房销售代理合同》，约定：由乙方为甲方在六安市磨子潭路开发的“六安.义乌市场三期”的商品房进行代理销售。销售面积：商品房可售总建筑面积约70000平方米(含商铺、仓储等，以甲方提供实际可销售面积为准)。销售价格：可售面积平均销售底价每平方米4200元。销售指标：1.第一阶段以甲方领取《商品房预售许可证》为前提，自合同签定之日至其后的60日内，完成可预售商品房总金额(可预售商品房总金额-商品房预售许可证载明的面积×本合同第一条约定的委托销售平均底价)的40%;2.第二阶段以甲方领取《商品房预售许可证》为前提，在本项目第一阶段后三个月内，签订销售合同总金额达到可预售商品房总金额的60%;3.第三阶段以甲方领取《商品房预售许可证》为前提，在本项目第二阶段后四个月内，签订销售合同总金额达到可预售商品房总金额的90%;4.当乙方完成可销售总金额的90%时，视同乙方完成销售任务。代理费和结算方式：1.甲方对于乙方代理销售的商品房，按本合同约定销售底价的1.2%向乙方支付营销代理费(代理费=销售底价×已销售商品房面积

×1.2%);2.甲方按销售进度支付乙方代理费。乙方应于次月5日前向甲方提供上月签订合同金额的结算清单。经甲方核算后在下一个销售阶段第一个月的10日前向乙方支付代理费，支付方式如下：(1)第一阶段：若乙方在销售第一阶段内完成(以甲方取得商品房预售许可证为标准)本合同第三条规定的销售任务，甲方须支付乙方实际所得佣金的60%;(2)第二阶段：若乙方在销售第二阶段内完成(以甲方取得商品房预售许可证为标准)，本合同

第三条规定的销售任务，甲方须支付乙方实际所得佣金的80%;(3)第三阶段：若乙方在销售第三阶段内完成(以甲方取得商品房预售许可证为标准)本合同第三条规定的销售任务，甲方须支付乙方实际所得佣金的100%。代理费的支付条件为：买方签订预(销)售合同，已在房地产交易中心登记备案，且客户首付款付清。溢价与奖励：

1.合同实际成交价与销售底价之间的差额，称为溢价。由于乙方成功策划所创造的溢价部分甲方得70%，乙方得30%。乙方所得溢价部分视为甲方对乙方策划费用的补偿，溢价部分不重复计入代理费。2.溢价部分的结算比照上述三个阶段完成的销售任务，分阶段由甲方支付溢价分成部分的50%、70%和100%。关于招商及费用：

1.乙方负责本案的招商。招商工作完成的目标为：须由地市级以上总代理户进驻本项目相关区域，本项目开业时经营户进场开业率达到70%。2.招商费用由甲方承担，标准为总销售金额的0.3%。前期费用由乙方垫付，甲方根据乙方的代理费支付条件同时支付给乙方。若乙方在本项目开业时经营户进场开业率低于70%，则甲方只支付乙方约定标准一半的招商费用，扣还部分从共管帐户中扣减。双方的权利义务：1.(9)甲方须确保本项目在2007年6月30日前达到开盘条件(甲方拿到商品房预售许可证);1.(10)甲方须确保本项目在2007年11月30日前开始试营业,2008年5月1日正式开业;1.(12)甲方必须确保工程进度，工程须于2007年12月31日前达到交房要求，并符合国家相关的规定标准，否则由此引起的任何问题，由甲方负责。销售成功的界定和销售中的配合事项：2.(1)房屋的销售以套(号)为出售单位，购房者签署预(销)售合同，在房地产交易中心备案，且付清首付款，视为销售成功。2.(2)在代理销售期限内，由于非甲方的原因导致预(销)售合同被终止或解除，甲方不承担任何责任，也不支付被终止或解除预(销)售合同所涉及销售金额所对应的代理费。2.(3)由于甲方原因导致预(销)售合同被终止或解除的，无论该预(销)售合同是否已在房地产交易中心完成合同备案，均视为乙方成功销售。2.(4)若因购房客户违约所造成的违约金，则甲乙双方各得一半，但该违约金不计销售金额。乙方对违约的客户须收取违约金，经甲方同意不予收取的客户除外。3.(1)乙方负责代理销售房屋的推广、宣传、策划等工作，并根据方案内容提前以书面形式报经甲方签字认可后执行。保证金：1.乙方向甲方支付项目保证金人民币100万元(保证金不计利息);3.乙方销售商品房总金额达到90%时，甲方在一周内无息退还保证金给乙方。违约责任：5.未能完成本合同第三条第1、2、3条规定的销售进度时，须在约定期限一个月内用销售补足，销售仍未补足时，乙方须用自购方式补足;如乙方未采取自购方式补足则视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金100万元及由此给甲方造成的损失。代理期限为2007年6月1日至2008年5月31日等。2007年6月28日，双方又签订了《关于计价面积、溢价奖励及价格管理的备忘录》，约定：销售佣金及溢价奖励：1.一层商铺销售计价面积中的“商铺宽度/商铺深度”的佣金及溢价奖励办法按已签订的合同执行。2.一层商铺销售计价面积中的“2.05米×商铺宽度”面积所产生的销售额不计入原代理销售合同中的总销售任务、不计提乙方佣金，全部按已签销售代理合同中的乙方实现销售溢价的分成比例计提溢价分成，其支付方式与已签销售代理合同中约定的溢价分成支付方式一致。价格管理：3.因甲方原因产生的低于销售底价及合同成交条件的销售合同，因此而多出的让利金额由甲方全额承担，同时计算乙方的销售业绩。销售指标：全佳福品牌批发城12号楼3层以上部分(仓储面积)，不纳入对乙方开盘期间的完成销售面积任务计算范围之内.2007年6月25日，大众公司取得义乌三期(全佳福批发城)1号、2号、3号、4号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号楼的《商品房预售许可证》，于2007年6月28日开盘。2008年元月17日，大众公司取得主楼和5号楼的《商品房预售许可证》。其中主楼于2008年2月13日开盘，5号楼于2008年5月1日开盘。辉达公司共计完成销售任务260套，面积24318.007平方米(楼梯面积1893平方米，不含楼梯面积22425.007平方米)，金额119670331元(楼梯金额7949069元，不含楼梯金额111721262元)。另2008年5月1日5号楼开盘后，辉达公司共销售15套，总房款4952514元。该15套房屋，其中有7户经大众公司同意退房。在招商方面，辉达公司共与客户签订《商铺租赁合同》217份，租赁商铺302套(总铺面337套)，已超过约定的70%，但地市

级以上的代理商较少。辉达公司与客户签订的275份《商品房买卖合同》和217份《商铺租赁合同》，经大众公司盖章确认。

另查明：案涉委托代理销售合同签订后，辉达公司依约向大众公司缴纳保证金合计100万元。大众公司已支付辉达公司销售佣金938130元。

本案二审审理期间，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、大众公司于2009年10月30日前支付辉达公司代理费240万元，返还保证金100万元，合计340万元;

二、大众公司如未能按上述第一条约定付款，则上述约定不再执行，辉达公司有权申请法院执行六安市中级人民法院(2008)六民二初字第28号判决主文所确定的内容;

三、一审本诉案件受理费55948元，保全费5000元，合计60948元，由辉达公司负担;一审反诉案件受理费62007元，保全费5000元，合计67007元，由大众公司负担;二审案件受理费58977.5元由大众公司负担;

四、当事人之间就本案无其他争议;

五、本协议经当事人或其特别授权代理人签字后即生效。

上述协议，符合法律规定，本院予以确认。