商品房买卖流程

第一篇：商品房买卖流程

商品房买卖一般流程

来源:未知作者：w日期：10-07-20

商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

1.签订《认购书》

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

2.签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。

3.与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预

售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

4.办理预售登记

商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。

5.《商品房抵押贷款合同》登记备案

在购买人取得商品房产权之前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章，并有房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示房屋按揭的情形。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，会要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

6.房屋交付使用

开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。开发商入住通知单，并安排购房人与物业服务公司接洽。物业服务公司将给购房人出具《临时业主公约》和收费标准。当购房人与物业服务公司签订《临时管理公约》并付清物业费用后，就可以拿钥匙入住房屋。房屋交付后，买受人取得房屋的使用权，并承担房屋的风险。未能按期交付房屋的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购买人。

7.办理大确权证(初始登记)

商品房在竣工验收合格后的30天内，开发商到当地房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续，经审查确认权属后，由登记所发给《商品房产权权属证明书》，将整幢确权到开发商名下，亦即将整幢物业的产权初始登记到开发商名下。开发商办理确认产权登记时，须提交《房地产登记申请书》、《建设用地批准书》和《建设规划许可证》及《红线图》或《土地使用权证》、《土地使用权出让合同》(含补充合同)及发票复印件、《报建审核意见书》、《建设工程规划许可证》、报建图纸、《建设工程规划验收合格证》、申请人的身

份证明或法人资格证明、法人代表证明书及委托书、楼盘单元明细表、预售许可证复印件等相关证件。

8.办理产权过户，领取房产证。

开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。最终把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下。在办理确权手续后开发商申领房产证，并按《商品房买卖合同》之规定，将房产证交付给购买人。购买人至此完全取得所购房屋的所有权。

9.办理抵押权登记

购房人取得房产证之后，根据按揭合同约定，到房管部门办理房屋抵押登记，至此，房地产抵押发生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。实践中，银行为防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易的情况发生，一般会自己收执保管业主的房产证。

10.买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

买受人按贷款合同规定的期限按时还清银行按揭袋款或提前还清银行的按揭贷款后，持相关还清贷款的证明及相关资料，到房管部门注销房屋的抵押登记，银行向房管部门交还《房屋他项权证》。自此，业主将银行收执的房产证收回，该房的抵押行为解除，业主完全掌握房屋的所有权。

第二篇：商品房买卖签约流程（定稿）

状元府小区商品房买卖签约流程

一、流程

客户看房

↓

明确购买意向，确定购买房号

↓

交纳定金并签约《状元府商品房认购意向订单》

↓

认购后等待电话通知（在甲方邀约时间内）交清首付款并签署《商品房买卖合同》

↓

夫妻双方全部到场并携带身份证、认购意向订单及定金发票

↓

置业顾问填写签约确认单及客户选定车库（储藏室或汽车库）

↓

客户签订《商品房买卖合同》共四份（一次性付款合同三份）及三张备案证明

↓

办理备案登记（房管局留一份备案证明）

↓

合同开发商自留一份合同及备案证明，客户领取三份（一次性付款二份）及一份

备案证明

↓

地税局缴纳契税（携带身份证复印件、首付款发票复印件及合同2.3.4.5.15页

复印件各一份）

↓

房管交易所打印首套房证明（携带身份证、结婚证、户口本复印件各一份）

↓

客户前往指定银行办理银行按揭手续（所需材料见下页）

↓

房管交易所进行房产抵押（携带身份证、结婚证或单身证明复印件各二份）并将

抵押单交留银行

二、银行按揭所需材料：

■ 购房合同一份及备案证明一张

■ 夫妻双方首套房证明（如夫妻有一方非涟水县户口，请见下方备注）

■ 购房首付款发票原件及复印件二份

■ 夫妻双方身份证原件（含反面）及复印件二份

■ 结婚证原件及复印件一份。（离婚、单身证明前往民政局办理，地址原城南今世缘大酒店）

■ 户口本原件及复印件二份（包括户口本户主页即户主）

■ 夫妻双方收入证明（收入证明需盖有单位公章）且所填月收入必须大于月还款额的两倍

备注：

◆ 如单身购房者需找共同还款人（共同还款人需具有事业单位编制或公务员），共同还款人需携带夫妻双方身份证、户口本、收入证明、结婚证

◆ 夫妻双方均淮安市以外户口的购房者不可办理银行按揭手续 ◆ 客户需按规定时间开始还款，切勿遗忘。以免造成信贷不良记录 ◆ 如夫妻双方有一方非涟水县户口的，需到户口所在房管局办理首套房证明（开据首套房证明需携带夫妻双方结婚证、户口本、身份证）

备注：

1、所有购房者均需业主本人办理或出具经过公证的授权委托书

委托他人办理。

2、以上流程仅为指引，解释权归属江苏道勤置业有限公司所有，相关信息以相关政府部门的最新信息为准，如有任何不明事宜，敬请联系：

联系电话：82398666、82398555

状元府贷款合作银行：

建设银行：首套房首付比例不得低于40%（夫妻双方为事业单位或公务员单位可以30%），单身购房首付比例不得低于60%且需要国家公务员或事业单位编制人员作为担保人（事业单位或公务员单位可以50%）。购房者还需出具近6个月的收入明细账，收入明细帐必须为贷款本人所持卡的收入明细或贷款担保人的。江苏银行：首套房首付比例不得低于30%，单身购房无需担保人（前提是单身购房者必须有正规的收入证明且收入证明收入是每月还贷的两倍以上）

农业银行：首套房首付比例不得低于30%，单身购房者必须担保人（担保人需国家公务员或事业单位编制）。

第三篇：商品房买卖交易流程细节

商品房买卖交易流程细节

购买商品房流程第一步：签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

(2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。(3)房价。包括单价;总价。

(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。(3)房款支付方式。

(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。购买商品房流程第二步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份

开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：(1)土地使用证号及使用年限(2)商品房销售许可证号

(3)房产名称及购房人购买房产的类型

(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期(5)房价款。包括单价和总价(6)付款方式(7)双方违约条款(8)保修条款

(9)买方接受物业管理公司管理条款(10)预售登记(11)房屋转让(12)房屋过户

(13)纠纷、争议的解决方式(14)附件一：房屋户型图(15)附件二：装修设备标准

(16)附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

购买商品房流程第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

转载自：风险投资 www.xiexiebang.com

第四篇：商品房买卖登记流程、收费

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商品房买卖登记流程、收费

一、办理流程

受理窗口交件----审核(内部)----缴费发证

二、收件内容

1、房屋权属登记申请书(交易类、售房单位加盖公章);

2、具有资质的房产测绘机构出具的房产测绘成果(售房单位统一发放);

3、个人身份证(出示原件，收取复印件);

4、商品房买卖契约(乙方正本);

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5、物业维修基金交款发票;

6、委托书(本人不能亲自办理时出具);

7、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本(出示原件，收取复印件);

备注：

1、未成年成购房需要提供监护关系证明(户口簿、出生证、独生子女证明等);

2、第7项为单位申请登记时提交。

三、收费标准

商品房买卖

1、住宅：

房产交易手续费：3元/平方米(开发商缴纳);

房产登记费：80元/证;

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房屋测绘费：1.6元/平方米(开发商缴纳，不足50平方米，住宅80元/件，非住宅140元/件);

2、非住宅：

房产交易手续费：转让双方各5元/平方米;

房产登记费：按宗收取，详见服务大厅收费标准公示栏;

工业产房、商住楼房屋测绘费：2.2元/平方米(开发商缴纳);

多功能结合楼及其他房屋测绘：2.8元/平方米(开发商缴纳);

经济适用房：

房产登记费：40元/套

房屋测绘费：0.8元/平方米

四、工作时限：10天(法定节假日除外) 放弃继承权有什么影响_继承权丧失后能要求恢复吗 http://s.yingle.com/w/mf/526515.html

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离

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管

理

局

调

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   公司名称申请书 http://s.yingle.com/w/mf/526336.html 出生公证书（３）http://s.yingle.com/w/mf/526334.html 被继承人生前有未还债务继承人用遗产还债的顺序 http://s.yingle.com/w/mf/526333.html

 出具收养登记证明申请书

http://s.yingle.com/w/mf/526331.html

 公证书范本2018 http://s.yingle.com/w/mf/526329.html

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 非婚生子女的继承权_哪些非婚生子女享有继承权 http://s.yingle.com/w/mf/526327.html

  联营合同公证书 http://s.yingle.com/w/mf/526325.html 民事裁定书（对债务人申请破产还债用）http://s.yingle.com/w/mf/526323.html

 房产继承税费是什么_房产继承税的程序 http://s.yingle.com/w/mf/526320.html

 股权出质撤销登记通知书

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 继承权公证书范本2018 http://s.yingle.com/w/mf/526317.html

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第五篇：商品房买卖协议

商品房买卖协议书

甲方：

乙方：

经甲乙双方协商就住宅楼转让事宜达成以下协议：

1、甲方同意将转让给乙方，乙方一次性支付甲方元。

2、甲方不负责为乙方办理户主变更，以后房产过户费用均由乙方承担。

3、在房屋未过户前，房产证暂时由甲方保管，在保管期间，甲方仅有保管权利，必须保证不能用房产证进行任何担保和贷款。

4、协议达成后，乙方必须按照开发商规定时间和要求按期付款和办理相关手续，由此引起的任何损失及纠纷，甲方概不负担。

5、开发商交房后，甲方要立即将房屋钥匙直接交给乙方。

6、在未过户前房屋只是在甲方名下，实际所有权归乙方所有。

7、在政策允许的情况下，甲方必须及时顺利将房屋产权过户给乙方名下。

8、在协议达成后，甲方必须及时通知乙方办理与房屋有关的各种手续，由于通知迟到引起的损失，甲方负担。

9、以上协议未尽事宜，经甲乙双方共同协商解决。

10、此协议一式两份，甲乙双方各一份，从签定之日起生效，房产户主资料变更或者房屋过户乙方后，此协议作废。

甲方：（签字）

电话：

乙方：（签字）

电话：年月日