“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用[模版]

第一篇：“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用[模版]

“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用

杨培银

随着我国住房制度改革的发展，商品房的开发建设也迅猛发展起来，商品房价格逐日攀高，远远超过我国经济的发展速度，超过居民收入增长水平。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。为了稳定房价，抑制房价过快增长、抑制不合理的住房需求，国务院及相关部委相继出台了一系列的调控措施，从金融信贷、财税政策和放权地方政府限制购房套数几方面打击投机性购房，意图引导合理的住房理念和投资理念，从而降低房价。每一次调控措施的出台，都被房地产业界及相关人员称之为“房地产新政”。随着上述“新政”的出台，大量已经生效的《商品房买卖合同》无法继续履行或履行后对一方造成明显不公平，产生众多的争议和纠纷。

针对上述纠纷如何解决，专家学者、司法审判人员和法律从业者纷纷提出了“情势变更”这一制度。因房地产新政引起的上述纠纷能否适用“情势变更”原则，应视不同情况区别对待，不得一概而论，否则可能会滥用情势变更这一原则，甚至破坏“合同严守”这一诚实信用原则，无法起到立法者下定决心推出这一原则的立法本意。

为了正确运用情势变更原则解决因房地产新政引起的诸多纠纷，本文将对近期国务院及相关部委陆续出台的一系列新政对《商品房买卖合同》履行造成的影响进行细分，从而分析是否符合情势变更制度的适用要件，判断是否能够适用情势变更这一原则解决该类纠纷。

一、近年来国务院及相关部委陆续出台对商品房买卖合同造成重大影响的系列新政

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号）提出深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展以来，商品房的概念和建设正式纳入我国经济建设的轨道。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）将房地产业确认为“国民经济的支柱产业”，要求对符合条件的房地产企业和项目加大信贷扶持力度，商品房建设如火如荼地开展起来，房地产价格也逐日攀升。房价的持续强劲增长，已经成为影响社会稳定的民生问题。为稳定住房价格，国务院及相关部委自2005年起，陆续出台了一系列的调控政策，因本文旨对情势变更制度出台后在房地产新政下产生的商品房买卖合同纠纷中的运用进行探讨，在此只对能够给商品房买卖合同的履行造成影响的政策进行索引，主要体现在三个方面：

（一）财税政策

2009年12月23日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税

[2009]157 号）：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的免征营业税。该通知是自2005年6月1日起决定对个人将购买不足一定年限的住房转让区别征收营业税后的第四次调整征免年限（2005年规定为2年，2006年将该年限调整至5年，2008年又调回2年，2009年再次调整为5年）。

（二）信贷政策

1、首付比例：2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（被业界称为“国十条”），该通知指出：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。这是自2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%的要求后又一次提高贷款首付比例。

2、利率：在“国十条”中对于贷款比例规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。各商业银行在严格遵照该规定提高第二套住房的贷款利率至基准利率的1.1倍外，不约而同地将原先第一套住房贷款享受基准贷款利率7折的优惠提高到8.5折，而且设定的条件极为苛刻。

3、套数限制：“国十条”中对于是否发放第三套住房贷款，作了如下规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

4、主体限制：“国十条”中对于不能够提供相应资料的非本地居民做了贷款的限制性规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（三）地方政府限制购房数量

“国十条”不仅仅规定商业银行可以暂停发放购买第三套及以上住房贷款，还规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，也就是说国务院授权地方人民政府根据实际情况，决定在一定时期内无论是否使用贷款购房，对个人或家庭购房套数都进行限制，从而避免投机性购房和投资性购房抢占房源，以满足真正有住房需求的消费者购买住房。

二、因上述新政的颁布而产生的商品房买卖合同纠纷

1、因财税政策的变化引起营业税的征免年限的延长，导致投机、投资购房者在限期内转手则利润减少，超过限期转手，则资金占用时间增加，成本增加，甚至在此期间不可预测的投资风险也可能会出现。因此，部分投机、投资购房者可能会以新政为由，要求解除合同。

2、因首付款比例提高，贷款比例减少，购房者无法补足增加的首付款而要求解除合同；虽然合同约定的首付款比例符合“国十条”规定的贷款比例，但担心在房地产新政的打压下，房价会大幅度下降，按照现有房价购房不划算，而要求解除合同。

3、因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同。

4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同。

5、地方人民政府根据“国十条”的规定和国务院的授权，决定对购房数量进行限制，导致合同签订后无法办理“登记备案”和产权证明，购房者要求解除合同。

三、“情势变更”制度在解决上述纠纷中的运用

2009年4月24日，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》

（二），该解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是“情势变更”制度的规定。

在最终定稿出台的《合同法》中并没有情势变更的规定，但法学专家及法律从业者并没有放弃对该原则的研究。由江平主编的《民法学》将“情事变更原则”定义为：是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而导致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。同时将“情事变更原则”适用条件总结为三点：①须有情事变更，缔约时的合同基础发生异常变化。②情事变更的发生不可归责于当事人。③情事变更具有不可预见性。对该情势变更的定义及适用原则对司法解释

（二）中规定的情势变更的理解及适用条件同样适用。笔者认为对适用条件应再加上一条：④情势变更的发生导致出现继续履行将无法实现合同目的或对一方当事人造成明显不公平的严重后果。满足上述要件，就可以适用情势变更制度变更合同或解除合同。

四、能否运用情势变更制度解决上述纠纷

1、因营业税征免年限的延长，导致投机性购房者转让获利的减少或资本占用的时间拉长，从而要求解除合同的，不得适用情势变更制度予以解除。首先，适用情势变更制度必须出现因客观情况发生后造成了继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的结果。商品房买卖合同的标的是商品房，合同双方的目的是：一方出售房屋获得对价，另一方支付对价获得房屋。营业税征免年限的调整不影响房屋的交付及价款的支付，对任何一方不会造成明显不公平，也不会影响合同目的的实现。至于购房者是进行投资甚至投机，这并非商品房买卖合同中体现的合同目的。因此，由于营业税征免年限的延长不影响合同目的的实现，也未造成对一方当事人的明显不公平，所以不得适用情势变更制度达到解除合同的目的。其次，关于营业税征免年限的调整，买卖双方都应当能够预见，因财政部和国家税务总局先后在2005年、2006年和2008年三次对征免年限进行了调整，根据房地产发展的情况决定延长和缩短征免年限是税收工具的具体运用，不是不可预见的，因此该种纠纷不符合情势变更的基本要件，不得适用该制度进行调整。

2、同样，因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同的，不能适用情势变更制度予以调整和解除。原因有三：首先，因贷款利率上调，并没有影响合同目的的实现。其次，贷款利率的调整应当是能够预见到的，利率的调整取决于我国经济发展的需要，不是一成不变的，这一点双方都应当有这样的预见。最后，无论利率上调或下调，对合同双方都是商业风险因素。上述任一理由，都是不能适用情势变更制度的抗辩事由。

3、关于以贷款首付比例提高为由而要求解除合同的，应视不同情况区别对待。其一，合同约定贷款首付比例低于新政要求的贷款首付比例的，合同签订后按照原付款比例无法贷款。这样为了符合新政要求的比例，就必须改变合同付款条件，购房者就要多交首付，改变了用现有款项支付首付购买房屋，以后按月供贷的合同目的。该种状况，就符合情势变更的适用条件，可以运用情势变更的原则解除合同。但是如果合同约定的贷款首付比例和新政规定的首付比例相当甚至高于新政约定的比例，新政的下发不改变合同约定的付款条件，也不影响合同的履行，对双方不会造成任何的不公平。此时就不得适用情势变更制度解除合同。

4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同的情况，符合情势变更关于发生了无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的客观情况变化，如果不改变付款方式将无法继续履行合同。完全可以适用情势变更制度解除该合同。

5、关于地方政府根据国务院的授权，对购房数量进行限制，导致签订合同后无法办理备案登记、办理产权证明，购房者要求解除合同的，符合客观情况发生了不可预见、不属于商业风险的变化，导致合同目的不能实现，可以适用情势变更制度解除该合同。

五、结语

情势变更制度作为民事法律体系中一项重要制度，出台这项制度，因与相关概念的区别不是十分的明确，将赋予法官极大的自由裁量权，一旦被滥用将严重破坏合同严守这一原则，破坏经济秩序，所以对于该制度的出台慎之又慎。但在经历汶川地震、金融危机等重大事件后，产生的大量纠纷当前却没有调整的法律依据，继续履行又确造成一方的严重不公平，甚至无法实现合同目的，因此该制度的确立势在必行，最终情势变更制度得以在司法解释

（二）中出现。该制度的确立将来会在司法实践中作为一项重要制度发挥着重要的作用，但是基于对该制度的运用易于发展为滥用，因此在出台该司法解释后“最高人民法院给各高院专门一个通知，要求使用情势变更要报请省高院核准，在程序上加了一道“紧箍咒”，目的就是要求基层院和中院，如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决，实在不行再用情势变更”。同样，在当前房地产新政所导致的商品房买卖合同纠纷大量出现的时候，如何正确运用情势变更原则是解决出现上述纠纷的关键。

（作者系德衡律师集团高级合伙人、副主任）

第二篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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第三篇：商品房买卖合同纠纷中的几个问题

商品房买卖合同纠纷中的几个问题

笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种 类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违 约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

6、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定。

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。吕洪涛

第四篇：商品房买卖合同纠纷正文

房屋买卖合同纠纷问题调研报告

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？ 逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？

由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用，据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力，但广告中存在的内容不实问题却较为严重。虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如：“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一，对开发商夸大广告宣传如何认定与处理，仍是司法实践中的一大难题。不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。先放销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由？

房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可以考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商预期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。笔者不能同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围？ 现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同？

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。订购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。订购书的性质为预约合同已成为共识。在商品买卖中，当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖关系才能最终确立。根据《司法解释》第5条规定，商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

二、第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有，不包括办理产权登记。一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权，这是买受人处于极度危险的状态。根据《合同法》与《物权法》的相关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，根据物权变动原理，不动产的交付需要公示，即进行不动产登记。

在司法审判实践中，通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为，即“交钥匙”，而不包含所有权的转移，即不包括办理登记过户手续。这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（三）、第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

此条没有规定在房价上涨出卖人违约致使合同不能履行的情况下，出卖人损害赔偿是否包括房屋的差价损失。

对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

（四）、第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该条中“自房屋交付使用之日”不甚明确，开发商与买受人对于此项可能具有不同的理解。

第五篇：商品房买卖合同纠纷100问（推荐）

商品房买卖合同纠纷100问

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