商品房买卖合同纠纷常见问题200问

第一篇：商品房买卖合同纠纷常见问题200问

商品房买卖合同纠纷常见问题200问---以案说法

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购房人逾期付款被解除合同并承担了违约责任后，返还购房款是否应包括利息？ 建筑图纸标明的层高是否属于合同内容？层高不足如何承担违约责任？

购房人与开发商委托人签定的合同是否有效？房屋已登记为他人的，是否还能取得产权？ 房地产开发商协助购房人办证的义务具体包括哪些内容？没有履行协助的如何承担责任？ 房地产交易中心对房屋产权进行初始登记时应审查什么？撤消登记的行政诉讼中，法院审理范围

2011-7-30 是什么？

新房买卖案例：房屋存在质量问题，可以因此而拒付房款吗？

新建住宅窗户有什么标准？《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》什么时候开始实施？ 高法公报案例:合同只约定面积误差超过标准可以解除，现买方不解除时如何处理？

房管局自行重新划分物业管理区域，影响到业主利益，部分业主是否有权起诉要求撤消？划分物

2011-7-29 业区域时，应当依据什么因素？

在商品房买卖合同纠纷中售楼广告在什么情况下具有约束力？

政府部门变更规划，造成开发商未履行商品房买卖合同中的义务，应否承担民事违约责任？ 房地产公司、房产测量机构有无义务告知买受人公摊面积的计算依据、公摊部位、计算方法和过

2011-7-29 程结果等？

银行未敦促抵押人办理抵押登记，是否对该抵押权的不成立承担相应责任？

高法公报案例:房屋外墙增加了合同及沙盘上没有的设施影响观瞻使用,如何处理?经行政审批和符

2011-7-27 合建筑规范能否免责?

高法公报案例:诉讼中合同文件真实性如何认定?

高法公报案例:房屋裂缝渗漏是否属于质量问题? 有勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合2011-7-27 格文件就无质量问题吗?开发商应当如何承担责任?

高法公报案例:因合同条款异议不能按时完成签定合同的,定金应当如数返还 法官谈商品房销售面积出现误差纠纷如何处理 建筑面积包括什么,如何计算?

认购书、预订书是什么性质的文件?其效力如何? 物权公示有什么效力?

2011-7-27 2011-6-29 2011-6-29 2011-6-27 2011-6-27 2011-7-27 2011-7-29 2011-7-29 2011-7-29 2011-7-30 2011-7-30 2011-7-29 2011-7-30 2011-7-30 2011-7-30 2011-7-30 什么是物权公示原则?为什么要进行物权公示?

开发商没有履行协助办理过户手续的义务，是否适用诉讼时效的规定？ 预告登记的作用是什么？与正式登记有什么区别？

房屋买卖合同解除后，房屋上涨的差价损失，即可得利益的损失是否应当赔偿？ 期房买卖中的法律风险及应对措施 房产权登记的推定力和公示公信问题 商品房沙盘和广告也属于合同内容吗?

合同约定用途商业,但开发商没有协助办理商业性质土地使用权,责任如何承担? 开发商擅自加层增加容积率，是否构成违约，业主不退房时是否可以要求赔偿损失？一房二卖,没有得到房屋的买受人获退一赔一的案例 土地交易中合同显示公平的认定 购买期房，如何保障将来一定取得产权？

房屋登记应当进行形式审查还是实质审查？行政行为的合法性如何把握？ 以他人名义买房,房屋产权属于谁? 购房人在哪些情况下可以退房？

商品房交付使用条件是什么？是否必须取得竣工验收备案表？ 施工合同十大问题分析

签定房屋买卖合同注意有哪些不公平的附件补充条款

依据买卖合同取得房屋后，长期未进行产权过户登记，是否会超过诉讼时效？ 情势变更原则的适用研究

房屋初始登记与建设工程规划许可不一致,如何处理?

房屋登记产权人与实际出资人不一致,产权归谁所有,如何确认? 协议约定房屋归一方所有但产证登记在他人名下,产权属于谁? 订房意向书在什么情况下可以认定为购房合同？ 买商品房如何防范法律纠纷? 收房需要注意的几个法律问题

房屋建设工程对相邻房屋造成损害如何赔偿,谁负责赔偿? 买房各阶段的主要法律风险和防范

房价下跌,购房者在什么情况下可以要求补偿差价?

2011-6-27 2011-6-24 2011-6-24

2011-6-24 2011-6-21 2011-6-21 2011-6-21 2011-6-20 2011-6-19 2011-6-19 2011-6-18 2011-6-18 2011-6-14 2011-6-13 2011-6-13 2011-6-12 2011-6-11 2011-6-7 2011-6-6 2011-6-6 2011-6-5 2011-6-5 2011-6-5 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3

购房人在哪些情况下可以要求退房?

商品房买卖合同补充条款如何约定以保障购房人权利? 全体业主共有房屋如何认定,谁来认定?

房屋交付使用多年开发商仍办不出产权证的，能否解除合同？时效如何计算? 开发商履行预售合同延期,应如何承担赔偿等责任? 购房意向书有无法律效力?一方违反时如何承担责任?

商品房预售中宣传资料及鸟瞰图是要约还是要约邀请,对开发商是否具有约束力? 商品房楼书等广告和宣传资料是否认定为合同?违反时如何承担责任? 建筑工程阴阳合同效力问题浅析

最高人民法院法官解读<关于审理房屋登记案件若干问题的规定> 新建住宅使用说明书和质量保证书有什么作用?

房屋实际面积比约定面积多,如何处理? 对面积有争议怎么办?

男女朋友合买房屋后分手,约定产权归一人所有,如何处理才能保障产权人利益?

开发商不具备预售商品房资格，买房办出产权证，合同约定的违约金赔偿条款明显不合理，该怎

2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-3 2011-6-2 2011-6-2 2011-6-1 2011-5-26 2011-5-26 2011-5-26 么办？

商品房质量问题如何处理?

什么情况下可以要求开发商承担1倍以内的惩罚性赔偿责任？ 合同约定以按揭贷款的方式支付房款，后贷款不成，如何处理？ 房屋出现质量问题，可以要求退房吗？

房屋出现质量问题，开发商拒绝修复，如何处理？

开发商办理产证是否存在期限？延迟办理产证，应承担什么责任？ 开发商延迟交房，应承担什么责任，是否可以退房？ 开发商迟迟不能办理产证，是否可以退房？

商品房必须达到什么要求，才可以取得交付许可，进行交付？ 房屋的质量保修期限是多久？

房屋有规划变更或设计变更的，如何处理？ 开发商一房二卖，房屋归属如何确定？ 未经登记备案的预售合同生效吗？

签订房屋买卖预售合同后，发现开发商没有取得预售许可证，该合同是否有效？

2011-5-8 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-23 2011-4-21

2011-4-10 2011-4-7 2011-4-5 实际交房面积与约定不一的如何处理？ 期房可以转让吗？

预告登记有什么作用?应由谁办理? 商品房预售需要具备什么条件？

购房人签定认购书或订购合同后，不想买了，如何承担责任？ 开发商广告与实际状况不符，应当承担什么责任？

开发商发布的售楼广告和楼书是否具有约束力? 存在虚假如何追究? 商品房发生质量问题如何处理 装修材料不符合合同约定，如何维权？

房屋买卖过程中会涉及哪些常见的违约情况和违约责任呢？ 关于成立业主大会申请书格式 如何成立业委会?

政策变化是否属于情势变更,是否可以解除合同?

前期物业服务合同中,业主可以以买卖合同存在纠纷以及不是合同当事方为由拒付物业费吗一方预期违约,他方可在履行期限届满前要求解除合同和追究违约责任 房屋出现质量问题如何处理？

起诉归还购房借款不成后，还可以以不当得利为由再次起诉吗？ 商品房未经消防验收,是否可以交付? 逾期交房违约金约定不明的，如何处理？

楼书等宣传资料中“最终解释权归本单位”的说明有效吗？ 按揭贷款中，购房人延迟还款，开发商是否需要承担责任？ 开发商承诺提供免费巴士后借故停运,应承担什么责任? 定金合同（预售）（供商品房预订时使用）定金合同（出售）（供商品房预订时使用）上海市商品房出售合同 上海市商品房预售合同示范文本

买方支付房款后,订房意向书能否认定为购房合同? 房屋质量常见问题与防治处理 楼书等商品房广告有法律约束力吗？

2011-2-28 2011-2-27 2011-2-26 2011-2-24 2011-2-24 2011-2-22 2011-2-11 2011-1-31 2011-1-23 2011-1-4 2010-12-22 2010-12-22 2010-12-20 2010-11-15 2010-11-9 2010-11-1 2010-10-29 2010-10-25 2010-10-23 2010-10-22 2010-10-21

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签定了预售合同，但未办理预售登记,开发商将房屋卖与他人,如何处理? 阳台是否属于公共部位,如何判断? 买商品房签了合同,什么情况下可以退房呢? 认购书没有约定的内容,买卖双方无法协商达成一致,是否适用定金罚则? 签定认购书后，开发商未通知签约，而是出卖他人，如何承担责任？

承诺随房奉送阁楼，但未列入买卖合同条款，产权证也无体现，是否构成重大误解？ 开发商延迟交付房屋，并延迟办理产证，是否应当承担双重违约金？ 规划许可违反法律规定时,是否有效?如何处理? 房屋权属发生争议,提起撤消登记等行政诉讼有效吗? 车库面积不足合同约定,开发商如何承担责任? 开发商将产权登记不明的车库出售给某业主,是否有效? 开发商房屋逾期未取得交付使用许可证及产权证，购房人余款未付,是否需要承担违约责任? 开发商违反预售前签定的意向书,造成买卖合同未签,如何承担责任? 房屋噪音超标，购房人是否可以解除合同？ 开发商一房二卖时，如何承担责任? 是否退一赔一? 房产出资人和产权登记人不同时，如何认定产权？ 购房者在房屋交接时发现质量瑕疵的，应不应该拒绝收房？ 登记的产权人与实际出资人不一,产权归属如何确定? 上海浦东房地产纠纷现状及对策

由于合同条款的磋商导致没能按期签定房屋买卖合同的，定金应否返还？ 购买新房庭院绿地的权属问题

买卖合同被解除的，可以要求承担违约金吗

法院审理案件时，除了事实和法律之外，还考虑些什么因素？ 最高法院法官谈合同效力及违约金认定等问题 最高法院法官谈商品房买卖纠纷案件审理的司法解释 违反商品房认购书承担什么责任？--法官谈认购书效力等问题 法官谈商品房买卖合同纠纷案件的审理问题

江苏省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见 浙江省和湖南省高院关于审理房地产纠纷案件的指导意见

2010-9-18 2010-9-18 2010-9-14 2010-9-10 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-9 2010-9-5 2010-9-5 2010-9-5 2010-9-5 2010-9-4 2010-9-4 2010-9-4 2010-9-4 2010-9-2 2010-8-28 2010-8-28 2010-8-28 2010-8-24 2010-8-24 2010-8-22 2010-8-22 2010-8-22 2010-8-22 2010-8-22 商品房买卖合同纠纷中的认购书、广告、质量、交房等问题研究 因宏观调控引发的房屋买卖纠纷案件相关问题处理 开发商一房二卖时，房屋产权归属如何确定？

广东省高级人民法院关于认定房地产开发经营合同效力问题的意见 房屋“主体结构质量”是否合格如何确定？ 房屋存在质量问题，收房应当如何处理？

房屋质量纠纷中，委托鉴定机构进行鉴定有什么作用？

购房人收房时发现一些质量瑕疵，可否拒收房屋并要求承担逾期交房违约金？ 关于房屋主体结构质量问题的案例 开发商逾期交房,法院判决如何承担责任? 内部认购书的效力如何？拒绝执行该认购书如何承担责任？ 政策变化是否可以解除房屋买卖合同? 交房与楼书不符,开发商需要承担什么责任? 开发商延期交房，如何承担违约责任？

名字已经写入购房合同,产权登记前还能被撤消吗? 父母出资为儿子购买婚房,但不登记产权,产权如何归属? 新房与样板房不一致,合同一定可以解除或撤消吗? 首付款定性为借款的,对房屋不享有产权

开发商延期交房并延期办证,是否需要承担双份违约金? 开发商需要履行售楼广告中的承诺吗？ 售楼广告约定为合同内容，购房人获得胜诉 上海法院关于房屋抵押纠纷的调解处理指导手册 上海法院关于商品房买卖纠纷的调解处理指导手册

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用九种情况可依法退房

收房时怎样验房?注意哪些问题? 房地产楼花按揭问题解析 地下车位权属登记问题 商品房预售合同的纠纷处理原则

2010-8-22 2010-8-21 2010-8-21 2010-8-20 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-19 2010-8-18 2010-8-18 2010-8-18 2010-8-18

2010-8-17 2010-8-15 2010-8-15 2010-8-15 2010-8-15 2010-8-5 2010-8-5 2010-8-4 2010-8-4 2010-7-26 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21

购买全装修房八项注意 房屋面积纠纷处理办法 房地产市场非法预售现象剖析 怎样选购称心如意的商品房? 商品房质量纠纷的投诉与处理方法 商品房预购人如何保护自己的权益? 购买期房应警惕开发商“隐性违约” 房产证办理流程及注意事项

房屋买卖中电磁辐射污染损害赔偿问题分析 商品房买卖预约合同解除后定金如何处理？ 购买商品房出现问题如何索赔？索赔案例及分析 商品房面积误差纠纷处理办法 商品房预售合同效力问题分析与处理 商品房按揭纠纷问题分析 住房公积金贷款申请条件是什么？

如果购房者延迟收房结果会怎样？因为不满意房屋等原因拒收房屋会有什么后果？ 开发商延期交房如何处理？

房屋交房时对实测面积有异议，该请哪些测量机构重新进行测量？ 交房时，开发商应出具哪些材料？不提供的如何处理？

上海地区预售房屋交接和产证办理具体流程如何？实行商品房销售网上备案后，如何进行房屋交

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2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-21 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 接？

贷款的数额和期限有什么限制？

交房以交钥匙算还是办理过户算？有什么区别？

贷款合同未能签定，商品房买卖合同如何处理？买卖合同解除后，贷款合同如何处理？ 房屋买卖常见名词解释

房屋的保修期多久，保修范围包括哪些？

认为房屋存在质量问题，申请检验要向什么机构提出？ 房屋首期维修基金的交纳时限？

未按期办理产权登记过户的如何承担责任？

2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 2010-7-20 什么原因会造成产权证办理延迟呢？ 办理房产证需要准备什么材料？ 办理房产证有哪些流程？

住宅交付使用许可证是什么文件？有什么意义？查看时应当注意什么？ 收房发现商品房质量可能存在问题，如何处理？ 开发商的楼书和广告，对开发商有约束力吗？

开发商还没有取得预售许可证，是否可以签定认购书或预售合同，是否有效？

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第二篇：商品房买卖合同纠纷100问（推荐）

商品房买卖合同纠纷100问

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购房人逾期付款被解除合同并承担了违约责任后，返还购房款是否应包括利息？ 建筑图纸标明的层高是否属于合同内容？层高不足如何承担违约责任？

购房人与开发商委托人签定的合同是否有效？房屋已登记为他人的，是否还能取得产权？

房地产开发商协助购房人办证的义务具体包括哪些内容？没有履行协助的如何承担责任？

房地产交易中心对房屋产权进行初始登记时应审查什么？撤消登记的行政诉讼中，法院审理范围是什么？

新房买卖案例：房屋存在质量问题，可以因此而拒付房款吗？

新建住宅窗户有什么标准？《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》什么时候开始实施？

高法公报案例:合同只约定面积误差超过标准可以解除，现买方不解除时如何处理？ 房管局自行重新划分物业管理区域，影响到业主利益，部分业主是否有权起诉要求撤消？划分物业区域时，应当依据什么因素？

在商品房买卖合同纠纷中售楼广告在什么情况下具有约束力？

政府部门变更规划，造成开发商未履行商品房买卖合同中的义务，应否承担民事违约责任？

房地产公司、房产测量机构有无义务告知买受人公摊面积的计算依据、公摊部位、计算方法和过程结果等？

银行未敦促抵押人办理抵押登记，是否对该抵押权的不成立承担相应责任？

高法公报案例:房屋外墙增加了合同及沙盘上没有的设施影响观瞻使用,如何处理?经行政审批和符合建筑规范能否免责?

高法公报案例:诉讼中合同文件真实性如何认定?

高法公报案例:房屋裂缝渗漏是否属于质量问题? 有勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件就无质量问题吗?开发商应当如何承担责任?

高法公报案例:因合同条款异议不能按时完成签定合同的,定金应当如数返还 法官谈商品房销售面积出现误差纠纷如何处理

建筑面积包括什么,如何计算?

认购书、预订书是什么性质的文件?其效力如何?

物权公示有什么效力?

什么是物权公示原则?为什么要进行物权公示?

开发商没有履行协助办理过户手续的义务，是否适用诉讼时效的规定？

预告登记的作用是什么？与正式登记有什么区别？

房屋买卖合同解除后，房屋上涨的差价损失，即可得利益的损失是否应当赔偿？ 期房买卖中的法律风险及应对措施

房产权登记的推定力和公示公信问题

商品房沙盘和广告也属于合同内容吗?

合同约定用途商业,但开发商没有协助办理商业性质土地使用权,责任如何承担?

开发商擅自加层增加容积率，是否构成违约，业主不退房时是否可以要求赔偿损失？

一房二卖,没有得到房屋的买受人获退一赔一的案例

土地交易中合同显示公平的认定

购买期房，如何保障将来一定取得产权？

房屋登记应当进行形式审查还是实质审查？行政行为的合法性如何把握？

以他人名义买房,房屋产权属于谁?

购房人在哪些情况下可以退房？

商品房交付使用条件是什么？是否必须取得竣工验收备案表？

施工合同十大问题分析

签定房屋买卖合同注意有哪些不公平的附件补充条款

依据买卖合同取得房屋后，长期未进行产权过户登记，是否会超过诉讼时效？ 情势变更原则的适用研究

房屋初始登记与建设工程规划许可不一致,如何处理?

房屋登记产权人与实际出资人不一致,产权归谁所有,如何确认?

协议约定房屋归一方所有但产证登记在他人名下,产权属于谁?

订房意向书在什么情况下可以认定为购房合同？

买商品房如何防范法律纠纷?

收房需要注意的几个法律问题

房屋建设工程对相邻房屋造成损害如何赔偿,谁负责赔偿?

买房各阶段的主要法律风险和防范

房价下跌,购房者在什么情况下可以要求补偿差价?

购房人在哪些情况下可以要求退房?

商品房买卖合同补充条款如何约定以保障购房人权利?

全体业主共有房屋如何认定,谁来认定?

房屋交付使用多年开发商仍办不出产权证的，能否解除合同？时效如何计算? 开发商履行预售合同延期,应如何承担赔偿等责任?

购房意向书有无法律效力?一方违反时如何承担责任?

商品房预售中宣传资料及鸟瞰图是要约还是要约邀请,对开发商是否具有约束力? 商品房楼书等广告和宣传资料是否认定为合同?违反时如何承担责任?

建筑工程阴阳合同效力问题浅析

最高人民法院法官解读<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>

新建住宅使用说明书和质量保证书有什么作用?

房屋实际面积比约定面积多,如何处理? 对面积有争议怎么办?

男女朋友合买房屋后分手,约定产权归一人所有,如何处理才能保障产权人利益?

开发商不具备预售商品房资格，买房办出产权证，合同约定的违约金赔偿条款明显不合理，该怎么办？

商品房质量问题如何处理?

什么情况下可以要求开发商承担1倍以内的惩罚性赔偿责任？

合同约定以按揭贷款的方式支付房款，后贷款不成，如何处理？

房屋出现质量问题，可以要求退房吗？

房屋出现质量问题，开发商拒绝修复，如何处理？

开发商办理产证是否存在期限？延迟办理产证，应承担什么责任？

开发商延迟交房，应承担什么责任，是否可以退房？

开发商迟迟不能办理产证，是否可以退房？

商品房必须达到什么要求，才可以取得交付许可，进行交付？

房屋的质量保修期限是多久？

房屋有规划变更或设计变更的，如何处理？

开发商一房二卖，房屋归属如何确定？

未经登记备案的预售合同生效吗？

签订房屋买卖预售合同后，发现开发商没有取得预售许可证，该合同是否有效？ 实际交房面积与约定不一的如何处理？

期房可以转让吗？

预告登记有什么作用?应由谁办理?

商品房预售需要具备什么条件？

购房人签定认购书或订购合同后，不想买了，如何承担责任？

开发商广告与实际状况不符，应当承担什么责任？

开发商发布的售楼广告和楼书是否具有约束力? 存在虚假如何追究?

商品房发生质量问题如何处理

装修材料不符合合同约定，如何维权？

房屋买卖过程中会涉及哪些常见的违约情况和违约责任呢？

关于成立业主大会申请书格式

如何成立业委会?

政策变化是否属于情势变更,是否可以解除合同?

前期物业服务合同中,业主可以以买卖合同存在纠纷以及不是合同当事方为由拒付物业费吗

一方预期违约,他方可在履行期限届满前要求解除合同和追究违约责任

房屋出现质量问题如何处理？

起诉归还购房借款不成后，还可以以不当得利为由再次起诉吗？

商品房未经消防验收,是否可以交付?

逾期交房违约金约定不明的，如何处理？

楼书等宣传资料中“最终解释权归本单位”的说明有效吗？

按揭贷款中，购房人延迟还款，开发商是否需要承担责任？

开发商承诺提供免费巴士后借故停运,应承担什么责任?

第三篇：商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷？

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

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第四篇：商品房买卖合同纠纷正文

房屋买卖合同纠纷问题调研报告

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？ 逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？

由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用，据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力，但广告中存在的内容不实问题却较为严重。虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如：“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一，对开发商夸大广告宣传如何认定与处理，仍是司法实践中的一大难题。不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。先放销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由？

房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可以考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商预期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。笔者不能同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围？ 现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同？

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。订购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。订购书的性质为预约合同已成为共识。在商品买卖中，当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖关系才能最终确立。根据《司法解释》第5条规定，商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

二、第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有，不包括办理产权登记。一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权，这是买受人处于极度危险的状态。根据《合同法》与《物权法》的相关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，根据物权变动原理，不动产的交付需要公示，即进行不动产登记。

在司法审判实践中，通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为，即“交钥匙”，而不包含所有权的转移，即不包括办理登记过户手续。这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（三）、第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

此条没有规定在房价上涨出卖人违约致使合同不能履行的情况下，出卖人损害赔偿是否包括房屋的差价损失。

对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

（四）、第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该条中“自房屋交付使用之日”不甚明确，开发商与买受人对于此项可能具有不同的理解。

第五篇：仲裁申请书(商品房买卖合同纠纷)

仲裁申请书

申请人：XXX，男，汉族，1959年6月19日出生，湖南省攸县人，住攸县皇图岭镇安丰村坳里组坳里010号。联系电话：

申请人：XXX，女，汉族，1962年10月25日出生，湖南省攸县人，住攸县皇图岭镇安丰村坳里组坳里010号。联系电话：

委托代理人：廖正春，湖南华安律师事务所律师。被申请人：攸县XX房地产开发有限公司 住所地：攸县强远A栋13楼1301号

法定代表人；XXX

联系电话：0731-24257108

仲裁请求

1、裁决被申请人立即为申请人办理中心嘉园B1B2栋306 号商品房的房屋产权证和土地使用证。

2、裁决被申请人按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准向申请人赔偿自2013年2月28日至2015年7月27日止的违约金18280.88元（计算方式：82000×6.15%×(1+50%)÷12×29）。

3、仲裁费用及其他费用由被申请人承担。

事实与理由

2010年7月25日，被申请人将其开发的中心嘉园B1B2栋306号商品房出卖给XX、XX（系申请人的儿子和儿媳，两人已于2012年6月19日在攸县民政局办理离婚手续。）并签订《中心嘉园B栋C栋商品房买卖合同》（下称前合同），合同中约定该房屋建筑面积为131平方米，价款为262000元。前合同签订后，因XX、XX与申请人系亲属关系，加上XX、XX当时的经济（支付）能力较差，无法支付购房所需款项，故在未向被申请人支付首付款并征得被申请人同意退房的情况下，2011年1月20日，由申请人与被申请人重新签订了《中心嘉园B栋C栋商品房买卖合同》（下称后合同）。后合同与前合同只是买受人（客户）姓名进行变更，合同中其他内容没有改变。显然是后合同对前合同进行了替换，并导致前合同的及时终止（废除）。但受前合同在攸县房产局备案的影响，申请人签订后合同时只能以XX、XX名义支付首付款共82000元（2011年1月20日，被申请人出具收费票据上是XX的名字）。同时，申请人也只能以XX、XX的名义与中国建设银行股份有限公司攸县支行签订《抵押贷款合同》（贷款额为180000元），并以XX、XX名义在该行办理了15年按揭贷款（2011年3月11日-2026年3月11日）。要说明是，实际贷款人（申请人）与名义贷款人（XX、XX）对中心嘉园B1B2栋306号商品房的真正所有权，该行亦是完全清楚的。（2011年8月23日，XX、XX与申请人XXX、XXX签订的《房屋转让协议书》，现由该行留存。）

2012年2月28日，被申请人根据签订的合同约定（含延期60天），将中心嘉园B1B2栋306号商品房交付给申请人使用。

根据申请人与被申请人签订商品房买卖合同第十五条的约定，被申请人应当在商品房交付使用后100日内，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。并在交房后365日内办理好房屋产权证和土地使用证交付给申请人。同时第十二条还约定，因被申请人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被申请人承担全部责任。现被申请人在将商品房交付给申请人使用后，没有在约定时间内为申请人办理房屋产权证和土地使用证。过期后申请人多次询问被申请人的工作人员，其工作人员以各种理由进行推脱，结果从买房到现在已有二年多的时间了，被申请人依然没有向申请人交付房屋产权证和土地使用证。

申请人认为，由于被申请人的原因致使申请人迟迟拿不到房屋产权证和土地使用证，已给申请人造成很大的损失，被申请人应当赔偿。为维护申请人的合法权益，申请人根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律规定，特向贵仲裁委员会申请仲裁，请求支持申请人的仲裁请求。

此致 株洲市仲裁委员会

申请人：

2015年7月29日