土地治理报告

第一篇：土地治理报告

石燕桥镇人民政府

关于申报2009年农业综合开发土地治理项目的报告

隆昌县农发办：

我镇有21个行政村，3个社区，全镇田土计税面积16796亩。仕郎村、嘉谟村、涂家坝村、翟家村、农乐村是石燕桥镇的粮食主产区，5个村的田土计税面积6182亩，占全镇田土面积的37﹪。

一、基本情况

侍郎村、嘉谟村、涂家坝村、翟家村、农乐村位于成渝高速公路214至218.5路段，仕郎村总人口1516人，总户数472户，有14个社，耕地计税面积1058亩，有退耕还林面积260.49亩；嘉谟村总人口2000人，总户数610户，有14个社，田土计税面积1636亩，有退耕还林面积152.46亩；涂家坝村总人口2100亩，总户数598户，有14个社，田土计税面积1536亩，有退耕还林面积177.68亩；翟家村总人口1680人，总户数495户，有11个社，田土计税面积867亩，有退耕还林面积291.27亩；农乐村总人口1730人，总户数508户，有15个社，田土计税面积1085亩，有退耕还林面积219.2亩，合计总人数9026人，总户数2683户，有26个社，计税面积合计6182亩，退耕还林面积合计1101.1亩。嘉谟村现有一座小二型水库，水域面积80亩，灌溉面积450亩。

二、项目实施可行性

仕郎村、嘉谟村、涂家坝村、翟家村、农乐村5个村是我镇的粮食主产区，粮食产量占全镇粮食产量的37﹪，五个村曾被

列为商品粮食生产基地，2000年商品粮基地项目曾在翟家村实

施，项目工程在石燕桥镇潘家桥修建一座提灌站，渠道一直修建

到翟家村，工程灌溉涉及涂家坝村和农乐村部分社。涂家坝村有

稻田养鱼的历史及习惯，到目前为止，涂家坝村的稻田养鱼成片

面积300亩，整个村的稻鱼面积800亩左右。仕郎村、嘉谟村、翟家村、农乐村也有稻鱼养殖的积极性。但是，由于商品粮基地

项目建设好后没有得到妥善的管理，导致灌面小，利用率差。至

今翟家村、涂家坝村、农乐村的大部分农田都得不到灌溉。

三、项目投资、筹资概算 侍郎村、嘉谟村、涂家坝村、翟家村、农乐村的山水田林

路综合治理项目共需资金440万元，概算如下：

1、嘉谟村文家冲水库，整治大坝、加固溢洪道、排水沟、沉沙池等经费共需资金30万元。

2、潘家桥提灌站整治，渠道整修、提灌站购置变压器等需

资金20万元。

3、五个村的村级公路新建、改建15公里，基本达到社社

通公路，达到基本通行能力。每公里约16万元，15公里需资金

240万元。

4、五个村的小微水建设1500亩，砖砌化田坎500根，每根

田坎大约60米，每米约需资金50元，500根砖砌化田坎约需资金150万元。

综合以上概算，五个村的山水田林路整治需资金440万元，项目资金镇上采取镇政府和群众自筹100万元，其余340万元请求上级相关部门在项目资金中给予解决。

特此报告！

石燕桥镇人民政府 二○○九年一月十日

第二篇：竣工报告(土地治理工程)

***年国家投资*****土地整理项目竣工报告

一、项目概况

***土地整理项目位于***东起***西至***，南起***，北至***,整理总面积***公顷,项目区共涉及**镇**行政村。批复项目建设总规模***公顷（***亩），新增耕地*** 公顷（***亩），新增耕地率达***%。项目实施后实际建设规模为***公顷（***亩）, 新增耕地***公顷（***亩），新增耕地率为**%。项目建设期为**年,主要建设任务有:

1、平整土地

平田整地**公顷（**亩）。

2、农田水利

砌护支渠*条，长**km； 砌护斗渠**条，长**km； 砌护农渠**条，长**km； 治理支沟**条，长**km； 治理斗沟**条，长**km； 治理农沟**条，长**km； 水工建筑物**座

3、田间道路

田间道**条，长**km； 生产路**条，长**km；

4、其他工程

农田防护林**公顷，植树**万株。

***年***资源部“关于下达***年国家投资土地开发整理项目计划和转发项目预算的通知”正式下达了项目批复，批准项目建设。该项目预算总投资***,两年下达,目各项费用构成如下：

工程施工费：***万元，占总投资的**%； 前期工作费：**万元，占总投资的**%； 竣工验收费：**万元，占总投资的**%； 业主管理费：**万元，占总投资的**%； 不可预见费：**万元，占总投资的**%。

二、项目实施准备情况

根据国土资源部对项目的批复，****作为项目承担单位，组织进行了项目实施准备工作。

项目承担单位根据项目批复，组织项目管理人员对批复的项目设计和预算进行熟悉并实地进行踏勘。依据批复资金，组织设计单位对预算进行调整并审核确定。由设计单位向项目承担单位进行设计交底，针对项目设计存在的问题同设计单位对项目设计的工程量进行了实地核查，为项目招标和实施工作打好基础。

按照《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》（以下简称《办法》）有关规定，依据“中华人民共和国招投标法”、九部委“工程建设项目施工招投标办法”进行了项目招标工作。项目承担单位制定了招标工作方案，并报请****同意后，按照工 作方案要求，提出了土地开发整理项目施工招标报表、建设工程施工招标申请表、工程施工招标评委会组成申报表、工程施工招标标底编制申请表四个申请报表请***批准。根据****的批准，委托***公司作为项目招标代理人承担项目招标工作。***年**月**日*发布了招标公告，面向国内公开招标。招标工作严格按照***批准的工作方案和报件，进行了报名资格预审、组织现场察勘、召开标前答疑会、标前资格复审、召开开标大会、组成评标委员会、评标、确定中标单位。由厅纪检监察、项目承担单位派专人，监督招标代理机构编制标底。***年**月向***上报了《关于对***年国家投资土地开发整理项目招标进行全程监督的请示》，整个招投标工作由***监察室全程进行监督，公证人员对资格复审、开标会及评标工作进行公正。招标工作于***年**月结束，该项目两个标段中标单位分别为***（一标）；***（二标）。

***年**月，委托****作为该项目监理单位，并签订了监理合同*。

***年**月分别与两个施工单位签订了正式的施工合同，一标段建设规模***公顷，合同额为***元；二标段建设规模***公顷，合同额为***元。项目总合同额为***元。

三、项目实施情况

（一）项目工程进度情况

按照施工合同的规定，施工单位做好各项施工准备后，于***年*月申请并经监理单位批准后正式开工建设，于**年**月完成 全部工程建设任务并进行了自检后，向监理单位申请了分部工程验收，**年**月监理单位组织了分部工程验收并向项目承担单位提出了单位工程验收申请，**年**月项目承担单位组织了项目自验。

（二）建设任务完成情况：

本项目建设内容分为土地平田、农田水利、田间道路、其他工程四大部分，全部完成了变更后确定的工程量，完成的工程量如下：

1、平整土地：

平田整地**公顷（**亩）。

2、农田水利

砌护支渠**条，长**km； 砌护斗渠 **条，长**km； 砌护农渠**条，长**km； 治理支沟** 条，长**km； 治理斗沟**条，长**km； 治理农沟 **条，长**km； 水工建筑物**座

3、田间道路

田间道**条，长**km； 生产路**条，长**km；

4、其他工程

农田防护林植树**万株*

（三）有关问题及处理情况

1、***

2、***

3、***

4、***

四、项目实施管理及制度执行情况

该项目作为国家投资项目，严格按照《办法》的规定进行建设和管理，以“五项制度”为基础，在具体管理中进行加强和完善。在组织上，项目实施管理在***的直接领导下，由***作为项目承担单位履行项目法人职责，项目所在地国土资源局参与项目实施管理并进行监督。

（一）项目实施管理情况

项目承担单位履行了项目法人职责，依照合同对项目参建单位进行监管，实施项目质量、进度、资金控制，规范项目管理，较好的履行了职责。为使验收工作不走过程，自验工作聘请有关专家，对项目的工程实体、档案资料、管理等进行全面检查，以查找问题为主，保证提请竣工验收项目有质量；在项目管理加强廉政建设严格项目廉政管理。

***作为项目管理单位，实施项目监督、检查和协调工作，参与项目设计变更、报帐审查和项目检查、项目例会等工作。

项目监理单位***，按照监理合同、监理规范和合同实施监理工作，实行了总监理工程师负责下的驻地监理制，监理单位对工程质量、进度、投资进行控制，审批确认工程项目划分，对设 计变更进行复核，对报帐的工程量及资金进行质量评定的核定，配合项目承担单位进行项目检查，组织召开有关施工会议解决问题，对单元工程质量进行鉴定，主持分部工程验收，项目监理工作基本能够按照规范和规程履行实施。

项目设计单位***设计院设计代表解决施工中的设计问题，对项目承担单位、监理单位、施工单位进行设计交底，对工程实施进行施工放线，对设计变更及资金调整进行复核，参与施工会议解决施工问题，配合项目承担单位进行项目检查和验收工作。

项目施工单位***（一标段）、****（二标）能够按照施工合同、规划设计的技术规范进行施工组织设计，按照批准的施工组织设计和计划进行施工，按照批准的工程项目划分进行报验，在施工中针对设计存在的问题及时提出设计变更，严格按批准的设计和设计变更工程内容进行施工，按工程进度和报帐要求申请拔付资金。因***施工季节影响了项目施工期，****年完成工程量的**%，***年完成到**%，***年**月完成了全部工程建设任务并申请验收。

***镇政府对项目实施工作给予了支持和协调，组织项目区受益群众对优化项目设计提出了意见和建议。

（二）设计变更情况1、2、五、工程建设质量

该项目两个标段，工程项目划分为**个分部工程，**个单元工程，质量验收以单元工程为基础，在每个单元工程完成以后，由施工单位报验，监理单位组织评评定，项目所有单元**个单元工程质量评定为合格。在所有单元工程全部完成并评定合格的基础上，根据施工单位的申请，由监理机构主持，项目承担单位、设计单位、施工单位参加，于***年**月对项目**个分部工程进行了验收，各项工程达到设计要求，存在渠道渠拜土方不够，资料填写不规范等问题，分部工程验收合格，在对存在的问题整改完成以后，监理单位向项目承担单位提出了单位工程验收申请，由项目承担单位组织于***年**月对项目进行自验，经整改合格后，提请竣工验收。

六、资金使用与管理情况

该项目批复总投资***元，实际结算施工费***元，经委托的审计事务所对项目工程结算进行审计，审计定案结论同意结算资金，整个项目施工费未超出批复施工费（***元）。

七、土地权属管理

该项目权属明确，归属于****管理使用。项目实施中未涉及权属调整，原权属及承包主体未变。

八、投资预期效益分析

（一）经济效益

项目建成后，耕地质量提高，新增耕地***公顷，使项目区耕地面积由***公顷增加到***公顷，经过项目配套建设农田水利工程及道路工程，完善了基础设施，提高了机械化生产的条件； 节约了水资源；每次灌溉时间由原***天减少到***天, 并由挡土放水变为提闸放水，大大降低了劳动强度，节约了劳动力。

（二）社会效益

通过项目实施，提高了耕地质量和经济效益，发展了农村经济，改善了农业生产条件，促进了农民增改和农村发展；劳动强度的降低和劳动力的剩余可开辟新的就业道路，加快了当地农村经济发展；项目工程特别是其农田水利工程的高标准建设，提高了水利设施运行安全标准，保护了人民群众生命财产安全。通过项目田水路林综合治理，改善了当地群众的生产生活条件；项目实施后为农业机械化、规模化、集约化生产奠定了一定的基础，加快了从分散到集约耕种的认识，为促进农业和农村经济结构的调整创造了良好的契机，发展了社会主义新农村建设。

（三）生态效益

项目实施后，开发了项目区未利用荒地，节约了水资源，水资源环境改善；林网覆盖率提高，起到防风、固土、蓄水，改善了区域内的生态条件；沟道的工程治理和疏通，是项目区及周边整个排水系统畅通，地下水位降低，土壤盐碱化程度减轻，中低产田得到有效改造。

九、工程管护

项目工程项目竣工后，工程移交给***管理，由***委托项目管护单位，对项目后期进行后期管护。项目区的耕地按基本农田标准进行管理，对验收合格后的新增耕地严格保护，不断提高质量，符合条件的，划入基本农田保护区，设立基本农田标支牌； 项目区农田水利设施及其它工程，要设立专门的组织进行管理，进行保护和维护，保证其正常使用；项目在保修期内属施工引起的质量问题，由项目承担单位负责处理；在保修期满后的各种维修、维护均由管护方负责。

十、项目档案管理：

项目档案资料按照项目档案管理有关规定，结合部土地开发整理中心下发的《土地开发整理项目验收规程》（征求意见稿）中档案分卷要求，进行资料归类归档，形成的归档资料共分十一类：

（一）项目立项审批资料： 项目建议书及申报文件，可研报告及入库批准文件、报部备案文件，规划设计及投资预算，项目计划和预算批准文件，资金拨付文件。

（二）招投标资料：招标公告，招标文件，投标文件，评标报告，招标标底编制文件，中标通知书。

（三）实施管理资料：项目实施方案，领导机构文件，管理制度，会议纪要，项目建设大事记，竣工报告。

（四）合同协议资料：设计、监理、施工合同其他协议。有关单位资质材料。

（五）监理资料：监理规划、细则、月报、日记，质量、进度、投资控制资料，监理工作总结报告。

（六）施工管理资料：施工组织设计，施工月报、日记，质量事故记录，单元工程质量评定资料，施工质量检测资料，工程计量原始记录，竣工图纸，施工管理工作总结报告。

（八）财务档案、竣工决算资料

（九）验收资料：历次验收成果资料。

（十）影像资料

（十一）其他：审计资料，工程管护资料，设计工作总结报告。

十一、存在的问题的改进措施

（一）存在的问题1、2、3、（二）改进措施1、2、3、4、（三）存在和遗留问题：

1、2、十二、附

1、项目承担单位机构设置及主要工作人员情况表

2、项目建设情况表

3、预算执行和资金使用情况

4、项目投资预期效益表

5、土地开发整理前后土地利用结构变化情况表

6、竣工图

第三篇：土地盐碱化治理

盐碱地的改良

(一)、盐碱地传统的改良方法 盐碱土中可溶盐类对植物的危害以碳酸钠为最厉害，氯化钾次之，硫酸镁，氯化镁，氯化镁，氯化钾又次之，碳酸氢钠，硫酸钠毒害较轻。在园林绿化工程之前就必须把它们从土壤中 除掉。

1.物理改良(1)、平整地面。留一定坡度，挖排水沟，以便灌水洗盐。(2)、深耕晒垡。凡质地粘重，透水性差结构不良的土地，特别是原台盐碱荒地，在雨季到 来之前进行翻耕，能疏松表土增强透水性，阻止水盐上升。(3)、及时松土，松土能保持良好墒性，控制土壤盐分上升。(4)、封底式客土抬高地面和地上花盆式客土抬高地面。(5)、微区改土，大穴整地。植树时先将塑料薄膜隔离袋置树穴中添以客土。有时在树穴内 铺隔盐层，通过铺粗砂、炉灰渣、锯屑、碎树皮、马粪或麦糠等然后填以客土。

2.水利改良(1)、蓄淡压盐。在盐土周围筑存降水，促使土壤脱盐。(2)、灌水洗盐。降水条件较好的地区，在田内灌水洗盐，可加快土壤脱盐速度。(3)、大穴客土，下部设隔离层和渗管排盐。分为两种形式，一是用水泥渗漏管或塑料渗漏管，埋地下适宜深度排走溶盐。二是挖暗沟排盐，沟内先铺鹅卵石，然后盖粗砂与石砾或铺未烧透的稻糠壳灰，然后填土。

3.化学改良(1)、对盐碱土增施化学酸性废料过磷酸钙，可使PH值降低，同时磷素能提高树木的抗性。施入适当的矿物性化肥，补充土壤中氮、磷、钾、铁等元素的含量，有明显的改土效果。(2)、施用大量有机质，如：腐叶土、松针、木屑、树皮、马粪、泥炭、醋渣及有机垃圾等。

4.生物改良 种植耐盐的绿肥和牧草，如田菁、草木樨、紫花苜蓿等，对盐土改良有积极作用。降低绿化成本，加快绿化速度，提高美化效果，是评价盐碱地区绿化工程效果的主要指标。在这其中生物改碱投资最小，但见效慢，美化效果差；封底式客土抬高地面和地上花盆式客 土抬高地面措施，虽然见效快、绿化美化效果好，但投资太高；大穴整地、淡水洗盐工程措施，成本低，见效较快、绿化美化效果好，是街道绿化和住宅区绿化的好办法；大穴客土，下部设隔离层和渗管排盐，见效快，客土持续时间长，绿化美化效果好，成本相对较底，值得推广。

(二)、耐盐碱植物 耐盐碱植物有一系列的抗盐性，根据它们对过量盐分的适应特点，可分为三类： 1.聚盐植物：这类植物的渗透压一般在40个大气压以上，能在盐分高的土壤中繁茂的生长，如盐角，滨藜等。2.泌盐植物：通过茎、叶 表面的分泌腺，把盐分排出体外，如柽柳、海边红叶等。而提高了 从盐水里吸收水分的能力，如田菁、胡颓子等。

一切改良土壤的措施都是相辅相成的，所以在改良盐土时不能只用单一方法，应着综合开 发；另一方面，不是所有的改土措施都等量齐观，而要因地制宜，有主有辅。而在众多的改 土措施中，关键的是遵循水盐运动的规律，培肥地力，保持客土的长效，做好水的文章，合理灌溉，有效排水，减少迳流，增加重力水，切断毛管水。

(三)、园林工程具体施工方法

1.渗管排盐 在一些大型在绿地中渗管排盐是绿地改土的常用方法之一，它是根据盐随水来、盐随水去的 水盐运动规律。铺设暗管把土壤中的盐分随水排走，并将地下水位控制在临界深度以下，达 到土壤脱盐和防止生盐渍化的目的。渗管的铺设一般为水平封闭式。一级管和二级管相结合，一级管的渗入水汇入二级管中，然 后流入污水管排走。若污水管道埋的深度较浅不能自行排泄渗水‘可在二极管的末端设集水 井，定期强排。苗圃地二级管可采用明渠，一级管直接汇入明渠自然排出渗水，但应严格防 止倒灌。渗管的埋设深度、间距、纵坡主要取决于绿地种植的植物种类、土壤结构、地下水位的高低，气候以及附近污水管道的深度等。综合以上条件，一般一级管水平距离5-15m，深度1-1.2 m，纵坡0.1-0.3〖WTB3〗%〖WT〗为宜。目前一级管多使用5.6cm波纹塑料管或20-30cm的砖 管，二级管均用 砖管。砖管的施工方法与城市污水管道的施工方法大致相同，只是不抹管箍，管外加填15cm 的建筑用粗砂或粗炉渣做滤料用即可。波纹塑料管的施工更为简便，按设计的深度和坡度挖 宽30cm的沟，填滤料铺管即成，管与管之间硬性接口，以防在渗水过程中，把泥土带入堵塞渗水管壁。

2.客土抬高地面 四周不具备排水条件的小型街头绿地，采用客土抬高地面下设隔离层，利用高差进行排水淋盐，达到改土的目的。抬高高度以土壤临界深涧减去地下水位深度即为抬高度。

3.大穴换土 采用大穴整地的治盐措施，能较好的、较快的改变土壤盐碱状况，利用创造有利于园林绿化 植物生长的土地条件。但无论客土的盐碱程度如何，若不加以排盐和培肥土壤等改良措施，很快就会使土壤次生盐渍化，甚至变成盐土。有效地控制土壤次生盐渍化，并通过采取适地 适树、小苗密植、适时栽植、种植地被植物、合理灌溉、及时松土、多施有机肥等一系列栽 培措施，能改善土壤结构、减少盐碱和大风对树木的危害，有效地提高栽培植物的成活率和 促进生长。实践证明，通过大穴换土能给栽培植物的 成活和生长创造良好的土地条件，而通过渗管排盐 又能有效地抑制客土发生次生盐渍化，从而保证栽培植物正常生长和发育。大穴换土可以较好的栽培植物成活，在穴底铺设厚10cm的鹅卵石为隔离层，在穴面铺5-10c m的中砂为覆盖层，能保证在灌溉和降雨后，重力水在土壤的非毛孔孔隙中，顺利向下移动，并通过水分的横向运动，使穴周和穴下的高含盐水分得到淡化，而且由于底部隔离层的作 用，使下层高含盐水分难以上升，保证栽培植物在短人不受盐害。随着树木的生长，耐盐能力逐渐提高，并通过不断灌溉和降雨的作用，树穴土壤的淡化不断扩大，从而确保了树木的 稳定而旺盛地生长。而且由于客土抬高地面后相对降低了地下水位，一方面使下部水盐难以借助毛细管作用上升到地表，另一方面有利于土壤水向下移动，土壤不易发生次生盐渍化现象，而且下部的盐碱土也会逐渐淡化。

结论：

1.实践证明，重盐地区的城市园林绿化虽然难度很大，但只要遵循水盐运动规律，根据绿化区的功能要求和土地条件，用合理的治盐工程措施和科学的管理技术，实现绿化美化是可以办到的。

2.选育耐盐碱绿化植物树种、草种，培育盐碱地生态植物群 落，是搞好盐碱地绿化的一个重要方面。

3.盐碱地区，因为投资多、耗费人力大，绿化难度大。如果管理工作跟不上，难以见效，因此，除因地制宜的综合运用盐园林绿化技术之外，起苗、运输、栽植、修剪、灌溉等一系列栽植技术和管理环节，都要强化扣紧。

第四篇：土地整理报告

XX乡人民政府

关于2011年实施XX村土地整理项目的请示

ＸＸ农业局：

XX辖7个社、258户、826人。因受“9.17”特大洪灾袭击，致使XX村牡丹园宽200余米、长500余米，约15万方山体急剧下滑，地表断裂，320余亩基本农田被毁，因灾造成三、四社大部分农房垮塌，墙体撕裂、变形，地基下沉，57户216人无家可归。

经省地质专家和604地质队专家现场踏勘论证，XX村四社牡丹园滑坡体可以通过打桩进行加固和土地整理，治理后10户村民可以在牡丹园就地进行集中恢复重建，修建住房。其余农户必须全部搬迁至本村张包岭处新建聚居点进行集中安置。由于该村系典型的大山区，地理环境险恶，境内山高坡陡，交通闭塞，生产力水平低下，群众出行十分困难，所有受灾农户原有农田已全部损毁，无法耕种，搬迁后将面临无田地耕种的困境，给人民群众的生产生活带来严重影响。为切实解决受灾农户的生产生活困难，确保受灾农户“耕者有其田”，根据群众意愿和实际，经乡党委政府研究，拟在四社牡丹园和二社张包岭受灾农户安置聚居点的300余亩空闲地、荒坡地和未利用土地进行整理和复垦，该项目建设成后，将会产生良好的经济效益，不但解决了受灾农户生产生活问题，而且解决了XX村7个社、800多人基础设施、产业发展等具体困难，有利于产业发展，促进农副产品生产资料流通，提高人民群众的生活生产质量，更有利于流坝集镇的发展。

通过测算，项目区土地整理面积300亩，新建渠堰5条、10KM，新建蓄水池10口，新建集中供水点3处，新建田间道3KM，新建生产路2.5KM，共需资金350万元，农户通过“一事一议”筹集资金和以劳折资共计50万元，特请求县农业局立即对该聚居点土地进行整理并解决土地整理资金补助300万元为盼。

特此请示

二Ｏ一一年十月十二日

第五篇：2011上半土地报告

2011上半土地报告

土地现状：成交低迷 地价下行

2011年上半年，土地市场出现分化。根据统计，居住用地成交量显着下跌，地价结构性下降，市场总体表现冷清。同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升。相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年各地有望迎来土地供应的增加。为促进土地成交，近期部分城市政府纷纷提供各种优惠条件吸引开发商，因此，房企入市购地的时机已经到来。

成交下滑 居住用地占比缩减

本轮调控实质上是前两年调控的延续。自2010年4月新政之后，全国土地市场已陷入低迷。为防止流标情况频频发生，多个城市先后实施土地出让“预申请”制度。受此影响，4月新政以之后的土地流标率始终处于历史低位。有鉴于此，在目前阶段，我们认为土地市场的实际成交量或能更好地反映市场的真实状态。

总体而言，今年上半年土地成交量同比大幅下滑。受到调控政策持续升级的影响，楼市各类需求均受到限制，开发商也只得收缩战线，减少土地购置。今年上半年，15个重点城市居住用地成交面积同比减少近3成。住宅市场的限购政策导致部分需求被“挤出”，开发商也转向受政策限制较少的商业地产市场，商业地产呈现供求两旺局面。15个重点城市上半年商办用地成交面积同比增加14%，商办用地占经营性用地（居住和商办）比重显着上升。

稳中有升 二线发展中城市逆市上扬

限购之下，不同类型城市的土地市场表现出现分化。据数据监测，二线发达城市的土地成交量降幅最为显着，成交面积不足去年同期的一半，与前两年同期均值相比的降幅亦超过3成。居住用地占比显着降低，由2009年80%、2010年83%，下滑至2011年上半年的67%。

与一线及二线发达城市相比，多数二线发展中城市仅对中心城区限购，全市受限购影响较小，加之地方政府仍愿意提供优惠条件吸引开发商投资，因此二线发展中城市的土地成交量在1至6月却出现了逆市上扬，同比增加4成，居住用地比例基本稳定。

地价走低 多次调控叠加效应

自2010年4月起，国内房地产市场已经历了三轮调控。在多次调控的影响之下，各地土地市场整体地价呈走低之势。

首轮调控（2010.4.17~2010.9.28）中，北京、上海即采取限地价、综合评标及无偿配建保障房等措施控制地价水平。一线城市地价于调控次月迅速下跌后企稳回升，二线城市未受政策影响，期间地价仍呈波动上行趋势。次轮调控（2010.9.29~2011.1.25）持续4个月，期间适逢楼市销售旺季，市场回暖，大量销售资金回笼使得开发商积极购置土地，整体地价未现大幅波动。第三轮调控（2011.1.26起）中，限地价、综合评标、配建保障房等措施由北京、上海扩展到广州、深圳以及部分二线城市。政策执行5个月以来，地价下行已呈现明显趋势：一线城市土地成交均价显着回落，二线城市地价也止住了上升势头，并有小幅下调。

同质比较 地价未有显着下跌

但是，在上述平均地价的变化中，成交地块区域分布的影响不容忽视。

从土地出让的区域分布来看，二线城市的地价坚挺与其中心区域出让比例较高不无关系。第三轮调控中二线发达城市的中心区域出让比例稳步扩大，尽管多个城市开始执行无偿配建保障房制度，但受一线城市“挤出效应”及本地市场平稳发展影响，外来房企踊跃进驻，地价依然保持稳中有升。而二线发展中城市随着中心区域出让比例下降，土地成交均价初现小幅下探，但总体地价水平在三轮调控中依然保持平稳。

若以同区域、同类型地块成交情况看，主要城市土地价格依然未有显着下降。今年部分典型地块成交价与前期市场价格相比，波动幅度仍在10%以内。

购地谨慎 市场总体表现冷清

在逐步收紧的调控大环境下，房企或持币观望，或资金受困，购地决策更为谨慎。据监测，自2010年4月首轮调控起，一二线城市平均溢价率普遍呈现下行趋势，仅于2010年10~12月市场回暖期有所回升。与溢价率走低相对应的是，底价成交率逐步上升。尤其是一线城市更为明显。二线城市市场波动小，底价成交率小幅波动，近期有小幅提高。

土地机会：推地放量 选择增多

据集团研究中心最新发布的《2011上半报告》介绍，今年调控以来，土地市场表现较为冷清，部分地方政府甚至以主动下调底价，放宽付款条件及推荐会询问报价等方式望促成交易，这对于大型房企适时抄底带来了机遇。从近期知名房企成交的明细数据来看，多数成交地块较同区域前期地价有所回落，其中以3%~7%的回落幅度居多，地价出现小幅松动。

2011年上半年共有40家知名房企在15个监测城市中购地，购置居住用地面积达1019公顷，约为15个城市总购置面积的3成，购置金额为748亿元，占总购置金额的37%。

知名房企在1月调控后购地数量大大减少，持币观望再度成为主调，2~5月房企购置面积持续低位，购置金额较1月明显缩减，土地市场重现低迷。

6月购地房企数量则大为增加，购置面积回复至1月水平，溢价率亦较前4个月有所提升，地价呈现小幅上扬趋势。市场表现来看，降价促销已成为房企资金回笼的有效手段之一，先行者则可抢占市场先机，这使得近期僵持中的住宅市场渐显转机，目前地价已处于两轮调控低位，且近期供应显着放量并保续旺盛，选择面更广，房企低价入市已获得有利时机。

土地后市：配建为主 相得益彰

土地收入减少 推地压力渐现

随着近年来城镇建设加快与经济发展，土地财政已成为地方财政收入的重要来源。据数据显示，上半年全国15个重点城市通过土地招拍挂公开市场成交金额3133 亿元，同比减少9%，其中一线及二线发达城市同比下降超过2成，二线发展中城市则表现出强劲的供地势头，上半年成交金额同比增加超过一倍。一线城市上半年土地收入降幅尤为显着，从各城市2011年土地收入预算增幅来看，北京下半年推地存在较大压力，广州由于预算增幅较大，下半年推地或有一定压力，上海、深圳则预期压力并不显着。

根据发改委、财政部等部门出台政策规定，土地出让净收益中的10%必须用于保障房建设。据估算2011年目标1000万套的保障房建设任务需投资1.3万亿元，大笔的投资暂时仍将依赖土地财政收入的支持。

据住建部统计，截至5月底全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，完成计划的34%，完成率尚不足半程。从部分城市开工建设进度及土地出让收益来看，土地出让金同比减少的城市，其开工进度略低或持平全国平均水平；而土地出让金同比增加的城市，其保障房建设进度则明显高于全国平均水平。土地市场的表现与各地保障房进度呈现显着的正相关性。

配建渐成主流 保障房建设加速

今年楼市调控重点之一是大力兴建保障房，年内目标开工建设1000万套，较去年实际开工量提升近7成。为按期落实保障房建设任务，多地政府在土地出让的同时，捆绑一定比例的保障房配建，在此基础上又增加了“限地价、竞配建”等竞价方式来配合完成预期既定目标。

目前全国已有多个城市拟定或明确出台政策要求商品房用地捆绑配建保障房，从较具代表性的11个城市土地出让配建来看，多数城市要求保障房配建比例达10%，且要求以无偿方式配建的城市占多数。

供地计划加量 推地高峰将至

“十二五”初始之际各地发展意愿强烈，最终出台的今年商品住宅用地计划远高于两会要求的“不低于前两年实际供应均值”，较去年实际供应提高近5成。从供地计划来看，今年全国计划21.8万公顷用于住房建设（包括保障房与商品住宅），较去年实际供应高出逾7成。今年商品住宅用地计划比重64.5%，较去年实际供应比重下降近10个百分点，主要由于今年保障房用地规模的大幅增加。

虽然土地供应计划整体增加，但今年上半年主要城市土地供应完成情况均不理想。根据监测，在下列已公布全年供地计划的8个城市中，上半年总体完成供应情况不足计划的30%。因此，受上半年土地供应完成率较低的影响，加上土地出让对地方财政的重要作用，以及保障房建设推进的需要，预计下半年各地将发力推地，有望推动土地成交量回升。