《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》

第一篇：《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》

江苏省宿迁市人民政府办公室关于印发《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估

技术细则（试行）》的通知

各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)

第一章总则

第一条为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。

第三条从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

第四条承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个拆迁估价项目，评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。

第五条拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋(含其占用范围内的国有土地使用权)及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。

第六条拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

第七条拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。

拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期(段)房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。

第八条拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第九条房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

第十条拆迁估价应当按照下列程序操作：

1.依法征求意见，确定评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场勘察；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。

第十一条房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》(附件15)反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十二条估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章被拆迁房屋性质认定及分类

第十三条依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋)，应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。

第十四条被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房(附件10)。

第三章住宅拆迁估价方法及应用

第十五条住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。

第十六条对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；

2.测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

100(K2)100

基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

(K1)100

(K3)(K4)

Vs为可比实例价格；

K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例，该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定；

K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数确定。一般情况下，在估价时点前6个月内该系数不超过101，在估价时点前6—12个月内该系数不超过102；

K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；

K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。

确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。

3.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。基本公式为：

(K5)

Vz = Vb × ——

Vz为被拆迁住宅评估价格；

Vb为标准样本住宅基准价格；

K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。

第四章非住宅营业用房拆迁估价方法及应用

第十七条非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。

第十八条本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业

用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：

1.对沿街的“住改非”房屋(附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋)，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

2.对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。

第十九条非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

1.确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑(参见附件10)。

2.搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。

3.测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。具体要求参见附件6。

第二十条非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

Vy = ——[ 1－—— ]

(1+r)n

Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。

第五章非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用

第二十一条非住宅非营业用房拆迁估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。

第二十二条非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

1.成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

2.成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

拆迁补偿评估价格 = 土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。

3.参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格(或国有土地使用权市场价格)可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。

第六章其他拆迁估价问题处理

第二十三条住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。

第二十四条取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：

估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅(或非营业用房)估价价格×(1－营业年限权重)；

营业年限权重=(拆迁年份－取得营业执照年份)÷(拆迁年份－基准年份1991)。该权重最大值取1。

第二十五条收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

第二十六条成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第二十七条临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十八条非房屋及其附属物估价规定：凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第二十九条非住宅房屋“地大于房”的估价规定：

1.“地大于房”的面积仅指土地使用权证(或同类有效证件)载明的面积(不含临时用地面积)大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。

2.“地大于房”面积补偿价格的计算公式：

Z＝(M1－M2)×U×T

其中：Z为“地大于房”面积补偿价；

M1为土地使用权证(或同类有效证件)上载明的面积；

M2为房屋所有权证上载明的面积(以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积)，若M1－M2为负值，则取零；

U为市国土部门颁布的在用基准地价标准；

T为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=(批准出让年限-已使用年限)/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。.“地大于房”部分不得重复评估补偿。.土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。

第三十条非住宅房屋划拨土地估价：拆迁估价时涉及被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权市场评估价格的40%。国有土地使用权市场评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。

第三十一条其它估价规定：室内装修装饰的补偿参照附件11确定的标准执行。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。

第七章拆迁估价报告

第三十二条拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。

第三十三条拆迁评估机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。

第三十四条房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第八章拆迁估价工作准则

第三十五条被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件于协议签订后十五日内报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁估价委托协议中应约定本次拆迁估价操作程序及时间安排。

第三十六条评估机构必须确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担技术责任。

第三十七条所有拆迁估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有拆迁估价资格的专业人员对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地街道办、居委会工作人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第三十八条估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

第三十九条拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第四十条拆迁评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。拆迁估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不低于两名的注册房地产估价师签字认可。

第四十一条拆迁评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

第九章拆迁估价工作资料存档

第四十二条评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档：

1.房屋拆迁委托评估合同；

2.拆迁许可证；

3.估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

4.估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

5.标准样本房屋的实地查勘记录、影像等资料；

6.可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

7.确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

8.其他涉及估价项目的必要资料。

第四十三条评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

第四十四条对涉及《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》规定需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将估价报告(含技术报告)及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。

第十章附则

第四十五条选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。

第四十六条拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以《宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表》(附件15)反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。

第四十七条各县可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。

第四十八条本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。

第四十九条本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十条本技术细则自2009年11月10日起实施。2005年3月13日出台的《宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则》同时废止。本市以前相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。

第二篇：宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)

宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）

第一章总则

第二条本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。

第三条从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

第五条拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。

第六条拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

第七条拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。

拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期（段）房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。

第八条拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第十条拆迁估价应当按照下列程序操作：

第十一条房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（附件15）反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十二条估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章被拆迁房屋性质认定及分类

第十三条依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。

第十四条被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。

第三章住宅拆迁估价方法及应用

第十五条住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。

第十六条对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；

2.测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

100（K2）100 100

基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

（K1）100（K3）（K4）

Vs为可比实例价格；

K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；

K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。

3.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。基本公式为：

（K5）

Vz = Vb × ——

Vz为被拆迁住宅评估价格；

Vb为标准样本住宅基准价格；

K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。

第四章非住宅营业用房拆迁估价方法及应用

第十七条非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。

第十八条本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业

用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：

1.对沿街的“住改非”房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

第十九条非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

1.确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。

2.搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。

a 1

Vy = ——[ 1－—— ]

r（1+r）

Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。

第五章非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用

第二十二条非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

1.成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

n法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

2.成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

3.参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。

第六章其他拆迁估价问题处理

第二十四条取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：

估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；

营业年限权重=（拆迁年份－取得营业执照年份）÷（拆迁年份－基准年份1991）。该权重最大值取1。

第二十九条非住宅房屋“地大于房”的估价规定：

１.“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。

２.“地大于房”面积补偿价格的计算公式：

Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ

其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；

Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；

Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；

Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准；

Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。.“地大于房”部分不得重复评估补偿。.土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。

第三十一条其它估价规定：室内装修装饰的补偿参照附件11确定的标准执行。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。

第七章拆迁估价报告

第三十二条拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。

第三十四条房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第八章拆迁估价工作准则

第三十八条估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

第三十九条拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第九章拆迁估价工作资料存档

第四十二条评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

1.房屋拆迁委托评估合同；

2.拆迁许可证；

3.估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

4.估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

5.标准样本房屋的实地查勘记录、影像等资料；

6.可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

7.确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

8.其他涉及估价项目的必要资料。

第四十三条评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

第四十四条对涉及《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》规定需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。

第十章附则

第四十五条选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。

第四十六条拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以《宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表》（附件15）反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。

第四十七条各县可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。

第四十八条本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。

第四十九条本细则由宿迁市建设局负责解释。

第三篇：宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

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宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法状态:有效发布日期:2004-01-16 生效日期: 2004-01-16 发布部门: 江苏省宿迁市人民政府

发布文号:宿政发〔2004〕5号

市政府关于印发《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》的通知

各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二oo四年一月十六日

宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

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第一章总则

第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条在市区城市规划建设用地范围内(即东至环城东路，南至环城南路，西至通湖大道，北至运河的围合地区)国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，注重保护文物古迹和城市绿化。

第四条本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。

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第五条宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门，对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责全市房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第六条对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。

第二章拆迁管理

第七条任何单位因建设项目需要拆迁房屋的，必须向市房屋拆迁行政主管部门提出申请，领取房屋拆迁调查通知书和房屋拆迁许可证，按规定交纳拆迁管理费。

(一)拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书，应向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：

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1.房屋拆迁调查申请书

2.建设项目批准文件

3.建设用地规划许可证(附用地红线图)

4.国有土地使用权批准文件

经市房屋拆迁行政主管部门核准后，方可进行拆迁调查。

(二)拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应提交下列资料：

1.拆迁申请表(附拆迁补偿明细表)

2.市房屋拆迁行政主管部门指定的办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;

3.房屋拆迁委托评估合同;

4.委托拆迁实施合同;

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市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请项目进行审查，经审查对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第八条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入市房屋拆迁行政主管部门指定的办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

第九条拆迁人可以委托拆迁，也可以自行拆迁。委托拆迁的，应向有拆迁资质的被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁行政主管部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。无拆迁资质单位，必须有3名以上经市房屋拆迁行政主管部门专业培训和考核，取得《房屋拆迁上岗证》的拆迁工作人员，方可自行拆迁。

房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十条市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。

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拆迁人应当及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。

拆迁范围所在地街道办事处、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题和做好宣传解释工作。

第十一条拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁行政主管部门应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。

第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)租赁房屋。

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市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门、单位自接到书面通知之日起，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照、房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过一年。

第十三条在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应与被拆迁人依照本办法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限和违约责任等内容。房屋拆迁协议汇总表须报市拆迁管理办公室备案，需要时，应经公证机关公证。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安置协议。

被拆迁人重新购买住房，其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的免缴房屋买卖契税，超出部分应缴房屋买卖契税。

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第十四条房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

 什么是承租人优先购买权_承租人优先购买权的例外情形 http://s.yingle.com/ht/810225.html

 诺成性合同与实践性合同

http://s.yingle.com/ht/810224.html

 委托合同合同履行地确定

http://s.yingle.com/ht/810223.html

 什么是情势变更_适用情势变更原则要具备什么条件 http://s.yingle.com/ht/810222.html

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 征地合同书包含哪些内容

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第四篇：房屋拆迁补偿价如何评估

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房屋拆迁补偿价如何评估

新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价?拆迁人如何对被拆迁人进行补偿?这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。

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例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性(个别性)决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。

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没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这

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样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的;但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。

从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其

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次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重

被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不

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考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。

我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度)，但是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值)，也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法

在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体

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赢了网s.yingle.com 的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

 福建省国家税务局转发《国家计委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

 企业财产损失税前扣除管理办法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

  上海市国家税务局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印发《1998

年全省国税工作要点》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

 制发《集体企业总机构提取管理费税前扣除具体管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

 调整省局机关各单位挂钩和联系点制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

 外国企业向境内转让无形资产取得收入征收营业税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

 贯彻实施《契税暂行条例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

 安徽省屠宰税暂行办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

 对外承包工程项目出口退税提供专用税票有关问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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 印发《福建省１９９８年国税工作要点》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

 中远集团对所属公司提取1997总机构管理费问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

 对排污费和污染源治理贷款基金免征营业税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

 印发我国对外签订税收协定学生和实习人员条款相关法规2018最

新

一

览

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

 认真贯彻执行有进出口经营权的生产企业自营出口货物实行免抵退税管理办法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

 进一步做好企业所得税汇算清缴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

 有关进出口经营权的生产企业出口货物实行免抵退税后1997年中

央

财

政

与

地

方

财

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

 煤炭社会保障基金审计实施办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

 安徽省契税暂行办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

 厦门市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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 启用无锡市新版营业税普通发票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

 调整1998年信息联系点的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

 广东省武江茶场收取的劳务收入征税问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

 企业所得税若干业务问题的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

 泰龙电力有限公司增值税征税问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

 转发国家税务总局关于加强涉税行政事业性收费项目发票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

 中国联通公司实行汇总缴纳企业所得税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

 国有生产企业出口货物未取得法定的退税凭证税务处理问题批复的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

  福建省财政厅 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落实国务院调整进口设备税收政策有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

 印发《进一步推进和深化涉外税收征管改革的补充意见》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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 贯彻实施＜注册税务师资格制度暂行规定＞有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

 印发《企业所得税税源监控办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

 通报企业所得税专项检查情况的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

 深圳市国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

 福建省国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

 中国计生协接受国际计生联无偿援助物资进口税收问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

  开展对邮电部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 个人从事医疗服务活动征收个人所得税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

 印发《企业财产损失税前扣除管理办法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

 中国电子进出口安徽公司上交1997总机构管理费税前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

  上海市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市国家税

务局转发

《

财

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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 吉林省契税实施办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

 企业所得税检查处罚起始日期的批复的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

 煤炭内部审计机构收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

 联通寻呼有限公司所属企业总机构管理费扣除标准的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

 中国航空油料总公司缴纳企业所得税问题的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

 做好1998年税务信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

 加强汇总纳税企业所得税管理的几点意见 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

 中小学校财务收支审计实施办法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

  北京市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

农

村

集

体

经

济

审

计

规

定

http://s.yingle.com/y/fg/1040883.html

 核定中国物资再生利用总公司所属企业1997总机构管理费税

前

扣

除

标

准的通

http://s.yingle.com/y/fg/1040882.html

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 国有生产企业出口货物未取得法定的退税凭证税务处理问题批复的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

 日本全日空航空公司有关税收问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

 提高纺织品出口退税率的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040879.html

 省证券公司要求所属地市营业部年终决算汇表统一缴纳企业所得税的复函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

 深圳市国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

 北京市地方税务局委托农业银行北京市分行储蓄机构代收代缴自行车车船使用税 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

 １９９８年申请接收普通高校毕业生的补充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

 财政部对政协八届全国委员会第五次会议第2569号提案的答复 http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

 北京市国有企业上交主管部门管理费税前扣除审批管理办法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

 中港总公司第二航务工程局第四工程公司上缴总机构管理费税前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

 重新明确交通运输业纳税地点的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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 企业实行销售包干办法缴纳所得税扣除问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

 印发〈国务院公文主题词表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

 印发《企业所得税减免税管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

  财政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中国新型建筑材料公司所属企业1997总机构管理费税前

扣

除

标

准的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040866.html

 电力部门向用户收取的供配电贴费是否征收企业所得税问题的批复 http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

 军队系统所属企业征收增值税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

 海洋石油若干税收政策问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

 《中国监察》《长安》《检察日报》享受宣传文化出版物增值税先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

 废止《上海市契税暂行条例施行细则》等１２件规章的决定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

 印发《福建省国家税务局普通发票定点印刷企业管理规定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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   财政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 开展对邮电部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印发《企业所得税税前弥补亏损审核管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

 企事业单位出售存量房产均应征收土地增值税的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

  上海市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭内部审计机构审计项目计划管理的相关法规2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

 印发《对外经济合作企业会计报表注册会计师审计暂行办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

 印发《北京市地方税务局关于实现税务检查四化目标的阶段性工作计划》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

 核定中国燃料总公司所属企业1997总机构管理费税前扣除标准的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

 四川省国家税务局转发《财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040850.html

 转发国家税务总局汇总纳税企业所得税若干具体问题的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

 福建省国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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 深圳市国家税务局转发财政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040847.html

 煤炭企业资产保值增值审计实施办法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

 外滩房产置换搬迁后的海运

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 金融保险企业计税工资的通知

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  上海市财政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印发《资源税几个应税产品范围问题的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

 深圳市国家税务局转发国家计委

http://s.yingle.com/y/fg/1040841.html

 上海市税务稽查工作规程

http://s.yingle.com/y/fg/1040840.html

 贵州省屠宰税征收办法

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 铁道部所属单位恢复征收印花税问题的补充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

 俄罗斯赤塔航空公司有关税收问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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 邮政通信企业缴纳企业所得税问题的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040836.html

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第五篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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如何对房屋拆迁补偿价格评估

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com

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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起

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什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重

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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法

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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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 离婚后房产如何分配

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 婚前购买股票婚后增值部分属于夫妻共同财产 http://s.yingle.com/y/hy/1480465.html

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 职工住房公积金属夫妻共同财产

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《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》

第一篇：《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》

第二篇：宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)

第三篇：宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

第四篇：房屋拆迁补偿价如何评估

第五篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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