房开企业其他扣除项目审核

第一篇：房开企业其他扣除项目审核

房开企业其他扣除审核方法

1、房地产企业在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，是否需进行调整。

方法：房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税，已列入企业的管理费用进行扣除，所以不应再计入“与转让房地产有关的税金”进行扣除，应作调整，否则会造成印花税的重复扣除。

2、在土地增值税清算时，各类代收费用扣除项目扣除，应如何调整。

方法：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。按照上述原则对企业代收费用的核算情况进行审核，并对企业土地增值税清算的扣除项目作相应调整。

3、纳税人混淆代收费用与政府行政性收费。

方法：在审核时，注重区分政府行政性收费与政府代收费。政府行政性收费包括在办理各类许可证照过程中缴纳的各项费用。要注意收集相关许可证照的复印件，为后续工作提供资料。据目前了解情况，企业代收费用主要是指代收房屋维修基金和代收购房者缴纳的契税。

4、房地产企业在同一时间不同地区有几个开发项目，或者同一地区几个项目滚动开发，成片开发，合作开发等，如何确定清算单位。

方法：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。清算时，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因房地产项目或分期项目由发改委、经发局审批立项的，重点审核发改委（计委）、经发局的立项批文。

5、房地产开发项目未全部竣工完成销售的，但有部分出租自用，是否可进行清算。

方法：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，可由主管税务机关要求进行土地增值税清算。

具体鉴别时，包括二种情况：一种是已转让建筑面积占比在85%以上的，无论出租自用占比多少，均可以要求纳税人进行清算；另一种是虽然已转让建筑面积占比未达到85%，但是未转让部分全部用于出租或自用的，可要求纳税人进行清算。即对已转让建筑面积占比未达到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建议要求纳税人进行清算。

6、同一个房地产项目，取得多张销售（预售）许可证，有的满三年，有的未满三年，如何确定是否达到土地增值税清算条件。

方法：房地产项目符合“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。重点审核：一是该房地产项目是否完全销售完毕，如全部销售完成，该项目必须要进行土地增值税清算；二是该项目未全部销售完结的，查验其最后一张预售证是否满三年，如已满三年的，主管税务机关可要求进行清算。

7、条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”，该普通标准住宅如何鉴别和掌握。

方法：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通标准住宅”的范围内从严掌握。我省“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。鉴别时注意五个方面：一是政府指定的房地产开发企业，二是限定的建筑标准，三是限定的住宅价格，四是限定的购房对象，五是限定的房屋类型。

8、企业滚动开发房地产的，在土地增值税清算时，扣除项目如何分摊计算。

方法：审核清算项目是否符合清算单位的条件规定，尤其关注分期开发项目。计算扣除项目分摊时，取得土地使用权所支付的金额，按清算项目土地面积占总土地面积的比例确定扣除；房地产开发成本（含公共配套设施的成本费用），按清算项目建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。

第二篇：房开企业增值税问题汇总

房开企业增值税问题汇总

1.销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

3.税率和征收率

（1）一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为11%。

（2）一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。

4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

7.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

8.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。9.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

10.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

11.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

12.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率向住房所在地主管地税机关申报纳税。13.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。14.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（1）税务部门监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

15.纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

16.税收优惠（1）为配合国家住房制度改革，企业或行政事业单位按房改成本价，标准价出售住房，免征增值税。（2）个人销售自建自用住房，免征增值税。

（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。）17.预缴申报

除其他个人之外的纳税人转让其取得的不动产预缴增值税时，需填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管税务机关预缴税款。其他个人转让不动产不需预缴税款。纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

18.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

19.房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

20.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

发票开具：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

第三篇：企业财产损失所得税税前扣除审核报告

企业财产损失所得税税前扣除 审核报告

一、企业基本情况

××公司(以下简称公司或本公司)系由×××、×××投资设立，于年月日在工商行政管理局登记注册，取得注册号为号的《企业法人营业执照》。现有注册资本元。法定代表人：。公司主要从事：。公司住所：。税务登记证号：。

二、审核情况

该公司2014申报的财产损失XX元，经审核，该公司符合税法规定的财产损失XX元、不符合税法规定的财产损失XX元。具体情况如下： 货币资金损失

公司年月日账面现金元(其中人民币元；××币元，折合本位币元)，经盘点，现金实存元(其中人民币元；××币元，折合本位币元)，扣除责任人赔偿元，公司现金净损失元。(二)坏账损失

1.债务人被依法宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照、死亡、失踪，其剩余财产或遗产确实不足清偿等原因形成损失

公司年月与××公司发生××商品购销业务，截至年月，××公司尚欠公司货款元。年月日××公司经××人民法院××号文书宣告破产，后经××人民法院××号文书裁定，根据破产清算程序可收回货款元，终结破产程序，上述款项元确实无法收回，形成坏账损失元。2.逾期三年以上未清偿且有确凿证明表明已无力清偿债务

公司年月与××公司发生××商品购销业务，截至年月，××公司尚欠公司货款元。债务人已资不抵债、债务人连续三年亏损、债务人连续三年停止经营，并三年内没有任何业务往来。前述款项确实无法收回，形成坏账损失元。3.符合条件的债务重组形成的坏账损失

公司年月与××公司发生××商品购销业务，截至年月，××公司尚欠公司货款元。年月日经双方协商、××人民法院××号文书判决公司与××公司进行债务重组，重组后尚可收回货款元，确实无法收回的应收款项元，形成坏账损失元。4.不可抗力因素损失

公司年月与××公司发生××商品购销业务，截至年月，××公司尚欠公司货款元。年月因自然灾害、战争及国际政治事件等不可抗力因素影响，确实无法收回的应收款项元，形成坏账损失元。

前述合计形成坏账损失元。(三)存货损失 1.存货盘亏损失

公司年月日××存货账面数量，金额元；经盘点，实存数量，金额元；盘亏数量，盘亏金额元，按适用税率相应转出进项税额元，扣除责任人赔偿元，存货盘亏净损失元。2.存货报废、毁损损失

公司××存货由于变质、长期积压、产品更新换代淘汰等原因需报废处理，截至年月日，该存货账面金额元，经测算物耗比率为，按适用税率相应转出进项税额元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，存货报废净损失元。公司××存货由于自然灾害、意外事故等原因毁损，该存货账面金额元，经测算物耗比率为，按适用税率相应转出进项税额元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，存货毁损净损失元。3.存货被盗损失 年月日，公司××存货被盗，已向公安机关报案并已结案，该存货账面金额元，经测算物耗比率为，按适用税率相应转出进项税额元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，存货被盗净损失元。

4.永久或实质性损害

公司××存货由于已霉烂变质、已过期且无转让价值、经营中已不再需要并且已无使用价值和转让价值等原因形成损失，其中原材料元，按适用税率相应转出进项税额元；产成品元，经测算物耗比率为

%，按适用税率相应转出进项税额元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，存货永久或实质性损害净损失元。前述合计形成存货损失元。(四)固定资产损失 1.固定资产盘亏损失

公司年月日××固定资产账面数量，单价元，原值元，已提折旧元，账面净值元；经盘点，实存数量，盘亏，扣除保险赔偿或责任赔偿元，固定资产盘亏净损失元。2.固定资产报废、毁损损失

公司××固定资产由于使用年限已久、设备老化、技术更新等原因需报废处理，该固定资产账面原值元，已提折旧元，账面净值元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，固定资产报废净损失元。

公司××固定资产由于使用长期闲置、拆迁等原因毁损，该固定资产账面原值元，已提折旧元，账面净值元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，固定资产毁损净损失元。3.固定资产被盗损失

年月日，公司××固定资产被盗，已向公安机关报案并已结案，该固定资产账面原值元，已提折旧元，账面净值元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，固定资产被盗净损失元。4.固定资产永久或实质性损害

公司××固定资产由于闲置、技术进步和毁损、本身原因导致产生不合格品、已不能带来经济利益等原因发生固定资产永久或实质性损害，该固定资产账面原值元，累计已提折旧元，账面净值元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，固定资产永久或实质性损害净损失元。前述合计形成固定资产损失元。(五)在建工程和工程物资损失

1.停建、废弃和报废、拆除的在建工程

公司××在建工程因停建、废弃和报废、拆除等原因形成损失，该在建工程账面价值元，扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，在建工程停建、废弃和报废、拆除净损失元。2.自然灾害、意外事故毁损的在建工程

公司××在建工程因自然灾害、意外事故毁损等原因形成损失，该在建工程账面价值元，扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，在建工程因自然灾害、意外事故毁损净损失元。3.工程物资损失

工程物资发生损失的说明要点，可参考存货损失的说明要点。前述合计形成在建工程和工程物资损失元。(六)无形资产损失

公司××无形资产由于技术进步、发生永久或实质性损害、已无使用和转让价值、超过法律保护期限且已不能带来经济利益等原因形成损失，该无形资产账面原值元，已摊销元，账面净值元。扣除残值元及保险赔偿或责任赔偿元，无形资产净损失元。(七)对外投资损失 1.短期投资损失

公司年月日账面短期投资元(其中股票元，债券元，基金元)，经与对账单确认及盘点库存有价证券，短期投资实存元(其中股票元，债券元，基金元)，扣除责任人赔偿元，公司短期投资损失元。

2.长期股权投资损失

公司年月对××公司股权投资，占被投资方权益比例

%，投资存续期间取得收益元，截至年月公司对外投资资产的成本元。年月××公司经××人民法院××号文书宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照，后经××人民法院××号文书裁定，根据破产清算程序可收回款项元，终结破产程序，前述投资款项元确实无法收回，形成长期投资损失元。

3.债权投资损失

公司年月对××公司债权投资，投资存续期间取得收益元，截至年月公司对××公司债权投资资产的成本元。年月××公司经××人民法院××号文书宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照，后经××人民法院××号文书裁定，根据破产清算程序可收回款项元，终结破产程序，前述投资款项元确实无法收回，形成债权投资损失元。前述合计形成对外投资损失元。(八)其他资产损失 1.资产评估损失

公司年月进行清产核资、改组，公司××资产已经××资产评估有限公司评估，并由其出具××号《资产评估报告》。经××税务局××号文件批复，公司改组为免税改组（或应税改组），并已按规定进行纳税调整（或并已按规定缴纳所得税）。××评估资产账面净值元，评估价值元，资产评估损失元。2.政府规划搬迁、征用财产损失

根据××市(县、区)政府××号文件，按照政府规划需公司搬迁、征用公司××资产，因此形成存货损失元，固定资产损失元，在建工程损失元，扣除政府拆迁补偿收入元，政府规划搬迁、征用财产净损失元，3.对外担保损失

公司年月至年月为××公司提供承担连带还款责任的担保，截至年月公司对外担保的余额为元。年月××公司经××人民法院××号文书宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照，公司因承担连带还款责任发生财产损失元，扣除可收回金额元，对外担保损失元。

4.抵押资产损失

公司年月至年月为××公司提供资产抵押，年月××公司经××人民法院××号文书判决，公司应承担抵押资产对应的债务，由于公司未能按期赎回抵押资产，经××人民法院拍卖或变卖取得拍卖或变卖所得元。该抵押资产账面原值元，已提折旧(摊销)

元，账面净值元。扣除拍卖或变卖收入元，抵押资产损失元。

三、其他需要说明的事项

（一）账务是否处理：

（二）扣除金额与备案金额是否一致: 所列损失项目没有发生的可删除。

**分局 核查人：

第四篇：企业财产损失所得税税前扣除审核报告

企业财产损失所得税税前扣除

审核报告

一、企业基本情况

××公司(以下简称公司或本公司)系由×××、×××投资设立，于 年 月 日在 工商行政管理局登记注册，取得注册号为 号的《企业法人营业执照》。现有注册资本 元。法定代表人：。

公司主要从事：。公司住所：。税务登记证号：。

二、审核情况

该公司2014申报的财产损失XX元，经审核，该公司符合税法规定的财产损失XX元、不符合税法规定的财产损失XX元。具体情况如下：

货币资金损失

公司 年 月 日账面现金 元(其中人民币 元；××币 元，折合本位币 元)，经盘点，现金实存 元(其中人民币 元；××币 元，折合本位币 元)，扣除责任人赔偿 元，公司现金净损失 元。

(二)坏账损失

1.债务人被依法宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照、死亡、失踪，其剩余财产或遗产确实不足清偿等原因形成损失

公司 年 月与××公司发生××商品购销业务，截至 年 月，××公司尚欠公司货款 元。年 月 日××公司经××人民法院××号文书宣告破产，后经××人民法院××号文书裁定，根据破产清算程序可收回货款 元，终结破产程序，上述款项 元确实无法收回，形成坏账损失 元。

2.逾期三年以上未清偿且有确凿证明表明已无力清偿债务

公司 年 月与××公司发生××商品购销业务，截至 年 月，××公司尚欠公司货款 元。债务人已资不抵债、债务人连续三年亏损、债务人连续三年停止经营，并三年内没有任何业务往来。前述款项确实无法收回，形成坏账损失 元。

3.符合条件的债务重组形成的坏账损失

公司 年 月与××公司发生××商品购销业务，截至 年 月，××公司尚欠公司货款 元。年 月 日经双方协商、××人民法院××号文书判决公司与××公司进行债务重组，重组后尚可收回货款 元，确实无法收回的应收款项 元，形成坏账损失 元。

4.不可抗力因素损失

公司 年 月与××公司发生××商品购销业务，截至 年 月，××公司尚欠公司货款 元。年 月因自然灾害、战争及国际政治事件等不可抗力因素影响，确实无法收回的应收款项 元，形成坏账损失 元。

前述合计形成坏账损失 元。(三)存货损失 1.存货盘亏损失

公司 年 月 日××存货账面数量，金额 元；经盘点，实存数量，金额 元；盘亏数量，盘亏金额 元，按适用税率相应转出进项税额 元，扣除责任人赔偿 元，存货盘亏净损失 元。

2.存货报废、毁损损失

公司××存货由于变质、长期积压、产品更新换代淘汰等原因需报废处理，截至 年 月 日，该存货账面金额 元，经测算物耗比率为，按适用税率相应转出进项税额 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，存货报废净损失 元。

公司××存货由于自然灾害、意外事故等原因毁损，该存货账面金额 元，经测算物耗比率为，按适用税率相应转出进项税额 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，存货毁损净损失 元。

3.存货被盗损失

年 月 日，公司××存货被盗，已向公安机关报案并已结案，该存货账面金额 元，经测算物耗比率为，按适用税率相应转出进项税额 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，存货被盗净损失 元。

4.永久或实质性损害

公司××存货由于已霉烂变质、已过期且无转让价值、经营中已不再需要并且已无使用价值和转让价值等原因形成损失，其中原材料 元，按适用税率相应转出进项税额 元；产成品 元，经测算物耗比率为 %，按适用税率相应转出进项税额 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，存货永久或实质性损害净损失 元。

前述合计形成存货损失 元。(四)固定资产损失 1.固定资产盘亏损失

公司 年 月 日××固定资产账面数量，单价 元，原值 元，已提折旧 元，账面净值 元；经盘点，实存数量，盘亏，扣除保险赔偿或责任赔偿 元，固定资产盘亏净损失 元。

2.固定资产报废、毁损损失

公司××固定资产由于使用年限已久、设备老化、技术更新等原因需报废处理，该固定资产账面原值 元，已提折旧 元，账面净值 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，固定资产报废净损失 元。

公司××固定资产由于使用长期闲置、拆迁等原因毁损，该固定资产账面原值 元，已提折旧 元，账面净值 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，固定资产毁损净损失 元。

3.固定资产被盗损失

年 月 日，公司××固定资产被盗，已向公安机关报案并已结案，该固定资产账面原值 元，已提折旧 元，账面净值 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，固定资产被盗净损失 元。

4.固定资产永久或实质性损害

公司××固定资产由于闲置、技术进步和毁损、本身原因导致产生不合格品、已不能带来经济利益等原因发生固定资产永久或实质性损害，该固定资产账面原值 元，累计已提折旧 元，账面净值 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，固定资产永久或实质性损害净损失 元。

前述合计形成固定资产损失 元。(五)在建工程和工程物资损失 1.停建、废弃和报废、拆除的在建工程

公司××在建工程因停建、废弃和报废、拆除等原因形成损失，该在建工程账面价值 元，扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，在建工程停建、废弃和报废、拆除净损失 元。

2.自然灾害、意外事故毁损的在建工程

公司××在建工程因自然灾害、意外事故毁损等原因形成损失，该在建工程账面价值 元，扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，在建工程因自然灾害、意外事故毁损净损失 元。3.工程物资损失

工程物资发生损失的说明要点，可参考存货损失的说明要点。前述合计形成在建工程和工程物资损失 元。(六)无形资产损失

公司××无形资产由于技术进步、发生永久或实质性损害、已无使用和转让价值、超过法律保护期限且已不能带来经济利益等原因形成损失，该无形资产账面原值 元，已摊销 元，账面净值 元。扣除残值 元及保险赔偿或责任赔偿 元，无形资产净损失 元。

(七)对外投资损失 1.短期投资损失

公司 年 月 日账面短期投资 元(其中股票 元，债券 元，基金 元)，经与对账单确认及盘点库存有价证券，短期投资实存 元(其中股票 元，债券 元，基金 元)，扣除责任人赔偿 元，公司短期投资损失 元。

2.长期股权投资损失

公司 年 月对××公司股权投资，占被投资方权益比例 %，投资存续期间取得收益 元，截至 年 月公司对外投资资产的成本 元。年 月××公司经××人民法院××号文书宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照，后经××人民法院××号文书裁定，根据破产清算程序可收回款项 元，终结破产程序，前述投资款项 元确实无法收回，形成长期投资损失 元。

3.债权投资损失

公司 年 月对××公司债权投资，投资存续期间取得收益 元，截至 年 月公司对××公司债权投资资产的成本 元。年 月××公司经××人民法院××号文书宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照，后经××人民法院××号文书裁定，根据破产清算程序可收回款项 元，终结破产程序，前述投资款项 元确实无法收回，形成债权投资损失 元。

前述合计形成对外投资损失 元。(八)其他资产损失 1.资产评估损失

公司 年 月进行清产核资、改组，公司××资产已经××资产评估有限公司评估，并由其出具××号《资产评估报告》。经××税务局××号文件批复，公司改组为免税改组（或应税改组），并已按规定进行纳税调整（或并已按规定缴纳所得税）。××评估资产账面净值 元，评估价值 元，资产评估损失 元。

2.政府规划搬迁、征用财产损失

根据××市(县、区)政府××号文件，按照政府规划需公司搬迁、征用公司××资产，因此形成存货损失 元，固定资产损失 元，在建工程损失 元，扣除政府拆迁补偿收入 元，政府规划搬迁、征用财产净损失 元，3.对外担保损失

公司 年 月至 年 月为××公司提供承担连带还款责任的担保，截至 年 月公司对外担保的余额为 元。年 月××公司经××人民法院××号文书宣告破产、撤销(包括被政府责令关闭)、吊销工商营业执照，公司因承担连带还款责任发生财产损失 元，扣除可收回金额 元，对外担保损失 元。

4.抵押资产损失

公司 年 月至 年 月为××公司提供资产抵押，年 月××公司经××人民法院××号文书判决，公司应承担抵押资产对应的债务，由于公司未能按期赎回抵押资产，经××人民法院拍卖或变卖取得拍卖或变卖所得 元。该抵押资产账面原值 元，已提折旧(摊销)元，账面净值 元。扣除拍卖或变卖收入 元，抵押资产损失 元。

三、其他需要说明的事项

（一）账务是否处理 ：

（二）扣除金额与备案金额是否一致:

所列损失项目没有发生的可删除。

**分局 核查人： 2015年*月*日

第五篇：房开项目控制措施（写写帮整理）

房开项目控制措施

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目。在当今房地产国家政策紧缩情况下，更要防控风险。主要有以下控制措施：

一、对项目主体考察

1、项目各种证件是否齐全

国有土地使用权证、规划用地许可证、建设用地许可证、投资许可证。

2、对房开商的资质和资信的调查

3、对项目的技术指标调查

多层或高层，砖混结构或钢混结构等。

4、房开商对项目的定位

客户群、销售价格、销售方案的合理性。

5、项目的建设规模、技术难度、进度计划、建设成本、总建筑面积、总投资、总工期及封顶、竣工时间等。

7、项目的资金组成及落实情况

自筹资金占比及到位情况，垫资比例情况。

二、对联营伙伴诚信度及资金情况的考察

三、将考察情况详细书面汇报公司分管领导评估，最后报公司总经理审批。