第一篇：讲座综述 任一民：房地产企业破产疑难问题
讲座综述
任一民：房地产企业破产疑难问题
2018年5月20日晚，中国人民大学法学院“破产法前沿系列讲座”第十九期在明德法学楼601报告厅举行。浙江京衡律师事务所执行主任、管理合伙人任一民律师应邀做了题为“房地产企业破产疑难问题”的精彩演讲。中国人民大学法学院徐阳光副教授、北京工业大学文法学院王斐民教授、北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭邹明宇副庭长、北京市海淀区人民法院金融与清算审判庭邹玉玲副庭长、江苏新中伦律师事务所主任邵吕威律师等嘉宾应邀出席本次活动并做了精彩点评。本次活动由中国人民大学破产法研究中心、北京市破产法学会共同主办，由中国人民大学法学院经济法专业博士研究生范志勇主持。来自校内外的110余位嘉宾参加了本次活动。任一民律师同时兼任中国人民大学破产法研究中心兼职研究员，中国人民大学律师学院兼职教授，上海交通大学破产保护法研究中心兼职副主任，浙江省律师协会企业破产管理专业委员会主任，中华全国律协企业破产与重组专业委员会委员，入选浙江省首批个人管理人。讲座中，任一民律师以两个实务案例引入房地产企业破产的疑难问题。首先，房地产企业破产具有其特殊性，体现在四个方面：一是债务人财产形式的特殊性，房地产企业通常采取项目公司的做法，以期房销售为主，其资产具有多样性；二是债务人负债形式的特殊性，在房地产开发过程中存在大量有待继续履行的合同，如购房合同、售后返租合同、施工合同、物业服务合同等等，这导致了债权人的多样性，包括购房者、拆迁安置户、工程款优先权人、信托融资股东、按揭贷款银行、税务机构、非法集资受害者等，其中各权利人的位阶如何处理，是房地产企业破产案件的重点问题；三是债权人实现权利的特殊性，一般债权通常以货币进行清偿，而购房者则更多期待房屋交付和物业管理等长远利益的保障；四是房屋开发“不退市”问题，即在建的房屋最终大都会续建完工，只是在破产程序中续建还是程序终结后续建的问题，这涉及到项目规划变更、房地产企业财务投资、新接手房地产企业延续等问题。任一民律师接下来具体讨论了房地产企业破产中关于权利人结构的重要问题。首先是权利人的种类多样，包括土地出让中的权利人、施工建设中的权利人、开发销售中的各类购房者，以及担保物权人、预告登记权利人等四类共十多种类型不一的债权人。其次是土地出让过程中的权利人问题，主要有三类债权，包括未足额缴纳的土地出让金债权、开发企业代建房和待拆迁户、拆迁安置户享有的债权。这带来两个较有争议的问题，一是拆迁安置户的优先权来源与效力，二是附条件出让土地的权利人是否享有以及何以取得优先权。再次是房屋建设环节的争议问题。主讲人重点讨论了如何评价施工单位为破产房企转移监管的预售资金，如何处理正在或已完成添附的、保留所有权的设备设施与担保物权之间的冲突，如何划分不同施工单位间的权利边界等三个方面的问题。最后是房地产企业破产中“担保物权”的有关问题，主要涉及土地使用权与在先的拆迁户、附条件出让土地的权利人间的关系，土地使用权抵押与在建工程抵押权间的冲突，以及抵押权预告登记等问题。在期房交易合同中利害关系人权益保障方面，主讲人通过总结地方高院纪要、司法案例、司法解释、民事审判会议纪要等文件中的不同观点，对不同的购房者作了类型化分析，并提出了相应的保护方式。对于享有优先权的购房消费者认定问题，通过比较最高法院的观点与实践中的不同做法，从房屋买卖合同、是否已入住、付款比例、生存权保障等多个角度进行了阐述。最后讨论了房屋买卖合同在破产法中效力的问题，主要包括合同是否可以解除、依据何种法律解除、不同主体行使解除权的不同后果，合同继续履行的违约金计算、履行标的物调整、继续履行是否需要承担费用、如何承担等，以及预告登记在房地产企业破产中的效力、不同信用授予人如何承担破产风险等等问题。讲座中，主讲人还分析了房地产企业继续营业的选择与应对问题。房企是否继续营业，应在充分考虑企业资产现状、行业形势、是否适于继续销售、是否已有投资者等因素的前提下做出决定。若企业决定继续营业，则须谨慎处理以下重点问题，包括待履行合同的应对和处理、新合同订立、续建以及物业维护。若决定停止营业，也应重点关注项目的续建问题，如是否需要续建、如何续建、续建中如何融资、如何决策、续建费用的适度分担等。此外还有企业资债情况的变动问题，该部分涉及重整计划的设计，以及股东会与债权人会议制度间的平衡。对于房地产企业破产中优先权实现的问题，主讲人指出，破产清算中对购房消费者的分配不外乎交房与退款。其中交房需要注意与新开发商重新签订买卖合同；在退款的情况中，由于按揭银行往往会主张优先权，因此需要注意设计退款流程。最后，主讲人谈到了对房地产企业破产中施工单位权益保护、购房者权益保护、拆迁安置户保障、按揭银行权益保护等若干问题的思考，并希望大家在这些方面做进一步的研究。主持人范志勇博士对讲座进行了总结，并谈了自己的三点感受：一是对破产程序中的许多疑难问题，破产法必须给出最终的答案，这使得破产法在一定程度上成为了解决部分民商问题的兜底性的最终手段；二是破产法往往会对其它部门法的制度进行二次评价，一定程度上迫使其它部门法进行反思并推动其完善；三是破产法可以协调不同的部门法，体现了法律体系的统一性。在评议环节，王斐民教授首先高度赞扬了任律师对房地产企业破产疑难问题的梳理，表示本次讲座具有很强的启发性。同时，通过本次讲座，可以明显看到破产程序中理论与实践应紧密结合的特点。最后王斐民教授分享了对区分真正的购房消费者与以房抵债问题的思考。邹明宇庭长对北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭进行了简单介绍，指出破产法越来越受到重视，并谈了自己的几点收获：一是对房地产企业破产的复杂性有了更深刻的认识；二是本次讲座对一些问题进行了深入地探讨，如购房者的优先权，引发了大家对这些问题更深层次的思考；三是讲座具有高度实务性，如重整计划中标的物的调整和表决中的分组安排等，有重大现实意义。邹玉玲庭长分享了对讲座的感受：首先是本次讲座信息量丰富，获益匪浅；其次是讲座逻辑清楚，具有很强的启发性，期待任律师对相关问题的后续研究成果；最后是深刻认识了房地产企业破产实践中的尖锐问题，尤其是优先权与责任财产对应、购房者身份识别等。邵吕威主任表示在本次讲座中收获很大，心中许多疑惑和问题得到了解决，对任律师的发言表示由衷的感谢。在互动环节，现场同学与嘉宾踊跃提问，如在房屋限购限售的背景下，如何处理“炒房团”的购房者身份识别问题；如何处理在建工程抵押与购房者的优先权问题；实务中如何处理房地产企业破产中涉及到的土地和产权登记问题；如何认定和应对破产程序中的虚假诉讼问题；如何判断识别民间借贷与以房抵债等。任一民律师对此逐一做出了专业的解答。最后由徐阳光副教授对讲座进行总结性发言。徐阳光老师指出，本次讲座吸引了全国各地的许多嘉宾参与，充分体现了实务界对破产法的热情。主讲人具有丰富的实践经验与深厚的理论储备，形成了一个专家型的破产管理人团队，这种模式值得大家学习。徐阳光老师对房地产企业破产中的购房消费者的认定、优先权保护排序中的价值判断等问题发表了自己的看法。破产法与其它部门法密切相关，需要从法律体系的层面对破产程序做整体的考虑，对此，当前破产法实施中应该在以下几个方面予以关注：一是让破产法实施中遇到的各种法律问题充分问题暴露出来；二是在现有法律框架对这些问题进行解释论层面的分析和司法适用；三是系统梳理解释论解决不了的制度性障碍，从而推动有关立法和顶层设计规则的完善。此外，我们还需要大力普及破产法知识，破产审判的市场化法治化目标的实现，任重道远，需要破产法理论界与实务界以及圈内圈外的共同努力。经过本次讲座，各位同学与嘉宾对房地产企业破产中的疑难问题有了深刻的理解，进一步认识到了破产程序的复杂性。讲座在热烈的掌声中圆满结束。（谢一帆/文
中国人民大学破产法研究中心/图）
第二篇：房地产销售中疑难问题说辞
本案地处某三线城市副中心地段，现属热销期，已推出楼栋（纯多层）平层全部售馨，目前在售一层和顶层（部分楼栋顶层无楼中楼），但相关抗性也随之出现，一层怕潮湿、顶层怕漏水，加之目前案场存在的其他问题，针对性的出台相关说辞，在大家讨论提出意见的同时，也达到资源共享！一、一层销售说辞： 客户不喜欢购买一层的原因：
1、因为采光不好：
但在工地现场您可以看到，我们的楼间距是非常宽的，多层住宅都在23—25米之间，可以充分保证一层的采光度，从户型上看，客厅与主卧的开间也非常大，这样一来受到的采光面也会很广。
2、一层怕潮湿：
开发商在一个城市开发项目之前，都会考察这个城市的居住习惯，像H人居住的习惯是一层怕潮湿，西户怕西晒，顶层担心漏水。这些开发商都是提前已经做过调查的，所以在项目设计的时候，为什么不很好的规避这些呢？我们项目对于一层的设计是这样的：一层与地面都有抬高60—70公分，底部是先铺设一层混凝土，然后再铺设一层纯水泥砂浆，最上面一层是防潮层。我们项目一层的防潮是国家2级标准（国家1级防潮标准主要用于军事基地和军用粮食仓库）。而且从户型设计上看，南北通透性也很好，房屋通风效果好的话，也就不会出现潮湿现象了。
3、一层怕脏：
XX万平方米的大型社区以后肯定是封闭式管理，最主要的是我们项目的业主都是各个企事业单位的员工，各方面的素质都很高，向您这样素质很高的人怎么可能会随便丢垃圾呢？而且我们的物业管理也很到位，靠近景观区的住宅如果前期环境很好的话，我相信住在这个小区内的业主也不忍心破坏这么优良的环境。二、六层销售说辞：
开发商在一个城市开发项目之前，都会考察这个城市的居住习惯，像H市人居住的习惯是一层怕潮湿，西户怕西晒，顶层担心漏水。这些开发商都是提前已经做过调查的，所以在项目设计的时候，为什么不很好的规避这些呢？我们项目对于六层的设计是这样的：首先是现浇钢筋，后铺设一层纯水泥砂浆，然后铺设防水涂膜和卷材，再在上面铺设保温板隔热层，最顶部又铺设纯水泥砂浆后找平。这么多的工序足以保证顶层的防水设施，而且顶层的防水是国家2级标准（国家1级防水标准主要用于军事基地和军用粮食仓库）。
楼层高的话，可以锻炼身体（老人、白领小孩皆可），现在很多人普遍都存在亚健康状态，爬爬楼梯未免是件坏事，其实习惯了都一样，同时还可以居高望远。其实最实惠的还是价格，省下的钱可以做更好的装修和购置更多的家用电器。更何况六层的采光也非常好。（更多的突出六层的其他优势）
三、关于西晒的说辞：
1、其实西晒大多都是客户主观的心理感觉，新型的大型社区不会存在西晒的现象；
2、从用材的角度说：新型的社区采用的材料都具有隔热保温的作用，像多孔砖、保温墙、中空玻璃，足以抵挡西下斜阳那点微弱的热度；
3、从客户的生活规律说：所谓的西晒是夏天2点到4点那一段时间阳光强烈，太阳 升起的时候就上班了，2点到4点还没有下班（此条说辞主要针对无老人居住的购房者）；
4、与高价产品相对比：节省下来的钱可以买更好的家电，做更好的装修了；
5、从季节的角度看：如果夏天觉得是西晒，那其他的季节何尝不是温暖的享受。
四、关于目前观望客户的说辞：
1、从区域性上说——汉中市作为三线的能源城市，收入水平相对来说还是很丰厚的，又因H市大多数的客户购买住宅都是以自住和改变居住环境为主，房产泡沫根本不存在，在这个刚性需求比较旺盛的市场前提下，汉中市房产市场的价格还是一个稳步上扬的状态。
2、从产品上说——在目前房产市场下，我们购房时更要选择一些保值性比较可靠的产品，多层住宅，一线景观洋房，都是增值和保值的象征，而且在汉中市市场中我们的产品优势是非常独特也是比较稀缺的。将来这块位置以XXXX为中心，逐渐会成为汉中市的城市居住中心，多层住宅在这附近政府就不批准建设了，我们项目多层住宅销售完毕之后，以后想在这附近居住就只能选择高层了（但由于多层住宅又很受购房者的青睐，所以从价格上也会高些）。
3、从实例上说——受去年国家出台的相关利好政策的刺激作用。今年上一季度上海、北京、深圳这些一线城市原本持币观望的客户，已经开始择机出手了，从媒体上也可以看到现在一线城市的成交量也有着明显的上升，所以目前在房产市场回暖前置业，还是比较理智的选择。很多前期持观望态度的客户都在房产市场回暖前开始购房了，3月份我们销售了60余套，客户主要是想在下轮房子涨价前购买。
4、从客户心理上说——其实我们买房，都是以自住为主，价格上涨或下降，影响的只是心理因素。价格上涨了，我们也不会卖掉。房价即便下降，也只是短暂的行为，三线城市的房地产市场还是有发展空间的。我们所要做的就是在合适的机会出手购买。不然在房价回暖后又要花一笔不必要的费用。
如何给客户压迫和紧张感（建立在客户已认同本案和户型的基础上）：
1、现在这么好的户型只有这一套了，后期所有的户型都是以大户型为主，而且越靠近景观区，价格就越贵；
2、这套房子的价格很实惠，剩下的钱足可以做更好的装修了；
3、强烈灌输房源有限，不买就会错失良机。要很自信的表达出这种情绪。
客户看过所需要的户型，非常满意，但还需要回家和自己家人商量
答：是的，买房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子每个客户都会看出来的，不过您今天还是先回去和你的家人商量一下，但这套房子我没有权限为你保留，如果今天被别人定了的话，您只能选择别的房型了（举例说明房子卖的快，自己手里的客户是如何错失良机的！这套房子已经有几个客户在看了）。
针对纠缠价格的解决方法：
通常是不要与客户争论价格问题，换一个主题来和客户沟通，达到让客户对你的抵御防线降低：
例：是的，先生/小姐，我承认我们项目的价格是比周遍的楼盘要贵一点，但我希望你不要只看价格，就您而言今天花这么多的钱买套房子无非就是换个大一点的房子改变一下居住环境，希望家里有个舒适的环境，而这也是你为你的家人上了一份无形的保险，所以我认为安全和环境对你而言更为重要，这份心意也是无法用钱来衡量的。您说是吧？而且价格同时也是品质的象征，一份价钱一份货嘛，我们项目不会无故卖的比别人贵。你说呢？
第三篇：房地产风水讲座
课程对象
房地产公司总裁、老板、易学爱好者。
课程目的
激活业主购买欲望、通过互动环节消除业主对本案风水异议与误区
课程内容
课程概念：
打造风水福地——丁财两旺
课程目的：
1、运用风水学原理以案例落地
2、粘性话题激活业主购买欲望
3、通过互动环节消除业主对本案风水异议与误区
课程对象：
楼盘意向客户、楼盘业主、楼盘销售顾问等。课程特色：
→学员一分钟学懂用风水改变命运！→两句话学会自选旺宅风水屋！→三分钟学会看风水罗盘！→以风水原理与本土风俗为融通，→案例图文并茂解说为工具，→深入浅出，理事圆融，易学易懂，即学即用，可操作性强并实战。课程大纲：
第一部分主题：安居才能乐业 第二部分主题：环境造就人 第三部分主题：现在学员互动 开场：揭秘风水如何改变命运
一、安居才能乐业 案例揭秘：
1、揭秘利市三倍
2、如何自选旺宅风水屋
二、环境造就人 案例：
1、现场学会看罗盘与风水
三、互动案例：揭秘福人居福地
------------讲师简介
李易玲师傅，法号（慧慈）知名易学大师、堪舆学家 时尚风水设计师
现任中国易经文化协会副会长 易玲国学馆馆长 国学频道姓名学顾问 北京大学总裁班国学风水讲师 清华大学MBA国学风水讲师
从事哲学、周易学及中国传统文化研究近二十多年，擅长运用周易五行原理根据个人的八字命局从衣、食、住、行各方面进行改运、开运。精于家居、楼盘、商用等风水调整设计和布局，精于运用姓名学五行数理为个人、企业、立名改名。尤其对周易应用方面的研究和实践获得了很高的造艺，并多次应邀到国内外著名学府讲学和学术交流，受到当地政府官员、周易团体、社会名流、大型企业的热情接待及媒体的追踪报导。现为多家上市企业集团风水顾问。受新浪网、搜狐网、凤凰网、中国网、今日头条广泛关注报道。
第四篇：看任老师讲座有感
观看任小艾老师讲座感悟
任老师的教育原则：以爱动其心，以严导其向。她是一个智慧型、研究型的教师，这与她平时的学习积累息息相关。做一个研究型的教师首先是一个有心人，善于思考、积累、提炼、总结和反思。任老师说：教育智慧是自己学来的。学习别人的东西一定要结合自己的实际，成为你自己的。
1.关于管理
任老师说要改变管理方式，从管理者到服务者。结合我校的情况，我想教师除了是服务者，也是陪伴者。我校都是寄宿生，教师还兼顾了家长的角色，陪伴孩子的成长和分享他们的喜怒哀乐。快乐因分享而倍增，艰苦因分担而减半。孩子出错时，也是他们沮丧和痛苦的时候。这时，他们需要教师加倍的抚慰和帮助；这时，教师越发要用行动告诉他们：孩子，别气馁，不急，老师和你一起呢。
2.关于理念
任老师有三个理念：没有不合格的学生，只有不合格的教师；没有教不会的学生，只有不会教的教师；作为教师，要正确评价自己。这三个理念都是理想，以此来激励自己，提醒自己遇事不埋怨学生，从自己找原因，寻求解决的方法，增长自己的教育智慧。虽说是理想理念，霍茂珍老师从教六十多年却做到更好：从不发火；从不请家长；从不惩罚孩子；从不让一个孩子掉队。除了霍老师包容和平和的心态外，更佩服她的教学智慧。薛瑞萍老师说过：本学期我最值得骄傲的是，在言在心，没有抱怨过孩子一个字；在言在心，没有抱怨过家长一个字。虽是不同时期的教师，但都用行动践行这些理念。作为教师，走进孩子的内心，才能理解孩子的作为，进而才能找到解决问题的方法。
3.关于心态
台湾作家刘墉有本书《生死爱恨一念间》，故事不记得了，书名时刻提醒我，转念的力量。魏书生老师说：见天使你就在天堂，见魔鬼你就在地狱。可见心态的重要性。曾在网上看过这样一幅刚开学和放假前的教师对比图。
孩子还是那些孩子，不同的心态，看到的孩子就是不同的，自己的情绪也会受到影响。作为教师，我们要用“心平气和”的心态看待和帮助每个孩子，凡事包容，凡事相信，凡事盼望，凡事忍耐。
4.关于自我成长
任老师在讲座中提到要做研究型的教师，就要学习，从写读书笔记和教育笔记开始。任老师是个点子很多的教师，她的教育智慧来源于读书。前苏联教育家苏霍姆林斯基在《给教师的100条建议》里写到：你的见闻越多，你用来影响学生的学法手段的宝库就越丰富。要给学生一杯水，老师要有一桶水。作为教师，阅读要成为生活习惯，阅读起着诱导作用，唤醒思想。越是在工作中遇到似乎不可克服的困难，就越需要阅读，阅读教我们思考，思考会刺激智力的觉醒。
第五篇：任小艾讲座心得
任小艾讲座心得
在我的印象中，讲座一般比较枯燥、乏味。我没带多大的兴趣打开电脑，找到任小艾的讲座视频。地道的普通话、丰富的表情、生动的语言、先进的教育理念等等，任老师的这些魅力立刻把我吸引住了。她通过她自己的亲身经历讲述了一件件生动的事情，我从中也学到了很多知识。
在成为一名优秀的班主任之前，我觉得要严格要求自己成为一名合格的教师。首先，我们必须爱孩子。教师的本质就是爱，教育的艺术就是爱的艺术。如果一个老师连自己的学生都不爱，那当初为什么要选择这份职业呢？其次，对自己要有信心。要想获得成功，先要有信心，有信心就成功了一半。再加上脚踏实地的实干就成功了；专心致志地做一件事，一个人如果在一个岗位上专心致志地做上几年十几年，一定会取得成功；教师必须持之以恒的做自己的工作，不能够半途而废。这个世界上没有人能够打败自己，能打败的也只有自己。在什么情况下我们都要保持一个向别人学习的心态。那么我们就能够永远的不落伍。第三，了解学生。从任老师的讲座中，我发现她对学生非常了解。各个阶段学生的生理、心理特点分析得很到位。根据这些特点，运用到现实过程中，取得了事半功倍的效果。我想，我们只有了解了学生，知道他们在想什么，他们想做什么，我们才能走进他们的内心深处，才能做到真正意义的理解和尊重。第四，我要不断改变自己的教学方式，为教会学生学习，也就是要在教学过程中教会学生学习的方法，因为只有真正“授之以渔”才能让学生受用终生。倡导个性张扬 实现资源共享第五，我要不断拓宽自己的知识面，不断提高自己的专业技术水平，提高自己的工作能力。第六，在工作中要不断反思。只有不断反思，才能使自己的工作不断进步。一个不善于反思自己的老师是永远不可能进步的。
班主任是学生精神生活的引领者。引领学生走向幸福生活的人，让学生获得快乐、幸福，就是学生做他喜欢的事情。那么就需要我们有一颗善良的心和一双智慧的眼睛去观察学生，去改变学生。班主任工作其实是一份心灵耕耘职业，是一门需要认真研修的艺术。在任老师的眼中，班主任是教学生做一个大写的“人”的人，第一是关于人格塑造，做一个真、善、美的人；第二才是学好文化知识，学会生活本领。任老师的班主任工作艺术，主要在于“一则”、“二感”、“三言”、“四通”、“五心”、“六法”。任老师说：“ 如果你做教师，你没有做过班主任的话，真的是人生最大的遗憾。那你可能很难体会到教师真正的乐趣，这真正的乐趣，就是育人的乐趣，与孩子每天心灵接触过程的乐趣。”我也曾想过几年后或许自己就会成为一名班主任教师呢？那我应该如何要求自己呢？我觉得应该树立这样一个观念，教师的工作不是人对物质，是人对人，那么教师需要一种精神上的追求。尤其是当今这个世界，在物欲横流的今天，当我们必要的物质得到满足之后，我们就会意识到，人更重要的是精神。教师自身的素质以及水平的高低，班主任工作艺术的创造能力能不能达到跟上时代所需要的素质，这就是作为班主任教师应该注意的问题了。要成为一名优秀的班主任，爱心，信心，专心，恒心，缺一不可。班主任是一个累活，难活，细活，要是对学生没有爱心，是永远成不了一个合格的班主任的。当爹当妈当朋友，什么角色都要当，而且还要当什么，就是什么，学生需要照顾的时候，你就是他在学校的爹妈，学生需要倾诉发泄的时候，你就是他的朋友。遇到不听话的孩子，必须有信心能说服他，感化他，遇到工作上的不如意，也需要有信心才能支撑自己走过去。了解每一个学生，需要专心的去观察，调查，没有专心的工作态度，就不可能对每一个学生的情况都了如指掌，自然也就不能胜任班主任的工作。对于班级的事情，都要有恒心去处理，不能半途而废，一件件，一桩桩，用恒心去积累起一个秩序井然的班级体。
今天这个社会，我们需要的是一种什么样的教育？就是，有着快乐心态的老师引领着学生奔向快乐幸福的终点。我们每一位老师在今后的班主任工作中，要努力创造出快乐和谐的教育来，让我们每一个学生真正在他的学生时代感受到人生最大的幸福。用任小艾的名言作为结束语吧：“没有爱，没有情感，就没有教育！”“让我们每一个学生真正在他的学生时代感受到人生最大的幸福！”
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