第一篇：深圳市中级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的指导意见
深圳市中级人民法院
关于审理建设工程施工合同纠纷案件的指导意见
（2007年1月1日起试行 2010年3月9日深圳市中级人民法院审判委员会第6次会议修订）
一、人民法院受理的建设工程施工合同纠纷，在审理过程中，一方当事人以涉案工程无合法土地使用权或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证而主张合同无效的，在开庭前涉案工程仍未取得合法土地使用权及上述许可证，应认定施工合同无效；开庭前已经取得合法土地使用权及上述许可证，但未取得施工许可证的，应认定施工合同有效。
二、两个以上的法人、其他经济组织或个人合作建设工程，并对合作建设工程享有共同权益的，其中合作一方因与工程的承包人签订建设工程合同而发生纠纷的，其他合作建设方应列为共同原被告。
三、建设工程施工合同的发包人并非建设工程项目的所有人，发包人以自己的名义实际履行合同的，建设工程的所有人应与发包人列为建设工程合同纠纷案件的共同原被告。
工程代建合同的受托人以自己的名义与承包人签订并履行建设工程施工合同的，应将工程代建合同的委托人与受托人列为建设工程施工合同纠纷案件的共同原被告，但建设工程施工合同明确约定仅由受托人、委托人或发包人承担合同约定义务的除外。
四、承包人将工程的劳务作业分包给无劳务作业法定资质的劳务分包承包人，发包人以承包人违法劳务分包为由要求解除建设工程施工合同的，不予支持，当事人另有约定的除外。
五、发包人有下列情形之一，导致承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：
（一）未在约定时间内提供完成工程地质和地下管线资料或施工图纸的；
（二）未在约定时间内提供施工场地、施工道路、施工用水、施工用电的；
（三）未在约定时间内提供材料，或提供的材料不符合约定的；
（四）未在约定时间内办理工程中间验收的；
（五）未履行合同约定的其他协助义务的。
六、建设工程开工时间一般以发包人签发的《开工报告》确认的时间为准；法律规定施工前应领取《施工许可证》的建设工程，发包人签发的《开工报告》确认的开工时间早于《施工许可证》确认的开工时间的，则以《施工许可证》确定的开工时间为准，承包人在领取《施工许可证》之前已实际施工，且双方约定以实际施工日为工期起算时间的，依照约定执行。发包人签发《开工报告》后，因发包人迟延履行合同约定义务而无法施工的，工期顺延。
七、建设工程施工合同无效，但按照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定可参照合同约定计算工程价款的，如承包人存在延期完工或者发包人存在延期支付工程款的情形，当事人要求参照合同约定赔偿因此造成的损失的，不予支持，应按照无效合同的处理原则确认损失，承担责任。
八、发包人未按建设工程施工合同约定支付工程进度款致使停工、窝工的，承包人可顺延工程工期并有权要求赔偿停工、窝工等损失。
承包人在发包人逾期支付工程进度款后继续施工的，在发生纠纷后，发包人要求承包人承担逾期付款期间的工期违约责任的，不予支持。
九、施工过程中因发包人拖欠工程预付款、进度款、变更设计等原因造成工程停工、窝工或因不可抗力因素造成工程停工、窝工的，工期顺延。
十、发包人或监理单位已组织验收并在《建筑工程验收报告书》或相关文件上签字确认验收合格的，应认定工程质量合格，对工程存在的质量问题作保修期内质量问题处理，发包人以工程存在质量问题为由，要求不支付或缓支付工程款的，不予支持。
十一、发包人接到承包人竣工报告后，无正当理由不组织验收的，经过一定合理时间（30天）后应视为工程已竣工验收，发包人以工程未验收或存在质量问题为由，要求不支付或缓支付工程款的，不予支持。
十二、工程已施工完毕，发包人未按约定支付工程款且不协助办理工程竣工验收的，视为工程停工，工期顺延，承包人不承担延误工期的责任。
十三、建设工程合同无效或解除，承包人主张工程款，发包人提出对已完工程进行质量鉴定的，应予支持。
十四、合同约约定工程价款或双方已经委托中介机构审价并确认的价款，与政府行政审计确定的价款不一致的，应以双方确认的为结算依据。但在合同明确约定以审计结论作为结算依据，或者合同约定不明确、合同约定无效，或者双方当事人恶意串通损害国家利益的情况下，可以将审计结论作为结算依据。
十五、承包人在施工过程中不按图纸施工，擅自改变约定的建筑材料、构配件、设备的品种、规格等情形，发包人要求核减原材料差价的，应予支持。
十六、当事人共同选定审价机构审定价款后，一方当事人有异议要求重新审定的，不予支持，但有证据证明审价中存在重大错误、遗漏或审价机构与另一方恶意串通的除外。如审价机构出具报告后明确告知如有异议可在一定期限内提出，当事人未在此期限内提出异议的，应视为认可。
十七、当事人约定工程价款以工程结算完毕作为支付条件，发包人拖延工程结算，合同对拖延结算时工程款利息的支付有约定的，按照约定处理，没有约定的，按照中国人民银行同期同类贷款利率自拖延结算之日起计算利息。
十八、发包人在工程款结算后不按期支付工程款，承包人请求发包人按照合同约定支付逾期付款违约金的，应予支持。
当事人未结算需委托中介机构进行造价鉴定，如果双方在合同中约定了工程预算价或支付工程进度款的时间和数额的，在中介机构作出造价鉴定报告前，对超出合同约定价款部分不计算违约金，但可按中国人民银行同期同类贷款利率计算未付工程款的利息。如果双方在合同中未约定工程预算价，也未约定支付工程进度款的时间和数额的，在中介机构作出造价鉴定报告前。不计算违约金，但可按中国人民银行同期同类贷款利率计算未付工程款的利息。在中介机构作出造价鉴定报告后，按合同约定计算违约金。
十九、发包人虽已支付部分工程价款或办理结算，但在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起六个月内，承包人向人民法院起诉请求确认建设工程价款优先受偿权的，应予支持。
二十、工程竣工验收合格前建设工程施工合同被解除，已经完成的建设工程质量合格的，承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程合同解除之日起计算。二
十一、承包人将其对发包人的工程款债权转让给第三人的，建设工程价款优先受偿权随之转让。
二十二、《合同法》第二百八十六条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设单位直接发包的基础工程。
建设单位直接发包的消防工程、玻璃幕墙工程、装修装饰工程，承包人在该工程增加价值的范围内享有工程价款优先受偿权。
二十三、当事人约定保修金的保修期届满后支付的，地基基础工程及主体结构工程的保修金应在工程竣工验收合格之日起的2年后返还，但承包人在地基基础工程及主体结构工程的保修期限内仍应承担相应的质量瑕疵责任。
二十四、建设工程施工合同的工程款支付请求权之诉讼时效期间自合同约定的最后一期工程款的支付期限届满之次日起算；工程质量保修款返还请求权的诉讼时效期间自保修款应返还日之次日起算。
二十五、针对建设工程质量问题之请求权的诉讼时效期间自知道或应当知道建设工程发生质量问题之日起算。发包人请求总承包人、分包人承担工程质量违约责任的，诉讼时效为两年；发包人、所有权人、实际使用人或其他受损害人请求总承包人、分包人、实际施工人或保修义务人承担财产损害侵权责任的，诉讼时效期间为两年，承担人身损害侵权责任的，诉讼时效期间为一年，从知道或应当知道财产或人身受到损害之日起算。二
十六、没有证据证明当事人已同意不计算结算前的违约金和垫资款利息，一方当事人在结算完毕后再主张结算前的违约金和垫资款利息的，可予支持，但应从承包人向发包人提交工程结算报告之日起计算诉讼时效期间。如双方未自行结算需委托中介机构进行造价鉴定的，从收到中介机构的鉴定报告之日起计算诉讼时效期间。
二十七、承包人结算工程价款请求权的诉讼时效期间为两年，自当事人约定的结算期限届满之日起算。当事人约定于工程竣工验收合格之日起结算的，诉讼时效期间自工程竣工验收合格之日起算；当事人约定发包人在收到承包人结算文件后之结算期限内协助结算的，诉讼时效期间自该结算期限届满之日起算；建设工程施工合同被解除的，诉讼时效期间自合同被解除之日起算。
二十八、本意见与法律、法规或司法解释不一致的，以法律、法规或司法解释为准。
二十九、本意见由本院审判委员会负责解释。
三
十、本意见自印发之日起施行。本意见施行后尚未审结的案件，适用本意见。本院过去的规定与本意见相抵触的，不再适用。
三
十一、本意见施行后与新出台的法律、法规或司法解释有冲突的，由相关业务部门提出修改意见报本院审判委员会进行修订。
第二篇：深圳市中级人民法院关于审理医疗纠纷案件指导意见(试行)
深圳市中级人民法院关于审理医疗纠纷案件指导意见（试行）
为了妥善、正确、及时处理医疗纠纷案件，统一裁判标准，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《医疗事故处理条例》等法律法规，结合审判实践，提出如下指导意见：
一、患者认为医疗机构的医疗行为损害其合法权益应予赔偿或医疗服务合同关系中的一方认为对方违反约定应承担违约责任提起诉讼，虽未经医疗事故技术鉴定，但符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定的，人民法院应予受理。
医疗行为系指医师（士）、药师（士）、护士（师）、技师（士）为实施医疗、预防、保健等职能实施的行为。
二、原告起诉时认为医疗机构的医疗行为侵害了患者的生命健康权，要求医疗机构承担违约责任或是侵权赔偿责任的，案件案由应确定为“医疗事故损害赔偿纠纷”。
原告起诉时认为医疗机构的医疗行为侵害了患者除生命健康权之外的如身体权、肖像权、名称权、名誉权、隐私权、亲权等其他民事权利，要求医疗机构承担侵权赔偿责任的，案件案由应确定为原告所主张受侵害的民事权利纠纷，如“身体权纠纷、肖像权纠纷、名称权纠纷、名誉权纠纷、隐私权纠纷、亲权纠纷”。
原告起诉时认为医疗机构的医疗行为没有侵害患者的生命健康权，但是违背了双方之间的医疗合同义务，要求医疗机构承担违约责任的，或者是医疗机构起诉认为患者一方违反双方之间医疗合同义务，要求患者一方承担违约责任的，案件案由应确定为“医疗服务合同纠纷”。
三、医疗服务合同纠纷诉讼中，虽然患者为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，只要患者本人没有死亡的，仍应以患者本人为案件当事人。
四、医疗机构由个人开办且未取得法人资格的，由开办人作为案件当事人参加诉讼；数人合伙开办的，由合伙开办人共同参加诉讼；实际经营者与开办人不一致的，由开办人和实际经营者共同参加诉讼。
具有法人资格的医疗机构开办到的分支机构可以作为案件当事人参加诉讼，但具有法人资格的医疗机构应当作为共同诉讼人参加诉讼。
五、审理医疗事故损害赔偿纠纷案件，应当就医疗行为是否构成医疗事故进行鉴定。但当事人双方对于是否构成医疗事故没有争议的除外。
医疗事故损害赔偿纠纷中，当事人申请进行医疗过错或医疗过失等其他司法鉴定的，不予支持。
六、医疗事故技术鉴定可以依当事人申请进行，也可以由人民法院依职权进行。
七、医疗事故技术鉴定依照《医疗事故处理条例》规定委托医学会组织进行。
八、医疗事故技术鉴定所需费用，首次鉴定时由医疗机构预交；再次进行时，由申请再次鉴定的一方预交；由败诉一方当事人承担。
九、医疗事故鉴定过程中，由于一方当事人的原因，致使鉴定不能进行，由该方当事人承担鉴定不能的不利后果；由于双方当事人各自的原因，致使鉴定不能进行，由双方当事人在各自的过错范围内，承担鉴定不能的不利后果。
十、当事人不服医疗事故技术鉴定结论申请再次鉴定的，应当在收到医疗事故技术鉴定结论的十五日内书面向人民法院提出，逾期未提出的，视为接受医疗事故技术鉴定结论。鉴定结论应送达双方当事人并告之提出再次鉴定申请的期限。
十一、医疗事故技术鉴定结论是民事诉讼证据之一，人民法院应当依法进行审核，并决定是否予以采信。
人民法院经审核后，对于本级医学会组织的医疗事故技术鉴定作出的结论不予采信的，应当委托上一级直至中华医学会再次组织进行医疗事故技术鉴定。
十二、因医疗事故技术鉴定不能进行或是不再进行，而应由医疗机构一方承担赔偿责任时，需要对患者的伤残等级情况进行鉴定的，可以委托医学会之外的其他司法鉴定机构和鉴定人进行鉴定。
十三、审理医疗服务合同纠纷案件时，需要对医疗机构一方履约行为是否符合专业要求进行鉴定的，可以委托医学会之外的其他司法鉴定机构和鉴定人进行鉴定。
十四、当事人申请人民法院通知作出医疗事故技术鉴定结论的专家鉴定组成员出庭的，人民法院不予支持。
人民法在必要时可以另行通知专家辅助人到庭就专业性问题进行说明。
十五、医疗事故损害赔偿纠纷案件中，经鉴定构成医疗事故，且该鉴定结论被人民法院采信的，医疗机构一方应当承担赔偿责任。
医疗事故损害赔偿纠纷案件中，应由医疗机构一方承担举证不能的不利后果时，医疗机构一方应当承担赔偿责任。
医疗事故损害赔偿案件纠纷中，经鉴定不构成医疗事故，且该鉴定结论被人民法院采信的，医疗机构一方不承担赔偿责任。
十六、医疗事故损害赔偿案件纠纷中，医疗机构承担赔偿责任的范围及标准依《医疗事故处理条例》规定确定。
十七、依《医疗事故处理条例》确定医疗机构的赔偿范围及标准，对于相关统计数据无法查明或不明确时，可作如下处理：
1、“医疗事故发生地居民年平均生活费”为“医疗事故发生时深圳市城镇居民人均消费支出”。
2、“医疗事故发生地规定的丧葬费补助标准”为“医疗事故发生时深圳市职工月平均工资标准，以六个月总额计算”。
3、“医疗事故发生地上一职工年平均工资”为“深圳市医疗事故发生时上一职工年平均工资”。
十八、医疗机构或医务人员在医疗事故中医疗过失行为责任程度为完全责任的或由于医疗机构一方的原因使其责任程度无法确定时，医疗机构或医务人员应当承担100%的赔偿责任。医疗机构或医务人员在医疗事故中医疗过失行为责任程度为主要责任的，医疗机构或医务人员应当承担不低于60%不高于90%的赔偿责任。
医疗机构或医务人员在医疗事故中医疗过失行为责任程度为次要责任的，医疗机构或医务人员应当承担不低于10%不高于40%的赔偿责任。
医疗机构或医务人员在医疗事故中医疗过失行为责任程度为轻微责任的，医疗机构或医务人员应当承担不高于10%的赔偿责任。
十九、医疗事故纠纷案件中，确定“残疾生活补助费”、“被抚养人生活费”时，应当考虑患者一方丧失劳动能力程度或者伤残等级的情况。
医疗事故一级乙等至三级戊等对应伤残等级一至十级。
医疗事故四级参照伤残等级十级处理。
二十、医疗机构的医疗行为所构成本指导意见第二条第二款所列其他侵权的，医疗机构承担赔偿责任的范围及标准依《中华人民共和国民法通则》及其相关司法解释确定。
二十一、非法行医行为损害患者生命健康权的，应当依照《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》承担赔偿责任。二
十二、具有以下情形之一的，认定为非法行医：
1、医疗机构不具有《医疗机构执业许可证》，或是具有《医疗机构执业许可证》但超出许可的科目范围行医。
2、医师（生）不具有《医师资格证书》或是《医师执业资格证书》，或是超出法定注册的执业地点、执业类别、执业范围执业。
3、没有特定专业执业资格证书，从事特定专业医疗活动的。
4、其他非法行医的情形。
二十三、医疗机构一方与患者一方就医疗纠纷达成的协议系民事合同。
二十四、医疗机构存在欺诈医疗行为，患者一方要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》予以双倍赔偿的，应予支持。
二十五、医疗服务合同纠纷诉讼中，医疗行为被确认为符合法律及相关规章规定及医疗常规的，虽然未能达到患者预期医疗效果，医疗机构不承担责任。但是双方当事人对于医疗效果有明确约定的除外。
二十六、本意见自2006年7月1日起施行。本意见施行前已审结的案件，不适用本意见；本意见施行后尚未审结的一、二审案件，适用本意见。凡我院过去的规定与本意见相抵触的，不再适用。
第三篇：深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问
题的指导意见（征求意见稿）
为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：
一、建设工程施工合同
1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖
5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
8、由于房地产开发企业的原因，买受人在商品房买卖合同约定的期限内未能取得房屋
权属证书，买受人请求出卖人支付至权属证书办出之日止的延期办证违约金的，如诉讼期间权属证书仍未办出，对买受人的请求应予部分支持，由房地产开发企业承担至法院判决生效之日止的违约金。
9、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业的交房义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期交房违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期交房的违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可以要求房地产开发企业承担延期交房的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。
10、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业办理《房地产证》的义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期办证违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期办证违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可要求房地产开发企业承担延期办证的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。
11、出卖人在签订买卖合同时隐瞒（未告知买受人）房屋被查封的事实，其后根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定主张买卖合同无效的，不予支持；买受人因合同目的不能实现请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
买受人签订合同时知道房屋被查封的事实的，亦不影响合同效力。
12、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房屋，未通知抵押权人或未告知买受人的，不影响房屋买卖合同的效力。
13、房屋登记的所有权人转让共有房屋，后该登记权利人或其他共有人以转让行为未经其他共有人同意为由主张买卖合同无效的，不予支持，但买受人知道或者应当知道房屋为出卖人与他人共有的除外。
14、房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。
15、买受人已向出卖人支付全部价款并实际占有房产，但未办理过户登记手续，如买受人对此没有过错，其请求法院确认房屋归其所有的，可予支持。
16、出卖人已付清房款并占有出卖的房产，当事人以出卖人未取得该房产的权属证书为由，请求确认买卖合同无效的，不予支持。
17、房屋买卖合同约定，一方违约时，对方可要求违约方承担支付违约金或赔偿损失等违约责任，但不得要求对方继续履行合同的，从其约定。
18、房屋买卖合同无效或被撤销后，买受人如已获得占用房产的利益，应折成房屋使用费补偿出卖人；出卖人应将收取的购房款及孳息返还给买受人。
19、房屋买卖存在“阴阳合同”，其中阳合同中的价格条款规避国家税收的，该条款无
当事人以存在避税的价格条款为由，请求确认合同全部无效的，不予支持。
有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳买卖合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。
买卖双方在阴合同中有逃避税收的内容约定，之后一方要求按真实成交价签订用于办理产权过户手续的阳合同，另一方不同意，导致合同未能履行的，视为双方就买卖主要条款未达成合意，阴合同对当事人无约束力，当事人请求适用定金罚责、赔偿损失或支付居间费的，不予支持。
20、当事人因二手房买卖合同纠纷提起诉讼，将交易对方和居间人列为共同被告，请求居间人直接退还定金或从居间人处直接没收定金的，法院可判令居间人履行支付义务。
三、房地产租赁
21、房屋租赁合同的一方当事人请求对方共同办理合同登记备案手续的，应予支持。
22、承租人为与出租人建立租赁合同关系而交纳的“入场费”、“加盟费”等费用，合同期满终止或承租人违约导致合同解除，承租人请求返还的，不予支持；出租人违约导致合同解除，其又未能证明该费用已实际用于合同履行，承租人请求返还的，可视合同履行情况予以部分支持。当事人另有约定的除外。
23、承租人以出租人未向其开具租金发票为由拒付租金的，该抗辩理由不成立，但当事人另有约定的除外。
24、承租人拖欠租金达到合同约定的出租人行使合同解除权的条件，出租人在承租人补交了租金后的合理期限内不行使合同解除权的，该权利消灭。
25、出租人未经行政主管部门批准，擅自改变房屋用途并出租或与承租人约定改变房屋用途的，除因此造成重大安全隐患、损害社会公共利益或存在其他无效情形外，租赁合同有效。未经批准改变用途导致承租人无法按照约定方式正常使用租赁房屋的，承租人有权要求解除合同。
26、房屋出租后再抵押的，抵押权的实现不影响承租人优先购买权的行使；房屋抵押后再出租的，承租人优先购买权的行使不得对抗抵押权人。
27、出租人将已出租的房屋抵押后，又与承租人约定延长租赁期限或降低租金标准的，该约定不得对抗抵押权人。抵押权人行使抵押权，在拍卖出租房屋的公告中未公示该延长租赁期限或降低租金标准的约定的，该约定对竞得人不具有法律约束力；拍卖公告中已经公示的，对竞得人具有法律约束力。
28、房屋所有人出卖租赁房屋，在给承租人的优先购买权通知中规定了答复期的，承租人在答复期限内明确表示放弃优先购买权或逾期不作答复的，均可认定其放弃了优先购买权。优先购买权通知中未规定答复期限的，自承租人收到该通知之日起1个月为合理答复期。
29、房屋租赁合同存在“阴阳合同”，其中阳合同中的租金条款规避国家税收的，该条
效力，当事人以存在避税的租金条款为由，请求确认合同全部无效的，不予支持。
有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳租赁合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。
30、以面积计租的租赁合同履行过程中，出租人以租赁房屋的实际面积大于合同约定面积为由要求承租人补交租金差额的，不予支持；承租人以租赁房屋的实际面积小于合同约定面积为由要求出租人退还租金差额并有证据证明的，可予支持。
31、出租人将通过出让方式取得的国有土地使用权出租给承租人后，一方以出租人未对该土地进行开发为由，请求确认租赁合同无效的，不予支持。
32、租赁合同在《合同法》实施前签订，从《合同法》实施之日起二十年内的租赁期有效，超过二十年期限的部分无效。
三、物业服务
33、物业服务合同到期后，小区业主委员会未与物业服务企业签订合同，但亦未要求其退出物业服务区域，仍由其为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定的标准，支付合同到期后继续服务期间的物业费的，可予支持。
34、小区车位、车库属于物业服务企业的物业管理区域，建设单位请求由其自行管理车位、车库的，不予支持。
35、房屋具备交付条件，买受人在房地产开发企业已通知其入伙后，以房屋权属未登记至其名下且其未实际办理入伙手续为由，拒付物业费的，不予支持，但买受人有正当理由拒绝办理入伙手续的除外。
36、拍卖人接受法院委托拍卖房产时，未公示说明原业主拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由竞得人承担，物业服务企业请求竞得人承担该费用的，不予支持；物业服务企业亦不得以上述费用未得到清偿为由，拒绝为竞得人办理入伙手续或提供物业服务。
37、出卖人与买受人签订的买卖合同中，未明确约定出卖人拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由买受人承担，物业服务企业请求买受人承担该费用的，不予支持；物业服务企业亦不得以上述费用未得到清偿为由，拒绝为买受人办理入伙手续或提供物业服务。
38、个别业主起诉房地产开发企业，请求其按《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的有关规定，向行政主管部门指定的物业专项维修资金专户划入首期归集的专项维修资金的，可予支持。
39、追索物业专项维修资金的案件，当事人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。
40、业主委员会代表业主，就有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼的，应先经业主大会决定通过。
四、其他
41、合同约定当事人一方向另一方交付履约保证金、担保金、押金等，并约定收款一方
有权在对方违约时没收该笔费用，但未约定付款方在对方违约时有权要求双倍返还该笔费用的，当事人主张定金权利的，不予支持。
42、当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院告知当事人可以变更诉讼请求后，当事人拒不变更的，人民法院可驳回其诉讼请求。
当事人依据一审法院的释明变更诉讼请求后，二审法院认为一审法院释明不当的，应将案件发回重审，不应针对当事人变更后的诉讼请求直接作出裁判。
43、当事人请求对方支付暂计至起诉之日止的利息，人民法院在审理案件时应行使释明权，要求当事人明确是否放弃起诉日以后的利息请求。如当事人表示不放弃，且其利息请求具有事实和法律依据的，人民法院应判决利息计算至判决确定的清偿之日止。
44、当事人要求对方承担逾期付款违约责任，但其提出的违约金计算依据不成立，且当事人之间又无逾期付款违约金标准的有效约定的，人民法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
第四篇：深圳市中级人民法院关于审理机动车停放管理纠纷案件的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理机动车停放管理纠纷案件的指导意见（试行）
2006-12-10
为了正确及时审理我市机动车停放管理纠纷案件，统一办案标准和裁判尺度，保护车主和停车场经营者的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》的有关规定，参照国家发展计划委员会《机动车停放服务收费管理办法》，结合我市的实际情况，提出以下指导意见：
一、车主或车辆使用人与停车场或物业管理公司明确约定为保管关系，保管期间，因保管不善造成车辆丢失或损坏的，由保管人依照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条的规定承担损害赔偿责任。
车主或车辆使用人有过错的，应当减轻或免除保管人的赔偿责任。
二、住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车主或车辆使用人未明确约定为车辆保管关系，但停车场或者物业管理公司为其提供停放服务，或者单方声明为车位有偿使用关系的，认定双方构成车辆停放管理关系，停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由停车场或物业管理公司承担相应的赔偿责任。
有下列情形之一的，可视为管理不善：
1、不按规定发放、查验停放凭证的；
2、停车场设施不完善的；
3、发现他人损坏或者盗窃车辆，未采取适当措施阻止和报警的；
4、未按公示的停车场管理制度提供车辆停放服务的；
5、其他应当承担民事责任的情形；
停车场或物业管理公司有证据证明已按规定查验相关凭证放行的，或者采取了适当措施制止他人盗窃、抢劫、损坏车辆的，不承担赔偿责任。
停车场或者物业管理公司与车主或者车辆使用人对车辆丢失或者损坏均有过错的，按双方过错程度分担责任。
三、实行政府定价的医院、学校、博物院、图书馆、青少年宫、文化宫等公益场所及党政机关、事业单位配套停车场为车主或车辆使用人提供停车服务，停放期间，发生车辆丢失或损坏的，比照本意见第二条规定处理。但上述停车场按照《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第二十四条的规定实行免费停放的，不承担赔偿责任。
四、商场、宾馆、酒店或其他经营场所为经营活动需要为顾客提供车辆停放服务，不论是否单独收取费用，均应认定双方形成车辆保管关系。保管期间因保管不善造成车辆丢失或损坏的，由保管人按照本意见第一条规定承担损害赔偿责任。
上述单位能够证明车辆停放人不是本单位顾客的，按本意见第二条规定处理。
五、实行市场调节价收费标准的商业性停车场及实行政府定价的机场、车站、码头、旅游等具有自然垄断性质的停车场（原政府定价较高且按停放时间收费）为车主或者车辆使用人提供停车服务，并发给出入卡等停车凭证，双方虽未明确约定为保管关系，或停车场经营者单方声明为车位有偿使用关系，仍应认定保管
关系成立。保管期间车辆丢失或损坏的，由停车场实际经营者按照本意见第一条规定承担损害赔偿责任。
六、未依法办理工商登记，取得营业执照或未经许可违法从事停车场经营业务，在其经营过程中丢失车辆的，由违法经营者承担全部赔偿责任。
车主或者车辆使用人明知停车场违法经营停车业务的，应按双方各自过错程度承担相应责任。
七、丢失车辆的赔偿数额的计算方法：车辆的价值参照该种型号车辆的使用年限，以发票载明的价格或购车时的市场价格（含车辆购置附加税及其它合理费用）扣除已使用的年限折旧费后合理确认。
八、确定车辆停放纠纷案件的原告可遵循如下原则：
1、车主与车辆停放人是同一人的，车主为原告；
2、车辆属单位所有，车辆停放人为单位司机或其他工作人员的，单位为原告；
3、车辆是借用或租用的，车辆停放人为借用人或租用人，车主、借用人或租用人均可为原告。
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第五篇：深圳市中级人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿纠纷案件的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿纠纷案件的指导
意见
字体大小：大 | 中 | 小 2010-05-12 12:56评论：0 深圳市中级人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿纠纷案件的指导意见
为了妥善、正确、及时处理道路交通事故损害赔偿纠纷案件，统一裁判标准，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释，结合审判实践，提出如下指导意见：
一、2004年5月1日之后至国家统一机动车第三者责任强制保险制度实行前所发生的道路交通事故中，涉案机动车已投保了机动车第三者责任险的，第三者及其相关赔偿权利人起诉时，应当将相应的保险公司列为案件被告。
第三者及其相关赔偿权利人坚持不起诉保险公司的，人民法院应当予以准许。
第三者是指被保险机动车发生道路交通事故的受害人，但不包括被机动车本车人员、被保险人。
二、同一道路交通事故中有多名受害人，其中部分受害人及其相关赔偿权利人起诉的，人民法院应当受理。其他未起诉的受害人及其相关赔偿权利人在案件开庭前申请参加诉讼的，人民法院应当准许其以原告身份参加诉讼。其他未起诉的受害人及其相关赔偿权利人在案件开庭后申请参加诉讼的，人民法院告知其可以另行起诉。
三、涉案机动车第三者责任险的投保人与所有权人不同一，赔偿权利人未起诉投保人的，人民法院应当予以准许。
四、道路交通事故造成人员伤残，伤残人员的被扶养人起诉的，人民法院应当受理。
五、道路交通事故构成共同侵权，其中部分共同侵权人身份明确，赔偿权利人以此身份明确的部分共同侵权人为被告提起诉讼的，人民法院应当受理，且不必追加其他身份不明的共同侵权人参加诉讼。
六、道路交通事故中身份明确的侵权人死亡后没有继承人又无人受遗赠，但留有遗产的，赔偿权利人可以侵权人遗产的最终所有人为被告提起诉讼。侵权人遗产的最终所有人在接受侵权人遗产的范围内承担民事赔偿责任。
七、道路交通事故中交通事故肇事人弃车逃逸，经公安交通管理部门调查并公告，无法找到交通肇事逃逸人，公安交通管理部门应受害人的要求出具交通事故认定书，赔偿权利人以此交通事故认定书中列明的“某某车驾驶人”、“无名氏”为被告提起诉讼的，人民法院不予以受理。
八、人民法院认为公安交通管理部门作出的交通事故认定不准确，书面征求作出交通事故认定的公安交通管理部门的上级部门的意见，有关公安交通管理部门在收到书面征求意见的函件之日起15天内未作出书面回复的，不影响案件的审理。
九、2004年5月1日之后至国家统一机动车第三者责任强制保险制度实行前发生的道路交通事故中，涉案机动车已投保了机动车第三者责任险的，保险公司应依《中华人民共和国道路交通安全法》中有关机动车第三者责任强制保险的规定承担相应的责任。
十、2004年5月1日之后至国家统一机动车第三者责任强制保险制度实行前发生的道路交通事故中，涉案机动车已投保了机动车第三者责任险的，赔偿权利人依《中华人民共和国保险法》第五十条直接要求保险人承担民事责任时，保险人得行使被保险人的抗辩权，保险人因被保险人在侵权法律关系中的减责或免责事由减轻或免除处罚。
除法定减责或免责事由外，保险人不因被保险人在保险合同中约定的事由而对赔偿权利人减轻或免除责任。
十一、2004年5月1日之后发生的道路交通事故中赔偿权利人依《中华人民共和国保险法》第五十条、《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条直接要求保险人承担民事责任时，关于赔偿权利人应得人身赔偿的范围和标准适用《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》。
十二、涉案机动车为两台或两台以上，全部或部分投保了机动车的三者责任险，且被保险人之间互负侵权连带责任的，保险人之间在保险限额内相互承担连带赔偿责任。
十三、计算“被扶养人生活费”，依被扶养人身份状况，适用城镇居民或农村居民标准。
被扶养人有数人且既有城镇居民又有农村居民的，对于各被扶养人所得“被扶养人生活费”，按各自的身份状况适用相应标准；对于赔偿义务人应支付的“年赔偿总额”，依城镇居民标准计算。
十四、本市两级法院审理人身损害赔偿案件需要确定受诉法院所在地“城镇居民人均可支配收入”、“农村居民人均纯收入”、“城镇居民人均消费性支出”、“农村居民人均年生活消费支出”、“职工平均工资”等标准时，均适用省高院转发的省统计局公布的相关统计数据。
十五、被盗抢机动车所有人或实际支配人想人民法院提交的被盗抢证明，应当是被盗抢案件发生地县级以上公安机关出具的证明。
十六、当事人提供下列证据之一的，可以认为交通事故受害人在发生交通事故时已在深圳市城镇居住一年以上：
（一）两张以上时间相继且其中一张尚且在有效期内的深圳市暂住证；
（二）深圳市居住地公安机关派出所出具的书面证明；
（三）深圳市居住地居民委员会出具书面证明且有相应房屋租赁登记手续证明材料的；
（四）受害人为产权人的深圳市城镇房屋产权证明文件且实际入住此房一年以上的相关证明材料；
（五）其他可以证明受害人已在深圳市城镇居住一年以上的证据。
十七、当事人提供下列证据之一的，可以认为交通事故受害人在发生交通事故时在深圳市有固定收入：
（一）与深圳市用人单位签订的劳动合同及工资领取证明文件；
（二）受害人在深圳市从事合法经营的登记文件及相应的纳税证明文件；
（三）受害人依法取得孳息且足以维持本人生活的证明文件；
（四）受害人在一年以上的时间内较有规律地为数额稳定的储蓄存入交易的记录；
（五）其他可以证明受害人在深圳市有固定收入的证据。
十八、赔偿义务人在本案诉讼之前或诉讼之中确实已经向赔偿权利人赔偿的款项，无论赔偿义务人是否在本案诉讼之中提起反诉，只要赔偿义务人主张抵扣赔偿权利人可得赔偿的，均应当予以支持。赔偿权利人可得赔偿款总额系指赔偿权利人因道路交通事故可以得到的所有赔偿项目的数额总额，不受赔偿权利人起诉时要求赔偿的赔偿项目的限制。
抵扣之后，赔偿权利人应得赔偿总额为赔偿义务人应负之赔偿责任总额；保险公司亦此已抵扣之后的赔偿责任总额为限承担相应赔偿责任。
同一案件中有两名以上赔偿义务人因行为直接结合构成共同侵权，且相互应当承担连带清偿责任的，应当先确定赔偿义务人各自的赔偿份额，再在各自的份额内抵减各自已向赔偿权利人支付的款项。
十九、保险公司在本案诉讼之前或诉讼之中已经按照保险合同的约定，向赔偿权利人理赔完毕，但保险公司理赔的数额位达到保险限额的，保险公司仍应在保险限额与已理赔数额的差额内承担责任。
二十、赔偿义务人之一或是赔偿义务人所雇请人员在本案道路交通事故中的行为经刑事案件审理认为构成犯罪，赔偿权利人请求精神抚慰金赔偿的，无论赔偿权利人的请求在何时针对何人提出，均不予支持。
二十一、赔偿权利人无固定收入且不能证明最近三年的平均收入，也不能证明其所从事的行业，但其确有劳动能力的，其误工费用的计算标准可以参照深圳经济特区上一最低工资标准。
二十二、受害人住院期间的护理费，如果护理人员没有收入的，参照深圳地区护工现劳动报酬的情况，按每个护理人员每天人民币50元的计算标准。
二
十三、机动车的确定依法律法规规定。除法定机动车之外，均属非机动车。
二
十四、受害人为未成年人，无论受害人是否在城镇居住一年以上，在计算其应得赔偿款项时，均依其本人身份状况，适用城镇居民或农村居民标准。但未成年人在事故发生时已满十六周岁，且能够以自己劳动收入维持当地一般生活水平，在城镇居住一年以上，可以按城镇居民标准计算损失。
受害人为未成年人，但没有进行户籍登记的，其身份状况依其抚养人身份状况确定。其抚养人中有一方是城镇居民的，可以确定其身份状况为城镇居民；其抚养人中双方均是农村居民的，确定其身份状况为农村居民。
受害人为成年人，虽随其抚养人在城镇居住生活一年以上，但其本人没有固定收入，在计算其应得赔偿款项时，依其本人户籍登记状况适用城镇居民或农村居民标准。
计算被抚养人生活费，需要确定被抚养人年龄的，以道路交通事故发生时为计算起点。
计算受害人其他损失，需要确定受害人年龄的，以道路交通事故发生时为计算起点。
二十五、受害人主张后续治疗费用的，应当提交县级以上医院的证明或者符合规定的鉴定结论，该证明或鉴定结论中应当列明后续治疗的诊疗科目及相关诊疗目的、时间和费用。
二十六、符合下列情形之一，受害人主张出院或定残后的护理费用可予以支持：
（一）受害人伤残等级为三级或三级以上；
（二）经鉴定，受害人出院后其生活确实不能自理的。
二十七、受害人定残后的护理费可以参照《工伤保险条例》第三十二条第二款规定，按照生活完全不能自理、生活大部分不能自理或者生活部分不能自理3个等级支付，其标准分别为道路交通事故发生时深圳市上一职工月平均工资的50%、40%或者30%，计算五年。
上述五年，从受害人出院后计算，多次住院的，以最后一次出院后计算。
超过五年后，赔偿权利人确需继续后续护理的，可另行诉讼。
二十八、受害人构成多处伤残，增加一处伤残所增加的赔偿比例，按所增加伤残的伤残赔偿指数的十分之一确定。
如，受害人构成一个八级伤残、二个九级伤残、一个十级伤残，则其中的伤残赔偿附加指数为0.02(即九级伤残赔偿指数0.2的十分之一）和0.01（即十级伤残赔偿指数0.1的十分之一），总的伤残赔偿指数为0.35(0.3+0.02*2+0.01)。
二十九、因同一起道路交通事故而同时起诉的多起道路交通事故损害赔偿案件，均应由最先受理的人民法院管辖，并应由同一审判组织进行审理。
三
十、因同一起道路交通事故而同时起诉的多起道路交通事故损害赔偿案件的赔偿总额超过保险限额时，应按各赔偿权利人应得赔偿款与赔偿总额的比例，就保险限额进行分配。
在最先起诉的案件法庭辩论终结前起诉的案件，可以视为是与最先起诉案件同时起诉的案件。
三
十一、2006年6月30日之前已经受理的一审及其相应的二审道路交通事故损害赔偿案件，仍然按照原有审判标准进行审理。
三
十二、2006年7月1日后受理的一审道路交通事故损害赔偿案件审理中适用《机动车交通事故责任强制保险条例》时，区别以下情形处理：
（一）机动车的相关保险利益者在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施前，未投保机动车第三者责任保险，但在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施后本案道路交通事故发生前投保了机动车交通事故责任强制保险的，保险公司仅在机动车已投保的机动车交通事故责任强制保险责任限额内依《机动车交通事故责任强制保险条例》规定直接向交通事故赔偿权利人承担相应民事责任。
确定保险公司承担机动车交通事故责任强制保险时，应当区分被保险机动车在本案道路交通事故中有无责任。
确定保险公司承担机动车交通事故责任强制保险责任时，应当按死亡伤残赔偿、医疗费、财产损失区分确定赔偿限额。
可计入死亡伤残赔偿、财产损失的，包括精神损害抚慰金、误工费、护理费、交通费、住院伙食补助费、营养费、残疾赔偿金、残疾器具辅助费、丧葬费、被抚养人生活费、死亡赔偿金等除医疗费之外的赔偿项目。
（二）机动车的相关保险利益者在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施前，已经投保机动车第三者责任保险且在本案道路交通事故发生时尚未到期，同时又在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施以后本案道路交通事故发生前投保了机动车交通事故责任强制保险的，保险公司除在机动车已投保的机动车交通事故责任强制保险责任限额内依《机动车交通事故责任强制保险条例》规定直接向交通事故赔偿权利人承担相应民事责任外，还应在第三者责任保险的限额内，依原有审判标准直接向赔偿权利人承担相应的赔偿责任。
（三）机动车的相关保险利益者在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施前，已经投保机动车第三者责任保险且在本案道路交通事故发生时尚未到期，但在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施后本案道路交通事故发生前未投保机动车交通事故责任强制保险的，保险公司应在此第三者责任保险的限额内依原有审判标准直接向交通事故赔偿权利人承担相应民事责任。
（四）机动车的相关保险利益者在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施后，除投保机动车交通事故责任强制保险外，还投保机动车第三者责任保险的，保险公司仅在保监会公布的机动车交通事故责任强制保险责任限额内依《机动车交通事故责任强制保险条例》规定直接向交通事故赔偿权利人承担相应民事责任。对于因在《机动车交通事故责任强制保险条例》实施后，投保机动车第三者责任保险所产生的法律关系，在道路交通事故损害赔偿案件中不再进行审理。
三
十三、本意见自公布之日起施行。本意见施行后尚未审结的一、二审案件，适用本意见。凡本院过去的规定与本意见相抵触的，不再适用。本意见如与相关法律法规相冲突，以该法律法规为准。
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