第一篇：信托公司关于家族信托尽职调查标准的探讨
信托公司关于家族信托尽职调查标准的探讨
信托公司设立家族信托项目中对于委托人尽职调查的标准与信托公司的工作人员进行了交流沟通。对于委托人的尽职调查标准的讨论主要围绕委托人身份、资金来源合法性、犯罪纪录这三方面展开，其中最主要的讨论集中在如何证明委托人资金来源的合法性方面。目前信托公司在设立家族信托项目时关于对委托人的尽职调查的标准与界限、如何防控自身风险并没有形成业界标准的操作流程与认知，各信托公司处在各自探索阶段，鉴于信托公司家族信托业务刚刚起步，信托公司对于委托人尽职调查的标准与自身风险防控要与自身业务发展阶段相匹配，既要保证项目能够成功落地，又要不断提高风险防控能力，促进家族信托业务的发展。
以下就关键点进行阐述： 1.关于委托人的身份信息
就委托人身份信息的尽调认识基本相同。
信托公司主要以由委托人填写表格的形式对身份信息进行采集
信托公司目前采用的客户身份识别系统与公安部门网站联网，能够保证客户身份信息的真实性。
关于港澳台同胞以及境外人士作为委托人有两点值得注意：一是港澳台同胞应当提供境内认可的身份证明文件；另外是当委托具有美国国籍，受托人负有向美国纳税局申报的义务问题。
2.关于信托资金来源的合法性
信托公司工作人员提出了在实操中遇到的各种问题，例如：委托人不愿意提供材料、尽 调与保护私密信息的矛盾、需要委托人提供的具体文件包括哪些（尽量保证精确可以让委托人一次提交所有需要的材料）、企业主用什么文件证明自己资金的合法性问题、对委托人的尽调包含哪些方式、尽调的穷尽界限在哪里、风控的底线标准是什么、风控标准与维系客户的问题、受托人会承担哪些责任问题、对于资金来源的调查追溯几个环节的问题。
信托公司目前采用的模式：发家史自述文件+资产存量证明+资金来源证明+征信报告 关于资产存量的证明主要用于证明委托人资产大于负债，防范恶意避债的风险。但是也提出了现实中面临的问题，即无法有效证明资产大于负债的情况，比如对于委托人的民间贷款无从调查。面对这种现实，受托人是否还要对委托人资产大于负债的情况进行证明，如何应对自己面临的风险，双方提出鉴于受托人和第三方机构无法证实委托人资产大于负债的现实情况，为了降低自己的风险，要强调委托人的责任和义务，主要让委托人自我保证自身资产大于负债，并明确告知虚假陈述可能带来的后果。
关于设立信托的资金向前追溯几个环节的问题，双方讨论认为只调查前一个环节即可。关于证明资金来源合法性的证明文件，双方会议中提到的有股东会决议、分红决议、公司章程、企业单独出具的证明材料、银行流水、银行存款证明等。值得关注的问题是如何在获取这些证明文件的同时保护委托人的隐私。
信托公司的人员提出面对一些年老的企业主设立信托前经营过多家企业，很多企业可能已经注销了或者无法提供类似于股东会决议等证明收入的文件，面对这种情况如何证明资金来源的合法性问题，也即资金来源合法性证明标准的底线在哪里。
此外对于信托公司的老客户用资产的收益权设立信托时该如何进行尽职调查以及怎样转移风险进行了探讨，讨论中提及如果委托人能够利用第三方金融机构的理财产品证明或其他资金来源合法性证明可以有效的降低信托公司的风控风险。
总体来说，让委托人提交什么证明文件证明资金来源的合法性并没有一个简单的可以反复适用的标准化流程，而是要根据委托人的具体情况以及信托公司风险承受能力具体问题具体分析，经过业务经验的不断积累必定有章可循。
3.关于违法犯罪记录
有些信托公司对委托人的尽职调查方面没有涉及过违反犯罪问题。
4.实质审核的困难
综上，由于诸多客观因素的限制，无论是金融机构，或是金融机构所聘用的第三方机构（如律师事务所等），都很难完全确认当事人提供信息的真实性、准确性与完整性，这就要求尽调人更加审慎，通过程序上的严谨来最大化弥补不足。
第二篇：家族信托
“土豪”信托
“土豪”一词最近火热兴起流行，暗示着中国几十年的发展，社会财富积累造就了上百万“土豪”。随着时间的推移，“土豪”的财富传承的问题也显得迫在眉睫。目前最为理想、且能让子孙后代延续财富的分配方式，就是家族信托。家族信托不仅可以保全家族的财产，还可以避免子女为分家产而导致家族财富实力被肢解的情况发生，从长远看，家族信托可以为子孙后代提供足够的财力，避免财富不能延续的命运。中国大陆在家族信托业务方面远远落后于一些发达国家和地区，国际上一些“土豪”们大多数采用家族信托方式延续家族财富，实现了家族财富和事业的传承。
在中国，预计到2013年年底，民间可投资资产在一千万元人民币以上的高净值的“土豪”将达84万人，他们手中持有的可投资资产规模将高达27万亿元人民币，中国私人财富市场蕴含着客观的增长潜力和巨大的市场价值。
从今年年初信托公司开始尝试“土豪”的家族信托业务，到年中成就第一单家族信托到现在，家族信托业务的发展较为迅速，短短几个月见，多家大型信托公司已经开始或准备尝试相关业务，目前合作的家族信托产品数量已达到数十单，委托资金增长规模远远超过同类产品，成为信托业务发展中的领头羊。家族信托通过资产的所有权和受益权分离的方式，实现财富的保值增值及传承。
现今中国经济不断的发展壮大，“土豪”们处于财富的快速积累阶段，同时资产管理也在从财富的自我管理向委托管理和专业管理转变。信托是国际上最通用的财富传承制度，以信托制度为依托，向高净值的家庭和个人提供全面的理财规划、资产配置、投资组合管理、财产处置和传承等，将是未来信托业务发展的重点之一。
在现阶段，信托公司要联合各方的力量来共同推进家族信托业务的发展，从而在广阔的家族信托市场中受益。信托公司要深入了解和挖掘发掘受益人的财富管理需求，改变传统的业务方式，应从委托人角度出发经营信托业务，制定财富、资产管理目标以及未来的管理规划，平衡资产和负债，从而得以实现资产的保值、增值和财富传承的目标，为客户提供多层次的风险与收益的投资领域与金融产品。
第三篇：家族信托合同范本[推荐]
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下面我来看一下标准信托的合同模板是怎么样的，方便想成立家族信托的人参考。信托合同范本
本合同郑重声明：受托人管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。依据本信托合同规定管理信托资金所产生的风险，由信托财产承担，即由委托人交付的资金以及由受托人对该资金运用后形成的财产承担；受托人违背信托合同、处理信托事务不当使信托资金受到损失，由受托人赔偿。
本合同的双方为：
委托人：____________________
法定代表人/负责人：_________
自然人身份证号码：__________
地址：______________________
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电话：______________________
受托人：____________________
法定代表人：________________
地址：______________________
电话：______________________
根据《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）、《中华人民共和国合同法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及其他有关法律、规定和规章，上述合同双方遵循平等、自愿、互利和诚实信用原则，为明确各自的权利义务，在充分协商的基础上，就设立金融租赁资金信托事宜达成一致，委托人愿意委托受托人，受托人愿意接受委托人委托办理本合同项下的信托业务，双方为此特订立本合同，以资信守。
第一条 定义和解释
在本合同中，除非上下文另有解释或文意另有所指，下列词语具有如下含义：
1．本合同：指《金融租赁资金信托合同》及对该合同的任何修订和补充。
2．资金信托：指委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿、以受托人的名义，为受益人的利益管理、运用和处分的行为。
3．信托计划：指由受托人对信托资金集合管理、运用、处分的安排。
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4．信托资金：指委托人设立本信托时交付给受托人的资金。
5．信托收益：指受托人根据信托文件的规定，计算并分配给受益人的现金。
6．信托计划资金：指信托计划项下，信托资金的总和。
7．信托文件：指本合同、信托计划书和信托财产管理、运用风险申明书。
第二条 受托人确认
1．受托人系经中国人民银行__________年_____月_____日批准重新登记的信托机构，持有中国人民银行核发的《信托机构法人许可证》号码为_____ ________________________-。
2．受托人具有订立本合同的合法资格，具备从事和参与本合同项下信托财产设立、管理及其相关活动的民事行为能力，且未受到任何限制。
3．受托人承诺上述事实的真实性、合法性和有效性，如有虚假或不当，由此产生或可能产生的全部后果和责任，概由受托人自行承担。
第三条 委托人确认
1．委托人自愿将自己合法所有的资金用于设立本合同项下的信托财产，委托人保证对该资金的合法权利未受到任何限制。
2．委托人具有订立本合同的合法资格和完全民事行为能力，且自愿委托受托人设立、管理和运作本合同项下的信托财产。
3．委托人不以加入信托计划的形式达到非法目的谋取非法收益。
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4．委托人承诺上述事实真实性、合法性和有效性，如有虚假或不当，由此产生或可能产生的全部后果和责任，概由委托人自行承担。
第四条 受益人确认
1．受益人系本合同项下信托的受益权人。本合同项下信托的受益人由委托人指定，受益人与委托人可以是同一人，也可以不是同一人；受益人可以是一人，也可以是多人。委托人未指定受益人的，则委托人为本信托的唯一受益人。
2．委托人指定的信托受益人为：
法人/其他组织 自然人
法人代表/负责人：______________ 地址：______________ 邮政编码：______________ 联系电话：______________________ 传真：______________ 证件名称：______________ 身份证号码：______________ 其他有效身份证明号码：_________________ 通讯地址：______________邮政编码：______________联系电话：______________传真： ______________
受益人为多人的，见本合同附件《受益人名单》。《受益人名单》为本合同不可分割的组成部分。受益人为自然人的，同时应提交受益人身份证复印件，受益人身份证复印件为本合同不可分割的组成部分。
第五条 信托财产
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1．本合同项下信托财产系指委托人在本合同规定期限内，按照约定方式向受托人交付的用于设立本合同项下信托资金，以及该信托资金在信托设立后，在受托人管理和处分过程中所衍生的全部资产及收益。
2．信托财产包括但不限于下列一项或数项：
（1）受托人因接受信托取得的信托资金；
（2）因信托财产的管理、运用或处分而形成的财产；
（3）因前述一项或数项财产灭失、毁损或其他事由形成或取得的财产；
（4）除上述各项外的其他收入。
3．信托财产与受托人的固有财产相区别而独立存在，如果受托人依法解散、或被依法撤销、被宣告破产而终止，本合同项下信托财产不属于其清算财产。
4．对信托财产的管理，受托人保证遵循分开管理、独立核算的原则，确保信托财产的运作记录清晰、全面、准确。
5．加入信托计划时，委托人交付给受托人的信托资金是人民币资金，信托资金总额计人民币 万元（大写：人民币 万元整）。委托人应于本合同签订之日起三个工作日内，将上述信托资金付至受托人如下账户：
户名：_______国际信托投资有限公司
开户银行：______________________
账号：______________________
6．本合同项下信托自本合同订立之日起成立。信托计划成立后，上述财产为信托
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第六条 信托目的
通过实施信托计划，将多个指定管理的金融租赁资金信托的信托资金集合起来，形成具有一定规模和实力的资金组合，发挥受托人的专业理财能力和运用资金的丰富经验，将信托计划资金运用于中小企业融资租赁项目以获取收益，闲置资金进行存放银行、国债投资、国债回购、同业拆放、短期贷款等资金运作。
第七条 信托的成立及存续期
1．本合同项下信托存续期为_______________年，自推介期满次日成立。即自___________年_____月_____日起至________年_____月_____日止。
2．本合同有效期内，除非双方协商一致，本合同项下信托存续期不得随意变更。
第八条 信托财产的管理与运用
1．受托人按照金融租赁资金信托计划的约定进行集合管理、运用和处分信托财产。
2．信托财产的具体管理方式由受托人确定，本合同项下的信托财产可按公平市场价格与受托人的固有资产、受托人管理的其他信托财产以及关系人的财产进行交易。
3．受托人确认信托财产的管理将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎和有效管理的义务，力争实现信托财产的安全性和效益性。
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4．受托人应将本合同项下信托财产与受托人固有财产分别管理、分别记账。
第九条 信托收益
1．信托收益及其计算
信托收益指包括中小企业融资租赁的租金收入、租赁手续费收入及其他收益在内的所有收入总和，扣除按本合同第十条第1款所列的费用后的余额部分。
本信托项下的信托收益按信托资金占金融租赁信托计划资金比例计算，计算公式为：
信托收益＝总信托收益×（信托资金÷金融租赁信托计划资金）×100%
信托收益率＝总信托收益÷金融租赁信托计划资金×100%。金融租赁资金信托合同
2．信托收益的分配：
信托收益按如下方法进行分配：
（1）受益人按信托资金占金融租赁信托计划资金的比例享有信托收益，该信托收益扣除受托人报酬后即为应分配的信托收益；
（2）信托收益以现金形式分配。第1年分配时间为信托计划成立日起满一年后的_____个工作日内；第_____年的信托收益在信托终止后_____个工作日内支付。
（3）信托收益由受托人划至本合同约定的受益人获取信托收益的银行账户（简称信托收益划付账户）。
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信托收益划付账户为：______________________
户名：______________________
开户银行：______________________
账号：______________________
第十条 信托费用
1．信托财产应承担的处理信托事务所发生的费用，包括但不限于：
（1）信托发行费用；
（2）文件或账册的制作及印刷费用；
（3）信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费；
（4）信息披露费用；
（5）律师费用、审计费用等中介费用；
（6）信托终止时的清算费用；
（7）按照有关规定应以信托财产承担的其他税费和费用。
2．信托财产应承担的费用＝（信托资金÷金融租赁信托计划资金）×金融租赁信托计划资金应承担的全部费用。
3．受托人应就因处理信托事务所发生的费用单列账户，记入当期费用，从信托财产中支付。受托人以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。
4．受托人因违反本合同所导致的费用支出，以及处理与本信托无关的事项发生的金斧子财富：www.xiexiebang.com 费用不列入应由信托财产承担的费用。
5．前述费用，如发生受托人垫付的，受托人可在垫付行为发生后的7个工作日内，直接从信托财产账户中扣收。
第十一条 信托报酬
1．受托人经营信托业务，依据约定收取信托报酬。
2．受托人每年分配收益前，按照本条第3款的计算方法进行提取信托报酬。
3．受托人报酬的计算方法：
（1）当信托资金年信托收益率在_____%（包括_____%）以下时，受托人不收取信托报酬；
（2）当信托资金年信托收益率在_____%以上时，超过_____%部分即为受托人的信托报酬。
4．本条所称信托收益率按照本合同第九条计算。
第十二条 风险揭示和承担
1．受托人管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临各种风险，包括项目风险、政策风险、市场风险、管理风险等。
2．受托人根据本合同及信托计划的规定，管理、运用或处分信托财产导致信托财产受到损失的，由信托财产承担。
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3．受托人违反本合同及信托计划的规定管理、运用或处分信托财产，导致信托财产受到损失的，其损失部分由受托人负责赔偿，不足赔偿的，由信托财产承担。
4．在信托存续期间，如遇重大政策调整或不可抗力因素致使不能获得或实现预期收益时，委托人与受托人应采取友好协商原则，积极有效寻求改进措施，尽量减少因风险带给信托财产的损失。
第十三条 委托人的权利与义务
1．委托人的权利
除根据国家法律法规以及本合同的其他条款约定享有权利外，委托人还享有下列权利：
（1）有权了解其信托资金的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明；
（2）按《信托法》规定，信托一旦成立，信托财产所有权和收益权具有独立性，可以对抗第三人。信托财产亦不属于受托人的自有财产，发生受托人依法终止而清算时，信托财产亦不属于受托人清算财产；
（3）委托人有权了解信托财产的基本运作情况，有权要求受托人就信托财产的管理做出相应的说明，但委托人行使上述权利以不影响受托人正常管理和运作信托财产为限；
（4）受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权申请人民法院解任受托人；
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（5）受托人被依法解任、解散、撤销、宣告破产或其法定资格丧失时，委托人有权依照《中华人民共和国信托法》的有关规定，选任新的受托人；
（6）法律、行政法规规定的其他权利。
2．委托人的义务
除根据国家法律法规以及本合同的其他条款约定的义务外，委托人还应履行下列义务：
（1）按照本合同的规定交付信托资金；
（2）保证所交付的资金来源合法，且为其合法可支配财产；
（3）保证已就设立信托事项向合法债权人履行了告知义务，并保证设立信托未损害其债权人利益；
（4）信托财产一经设立不得转移。在信托存续期间，非经法定程序，委托人基于本合同对受托人的委托是不可撤销或解除的，委托人不得提取划转信托账户的资金，不得办理转托管，不得转移信托财产；
（5）委托人不得要求受托人通过非法方式或手段管理信托财产并获取利益，不得通过信托方式达到非法目的；
（6）法律、行政法规规定的其他义务。
第十四条 受托人的权利和义务
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1．受托人的权利
除根据国家法律法规以及本合同的其他条款约定享有权利外，受托人还享有下列权利：
（1）受托人享有依据本合同约定的方式收取报酬的权利，受托人可以从信托财产中直接扣收受托人到期应收的信托报酬；
（2）根据本合同及信托计划的规定管理、运用和处分信托财产；
（3）将信托事务委托他人代为处理；
（4）法律、法规规定的其他权利。
2．受托人的义务
除根据国家法律法规以及本合同的其他条款约定的义务外，受托人还应履行下列义务：
（1）受托人应当根据本合同及信托计划的规定，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效的管理，为受益人的最大利益为目标处理信托事务；
（2）受托人应为委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料保密，但法律、行政法规另有规定或因处理信托事务必须透露的除外；
（3）受托人因违反信托目的、违背管理职责致使信托财产受到损失时，受托人应予以赔偿；未予以赔偿的，受托人不得要求委托人支付信托管理费；
（4）受托人应将自己接受的不同委托客户的信托财产与本合同项下的信托财产分别管理，并至少每年定期向委托人及其受益人报告信托财产管理运用、处分及收支的情况；
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（5）根据本合同的约定，以信托财产为限向受益人支付信托利益；
（6）信托终止，受托人应于信托终止后的_____个工作日内做出处理信托事务的清算报告，并送达信托财产归属人；
（7）信托终止，受托人应于信托终止后的_____个工作日内书面通知信托财产归属人取回应得的信托财产；
（8）受托人应妥善保管信托业务交易的完整记录、原始凭证及材料，保存期为本信托终止日起15年；
（9）法律、行政法规规定的其他义务。
第十五条 受益人的权利和义务
除根据国家法律法规以及本合同的其他条款享有权利外，受益人还享有下列权利：
1．受益人的权利
（1）自本信托计划成立日起享有信托收益权；
（2）受益人可以根据本合同第十六条的规定，以转让信托受益权的方式偿还债务；受益人的信托受益权可根据本合同的规定依法转让和继承。
2．受益人的义务
除根据国家法律法规以及本合同的其他条款约定的义务外，受托人还应履行下列义务：
（1）如实提供受益人资料，包括但不限于身份证明、通讯地址、信托收益划付账
金斧子财富：www.xiexiebang.com 户等；
（2）受益人资料发生变更时，及时通知受托人。
第十六条 信托受益权的变更与转让
1．本合同项下的信托有效期内，委托人不得随意变更受益人，因特殊情况需要变更的，委托人与受益人应共同到受托人处填写《受益人变更申请表》，办理变更手续。委托人变更受益人，应以不违背《信托法》的相关规定为限。
2．在信托期限内，经委托人事先书面同意，受益人可以转让信托受益权。
受益人转让信托受益权，应持本合同及本合同载明的身份证明文件与受让人到指定地点办理转让登记手续。未到受托人指定地点办理转让登记手续的，不得对抗受托人。
信托受益权转让时，本信托项下受益人将其权利和义务相应转让给受让人。
受益人转让信托受益权，转让人和受让人应当分别按照信托财产的_____‰的费率向受托人缴纳转让手续费。
第十七条 违约责任及纠纷解决
1．委托人未按期向受托人提供合同规定之信托财产的，信托合同终止，并由委托人向受托人赔偿由此造成的全部损失。
2．受托人如因违反本信托合同相关规定，致使信托财产损失的，应承担相应赔偿责任。
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3．本信托合同一经签订，任何一方当事人不得随意变更。确属特殊情况需要修改的，委托人与受托人应采取协商方式解决。造成损失的，应由违约方向合同另一方当事人给予赔偿。
4．本合同在履行过程中，委托人与受托人如发生纠纷，且协商不成的，任何一方均有权向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十八条 信托的变更和终止
1．本信托设立后，除本合同另有规定，未经受托人同意，委托人和受益人不得变更、解除或终止信托。
经委托人与受托人协商一致，委托人可以追加信托财产。
经委托人与受托人协商一致，本信托可续期。
2．在原受益人死亡、丧失民事行为能力、被兼并或者对委托人有重大侵权行为时，委托人可以变更受益人。
3．有下列情形之一发生，本合同终止：
（1）信托期限届满；
（2）信托被解除；
（3）经合同双方协商同意；
（4）信托的存续违反信托目的；
（5）信托的目的已经实现或不能实现。
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4．信托财产的归属
信托终止，扣除本合同第十条第1款规定的费用后，受托人将信托财产以人民币资金形式归属受益人。
受托人在信托终止后的十个工作日内将信托财产归属于受益人，划至信托收益划付账户。信托终止日至信托财产返还日期间的银行存款利息归属受益人，与信托财产一并返还。
5．本合同项下信托终止，受托人应当就信托事务出具清算报告。受益人或其继承人在信托计划清算报告公布之日起三十日内未提出书面异议的，受托人就清算报告所列事项解除责任。
第十九条 其他事项
1．合同组成
金融租赁资金信托计划与风险申明书是本合同的组成部分，本合同未规定而信托计划有规定的，以信托计划为准；如果本合同与信托计划及风险申明书所规定的内容冲突，以本合同为准。
2．工作日顺延
本合同规定的受托人接收款项或支付款项的日期如果不是工作日，应顺延至其后的第_____个工作日。
3．申明条款
各当事人申明：在签署本合同时，各当事人已仔细阅读本合同及信托计划，对本合金斧子财富：www.xiexiebang.com 同及信托计划所有条款均无异议，并对当事人之间的信托关系、有关权利、义务和责任的条款的法律含义有准确无误的理解。
第二十条 合同生效
1．本合同如有未尽事宜，委托人与受托人可协商后另行书面予以补充。
2．本合同在受托人收到信托资金及双方签字盖章后生效。
3．合同一式两份，委托人与受托人各执壹份，每份合同具有同等法律效力。
委托人（签章）： __________________________ 法定代表人/负责人：________________________ 自然人身份证号码：_________________________
受托人（盖章）：_______国际信托投资有限公司 法定代表人（签章）：_______________________
合同签署时间：_________年_________月_____日 合同签署地点：_____________________
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第四篇：房地产信托项目尽职调查清单
房地产信托项目尽职调查清单
2012年08月17日16：38 来源：投融界 投融界·资讯 我要评论(0)
一、房地产资产方面：
（一）资产权益
1、不动产权利在与当地土地管理部门的注册登记情况(查询结果复印件由有关档案部门盖章)。
2、当地土地管理局签定的土地使用权出让合同或与原土地使用权人签定的土地使用权转让合同，相应地块的宗地红线图。
3、、土地出让金付款凭证，例如当地土管局发出的，表明国有土地使用权出让金已支付的凭证，例如发票和 / 或收据的复印件。
4、、有关税务部门发出的土地契税的纳税收据复印件。
5、目标公司名下的由当地土管局颁发的房地产权证。
6、其他所有与土地使用权有关的文件和报告等文件。
（二）权益负担：
1、任何关于物业的公共记录查询结果的资料，包括但不限于，关于土地和房屋产权、转让和抵押，权利证件质押，及租赁登记(查询结果复印件由有关记录保存部门盖章)。
2、所有就物业或其权利文件设定的留置、质押、抵押以及其他担保利益的文件。
3、所有就物业或其权利文件设定的抵押、质押以及其他担保利益的登记证。
4、所有关于影响本物业的地役权及约定文件，包括影响本物业但为其他物业带来利益的地役权和约定，及加之于其他物业之上，但为本物业带来利益的地役权和约定。
二、工程建设审批事项：
1、《企业房地产开发资质》。
2、项目立项批复及相关批复文件。
3、规划意见书和审定设计方案通知书。
4、建设用地规划许可证。
5、用地批准书。
6、土地出让合同或者土地转让合同，以及所需的上级部门批准文件。
7、土地出让金缴纳凭证。
8、土地补偿协议。
9、国有土地使用权证书。
10、建设用地钉桩通知。
11、建设工程规划许可证。
12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复。
13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复。
14、房屋拆迁许可证。
15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议。
16、商品房预售许可证。
17、与项目开发建设相关的其他资料：消防系统验收合格证明、交通管理部门为停车区颁发的停车许可证、技术监察部门出具的电梯安全运行许可证、与供电部门签订的《供电协议书》、供电设施合格证、供气部门和供水部门的批准文件、物业的服务合同或维修合同（例如清洁，园艺 / 景观，机械服务等）以及与物业各个有关部分相连接的道路、电力、排污落水、天然气、供水和电信接口的位置。
三、非房地产资产方面：
（一）有形资产
1、房屋、设备、办公用品等所有非房地产有形资产的详细清单。
2、所有原始发票、买卖合同或其他与非房地重大有形资产有关的重要合同的复印件。
（二）无形资产（不作为调查重点）
1、目标公司所拥有的商标、专利、著作权的权利文件的复印件。
2、许可使用和/或转让合同的复印件。
3、所涉及的任何侵权诉讼或其他任何已知的侵权索赔的文件资料。
4、非房地产资产的评估报告（如有）的复印件。
四、目标公司基本情况：
1、目标公司最初设立时的主管部门批准文件（如有）、企业法人营业执照正本和副本、房地产资质证书等。
2、工商行政管理机关核发的经过2008年年检的最新的营业执照和资质证书等。
3、目标公司章程和股东出资设立目标公司的协议（如有）及有关目标公司章程及股东出资设立目标公司的协议的任何修订、补充和更改。
4、目标公司注册资本到位的所有验资报告以及与固定资产出资相关的评估报告、集体资产管理部门对评估报告的批准或备案文件（如有）。
5、目标公司的股东名册以及各股东的出资比例；目标公司股东变动的情况和所有有关股东变动的法律文件（包括但不限于政府批准文件和股权交易文件）。
6、目标公司自然人股东的身份证明。
7、目标公司股东会的全部决议。
8、目标公司现任董事会成员名单及所有董事会决议。
9、目标公司目前的内部结构。
10、目标公司在有关政府部门的所有登记和证明，包括但不限于税务登记（包括国税登记证和地税登记证）、外汇登记、海关登记等及目标公司从有关政府主管部门所获得的所有特许权、特许经营及其他许可文件。
11、目标公司是否设立过任何子目标公司、分目标公司、办事处或其他经营实体；若有，请提供上述子目标公司、分目标公司、办事处或经营实体的名单及其最新营业执照。
12、目标公司股东是否在其拥有的目标公司之股权上设置任何质押或第三者权利，若有，请提供与质押有关的批准/登记文件及质押合同。
13、目标公司现有股东个人的高额负债及为他人借款提供担保的所有文件。
14、目标公司现股东及其家庭成员（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目标公司股权的情况（目标公司或名称、经营范围、持股比例及所认职务）。
15、目标公司现有职工的人数、劳动合同签定、工资支付以及是否存在劳动争议方面的资料。
五、目标公司债权债务、财务状况
1、目标公司最新的财务报表（包括但不限于资产负债表、损益表、现金流量表及利润分配表）。
2、目标公司融资情况和有关文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完毕的贷款合同、融资合同及其他形式的资金融通合同和其他形式的文件，将要或者准备签订的贷款合同、融资合同及其他形式的资金融通合同的描述（包括但不限于金额、发生的时间、资金融通的形式、债权人等）。
3、目标公司向第三人所提供的任何形式的担保情况及文件，包括但不限于保证、抵押、质押、留置等；前述文件包括但不限于担保之所有合同、文件、抵押和质押证明等（如有）。
4、目标公司是否存在重大违约行为，如有，请提供相关合同、协议及违约事宜，前述违约行为包括但不限于逾期债务等。
六、目标公司税务状况
1、目标公司的税务登记证（包括国税和地税税务登记证）。
2、目标公司设立至今的纳税结算表（如有）。
3、目标公司持有的所有减免税批文或证明（如有）。
4、目标公司在对外采购及销售过程中是否有未开立或索取发票的情况，若有，请提供发生时间、金额、财务处理方法，以及相关收据或收条的复印件。
5、目标公司任何时期所接到的所有税务部门签发的有关目标公司的所得税、营业税、增值税或消费税的欠税通知、欠税罚单。
6、税务部门或政府主管部门任何时期对目标公司所进行的所有税务审计调查和与该审计有关的文件。
七、目标公司的重要合同
1、尚未履行完毕的土地、工程、借款、出售、租赁等重要合同。
2、抵押、质押、保证等担保合同。
3、公司与关联人之间、公司内部的重要合同、各类协议。
4、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的其它合同。
八、涉及目标公司的诉讼、争议及处罚
1、已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等方面的资料。
2、所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼案件相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等。
3、有关行政处罚的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等。
4、可能引起诉讼和争议的事项资料。
5、是否存在因诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。
九、目标公司的保险及环境保护
1、是否办理了保险，各项投保资料及缴费凭证。
2、建设项目的环境影响评价报告（如适用）及其批复（如有）。
3、与环境污染有关的重大事故情况，与环保有关的处罚 / 费用的详情。
十、其它与并购企业相关并且在并购前需要调查的事项
第五篇：联讯证券借道中航信托关联交易警示信托公司加强单一信托尽职调查
舆情法意
联讯证券借道信托公司关联交易警示信托公司加强单一信托尽职调查
近日，广东证监局对联讯证券的一则责令整改公告牵出了中航信托一款单一信托涉嫌违规关联交易一事。文件显示，联讯证券通过与世纪证券签订定向资产管理合同，再通过后者与中航信托签订单一资金信托合同的方式，违规将自有资金2.05亿元向关联方海航资本提供融资。
2012年12月4日，联讯证券与世纪证券签订两份定向资产管理合同。2012年12月10日，世纪证券以委托人名义与中航信托股份有限公司（以下简称中航信托）签订两个股票收益权回购单一资金信托合同（第一期、第二期），约定中航信托将信托资金用于受让海航资本所持5200万股渤海租赁（股票代码000415）的收益权。同日，海航资本与中航信托签订《股票收益权转让与回购合同》和《股票质押合同》，将海航资本持有的5200万股渤海租赁股票的收益权转让给中航信托，转让价款为2.05亿元，转让资金来源为上述信托计划募集的信托资金。同时，将上述股票质押给中航信托，为上述股票收益权转让与回购提供质押担保。渤海租赁于2012年12月14日公告了该质押事项。2012年12月12日，联讯证券将自有资金2.05亿元分成两笔划入世纪证券在兴业银行开立的托管专户，并向世纪证券发出《投资指令函》，要求世纪证券以初始委托资金2.05亿元分别投资于上述两个单一资金信托计划，最终形成2.05亿元向海航资本提供融资的事实。
海航集团持有联讯证券股东大新华航空23.11%股权，且海航集团向大新华航空派出多名董事，实际参与大新华航空财务和经营政策决策，海航集团持有海航资本100%股权。基于此，证监局认定海航资本与联讯证券股东大新华航空构成关联方。
证监局认为：上述行为违反了《证券法》第一百三十条“证券公司不得为其股东或者股东的关联人提供融资或者担保”的规定。现根据《证券公司监督管理条例》第七十条的规定，要求联讯证券立即停止上述违法行为，并在2013年6月30日前予以改正，且达到以下要求：
一、收回向股东关联方海航资本融出的2.05亿元自有资金。
二、完善股东会、董事会制度和关联交易、重大投资决策机制。
法眼观澜：
一、2.05亿元资金如何收回？
1、联讯证券无权要求中航信托处置信托资金。联讯证券既不是信托计划的委托人也不是受益人，对于信托资金不享有任何权利。与中航信托建立信托关系的是世纪证券，所以，如果联讯证券想要收回2.05亿元自有资金，也必须通过向世纪证券发出“投资指令”的形式，让世纪证券作为委托人与中航信托交涉。
2、世纪证券无权单方要求中航信托收回并退还2.05亿元信托资金。信托计划成立后，信托财产独立于委托人和受托人的财产，在未被依法撤销、出现法定或者约定终止情形时，信托计划继续存续，信托关系的任一方都无权单方要求解除信托计划，收回信托资金。
3、即使世纪证券与中航信托协商终止信托计划，但都无权要求融资方退还信托资金。信托计划的终止只涉及到信托关系中各方当事人权利义务关系，而作为融资方的海航资本并不是信托关系中的一方当事人，而是通过交易文件与中航信托之间存在交易关系。所以，在本项目交易结构中，只有当联讯证券、世纪证券、中航信托、海航资本四方就2.05亿元信托资金的处置达成一致处置意见，才有可能实现联讯证券收回2.05亿元自有资金的结果。
4、信托目的违法，信托计划自始无效，排除了各方协商终止信托计划的可能性。由于本信托计划的资金用途被监管部门认定违法，所以，根据信托法的规定，信托计划自始无效。法律行为无效的民事法律后果是，恢复到法律行为作出前各方的利益状态，在本项目中即意味着，2.05亿元信托资金从海航资本回流，途径中航信托、世纪证券，最终达到联讯证券，因过错导致法律行为无效的一方或多方应赔偿无过错方的损失。
二、信托公司应当承担何种责任？
1、民事责任。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。如果受托人在管理和处分信托财产的过程中存在过错或者过失，应承担信托财产的损失，并且不以信托财产为限。在本项目中，中航信托并未意识到信托目的违法的嫌疑，存在前期尽职调查不够深入的过失，因此，如果世纪证券因信托计划无效而遭受损失，中航信托承担赔偿损失的责任不可避免。
2、行政责任。根据《信托公司管理办法》和《中华人民共和国银行业监督管理法》的相关规定，信托机构严重违反审慎经营规则的，由国务院银行业监督管理机构责令改正，并处二十万元以上五十万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审慎经营规则，包括风险管理、内部控制、资本充足率、资产质量、损失准备金、风险集中、关联交易、资产流动性等内容。在本项目中，虽然中航信托并未将信托资金用于自身的关联方，因而不涉及关联交易，但是由于作为通道帮助联讯证券实现了违法关联交易，所以至少在风险管理方面不够规范，有违反审慎经营规则之嫌，监管部门可以依法对其作出相应处罚。
三、启示：通道业务应加强尽职调查。
无论是中航信托，还是世纪证券，在这场由联讯证券发起的融资交易中扮演的都只是通道角色。近年来，信托凭借其在金融领域无可比拟的灵活性成为了各家金融机构规避政策限制的“法宝”，加之“通道”业务中信托公司往往并不过分关注交易的具体细节，信托“通道”为违规交易的发生提供了温床，亦成为监管整顿的“常客”。信托公司对于通道业务尽职调查的轻视与监管部门对于通道业务的重点管控形成鲜明的对比，在这种态势下，处于被监管地位的信托公司唯有通过加强对通道业务的尽职调查，才能避免触碰雷区，维持信托业务的健康稳健发展。本项目发生的风险，警示信托公司在开展通道业务时，要尤其重视对于资金用途合法性的审查，并且对于融资方与资金实际来源方的关系作出准确判断，防止过失成为关联交易的助推手。
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