2015年上半年青海省房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数考试试卷

第一篇：2015年上半年青海省房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数考试试卷

2015年上半年青海省房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。

A：18．25万元

B：20．00万元

C：21．58万元

D：22．00万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。

A：资金

B：金融机构

C：房地产项目

D：利率高低

E：借款合同

3、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

A：50元／㎡

B：250元／㎡

C：300元／㎡

D：350元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

4、不属于房地产调整状况的内容是__。

A．经济状况调整

B．区位状况调整

C．实物状况调整

D．权益状况调整

5、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。

A：最佳规模

B：最佳档次

C：最佳用途

D：最佳利用

E：工业用地的监测点评估价格

6、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。A：100 B：150 C：300 D：400 E：执行层的组织协调

7、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润

B：毛收入

C：价值

D：净收益

E：工业用地的监测点评估价格

8、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于__。

A．投机行为

B．房地产开发投资

C．房地产置业投资

D．固定资产投资

9、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。

A．一定增加

B．一定减少

C．不受影响

D．可能增加、减少或不变

10、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

11、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。

A：房屋权属登记机关

B：县级以上人民政府

C：房屋拆迁管理部门

D：城市规划行政主管部门

E：执行层的组织协调

12、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A．用途

B．建筑规模

C．容积率

D．绿地率

13、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

E：工业用地的监测点评估价格

14、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。

A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年

E：工业用地的监测点评估价格

15、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。

A：房地产平均价格

B：房地产中位数价格

C：房地产价格指数

D：房地产众数价格

E：借款合同

16、维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由制定。

A：业主

B：银行

C：市、县房地产行政主管部门

D：市、县财政部门

E：执行层的组织协调

17、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单

18、在__，我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A．1992年

B．2000年

C．1978年

D．1987年

19、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。

A．10% B．20% C．30% D．40% 20、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。

A：30％

B：40％

C：50％ D：60％

E：执行层的组织协调

21、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。

A．比较

B．收益现金流

C．利率

D．政策

22、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

23、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。

A．2292 B．2236 C．2240 D．2290

24、下列关于房屋转租，表述错误的是__。

A．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外

B．房屋转租，不必订立转租合同

C．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

D．承租人转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，应征得房屋出租人的同意

25、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】

A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率

2、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大

3、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

4、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商的声誉

C．零售商的组合与位置分配

D．零售商的经营内容

5、下列关于股票与股单的表述正确的是。

A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念

B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别

C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证

D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股

E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分

6、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30％来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6％。则该家庭的首付款额是元。

A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

7、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以__确定。

A．重置价格结合成新

B．市场指导价

C．基准地价

D．房地产市场评估价格

8、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。

A．给以行政处分

B．作出停业或开除处理

C．予以处罚

D．要求公开致歉

E．记入其信用档案

9、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)A：置业投资 B：设备租赁

C：售后回租

D：权益融资

E：借款合同

10、下列关于商品房销售的说法正确的是。

A：必须按套销售

B：不得分割拆零销售

C：不必按套销售

D：可以分割拆零销售

E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式

11、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。

A：未依法取得房地产产权证书的

B：共有房地产，已经其他共有人书面同意的

C：权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权受到限制的

E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的12、合同生效应具备下列条件__。

A．当事人具有相应的民事行为能力

B．应该使用相应的示范文本

C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益

13、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

B．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

14、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。

A：居住楼

B：居住小区

C：居住组团

D：居住区

E：独立式组团

15、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。

A．城市基础设施

B．经济适用住房

C．商品住宅

D．社区小学

16、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。

A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同

17、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

18、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。

A．拍卖价格>招标价格>协议价格

B．拍卖价格>协议价格>招标价格

C．招标价格>拍卖价格>协议价格

D．招标价格>协议价格>拍卖价格

19、在建设用地使用权出让时，必须符合。

A：城乡发展规划

B：国土规划

C：土地利用总体规划

D：年度建设用地计划

E：城市规划

20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁入与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是。

A：面积结算

B：货币补偿

C：产权调换

D：货币补偿或产权调换

E：执行层的组织协调

21、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。

A．生产成本高于市场平均成本

B．生产成本低于市场平均成本

C．自由竞争

D．该种商品本身可以大量重复生产

E．生产成本等于市场平均成本

22、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时

B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标

D：允许的最高经济效益指标

E：借款合同

23、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。

A：717．50 B：721．00 C：724．50 D：735．00 E：借款合同

24、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。

A．《住宅平面示意图》

B．《住宅立面示意图》

C．《住宅剖面示意图》

D．《住宅质量保证书》

E．《住宅使用说明书》

25、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地。原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

第二篇：江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题

江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房产税、两税一费的计算基数试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、修建性详细规划应当符合__规划。A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区

3、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期__。A．以1次为限，不超过3个月 B．以1次为限，不超过6个月 C．以2次为限，每次不超过3个月 D．以2次为限，每次不超过6个月

4、房地产投资的缺点是__。A．投资回收周期较长 B．投资数额巨大 C．变现性差 D．以上均正确

5、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

6、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。A：20％ B：30％ C：40％ D：50％

E：执行层的组织协调

7、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A．过去 B．潜在 C．相关 D．未来

8、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】

A：同一估价原则、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格

10、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

11、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A：市场法 B：成本法 C：收益法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

12、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

14、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52％ B：58％ C：62％ D：68％ E：借款合同

15、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。A．估算开发成本 B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

16、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产

E：工业用地的监测点评估价格

17、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__形式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单项选择 D．书面提问

18、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。A：折旧费 B：审计费

C：金融机构手续费 D：无形资产摊销费 E：借款合同

19、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4 20、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格

21、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门 B．人民法院

C．县级以上人民政府 D．同级人民政府

22、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。A．7.59万元 B．7.28万元 C．13.59万元 D．6.05万元

23、房地产估价机构资质有效期是__年。A．1 B．2 C．3 D．5

24、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

25、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。A．3 B．5 C．7 D．33

2、股票的基本特征包括。A：盈利性 B：无风险性

C：价格的波动性 D：流通性 E：决策参与性

3、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

4、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。A．集体土地中的宅基地 B．依法收回的国有土地 C．依法收购的土地

D．依法行使优先购买权取得的土地

5、是现代保险事业经营和发展的科学基础。A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论

6、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为__。A．固定价格合同 B．包工包料合同 C．独立承包合同 D．成本加酬金合同 E．计量估价合同

7、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明 B：审查申请人提供的评估报告 C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项

8、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格

(单位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2100 N．2300 O．2500 P．2800 Q．3000 R．

9、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。A：续建前已建成本 B：续建管理费用 C：续建投资利息

D：续建完成后房地产销售费用 E：取得在建工程的税费

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、房地产开发项目方案之间没有关系。A：互斥关系 B：独立关系 C：相关关系 D：包含关系 E：借款合同

12、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。A．具有重要价值 B．具有现实价值 C．具有巨大价值 D．具有历史价值

13、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。A： B：6000 C：6475 D：8000 E：执行层的组织协调

14、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率 E：非固定税率

15、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

16、根据有关规定，可以发布房地产广告的是。A：在集体土地上建设的房屋 B：取得预售许可证的商品房 C：经验收不合格的商品房 D：权属有争议的房屋 E：执行层的组织协调

17、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

18、__是管理中心运作住房公积金的基本要求。A．风险性 B．效益性 C．安全性 D．流动性

19、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状

20、建筑物重置价格的求取方法有（）等。A．单位比较法 B．工料测量法 C．指数调整法 D．分部分项法 E．成新折扣法

21、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

22、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。

A：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前亏损

B：所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C：企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D：企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E：企业所得税税率为25％

23、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E：时期相对指标

24、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。A．分期付款 B．收取预售款 C．收取定金 D．返本销售

25、建筑与水有关的物理性质有__等。A．孔隙率 B．抗渗性 C．抗冻性

D．弹性和塑性 E．耐磨性

第三篇：宁夏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷

宁夏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】 A：1838．00万元 B：1844．55万元 C：1845．87万元 D：1850．00万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。A．易受政策影响 B．依赖专业管理

C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D．存在效益外溢和转移

3、为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。A：甲 B：乙 C：丙 D：丁

E：工业用地的监测点评估价格

4、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。A．市级购物中心 B．地区购物商场 C．居住区商场

D．邻里服务性商店

5、经济适用住房采取__的方式进行。A．出让 B．行政划拨 C．有偿转让 D．无偿转让

6、重新评估一般应由__进行评估。A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构 C．房地产管理部门 D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

7、路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。A．土地经济评价 B．土地课税

C．土地收益测算 D．土地定级

8、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。A．半年报 B．年报 C．季报 D．月报

9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％．现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】

A：3275元／㎡ B：3287元／㎡ C：3402元／㎡ D：4375元㎡

E：工业用地的监测点评估价格

10、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。A：450 B：525 C：600 D：900 E：执行层的组织协调

11、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

12、下列不属于划拨土地使用权范围的是。A：政府大楼建设用地 B：商品房建设用地

C：经济适用住房建设用地

D：国家重点扶持的水利项目用地 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。A．多样性 B．固定性 C．稀缺性

D．消耗材料多

14、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A．10.2万元 B．11.0万元 C．11.3万元 D．11.5万元

15、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。A：空置率

B：长期平均空置率 C：吸纳率

D：长期平均吸纳率 E：借款合同

16、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。A：物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式 B：公开招标的优点是招标方有较大的选择范围

C：公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业 D：公开招标一般适用于规模较小的物业 E：执行层的组织协调

17、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。A．全部同意

B．超过50%同意 C．超过2/3同意 D．有人同意就行

18、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】

A：1667元／㎡ B：1765元／㎡ C：1875元／㎡ D：2000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

19、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4 20、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

22、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。A．区位 B．面积 C．价值 D．经营人

23、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。A．满足购买者使用要求 B．购买者支付能力 C．物业预期收益 D．物业用途

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、禁止发布房地产广告的是。

A：在划拨土地上开发建设的房地产 B：已设定抵押的房地产

C：未取得商品房预售许可证的房地产 D：没有选聘物业管理企业的房地产 E：执行层的组织协调

2、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括。A：建筑安装工程费 B：公共配套设施建设费 C：土地费用

D：基础设施建设费 E：借款合同

3、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50％，预计乙物业2007年4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。

A：乙物业投资风险大 B：甲物业投资风险大

C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同

4、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括__。A．土地使用费 B．土地补偿费 C．安置补助费

D．地上附着物和青苗的补偿费

5、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A：无偿划拨 B：协议出让 C：挂牌 D：拍卖 E：招标

6、下列属于时期指标特点的有。A：各时期指标值可以直接累加 B：各时点指标值不可以直接累加

C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比 D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比 E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的

7、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入

B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D．它代表物业实际获取的收入

8、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A．10 B．20 C．30 D．40

9、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。

(2009年试题)A：国有土地出让 B：国有土地转让 C：国有土地租赁 D：国有上地作价出资(入股)E：保留划拨土地使用权

10、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

11、对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb’）之间的关系是（）。A．Pb B．Pb≤Pb' C．Pb=Pb' D．Pb>Pb'

12、下列关于拍卖特征，说法正确的是。A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方 B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的

C：拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价 D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的

E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真实身份

13、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日

D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍

14、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零 B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

15、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产

17、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税

18、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

19、商业银行的最基本职能是__。A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本 C．充当支付中介

D．创造派生存款和信用流通工具

20、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。A：不得低于评估价格的50％ B：不得高于评估价格的50％ C：由政府决定

D：不得低于按照国家规定所确定的最低价 E：执行层的组织协调

21、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。A．建设部

B．建设部住宅与房地产公司 C．建设部信息中心

D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

22、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表

23、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。A．市场价格 B．评估的价格

C．申报价格和市场价格的加权平均 D．申报价格和评估的价格的加权平均

24、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

25、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是__。A．股份的表现形式是股份证书

B．广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位 C．股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票 D．股票与股份是一种形式与内容的关系

第四篇：2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案

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2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案 问答1：1）没有进行现场查勘2）租金应该用平均值，而且3个比较实例差异也较大3）折现率不能用银行货款利率4）计算年收益时没有考虑空置率考后分析：1）好象题目说选用了收益法，并没有说第二种方法，只选用一种估价方法也是错的；2）提前询问评估意向，这个我认为没错，因为题目并没有说委托方的意向影响了估价结果。PS：本题空置率是考点，因为题目说了是空置的商业房产，而且年收益数直接是月租金*12，给这么多信息点肯定是有原因的。问答2评估范围：加油站土地、房屋建筑物及构筑物、装修、储油罐、加油机加油枪等机器设备、特许经营权等无形资产收集的资料：企业营业执照、经营许可证、土地证、房产证、财务报表等经营收益资料、装修情况、机器设备规格型号等考后分析：加油站的特许经营权是考点问答三

1、可以作为比较实例（我还多写了市场法比较实际的要求，什么类似房地产、交易时间相近、正常交易或可修正为正常交易等）

2、需要作那些修正1）实例A，要用市场租金对交易价格进行调整2）实例B，利害关系人之间的交易，需要进行交易情况修正3）实例C，相邻房地产的合并交易，也是需要进行交易情况修正4）实例D，房地产形状是L形，需要进**地产状况修正选择（题目顺序记不清楚，只记得大概）1）再抵押价值，11（房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5。15－2/0.5＝11）2）补偿金额：16（拆迁时的房地产市场价值）3）拆迁公告不包括的内容：搬迁期限（其他的补偿方案、行政复议、行政诉讼一定是的，其实也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除）4）一个什么评估项目，不适用的方法：修复法5）拍卖底价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000*（5-3）=12000万元6）有一个拍卖后优先扣除的费用：拍卖变现费用和税费7）拍卖变现费用不包含：房地产税（用排除法先的，而且房地产税是房产持有人交的，交易的时候不用交）还有一道题好象是需要计算的，计算难度不大

8）补偿不应考虑的因素：土地价值差额（4个选项：土地价值差额、前期工程费损失、投资利息损失、酒店品质降低，理论上都应该补偿，但是题目给的是改变楼层层高，土地的容积率没有变，楼面地价没有变，土地总价也不变，也就是没有发生土地价值减损，因此这个选项最符合）还有个选择题是一处简单的收益计算另外一个选择题记不清了指错缺少估价方法选择的理由。权益状况描述不全，缺少土地使用权人等楼层应该是区位因素，题目中放在个别因素了收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析市场法中缺计算公式交易日期调整缺相关调整说明空置率为0缺说明及理由收益法租金计算不应用合同租金结果确定不应扣除抵押贷款估价依据缺少《国有土地上征收....条例》(名字记不全，查书吧）估价报告的估价结果没有单价市场法案例面积与估价对象面积不一致，未进行调整价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响改错题：

1、“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”应为“采用成本法、假设开发法2种估价方法”

2、成本法不应采用实际工程造价资料，应采用社会平均成本。

3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。

4、“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应为“采用收益法测算开发完成后的房地产市场价值”考后分析－－其他3个没问题，就是这个

3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。题目说“自愿转让”，肯定是错的，至少怎么改不能确定。指出错好象也是得分的。即使这个倒扣分，并不影响我拿60分

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第五篇：2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷

2017年湖南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记

录考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为__万元。A．22.0 B．24.0 C．25.6 D．26.0

2、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

3、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60 B．45 C．30 D．15

4、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

5、下列股东权利中，属于自益权的是__。A．股票过户的权利 B．表决权

C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利

6、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、A房地产开发公司地址在B市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

8、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的主要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好

9、地租即为土地的。A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和的同意。A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市规划行政主管部门 C：市、县人民政府城市建设行政主管部门 D：市、县人民政府城市房产行政主管部门 E：执行层的组织协调

11、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

12、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法

D．等额年费用法

13、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650 B．687 C．585 D．630

14、下列说法正确的是__。A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖

15、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标

16、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。__ A．时间风险 B．资本价值风险 C．比较风险

D．或然损失风险

17、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

18、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】 A：8．0 B：5．6 C：5．0 D：0．7 E：工业用地的监测点评估价格

19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。A．二级资质证书 B．三级资质证书 C．四级资质证书 D．暂定资质证书

20、关于投资组合理论的说法，正确的是__。A．投资者应选择毫无风险的投资组合 B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

21、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。A．行业平均收益率 B．资金成本 C．项目风险

D．资金成本和项目风险

22、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。A：估价依据 B：估价原则 C：估价结果 D：估价方法

E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的速动比率为。A：37．5％ B：75％ C：150％ D：113％ E：借款合同

24、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格

25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。

A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层 B：垫层是在基层之上的构造层 C：面层是地面的表层

D：面层是人们直接接触的一层

E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

2、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是．(2008年试题)A：地价 B：建造成本 C：贷款利率 D：资本化率 E：借款合同

3、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。A：最乐观预测值 B：最悲观预测值 C：最可能预测值 D：最客观预测值 E：最接近的预测值

4、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）A．0.18 B．0.12 C．4.09 D．5.00

5、房地产抵押担保的范围包括。A：主债权及利息 B：违约金 C：定金

D：损害赔偿金

E：实现抵押权的费用

6、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。A．加强对房地产市场的监测

B．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C．督促开发企业按城市规划实施开发

D．督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E．不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

7、我国现行法律制度体系包括。A：法律 B：行政法规 C：地方性法规 D：部门规章 E：技术规范

8、属于房屋产权转移登记情形的有__。A．翻建 B．扩建 C．分割 D．抵押 E．裁决

9、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势

10、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。A．统一采用总价 B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位 D．统一面积内涵和大小 E．统一付款方式

11、正常成交价格的形成条件有。A：理性且自私的经济行为 B：买者和卖者都具有完全信息

C：买卖双方是出于利己动机进行交易的 D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价 E：适当的期间完成交易

12、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

13、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。A．1～3人 B．4～5人 C．6～10人 D．11～13人

14、下列属于平均指标的是。A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：标准差

15、假设开发法的本质与__相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。A．成本法 B．市场比较法 C．收益法

D．长期趋势法

16、房地产市场分析可以帮助开发商。A：选择合适的项目位置 B：寻找投资合作伙伴

C：确定满足市场需求的产品类型 D：判断租买时机

E：进行土地使用权出让决策

17、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

18、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言__建筑物的功能是最先进的。

A．甲级写字楼 B．乙级写字楼 C．丙级写字楼 D．丁级写字楼

19、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。A．10% B．20% C．50% D．200% 20、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见

21、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

22、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

23、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A．国家强制性 B．主体的特定性 C．目的的利他性 D．标的的非自有性

24、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型

25、房产税的课税对象是__。A．工矿区的房屋所有人 B．房屋承租人 C．市区的房屋 D．农村的房屋