2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试卷

第一篇：2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试卷

2016年下半年青海省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属

性考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

2、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。A．总经理 B．董事长 C．职代会 D．董事会

3、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】 A：2．4％ B：3．0％ C：3．8％ D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

4、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。A．一般物价指数 B．建筑材料价格指数 C．房地产价格指数 D．定额调整系数

5、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。A．预购商品房预告 B．房屋转移

C．在建工程抵押权 D．房屋抵押权

6、下列关于利率的叙述有误的是__。

A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率 B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率

C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险

D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施

7、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为__元/m2。A．500 B．2500 C．1000 D．1250

9、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

10、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

11、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。A．AA级及以上 B．A级以上 C．BB级以上 D．BBB级及以上

12、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。A：5％ B：10％ C：20％ D：30％

E：执行层的组织协调

13、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权

D．建筑物相邻关系

14、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

15、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令 B：国务院令

C：国务院房地产行政主管部门部长令 D：省政府省长令

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。A．成本加成定价法 B．价值定价法 C．目标定价法

D．认知价值定价法

17、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格

18、是我国的中央银行。A：中国银行 B：中国人民银行

C：银行业监督管理机构 D：证券监督管理机构 E：执行层的组织协调

19、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。A：10 B：20 C：30 D：60 E：执行层的组织协调 20、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人

B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立

E：工业用地的监测点评估价格

21、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

22、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。__ A．通货膨胀风险 B．资本价值风险 C．市场供求风险 D．或然损失风险

23、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。A：独立产权 B：单独产权 C：共有产权 D：双方产权

E：执行层的组织协调

24、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30% B．40% C．50% D．60%

25、物业管理企业的资质管理实行制度。A：备案 B：分级审批 C：分类审批 D：专业审批

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。A．综合利率 B．贷款利率 C．折现率 D．机会成本

2、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。A．客观性原则 B．一贯性原则 C．持续性原则 D．相关性原则

3、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

4、新设项目法人融资形式的特点有．(2005年试题)A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力

D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

5、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。A．耐水性 B．吸湿性 C．吸水性 D．抗渗性

6、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本在10万元以上 B．注册资本在100万元以上

C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员

7、假设开发法是以__原理为理论依据的。A．收益递增原理 B．均衡原 C．预期原

D．未来趋势原理

8、按国家规定，征收10h基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的上地补偿费最低为万元。A：50 B：90 C：100 D：150 E：执行层的组织协调

9、货币的基本职能包括。A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能

10、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查

11、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升

12、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式

B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素 C．我国的城市规划控制基本上属于通则式 D．我国的城市规划控制基本上属于判例式

13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

14、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题)A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

15、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。A．90 B．60 C．30 D．10

16、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B：可以完全衡量项目风险性高低

C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D：净现值标准差系数大的方案为优 E：可以反映项目年度净现值的离散程度

17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064

18、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．经济的 E．间接的

19、下列关于工程量清单，表述正确的是。

A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程

C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分

E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分 20、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性

21、物业服务企业的工作内容包括。A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算

E：确定物业服务费的收费标准

22、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益

23、基准地价是城市中均质区域内的土地__。A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格

24、房屋的建筑等级分为__方面。A．建筑物的耐久性等级 B．建筑物的抗震等级 C．建筑物的耐火等级 D．建筑物的环保等级 E．建筑物的重要性等级

25、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。A：等额年值法

B：差额投资内部收益率法 C：净现值法

D：等额年费用法 E：借款合同

第二篇：2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性模拟试题

2016年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属

性模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。

A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

2、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益率为。

A：9．26％

B：10％

C：11．32％

D：12％

E：借款合同

3、某估价事务所在2004年9月20日至10月20日评估了一宗房地产于2004年9月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议．现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。

A：2004年10月20日

B：2004年9月20日

C：重新估价的作业日期

D：2004年9月30日

E：工业用地的监测点评估价格

4、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是__。

A．认知价值定价法

B．领导定价法

C．目标定价法

D．成本加成定价法

5、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

6、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为．【2005年考题】

A：6．19万元

B：6．42万元

C：7．20万元

D：9．58万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。

A：人身

B：社会

C：经济

D：财产

E：执行层的组织协调

8、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国共产党第十一次全国代表大会

B：中国共产党第十二次全国代表大会

C：中国共产党第十三次全国代表大会

D：中国共产党第十四次全国代表大会

E：房地产估价机构必须加盖公章

9、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。

A．生活污水

B．生产废水

C．工业污水

D．雨水

10、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

11、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%

12、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估

价依据。

A．类似房地产的客观

B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

13、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。

A．3% B．75% C．133% D．35% 14、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。

A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同

15、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率

B．将未来收益或收入转换成现值的收益率

C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

16、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51 B：85．26 C：85．36 D：87．16 E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。

A：工程竣工

B：物业验收合格

C：购房人实际入住

D：开发企业向购房人交付房屋

E：执行层的组织协调

18、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。

A：6 B：10 C：12 D：15 E：执行层的组织协调

19、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．以上均正确 20、某人以复利存储1000元，一年半后本利和为1120元，则年利率为__。

A．12% B．8% C．7.85% D．11.2%

21、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额

B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额

C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额

D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额

E：执行层的组织协调

22、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。

A：退房

B：换房

C：买房

D：卖房

E：执行层的组织协调

23、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。

A．不受该抵押权影响

B．应当解除

C．没有效力

D．不得对抗抵押权

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A．物业的保值增值

B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。

A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调

2、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有。

A：股票

B：期货

C：工业产权

D：非专利技术

E：建设用地使用权

3、关于城市规划的下列表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排

B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行

C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施

E．城市规划管理不具有政府行政职能

4、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。

A．70% B．60% C．50% D．40%

5、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)。

A：纽约同业拆放

B：中国香港同业拆放

C：伦敦同业拆放

D：新加坡同业拆放

E：借款合同

6、证券可分三类。

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E：资本证券

7、路线价通常为__，也可为楼面地价。

A．土地单价

B．土地总价

C．宗地单价

D．宗地总价

8、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程 D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

9、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。

A：定向使用

B：安全运作

C：严格时限

D：按时使用

E：执行层的组织协调

10、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

11、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势

B：季节波动

C：波动

D：循环波动

E：不规则波动

12、土地储备贷款的风险因素有。

A：土地储备中心自有运作资金严重不足

B：房地产市场状况变化的不确定

C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支

D：土地出让计划不明确

E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险

13、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金(月租金超出300 万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。

A：5 B：10 C：15 D：12．5 E：借款合同

14、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。(过时)A：0.5 B：1.0 C：1.5 D：2.0 E：3.0

15、下列房产可免征房产税的有（）。

A．企业兴办幼儿园用房

B．公园内营业用房 C．学校图书馆

D．个人居住用房

E．校办企业用房

16、调查计划一般要包括。

A：资料来源

B：调查内容

C：调查手段

D：抽样方案

E：联系方法

17、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

18、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

E：执行层的组织协调

19、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。

A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的

C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策

D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

20、下列风险中，不属于系统风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．市场供求风险

C．购买力风险

D．比较风险

21、强制拍卖标的须符合以下三个要件。

A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产

22、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通

B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通

C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以长期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用

23、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零

B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小

C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零

D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

24、房地产资产分为__。

A．房地产实物资产

B．房地产开发投资

C．房地产证券

D．房地产置业投资

E．房地产混合投资

25、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵和大小

E．统一付款方式

第三篇：2017房地产估价师《经营与管理》复习题

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。

A.购买价格

B.容积率及有关设计参数

C.空置率

D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

参考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷

河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。A：《商品房购销合同示范文本》 B：《商品房转让合同示范文本》 C：《商品房购买合同示范文本》 D：《商品房买卖合同示范文本》 E：执行层的组织协调

2、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调

3、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C：公证机关和无利害关系的第三人 D：人民法院和无利害关系的第三人 E：工业用地的监测点评估价格

4、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。

A：4 500万元 B：3 600万元 C：3 000万元 D：3 700万元

E：工业用地的监测点评估价格

5、影响房地产价格的环境因素不包括（）。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

6、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。A：3个月 B：6个月 C：9个月 D：一年

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

9、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

10、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A．195 B．210 C．213 D．217

11、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A：了解某宗房地产的出租人权益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法

D．等额年费用法

15、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

16、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品

E：工业用地的监测点评估价格

17、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

18、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一 B：两 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 20、下列不属于工程造价的特点是。A：大额性 B：层次性 C：个别性

D：不可移动性

E：执行层的组织协调

21、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳 B：二氧化硫 C：二氧化氮 D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调

22、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同

23、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型 B．选择型 C．凶猛型 D．随机型

24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

25、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。A：临界点分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

2、下列说法正确的是__。A．购买年是利息率的倒数

B．购买年法是地租资本化的另一种表现 C．购买年法实质是一种收益法

D．购买年实际是预计的可获收益的年限

3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：未分配利润 E：权益融资

4、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

5、下列属于禁止流通物的有。A：毒品 B：武器 C：军火

D：化工物品 E：文物艺术品

6、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

7、建设工程进度控制工作的主要内容包括。A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划

E：对项目建设总周期目标的论证与分析

8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

9、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上

C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

E：执行层的组织协调

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险

12、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费 B．利息

C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费

13、以下不属于销售费用的是__。A．广告费

B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费

14、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

15、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

16、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率 B：借款偿还期 C：投资回收期 D：流动比率 E：速动比率

17、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

18、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

19、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

20、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面

21、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。A：潜在毛租金收入 B：经营费用 C：租金损失 D：其他收入 E：报酬率高低

22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧

23、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。A．3 B．4 C．5 D．6

24、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

25、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

第五篇：2017房地产估价师《经营与管理》巩固题

1、下列计算一半建筑面积的是()。

A.无柱的雨篷

B.无顶盖的室外楼梯

C.骑楼

D.无顶盖的阳台

答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门

B.物业管理公司

C.住房公积金管理中心

D.售房单位和购房人

答案：D4、契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人

B.房地产的购买人

C.房地产的使用权人

D.发生权属转移的房地产

答案：D5、属于直接融资的金融工具为()。

A.存款单

B.保险单

C.支票

D.银行承兑汇票

答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用

B.国家信用

C.消费信用

D.A和C

答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。

A.财产损失保险

B.保证保险

C.责任保险

D.信用保险

答案：D8、保险合同的客体为()。

A.保险人

B.保险利益

C.保险金额

D.被保险人

答案：B9、股票与债券的共性是()。

A.收益性

B.偿还性

C.安全性

D.市场价格与票面价值的一致性

答案：A10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。

A.股权

B.债权

C.契约

D.债务

答案：C11、施工企业的建设工程保修期，自()起计算。

A.已按合同约定完成所有工程项目之日

B.竣工验收之日

C.竣工验收合格之日

D.建设单位同施工单位共同签署保修书之日

答案：B12、转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地产评估机构中，三级机构可以()的评估项目。

A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下

B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下

C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下

D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下

答案：D14、地形图中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形态

B.地表面上固定的物体

C.土地的编号、利用类别、等级、面积等

D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等

答案：A15、电气安装工程属于()。

A.工程项目

B.分项工程

C.分部工程

D.单位工程

答案：C16、自动喷洒系统属于()。

A.生活给水系统

B.生产给水系统

C.消防给水系统

D.热水供应系统

答案：C17、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。

A.相关性原则

B.划分收益性支出与资本性支出原则

C.货币计量假设

D.会计主体假设

答案：D18、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是()。

A.分支行制

B.单元银行制

C.集团限行制

D.连锁银行制

答案：A19、下列关于市场失灵的说法错误的是()。

A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是负的C.市场可以有效地提供私人物品与公共物品

D.信息不完全可能导致市场失灵

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既无竞争性又无排他性

B.既有竞争性又有排他性

C.有竞争性、无排他性

D.有排他性、无竞争性

答案：B