2015年上半年上海房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点考试试卷[范文]

第一篇：2015年上半年上海房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点考试试卷[范文]

2015年上半年上海房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为

2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。

A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

3、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。

A：50个月

B：100个月

C：10个月

D：10年

E：借款合同

4、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5 B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日

5、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。

A．总销量

B．价格

C．价值

D．总效用

6、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。

A：8.17％

B：13.62％

C：14.00％

D：23.33％

E：借款合同

7、关于基本估价方法，英国体系为。

A：成本法、市场比较法、收益法

B：成本法、收益法、投资法、剩余法

C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法

D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法

E：工业用地的监测点评估价格

8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

9、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。

A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格

11、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。

A．经济扩张与创造就业不再是线性关系

B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生

C．房地产市场呈现自我修正的周期性

D．就业机会增加与空间需求不再同比增长

12、下列关于行政规章，表述错误的是。

A：行政规章分为部门规章和政府规章两种

B：部门规章的制定主体是国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构

C：政府规章的制定主体是省级人民政府 D：政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触

E：执行层的组织协调

13、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租

B．租金核减

C．发放租赁补贴

D．实物配租和租金核减

14、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．

A：4 855．33元／㎡

B：4 868．86元／㎡

C：4 978．32元／㎡

D：5 447．22元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

15、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96 B．104 C．140 D．166

16、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。

A．4.7% B．7% C．11% D．14%

17、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。

A：国务院

B：国务院建设主管部门

C：国务院人事主管部门

D：国务院国土资源主管部门

E：执行层的组织协调

18、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定

19、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A．观察法

B．实验法

C．讨论法

D．问卷调查法

20、某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为（）万元。

A．32.57 B．27.14 C．67.43 D．50.25

21、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

23、下列应计算一半建筑面积的是。

A：层高小于2．20m的夹层

B：层高小于2．20m的地下室

C：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊

D：房屋之间无上盖的架空通廊

E：执行层的组织协调

24、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

25、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A．销售收入

B．转让收入

C．租金收入

D．利息收入

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是__。

A．置业投资 B．设备租赁

C．售后回租

D．权益融资

2、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。

A：必须经房屋拆迁管理部门同意

B：前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C：实行“一裁终局制”

D：只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E：对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理

3、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。

A．集体土地中的宅基地

B．依法收回的国有土地

C．依法收购的土地

D．依法行使优先购买权取得的土地

4、实施强制拆迁前__天应通知被拆迁人。

A．7 B．10 C．15 D．30

5、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A．取得房地产经纪人协理从业资格

B．取得房地产经纪人执业资格

C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书

D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

6、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

A．平均价格

B．加权价格

C．抽样价格

D．成交价格

7、物业服务企业的工作内容包括。

A：确立管理目标

B：制定维修养护方案

C：制定安全保卫方案

D：提出预算

E：确定物业服务费的收费标准

8、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。

A：建设年限

B：建设质量水平

C：项目合理规模

D：建设地点

E：建设标准水平

9、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以內(含3％)的房价款由买受人补足

B：面积误差比在5％以内(含5％)的房价款由买受人补足

C：面积误差比绝对值在3％以內(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

D：超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人

E：超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

10、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过年。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

11、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。

A：罚款

B：吊销估价资质证书

C：吊销营业执照

D：没收违法所得

E：执行层的组织协调

12、__是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A．权益原理

B．收益递增递减原理

C．均衡原理

D．适合原理

13、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

14、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。

A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的

C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策

D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据

15、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。

A：荒山

B：滩涂

C：沙漠 D：集体土地

E：城市的存量土地

16、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题)A：可预测性

B：不可控性

C：不可逆性

D：可延期性

E：不可变更性

17、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。

A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

18、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

A：营业税

B：教育费附加税

C：城乡维护建设税

D：企业所得税

E：个人所得税

19、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。

A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法

C：按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法

E：按图纸分项编号顺序计算法

20、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由__批准。

A．国务院

B．W省人民政府

C．A市人民政府

D．B县人民政府

21、下列属于正常利润的是__。

A．创新利润

B．使用自有土地的地租

C．企业主应得的酬金

D．雇佣工人的剩余价值

E．企业主自有资本的利息

22、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。

A：空气一水系统

B：全空气系统 C：全水系统

D：冷剂系统

E：集中式系统 23、2009年A市住房平均价格为2000元／，B市住房平均价格为2500元／，则A、B两市住房平均价格的比较相对指标等于。

A：60％

B：80％

C：90％

D：95％

E：执行层的组织协调

24、应分摊的共有建筑面积不包括__。

A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积

B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半

C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层

D．外墙(包括山墙)水平投影面积的一半

25、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为万元。(2009年试题)A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

第二篇：2015年上半年浙江省房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点考试试卷

2015年上半年浙江省房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法

2、以下不属于房地产转让方式的是__。A．以房地产作价入股 B．以房地产抵债 C．互换 D．典当

3、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。A．上升 B．下降 C．不变 D．不确定

4、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工业用地的监测点评估价格

5、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。A．商业性 B．社会性 C．政策性 D．自营性

6、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7

7、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。A．物业管理水平B．同类型物业的市场供求关系 C．业主目标收益要求 D．物业适应性

8、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

9、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。A．用途多样性 B．相互影响性 C．保值增值性 D．易受限制性

10、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国物权法》 E：房地产估价机构必须加盖公章

11、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

12、按建筑物的层数分类，多层建筑指层的建筑。A：1—3 B：4—6 C：7—9 D：10层以上

E：执行层的组织协调

13、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力

D．不得对抗抵押权

14、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

15、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

16、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。A．半年报 B．年报 C．季报 D．月报

17、房地产的供给曲线表示__。

A．房地产的出售量与其价格之间的关系 B．房地产的出售量与购买者能力的关系 C．房地产的供给量与其价格之间的关系 D．房地产的供给量与购买者能力的关系

18、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为（）元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

19、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。A：销售收入增加0.24％ B：销售收入增加3.76％ C：销售收入减少0.24％ D：销售收入减少3.76％ E：执行层的组织协调

20、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．政府导向定价法

21、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9％．该房地产目前的价值为。A：923万元 B：1111万元 C：1353万元 D：1872万元

E：工业用地的监测点评估价格

23、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，错误的是。A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

D：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 E：房地产估价机构必须加盖公章

24、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

25、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产权利的种类中，属于自物权的是__。A．所有权 B．典权 C．抵押权 D．地役权

2、股票赢利的大小取决于。

A：股份有限公司的经营状况和赢利水平B：公司的赢利状况

C：公司的年终利润的多少

D：公司风险程度和股票的稳定性 E：执行层的组织协调

3、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A．1 B．2 C．3 D．4

4、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。A：房产税采用定额税率

B：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次

C：耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次 D：土地增值税实行四级超额累进税率

E：与房地产相关的个人所得税，适用比例税率

5、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为__。A．6.2% B．7.2% C．8.2% D．9.2%

6、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。A．1.92 B．3.60 C．4.57 D．6.00

7、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。A．信托业务 B．委托业务 C．代营业务 D．外汇业务

8、保险的基本原则包括。A：最大诚信原则 B：保险利益原则 C：远因原则 D：近因原则 E：损失补偿原则

9、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

10、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

11、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有。A：备选方案差异原则 B：备选方案独立原则 C：最低可接受收益率原则 D：不行动原则

E：备选方案关联性原则

12、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费

13、下列风险中，不属于系统风险的是__。A．通货膨胀风险 B．市场供求风险 C．购买力风险 D．比较风险

14、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。

A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标

15、在房地产估价中，如果估价目的不同，则。A：估价的依据有可能不同 B：估价的方法有可能不同 C：估价对象的范围有可能不同 D：不影响估价结果的公正性 E：不影响估价报告的用途

16、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。

A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务

B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人

C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托 D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争

E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

17、物业管理的基本特征不包括__。A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．职能化

18、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动 B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式

19、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

20、债券按发行方式分类，可分为__。A．附息债券 B．贴现债券 C．公募债券 D．私募债券 E．长期债券

21、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。A：拍卖 B：招标 C：挂牌

D：双方协议 E：直接定标

22、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间 D：按编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计

23、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有__。A．加大城市基础设施建设投入 B．调整银行贷款利率 C．调整公共住房政策 D．调整房地产税收政策 E．加快城市化进程

24、某市去年住宅的实际销售量为500万㎡，预测销售量为450万㎡，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万㎡。A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

25、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。A．法律 B．行政法规 C．部门规章

D．政府规范性文件

第三篇：2017房地产估价师《经营与管理》复习题

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。

A.购买价格

B.容积率及有关设计参数

C.空置率

D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

参考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷

河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。A：《商品房购销合同示范文本》 B：《商品房转让合同示范文本》 C：《商品房购买合同示范文本》 D：《商品房买卖合同示范文本》 E：执行层的组织协调

2、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调

3、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C：公证机关和无利害关系的第三人 D：人民法院和无利害关系的第三人 E：工业用地的监测点评估价格

4、某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、12万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为。

A：4 500万元 B：3 600万元 C：3 000万元 D：3 700万元

E：工业用地的监测点评估价格

5、影响房地产价格的环境因素不包括（）。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

6、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

7、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。A：3个月 B：6个月 C：9个月 D：一年

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．投资公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

9、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师 B．结构工程师 C．设备工程师 D．监理工程师

10、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A．195 B．210 C．213 D．217

11、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

12、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于．【2003年考题】 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A：了解某宗房地产的出租人权益价值

B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化

D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。A．独立方案 B．互斥方案 C．净现值法

D．等额年费用法

15、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

16、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品

E：工业用地的监测点评估价格

17、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

18、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一 B：两 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

19、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 20、下列不属于工程造价的特点是。A：大额性 B：层次性 C：个别性

D：不可移动性

E：执行层的组织协调

21、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳 B：二氧化硫 C：二氧化氮 D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调

22、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同

23、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型 B．选择型 C．凶猛型 D．随机型

24、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工业用地的监测点评估价格

25、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。A：临界点分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本 B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本 C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本 D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本 E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

2、下列说法正确的是__。A．购买年是利息率的倒数

B．购买年法是地租资本化的另一种表现 C．购买年法实质是一种收益法

D．购买年实际是预计的可获收益的年限

3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：未分配利润 E：权益融资

4、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

5、下列属于禁止流通物的有。A：毒品 B：武器 C：军火

D：化工物品 E：文物艺术品

6、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

7、建设工程进度控制工作的主要内容包括。A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划

E：对项目建设总周期目标的论证与分析

8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

9、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上

C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

E：执行层的组织协调

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险

12、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费 B．利息

C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费

13、以下不属于销售费用的是__。A．广告费

B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费

14、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

15、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

16、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率 B：借款偿还期 C：投资回收期 D：流动比率 E：速动比率

17、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

18、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调

19、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

20、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面

21、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。A：潜在毛租金收入 B：经营费用 C：租金损失 D：其他收入 E：报酬率高低

22、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧

23、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。A．3 B．4 C．5 D．6

24、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

25、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

第五篇：2017房地产估价师《经营与管理》巩固题

1、下列计算一半建筑面积的是()。

A.无柱的雨篷

B.无顶盖的室外楼梯

C.骑楼

D.无顶盖的阳台

答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门

B.物业管理公司

C.住房公积金管理中心

D.售房单位和购房人

答案：D4、契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人

B.房地产的购买人

C.房地产的使用权人

D.发生权属转移的房地产

答案：D5、属于直接融资的金融工具为()。

A.存款单

B.保险单

C.支票

D.银行承兑汇票

答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用

B.国家信用

C.消费信用

D.A和C

答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。

A.财产损失保险

B.保证保险

C.责任保险

D.信用保险

答案：D8、保险合同的客体为()。

A.保险人

B.保险利益

C.保险金额

D.被保险人

答案：B9、股票与债券的共性是()。

A.收益性

B.偿还性

C.安全性

D.市场价格与票面价值的一致性

答案：A10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。

A.股权

B.债权

C.契约

D.债务

答案：C11、施工企业的建设工程保修期，自()起计算。

A.已按合同约定完成所有工程项目之日

B.竣工验收之日

C.竣工验收合格之日

D.建设单位同施工单位共同签署保修书之日

答案：B12、转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地产评估机构中，三级机构可以()的评估项目。

A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下

B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下

C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下

D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下

答案：D14、地形图中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形态

B.地表面上固定的物体

C.土地的编号、利用类别、等级、面积等

D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等

答案：A15、电气安装工程属于()。

A.工程项目

B.分项工程

C.分部工程

D.单位工程

答案：C16、自动喷洒系统属于()。

A.生活给水系统

B.生产给水系统

C.消防给水系统

D.热水供应系统

答案：C17、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。

A.相关性原则

B.划分收益性支出与资本性支出原则

C.货币计量假设

D.会计主体假设

答案：D18、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是()。

A.分支行制

B.单元银行制

C.集团限行制

D.连锁银行制

答案：A19、下列关于市场失灵的说法错误的是()。

A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是负的C.市场可以有效地提供私人物品与公共物品

D.信息不完全可能导致市场失灵

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既无竞争性又无排他性

B.既有竞争性又有排他性

C.有竞争性、无排他性

D.有排他性、无竞争性

答案：B