购安置房需要的程序

第一篇：购安置房需要的程序

购安置房需要的程序

一般拆迁安置房在拿房的时候在开发商办购房合同是拆迁户的名字，毕竟拆迁安置房便宜啊，所以要登记他的名字，这样房管局可以查安置情况，因为你又在他手上买房，房子如果拿到现房，他可以在开发商那用购房合同办理房产证，也是他的名字，2年之后可以过户在你名下，这样你要承担税款，如果你的确需要购买，可以在和他商议买卖时，到公证处公证，公证写明，该房屋系双方协商，房价，在更名时，卖方应无条件配合，无需另付费给卖方，等等，这种公证是法律制约，公证处应该办理多了，可以咨询，反正主要目的，写明这房子归你，只是暂列他的名下，在规定期限过后，更名你的名下，他只是名义上的户主，但不拥有所有权和处置权，所有除房价外一切费用，要先列明谁出或共同承担，有了公正书就有了法律保证，上法院也不怕，你可以再列明，如果卖方不肯协助更名，可以上述法院，或赔偿并办理手续费由他承担，毕竟，老百姓不会靠这个蒙钱，你可以写的严厉点，丑话先说，事好办，有了制约，都不想见官的，毕竟白纸黑字的，他不对在前

购买拆迁安置房 法律风险当防范

随着我市城市规模的不断发展与扩大，城市拆迁的广度与速度也在加进，房屋买卖合同纠纷案件每年也迅速递增，其中大部分是拆迁安置房的买卖纠纷。笔者认为，拆迁安置房形成纠纷的原因主要有以下几个方面：

1、政策因素。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但有的土地性质却是集体土地，或者政策规定在取得所有权的一定期限内不能上市交易，即便在一定期限之后可以有条件的准许上市交易，但一般还要补缴土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

2、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，从协议签定到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户一旦认为自己的利益受到了损失，便很有可能想法设法拒绝交房，要求买主涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

3、人的因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确，权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

因此，笔者建议慎购拆迁安置房。为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要熟悉、了解想相关法规政策，对购房的知识、程序有个初步的掌握。其次要查明安置房的性质和土地性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等情况再决定；如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。最后，在订立协议时要出售方全体共有人亲自签名，不能轻信某一个房产共有人，不能由某一个房产共有人代其他共有人代签姓名，最大限度的减少法律风险。

如果不是政府直接卖给你的安置房，购买他人的安置房需要5年后才能过户

风险在于：已现在的市场价格来买，虽然你们两人之间有5年之后过户协议，但不合法，5年后要是房价上涨，难免原户主后悔，追加房款，到时打官司法院未必支持你们之间的买卖

问题

一、准备去买安置房，便宜很多，房东说双方签订买卖协议即可，请问我要注意其他的地方吗？有没有风险？

首先确定该安置房是否属于两限房或者经济适用房，如果属于，因为上述房屋的购买人资格有限制，所以，在办理产权登记时不能将房屋登记在您的名下，风险很大。

如果实属商品房的买卖，则在被拆迁人取得安置房屋且办理产权登记之后再行购买，是符合法律规定的，否则有可能被认定买卖无效而受到损失。

第二篇：安置房过户程序

个人拆迁安置房转移过户程序

申办材料：

（1）、开发商名下的房产证原件。

（2）、开发商的法人委托书。

（3）、拆迁前个人房产证原件或房产证注销证明。

（4）、被安置人身份证复印件。

（5）、拆迁安置协议。

（6）、房屋移转过户申请书。

（7）、房屋权属登记申请书。

（8）、测量分户平面图。

（9）、如被拆迁人死亡，应提供死亡证明和代理人证明及代理人身份证复印件。注：提供的复印件应加盖公章、私章； 填写的相关表格应按要求签字盖章。

办理程序：

（一）、内勤收件即收取买卖双方应提交的相关资料，初审合格后，打印收件单。

（二）、外勤复审、实地勘测调查后，签署调查意见。

（三）、内勤收费。

（四）、科长审批。

（五）、主任审批。

（六）、外勤打印意见、登记表、转件单。

（七）、内勤移交产权产籍管理中心。

收费标准及依据：

（一）、新建商品房住宅：3元/m2

（二）、新建商品房非住宅：5元/m2

（三）、二次过户住宅：6元/m2

（四）、二次过户非住宅：10元/m2

（五）、评估费：5‰

（六）、拆迁安置住宅：3元/m2

（七）、拆迁安置非住宅：5元/m2 办理依据：

《商品房销售管理办法》

正

文：

审查内容：

（一）、审查是否有司法查封；

（二）、审查是否设定抵押；

（三）、审查是否要件齐全。

先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户，流程如下：

先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！

一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。

需要的费用：

一、买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：按各区具体规定

4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、卖房人应缴纳税费：

1、交易费：3元/平方米

2、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

4、土地出让金：最简单的算法是房款的2%

办理房屋产权过户的手续和费用 1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税，营业税5.5%，满5年大于144平方米的收差额营业税。

2、第一次过户要交纳契税小于等于144平方米是2%，大于144平方米是4%契税(财政部门收取)3、6元/平方米的手续费(房管局收)

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)

5、公证费最高300元

拆迁安置房的过户和一般房屋没有任何区别

拆迁安置房的过户和一般房屋没有任何区别，买方要缴纳的税费为：契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;交易费：6元/平米，双方各付一半;登记费：80元，买方缴纳。营业税(卖方)：对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通商品住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通商品住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人所得税(卖方)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取。营业税及个税缴纳年限的规定按照孰先的原则以取得房产证的时间或契税完税凭证上的时间为准。

第三篇：购拆迁安置房协议书 2

购拆迁安置房协议书

甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

甲方自愿将座落在万宁城市景苑小区拆迁安置房第23栋二单元12层1202室（拆迁协议书上为1205室）房屋出售给乙方，面积约90平米，售价为贰拾玖万伍仟元整（295000.00元）。双方达成如下协议：

1、付款方式：乙方于2013年8月29日预付给甲方定金壹拾万元整（100000.00元），此款在双方成交后抵作房款，甲方将钥匙及该房屋拆迁手续一并交给乙方。余款壹拾玖万伍仟元整（195000.00）在2013年9月日付给甲方。

2、甲方负责办理房产、土地两证，之后将两证交乙方，由乙方过户在乙方名下，费用由乙方负责，甲方有责任配合乙方办理房产证、土地证过户手续并提供相关资料。

3、甲乙双方违约责任：甲方违约赔偿乙方房屋总价的50%，乙方违约赔偿给甲方房屋总价的50%。

4、此协议书经公证处公证。

甲方：乙方：

2013年9月日

第四篇：购拆迁安置房协议书

购拆迁安置房协议书

甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

甲方自愿将座落在万宁城市景苑小区拆迁安置房第23栋三单元12层1202室（拆迁协议书上为1205室）房屋出售乙方，面积约90m2，售价为贰拾玖万伍仟元整（295000.00元）。双方达成如下协议：

1、付款方式：乙方于2013年8月29日预付给甲方定金壹拾万元整（100000.00元），此款在双方成交后抵作房款，甲方将钥匙及该房屋拆迁手续一并交给乙方。

2、余款壹拾玖万元（190000.00元）在2013年9月日付给甲方，下欠伍仟元（5000.00元）作为房屋交付后遗留问题的协调处理。待房管部门验收合格及两证办齐后付给甲方（时间待定），乙方不得拖欠。

3、甲方负责办理房产、土地两证，之后两证交乙方，由甲方过户在乙方名下，费用由乙方负责，甲方有责任配合乙方办理房产、土地证并提供相关资料。

4、甲乙双方违约责任：甲方违约赔偿房屋总价的50%给乙方，乙方违约赔偿给甲方房屋总价的50%给甲方。

5、此协议书经公证处公证。

甲方：乙方：

2013年9月日

第五篇：安置房买卖合同需要公证吗

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安置房买卖合同需要公证吗

安置房在市场上的价格相对于商品房是要便宜很多，所以在进行安置房买卖的时候，很多买房的就想问安置房买卖合同需要公证吗？

一、安置房买卖合同需要公证吗

安置房买卖根据自身情况，可以自行决定是否需要公证，但实际中大多数时候是没有公证的，因为公证是比较麻烦的。

不过公证了，可以防反悔或加价。凭拆迁安置补偿协议、目前卖买双方的各自俩夫妻身份证及四人去公证处办理。房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。

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房屋买卖合同便是属于这种类型。因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。

二、房屋买卖合同公证需要的材料

1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书；

2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；

3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；

4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件。

三、安置房与商品房的区别

区别一：安置房相对于商品房来说质量比较低

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安置房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然，也有比较负责的或者示范工程之类的，质量相对较好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。

区别二：相对于商品房安置房大部分是不属于完全产权

很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前安置房交易并没有要求这样，但法律规定是要缴纳的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。

区别三：安置房交易时间受限

不少安置房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是您买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。不过，商品期房，法律上是不允许转售的。

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区别四：安置房是否可以交易取决于开发商时候对安置房进行产权登记

拆迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

区别五：安置房相对于商品房的使用用途来说受到了一定限制

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

区别六：相对于商品房来说安置房享有的权利较为不全面

商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房于其他类型

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赢了网s.yingle.com 的房屋相比在价格上要高出许多，因此买受人对其享有的权利也相应的全面。

来源：（安置房买卖合同需要公证吗http://s.yingle.com/cq/466603.html）征地拆迁.相关法律知识

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