营利性养老地产用地问题法律研究（5篇模版）

第一篇：营利性养老地产用地问题法律研究

摘 要 通过介绍不同类型养老地产的开发模式和经营模式，对于营利性养老地产用地性质和种类分别进行重点阐释，并结合国内现有的已开发成型的项目案例对养老地产的用地问题加以法律分析，最终得出三个营利性养老地产用地低风险发展方向。关键词 养老地产 国有出让土地 划拨土地 集体建设用地。

养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称作老年住宅，它是老年化商品经济时代的产物。随着社会老年人口的增多和经济水平的发展，使得养老地产这种独特的房地产产品日益成为人们关注的焦点。现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域的开发建设，而其中对于企业前期资金投入影响最为重大的、决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是养老地产的用地性质。

一、养老地产的开发模式。

（一）公营非营利性养老机构。

公建公营养老院规模相对较小，基本在 2 万平方米以下，绝大多数位于城市中心区，依托成熟地段的商业、医疗配套，以小规模开发及政府适当财政补助。

（二）公建民营非营利性养老机构。

公建民营养老院规模也控制在 2 万平方米以下，绝大多数位于市中心，一般没有自身的大型配套，依赖市中心的商业及医疗设施。主要表现为承租政府的楼宇物业，经营养老机构。

（三）民建民营非营利性养老机构。

民建民营的非营利性养老机构主要分为两类：家庭式养老机构和老年公寓式养老地产项目。

（四）民建民营营利性养老地产项目。

民建民营的营利性养老地产也分为两大类：单一养老主题的大型养老地产项目和结合住宅等开发的组团式养老地产项目。

二、养老地产的经营模式。

（一）销售模式。

拥有产权的养老地产，盈利模式接近普通住宅开发，以销售收入为主要资金回笼渠道。

（二）租赁模式。

1.销售长期使用权模式。

在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。2.会员制模式。

根据中国传统的消费习惯和置业惯性，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。3.押金模式。

缴纳一定金额的押金后，每月支付一定比例的护理费用。押金分月偿还或到期偿还。这类盈利模式与租赁经营类似，但押金的设置在项目运营前期形成了大额资金的流入，有利于缓解租赁经营的高昂开发成本和财务成本。4.设施使用费模式。

在不涉及产权的情况下，缴纳一定金额的设施使用费获得入住资格，金额不高，对消费者会产生心理障碍，也无法缓解资金压力，因此这种形式目前逐渐被会员制所替代。

三、养老地产用地性质法律分析。

（一）非营利性养老地产用地性质划拨土地或者集体建设用地。

运用前三类开发方式开发的养老地产，属于以政府为主要推动力量完成的公益性质的养老机构，在用地性质上一般采用划拨土地或者集体建设用地。虽然老年住区的建筑用途是住宅类别，但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性，应当属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地。

（二）营利性养老地产用地性质出让土地、划拨土地或者集体建设用地。

营利性养老地产主要指养老地产开发方式的第四种，由大型地产公司、保险公司等民间资本为主导开发的以盈利为根本目的的养老机构。

根据公益性所占比例的不同，养老地产的用地性质也存在差异。1.完全市场行为。

此类型养老地产以中高档的养老住宅和老年公寓居多，经营方式上没有限制。土地性质是国有出让土地。但在用地性质上出现了混乱。现有大型养老地产项目的用地性质有商业用地、住宅用地和综合用地三大类。由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现了诸多问题：

（1）住宅性质的用地问题：以北京太阳城为例，在其开发过程中，资金的融资难度是制约其快速盈利的主要障碍，政府认为其是住宅开发项目，没有任何政策扶持；银行认为其是养老项目，没有成熟的项目运营现金流，无法测算收益，存在风险，无法对其提供贷款。导致太阳城只能通过自有资金，分组团开发，10 年时间才达成盈利。

（2）商业和综合用地性质的用地问题：商业用地和综合用地的使用年限分别为 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物权法》第 149 条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。所以可见对于商业用地和综合类用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定模糊。另外一个不利因素是商业用地和综合类用地的日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价，变相抬高了老年人的生活成本。2.准市场的行为。

此类型可类比公租房，具有一定的公益性，如果单纯采用国有土地出让的方式获得土地势必会抬高养老地产的价格，使得公益性无法得到保障。针对此类养老地产，可以采用协议出让、划拨土地和使用集体建设用地等多种方式。在经营模式上，由于不具有完全产权，只能以出租的方式获得收益。

（1）协议出让方式。土地价格相对低廉，但这类土地开发的项目绝大多数无完整物业产权，因此物业不能对外出售，只能依靠收取会费、销售长期租赁权等形式获得项目收入，存在资金回收政策风险大、市场接受程度低等情况。

上海亲和源在开发初始得到了上海南汇区政府提供的 50 年产权的公建配套用地，土地获得方式是协议出让，用地性质是工业用地，产权 50 年。《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第十六条规定以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

上海亲和源为了规避因拿地方式导致的对于房产销售的限制而采取了本文在经营模式中论述的会员制模式。但由于产权归亲和源开发商所有，所以当开发商资不抵债时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第 66条关于抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力的规定，银行有权根据已办理登记的不动产抵押权拍卖亲和源的土地和建筑设施。所以，上海亲和源的会员制模式实质上是一种单方面出售房屋使用权的行为，具有相当的法律风险。（2）划拨用地方式。此类型土地的获得方式为设置为非营利性养老机构后取得社会福利用地。划拨用地没有土地成本，但政府对其局限非常大，包括在产品设计和项目运营方式。且项目无法进行商业化操作，外部资金无法进入，内部资金无法退出。

杭州金色年华老年公寓项目是民营公助的典型代表。先期只支付了政府拆迁、补偿等土地取得费用，后期为了销售物业长期租赁权，向政府补交土地出让金，但也只获得大产权证，无法进行销售。这是因为国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，用于房地产开发等经营性用地，如需改变划拨土地的用途，必须由政府依法收购或者收回土地使用权后采用招标拍卖挂牌的方式供应和确定开发单位。

（3）集体建设用地。在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

颐福居·尊长园地块原为集体建设用地，被广州颐德投资管理有限公司租赁改造为养老地产项目。由于一般入住者没有产权，所以其购买的只是使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

四、基于法律角度的养老地产用地低风险发展方向。

（一）政府推出的养老地产专用地。

2013 年 2 月，一宗规划性质为 r2 二类居住用地、c53 休疗养用地的经营性地块成交。该地块是首宗规划为居住、休疗养性质的地块，它以招标形式出让，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。

2013 年 4 月初，北京（楼盘）市国土局公布了 2013 年度国有建设用地供应计划。首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为 100 公顷。除北京制定的首份养老地产用地计划外，其他城市如上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。

以上信息均说明政府在加快养老地产的用地规划进程，而营利性养老地产的用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地。

（二）原有住宅改造。

在上文的分析中可得出通过划拨、协议方式获得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，无法完成市场化操作。所以在土地获取途径上，走市场化渠道是更为明智的选择。但完全的市场化道路必将导致开发成本大幅增高，压缩了利润空间，所以可以选择借鉴国外的养老地产开发模式对现有的楼房进行改造，使之适合老年人的居住，用最小的成本获得开发养老住宅的功能和效用。

（三）寻找合适的商业用地，售后回租。

这一用地开发模式是借鉴酒店式公寓的经营管理模式。由于完全的市场化道路导致开发成本大幅过高，增加了营利性老年地产的投资风险，而老人多超过 60 周岁，无法进行银行贷款，所以笔者建议采用售后回租的方式进行前期投资风险规避。商业用地不会受到当下限购政策的影响，不会因为房屋所有权和使用权分离而导致所有者无房可住。而所谓的合适的商业用地是指要考虑到老年人对于医疗、环境、交通等特殊需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。

参考文献：

[1]王林秀，朱超强。养老地产联盟运营模式研究。改革与战略。2012（1）。[2]李凤章，费雪。一本书读懂土地法。北京：中国法制出版社。2011.[3]刘婷。上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略研究。华东理工大学。2013.[4]李晨。养老地产投资开发中如何防范法律风险。上海企业。2012（4）。[5]王功慧。土地法焦点难点指引。北京：中国法制出版社。2008.[6]刘美霞，娄乃琳，李俊峰。老年住宅开发和经营模式。

第二篇：养老地产研究探讨

远景设计研究院

养老地产研究探讨

随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。

1、养老地产的定义

对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。

2、催生养老地产的因素

人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。

随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。

3、与普通住宅同异性分析

本文由：远景设计研究院整理提供（专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划）

住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。

消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。

建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。

无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计；养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

4、养老地产地发展模式

普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。

普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。

医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、；癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。

养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。

5、实例解析

台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。

日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC（continuing retirement community），其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。

6、国内养老地产地开发模式

CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。

异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。

居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。

7、国内养老地产成功要素分析

项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁；

规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求；

单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯；

色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉；不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识；

户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境；

室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。

结束语：随着中国目前的社会迅速步入老龄化社会，养老地产必将会成为下一个房地产领域的经济增长点之一。这一具有巨大消费群体的地产模式，将应运而生，并且逐步达到其高峰期，随着老龄化社会地加剧，养老地产也逐渐成为能缓解适龄工作人群家庭负担的房地产开发模式。老龄化社会的来临，在给社会发展带来了诸多不利因素的同时，也带来了巨大的挑战和机遇，孕育着潜力无穷的巨大的消费市场。远景设计研究院在进行养老地产开发设计时借鉴台湾、日本、美国等国的一些成功经验，并根据我国国情，合理调整建筑开发模式，形成适宜本土的养老地产。

第三篇：养老问题研究

内容提要

随着人口老龄化程度的不断提高，我国老年人口数量日益庞大，养老问题日益突出，并逐渐成为当今社会关注的热点之一。同时，农村进城务工人员日益增多，农村家庭结构日益小型化，城镇化水平不断提高，留在农村空巢老人越来越多，他们行动不便，缺乏照顾，其中很多生活水平低，生活状况差，精神生活贫乏，养老得不到保障。另外，伴随改革开放而来的思想观念的变化，尤其是现代人对孝道的淡薄，也对传统的家庭养老方式造成冲击，如何解决农村空巢老人这个老龄化特殊群体的养老问题成为当前我们要解决的重要问题。文章通过文献分析农村空巢老人的养老状况，对当下的四种养老模式进行了简单阐述，指出了现在空巢老人在养老中存在的问题，并尝试性地提出了自己对空巢老人养老的一些建议，为开展有针对性的农村老龄工作提供参考依据。

【关键词】 空巢老人 养老状况 养老模式

一、引言

根据1987年60岁以上老年人口抽样调查资料，在60岁及以上的老年人家庭中，空巢家庭比例占16.7%(这里空巢家庭统计口径上包括单身户，一对夫妻以及独身与其他非亲属合住户)，到1990年第四次人口普查时，老年空巢家庭占老年人居住家庭户的20%，2000年这个比例上升到了26%。1根据第五次全国人口普查结果显示，我国有65岁及其以上老年空巢家庭1561．64万户，占65岁及其以上有老年人家庭户的22．83％；生活在空巢家庭中的老年人2339．73万人，占65岁及其以上老年人口的26．51％。其中，老年空巢家庭户1117．90万户，占老年空巢家庭户总数的71．58％，农村空巢家庭老人1632．90万人，占空巢老人的69．79％2。空巢老人的增多造成了很多社会问题。2008年，一则新闻将空巢老人引向了公众的视野：福建省莆田市沿海边防所破获针对空巢老人的以叫卖特效药、丢包诈骗、入室盗窃等各类案件70多起，涉案金额100多万元。在莆田市忠门镇一乡村，几名窃贼窜进一栋豪宅吃喝拉撒长达半月，看守房屋的空巢老人由于行动不便，竟没有发觉自家早有“来客”造访。3空巢老人的养老问题越来越引起社会的关注。

通过上面的数据和新闻，我们发现，八十年代以来，伴随着人口老龄化速度加快、家庭结构日益小型化以及大批农民工进城务工，我国空巢老人的数目逐年增加，其中农村中的空巢老人占了大多数，他们大多数生活水平低，生活状况差，得不到很好的照顾，并且由于机体的结构和生理功能退化等原因，他们有时也会面临居家安全问题，给社会治安造成困扰。为此笔者决定探究一下中国农村空巢老人的养老状况。空巢老人的养老状况主要涉及经济状况、日常生活的照料和精神慰藉等方面。下面笔者以文献综述的方式探究一下空巢老人的养老现状。

二、文献综述

国家统计局人口与就业统计司编：《1990年人口普查数据专题论文集》，中国统计出版社，1996。

转引自中安教育网：《固镇调查：农村空巢老人的生存状况——基于安徽省固镇县三村的调查与思考》，2008年2月25日

http://edu.anhuinews.com/systern/2008/02/25/001955816.shtml。21 3 转引自莆田新闻网：《莆田沿海乡村空巢老人状况 除了孤独还有安全问题》陈建平孙卫锋 2010年10月15日 http://。

所谓“空巢家庭”一般指没有子女或者虽然有子女，但子女长大成人后离开老年人另立门户，剩下老年人独自居住的纯老年人家庭。

穆光宗4认为，空巢家庭有以下两种类型：一类是（无子女在身边的）纯空巢家庭，包括单身空巢家庭和配偶空巢家庭；另一类是（子女不在身边但其他亲属或家政人员）在身边的类空巢家庭。

（一）对空巢老人现状研究

1．经济状况.(1)农村空巢老人人均收入低，收入主要靠自己劳动所得，收入来源单一，生活质量低于农村人口的平均生活水平。以苏州市为例，南京大学的陈建兰在《经济较发达地区农村空巢老人养老问题实证研究——以苏州农村为例》里调查，2007年，苏州市农村空巢老人家庭人均收入为5084 元，仅为苏州农村人均纯收入水平的一半（49.4%），低于江苏农民人均纯收入水平。陈玉光在《农村“空巢家庭”老人面临的困境及其改善》中以湖南省为例也有类似论述。有学者研究得出结论,农村空巢老人家庭生活质量不仅低于农村人口的平均水平,也低于传统同子女一起生活的老人5。

(2)大多数农村空巢老人医疗无保障6，医疗保健费用支出多，医疗负担重。陈星宇根据2008年在厦门农村地区获得的抽样调查资料显示，认为费用过高而不去看病的空巢老人高达48.1%。看不起病成为农村空巢老人所面临的普遍问题。

2． 日常生活的照料.(1)日常生活照料缺位现象日益增多。由于农村医疗看护体系的极为不健全，社会化照料资源的极度缺乏7，以及子女的离巢，使得农村空巢老人生活照料基本处于真空状态中，他们的日常生活照料只能依靠自己，一旦发生突发情况，他们的生命安全就会受到很大的威胁。

(2)“啃老”在农村并不是个别现象，不少空巢老人还要承担外出务工子女交给自己照管的孙子、孙女的生活和教育费用，从而使这些老人的生活更加拮据。

3．精神慰藉.农村“空巢家庭”老人普遍缺乏心理、精神慰藉。对此，陈玉光、鄢木秀和龚文君等人都有论述，陈玉光指出，子女的离巢会使老人产生孤苦自怜的情绪，穆光宗:《家庭空巢化过程中的养老》，载《南方人口》，2002年第1期。

姚引妹：《经济较发达地区农村空巢老人的养老问题-以浙江农村为例》，载《人口研究》，2006年 第6期。

6黄润龙：《我国空巢老人家庭状态》，载《人口与经济》，2005年第2期。7鄢木秀：《农村空巢家庭的养老危机及其化解》，载《凯里学院学报》，2008年4月 第26卷 第2期。54

即所谓的“空巢综合症”。鄢木秀也说，农村针对于老人的娱乐休闲设施极为贫乏，空巢老人既不能像城镇空巢老人一样享受休闲娱乐，又不能像非空巢老人一样享受家庭的温暖生活，因此他们很有孤独感9。

通过上述文献，我们发现，农村空巢老人的养老存在着严重的问题，急需社会各界力量献计献策，为此笔者又对农村空巢老人养老问题的解决进行了文献整理。

8（二）对“空巢”老人养老问题的对策研究

随着人口老龄化形势的日趋严峻, 传统的家庭结构发生了很大变化, 家庭养老压力越来越大。为了应对人口老龄化挑战, 迫切要求建立一个可持续的养老保障体系, 于是很多学者提出了社区照顾的模式。例如，张秀萍提出应该建立“居家养老, 社区服务”的模式10。还有一些学者则从不同的层次提出建议, 将各部分相结合形成照顾体系。如: 李爱芹认为“空巢”老人的社会支持体系应该以老年人自助互助为原则, 以家庭支助为基础, 以社区服务为依托, 以国家和政府的法规、政策为保障11。肖结红也提出应该促进传统养老模式的转变, 建立有家庭、亲属、邻里、居委会和单位四大资源构成的社会系统12。何芸和李建权则从法制的角度出发, 认为只有尽快建立一部系统完善的养老法, 规范养老行为, 才能切实维护老人权益, 有效解决养老问题13。

但是笔者发现，上述提出的解决空巢老人问题的方法既空且泛，没有具体的措施，只有大政纲领，主要着眼于宏观的养老模式的选择，而没有考虑到一些农村的具体实际情况，因此，操作实施起来颇有难度。为此，笔者在对我们现行农村养老模式进行简单介绍之后，将针对农村空巢老人养老问题提一些具体的建议和对策。

三、我们农村现行养老模式的简单介绍

当下，在我国农村养老模式主要有四种，分别是家庭养老模式、集体养老 陈玉光:《农村“空巢家庭”老人面临的困境及其改善》，载《经济决策分析》，2009年 第1期。鄢木秀：《农村空巢家庭的养老危机及其化解》，载《凯里学院学报》，2008年4月第26卷第2期。10张秀萍 柳中权 赵维良：《建立“空巢”老人社区生活支持体系的研究》，载《东北大学学报:社会科学版》，2006年第6期。

11李爱芹：《城市空巢老人的生活状况与社会支持实证研究———以徐州市为个案》，载《社会调查》, 2007 年第3期。肖结红：《空巢老人问题探析》，载《巢湖学院学报》，2006年第8卷第5期。13何芸 李建权：《家庭结构变迁对养老模式的影响》，载《社会工作:学术版》，2007 年第一期。98

模式、社会养老模式和自养模式。四种模式各有优缺点，现简单介绍如下。

（一）家庭养老模式

家庭养老也称代际赡养，是建立在传统孝道伦理观念上，以血缘和亲情为基础的养老模式。主要表现为子女对年老的父母提供经济支持、生活照料以及精神的慰藉。儒家“孝”文化在中国有几千年的历史，赡养父母也已成为每个中华儿女的自主意识和内在责任，养儿防老在传统观念中的地位自然举足轻重。所以在农村经济发展水平相对较低、其它养老模式的条件尚未完全具备的情况下，家庭养老具有难以取代的优越性，但是由于农村中土地保障功能的弱化,人口老龄化、家庭小型化及人口流动等社会经济因素的变迁,家庭养老功能日益弱化。而且，在西方人们普遍认为，养老是社会的责任，如果由家庭来承担养老的责任，会阻碍劳动力的流动，不利于资源的合理配置，从长远来看，增加了劳动力流动的成本，不利于经济的长远发展。对于空巢老人来说，由于子女离巢，因此单纯的家庭养老模式在日常生活的照料和精神慰藉方面不能已满足老人的需求。

（二）集体养老模式

集体养老又称社区养老，是指集体经济实力比较雄厚的乡村或乡镇组织对一定的区域范围内的老年人进行赡养的一种养老模式。集体养老主要包括分散型和集中型两种形式。其中，前者以五保制度为主，通过发放养老金的形式对老人进行赡养，供养对象居住在家；而后者以养老院制度为主，通过提供养老场所、养老服务等形式对老人进行赡养，供养对象则居住在敬老院。作为介于家庭养老与社会化养老之间的一种过渡形式，集体养老借助家庭以外的社会力量实现对老年人的赡养存在其自身优点。首先，老年人入住养老院或敬老院，集中供养，集中居住，由养老院提供日常生活照料等多方面的养老服务，不仅可以在一定程度上缓解子女的负担，还可以避免因生活习惯等问题而引发老人与子女的冲突。其次，这种养老方式可在一定程度上将家庭的养老风险分散，实现集体成员养老资源的共济和共享，在一定范围内使得风险得到化解。但是，在当前的经济条件下，在农村，敬老院基本上普及不了，即使普及了，老人在传统观念的影响下，也很少会选择入住。

（三）社会养老模式

社会养老是指在较大的区域范围内，依靠全社会成员或者某些经济实体的力量实现养老责任共担的养老保障机制。广义的社会养老是指包括商业养老保险在内的社会养老保障；狭义的社会养老就是指社会养老保险，其兴办主体是国家，保障对象为全体社会成员，其目的时为了保障社会成员的基本生活水平，实现社会公平。社会养老作为养老模式的高级形式，其优越性显而易见。一是社会养老通过国家制度的安排，有助于保障农村老年人的基本生活，解决农村老年人养老的后顾之忧；二是在提高老年人的生活水平与质量同时，也可以缓解由于养老资金支付责任导致的家庭矛盾；三是有助于减轻农民“养儿防老”的思想，从而有利于计划生育政策的贯彻执行。社会养老模式是当前面临家庭养老模式的一种重要补充形式。但是我国从1991年在有条件的地方开始农村养老保险第一次试点工作，第一次在农村建立养老保险的努力基本是失败的，失败的原因主要有两个方面：(1)农村养老保险制度脱离实际。现行的制度没有充分考虑农村地区差异和区域经济发展不平衡之事实。几乎是用一个模式、一种制度来解决全国各类、各层次的农民养老问题显然不符合我国农村实际。(2)制度设计有缺陷。一是缴费方式问题,完全依靠个人缴费,缺乏财政投入和政策倾斜。由于我国农民收入还不高,劳动收入除了支付再生产的费用和日常消费外,能够真正用来积累的剩余收入很有限,积累额不高就难以保障老年时的基本生活。二是基金管理和运营问题,基金管理一般以县级管理为主,管理手段落后,没有统一的、先进的计算机软件系统。当地政府或主管部门挪用现象曾经出现;如有的为了追求高额利润,投放在非银行机构,不是按国家规定存入银行或购买国债,造成基金无法收回。三是机构人员问题,机构不统一,特别是县、乡两级,很多地方根本就没有机构人员;有的地方机构人员又没有工作经费,靠挪用基金维持。四是政府的责任不明确,政府在政策制定、承办管理、机构人员、基金增殖等方面应该承担什么责任没有明确。14

2009年年6月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署开展新型农村社会养老保险试点。会议决定，2009年在全国10％的县（市、区）开展新型农村社会养老保险试点。新农保吸收了第一次农保试点的经验教训，采用三种模式，分别是基础养老金和个人账户模式、个人账户和社会统筹相结合模式以及完全个人账户模式。与第一次试点相比，新农保具有如下改进：

一是对农民投保进行政府补贴。二是确定最低缴费标准和缴费年限，解决保障水平的问题。多数地方以养老金领取标准不低于当年农村最低生活保障标准为依据，测算确定最低缴费标准，提供了保障水平，实现保障老年人基本生活的目标要求。三是通过统筹账户、财政转移支付等制度，建立领取标准调整机制，解决领取标准固定不变的问题。养老待遇水平根据经济增长、农村最低生活保障 谢慧娟 李桂平:《 农村“空巢老人”的养老困境及对策 》，载《邵阳学院学报（社会科学版）》，2006年10月 第5卷 第5期。1

4标准调整和农村居民基本生活费用价格指数的变动情况适时进行调整。四是农保基金纳入财政专户管理，解决基金的安全运营问题。新农保制度将农保基金纳入财政专户实行收支两条线管理。审计和劳动保障等部门按各自职能负责监督和收缴、发放工作。五是农保经办机构经费纳入财政预算，解决经费来源问题。新型农保制度将管理人员工资和办公经费纳入财政预算，同时不再从保费收入和基金运营中提取经费，保障了经办机构的经费需求。15

（四）个人自养模式

自养模式，顾名思义，就是老年人不依靠外力自己养自己。但是在我国的农村，自养的老年人中，自愿自养的其实并不多，很多都是“被自养”，是实在没有办法才这样做的。而且，作者认为，鼓励老年人的自养实际上是政府不负责任的表现，老年人体弱多病，本就需要照顾，如果你还去鼓励他不顾自己身体健康去给社会创造财富，这既推卸了政府的责任，又剥削了老年人的劳动力，对老年人的健康造成损害，剥夺了老年人颐养天年的权利。而且，自养的农村老年人与建立了养老保险的城镇老年人相比较，我们就发现这明显有违于社会的公平与和谐。

综合观察以上四种养老模式，改革开放以来，我国家庭养老功能日趋减弱，传统的家庭养老面临严峻挑战；集体养老模式主要取决于集体经济实力，不具有普及性；社会养老受农村发展水平制约，覆盖面窄、保障水平低、对农民没有什么吸引力；自我养老也面临很大的收入不确定性，难以化解农村空巢老人生活中各种意外风险。随着城镇化进程的加快，农村空巢老人的养老问题将从隐性转为显性，为此笔者提出了自己的建议。

四、针对“空巢家庭”养老的几点对策

（一）积极探讨和制定针对养老家庭的鼓励性政策。

既然为了达到限制人口增长速度,控制人口规模的计划生育目的,我们可以制定针对独生子女家庭的各种优惠性鼓励政策,那么,我们为什么不可以对赡养老人的家庭也制定一些相应的优惠性奖励政策呢? 笔者认为,鼓励赡养老人的优惠政策与倡导少生优生的计划生育政策一样,也是我国人口政策不可缺少的一个 15 王进:《完善我国农村新型社会养老保险制度探讨》，载《中国劳动(京)》2009年11期第28～33页。

组成部分。因此,在农村，对于赡养老人的家庭，政府可以根据老人的数量及老人的年龄,对家庭其他人的土地(包括“责任田”)提供一定的政府补贴，可以是实物的补贴，例如化肥、农药，也可以是现金补贴。这样采用经济杠杆进行调节，一部分由于各种原因不愿意和老人住在一起的家庭就会选择和老人住在一起，从而达到照顾老人的目的，这样就可以解决一部分空巢老人的养老问题。而那些本来就有老人的家庭也会因此受益，对于赡养老人更加积极。

(二)将传统的家庭养老方式法律化。

随着社会经济的发展，传统的孝道观念日益淡薄，家庭养老模式日益弱化。因此家庭养老由伦理走向法制势在必行。国家可以立法来巩固家庭养老的地位，明确规定赡养人的范围和赡养的内容。可以通过签订家庭养老协议书,来强化家庭养老。针对农村家庭养老通过子女与老人签订赡养协议书的形式,把子女对老人应尽的经济供养,乃至生活扶助和精神慰藉的义务明确规定下来,并经过司法公正使之具有法律效力,以便于监督和执行,从而遏制子女间扯皮、互相推委的现象。这样,对农村“空巢老人”的晚年生活能起到重要作用。

(三)加快推进农村社会养老保险，逐步实现农村养老的社会化。

社会化的养老方式是与现代化社会相适应的、能有效地分散风险的制度。目前我国农村老人养老还在很大程度上依赖于家庭赡养，而子女的外出务工往往并不能带来良好的经济援助，很多反而持续“啃老”,这就意味着留守的空巢老人如果单纯依赖家庭养老则有着比较大的风险和不可预见性。但是在养老保险的建立过程中，政府一定要发挥主导作用，给予要老保险以足够的财政支持。在西方国家中，不管是在福利国家的英国，瑞典，还是在保险制度国家的德国和美国，政府都是养老制度得以实施和发展的关键。所以，我国政府在出台政策的同时，一定要有财政的支持，否则，所有的措施都会变成无源之水，无本之木。

我国农村养老保险在全国试推行以来，尽管目前很多都遇到不少困难，在实际运行中出现了偏差、遇到了挑战，但只要在总结经验教训、结合农村实际情况的基础上加以不断调整和完善，农村的空巢家庭老人就逐渐能从其中受益。尤其是2009年的第二次试点，虽然试点时间还短，但是由于吸收了以前的经验教训，因此取得了不错的成绩，这也是我国政府解决农村养老问题的积极尝试。

(四)积极探索多渠道的空巢老年人生活照料模式。

随着年龄的增长，老年人的生理功能逐渐衰退，但由于子女不在身边，老年人很可能会出现各种意外。在这种新形势下，我们发现：传统的子女照顾老年人 的家庭模式已经无法满足新的“空巢家庭”的需要，这时就需要与之相应的配套措施的出台。说“远亲不如近邻”，老年人的子女由于求学、工作等原因不在身边，这就需要邻里在日常生活中对老年人多一点关注。如果老年人经济富裕，可以采用“有偿关照”的模式，对于经常帮助自己的邻里给予经济上的补偿；而对于经济上不允许的老年人，他们可以在去世之后，把自己的宅基地转移给这些真心照顾自己的近邻，实行这种“代偿关照”的模式。

(五)丰富农村老年人的精神生活。

根据就地、小型、分散的原则，组织广大老年人因人制宜地开展娱乐、健身、读报、看电视等有益于老年人身心健康的活动。一是创建老年活动中心。设置电视、聊天、健身、棋牌等多种活动项目，组织老年人学习政治时事，开展各种趣味性文化娱乐活动，吸引空巢老人融入其中，参与社会活动，消除孤独寂寞感，锻炼体魄。二是成立老年文体组织。各村都要成立老年人协会，政府和村集体在财力、物力、场地上给予支持。组织广大老年人参加麻将、桥牌，书法等各种文体活动，丰富老年人生活，锻炼老年人体魄。村里可以经常组织开展小型文体比赛，促进群众性老年文化体育活动的开展，丰富他们的晚年生活，使他们做到老有所学、老有所好、老有所乐。

（六）推进农村新型合作医疗，降低农村空巢老人的看病费用。

国家应将农村合作医疗纳入到农村社会保障体系之中去，在互助互济的前提下，政府对参加合作医疗的农民提供一定的医疗补偿，防止农民因病致贫，改善其健康状况，这点对于缺乏照顾的空巢老人尤为重要和紧迫。在农村新型合作医疗中，政府需要提高医疗保险对空巢老人的报销比例，相应的政府财政对此作出差额补贴。同时，随着经济的的发展，逐步加大资金的投入，并吸引企业和慈善机构进行捐助。

五、结语

如何把握住新时期的挑战与机遇，调动社会各方面资源为我国农村空巢老人安度晚年创造条件，如何以解决农村空巢老人养老问题为切入点加强整个农村的社会保障制度建设，是我国当前社会保障工作的重要问题。只有处理好这些问题才能有效维护社会的稳定与和谐，促进我国城镇化与现代化的健康全面发展。

由于各种主客观条件的限制，本研究也不可避免有其局限性。一方面是纯文

献的方法对于研究所带来的弊端，使得文章缺乏有力的数据说明自己的观点；另一方面，由于知识结构和理论水平的局限，笔者所查阅得文献均为国内文献，对国外的研究成果很少涉及，再加上可借鉴的现成经验不是很多，因此所提的建议能否适应当前我国农村的现状，还有待于实践的检验。

参考文献：

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[10]陈建兰《经济较发达地区农村空巢老人养老问题实证研究——以苏州农村为例》

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[16]黄润龙 《我国空巢老人家庭状态》载《人口与经济》 2005年第2期。

第四篇：营利性与非营利养老机构

非营利性养老福利机构，就是不以盈利为目的的养老机构。是指享受国家一定数额的经济补助、主要为既不是救助型养老机构的服务对象，也无力支付市场型养老机构服务的普通老年群体（例如低保老人等群体）提供服务的社会养老服务机构。其包含起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。

盈利性养老机构：私营性质、或私营股份制养老院，没有国家财政和民政部门的补贴，以追求经济效益为目的的养老机构。

非营利性养老机构与营利性养老院区分： 1土地上：

非营利性，养老专用土地使用权50年，产权不可分割，不可以出售，不得改变规划确定土地用途。

盈利性，商业或住宅用地土地使用权40到70年，产权可以分割出售。

2注册：

非营利性：民政局，民办非企业。营利性：工商局注册，民政局审批。3税收：

非营利性：减免营业税等，同时免征有关行政事业性费用。营利性：减免营业税，减半有关行政事业性费用。4收费：

非营利性：实行政府指导价管理。营利性：实行市场调价管理。第二，国家的待遇跟补助

非营利性：一次性建设投资补贴最高25000元每床，运营补贴最高500每床每月。

营利性：无补贴

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）

三、政策措施

（三）完善税费优惠政策。落实好国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。

注意营利性与非营性区分2

1、营业税：对养老机构提供的养护服务免征营业税。（没有强调非营利性，所以，营利性，非营利性均可免。营业税条例第八条：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务、婚姻介绍、殡葬服务等，免营业税。也没有非营利性提法。）

2、企业所得税：对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。（必须是非营利机构。(1)财税[2014]13号、财税[2009]123号非营利性组织机构免税资格认定九条件。(2)财税[2009]122号，非营利组织的下列收入为免税收入： a.接受其他单位或者个人捐赠的收入：b.除《中华人民共和国企业所得税法》第七条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入：c.按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费； d.不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入： e.财政部、国家税务总局规定的其他收入。）

3、房产税土地使用税：对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。（必须是非营利性）

4、捐赠扣除：企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。（只有对非营利性的捐赠才扣除。）

第五篇：养老地产调查

养老地产调查：关键是服务能否令人满意而非硬件奢华 核心提示：在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

房地产商因何投资养老地产

在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”

北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。

在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。

那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。

据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”

此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。

养老地产盈利模式不尽相同

据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”

而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖

一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能

今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”

针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”

一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。

“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。

而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”

“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。

此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。

在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”