商业银行个人住房贷款条例及办法

第一篇：商业银行个人住房贷款条例及办法

目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍与教职工关系比较密切的个人类贷款。

个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款；

一、个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

（一）个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。

（二）个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%；

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

（三）个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格；

2、提出申请；

3、签订借款合同和抵押合同；

4、办理抵押登记手续；

5、办理房屋登记手续；

6、办理房屋财产保险；

7、贷款转帐；

8、每月还款；

9、贷款结清注销。

（四）申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件）；

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》；

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件；

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄；

4、购房合同

（五）借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息；

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

（一）个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

（二）个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

（三）个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批；

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款；

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

（四）个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时

需提供如下资料：

1、借款人资料：（1）借款人合法的身份证件；（2）借款人经济收入证明或职业证明；（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；（5）有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：（1）借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；（2）首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；（3）贷款人要求提供的其他文件或资料。

（五）办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：（1）购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地产抵押申请审核登记表；（4）全部购房合同；（5）房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

（六）办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人（抵押权人）便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

（1）以贷款金额保险的：保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限；

（2）以房屋价格保险的：保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限；

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保险的，按“实际损失金额×（贷款金额÷抵押房产的重置价）”计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行

承担。

（七）借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

（1）等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计）+（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

（1）借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的；

（2）《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

（八）借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁（不含）以下，或在65岁（不含）以上的申请人；

2、不具有完全民事行为能力的自然人；

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料；

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件；

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。

六、个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。

第二篇：我国商业银行个人住房贷款种类

目前流行的住房贷款主要有三种方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。

个人住房贷款是由商业银行提供的商业性贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于３０％，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款。对于已参加缴纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

个人住房组合贷款是前面两种贷款形式的组合。住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为３０万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重。具体的还款差别有多大呢?我们不妨举个例子来做一下比较。假设某购房者夫妇二人欲购买一总价５０万元的住房，以自有资金支付首付款３０％，即１５万元，其余３５万元申请１５年贷款。夫妇二人月收入为６０００元，月公积金缴存比例为２０％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为４万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了１／３，月还款额多出１０％，总额多出近５万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即使他们现有的公积金达４万元，就是按１０倍的较低倍率计算他们也可申请４０万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有３０万元，因此要贷３５万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？他们每月还款２７８１．４５元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的２０％，即１２００元／月，那么他们需要自行支付的购楼款只有１５８１．４５元／月（２７８１．４５－１２００），和他们６０００元的月收入相比负担是很轻的了。

不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

摘自《中国消费者报网络版》

第三篇：浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范

浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范

摘要：伴随着我国住房市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长。文章通过分析我国商业银行个人住房贷款风险现状，找出个人住房贷款风险的生成机制，探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的手段和对策，为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供参考。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范

一、我国商业银行个人住房贷款的现状近年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，使我国个人住房贷款呈现高速增长态势。2006年4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书里指出，目前国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期。在此背景下，个人住房贷款的现状是增速趋缓，难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。其次，个人住房贷款质量总体较好，风险以缓和的方式显现，但仍应予以高度关注。

二、商业银行个人住房贷款风险的概念及特征

（一）商业银行个人住房贷款风险的概念 个人住房贷款风险是指发放个人住房贷款的银行和其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。按照建立现代金融企业制度的要求，借鉴西方发达国家商业银行风险防范的经验，商业银行不仅要建立、健全风险管理的制度，还要按照业务经营的特点，建立、健全相应的风险管理组织体系及相应的风险管理模式；在风险管理对象方面，要求对包括信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等在内的风险进行全面管理，要对个人住房贷款业务的全过程进行管理；在风险管理方法上，要求重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学的风险处置措施和补偿手段。

（二）商业银行个人住房贷款风险的特征

1、滞后性。个人住房贷款的期限一般为10年-20年，最长可达到30年，这为风险的缓慢积聚提供了可能。该项贷款业务在中国是从1998年才开始逐步发展，而业内公认个人住房贷款风险一般是在贷款持续期的前半个周期结束时，即发放贷款后的5年-15年后逐步显现。

2、隐蔽性。房贷风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前形成了表面平静的假相。这种隐蔽性和银行与借款人之间的信息不对称、经济周期发展的长期渐变性有很大关联，风险并非直接袒露在外，因此容易被忽视。

3、多样性。个人住房贷款涉及当事人较多，产生的风险种类比较复杂。借款人自身的原因，银行自身的原因，开发商的原因，抵押物的原因等等都可能是个人住房贷款风险的成因，且风险的表现形式也多种多样。而银行是其风险的最直接承担者之一。

4、分散性。个人住房贷款的对象是城市居民消费群体，个人的资信状况各异，相对于企业贷款业务，该类贷款的金额偏小，阶段性还款现金流也不大，这一切造成银行信用调查、跟踪管理等操作环节的信息来源的分散、步骤繁琐以及贷款单位成本的上升。

5、社会性。政府工作目标之一是“居者有其屋”，这是保证社会安定团结的重要因素，另一方面，住宅产业又是区域经济增长的助推器，所以政府愿意大力支持个人住房贷款的发展。在当前中国社会保障制度尚不完善的前提下，当贷款人违约，银行行使抵押物处置权时，有可能造成借款人流离失所，进而产生危害社会稳定的社会问题。

三、商业银行个人住房贷款风险的成因分析

（一）商业银行个人住房贷款风险的内部成因分析

1、信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。

2、逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。

3、道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（二）商业银行个人住房贷款风险的外部成因分析

1、信用机制缺失。信用机制在广泛意义上维系着

一种经济惩罚制度，它让失信者生活环境恶化，这是对失信者最有效的惩罚。这种打击失信者的社会联防是十分有效的，它可以根治市场上存在的失信现象，使市场上的失信行为和银行的不良信贷现象逐步得以控制。目前我国信用机制尚不完善，主要表现在个人信用意识淡漠，有关信用的法律法规尚属空白，社会信用制度及管理体系缺失，个人信用评价体系尚未建立。

2、相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律，而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定，在影响个人住房贷款的金融法律体系中有很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率，个人业务的抵押物尤其是住房多数涉及个人的生活，即使借款人违约，要真正地执行也是困难重重。

3、个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏，例如，银行为规避风险，要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。

四、商业银行个人住房贷款风险控制对策及其防范

（一）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其内部防范

1、加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业，由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使个人住房贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征，决定了个人住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是银行所不能左右的，而有些风险则是可控的，是银行通过一定的努力可以化解的。

2、加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作。第一，严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。第二，强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。第三，加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失。

3、加快推行住房抵押贷款的证券化。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群，经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用，而且还提高了银行资产的流动性。

（二）商业银行个人住房贷款风险控制对策及其外部防范

1、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度。当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。但目前个人抵押商品住房保险在设计上也存在着明显的弊端，譬如保险金额以房价总额确定、保险内容过于狭窄等。这些弊端一方面不利于发挥保险分散风险的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于个人住房贷款业务的发展。

2、优化住房贷款保险的具体措施。一是完善目前的保险制度。针对目前存在的问题。采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围，引入人寿保险与抵押贷款相结合方式。同时引入保证保险，对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。二是在保险模式下，政府对低收入者应提供保证担保和贴息。对于保险公司来说，只有维护了广大购房者的利益，最终才能使自己获得最广泛的利益。

3、建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度。个人住房担保是指在市场经济条件下，以担保为主要形式，沟通、协调住宅市场各主体之间关系，调整各主体的不同功能，使市场能和谐、有序地运行的活动，它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。狭义上是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。从性质上看，个人住房贷款担保本质上是一种房地产中介服务。

4、建立社会统一的个人信用制度。

从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。虽然目前我国居民个人的信用状况与建设社会主义市场经济的需求有许多不相适应的地方。但在金融业中一系列旨在推动个人信用制度建立的举措正在悄然进行，表明个人信用制度建设已引起有关方面的关注，也符合时代的需要。所以，当务之急是借鉴国外个人信用制度建立的成熟经验，结合国内实际，建立起自己的个人信用制度。

五、结束语 总而言之，个人住房贷款关系着千家万户，个人住房贷款的风险受房地产市场的发展影响，反过来又影响房地产市场的发展。对于个人住房贷款的风险我们一定要有清醒的认识，既不能因为存在风险，而放弃个人住房贷款市场；又不能为发展个人住房贷款而忽略风险的存在。对于商业银行来说，就是在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。对于国家和社会来说，通过制定一系列法规、制度，建立高效的监管机构体系，成为形成和维持个人住房贷款市场公平交易与公平竞争的信贷秩序的依靠力量。参考文献：

1、宋世成,矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略

[J].大连市住房公积金管理中心,2006(1).2、王艳华.个人住房贷款资金安全的风险分析及其管理[J].辽宁石油化工大学经济管理学院期刊,2008(1).3、李卓然.个人住房贷款的风险管理[J].经济研究导

刊,2006(6).4、吴亚,刘成起.我国个人消费信资的风险分析与对策研究[J].财经分析,2006(7).5、徐其瑞.个人住房按揭贷款的风险及其防范[J].货币银行经营管理,2007(11).6、许淑华,袁秋艳.对完善银行住房抵押信贷机制的探讨[J].法商从论,2008(1).7、孙蔚.浅谈个人住房贷款的风险及防范[J].复旦大学管理学院期刊,2008(10).8、袁媛.浅谈商业银行个人消费信贷[J].今日南国期刊,2008(6).9、宋戎.如何防范个人住房贷款风险[J].金融投资合作经济与科技,2006(6).10、欧显兵.我国商业银行个人住房信贷风险防范研究[D].中南大学,2005(11).（作者单位：湖南工艺美术职业学院）

第四篇：中国银行个人住房贷款业务操作办法

中国银行关于印发《中国银行个人住房贷款业务操作办法》的通知

各省、自治区、直辖市分行，深圳市分行：

为加强个人住房贷款管理，规范业务操作，根据住房市场变化和业务发展需要，总行对原《中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）》进行了修改和完善，现将修改后的《中国银行个人住房贷款业务操作办法》印发各行，请遵照执行。

特此通知。

附：

中国银行个人住房贷款业务操作办法

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款管理，维护借贷双方权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》，特制定本操作办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类住房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

第三条 商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关法律合同。

第四条 本办法适用于中国银行（海外分支机构除外）向个人发放的各类商业性住房贷款，不适用于住房公积金等政策性住房贷款。

第二章 贷款对象与条件

第五条 个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 申请个人住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）已经签署购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证，购买期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权的房屋应提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件；

（四）必须支付不低于所购住房全部价款２０％以上的首期购房款。购买外销房必须支付不低于所购住房全部价款的５０％以上的首期购房款；

（五）提供经贷款人认可的有效担保；

（六）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款币种、限额、期限与利率

第七条 贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借款人应是具有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等。

第八条 贷款限额：个人住房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的８０％。

第九条 贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过３０年，外币个人住房贷款最长期限不超过８年。

第十条 贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率。外币个人住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年１月１日开始执行新的利率。

第四章 贷款申请与审批

第十一条 申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：

（一）借款申请书；

（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其他有效居留证件）；

（三）支付所购住房首期购房款的证明；

（四）贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿等的原件及复印件）；

（五）购买住房的合同、协议或其他有效文件；

（六）借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件；

（七）保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明；

（八）开发商证明借款人所购期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权房屋的建设和销售文件资料；

（九）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十二条 个人住房贷款实行审贷分离和尽职调查制度。对借款金额小的贷款，应在信贷业务部门内部实行审贷分离和事后尽职调查；对借款金额大的贷款应实行跨部门审贷分离和事前尽职调查。对超权限贷款，应送同级风险管理部门尽职调查后审批或双线拉直报上级行零售业务部门和风险管理部门审批。

第十三条 信贷业务部门受理借款人的住房贷款申请后，应对借款人提供的资料进行认真调查核实，并对借款人的还款能力以及保证人的担保能力进行审查评估。重点调查内容为：借款人和保证人的身份与资格是否真实有效；借款人和保证人提供资料是否真实合法；借款用途是否符合规定要求；借款人的家庭经济收入是否真实，是否具有按期偿还贷款本息的能力；借款保证人是否具有担保能力，提供的抵（质）押物是否足额有效。

在办理贷款手续时，贷款人可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办相关法律事宜，以保证有关资料和贷款手续的合法性。主要法律事宜包括：验证房产的合法性、借款人身份及所提供资料的真实性、完整性以及其他法律事宜等。

第十四条 信贷业务部门应对借款人的借款申请写出能否贷款的初步审查意见，送信贷评审部门审查，并对审查报告的真实性负责。信贷评审部门对信贷业务部门的初审报告要进行认真复审，重点审查贷款手续及文件资料的合规性和合法性，评价借款人偿还贷款的能力和保证人的担保能力。对符合贷款条件的借款申请写出审查报告送有权批准人审批；对不符合条件的借款申请退回信贷业务部门重新调查。

第十五条 贷款经审批同意后，信贷业务部门应及时通知借款人和保证人签署《借款合同》与《抵／质押合同》或《保证合同》，填写借款借据、抵（质）押登记等申请表，办理抵押物保险，一次性缴付抵押登记、评估、保险、公证等有关费用。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，信贷评审部门应出具不批准贷款的书面意见，并及时通知信贷业务部门，由信贷业务部门向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。

第五章 贷款担保与保险

第十六条 个人住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、履约保证保险（亦称还款责任险）。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。如接受两种担保方式，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其他有效财产。

（一）以房屋设定抵押权的，应分别办理抵押登记手续

１．以期房抵押的，多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付使用后持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

２．以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持《房屋所有权证》到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得《房屋他项权证》。

（二）以土地使用权设立抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后１５日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得《土地他项权利证明书》。

（三）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单（正本）等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、变卖、赠予或以其他方式处置，并保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。

（四）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。

（五）以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其他有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。

第十八条 以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和ＡＡＡ级企业债券等，股票暂不接受质押。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证。

（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。

（二）质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。

（三）以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：

１．借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；

２．借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。

第十九条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的８０％，以其他房产抵押的，抵押率不得超过７０％；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的９０％；以其他有价证券质押（暂不接受股票质押）的，质押率需视质物价值从严确定质押率。

第二十条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定，保证人与债权人应以书面形式订立保证合同。保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款人，并重新提供足额担保和重新签订《保证合同》。

（一）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。

（二）保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款账户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。

（三）保证期应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。

第二十一条 借款人以购买保险公司履约保证保险（亦称还款责任险）申请贷款的，保险单应注明贷款人为该项保险的第一受益人，并由贷款人执管保险合同。购买保险金额不得低于贷款本金和利息之和，保险期不得短于贷款期限。

第二十二条 贷款人可与选定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。以房产作为抵押的，借款人必须在合同签订前向贷款人指定的保险公司按指定的险种为抵押物办理房屋保险，也可委托贷款人代办有关房屋保险手续。投保金额不得低于抵押贷款本息额，投保期应长于贷款期，同时保险单必须注明贷款人作为该项保险的第一受益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

第二十三条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，借款合同应规定，贷款人可以代替借款人投保，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第六章 贷款发放与偿还

第二十四条 借款申请获得批准后，信贷业务部门或委托律师事务所应通知借款人（包括财产共有人）、保证人及其他有关当事人在指定的时间到贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款账户。

第二十五条 贷款发放。在《抵／质押合同》或《保证合同》生效之日起５个工作日内，贷款人应按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至借款人在贷款银行开立的账户，也可直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户，由贷款人监管使用。

第二十六条 贷款使用。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。

第二十七条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。如采取企事业单位代扣现金还贷的，可以签订委托代扣协议。贷款期限在１年以内（含１年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在１年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。

第二十八条 还款方式。偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法；在等额本金还款法下可采取等额递减还款法和等比递减还款法。借款人可与贷款人协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。

为方便操作起见，主要采取一次性还款法和月均还款法。计算公式如下：

（一）一次性还款法。

到期还本付息额=本金＋本金×利率

（二）月均还款法。

还款月数

贷款本金×月利率×（１＋月利率）

月均还款额=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

还款月数

（１＋月利率）－１

第二十九条 提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前１５个工作日向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。

第三十条 贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前３０个工作日向贷款人申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款金额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。

第三十一条 展期贷款处理。贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前３０个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按中国银行的有关文件规定执行。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。

第三十二条 逾期贷款处理。贷款逾期的，贷款人应将逾期部分及时转入逾期贷款科目核算，并向借款人加收逾期贷款利息。具体逾期时间计算和加收利息标准按中国银行的有关文件规定执行。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。

第三十三条 呆滞、呆账贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定年限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆账贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆账贷款，贷款人应保留追索权利，继续向借款人或保证人催收。

第七章 借款合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方保证人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡或失踪，借款人财产的合法继承人或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。如借款人丧失民事行为能力或无继承人和受馈赠人拒绝履行借款合同，贷款人有权依据抵（质）押合同的规定处理抵押物或质物。

第三十六条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十七条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止３０日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单，通知保证人，借贷关系、抵押／质押担保或连带责任保证关系即告终止。

第八章 债权保护

第三十八条 借款人、保证人必须严格履行《借款合同》、《抵／质押合同》和《保证合同》的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：

（一）借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；

（二）借款人和保证人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款；

（三）借款人和保证人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；

（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以致全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；

（五）抵押人、出质人未经贷款人书面同意擅自、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵（质）押或以其他方式处置抵押物或质物的；

（六）出质人转让质物执管收据及未经贷款人同意而挂失所质押的权利凭证；

（七）继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；

（八）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；

（九）借款人、保证人在贷款期间的其他违约行为。

第三十九条 借款人、保证人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

（一）要求限期纠正违约行为；

（二）要求增加所减少的相应价值的抵（质）押物或更换保证人；

（三）停止发放尚未使用的贷款；

（四）在原贷款利率基础上计收罚金；

（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；

（六）向保证人追偿；

（七）依据有关法律及规定处分抵（质）押物；

（八）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十条 借款人、保证人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。

（一）借款人、保证人（自然人）死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人；

（二）借款人、保证人（自然人）破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；

（三）保证人（非自然人）经营和财务状况发生重大的不利变化或已经法律程序被宣告破产，影响债务清偿或丧失了代为清偿债务能力；

（四）借款人、保证人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。

第九章 贷款管理与考核

第四十一条 贷款人要加强对个人住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第四十二条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。

第四十三条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款收息率。

第四十四条 贷款人应建立贷款台账和加强台账管理。台账的内容包括：借款人姓名、贷款合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、还款方式等。

第四十五条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第四十六条 个人住房贷款单设会计科目核算和统计科目统计。

第十章 附则

第四十七条 个人住房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、律师费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费均由借款人承担。

第四十八条 个人住房贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第四十九条 本操作办法由总行负责解释和修改。各一级分行和直管分行根据此办法制定操作实施细则。

第五十条 本操作办法自颁布之日起生效。原《中国银行个人住房贷款实施细则》同时废止。

第五篇：个人住房贷款

“个人购置住房贷款”大致可以分为三类：

（1）公积金贷款，适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工；

（2）个人商业性住房贷款，适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人；

（3）个人住房组合贷款，申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合，来解决购房资金的不足。

各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

在申请贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：

（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

（2）贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（4）抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

（5）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

（6）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（7）以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

什么是住房公积金贷款

《住房公积金管理条例》第26条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”

由上述法律规定我们可以知道，住房公积金贷款和个人商业性住房贷款、个人住房组合贷款一起构成个人购置住房贷款，是个人购置住房贷款的三种形式之一。住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。

住房公积金贷款的主要特征是：

（1）贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备一定的条件，住房公积金贷款的对象范围小于个人商业性住房贷款；

（2）一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%；

（3）公积金贷款的手续比较复杂；

（4）公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差；

（5）公积金贷款需要交纳评估费，但不用交纳律师费。

购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工申请公积金贷款时须由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保。

住房公积金贷款与商业贷款的差异

住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》中规定的贷款，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：

（1）贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：

持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；

具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

具有购买住房的合同或有关证明文件；

提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；

符合住房资金管理中心规定的其他条件。

而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

（2）贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。

（3）贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

（4）贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。

（5）公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人缴纳律师费。