全程法律服务方案

第一篇：全程法律服务方案

房地产开发全程法律服务方案

一、房地产开发全程法律业务的基本原则

由于建设工程法律事务疑难复杂，对律师业务能力要求较高，律师办理建设工程法律业务应遵循如下原则：

第一、忠诚守信原则。律师办理建设工程法律业务，应当坚持对委托人忠诚不二。在承发包、总分包或劳务总分包双方之间，信守只接受其中一方当事人委托，并且在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。

第二、专业负责原则。律师办理建设工程法律业务，应刻苦钻研专业法律问题，以熟悉专业的法律规定和熟悉行业特点的相应能力和水平，为当事人提供准确的、负责的专业服务。

第三、勤勉尽责原则，律师办理建设工程法律业务，应根据当事人的要求并适应业务涉及法律领域多、情况复杂的特点，恪尽职守，勤勉敬业，在委托人要求、承办律师承诺的期限内完成各项具体的法律服务。

二、前期阶段律师服务

1、为房地产项目的可行性进行法律论证，出具《项目投资法律意见》。企业与其他单位、个人合作开发房地产项目的，对拟合作项目进行法律尽职调查，就项目合作开发的合法性提供法律意见，参与缔约谈判，协助企业起草、审查、修改项目合作开发合同。

2、通过起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，获得土地使用权。

3、就企业拆迁城市房屋的合法性提供法律意见，协助起草、审查、修改委托拆迁协议、房屋拆迁补偿安置协议，协助企业妥善处理房屋拆迁补偿安置纠纷。

4、审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件并协助获得。

5、通过起草或审查合同协助开发商完成委托项目建筑方案设计和建筑施工图设计。

6、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作。

7、以合法性、低风险性审查为原则，协助开发商汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券和股票、吸收各类信托基金、借助有经济实力的公司合作开发以及预售楼花收取定金和售房预收款等方式筹集开发资金。

8、协助企业审查供用电、供用水、供用气等工程类其他重要合同，并提供法律意见。

三、招投标阶段律师服务

1、审查施工招投标单位的合法性。审查招标书的合法有效性。

2、草拟招标文件或审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款。

3、审查投标方的资质及其文件资料的合法有效性并出具法律意见书。

4、参加招标会、开标会、评标会，保证程序的合法性。

5、草拟、审查中标工程承包合同。

6、协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间发生的争议或纠纷。

四、工程建设阶段律师服务

1、协助审查或负责草拟、签订总承包、分包、采购合同等一系列相关合同并监督合同的履行。

2、就施工合同的变更、中止履行、解除提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。

3、就企业防范项目建设过程中安全生产事故责任提供法律意见，协助企业制定相关防范措施。

4、就企业防范项目建设过程中工程质量责任提供法律意见，协助企业制定相关防范措施。

5、就企业处理项目建设过程中产生的安全生产事故及环境污染纠纷提供法律意见，并协助企业妥善处理。

6、项目施工中建立规范严密的操作程序和议事规则，做好证据材料的留存。

7、负责建设过程中与各方的往来函件、签证起草、审查。

8、因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减、工程理赔发生纠纷，律师作为委托代理人全程参与调解并出具法律意见书。

9、就承包人向企业提出工期、费用索赔提供法律意见，以协助企业正确控制工期及工程造价。

10、就企业向承包人提出反索赔提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。

11、项目竣工验收阶段协调与有关方面的关系，就项目竣工交付使用的合法性、法律责任问题与程序问题提出意见。

五、销售阶段律师服务

1、审查待售商品房项目是否具备法律法规所规定的预售、销售条件，并提出相应的法律意见。

2、为获得预售许可证进行文件准备，协助或负责取得预售许可证，并协助办理预售合同的登记备案手续。

3、协助选择中介代理商、广告商等并草拟、审查代理销售协议、广告协议及其他协议。

4、协助开发商办理房产预售和现售，并提供预售和现售的法律服务。

5、审查、起草、修改协助企业起草商品房认购书、商品房买卖合同、业主临时公约、房屋租赁合同标准文本，参与购房谈判，并协助或负责签订售房合同和被充协议。

6、协助企业起草、审查、修改拟与银行签订的商品房抵押贷款合作协议、商品房预售款监管协议。参与委托人与有关银行的谈判，起草或修改委托人和银行的合作贷款协议。如有资金监管协议,则同时起草或审查该协议并提出修改意见。

7、审查企业拟发布的售楼广告及其他宣传材料，并提供法律意见。

8、买受人为未成年人、外国人、港澳台籍人士、境外机构在华分支或代表机构等特殊主体，或者买受人委托他人签约情形下，就买受人或签约人主体资格提供法律意见，防止签订无效的商品房买卖合同。

9、就企业以大宗、大额、团购类方式销售、租赁商品房提供法律意见，参与缔约谈判，协助企业起草、审查、修改相关合同。

10、就企业处分小区绿地、架空层、露台、平台、人防地下室及其他公共场所、公用设施的的合法性提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。

11、就企业销售、租赁商品房的合法性提供法律意见。

12、为签约提供律师鉴证服务。协助公司监督商品房销售(预售)契约的履行，负责调解和处理在合同履行中产生的纠纷。

13、起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性。

五、交付验房阶段律师服务

1、审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》《房屋交付交接单》。

2、就企业开展前期物业管理招标提供法律意见，参与招标文件中有关法律文书的制作，协助企业起草、审查、修改拟与物业服务企业签订的前期物业服务合同。

3、审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合约提供律师鉴证。

4、就企业交付商品房是否符合法定及约定条件提供法律意见，协助公司办理业主入住验收交房时的手续，协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议，代理公司参与仲裁或诉讼活动，维护公司的合法权益。

5、协助公司办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他项权证，解除开发商的担保责任。

6、协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议，及时提出法律意见。

六、其他项目实施中的律师服务

1、房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律培训。

2、及时向公司介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并出具相关法律意见。

3、为公司提供订立劳动合同等建全管理的法律意见。

4、为公司及时解答和解决有关法律咨询和法律事务。

附各项管理制度

工程建设质量管理办法

第一条 公司为了加强对开发项目建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，维护和树立公司良好的信誉，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定本办法。

第二条 本办法适用于本公司生产经营中涉及的房屋建筑、管线敷设、设备安装、建筑装饰等施工活动的质量监督管理。

第三条 公司工程技术部负责监督、管理项目建设质量；各分公司、现场项目部按照各自职责，负责本区域内建筑工程质量管理，并在业务上接受政府建设工程质量管理部门的监督和指导。

分公司和现场项目部对具体的工程建设质量负责。项目经理全面负责工程的质量管理，并对公司负责。

第四条 公司建立、健全教育培训制度，加强对员工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

第五条 公司建立质量检查体系，定期或不定期对工程进行质量检查，其结果作为考核现场项目部的指标。

第六条 公司所涉及的工程项目，必须严格执行工程建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

第七条 为保证工程质量，对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。

第八条 应根据工程情况制定招标条件，指定专人审查投标单位的资质情况，不符合条件的不应参与投标。

应将工程发包给具有相应资质等级和经验的施工单位。

拒绝勘察、设计、监理和施工单位转包工程的行为，未经公司同意不得在上述范围内对工程进行分包。拒绝禁止勘察、设计、监理和施工单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计、监理和施工单位的名义承包工程。

第九条 不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。第十条 公司应向有关的勘察、设计、监理和施工等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。

第十一条 公司或现场项目部不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

第十二条 工程项目所须设计图纸须审查的，在使用前应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

第十三条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。

第十四条 工程项目须按规定实行监理。须监理的工程，当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。

第十五条 工程项目在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

第十六条 按照合同约定，由我公司采购建筑材料、建筑构配件和设备的，相关部门应要求材料生产或供应商提供营业执照、生产许可证、质量保证体系文件和产品检验合格文件等有关质量方面的文件资料，并要求供应商作出质量保证。第十七条 公司任何单位或个人不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

第十八条 现场项目部应建立完善的质量管理制度，并有效运转。

第十九条 项目部收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件。

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）勘察、设计、监理和施工单位应提交完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付业主使用。

第二十条 现场项目部应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，交公司存档并及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

第二十一条 公司按规定建立质量保修体系，对涉及的工程实行质量保修。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）洪热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

第二十二条 公司建立质量评价体系，对已开发交付的工程进行回访，为公司下步开发收集资料。

第二十三条 本公司职工违反本办法的规定，由公司处理。第二十四条 本办法自行文之日起施行，建设工程技术管理办法

第一条 工程技术管理是建设工程管理的中心环节，遵照国家有关建设工程投资管理的政策、法规、制度、规程、规范办事，严格执行基建程序，科学规范的加强工程技术管理，是建设投资管理的基本准则。

第二条 工程技术管理工作贯穿于工程项目建设全过程中，加强计划性、程序性、规范管理行为，明确责任，降低工程造价、缩短工期、提高质量和投资效益是工程技术管理的主要任务。

第三条 工程技术管理人员在建设项目任务中负重要责任，工程管理人员应密切配合，协调推进，确保优质安全高效完成工程项目的全过程管理员。第四条 工程技术质量管理方针：三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、主支控制、确保质量。

第五条 工程技术质量管理体系：建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理体系，管理人员必须到岗，职责明确、管理到位。

第六条 建设单位的职责

1、协调施工、监理、设计单位的关系。

2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。

3、建设单位现场管理人员应加强现场抽查和重点检查，查改结合，发现问题时及时通知监理。

4、监督、检查施工单位及监理单位的日常工作，作好现场抽查记录及平时工作日记，公平公正处理现场发现的问题。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。

5、建设单位现场管理人员应及时收集施工过程的影像等资料； 第七条 施工单位的职责

1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对对整个工程进度、质量、安全负责。

2、施工单位应按建设单位的目标工期，认真编制工程施工进度计划，按单位工程形象进度和工作量计划，并制定切实可行的保证计划实现的措施，包括材料供应计划，机械设备需用计划和劳动力计划并按照审核的施工总进度计划安排各项目工作，确保总进度计划的实现，3、施工单位应及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成并书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。

4、施工单位应作好施工和隐蔽验收前的预检、自检、互检和交接检,充分发挥专职质检员和工人班组的质量意识。经施工单位自检合格后，正式书面通知监理单位进行检查或隐蔽验收，确认模板、钢筋、预埋件、预埋管道等的尺寸、位置、走向、规格、型号已达到设计和规范要求并全部合格后，签认隐蔽验收记录，方可进行下道工序施工。

5、严格控制工程材料，严禁采购、使用不合格材料和假冒材料，对甲方供应的材料按规定作复检，并及时收集甲方的材料证明，自己采购的材料应有合格证明，对甲方认质认价的材料，施工单位必须采购甲方指定的质量标准的材料。

6、施工单位严格按现行施工验收规范，建筑安装工程质量检查评定标准，操作规程精心组织施工，绝对保证工程质量目标实现。第八条 监理单位的职责

1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件，对工程质量、工程进度、工程成本控制授予监理单位施工组织、施工管理、工作协调和对施工单位进行违规处罚的权利。监理单位必须对所监理的工程质量、施工安全、工程进度和成本控制负责。

2、凡属承监本公司工程的监理单位，内部管理制度明确，应严格监理、一丝不苟、热情服务、秉公办事、言行文明，有完善的施工监督与考核机制，坚持工地会议制度，有详细的会议纪要，定期检查安全措施，查找事故隐患，在重点工序落实安全防范措施，应按质监站要求的抽检频率做好各项试验检测，准确及时下达指令，虚心接受上级、业主有关进度、质量的指示和措施。

3、凡属承监本公司工程的监理单位，对工程进行主动控制、事前监理，在材料、隐蔽工程、复杂工艺等方面，严格控制操作程序，监理、承包人质量保证体系完善。做好试验检测数据的填报、核查工作，坚持计划管理，认真审核总体与分项计划、计量支付准确、及时，无超清单支付，审核报告、现场检验准确无误，关键工序全过程旁站，一般工序坚持旁站，做好旁站记录，进入现场要配戴上岗证，挂牌服务。

4、凡属承监本公司工程的监理单位，在工程开工前第一次工地例会后一周内必须书面向现场项目部呈报合格详细的监理规划，现场项目部三天之内提出修改和批复意见。现场项目部批复之日为监理服务合同有效起始之时。凡属承监本公司工程的监理单位，必须配套必要的平行检验工具，实行日常平行检验，并认真填报工程缺陷统计报表，若不申报缺陷统计报表或不具备基本检验手段，则视为未履行平行检验，本公司将保留经济索赔的权利。监理月报、季报齐全，规范明晰及时，监理档案、施工原始记录按监理规程要求做到齐全、准确、规范，每月有质量控制分析报告。

5、凡属承监本公司工程的监理单位，必须对所监理工程中所有的隐蔽工程进行见证，若发现隐蔽记录不实或不合格工程隐蔽，则由监理单位承担返工损失10％的经济责任。

6、凡属承监本公司工程的监理单位，必须对所监理工程中的关键部位进行旁站，若所承监的关键部位发生质量事故，经查实监理人员未履行旁站，则由监理单位承担返工损失10％的经济责任。

7、凡属承监本公司工程的监理单位，必须认真编写监理月报、阶段监理报告、项目监理工作总结及监理日志，本公司现场项目部现场代表将不定期进行抽查，若发现监理单位不重视，不编报，每缺一项处罚监理责任人200元。

8、凡属承监本公司工程的监理单位，必须督促施工单位及时整理验收资料，保证房屋工程预验收三个月内领回工程竣工验收备案证，若所承监的工程三个月被无法竣工备案，则视为监理单位违约，本公司将保留经济索赔的权利。希望所有承监本公司工程的监理单位，严格按照国家监理规范运作，确保监理工作循序有效。

第九条、图纸收发和审核：工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由公司档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。第十条、图纸审查要点：

1、主要尺寸、标高、位置、预留孔洞及埋件是否正确

2、重要构造是否合理。

3、图纸、文件是否互相矛盾。

4、执行标准、规范是否明确。

5、土建与安装的衔接有无问题。

6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。

7、有无危及安全的因素。第十一条、设计交底

由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。第十二条、施工组织设计

1、施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。

2、施工组织设计应包括下列主要内容：(1)、工程概况(2)、施工总平面图

(3)、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划

(4)、施工方法及技术措施(5)、季节施工措施(6)、质量保证措施(7)、安全技术措施

(8)、环保及文明施工技术措施

3、施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。

第十三条、技术交底：由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。

第十四条、建筑施工必须严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。

第十五条、设计变更

1、变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。

2、施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。（1）、图纸错误（2）、合理化建议（3）、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。

3、不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。

4、设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。第十六条、材料检验

1、主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。

2、指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。

3、建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。第十七条、技术检验：施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。

第十八条、隐蔽验收

1、上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。

2、监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。

3、工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。

4、隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。

第十九条、中间验收

某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。第二十条、设备试运转

（一）具备下列条件方可进行试运转

1、安装工作完成，并经质量检验合格；

2、技术文件规定的检验工作完成并合格；

3、试运转方案编制完毕；

4、测试量具，工具齐备。

（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。

（三）试运转记录应完整归档。第二十一条、竣工验收

（一）竣工验收条件：

1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；

2、档案齐备。

（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。

（三）竣工验收应填写验收单。第二十二条、质量评定

1、质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。

2、质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。第二十三条、持证上岗

1、需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。

2、建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。

第二十四条 质量保证资料：施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。

第二十五条 质量事故

1、发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。

2、质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。

3、事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。公司对处理结果进行检查、登记备案。第二十六条 计量

1、施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。

2、监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。

第二十七条 分包工程质量：分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。

建设工程施工现场安全文明管理规定

为规范施工现场管理，切实做好安全文明施工，特制订本规定，凡属参加建设的各施工单位，都必须遵守本规定，各参与承监的监理单位均有责任督促施工单位严格执行本规定。第一条、工程开工前施工单位必须按业主提供的平面图在指定区域内详细规划和合理布置现场办公、地材堆场、加工制作区域，并绘图公布于醒目位置，现场实物应与规划相符。

第二条、施工现场实行封闭管理，围护墙或栅栏高度不低于2m，入口处应美观大方，严禁乱张乱贴。施工现场道路保持畅通，道路必须平整硬化，满足载重卡车通行，并保持日常整洁。

第三条、工程施工至二层（含二层）时必须采用目密网封闭作业，脚手架搭设必须复核规范要求，提升设备必须经安检合格后方可使用。第四条、施工现场必须保证排水畅通，施工污水应通过简易沉淀池后方可进入小区排水系统。出入车辆必须冲洗干净，严禁带泥出入。

第五条、现场施工材料必须分类堆放，并有醒目标识，严禁混堆乱放。现场临时办公环境应美观大方，设施整洁，卫生设施齐全，禁止使用干厕，严禁现场搭建施工住房。

第六条、施工现场必须有醒目的标牌标识工程规模，工程造价，开（竣）工日期，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位负责人，施工单位安全员和质检员。严格执行行政主管部门制订的安全文明施工管理细则，确保施工安全，争做文明样板工地。

第七条、所有作业人员必须挂牌进出施工场地，持证上岗。禁止外人随便出入施工现场。

第八条、必须在施工现场醒目的位置悬挂“五牌一图”、“HSE四条禁令”。任何单位和个人都必须遵守本规定，违者按违规处罚。本规定由工程技术部统一解释。

建设工程施工用电管理规定 为加强施工用电的管理，保障安全用电，规范施工用电行为，特制定本办法： 第一条、所有施工及配合施工单位用电均由工程部统一管理，用电单位必须持用电方案经工程部审核批准，并严格按批准方案认真组织施工。方案未经工程部批准，擅自接电者，处以500-1000元罚款，并承担当月分表与总表的全部差额。第二条、各用电单位用电安装及维护人员，必须持证上岗，无电工上岗证者不得进行该项工作。一级配电柜内，必须使用计量合格的电表进行计量，并对各自的电表计量负责，现场项目部有权要求用电单位对所用电表重新进行校验。如经检查发现由于私自改动接线方式，造成电表计量不准或倒走，按

费的200%收取。抄表日期：每月20-25日，按照供电局电费单据实收取，在每月进度款中予以扣除。第三条、各用电单位对各自的用电线路负有维护管理责任，应经常对所属用电线路进行检查，发现安全隐患，立即整改。若用电线路存在安全隐患，而不能得到及时整改，工程部将停止供电。本规定由工程部统一解释。

建设工程施工用水管理规定

为规范施工用水行为，切实维护用水单位的利益，特制定此管理办法，凡用水单位均应严格遵守。

第一条、任何单位用水必须报经工程部批准，方可进行用水管道的连接，并装表计量，水表初始读数报工程部备案。严禁任何单位和个人私接取水管道，违者处罚300-500元。

第二条、任何用水点必须安装水表进行计量，并在每月20日将水表读数报至工程部，水费依此据实收取。所报水表读数如不属实，按实际用水量两倍收取水费。第三条、严禁在给水管道上直接管道泵，水压不足时应设置储水池再经加压设备进行提升，且进水管必须高于储水池水面。违反此条者按市水务处罚规定处罚。第四条、用水单位对用水管道有维护管理的义务。对用水管道的任何破坏造成水量损失，当月分摊水量全部由该用水单位承担；且用水单位必须及时修复用水管道，若未能及时修复，当月施工水损费用由该事故用水单位全部承担。本规定由工程部统一解释。

建设工程施工管理细则

第一条、为工程施工管理的规范化，针对工程施工的各个阶段，制定本管理细则，作为对参建单位进行协调工作的行为准则；

第二条、工程在设计文件、施工文件齐备条件下，由工程部组织设计部门、审计部门和相关施工单位有关人员进行设计文件会审，召开工程协调会，研究工程中可能出现的问题；

第三条、由工程室起草工程任务书，任务书要说明工程内容，进场时间和要求完工时间；

第四条、在施工现场条件不合要求情况下，不能进场施工； 第五条、设备进场，由工程部调度，开箱验货必须由工程部代表、安装和调试施工单位代表及厂方代表,三方在场情况下进行,安装测试材料由安装工程人员清点保管；

第六条、施工单位在设备材料进场后，应按厂家督导的要求，妥善做好材料和工具的存放； 第七条、施工单位如无特殊情况，需按任务书所安排开工时间进场，并按时交工。施工中途如遇材料短缺等原因须停工时，应先写好停工报告，按程序报请工程部领导同意后再做停工处理；

第八条、施工现场须保持清洁，在每天收工前应将现场清扫整理，保持施工现场整洁，做到文明施工；

第九条、在有厂方督导的情况下，施工单位须根据督导的安排，制订工程进度计划按督导要求组织人员进行施工，如施工单位与督导有不同意见时，须由工程技术部协调解决。施工单位须与工程管理人员积极配合解决施工过程中出现的问题； 第十条、施工单位施工时，在工艺上应完全按照厂方督导或安装文件的要求操作，严格把好技术关，规范施工，由于错误操作引起的损失，由施工单位负责； 第十一条、如果设计文件存在问题，使施工无法进行，需修改施工文件，应由工程技术部协调解决；

第十二条、施工过程中发现材料短缺,由施工管理人员核实,由计划部或物资供应部联系厂家或承运商解决；

第十三条、安装工程结束时，施工单位应清理好现场，清点剩余材料，如数移交给工程部。对工程所用的材料作统计，报项目技术负责人； 第十四条、安装项目完成后，施工单位及时呈报《竣工报告》，由工程项目技术负责人检查全部设备工程完成情况，并在厂方督导认可安装工程完工后，施工人员才能撤离施工现场，每个安装工程部应留下一二个安装人员配合调试工作，对于调试中发现的问题，予以配合解决；

第十五条、施工单位在完工撤离现场时，须提交交工报告，送工程项目负责人，若存在遗留问题，待条件具备时既派人解决。

建设工程现场管理人员管理细则

第一条、凡对现场管理人员的管理除另有规定外，悉依照本规则实行。

第二条、现场管理人员应恪守公司规章及通告，竭诚尽职，团结一致，使工程进行顺利。第三条、工程管理员，除负责分配的范围指挥承包商并协办工程事物外对于工程的施工，应依照图样负责监督，不得有偷工减料的现象。

第六条、现场管理人员均按规定时间到工地上班，并亲自签到，有事应提前两天请假，另行安排人员，在新的人员没到前不得离开工地，同时应做好工地的交接工作；

第七条、现场管理人员在办公时间内，一律禁止赌博，酗酒，打架及其他扰乱秩序妨碍公益等情形。

建设工程施工质量控制规定

第一条、现场管理人员应对施工现场的各种质量保证措施的落实情况进行定期不定期的检查，避免可能发生的质量事故；

第二条、所建项目均推行样板制。先按标准、规范、规程施工，作出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经确定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准,均不得进行后续工程施工；

第三条、为保证操作质量，贯彻“三检”制，推行定岗操作。现场代表应对主体结构、高级装饰、设备安装等关键工种的操作人员要求施工人员持证上岗,并对其持证情况作好记录；

第四条、现场管理人员应对各分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存；

第五条、下列部位必须进行跟踪隐检:

1、地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录；

2、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件以及除锈、代用变更情况等；

3、焊接：检查焊条品种、焊条规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等；

4、防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况；

5、给排水管道：检查位置、标高、坡度、试压、闭水实验防锈、防腐及预埋件情况；

6、暗配电器线路：检查位置、规格、标高、弯度、防腐接头等。对于电缆还要进行耐压绝缘试验。对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等；

6、材料检验:主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质检验方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用；

7、贵重、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。下列项目必须进行预检:（1）、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验；（2）、建筑物、构件物的定位线及引进标高；（3）、建筑物基放线及标高；（4）、建筑物轴线及灰线。（8）、技术检验:施工规程、规范和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准；（9）、抽样应由建设单位、监理单位相关人员同时在场抽取。施工单位应将检验报告提交监理审查登记建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生质疑，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。

建设工程进度控制规定

第一条、协调配合监理,根据现场情况与承包商的准备工作情况,选择合适的时机发出开工通知； 第二条、相关人员应对承包商下列实施情况进行不定期检查:A、按合同期完成工程的实施程序、施工部署、任务计划；B、施工各阶段的材料、机械及人工投入情况、平面布置；C、工程费用流动计划；

第三条、由于承包商以外的原因造成施工期延长，相关人员可据实批准延期，并同时上报,依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。

图纸收发和审核制度

第一条、工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由工程部分发给施工单位项目经理部技术负责人及监理工程师；

第二条、工程部及相关人员应认真审查图纸,图纸审查要点：执行标准、规范是否明确；图纸、文件是否互相矛盾；重要构造是否合理；土建与安装的衔接有无问题；现场施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求；有无危及安全的因素；图中尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确； 第三条、工程部负责组织相关单位参加设计交底。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后由建设单位分发有关单位； 第三条、由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。

施工组织设计审核规定

第一条、由工程技术室负责施工组织设计审核；

第二条、施工组织设计应包括下列主要内容：工程概况；施工总平面图；综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；施工方法及技术措施；季节施工措施；质量保证措施；安全技术措施；安全应急预案、HSE、环保及文明施工技术措施； 第三条、施工组织设计的修改、批准程序要符合国家规定，同时应通知施工单位、监理,重大修改应组织有关人员重新审定。

设计变更规定

第一条、变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行； 第二条、施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交书面申请经设计单位批准后可以变更施工:图纸错误；合理化建议；施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求；

第三条、变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是工程结算的依据。

工程经济签证与工程付款实施办法

为规范工程施工现场签证管理工作，确保工程施工现场签证工作处于受控状态，特制定本办法。

第一条、职责分工：业主授权派驻现场代表（简称甲方代表）负责工程施工现场签证工作的管理与实施。

第二条、签证工作内容：基础开挖到满足设计要求时，必须进行签证确认。合同以外的土方工程。施工图和设计变更以外的工程内容。甲方确定的必须通过签证才予以确认的内容。工程施工合同中约定必须签认的。法律、法规及现行有效标准规定必须签证的。

第三条、甲方确定的必须通过签证才予以确认的内容包括：①、如因工程实际需要，一些与工程紧密相关的附加工作及额外工作，业主有权指令承包方去完成，并作为本工程的变更工作。承包方要首先付诸实施，费用按签证程序执行。②技术核定单不作为竣工结算的依据，承包方按技术核定单要求完成了工作，业主再办理经济签证。办理签证的条件是：该项工作必须按业主的指令保质保量完成并符合验收规范的要求。第四条、工程签证办理原则

①、签证原则上不允许签计时工，如有特殊临时用工情况，必须列明用工人数及用工时间。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场代表认真核实后签证，签证内容叙述清晰，工程计量方式与工程计价方式相统一；必须注明签证原因、背景、时间、部位、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。

②、应在合同中约定的内容，不能以签证形式出现。例如:人工浮动工资、议价项目、材料价格，合同中未约定的，不能以工程签证的形式取代。应由有关管理人员以补充协议的形式约定。

③、业主现场项目部对施工单位报送的技术核定、技术方案及其它技术文件（含往来函件、会议纪要、会审纪录等）的认可或确认，例如:临设的布局、挖土方式、钢筋搭接方式等，应在施工组织设计中严格审查，不能做签证处理。不能作为施工单位竣工结算的依据。施工单位认为需要或产生经济签证的，应当在该项工作完成后的三天内，另外单独以现场签证单的形式申报。逾期未单独申报的，视为放弃。④、施工单位申报的签证单必须由施工单位项目经理签字并盖章，否则监理和业主方不予接收。需经业主方相关人员签字的签证单，一式五份，在签证工作内容完成后三天内，正式报送业主项目部、监理。逾期报送的或签字日期不齐全的，视为无效。

⑤、办理签证时必须将业主书面工作指令（工程联系单）、分项工程验收合格单（证明）、隐蔽工程验收单，双方对完成该项工作后工程量的计量确认书面材料等作为附件；否则不办理签证。凡不符合以上要求的签证，在工程结算时一律不予认可。

⑥、材料价格的确认要注明采购价还是预算价以避免采购保管费重复计取。⑦、所有工程量必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，后补签签证单。现场签证单一式五份，甲方现场项目部、甲方工程技术部、甲方造价部、监理单位、乙方各留一份，现场签证单必须在一个星期之内四方签字盖章完毕，并经现场项目内部统一编码备案，否则签证单视同无效。工程签证由现场甲方代表、造价人员及项目负责人共同办理。⑧、及时办理。事件发生后三天内，现场项目部完成审核，并在合同约定的时间内签署确认。⑨、违背以上原则办理的对工程承包商进行经济补偿的签证为无效签证，造价部在竣工结算时将不予认可。

第五条、现场签证结算方式：由施工单位申报签证单及签证费用，经双方确认价款并入工程结算中一并计算造价。由设计变更、技术核定、业主额外指定工作等等而发生的现场一切签证费用，中途不另外增加支付金额，竣工结算完成后一并按合同条款支付。

第六条、工程签证的办理权限

①、单项工程签证总金额在五万元以内的，且手续齐全，由现场项目部经理批准办理。单项工程签证总金额在五万元以上的，应采作补充合同，按合同审批程序办理。

②、因事件发生突然，须紧急处理，且单项工程签证总金额不足五千元的，工程签证办理人可口头请示项目经理同意，事后由项目经理补办手续。但必须有现场甲方代表及造价人员签字。

第七条、对工程承包商进行经济补偿的工程签证办理程序

工程技术档案管理制度

第一条、由工程技术部负责工程的档案管理工作，组织制定本项工程的归档范围、管理制度、收集整理工程前期文件，组织审查、接收各单位编制的档案文件。在检查汇总后向城建档案馆移交；

第二条、工程项目的勘测、设计文件的收集整理工作，由工程技术部负责收集； 第三条、负责向各施工单位负责收集、整理其承包范围内的施工技术文件和竣工图，汇总后经监理单位审核合格后移交工程部；

第四条、负责向监理单位收集工程监理文件,完工后移交工程技术部。

建设工程安全生产管理制度

第一条、为了加强建设工程安全生产监督管理，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》制定本制度。

第二条、工程技术部应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。因建设工程需要，向有关部室查询前款规定的资料时，有关部门应当及时提供;第三条、工程造价人员在编制工程概预算时，应确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用； 第四条、任何人员不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材； 第五条、在工程开工之前，相关人员应准备好建设工程有关安全施工措施的资料，报有关部门备案； 第六条、对于将拆除工程应发包给具有相应资质等级的施工单位，并在拆除工程施工15日前，将下列资料报送公司及其他有关部门备案：施工单位资质等级证明；拟拆除建筑物、构筑物及可能危及毗邻建筑的说明；拆除施工组织方案；堆放、清除废弃物的措施。实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品管理的规定;第七条、现场管理人员应对施工方使用的的机械设备和施工机具及配件进行生产（制造）许可证、产品合格证，检测合格证明，使用期限等进行检查记录。禁止使用检测不合格的机械设备和施工机具及配件； 第八条、现场管理人员应及时要求施工方对施工现场安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施进行自检，出具自检合格证明，办理验收手续并签字。如检测不合格的，不得继续使用； 第九条、现场管理人员应要求施工单位对本单位的安全生产进行定期和专项安全检查，并做好安全检查记录。同时对施工方的安全生产责任制度、安全生产规章制度和操作规程，安全施工措施，安全生产条件等的落实情况，确保安全生产费用的有效投入，消除安全事故隐患，对违章指挥、违章操作的，应当立即制止。并做好上报工作； 第十条、现场管理人员应对施工运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，进行特种作业操作资格证书检查，合格后方可上岗作业。否则应要求施工方换有证人员；

第十一条、对于危险性较大的工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高支架模板工程，可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线，应要求施工方出据专项施工方案，待其专项方案批准后方可允许动工； 第十二条、安全员应当检查现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位进行安全警示标志检查，符合国家标准；

第十三条、现场管理人员应当对办公、生活区与作业区，职工的膳食、饮水、休息场所，粉尘、废气、废水、固体废物、噪声、振动和施工照明对人和环境的危害和污染等进行检查；

第十四条、督促施工单位建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在施工现场入口处设置明显标志。有权对施工现场的作业条件、作业程序和作业方式中存在的安全问题提出批评，并上报项目经理部领导;第十五条、现场管理人员在进行安全监督检查时，有权采取下列措施：要求施工单位提供有关建设工程安全生产的文件和资料；进入施工现场进行检查；纠正施工中违反安全生产要求的行为；对检查中发现的安全事故隐患，要求其立即排除；重大安全事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，要求从危险区域内撤出作业人员或者暂时停止施工； 第十六条、施工现场发生生产安全事故，应当按照国家有关伤亡事故报告和调查处理的规定，及时、如实地向上级和其他有关部门报告。

建设工程现场签证管理办法

为规范工程施工现场签证管理工作，确保工程施工现场签证工作处于受控状态，特制定本办法。第一条、职责分工

1、公司授权派驻工地代表（简称现场项目经理）负责工程施工现场签证工作的管理与实施。

2、工程施工方（简称乙方）负责对甲方下达的指令或需由乙方签证的文件的签证。

第二条、签证工作内容

1、基础开挖到满足设计要求时，必须进行签证确认。

2、合同以外的土方工程。

3、施工图和设计变更以外的工程内容。

4、甲方确定的必须通过签证才予以确认的。

5、工程施工合同中约定必须签认的。

6、法律、法规及现行有效标准规定必须签证的。第三条、现场签证参加人员

现场项目经理、甲方预算员、乙方代表、监理单位代表。第四条、现场签证单填写要求

所有工程量必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，后补签签证单。现场签证单一式五份，甲方工程技术部、甲方现场项目部、造价部、监理单位、乙方各留一份，现场签证单必须在一个星期之内四方签字盖章完毕，否则签证单视同无效。签证原则上不允许签计时工，如有特殊临时用工情况，必须列明用工人数及用工时间。第五条、现场签证程序

1、乙方提出签证申请

甲方、监理单位同意进行签证

现场项目经理组织相关人员现场进行工程量测量、签字确认。

2、乙方填写现场签证单（现场签证单必须使用国家统一标准规范表格）

各单位必须签字盖章并留存

乙方对签证单做一份完整预算作为结算依据。第六条、现场签证结算方式

单体施工单位分三个阶段分别办理签证结算。即基础部分、主体结构部分和安装及装修部分。每个阶段在正式验收前施工单位必须将结算资料提交到甲方造价部，否则停止拨付工程进度款。第七条、签证的效力

1、乙方应予提报签证的文件，但未经甲方签证的，均属无效。已实施未经签证所产生的经济责任由乙方承担。乙方对甲方的指令确有异议（拒签），在甲方坚持要求执行时，乙方应予以执行，因指令错误发生的费用和给乙方造成的损失由甲方承担，延误的工期相应顺延。因拒不执行指令而造成的损失则由乙方承担。

2、凡签证责任人未按法律、法规、现行有效标准及合同约定时间内对对方提出的文件予以签证或签复的，应视为要求已被确认，由此产生的责任由甲方承担。

3、本办法为甲乙双方在合作中的经济或法律责任界定的依据，包括返工、返修、停工损失、延误的工期及其他经济损失。第八条、例外处置

1、必要时，甲方可发出口头指令，施工方对甲方的口头指令应予以执行。但乙方应在48小时内提出书面文件，甲方必须签证确认。

2、在特殊情况下，乙方有权要求甲方下达指令的要求，并将需要的理由和迟误的后果书面通知甲方，甲方在48小时内不予下达或答复，应承担由此造成的经济支出及顺延的工期，赔偿乙方的有关损失。

九、本办法自行文之日起执行，由工程部负责统一解释。

第二篇：(经典阅)地产开发全程法律服务方案（小编推荐）

地产开发全程法律服务方案

一、项目开发前期的法律服务

（一）主要法律问题

1、项目的合法性、项目规划许可等法律问题。

2、土地使用权出让或转让的法定条件、程序及相关法律问题。

3、土地使用权的转让、在建项目转让的法律问题。

4、土地使用权抵押的程序、法律效力等问题。

5、国有企业划拔土地的开发问题。

6、房地产项目规划许可的条件、程序及相关法律问题。

7、用地功能的变更与开发等法律问题。

8、房地产项目合作开发的主体资格、申报审批等法律问题。

9、项目公司的成立、股权架构与项目公司转让或股权转让法律问题。

（二）可提供的主要法律服务

1、就项目的可行性，从法律上加以论证，提出专项法律依据或《项目投资法律意见书》。

2、参与项目谈判，根据土地现状、性质，提出项目开发土地使用权的取得方案。

3、合作开发运作方案或风险控制方案。

4、土地使用权转让、部分转让、租赁等法律操作方案。

5、审查或协助签订土地出让合同或土地转让合同。

6、对合作各方的利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法律咨询和实施方案。

7、在建房地产项目整体转让方案，土地方与投资方重组方案。

8、提供设立项目公司法律服务，如工商登记咨询、起草合同、章程、董事会决议等。

9、提供或协助办理征地、拆迁过程中的法律服务。

10、提供项目用地的抵押融资方案。

11、资源调查，对合作伙伴就企业规模、投资资信、资金营运状况、企业股权结构等进行专项调查，并出具《企业资信调查报告》等。

二、项目建设阶段的法律服务(一)主要法律问题

1、项目建设工程的招投标，包括招投标的范围、条件、程序、方式及其他相关法律问题。

2、项目建设工程勘察设计相关法律问题。

3、项目工程建安施工承发包等法律问题。

4、项目施工监理涉及的法律问题。

5、项目施工安全、质量、验收、结算、保修等法律问题。

6、项目建设中存在的工期延误、缓建、停工、不交工等法律问题。

7、工程交付使用条件及工程决算等法律问题。

8、项目履约中的担保、工程保险等法律问题。(二)可提供的主要法律服务

1、审查招标活动的合法性，审核招标人或投标人主体资格与条件，并提供意见。

2、参与制订或审查项目施工招标文件，并为评标、开标提供法律意见。

3、审查招标代理机构的资格与条件，根据招投标人要求，解答法律咨询，出具法律意见书。起草或修改项目设计合同、项目建设安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等。

4、审查、起草或修改各类分包合同，包括基础工程、幕墙装饰工程、燃气工程、消防工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等。

5、代为审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素质和履行能力，审查确定专项工程分包合同。

6、协助合理安排工程保险，参与保险合同谈判，协助出险理赔。

7、协助依法履行工程总承包合同，对工程履约、索赔和反索赔资料的收集和运用提供法律意见。

8、审查、起草或修改各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购。

9、协助审查工程基础、中间、竣工质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议。

10、协助控制工程造价，提供工程承包分包方案，提供工程签证、造价变更等控制方案，协助处理因工程造价引起的争议。

11、协助建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部、分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等。

12、参加对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见。

13、协助处理因工程承包、材料设备采购而引起的各类纠纷。

三、项目营销阶段的法律服务(一)主要法律问题

1、房地产销售的条件、程序、代理及风险防范等法律问题。

2、房地产广告法律限制问题。

3、房地产按揭的条件、程序、法律效力等法律问题。

4、房地产项目包销等法律问题。

5、房地产项目租赁与抵押等法律问题。

6、房地产项目融资等法律问题。

7、房地产物业管理中的法律问题，如物业管理公约的制订、物业管理公司的选聘、业主委员会的成立运作等等。(二)可提供的主要法律服务

1、参与销售代理商的谈判，起草、审查或修改销售代理合同。

2、根据项目运作或合作状况，提供项目包销方案。

3、参与与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，起草、修订或审查相关合同。

4、协助审查售楼书、楼盘模型、样板房、报刊等各类广告的合法性和法律责任。

5、协助审查起草或修改项目《认购书》、《房地产买卖预售合同》补充条款等销售法律文件。

6、参与与银行有关商品房按揭抵押贷款的谈判，审查或起草相关商品房贷款法律文件。

7、协助组建或委托物业管理公司，起草、修改相关法律文件，审查或起草业主入伙资料，包括《物业管理合约》、《业主公约》、《入伙通知书》等。

8、协助处理销售中与业主产生的争议，针对争议出具法律意见书。

9、协助起草或审查《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》。

10、为项目预售许可证的办理提供法律咨询。

11、对商铺的销售、租赁、以租代售等提供法律意见和实施方案。

12、对项目销售过程中产生的拖欠楼款、迟办按揭、迟办入伙等违约行为向买方出具律师函或提供解决方案等。

13、协助审查或起草项目的入伙交楼、房地产证的办理的相关法律文件。

14、协助安排房地产信托方案，并起草或审查信托合同。

第三篇：法律服务方案

法律服务方案

关于XXXXXXXXXXXXXXXXXX常年法律顾问

服 务 方 案

二〇一六年八月

致：xxxxxxxxxxxxxx公司

首先，感谢贵公司对XXXXXXXXXXX事务所的信任！

法律服务方案

本所非常高兴能向贵公司就贵公司常年法律顾问项目（下称项目）提供本服务方案。

作为一家较早成立并持续稳定发展的知名律师事务所，我们成功地服务于社会的各行各业，法律服务范围涉及企业改制、并购重组、企业清算、证券与金融、银行、信托、保险、融资、房地产、外商直接投资、知识产权、重大诉讼和仲裁等各个领域并为大量上市公司、非上市公司提供优质常年法律顾问服务及专项法律顾问服务。对我们涉及的众多业务领域，我们都力求做到专业服务和高效服务的统一。

我们非常荣幸并十分珍惜与贵公司的合作机会，并将尽职尽责提供优质高效的专业服务。“合法合规、全面审慎、专业水准、规范服务”是我们的准则。我们深信，凭籍本所多年积累的常年法律顾问服务、法律专项服务及企业改制法律服务的业绩和经验，以及客户至上的服务信念及本所深厚的社会资源，我们能够为贵公司提供优质、高效的法律服务。

专此并颂 商祺！

XXXXXXXXXXXX事务所 二零一六年八月二十三日

法律服务方案

第一部分

本所实力情况、业绩及案例介绍

一、本所基本情况

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXX事务所，愿与您携手成就伟业，共创辉煌未来。

第二部分 法律顾问团简介

一、关于本所指派担任项目法律顾问团组成人员及其简介

1、法律顾问团的组成

作为项目的专项法律顾问，本所将指派三名专业知识全面，精通企业管理、IPO、房地产投资、建筑施工、项目投资开发、资产重组等相关法律法规，并在资产重组、投资开发、建筑施工、公司治理、IPO等方面有丰富法律服务经验的资深律师xxxxxx组成顾问团队，其中XXXX律师为首席顾问律师。

2、本所指派的法律顾问团成员简介（1）项目组负责人——XXXXXX律师 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。（2）XXXX律师

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

（3）XXXX律师

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

二、法律顾问的服务方式

法律服务方案

1、本所成立由XXXXXXXX律师组成的律师顾问团,并配备若干助手，为贵公司提供优质高效的法律服务。

2、律师顾问团律师全程参与公司治理、项目投资开发及各类纠纷的处理工作，提供法律咨询、解答和处理法律问题。根据现场工作需要，及时现场解决有关法律问题，并随时通过电话、传真、互联网等形式提供法律服务。

3、根据工作需要，贵公司可在正常的工作时间内约请顾问律师到贵公司工作场所解决法律问题。

4、顾问律师团应当做好内部协调，以保证随时有足够数量的顾问律师履行职责，及时完成贵公司安排的工作任务。

5、对于项目过程中的重大法律事务，顾问律师应当充分发挥集体智慧，为贵公司提供相对最佳处理方案。

6、根据企业的需要，首席律师XXXX律师也可兼任企业的法务主任（或法律部经理）或其他职务，为企业股东会或董事会决策提供帮助。

第三部分 法律服务方案

一、法律服务内容

根据贵公司的要求以及相关法律法规的规定，针对项目的实际情况，结合本所以往为相关项目提供法律服务的经验，本所就本项目向贵公司提供如下法律服务方案：

（一）、法律顾问工作的原则和目标

通过提供全面、深入的法律顾问服务，依法规范企业的经营管理行为，预防、减少企业法律纠纷和经营风险，提高企业在商场中的战斗力。

法律服务方案

（二）、常年法律顾问工作的服务内容

1、协助公司处理各种纠纷

(1)纠纷种类，包括买卖合同纠纷、劳资人事纠纷、租赁纠纷、加工承揽纠纷、仓储纠纷、知识产权纠纷、股份转让纠纷等；

(2)以顾问单位代表的身份，通过协商、谈判的方式友好解决上述纠纷；如协商不成的，可根据公司要求出具律师函；为顾问单位提供诉讼或者仲裁方案，必要时候，代理顾问单位参与诉讼或者仲裁；

(3)协助顾问单位分析、查找发生上述纠纷的原因，做到亡羊补牢、防患于未然，杜绝此类纠纷再次发生。

2、协助顾问单位完善各项规章制度，进一步优化公司治理结构(1)在公司股权结构、治理结构、资产组合等方面参与股东会、董事会决策，并提出合理化，优化公司治理结构

（2）在经营制度发面，主要针对经营方式的合法性、风险性提供法律意见及防范方法，及时修改不符合《公司法》、《合同法》、《担保法》等法律法规的条款，使顾问单位的生产经营的合法性得到保障；

(3)在管理制度方面，主要针对顾问单位内部诸如劳动人事管理制度的合法性提供法律意见，使其不违反《劳动法》及《劳动合同法》等法律、法规的相关规定。

3、协助顾问单位对合同进行规范管理

(1)参与谈判，协助起草、审查、修改有关合同、协议，分类制作合同范本，最大限度地避免合同签订过程中可能存在的法律风险。主要针对原料采

法律服务方案

购、销售及特许委托代理销售、运输、仓储、租赁、专利技术和专有技术及商业秘密保密规则，劳动用工等；

(2)协助起草、制定履行合同的规则，结合《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律、司法解释等之规定，制定员工履行合同规范，完善履行手续，进行证据保全，防范因证据缺失导致败诉风险；

(3)制定合同管理制度，就合同签订、履行、保管、归档等制定具体管理措施；

(4)对履行中的合同进行审查，如有漏洞，及时采取补救措施。

4、为企业提供知识产权方面的法律服务

知识产权是我们服务的重点之一。具体包括著作权保护、专利权保护、商标权保护、非专利技术保护、商业秘密保护及反不正当竞争等。通过我们的工作，使公司在产品开发、产品销售、技术服务、技术转让等过程中，不会违反《著作权法》、《专利法》、《商标法》、《反不正当竞争法》、《计算机软件保护条例》等相关法律、法规。

5、为公司清理债权、债务

(1)清收债权，按法律规定诉讼时效界定情况，区分轻重缓急，起草、发出律师函，协助公司催收债务，使诉讼时效得以延续；(2)清理顾问单位对外债务，采取合法抗辩措施；(3)制定诉讼方案和诉前证据保全措施。

6、协助顾问单位处理关于运输、金融方面所涉及的法律问题

法律服务方案

(1)协助企业完善生产原材料、半成品、成品的仓储、运输等环节所需的法律文件及运输过程中涉及货物保险、产品质量纠纷、产品损坏赔偿、交收货物的验收标准，并协助企业处理相关法律问题；

(2)对顾问单位向其他公司融资或者金融机构借款、集资、担保、抵押行为所涉及的法律文件进行审查。

7、协助顾问单位处理关于行政方面所涉及的法律问题

(1)协助顾问单位完成对公司章程、行政合同、管理办法的制定(包括起草、审查、签订、履行的程序)；

(2)顾问单位涉及营业场地租赁或自身物业管理与房产、消防等部门进行沟通，并处理有关法律事务及法律文件；

(3)协助处理涉及顾问单位与工商、税务、海关、版权局、专利局等部门的特别法律事务;(4)对公司公章、营业执照、税务登记、介绍信等的管理提供法律意见。(5)代办公证。

8、为顾问单位改组、并购、重组、上市等方面提供专项法律服务

9、对顾问单位员工进行法律培训

对相关业务人员分类别、分专题进行培训，提高员工法律意识、合同意识、证据意识。主要包括《合同法》、《知识产权法》、《产品质量法》和《消费者权益保护法》、《劳动法》等。

10、代为行政诉讼或者仲裁，代为申请行政复议。

法律服务方案

（三）、专项法律顾问的服务内容

在专项法律顾问服务中，律师顾问团队接受委托，为企业的某一个专业项目（如征地拆迁项目、建设工程招投标项目、建设施工项目、与其他企业的合作开发项目、投资并购项目、项目开发前期工作、诉讼或仲裁等）提供专项法律服务。该项法律服务的主要内容为：

（1）、参与专业项目实施方案的制订，确保方案合法、合规；（2）、审查与专业项目有关的相关法律文件，并根据需要修改、完善相关的法律文件；

（3）、为专业项目草拟、审查、制作相关协议、合同及有关法律文件；（4）、应要求参加专业项目的谈判，提供法律咨询服务；（5）、为专业项目审查有关资产或股权的合法性及资产权属状况；（6）、为专业项目的资产移交或管理、人力资源聘用、经营业务等方面提供专业法律意见，并制作相关法律文件；

（7）、接受委托，代理与有关部门、企业为专业项目进行法律事务方面的协调、沟通和交涉；

（8）、其他与专业项目有关的法律事务。

二、法律服务质量保障体系

1、法律服务质量和服务效率保证措施（1）建立法律服务和管理制度

作为项目的专项法律顾问，本所将会为该项目专门建立如下制度： ①法律服务受理；②法律服务处理；③法律服务质量管理；④法律服务定期总结；⑤法律服务档案管理。

法律服务方案

通过专门制度的建设，确保每一项法律事务从贵公司需求的提出到本所受理，到处理，到质量管理，到定期总结，到档案建立、管理和移交，均严格按照科学、规范的程序进行，做到法律事务的处理程序化、规范化、高效化、优质化、档案化。如此，既确保了本所提供法律服务的针对性、实效性和快速性，又便于贵公司通过相应机制清晰地随时掌握工作动态。

（2）法律服务处理制度

A、一般法律事务由顾问团队律师负责处理，在一个工作日内或贵公司要求的时间内办结后直接回复。

B、重大复杂的法律事务由二名以上律师讨论形成意见后不超过两个工作日回复或在贵公司要求的时间内回复。

C、特别重大法律事务由顾问团全体成员集体讨论，发挥集体智慧，共同研讨企业复杂的重大问题，力求制定最佳的处理方案，在三个工作日内回复或在贵公司要求的时间内回复。

（3）法律服务质量管理制度

顾问团成员审慎处理每宗法律事务。顾问团成员互相协作，随时交流，每周定期召开业务交流研讨会，提高服务质量。

（4）法律服务定期总结汇报制度

每月定期召开法律服务总结会议，由顾问团成员介绍现阶段其经手处理的法律服务情况，形成会议纪要，并根据承办业务的情况总结经验，提出对后期服务工作的意见或建议；对该意见或建议进行集体讨论，在形成统一意见后，向贵公司总结汇报。同时，听取贵公司对前一阶段服务工作的意见和建议，双方充分沟通，确保法律服务工作的优质、高效、有序。

（5）法律服务档案管理程序

法律服务方案

严格按照国家相关法律法规的规定，就贵公司法律顾问服务项目单独建立法律服务档案。

法律服务档案的使用，在遵循上述规定的同时，亦严格依照《中华人民共和国律师法》、《中华人民共和国档案法》等相关法律法规的规定执行。

2、法律服务的保密措施

本所律师及其他工作人员为贵公司提供法律服务中所知悉的秘密，将严格依法做好保密工作，并按公司的要求与贵公司签署保密协议书。

三、本所担任法律顾问的费用与收费方式

1、关于法律顾问费的收费说明

根据《律师法》、《律师服务收费管理办法》，本所在收取法律服务费时会谨慎考虑下列因素：（1）法律服务项目的复杂程度；（2）法律服务项目实质审查难度及顾问律师工作量；（3）法律服务项目耗费时间长；（4）本所承担的风险。

本次法律服务项目程序较为复杂、法律文件实质审查或制作难度大、顾问律师工作量大、法律服务项目耗费时间长，一些事项须本所依法出具专业法律意见书，若稍有不慎，都会给本所带来经济和名誉上的损失。

2、本次法律服务项目的收费依据和标准

根据XXX律师服务收费管理实施办法(2013 年5月1 日起施行)的有关规定，本次法律服务项目属于实行市场调节价的律师服务收费，由律师事务所与委托人按照标的额协商确定。

3、本项目的法律顾问费（1）常年法律顾问费

法律服务方案

考虑到常年法律顾问好使长、工作量大及本所投入的律师人数，建议常年法律顾问费为人民币 万元。

（2）专项法律顾问费

除常年法律服务项目外，本所律师办理建设工程招投标项目、建设施工项目、与其他企业的合作开发项目、投资并购项目、资产重组项目、诉讼或仲裁等法律服务项目时，将会另外提供专项法律服务，并参考律师收费标准另外与公司协商收费。

4、收费方式

根据“先付费后服务”的法律服务管理和原则，双方对有关法律服务合同协商一致并签署后，公司按合同约定支付法律服务费。

5、本所承诺：若由于本所律师工作疏忽大意或故意不尽职责原因导致公司损失的，本所将承担违约赔偿责任。

XXXX事务所

二0一六年八月二十三日

第四篇：二手房全程陪购律师法律服务

二手房全程陪购律师法律服务

1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买；

2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等；

3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变

4、房屋使用性质而使本转让行为无效；

5、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见；

6、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形；

7、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；

8、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等；

9、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。

律师陪购是指专业律师应当事人的委托，根据陪购律师本人亲眼所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动，是律师的基本业务之一。

房地产买卖过程中的律师陪购业务是目前国际通用的操作模式，目前香港和北京已经全面将律师陪购业务引入二手房按揭贷款中。

律师陪购的目标有二：一是陪购当事人身份的真实性；二是陪购当事人行为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师陪购书。通过律师陪购，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实地维护交易双方、房产中介和银行的利益。具体而言，律师陪购可在以下几个环节起重要作用：

一、签约阶段

在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及签约行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用：

第一、会对某些虚假买卖、恶意骗贷者产生一定的法律威慑力；

第二、通过律师严格审核买卖双方的身份证、户籍材料、结婚证明等资料，可以最大限度的确保买卖双方身份的真实性以及意思表示的有效性。如果卖方为非真实产权人，则可能导致买卖合同被法院宣告无效，不但会损害真实买受人的利益，也会威胁到银行所放贷款的安全；如果买方为非真实的买受人(主要表现为提供伪造的证件、或者是“真证假人”)，那么所签订的买卖合同与抵押借款合同都将被认定为无效合同，则不但会损害真实出售人的利益，对银行的贷款则是更大的威，而在此情况下，房产中介也可能因未尽到足够的审查义务而承担相应的法律责任。

第三、通过查验首付款收据以及买卖双方的划款记录，可以在一定程度上防止买卖双方的关联交易，并间接证明买受人的资信。

第四、通过陪购卖方房屋财产共有人(非产权人)签署出售同意书，可以避免该共有人以不同意或不知道为由对抗作为买方的善意第三人而向法院申请宣告买卖合同无效；通过陪购承租人签署出售同意书，可以避免因承租人主张优先购买权而导致买卖合同被宣告无效。如果买卖合同被宣告无效，则不但会损害买受人的利益，也威胁到银行所放贷款的安全。

第五、通过对买卖双方及时地提供相关法律咨询以及对双方所约定买卖合同条款的审核，可以有效地避免、合理解决日后买卖合同履行中可能容易产生的纠纷，降低房产中介可能承担法律责任的风险。

第六、通过对买卖双方(或其代理人)亲笔签署《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《零售贷款申请表》、《单身承诺函》、《借款凭证》等法律文件的行为进行陪购，可以确保买卖双方意思表示的真实性、合法性，进而确保买卖合同以及抵押借款合同的有效性。

二、交易过户及抵押登记阶段

在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及交易过户、抵押登记行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用：

第一、通过对买卖双方身份的再次查验，进一步验证双方身份的真实性，堵塞签约阶段可能存在的漏洞，确保签约与交易过户、抵押登记当事人的一致性。第二、通过对买卖双方缴纳契税、亲笔签署交易中心的格式文件并向房地产交易中心登记窗口递交全部材料的陪购，确保交易过户和抵押登记行为的真实性。其中，递交房地产交易中心登记窗口的材料中，原来无律师陪购时由中介人员直接递交的买卖合同、抵押借款合同、登记申请表现在由陪购律师亲自带到房地产交易中心递交登记窗口，避免了签约时的买卖合同与递交登记窗口的买卖合同不一致的情况，有效的避免交易各方可能承担的法律责任。

签订二手房买卖合同

1、合同主体为三方（经纪成交版的情况下）：

在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。避免中介以个人名义签署代理合同。

2、明确了房屋房款交付等关键环节

对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出详细规定，尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。

不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。

3、合同上注明房龄

对买卖双方之间的违约责任，也对买卖双方与中介之间的违约责任进行明确约定。并对违约情况进行细化，避免类似争议的出现。业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。

4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；

5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定:在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。6.购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。

如何签订房屋买卖合同补充协议

房屋买卖合同是整个交易最重要的法律文件，虽然政府推行标准合同文本，但标准文本远不能涵盖所有问题，甚至一些基本问题都未列其中，解决的办法是另外签订补充协议，对标准文本没有约定或约定不清的事项进行明确约定，以下为补充协议的主要内容及注意事项：

一、代理权问题。实践中买卖双方一方或双方不到场而委托他人办理交易手续的情况比较普遍，特别是卖方不到场情更常见一些。实践中委托手续不规范，提供不及时的情况很常见，当交易的一方出于自身利益的考虑，想毁约时经常找委托手续瑕疵方面的理由作为借口，这方面的纠纷比较多，因为约定不明，法院在处理此类纠纷时也感到很棘手。因此对委托交易的情况，在协议中应当作出详尽的约定，以避免纠纷发生。

二、有必要在补充协议中将本次双方确认的交易流程和步骤约定清楚，让买卖双方都清楚地知道下一步自己该做哪些事情，需要准备什么文件；比如：是先支付首付款还是先去银行面签的问题，或者是先过户还是先结清尾款的问题。

三、标准文本对一些关键的交易步骤没有作出时限约定，比如申请贷款和提前还清银行欠款以及注销抵押的时限等等，这些时限直接影响房产交易的进度，应在补充协议中对所有影响交易进度的时限都作出明确约定，并约定明确的违约责任和需要承担的违约金数额，以及支付违约金的时间和条件；

四、贷款不成功的问题。贷款不成包括两个方面，一是不批准贷，二是批准贷款不足额（或附其他限制性条件，比如不享受优惠利率和提高贷款成数等）。导致不批贷款的原因一般不外乎三种，一是买方资信原因（包括第二套房等），二是卖方原因（包括房子本身原因，配偶不配合的原因等），三是新政策的原因。针对上述情况，在协议中都应当区分情况和责任，作出明确的约定或解决的办法；

五、标准文本只对逾期付款和逾期交房这两项作了违约责任的约定，并约定超过一定时限可以作为解约条件。在实践中除了上述两情况之外，还有很多情况会导致合同无法履行，或虽能履行但延迟履行将给对方造成巨大的损失，形成得不偿失的局面。因此应当在补充协议中对其他所有可能导致解约的情况都对解约条件作出明确约定，一旦出现解约条件，守约方有权选择解约来保护自己的利益；

六、国家出台新政策的处理办法。由于国家这几年经常出台一些对交易影响很大的政策，导致交易双方的利益发生巨大变化，由此而产生的纠纷非常多，后果也很严重，很难处理。因此为避免此类纠纷，在协议中针对双方的利益提前约定一旦出台新政策下如何继续交易所遵循的原则是非常必要的；

七、解除协议后的善后处理。在签约时大家一般不愿意对解除协议的善后处理作出约定，又不能达成一致意见。仅仅靠法律在这方面的规定往往感到依据不足，难以妥善处理，因此在签约时提前约定解约善后事宜是很有必要的

二手房律师陪购之产权调查

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此要特别留意房屋的产权状况。二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在交易前进行产权调查，是避免二手房纠纷的重要举措。

了解房屋的产权状况，第一是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；还要查看交易双方当事人的交易资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：１、房屋所有权人的姓名，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。

第三是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

第四，是购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为有些房改房，在上市交易时，有政策上的限制，如果购买的是这样的房屋，应当查明如何解决上市限制，方可交易。

总之，要了解房屋产权的真实情况，除了要向卖方索要产权文件，还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，进行对照，清楚地了解该房的产权细节，不至于有所遗漏。

二手房产权的调查与审核

一、权属审查

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。张仁藏律师应当提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。有些情况，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易，对此应当有当事人的另行委托.为慎重起见，律师应建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，律师提供咨询意见前，应当了解本地的房屋登记管理机构。土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。

二、共有财产审查

律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。律师应当查明房屋是否具有共有权人。二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。北京二手房律师张仁藏提醒大家注意：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

三、权利限制审查

二手房交易前，律师应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。必要时律师应向登记机关和有关部门查询。无法取得独立证据的,当事人应当作出没有权利限制的说明。

四、他项权利设置审查

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。张仁藏律师提醒大家买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。如果房屋出租的，应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。提前通知的合理的期限一般为三个月。购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

五、优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险。购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

房屋验收

一、土建验收

1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）；

2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。

3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

二、给排水验收

1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；

2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；

3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。；

4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。

（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；

（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；

（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；

（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。

三、电气验收

1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；

2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；

3、三线插座是否已安装接好地线；

4、灯具开关是否正常，插座可否通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；

5、门铃、报警系统是否工作正常。

四、装修验收

1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）；

2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象；

3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整；

4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装；

5、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常；

6、坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工 作正常。

合同备注一定要加上的条约!

1、贷款不到，合同作废，返还定金。

2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。

3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一

4、按揭公司可由买方自由选择。

5、首期可选银行托管，买家自由选择

6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用

7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼

8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费

二手房买卖的法律依据

二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。二手房购房全程法律服务 0.5—1%，但不低3000元

第五篇：业委会法律服务方案

业委会法律顾问服务方案

问题关键：

目前总体来讲，上饶的各个小区都有不少问题，大体如下： 1.房屋质量类：墙体脱落、漏水渗水等；

2.物业服务类：卫生差、安保不到位、配套不及时维修、态度不好等； 3.邻里纠纷类：乱搭乱建、养狗、噪音； 4.其它类别：车辆刮擦、被盗等。

这些问题，纷纷扰扰，搞得小区不得安宁。业主之间、业主和物业之间关系紧张，如何解决？我们认为：关键在于建立强有力的业委会。

业委会现状：

虽然现在大部分小区都有业委会，但往往有如下问题：

1.业委会代表性／权威性不足：业委会没有经过法定的严格程序成立，缺乏代表性和权威性；

2.业委会缺乏法律指导，小区的各类问题，归根溯源，就是「问题－问题责任的判定－解决」，这需要专业的法律指导。

基于此，我们认为，小区问题的处理关键在于： 1.建立业委会； 2.建立流程；

3.按部就班处理事务。

我们的服务内容：

基于以上的分析，我们将提供有针对性的服务，具体如下：

1.协助成立具有广泛代表性／权威性的业委会，协助建立健全业委会架构； 2.协助建立和完善业委会日常事务处理流程：

A)对内，如何受理业主的各项诉求／争议；

B)对外，如何代表业主处理与物业等各方的业务； 3.处理日常事务，给出法律意见和建议； 4.应业主邀请做普法活动。1、2是基础，完成之后，未来的处理方式就是：

出现问题－反馈问题（业主）－判定问题归属（业委会／法律顾问）－业委会出面解决（业委会／法律顾问）－进入案例库。