商业地产全程营销策划方案范本

第一篇：商业地产全程营销策划方案范本

商业地产全程策划案纲要

第一阶段：市场调研阶段

一、市经济环境的分析和生活结构研究

◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 消费品零售总额

◆ 商业增加值

◆ 城乡居民的人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

◆ 公共设施状况

◆ 交通体系状况

◆ 道路状况、通行量

◆ 区域性质与功能特点

◆ 各项城区的机能

◆ 城市规划

三、商业发展规划及政策研究

◆ 商铺发展现状及布局情况

◆ 商铺发展规划

◆ 城市商业网点规划政策

四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆ 地区商铺分布及经营业态详图

◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

◆ 地区间的销售动向

◆ 大型主力店的动向

五、典型性调查与研究

六、地区未来商业地产的供应量分析

七、消费者消费行为调查与研究

◆ 地理细分调查分析

◆ 购买人群细分调查

◆ 年龄细分调查分析

◆ 经济状况细分调查分析

◆ 消费者交通和出行方式

◆ 购买者购买心理及行为分析

八、项目立地条件研究

◆ 道路类别及交通状况

◆ 项目地块自然与社会条件分析

◆ 顾客是否容易达到商业区

◆ 周边环境和公建设施

◆ 项目周围经济条件分析

◆ 项目SWOT分析

九、商圈的确定和研究

◆ 商圈的范围的确定

◆ 商圈的构成及顾客来源

第二阶段：项目定位阶段

一、项目的市场定位

◆ 形象定位

◆ 规模定位

二、目标客户定位

◆ 购买商铺的目标群分析

◆ 租赁使用商铺的目标群分析

三、商铺的目标消费群定位及分析

四、商铺的经营项目定位及功能定位

◆ 经营项目定位

◆ 功能定位

五、商铺特色定位

六、竞争定位

第三阶段：项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案

第四阶段：项目营销策划阶段

一、营销整体规划方案建议书

◆ 营销方式建议

◆ 营销渠道建议

◆ 营销策略建议

◆ 营销计划安排建议

◆ 促销策略建议

二、价格策略执行计划建议书

◆ 整体均价建议

◆ 分期均价建议

◆ 层差和朝向差分析

◆ 价目表建议

◆ 价格特别调整方式建议

◆ 付款方式建议

三、管理模式建议书

◆ 招商管理模式建议

◆ 物业管理模式建议

◆ 客户管理模式建议

◆ 销售管理模式建议

四、项目形象包装设计方案建议书

◆ VI设计建议

◆ 楼书设计建议

◆ 展板设计建议

五、广告宣传策划建议书

（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）◆ 户外广告策略建议

◆ 报刊广告策略建议

◆ 新闻炒作策略建议

◆ 网上广告和炒作策略建议

六、销售活动策划建议书

（以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准）◆ 开工仪式建议

◆ 开盘仪式建议

◆ 封顶仪式建议

◆ 竣式仪式建议

◆ 入伙仪式建议

◆ 新闻发布会建议

◆ 展销会建议

第五阶段：销售实施阶段

第二篇：商业地产营销策划方案

商业地产营销策划方案

××商业城营销企划方案

前言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解 1.销售（招商）目标

××商业城的可销售面积如表8-3所示。

表8-3××商业城的可销售面积说明表

2.销售目标分解

××商业城的销售目标如表8-4所示。

表8-4××商业城的销售目标计划

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

表8-5营销各阶段工作任务一览表

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

（一）项目入市时机及姿态

1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

（二）价格定位及价格策略

1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

（一）宣传策略主题

1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从

“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

（二）宣传媒介组合1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招

第三篇：商业地产营销策划方案

年商业地产营销策划方案大全2014【内容简介】智地网【商业地产营销策划招商销售方案与商业地产培训视频大全】内容包括：商业地产投资、商业地产项目开发管理流程、商业地产开发运营模式、商业地产策划、商业地产招商、商业地产销售、商业地产广告文案、商业地产市场营销及策划方案流程、商业地产项目选址定位及业态规划、万达等知名企业商业地产营销策划招商方案、购物中心设计、城市综合体项目设计、写字楼商务中心与办公楼商务楼营销策划方案调查研究、城市综合体商业综合体与商务综合体营销策划方案专题研究、服装纺织建材家居农产品小商品城汽车批发市场专业市场策划方案，由余源鹏老师收集全国最新最全的商业地产营销策划招商方案及商业地产培训视频资料整理而成。【内容格式】该资料内容除包含多部商业地产培训视频外，还包含上万份商业地产营销策划招商方案文本资料，文本均为Word、PPT、PDF、Excel、TXT格式，可自由编辑、修改、复制、粘贴。你只需将硬盘中的内容拷贝到电脑、手机、MP4等设备中，即可随时随地，轻松学习!

【资料精华目录】本套资料主要分为商业地产培训讲座课程视频、商业地产总论、万达商业地产、购物中心、SHOPPINGMALL、城市综合体、商业综合体、商业地产营销策划、商业地产招商、商业地产销售、商业街、社区商业、裙楼商业、商业中心商务中心、商业广场、办公楼、商务楼、写字楼、服装纺织五金建材家居电脑城博览城汽车城农贸批发市场专业市场等方面的内容。截图如下：【本套资料精华目录】

一、商业地产总论部分精华资料目录万达商业地产集团商业运作全程开发手册_317页.doc万达集团商业地产项目运作制度汇编_281页_运作管理.pdf万达商业地产项目发展开发规划战略作业指引方案_304页.doc2012商业地产盈利模式组织管控和开发运营管理专题研究报告_221页_发展设计分析.pdf万达_万达房地产商业广场管理有限公司合同_280页.doc

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf世邦魏理仕_万达房地产项目经济测算分析研究报告_187页_商业购物广场.ppt中国商业地产运营-电子书-353页.pdf商业地产现场运营管理技能_复旦地产总裁班_369PPT.pdf商业地产购物中心营运管理手册_273页.pdf商业房地产投资分析_商业地产投资实操攻略_217页.pdf复地_内部培训.大型商业地产开发设计策略_203p_百锐_开发模式_设计流程.pdf标杆商业地产规划设计借鉴与管控要点实战培训_103p_2012年_课程_教程.pdf高通智库_商业地产研究_万达集团.房地产开发补贴商业经营模式_114p_发展状况_案例分析.pdf高通智库_商业地产研究_深国投商置商业模式制胜与缺陷_87p_发展状况_案例分析.pdf社区商业地产营销实战培训教程_258PPT.ppt中国商业航母_万达商业地产揭秘系列_30页.pdf仲量联行_商业地产理论.商业选址研究大全_109p_选址研究.pdf仲量联行_商业房地产的市场分析与项目定位_148PPT.pdf商业地产典型开发模式分享_118p_专题研究.pdf商业地产全程开发核心关键解析_198PPT.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_ 投资分析.doc博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf商业地产_地级市购物中心项目开发全案_专题研究_239p.pdf商业地产创富的超级经营法则_龙寰模式_293P.pdf商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_市场调查_规划设计.ppt商业地产前期开发与建筑设计及运营管理_140PPT.ppt商业地产基础知识培训教程_158P_培训教程.ppt商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(一)_课程教材_177P_商业建筑设计_招商运营.pdf商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(二)_课程教材_177P_商业业态_动线设计.pdf商业地产定位与策划培训讲义_148P.pdf商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc商业地产开发操作手册_280页_开发模式.doc商业地产必备社区商业操作手册培训_106P_定位策划_分布特点_物业条件_营销模式.ppt商业地产投融资与全程运营管理手册_214P_产业概念_发展模式_商业业态_投资决策.pdf商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程.ppt “地产大鳄商业巨头”商业地产新模式初探.CAJ《华润置地整合北京一二三级房地产商业计划》Word.rar《合富辉煌商业地产的全程策划案1》.rar85页.rar《合富辉煌商业地产的全程策划案2》.rar71页.rar《商业地产策划操作策略》.rar24页.rar《商业房地产营销策划大全》4CD.rar万科_商业地产实战基础知识个人共享版_88PPT.ppt上海房地产恩浩商业项目销售培训全集_96页.doc东滩公司商业房地产发展战略研究.rar中信地产_商业地产产品盈利模式_26PPT.ppt中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc中原_国内外房地产项目开发商业设计研讨报告_101页.ppt中原_深圳房地产项目轨道交通与商业结合节点设计方案_112页_案例_业态.pdf中原_深圳招商地产商业项目定位提案_195P_产品价值_定位过程_成果体系.ppt中国房地产商业项目发展策略研究报告_124页.ppt中国房地产商业项目市场调研方法与应用研究报告_蔚蓝_86页_市场调查_市场开发_基本术语_商圈分析.ppt中国房地产统计指标手册_38页_商业地产.doc中国房地产项目商业模式创新案例全集_39页.pdf中国房地产项目商业选址策划研究报告_8页.ppt

中海地产商业地产项目管理规定_53页.pdf中航地产_深圳中航城都市综合体商业项目品牌战略_81PPT.ppt九州远景_商业地产项目业态组合与商业布局策略_87P_业态规划_培训教程_案例.pdf仲量联行_上海商业房地产项目定位市场研究报告_148页.pdf佳和置业商业地产项目全案策划流程图_1P_市场调查_产品设计_项目定价_营销执行.pdf商业地产转型之路课程_48p_培训_教程.pdf关于商业地产核心问题的分析_65P_培训教程_经济效益_产生模式.ppt北京商业地产规划设计管控与万达经验借鉴_204p_2012年_管控体系研究.pdf北京商业地产项目全程策划代理流程.doc华润_山东青岛华润中心高端项目第二阶段整体定位_伟业_371p_城市级综合体_商业地产_商业地产_地铁商业步行街开发及运营培训讲义_92PPT.ppt商业地产_城市综合体开发模式专题研究_42PPT.pdf商业地产_城市综合体的城市价值和商业模式_75PPT.ppt商业地产_总务行政管理手册143P.doc商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt商业地产与购物中心知识培训_144p_教程_讲义.ppt 商业地产专业术语.doc商业地产专题研究_商家选址要求研究_65p.ppt商业地产企划手册_114页_作业流程.doc商业地产全程策划案纲要.doc商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt商业地产及其项目整体定位研究报告_150页.doc商业地产发展与制约因素(华侨城)案例解析_33PPT.pdf商业地产商业综合体研究_27p_案例借鉴.ppt商业地产培训_社区商业销售策划与案例_87PPT.ppt商业地产培训教案_第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页.ppt商业地产培训教程-商业房地产开发前期应该调查什么.doc商业地产基础知识及市场定位_73p_2012年2月_专题研究报告.ppt商业地产实战手册_103页_经济技术参数_投资分析方法_业态市场_运作手法.doc商业地产市场调研技术与应用培训_147PPT.ppt商业地产开发技术和盈利模式培训_84p_课程_教程_讲义.ppt商业地产开发销售流程.rar商业地产招商及商业顾问合同.doc商业地产招商管理-培训教程-81PPT.ppt商业地产招商运营部工作指导大纲_56页.doc

商业地产概论及运营管理_31P_培训教程_发展趋势_生活购物中心.ppt商业地产概论及运营管理培训教程.ppt商业地产理论_商业选址研究大全-109页-仲量联行.pdf商业地产的操盘策略与商圈研究培训_90p_培训课程.ppt商业地产的策划与定位培训_112p_2012年10月_课程_讲义.ppt商业地产研究_万达集团_房地产开发补贴商业经营模式_114页.pdf商业地产社区商业定位与招商_197P_业态规划_销售管理_运营管理_案例分享.ppt商业地产社区商业操作手册培训教材_106P_社区商业_定位策划_分布特点_营销模式.ppt商业地产类产品设计控制标准_37页_2012年_建造标准_元素设计.doc商业地产经营管理手册_业务管理手册_101PPT.doc商业地产经营项目投资可行性报告模板.doc商业地产营销实战手册.doc商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar商业地产购物中心的定位策略.doc商业地产项目业态组合与商业布局策略_87p_专题研究报告.pdf商业地产项目全程建造流程标准_宝龙广场建造流程与标准控制_261页.doc

商业地产项目开发流程.doc商业地产项目消费者研究定性研究报告142页_零点调查_深度访谈_项目定位_招商分析.doc商业地产项目的规划设计与招商管理培训教程_178P_中房信.pdf商业地产风水中商铺布局七大原则_6页_商业布局.doc商业房地产市场投资分析实务_264P_经济参数_重大事件_发展规划_业态市场分析.pdf商业房地产投资分析-220页.rar商业房地产项目融资与运营管理.KDH国内主流商业地产模式培训_59页.pdf国瑞商业地产事业部商业管理体系文件_77PPT.ppt大型商业地产的全程管理.doc大型商业地产项目全程解决方案_272页.doc大连万达商业地产有限公司管理制度汇编_572页_管理规范标准.pdf思源经纪-商业地产开发基础知识与策划定位实操-51PPT.ppt恒大地产广东公司商业部规章制度_29页.doc房地产企业商业模式研究.pdf房地产公司的商业模式.CAJ房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页.pdf房地产培训课程_中国商业地产战略投融资策略_67PPT.ppt房地产培训课程_商业地产发展形势与成功的要素_30PPT.ppt

房地产培训课程_商业地产的策划与销售(北大课件)_76PPT.ppt房地产培训课程中国商业地产战略投融资策略_67P_资金来源_销售价格.ppt房地产培训课程商业地产发展形势与成功的要素_30P_行业特点_景观功能_主要指标.ppt房地产培训课程商业地产的策划与销售_76P_营销区别_策划区别_销售目标.ppt房地产社区商业操作手册102页.ppt房地产评估专题研究.以购物中心高商业价值房地产为例_144P_评估准则.pdf新加坡和香港商业地产项目考察报告_57P_万科.pdf新景祥_商业地产案例研究_149P.pdf旅游地产_商业旅游主题项目案例研究_92P_戴德梁行.ppt易居培训_商业地产培训_浅析商业空间营造_89PPT.ppt易居培训_商业地产的策划与定位_112PPT.ppt有效进行商业地产的宣传推广.doc标杆房企商业地产分析报告_92p_专题研究_调查总结.ppt武汉宝安地产商业地产市场定位研究报告84页.doc浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策.CAJ浅谈商业地产项目前期定位的重要性_93页_2012年_专题研究报告.pdf深圳至祥商业地产之购物中心和商铺知识汇编.rar 潜心培育专业市场成功运作商业地产.KDH金地地产公司商业房地产战略定位沟通稿-76PPT.ppt零售商业房地产开发选址因素分析.KDH青岛东方城购物中心商业地产项目招商手册_80P_商圈分析_总体规划_设计概念_业态比例.ppt项目融资--商业房地产融资的发展方向doc9.doc香港恒隆地产全国商业项目案例研究报告_60页.pdf高力国际_上海成城购物广场项目全套市调资料_762P_商业地产_市场研究_项目定位.pdf高力国际_商业地产_商圈及目标消费群体研究_79P.pdf万达定制式商业地产模式分析及启示.doc《合富辉煌商业地产的全程策划案1》.rar85页《合富辉煌商业地产的全程策划案2》.rar71页合富辉煌的市场建议书222.doc中国小城市商业地产规划报告.doc中小城市商业地产营销实战全案.doc商业地产专业术语.doc商业地产培训教程-商业房地产开发前期应该调查什么.doc商业房地产市场投资实用书.doc商业地产招商及商业顾问合同.doc

二、万达商业地产部分精华资料目录

万达商业地产开发与运营模式培训_242p_2012年_课程_教程.pdf万达商业地产开发作业指引_301页.doc万达商业地产集团商业运作全程分析_304页_市场调查_规划方案.doc万达商业地产集团商业运作全程开发手册_317页.doc万达商业地产项目发展开发规划战略作业指引方案_304页.doc万达商业地产项目运作制度流程表格汇编_281页.pdf万达_万达广场运营手册_107页_运营指导书.pdf万达_万达房地产商业广场管理有限公司合同_280页.doc万达_万达商业地产项目城市综合体规划设计文案_50页.pdf万达_大连万达商业地产开发操作流程_98页_建设程序.doc万达集团项目管理操作手册_185页.doc万达商业管理公司制度_359页_管理制度手册.doc万达集团物业管理手册_388P_服务理念_方针目标_方案管理_培训.pdf万达集团管理制度汇编_422页_管理规范标准.pdf万达集团管理制度汇编操作手册_112页_操作指导书.doc万达集团股份有限公司项目质量管控标准_108页_质量管控手册.doc万达集团营销设计表现培训_168p_课程_教程.ppt

北京商业地产规划设计管控与万达经验借鉴_204p_2012年_管控体系研究.pdf万达_大连万达商业地产项目操作指引手册_280页.pdf万达_房地产项目商业地产样本研究报告_113页.pdf万达_江苏常州万达广场项目投资测算_115p_商品住宅_营销策划_规划_成本控制.doc万达_苏州万达广场项目营销总纲_215p_别墅_酒店公寓_商业地产_营销执行策略.ppt万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt万达商业地产公司管理制度汇编_73p_管理规范.pdf万达商业广场综合体项目商业地产开发历程解析报告_71页.ppt万达商业物业综合体日常管理工作指引_89个文件.rar万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf万达地产公司工作指引和标准工作表单全套_171个文件.rar万达集团_万千百货全套管理制度汇编_265页_组织架构_职责_流程.doc万达集团_万千百货运营管理手册_100p_运营管理指导书.pdf万达集团_商业地产竞争企业发展分析_114p_2012年3月_专题研究报告.ppt万达集团员工手册_105页_员工指导书.pdf万达集团商业地产项目运作制度汇编_281页_运作管理.pdf

万达商业综合体设计准则_194页_设计标准指导书.pdf万达集团设计管理制度_89p_管理规范标准.ppt万达集团财务管理制度四大核心要素_30页.ppt向地产榜样学习-万达的核心竞争力-形成模式-35页.pdf大连万达商业地产有限公司管理制度汇编_572页_管理规范标准.pdf大连万达商业地产消防安全管理操作指引_175页.pdf大连万达商业地产股份有限公司营销设计表现规范_168页_基本要求_常规方法f.pdf大连万达集团安全管理制度研究报告_165页.pdf浅析万达城市综合体专题研究报告_58p_2012年_调查分析_研究总结.ppt福建万达广场综合体项目开业招商大会_59p_2012年_活动策划_规划布局.ppt

三、购物中心SHOPPINGMALL部分精华资料目录商业价值的创作_购物中心的创新设计_163P.pdf商业地产_地级市购物中心项目开发全案_专题研究_239p.pdf商业地产与购物中心知识培训_144p__教程_讲义.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_

投资分析.doc商业地产培训教案_第四代购物中心项目商业开发模式全程培训教案_52页.ppt商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar商业地产购物中心的开发和运营_36P.ppt商业地产购物中心营运管理手册_273页.pdf商业综合体大型购物中心营运管理手册.rar房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页.pdf购物中心定位、招商及运营管理_114p_2012年7月_开发策略_营销推广.pdf该如何定位好一个购物中心.txt购物中心开发理念探讨.doc购物中心招商租赁策略模式.doc购物中心招商管理.doc购物中心消费者消费行为研究--46页.doc购物中心的商业管理理念.doc购物中心的用地选址分析.doc购物中心租赁契约的制定.doc购物中心管理组成因素与实现瓶颈.doc购物中心规划与设计.doc购物中心运营管理要诀.doc购物中心--13万字.doc

超级购物中心投资开发实务.doc香港购物中心-动线设计.doc谈SHOPPINGMALL的招商.doc谈购物中心的规划与设计.doc购物中心的招商指标分析.txt购物中心的用地选址分析.txt购物中心运营管理要诀.doc超级购物中心投资开发实务.docMALL开发商如何与异地管理顾问更有效合作.docShoppingMall项目的开发与管理.docSHOPPINGMALL项目选址的核心策略.doc商业物业成功营销架构.doc商业购物中心管理.doc大型MALL购物中心的投资决策策划与开发最新版.doc开盛购物中心经营方案.doc昆山市民消费需求调查问卷(街访).docMALL的选址.txt华润中心“万象城”规划运营案例.txt深圳CBD的ShoppingMall运营管理思路与建议.txt上海购物中心发展的四大特点与趋势.txt乡村购物中心惊艳上海滩体验旅游推动市郊地产.txt招商：大MALL前行驱动器.doc

商家资源文件共10个：全国各大超市统计表(非常有用).xls全国性连锁超市(大卖场)情况统计表.xls全国性连锁超市(大卖场)资料.xls全国连锁超市资料.xls商家客户名单.doc商家资源110页.doc各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc各行业需求面积.doc商业招商资源列表(100家).doc东莞天泰中央盛景花园商业前期研策报告_领汇国际_205p_情景式零售中心_中信地产_大连港项生活购物中心目商业发展定位报告_422p_2012年_前期策划.pdf中国发展购物中心的前景分析.KDH中国购物中心发展的创新模式.KDH商业地产_购物中心智能零售论坛演讲稿_10个文件.rar商业地产_购物中心研究_48页.pdf商业购物中心_全套管理人事制度_69个文件.rar广东天河城广场购物中心前期策划_223p_开发策略_营销推广方案.pdf广深典型商业购物中心项目考察报告_164P.pdf

商业地产概论及运营管理_31P_培训教程_发展趋势_生活购物中心.ppt成功购物中心项目全程运营实战培训课程_55P_成功经验分享_规划建设.ppt成就国际大型购物中心华润万象城项目整体营销研究报告_52页.ppt房地产美格行购物中心项目商业规划与招商策略研究报告_148页.ppt房地产评估专题研究_以购物中心高商业价值房地产为例_144页.pdf沈阳某大型购物中心建设前期财务预算全套表格-25个表格.rar深圳mall购物中心专题研究_71页_瑞丰和.ppt购物中心成功管理的主要决定因素.CAJ购物中心招商租赁策略.rar购物中心租赁招商与契约管理.CAJ购物中心租金修正测算.xls香港购物中心的招商及商户组合策略.rar高通_境外房地产小城市区域型购物中心研究报告_21页.pdfMALL开发商如何与异地管理顾问更有效合作.doc世联_MALL商业模式研究_111p_研究分析.ppt深圳mall购物中心专题研究_71页.ppt广州花花世界购物中心全套景观施工图(0501EDAW)共114个

从零售业态的生成机理看我国购物中心的发展.CAJ借鉴香港发展经验建设深圳特色购物中心.KDH我国商业购物中心筹资模式的探讨.KDH购物中心——基本配置与类型.KDH购物中心——最理想的零售模式.CAJ购物中心大额购买者与小额购买者的行为比较.CAJ购物中心成功管理的主要决定因素.CAJ购物中心开发建设与运营管理探讨.KDH购物中心租赁招商与契约管理.CAJ购物中心规划和运作的经济分析.CAJ购物中心的用地选址分析.doc

四、城市综合体商业综合体部分精华资料目录万达商业综合体设计准则_194页_设计标准指导书.pdf世联_市场研究部_大型城市综合体市场分析和定位_278页.pdf中国大型都市综合体项目开发研究与实践_453P_建筑概念_功能复合性_经济背景.pdf城市综合体解析培训课件_270p_课程_教程.pdf商业综合体开发与管理的方法论_培训_136PPT.ppt中铁_城市综合体开发的思考培训_103p_2012年7月.pdf

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第四篇：中国结酒全程营销策划方案

中国结酒背景的产生及其简介

一、背景的产生

1、山东黄河龙酒业集团是山东省国有大型企业。集团公司拥有在职职工两千多人，年生产能力3万吨，是山东省酒业纳税重点企业。

2、1995年至2000年，由黄河龙酒业集团生产的“黄河龙”酒在市场一直畅销。尔后受市场冲击的影响，2001年市场销售出现滞后。本人是2001年5月受该集团企

业的委托，担任该集团公司营销策划总监。

3、“黄河龙酒”已经完成该品牌市场生命周期。眼下之际，只有重新考虑本品牌的发展思路。经过近3个月的市场调研和分析，遂决定启用：“中国结”作为该品牌的延续。由于当时国内发生三件大事：①2008年申奥成功可行性；②中国足球是否踢出国门，走向世界；③“***本关键字已替换***”猖狂拭虐。在此背景下产生了“中国结”名称的创意。

二、“中国结酒”包装的说明：

1、瓶形设计为一部古典书籍卷起来的形状，喻为“情深义结”，增加“中国结酒”文化的可读性和取悦性；

2、外包装采用古典文化修饰，增强“中国结酒”确切含义的可读、文化传播途径。

三、“中国结酒”文化内涵及卖点定位：

1、卖点的定位：

开卷有益，黄河龙浓缩华夏历史

情义无价，中国结解析人间真爱

2、文化内涵的定位：

中国结曰：民族文化之精髓，乃中国结也；世间之博爱，乃中国结之底蕴也。观三岳五帝，纵横历史之演绎，乃中国结脉搏之回荡。吾爱中国结，吾甚爱真心！中国结——福、禄、寿、喜、财、安、康与君相随也。

黄河龙·中国结市场营销策略策划书

一、白酒行业背景：

九五年以来，白酒行业一直处于结构调整，产量逐年下降与行业重新洗牌的双重境地。2000年白酒总产量为476万吨，较九五年的800万吨下降40.5，平均每年以10的速度下降，这对于全国3.8万家白酒企业来讲，可真谓“僧多粥少”，生产企业亏损面逐渐扩大。造成这种现状有以下几方面的原因。

1、国家产业政策不鼓励白酒行业继续扩展。2001年白酒行业再次调整整顿，出台了两项政策：①酒税调整；②从质与量上加以控制，“关、停、并、转”部分小型企业，行业重新洗牌势在必行。企业效益逞下滑趋势，只有少数名优企业保持稳定（仅占20左右）。

2、国家大力扶持和鼓励啤酒、葡萄酒及果酒的发展，使得白酒市场逐年下降，啤酒和果酒的产量不断上升（2001年占53.4以上）。

3、白酒市场竞争加剧，名优酒支柱地位日益显著（2000年利润过亿的企业只有22家，占行业的60以上）。未来白酒市场优胜劣汰将继续，其最后结果是品牌酒主导市场。

4、市场消费结构变化，高档酒逐步扩大，消费者追求于低度酒，对健康型、营养型增加。但就目前白酒市场观之，有以下方面的原因：①产品老化；②营销观念滞后；③营销手段雷同；④缺乏战略创新；⑤市场秩序混乱，与当前市场需求与市场发展严重干扰。

综上所述，黄河龙·中国结创酒文化之路势在必行。要永远创新，永远市场立意，要不断拓展品牌的原创性与品牌个性，充分展示品牌文化，市场个性的魅力，不断缩短“同质化”，拉大距离，形成巨大的差距，从而在细分市场中营造个性化的吸引力和号召力。品牌个性化，是一个战略决策和战术过程，是企业对品牌的塑造、宣传、维护及经营管理，是一个创新与不断提升的战略目标。为此，对品牌的文化创新、个性创新就成了关键。

二、面对中国白酒行业的现状，如何实施“中国结”品牌文化、品牌个性的创新？

1、品牌命名——中国结创新引导品牌个性的产业革命。

（1）品牌概念误区：纵观白酒企业（包括一些骨干企业）在品牌创新意识上的表现有：纠缠一些希奇古怪的我词，如：王、霸、鬼、妖、怪、圣、国酒、午年酒窑、酒祖、第一坊、第一窑等等。为此争论不休，寻求刨根问祖，攀比文化历史的概念炒作。黄河龙·中国结在品牌概念上要跨出这些误区，另辟蹊径，其着眼点在“结”字眼上。中国结的立意要高远，彻底抛弃“文字游戏”的做法。符合民族精神，完美人生快意追求。故品牌个性的源头就是产品个性。

（2）酒、人生、书三者相结合是将中国结艺术注入情感化、个性化、人性化。突出新品创新的远大立意。

（3）酒、人生、书是酒文化、品牌个性的第一意识形态，新品好奇、新品新奇、品质出众、超凡绝能。

（4）广告语的导入：影视广告用语：

开卷有益，黄河龙浓缩华夏历史

情谊无价，中国结解析人间真爱

（创意省略）

饮酒的同时，饱尝天下诗赋；饮酒的同时，领略历史篇章。不能不说是人生一件快事、乐事。真正体现了中国结品牌个性化的集中优势，将自己置身于“产品个性创新新概念”，犹如为自己设置了“一道市场隔火墙”，让别人望墙而退，取得突破性的进展。

（5）包装广告用语：

中国结曰：民族文化之精髓，乃中国结也；世间之博爱，乃中国结之底蕴也。观三岳五帝，纵横历史之演绎，乃中国结脉搏之回荡。吾爱中国结，吾甚爱真心！中国结——福、禄、寿、喜、财、安、康与君相随也。

2、品牌文化——中国结引领酒文化个性品牌背后是文化，反映了一个品牌的文化内涵，同时也反映了品牌文化主导品牌个性的特点。“酒、人生、书”是传统酒文化的新发展和新延

续。因此，它不但具有意识形态，还包含民族人文精神。“中国结的文化内涵——酒、人生、书”的结合，是中国结文化的个性所在。因此，“博览天下文章，畅饮中国结酒”是中国结酒文化个性的浓缩点。

三、“黄河龙·中国结”概念定位：

1、中国是酒文化的发祥地。“酒”是一种感性商品，“酒文化”是“酒”区别于其它商品的文化象征。“酒”与“文化”水乳相融，密不可分。“酒”以“文”生辉，“文”以“酒”生动。因此，造酒不能没有文化。同时，文化的差异和个性是酒与酒的区别之一。“酒、人生、书”道出了“中国结”的象征实质，“博览天下文章，畅饮中国结酒”是中国结文化个性永不衰竭的主旋律。

2、“中国结”倡导了美酒加诗赋融炉的新时代。是对传统酒文化的扬名，又是传统酒文化的承续。是意识形态与民族人文精神的结合产物。

3、“黄河龙·中国结”品牌定位策略：开卷有益，黄河龙浓缩华夏历史；情义无价，中国结解析人间真爱，优美地将“酒、人生、书”结合，所有的产品、技术和传播、营销都必须围绕这一新时代定位展开。同时在产品和品牌的塑造和宣传上都必须解决概念、产品、市场、广告等几个层次的问题。

品牌概念：

①品牌是传播的符号——中国结

②品牌是营销的承诺——酒、人生、书

③品牌是价值的载体——开卷有益，情义无价

④品牌个性——意识形态与民族人文精神的融洽，创文化新潮，引导生活新时尚。

⑤市场定位——传统酒文化的承续，创造新文化、新个性的全新境界。

⑥文化定位——倡导新时尚消费，开导美酒、诗赋融洽新时代。

⑦传播定位：开卷有益，情义无价。中国结悠然而生——饮中国结，欢畅人生；饮中国结，饱尝天下诗赋；心有千千结，情衷中国结。

四、结束语：民族品牌呼唤个性时代，愿中国结成功开拓美酒、诗赋新时代。

“中国结酒”市场营销动态及其文化动态传播途径的策略

一、对中国结名词概念的认识误区

1、中国结究竟为何物：

“中国结”是华夏民族特有文化，一种民俗。“中国结”的形成、发展贯穿于人类始终，人类漫长的发展史，中国结紧相伴随；“中国结”是一种古老的记事方法，一种表数方式，贯穿于人类发展的整个历程。在漫漫的历史长河中，成为一种独特的文化、饰物，可以这样理解：华夏民族的发展、兴衰尽编织在中国结中。延续至今，形成一种积极向上、团结、凝聚、吉祥、和谐、喜庆的精神寄托物与见证物。

2、中国结名词概念上的认识误区表现在：

（1）范围大、广凡事都有千头万绪，对中国结名词概念要抓住“头”、“绪”要领。中国结是一种民俗、饰物，对文化的贯彻是托物言志，有感可发，是古文化与现代文明的精神寄托物与见证物。

（2）充满神秘、不可捉摸中国结就其本身就带有浓郁的宗教色彩，人们把一身的追求、良好愿望都寄托在中国结身上，是对生命意义、生活空间以及民族兴旺的拓展里程碑。为此，对中国地文化底蕴的塑造就应由深入浅,雅俗共赏的标准。

（3）情感上的空洞，不可调理对中国结在情感上的理解应把抽象的东西转为实际，让人们能真切体会到、感受到，以求达到情可托、感可发、能触及、能引伸。

（4）“中国结”与“中国结酒”文化对接的攀沿点把“中国结”文化潜移默化注入“中国结酒”中去，而不是把“中国结酒”当作一个普通的产品去搞开发或者作出与“中国结”原意相悖的创意。“中国结酒”应在“中国结”原意上去挖掘、开发。可以这样理解：“中国结”文化实际就是“中国结酒”文化。那么，“中国结”与“中国结酒”文化对接的攀沿点表现何在？①中国结文化形成阶段：女娲引绳以举人，古人对大自然现象不可理喻的以结绳记事；②中国结文化发展阶段：结的编织、结是护身符、结是精神寄托物；③中国结文化理解阶段（托物言志阶段）：历代诗人对中国结文化的表述：梁武帝的“腰间双绮带，梦为同心结”，宋代诗人杜甫的相思别情；《诗经》描述的“结缡”古代成婚习俗；战国屈原的《楚辞·九章·哀郢》中的“圭而不解”对自己前途和祖国命运的思虑等；④中国结文化承沿阶段：与古人精意相通，中国结的象征意义及三种色彩组成的寓意。

二、“中国结酒”市场营销动态及其举证

1、“中国结酒”新品上市动态

（1）文化底蕴深厚。只可意会，不可言传；对“中国结酒”有好感，但不知感受何处；对“中国结酒”文化感受不深，只知其表，不知其里；把中结酒理解为一种时尚的“酒”代名词，导致“中国结”文化与“中国结酒”文化完全不联系，视同路人的陌生概念。

（2）酒文化相抗衡、干扰。众所周知，黄河龙酒以“人气”为文化理念，中国结酒以“情感”、“托物言志”为文化理念，两者联系不大。给市场营销动态的理解是：中国结酒文化受黄河龙酒文化的牵引或者是两种酒文化的抗衡与干扰，相互排它的文化误区。

（3）包装创意缺乏新意，缺乏主题创意

A、“中国结”与“中国结酒”文化的结合；

B、内、外追求一致的完美；

C、“中国结”三字的表述应表现为古体（如甲骨文或其它书体）；

D、标牌饰物表现单一，应充分利用。力求陈述“中国结酒”文化动态；

E、对中国结的基本含义：喜庆、思念、生命（红、黄、绿）产品应开发完全，不能存在“表单”现象；

F、彻底消除“文化”引导的兼并性，不可操作性。

2、“中国结酒”文化动态的利用和开发

（1）完善“中国结酒”所赋予的基本含义

（2）“中国结”既是福、禄、寿、喜、财、安、康内容的生动概括，又是三种颜色，三种基本含义的合理解释。因此，我们把范围缩小，描绘在一个焦点上，那既是：

①喜庆篇：《诗经》中有描写女儿出嫁的情景及及历代诗人对情爱故事的详细阐述，列备代表举证。

②思念篇：梁武帝、宋代诗人杜甫将相思之情表述得淋漓尽致，以及屈原在《楚辞》中的表述，列备代表举证。

③生命篇：从“女娲引绳举人”的神话传说，充分论证人类历史是一部战争史，人类与天斗、地斗、大自然斗其乐无穷之精神引申为人类对生命的渴求与向往。

三、“中国结酒”文化动态策略

1、“中国结酒”文化特色文化传播

A、对红色喜庆篇的表述（文字与图象并存）

B、对黄色思念篇的表述（文字与图象并存）

C、对绿色生命篇的表述（文字与图象并存）

2、在特色文化传播的基础上形成人文精神氛围

通过对中国结酒特色文化的传播，增加消费者对“中国结酒”的强烈关注，把此关注形成亮点，逐步再形成演变为一种人文精神氛围。

3、形成独特销售网络风景线特色文化传播是种子，人文精神是阳光与气候，独特销售网络是果实，三者合并为一，相辅相成。

四、“中国结酒”文化传播途径策略：

1、企业宣传册

（1）“中国结”与“中国结酒”文化对接攀沿点的四个阶段；

（2）“中国结”与“中国结酒”基本含义的表述；

（3）“中国结酒”各具特色的代表作列举。

2、标牌饰物

标牌饰物各应证“中国结”与“中国结酒”文化渊源，并附注“中国结”文化历史故事举证。

3、新闻稿：特色文化传播→人文精神→特色销售网络

4、布标：条幅、巨幅广泛宣传“中国结酒”特色文化

5、酒店展示架：以不同形式，不同内容对“中国结酒文化”特别展示，让消费者的思想对中国结酒形成统一认识，再形成人文精神氛围。

6、广告牌：酒店店牌、户外广告牌以不同内容把“中国结酒文化”尽展示在消费者眼前，对“中国结酒”产生情感共鸣。

7、文化墙:利用网络经销商，酒店开展形象墙活动，把“中国结酒”文化做深、做透。达到：抬眼是中国结酒文化、餐桌是中国结酒、送礼仍是中国结酒。把中国结酒文化动态充分展示眼前。一览众山小，回味无穷。

中国结酒戏说五款名人经典录

曹操煮中国结酒论天下英雄

曹操（155-220年），字孟德，一名吉利，小名阿瞒。东汉末期政治家、军事家、文学家。曹操一生未离开酒，借酒抒怀，借酒出谋略。其中，曹操煮中国结酒论天下英雄当属其中典范。

一日，关、张不在，曹操令许褚、张辽，引正在后园浇菜的刘备入府，刘心神不定，见小亭已设樽俎：盘置青梅，一樽煮中国结酒，刘心神方定，二人对坐，开怀畅饮。酒至半酣，忽阴云漠漠，骤雨将至。从人遥指天外龙挂，曹与刘凭栏观之。

操曰：“便君知龙之变化否？”

刘：未知其详

操：龙飞腾于宇宙之间，潜伏与波涛之中，犹人得志而纵横四海，龙之为物，可比世之英雄，玄德久历四方，必知当世英雄，请试指言之。

刘：备肉眼安识英雄？

操：休得过谦！

刘备在忐忑与恐惧中列举了：淮南袁术、河北袁绍、九州刘景升、江东孙伯符、益州刘秀玉、张绣、张鲁、韩遂等，操皆不视之。

刘：谁能当之？

操：天下英雄，惟使君与操耳！

玄德闻言，心大骇，手中匙箸落地，时正值大雨将至，雷声大作。

刘：一震之威，乃至于此！

操：丈夫亦畏雷乎

刘：圣人迅雷风烈不变，安得不畏？

操心安，不疑玄德，玄德乃险中脱身.有诗为证：“勉从虎穴暂栖身，说破英雄惊杀人。巧借用雷声来掩饰，随机应变信如神。”

曹操名为煮中国结酒论天下英雄，实则以饮中国结酒试探刘备。

“酒仙”李白与中国结酒

李白（701~762年），字太白，号青莲居士，唐代伟大诗人，有“酒中八仙”圣誉。

李白诗风雄奇豪迈，想象丰富。语言流转自然，音律和谐多变，富有浪漫主义精神。

杜甫赞誉李白，有诗作证：李白斗酒诗百篇，长安市上酒家眠。天子呼来不上船，自称臣是酒中仙。有了美酒，就不必追求神仙，有诗为证：蟹螯即金液，槽丘是蓬莱，且须饮美酒，乘月醉高台。李白对酒的追求是一种高境界的“醉中真”感受，有诗为证：“提壶莫辞贫，取酒会四邻，仙人珠恍惚，未若醉中真。”李白对美酒的赞誉与会友的真诚，有诗作证：“两人对酌山花开，一杯一杯又一杯。”

图例：人物远眺美景，皓月当空，中国结酒作背景陪衬

题目：李白斗酒诗百篇，中国结酒胜神仙

“酒圣”杜甫与中国结酒

杜甫（712~770年），字子美，诗中常自称“少陵野老”，诗人杜甫也是个“酒圣”，其嗜酒的程度更不亚于李白，十四五岁的杜甫已经是位酒豪。有诗为证：往昔十四五，出游翰墨场，性豪业嗜酒，嫉恶怀刚肠，饮酣视入极，俗物多茫茫。

1、杜甫在长安任左拾遗，仍然和往常一样纵酒作乐。

朝回日日典青衣，每日江头尽醉归，酒债寻常行处有，人生七十古来稀。

2、杜甫在穷困潦倒之时，仍嗜酒如命，典当衣服，没有衣服只好赊帐，并且都是酒债。

街头酒价常苦贵，方外酒徒稀醉眠，径须相就饮一斗，恰有三百青铜钱。”

3、杜甫在一次醉时驰马，不料马失前蹄，将杜甫摔下马来，诗人在卧床养伤期间，许多朋友前来探望，他们都是带着酒肉，宾主仍开怀畅饮：

酒肉如山又一时，初筵哀丝动豪竹，共指西日不相贷，喧呼且覆怀中渌。

现存杜甫诗文1400首，饮酒300首，占总数的21。

图例：诗人穷困潦倒，饱经沧桑。中国结酒作为背景陪衬。

题目：读书破万卷，情动中国结

酒“专家”苏轼与中国结酒

苏轼（1037~1101年），字子瞻，北宋中期文坛领袖，唐宋八大家之一。

苏轼一生与酒结下不解之缘，他有酒、饮酒、造酒、赞酒。在他的诗、词、散文、书信中都仿佛飘散着美酒的芳香。为赞酒和造酒，他专门写下六篇酒赋，有诗为证：明月几时有，把酒问青天。

1、美酒点燃了他的创作火花。苏门四学士之一的黄庭坚曾说：

“东坡饮酒不多，即烂醉如泥”，有诗为证：落笔如风雨，虽谑弄皆有意味，其神仙中人。

2、酒是他的兴奋剂，是启开心扉的钥匙，有诗为证：欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜

3、在造酒方面，苏轼还有专题“学术论文”，他写过《酒经》，在当时科学不发达的时代，能利用新技术，方法不断实践，造出各种酒，又有理论写著，不愧为“酿酒专家”。

图例：人物形象精神饱满，用“明月几时有，把酒问青天”作为创意。中国结酒作背景陪衬。

题目：明月几时有，把酒问青天，欲与情相伴，心系中国结。

陶渊明性乐酒德与中国结

陶渊明（365~472年），又名潜，字元亮。东晋时代的大诗人，流传不衰的仍是“不为五斗米折腰”的佳句。诗人因不满官场腐败，辞官归田，不向黑暗、虚伪的上层社会屈膝，宁愿“安贫乐道”、“躬耕自资”、“晨兴理荒废，带月荷锄归”的田园生活。

据统计：《陶渊明集》现存诗文142篇，说到饮酒的就有56篇，占全部作品的40，其中以酒为题的有《饮酒三十首》、《止酒》、《述酒》、《连雨独饮》等名篇。

1、诗人抒发自己决心摆脱仕途，不肯同流合污：

深感父老言，禀气寡所谐，纡辔诚可学，违已讵非迷？且共欢此饮，吾驾不可回。

2、借酒发牢骚：

有客常同止，趣舍邈异境。一士长独醉，一夫终年醒，醉醒还相笑，发言各不领。规规一何遇，兀傲差若颖。

寄言酣中客，日没烛当炳。

3、借酒叙述田园生活

春秋多佳日，登高赋新诗。过门更相呼，有酒斟酌之。

农务各自归，闲暇辄相思；相思则披衣，言笑无厌时。

此理将不胜，无为忽去兹。农食当须纪，力耕不吾欺。

酒，伴诗人度过一生。

图例：以农家院、田园为背景，人物形象潇脱，有一种无拘无束的自在。中国结酒作为背景陪衬。

题目：采菊东篱下把樽中国结

中国结酒营销策划方案

20033—5月份的整合营销

通过春节前的集中直销、促销，应该说我们取得了一定的成效，但其中也包含着由于我们前期急促上市而产生的许多在促销宣传方面的缺憾，这就必须要求我们加大以下几个方面的努力：产品定位、市场定位、形象定位

一、由于促销品、POP的缺乏，使我们进店促销的手段非常单一，在进店前、后的手法上没有形成自己独特的方式、方法，而依旧靠自己的老办法，找老板-——谈进货——同意后找仓库、吧台——服务员的促销，这样做给人留下的我们只是众多推销人员中的某一个分子，根本引不起酒店老板的兴趣与重视，这样就给我们的直销工作形成了恶性循环，老板的推委，一而再，再而三的使产品进店、促销的工作进度受阻，既浪费了我们大量的精力，又看不到实实在在的工作成绩。

这应该是我们在工作中历年来的一个弱项，也是我们创品牌、进店难的第一个障碍点。毕竟，单靠一张嘴打天下的机会已经一去不复返了，你得有让人看得见、摸得着、消费者喜闻乐见的东西，才能吸引人，才能引起别人对你的重视，对你产品的兴趣，从而达到一蹴而就的成效。

结合现在社会上流行中国结的宣传品，应该是我们树立品牌形象的一个难得的机会。由于我们现在受自身因素的限制，还不能一下子拿出多个促销品的式样来，也就无法形成行之有效的促销方案，因此我希望到浙江义乌去看一看。近半年，由于消费冲动性购买行为越来越重要，因而店堂营销便愈显重要，立体POP最适合设置卖场，促成其立即购买，且成本低，是一种预算小，成效高的广告宣传物。关于POP的设计，种类、款式，应多征询几家广告公司，集思广义，形成自己独特的POP宣传方式。

二、中国结青少年援助基金会成立的动机及前期宣传方式：

(一)关于成立“中国结青少年援助基金会“的申请东营市团委：

当前，我市的教育正在蓬勃发展，但不可忽视的是，仍有一部分贫困学生因为家庭困难无法上学，失学在家，过早失去了受教育的机会；也有一部分大学生因为贫困无法安心上学，甚至退学回家。

青少年是我们的未来，青少年是我们的希望。我公司希望能尽自己微薄之力，为我们的青少年实实在在的做一件好事，为东营市的发展做出应有的贡献。我们相信，这对帮助政府减轻社会压力，塑造政府良好形象，稳定社会政治局面有着积极的意义；同时，我们的爱心行动对培养青少年树立正确的人生观、价值观、世界观有着普遍性的指导意义。为此，我们希望能以基金会的方式援助这些青少年，帮助这些青少年，请团市委予以审议。

申请单位：山东黄河龙股份有限公司

2003年3月20日

(二)中国结青少年援助基金会成立的动机及前期宣传方式

根据公司领导的意见，经办事处同东营市团委接触，团市委非常欢迎我们以中国结青少年援助基金会的形式参与到社会性的公益活动中来，具体元的启动基金有待公司同团市委进一步磋商，根据当时同团市委交谈中的切身感受及团市委的要求形式书面方案。

1、中国结青少年援助基金会启动前后相关的工作流程

(1)通过《东营日报》、《胜利日报》发布带官方色彩的调查报告，全面报道东营市小学一至五年级的整体教育情况，以数字的形式说明我市少年儿童教育在贫穷面前所面临的困境，以期在社会上引起广泛的关注；

(2)由记者按乡、按性别、按偏远程度，按贫困程度对失学儿童进行专题报道，以引起社会各界广泛的震撼。专题报道可以专版形式出现，内容涉及：A)对几位有代表性儿童的报道；如《一位失学儿童的心灵呼唤》、《女孩为什么落泪》、《扭曲灵魂的背后》等等；B)东营教育面面观；C)东营教育在中国教育的位置；D)数字化东营教育；E)东营市团委的呼吁；F)报纸编者按；G)评论；

(3)以悬念的方式在专题报道发布两天后即发布一个消息：有一个著名企业即将伸出援助之手，热情帮助这些失学儿童。在该消息中，不公布企业名称，以神秘性引起社会的广泛猜测与关注；

(4)由团市委以官方的名义发布黄河龙集团要求成立基金会的倡议书，及团市委的批复和成立受捐基金会的日期；

2、中国结青少年援助基金会操作规程

(5)援助对象

家庭贫困的学生、失学儿童(1—5年级)

(6)援助金额

每位青少年1—5年学为500元

每年援助金额总量控制元左右

(7)援助界定：

受援助学生应由相关单位出具贫困或失学证明，不得弄虚作假，基金会及黄河龙集团有权抽查、监督。

(8)援助方式

为保证援助基金落实到实处，援助基金实行核对援助。

二、援助实施方案在新闻发布会上对外宣布及进行受捐成立基金会仪式。

(1)为使基金会的启动造成巨大的社会影响，我们应当在适当的时机如03年3月中下旬举办一次新闻发布会。

A．邀请100家酒店100X2人200人

B．企事业单位、桓台老乡100人

C．

一、二级商60人

D．新闻、广告媒体30人

E．主要政府部门要员1O人

F．邀请受援学生父母参加30人

共计450人

(2)在新闻发布会上，首期由黄河龙集团一次性注入万元为基金会基础资金，当场捐给东营团市委。

(3)现场义卖

由被确定邀请单位现场购买中国结酒50箱(20箱)×258元=12900元(5160元)，企业拿出其中的30％，由购买单位与受援学生当场结对，以形成长期援助关系(每位失学1—5年级的学费为500元)，根据实际情况，企业留用30％用于对相关购买单位的报道，余40％全部注入基金会。在新闻发布会上，团市委领导、黄河龙集团领导、购买单位负责人、受援学生及其父母安排适当讲话或采访，以使活动更加深入、感人。

(4)在现场活动进入高潮后，由黄河龙集团公司在会议上郑重承诺并与团市委签约，从即日起在东营市场上每销售一瓶中国结酒，黄河龙集团捐出元钱注入基金会，以不断壮大基金会，该捐出款项以销售单位或酒店的名义捐出，以树立该销售单位或酒店的社会形象。

(5)每个酒店或单位每捐出元，团市委给该单位授予“中国结青少年援助优秀单位”牌匾，牌匾费用由黄河龙集团承担。各新闻媒体对于此次大会予以充分报道。

(6)每学期结束后，由团委市牵头邀请受援助的优秀学生举办座谈会，交流学习情况，并对优秀学生予以适当奖励，以使他们深深体会“读书破万卷，情动中国结”的深刻意义。

纵观现代营销，政治营销已成为全球营销的一个重要环节，这是因为在国际市场上，随着世界范围贸易保护和政府干预经济的日益加强，政治在营销中的作用显得越来越重要，在这种情况下，除了传统的组合营销方式外，企业还必须掌握政治营销和公共关系这两个重要因素，利用这两个重要因素，取得政治官员、企业高层决策者以及社会民众的支持和合作，扫清市场障碍，以取得市场运作的轰动性。

三、中国结新产品设计及价位

现在中国结的产品价位比较单一，市场上缺乏一个适中价位的产品，根据我们开发中国结产品构架的想法，我们可分红、黄、绿三种开发系列中国结产品。我们应从红结这个思路上作为入手，以现有的中国结瓶型，打制成玻璃瓶外层，结合宁夏枸杞红的设计风格，贴上一层红色的不干胶标签(全瓶)，价位在26元／瓶，酒精度36。，为配合市场导入，应在4月中旬出产品，宣传点为中国结——中国红。

四、今年五一我结婚

有了产品，我们就必须给产品有个好的上市切入点，活动主题“今年五一我结婚“因为每年的五一都是结婚的高峰期，针对这一社会普遍现象，策划本次方案：

1．在东营市选取lO——15家一、二级批发商作为中国结——中国红酒的“今年五一我结婚”婚庆活动的特殊经销点，并收取他们5000元的价格保证金，对他们实行公司统一的奖励政策，以保证他们的利益，提高其积极性。

2．活动期间凡用中国红办婚宴的消费者，满1O桌购酒5箱以上者，均可享受公司免费提供的套餐，即：消费一瓶中国结——中国红酒，赠一瓶可口可乐饮料，2瓶啤酒。

3．与东营供销商场珠宝店合作，凡用中国结——中国红作为结婚用酒的夫妇除享有以上优惠政策外，还可获赠黄河龙集团提供的喜庆卡，凭卡可参与“钻戒一对，爱情永恒”的抽奖活动，有1O对幸运夫妇将获赠黄河龙集团在供销商场订购的铂金钻戒一对，价值2000元人民币，未抽中的也可凭喜庆卡到黄河龙集团驻东营办领取情侣手表一对或XXXX。

4．与当地妇联联合举办一次“今年五一我结婚——中国结杯东营市首届XX对新人集体婚礼“活动，活动当天邀请省台某著名节目主持人到现场主持婚礼，并请市委、市政府领导证婚。电视台全程现场直播，舞台背景全部采用中国结酒宣传广告方案。

5．户外媒体宣传

A．公交车广告：投放20辆公交车侧面广告每车每月600元X2个月=1200元X20=24000元

河口、孤岛豪华公交空调车后玻(全玻)广告20辆，每车每月200元X2个月=400元X20=8000元

主要路段的护栏广告50块1X2m2，每块每月80元2个月8000元。

宣传内容“今年五一我结婚,详情请拨热线电话:0546—8233849，印上酒瓶、酒盒”。

时间3月15日一5月15日

B．在鲁中晨报或齐鲁晚报上隔一天登一期，活动日期连续6期×1／4版4500元=27000元，并增加在东营电视台的宣传力度(热线电话)

C．户外广告选择在东营市繁华地段统一采用一个活动主题“今年五一我结婚“，广告用语“XXXXXX”彩喷巨幅，把中国结的酒瓶、酒盒印上，电视媒体则以宣传“中国结杯——今年五一我结婚”为主题，全面报道活动盛况。

D．本活动拟在东营市标志性广场——新世纪广场进行。市委、市政府、市团委、市妇联广泛参与，各媒体大力报道。活动名称为“东营市首届——中国结杯新世纪婚典”。

E．在每个网点发放宣传材料，宣传材料为铜版印刷30000份，12000元，报纸夹赠2万份，1万份分发网点，要求每个网点详细讲解本次活动给他们带来的利益。

设计两项活动的总费用。

我们为什么要这样投入，因整个东营市场细分化已非常重要，黄河以北的消费流行趋势与黄河以南却截然不同。黄河以北是由我们的老客户孤岛酒水公司控制着，而当我们拿出某一个产品同他们做，人家算帐能算到你的骨头里，动不动就是市场怎么着，拿市场相要挟，无非就是让你让利给他，而且是让大利。这样，宜使我们显得格外被动，受牵制于人，不利于市场的开拓。如我们选择直销，陷于市场的资金将是我们上述两项费用的总和还要多。选择别的经销商也是如此，黄河以南更是如此，只是控制市场的经销商多了些，每个人有每个人的品牌，势力范围。人家也懒得理你，除非你有受市场欢迎的产品。

天下合久必分、分久必合，这也是我们搞整合营销的重要性，一是为了给外界一个鲜明、准确、良好的形象；二是向社会大众提供产品或服务的过程中，通过产品定位、市场定位、形象定位这一系列的活动，对消费者，经销商一种前所未有的震撼。用我们成功的产品 成功的营销 办事处成功网络的辐射宣传来创造市场，从而达到牵制经销商为我所用地目的，这样，对于我们下一步的排点布阵加重了筹码。

第五篇：商业地产项目全程解决方案

第一部分关于商业地产核心问题的分析

P005 核心问题一：为什么创业容易守业难？

P011 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？

P019 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？ P029 核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？

P033 核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？

P035 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ P045 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？

P047 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？

P057 核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？

P061 核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？

P067 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ P071 核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？

P077 核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？

第二部分 大型商业地产项目开发概述

P093 购物中心基本知识点

P104 海外各国购物中心开发启示

P109 房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发

第三部分 大型商业地产项目开发全程操作

P117 全程开发步骤一：确定项目所在地址

P125 全程开发步骤二：前期市场调研分析

P149 全程开发步骤三：进行项目财务经济分析

P157 全程开发步骤四：项目系统定位

P187 全程开发步骤五：项目总体规划设计

P203 全程开发步骤六：进行项目的招商推广

P221 全程开发步骤七：制定经营管理策略

第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示

P235 实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场

P245 实战全案展示二：华南MALL

P293 实战全案展示三：金海联商业广场

P307 实战全案展示四：台北京华城

P321 实战全案展示五：中华广场

P333 实战全案展示六：上海新天地

P367 实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心

P439 实战全案展示八：佛山东方广场

第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案

P457 锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案

P457 策划解决方案

P461 营销配合解决方案