行政划拨用地概念及常见问题分析

第一篇：行政划拨用地概念及常见问题分析

行政划拨用地概念及常见问题分析

在土地新闻里，经常看到“行政划拨用地”、“行政划拨土地上冒出私人房产”、“国土部建议缩小划拨用地范围和数量”，那到底什么是行政划拨用地?行政划拨用地有什么特点及如何申请办理?

一、了解概念：什么是行政划拨用地?

行政划拨用地，其实就是土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。此概念在特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地;特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。

二、行政划拨土地是否可以出租?

行政划拨土地是可以出租的，相关的法律依据主要有：

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)、领有国有土地使用证;

(三)、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(四)、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金 或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

2、《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》国发[1992]61号文件中，第六条明确规定：加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押;需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

3、建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知(1994年8月13日 建房字第493号文发布)

四、划拨土地使用权的转让，必须按国务院国发〔1992〕61号文件的规定，经当地房地产市场管理部门审查批准。房地产法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让的土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有划拨土地的性质，对转让方征收土地收益。各地房地产市场管理部门，对于准许转让并认为应办理出让的，按房地产法第二章第一节的规定办理出让手续;经有批准权的人民币决定不办理土地使用权出让手续的，应按房地产法第三十九条第二款的规定，并按照财政部(92)财综字第172号文件规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家，或按规定作其他处理。

4、《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》，第三十九条： 以划拨方式取得土地后，以转让、出租、抵押等形式交易的，应当向县以上土地行政主管部门提出申请。准予交易的，应当依法办理有关手续，缴纳土地使用权出让金等有偿使用费用;经批准保留划拨土地使用权性质的，转让方应当按照国家和省有关规定缴纳土地收益。

5、《城市房地产管理法》第55条规定："以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

三、行政划拨用地如何转为出让用地?

1、办理依据：

(1)、《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条;

(2)、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第45条。

2、承办条件：

(1)、因依法转让等原因申请将划拔用地转为出让用地的;

(2)、使用划拔土地的原国有和集体企业或其他组织经政府批准进行改制的。

3、必备资料：

(1)、申请报告;

(2)、身份证明原件及复印件(个人的身份证明或户籍证明;单位的营业执照及法定代表人身份证明);

(3)、转让的提供转让协议书，改制的提供县政府批准文件;

(4)、土地、房产的权源证明;

(5)、土地使用权价格评估报告。

4、办理程序：县行政审批中心国土资源窗口受理→地籍科初审(涉及使用权转让的交易所初审)→相关科室会审→局领导审核→有批准权的人民政府审批。

5、收费标准：根据评估报告和有关规定收取土地出让金。

6、办理时限： 7个工作日。

7、受理地点：县行政审批中心国土资源窗口。

四、军事用地采用行政划拨土地需要交纳哪些费用?

军事用地由国家根据军事单位的需要，在全国范围内无偿划拨，军方不需要缴纳任何费用，如果该用地需要拆迁、补偿青苗等费用的，由中国政府依据有关法律、法规给予支付。

五、行政划拨的土地有土地使用证吗?

划拨土地当然有土地证，跟出让土地比就是向你卖房的开发商没有花钱就有土地使用权证了，假若你房屋是住宅的话再次出卖的话不用缴纳土地出让金，非住宅的话需要缴纳。

第二篇：行政划拨用地办理程序

行政划拨用地办理程序

一、适用范围：

下列建设用地，可以以划拨方式取得

1、国家机关用地和军事用地；

2、城市基础设施用地和公益事业用地；

3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

4、农村集体经济组织兴办企业使用本集体经济组织农民集体所有土地；

5、农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的；

6、乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农民集体所有土地的；

7、法律、行政法规规定的其他用地。

二、规划范围内具体建设项目用地的办理

规划范围内是指土地利用总体规划确定的建设用地和居民点内的用地。

（一）办理划拨用地分三种类型

1、市镇村行政、基础设施、公益事业用地

行政用地是指政府和有关部门及村委会、居委会办公、生活设施用地。基础设施用地是指交通、水利、电力、通讯、供水等用地。

公益事业用地是指学校、医院、幼儿园、敬老院、影剧院、图书馆、殡仪馆等非经营性项目用地。

2、村办企业用地

村办企业用地项目只能使用本村的集体土地，本村的集体土地在不转移土地使用权的前提下可以联营合作或参股兴办企业。

3、村民住宅用地

村民建设住宅只能使用本村集体土地，而且要按一户一宅的原则和不超过规定的面积申请用地。城镇居民不允许建单家独院的住宅，只能通过居委会集中申请建设住宅楼或购置商品房。

城镇因规划建设需要拆迁居民住宅的，原则上不安排单家独户的住宅用地，应由拆 迁单位申请建设住宅楼或购置商品房来安置。

掌握一户一宅原则的具体情况由国土所负责调查，核实和鉴定。

村民住宅用地面积标准，按省的规定，平原地区和城市郊区80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。

（二）具体建设项目用地的申报：

分四个步骤办理：

第一步，建设项目用地涉及占用农地的，首先要办理农地转用手续，具体方法按规划科要求进行。不需办理农地转用的，直接办理申请用地；

第二步，办理建设项目用地预审，具体方法按规划科的要求进行；

第三步，正式申报用地。申报用地按窗口办文的要求，由国土所向市国土局的办文窗口办理。

建设用地单位提出用地申请时要提交下列材料：

1、填写《建设用地申请表》（国土局印制）；

2、立项批准文件（市计委立项批文、市政府批准文件、市外经委立项批文）；

3、建设项目用地预审报告；

4、市规划局核发的《建设用地规划许可证》，规划红线图（如规划局规划用地面积与国土局审定的用地面积不一致，以国土局审定的面积为准）；

5、有关部门意见（涉及地质、环保、交通、水利、林业、安全防火等）；

6、村民代表意见书（村民大会会议记录或五名以上村民代表签名的意见）；

7、数字化地形图（比例1：1000，划出用地位置红线，标出用地界线转角坐标）。国土所需提供的材料：

１、建设项目用地情况调查表（市国土局印制）；

２、分幅的土地利用现状图（在1：1000的土地利用现状图上标明项目用地界线、面积和土地权属）；

３、镇级土地利用总体规划图（只打印用地位置的部分，划出用地界线，标出转角坐标，用地面积小的可放大图纸）。

以上材料一式两份，至少有一份为原件。原件报国土局，复印件留国土所。涉及征地需报省的文字材料一式五份，图纸一式四份。

村民申请住宅用地要提交以如下材料：

1、住宅用地申请表（国土局印制）；

2、用地预审报告；

3、村民代表意见书；

4、身份证和户口薄复印件。

国土所提供如下材料：

１、住宅用地情况调查表（国土局印制）；

２、用地位置放桩坐标图。

以上材料一式二份，原件报国土局，复印件留国土所。市镇行政建设、基础设施建设、公益事业建设需要占用集体土地的，由市国土局在受理建设项目申请后，按规定程序办理征地手续，统一收取和支付征地费用，将集体土地征为国有后再划拨使用，任何单位和个人不得擅自与村委会签订征地协议或转让土地合同。

村的公共设施、公益事业建设需要使用其他村集体土地的，参照征地补偿的方法办理土地权属转移手续。

第四步，缴费办文。

建设项目用地经市政府批准后，由国土局办文窗口通知国土所在规定期限缴交各种税费，领取用地批文。

缴费项目：

１、土地补偿费；

２、土地管理费；

３、耕地占用税（占用耕地的）；

４、耕地开垦费（占用耕地的）；

５、征地拆迁费（涉及征地的）。

办文项目：

１、《建设用地批复》；

２、《国有土地划拨决定书》；

３、《建设用地批准书》。

三、规划范围外单独选址建设项目用地的规划范围外指土地利用总体规划确定的建设用地区、居民点以外的用地。

（一）办理划拨用地分两种类型。

１、国家、省、市重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

２、村镇特殊项目用地，如必要的交通、水利、电力、殡仪馆等。

规划范围外的用地控制是严格的，这类用地必须报省批准，占用农田保护区的还要报国务院批准，故一般情况下不予办理。

（二）具体建设项目用地申报

分五步办理：

第一步，办理建设用地项目用地预审（具体方法按规划科的要求进行）

第二步，申报用地； 申报方法按窗口办文的要求，由国土所统一向市国土局的窗口办理。建设用地单位提出用地申请时要提交下列材料：

1、填写《建设用地申请表》；

2、建设用地单位的有关资质证明；

3、项目可行性研究报告批复或者其他有关立项批准文件；

4、初步设计批复或其他有关设计批准文件；

5、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

6、有关部门的意见（涉及地质、环保、规划、水利、林业、安全防火、铁路等），如建设项目位于地质灾害易发区的，应提供地质灾害危险性评估报告；

7、有资质单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书（资源部要求暂按原国家土地局规定的有关技术标准执行，我局要求按数字化地籍测量制定的技术标准执行）；

8、功能分区用地说明；

9、用地单位对征用土地方案的意见。

国土所提供的材料：

１、分幅的土地利用现状图（需在１：１万的分幅土地利用现状图上注明项目用地界线、面积、权属等）；

２、镇级土地利用总体规划图（划出用地界线，标出转角坐标）。

以上材料一式五份（图件一式四份），需报国务院的一式十五份（图件一式六份），所有材料至少应有一份为原件。

第三步，由用地科对用地项目进行调查，根据调查情况分别由规划科编制农地转用方案，补充耕地方案，由用地科编制征地方案，供地方案，项目用地呈报说明书，报省国土厅审批。第四步，建设项目用地经批准后由用地科组织实施：

１、代表市政府公告征地方案；

２、办理征地补偿登记；

３、拟定具体的征地补偿方案、安置、拆迁方案；

４、以国土局名誉公告征地补偿安置拆迁方案并听取群众意见；

５、报市政府批准；

６、报有关部门核减农业税和粮食定购任务。

第五步，缴费、办文、交地

（一）收缴以下税费：

１、征地补偿、安置补助、拆迁费；

２、征地管理费；

３、耕地占用税和耕地开垦费（占用耕地的）；

４、森林植被恢复费（占用林地、由林业部门收）；

５、新菜地开发建设基金（占用蔬菜生产基地）；

６、不可预见费。

（二）需支付如下费用：（支付给被征地的集体或村民）

１、征用土地补偿费；

２、安置补助费；

３、青苗补偿费；

４、建筑物、附着物拆迁补偿费；

（三）办文项目

１、《国有土地划拨决定书》；

２、《建设用地批准书》。

（四）用地单位和被征地单位交接用地。

四．市、镇工业园区建设项目用地的办理

（一）市、镇工业园区用地，主要涉及三个问题：

１、市镇工业园区大多数是占用农用土地，需要将农用地转为建设用地。

２、工业园区占用的土地基本上是属村集体土地，必须要将集体土地征为国有土地才能安排使用。

３、市、镇的工业园区的土地如果不是市、镇两级政府自己使用，而是安排给国内外企业使用，这些企业不能无偿划拨用地，只能办理有偿出让用地。

（二）具体安排项目用地时按如下步骤办理：

１、涉及占用农田的，按规划科的要求办理农地转用手续。

２、按规划科的要求办理用地预审手续。

３、正式申请用地时，先由窗口转用地科按程序办理征地手续，如属政府自己用地的，就由用地科直接批准划拨使用；如属其他企业用地的，则转出让科办理出让手续；如属经营性项目用地，则转市土地交易中心招标拍卖。

（三）具体建设项目用地报批材料按上述相关的材料要求办理。

（四）项目用地经营收费，属划拨用地按划拨用地收费办理；属出让用地的按出让用地收费办理。

五、用地指标的应用

（一）新增建设用地包括新占用农用土地和未利用土地，确定是否属农用土地或未利用土地的依据是以土地利用现状标定的地类为准。

（二）新增建设用地指标按市政府下达给各镇计划执行，各镇在安排具体项目用地时按市下达的新增用地指标计划申请用地，一旦指标用完，原则上不再安排建设用地。

（三）安排具体建设项目时要选择科技含量高、经济效益好、占地小的项目，用地要严格按照国家和省制定的项目用地限额指标审定用地面积。

（四）国家和省安排在我市的建设项目的用地指标由省另行安排，不占镇的指标；但由镇引进的外省市项目，用地指标归镇。

第三篇：划拨用地申请表

关于我司“云欣苑”小区划拨用地的申请报告

六枝特区国土资源局：

我司承建开发的“云欣苑”小区是六枝特区中央下放煤矿棚户区改造综合治理项目，该项目的建成对六枝特区棚户区改造工作具有重要意义，该项目位于六枝特区平寨镇云盘片区，拟占用农用地2.3115公顷（其中耕地0.4945公顷、林地1.7733公顷）、建设用地0.2971公顷、未利用地0.8312公顷共计：3.4398公顷。该项目的前期相关工作已完成，特向贵局提出申请，并提供如下相关资料：1、2、3、4、5、6、申请单位：六枝特区雅晟房地产开发有限公司

2014年8月2日

组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证复印件； 项目立项批复； 修规批复文件、选址意见书； 宗地图； 征地补偿的依据。业主变更文件

第四篇：划拨建设用地文件

划拨建设用地文件

1、建设用地批准文件是指国土资源管理部门依法核发的批准用地的许可文件，包括《建设用地批准书》、《国有土地划拨决定书》和《国有土地使用权证》等。

2、由规划部门核发的《建设用地规划许可证》也属于建设用地批准文件。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地之前，先经规划部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的前置审批条件。

3、没有规划部门核发的《建设用地规划许可证》，国土部门不得办理《建设用地批准书》、《国有土地划拨决定书》和《国有土地使用权证》等建设用地批准文件。

第五篇：划拨用地办理程序

划拨用地办理程序

1、申请

凡符合《划拨用地目录》申请划拨土地使用权的，由用地单位向市、县国土资源部门提出书面申请。

2、受理

用地单位必须提供规划、发改、房管等部门的相关材料后，由土地利用科（股）进行报件登记。

3、办理

土地利用科（股）在受理报件后按规定程序审核，符合《规划用地目录》的提出具体意见，经市、县政府审批后，按规定程序办理划拨供地手续。需要审查以下资料： a)申请办理用地手续请示；

b)《建设用地规划许可证》及附件（附图中应标明用地单位名称、规划用地范围、面积、用途、规划条件及规划有效期限，并盖章）；

c)发改部门或者上级主管部门的立项批复；

d)该宗地的用地范围图、宗地图；使用新增建设用地的需附勘测定界图；

e)机构代码证；

f)法人身份证明书及身份证复印件；