上海农村集体经营性建设用地使用权

第一篇：上海农村集体经营性建设用地使用权

上海市农村集体经营性建设用地使用权

沪集松规土出让预合同

租赁住房用地)

2018）出让合同第1号

二〇一八年 月 日

1.0版）

(（（农村集体经营性建设用地使用权出让合同

本合同双方当事人：

出让人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：

受让人：出资比例：联 系 人：通讯地址：邮政编码：电话：传真：开户银行：账号： 上海松江区泗泾经济联合社

上海市松江区泗泾镇泗凤公路222弄4号楼 201601 67827918 67827867

受让人：

出资比例：

联 系 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

受让人：

出资比例：

联 系 人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条 出让土地的所有权属农民集体所有，出让人授权出让农村集体经营性建设用地（以下简称“集体建设用地”）使用权，地下资源、埋藏物不属于集体建设用地使用权出让范围。

第三条

受让人对依法取得的集体建设用地，在出让年限内享有占有、使用、收益和按约处分的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第二章 出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条 本合同项下出让宗地的房屋土地权属调查报告书成果号为 20***60296，宗地总面积大写 贰万壹仟零贰拾贰点贰平方米（小写 21022.2平方米），其中出让宗地面积为大写 贰万零壹佰陆拾陆点柒平方米（小写 20166.7平方米）。【松江区泗泾镇 2

SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块出让面积为20166.7平方米】

本合同项下的出让宗地坐落于 松江区泗泾镇：四至范围东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾。

本合同项下出让宗地的地上平面界址点坐标及界址图见附件1。本合同项下出让宗地的地上竖向界限以 ﹨ 米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。出让宗地竖向界限见附件2。

本合同项下出让宗地的地下平面界址点坐标及界址图见附件3。本合同项下出让宗地的地下竖向界限以﹨米高程平面为上界限，以﹨米高程平面为下界限，高差为﹨米。出让宗地竖向界限见附件4。

第五条 本合同项下出让宗地的用途为 租赁住房（R4）。第六条 出让人同意在付清全部集体建设用地使用权出让价款之日起 7 个工作日内将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该出让宗地应达到 净地。

第七条 本合同项下的集体建设用地使用权出让年限为 租赁住房:70年，按交付土地之日（即交地确认书签订之日）起算。

第八条 本合同项下出让宗地的集体建设用地使用权出让价款为人民币大写（小写 元）。

第九条 本合同项下出让宗地的定金为集体建设用地使用权出让 3

价款的 20.00 %，定金抵作集体建设用地使用权出让价款。自本合同签订之日起的5个工作日内，即 年 月 日之前，受让人应当向出让人制定账户（户名： 松江区财政局，开户行： 中国农业银行，账户号： 038013）支付保证本合同切实履行的定金。

第十条 受让人同意按照本条第（一）项的规定向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额：

（一）本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清集体建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日之前；

（二）按以下时间和金额分﹨期向出让人支付集体建设用地使用权出让价款余额。

第一期 为土地出让价款的﹨ %，付款时间：签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。

第二期 为土地出让价款的﹨ %，付款时间：签订出让合同之日起﹨个工作日内，即﹨年﹨月﹨日之前。

第 期 人民币大写﹨元（小写﹨元），付款时间：﹨年﹨月﹨日之前。

分期支付集体建设用地使用权出让价款的期限不得超过90个工作日，其中第一期付款需在签订合同后的10个工作日内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照 4

支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款的计息期为第一期支付土地出让价款限缴之日（含当日）即﹨年﹨月﹨日，至受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额之日（不含当日）。第十一条 受让人应在按本合同约定付清本出让宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请集体建设用地使用权登记。

第三章

土地开发建设与利用

第十二条 受让人在本合同项下出让宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市、区政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件5）。其中：

（一）地上部分规划条件：

地上建设用地规划性质： 四类住宅用地 ；

地上建筑容积率： 2.0，计容面积 40333.4平方米； 地上建筑面积 平方米；

混合用地各用途建筑面积比例： ；

地上建筑限高 50 米；

地上建筑密度：。

（二）地下部分规划条件： 地下建设用地规划性质： ﹨ ； 起止深度： ﹨ 米；

地下总用地面积： ﹨平方米； 地下总建筑面积： ﹨平方米；

地下经营性建筑面积： ﹨平方米，其中： 商业建筑面积： ﹨平方米，办公建筑面积： ﹨平方米，单建停车库建筑面积： ﹨平方米, 非住宅配套停车库建筑面积： ﹨平方米。工业建筑面积： ﹨平方米，仓储建筑面积： ﹨平方米。

本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，征得出让人和协调机构的同意，并签订补充出让合同和更改监管协议，同时补缴土地出让金。

（三）公共服务设施、公共空间建设要求：。

（四）其他规划条件： ﹨。

第十三条 受让人应按本条第

（一）项规定进行后续开发建设：

（一）受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划 6

或村庄规划（见附件6）基础上进行方案设计，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（二）本地块为附带建设方案（见附件7）出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。

（三）其他设计开发要求： ﹨

第十四条 本合同项下出让宗地涉及租赁住房项目建设的，租赁住房套数下限： 825。受让人应按以下规定进行租赁住房部分的开发建设：

（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 %以上，计 平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给 住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

（二）全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的 100.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 40333.4平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 ％以上，计 平方米以上。

（三）套型要求： 本地块内套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米；套型面积＼平方米左右的租赁住房建筑面积不小于＼平方米。

（四）其他租赁住房部分的开发建设要求：。

第十五条 本合同项下出让宗地涉及商业、办公用途的，受让人应按以下规定进行开发建设：

（一）办公地块不得建设公寓式办公。商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。

（二）商业、办公地块建筑外部空间需对外开放，合理布局室外场地。与周边地块对接，形成连续舒适的城市公共开放空间和慢行系统。第十六条 本合同项下出让宗地中需保护、保留建筑（包括文物保护单位及优秀历史建筑）的位置： ﹨（见附件），占地面积： ﹨平方米，建筑面积： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受让人应按以下约定保护、利用和管理上述建筑： ﹨。

本合同项下出让宗地中需现状保留建筑的位置 ﹨（见附件），占地面积： ﹨平方米，建筑面积： ﹨平方米，房屋用途： ﹨，受让人应按以下约定利用和管理上述建筑： ﹨。

其他保护、利用和管理要求： ﹨。

第十七条 受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 10 个月内开工，在交付土地后 34 个月内竣工。

受让人不能按期开工，应提前30日向出让人和协调机构提出延建申请，经出让人和协调机构同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

第十八条 本合同项下出让宗地中的绿地率为 35%，绿化面积不小于 7058.35平方米，集中绿地率: 10% ,屋顶绿化实施面积 ﹨平方米，受让人应按以下约定建设及管理： 按照《上海市绿化条例》的相关规定实施。

第十九条 受让人同意本合同项下出让宗地应当符合节能、节地等资源能源节约的要求，具体按以下规定执行：

（一）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为： 100 %，建筑单体预制装配率: 建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理： 按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）实施。

（二）本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为： 根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》（沪建建材[2016]776号）要求，按照绿色建筑一星级及以上标准建设。

（三）其他资源能源节约要求： ﹨。

第二十条 受让人在本合同项下出让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与出让宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管 9

廊、地下道路、民防工程、地下管道等与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。

第二十一条 本合同项下出让宗地建设项目的功能管理要求如下：

（一）功能业态要求： ﹨。

（二）引入行业要求： ﹨。

（三）其他功能管理要求： ﹨。

第二十二条 本合同项下出让宗地建成物业的运营管理要求如下：

1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过 6 年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。

3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场 10

执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。

4、本地块租赁住房应以中小套型为主。产业园区平台建设的人才公寓等用途的租赁住房，中小套型住房比例可根据情况适当调整。随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。

第二十三条 受让人应按照本条第 1、2 项规定自持物业。

1、受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；

2、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；

3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的商业物业不少于 年；

4、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 %（计 平方米以上）的办公物业不少于 年；

5、受让人应当按出让年限整体持有公寓式酒店物业；

6、受让人应当按出让年限整体持有营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地；

7、其他物业自持要求：。

第二十四条 受让人在开发建设本合同项下出让宗地期间，出让宗 11

地范围内渣土应按以下规定处置：

地下空间利用产生的渣土，鼓励综合利用，需要外运的，应当优先运输到绿化和市容管理部门指定的滩涂造地、景观营造等区域；区县渣土管理部门无法指定区域的，应当运输到符合《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市政府令第50号）规定的消纳场所。

第二十五条 受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据《地质灾害防治条例》、《地质资料管理条例》、《上海市地面沉降防治管理条例》、《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。

第二十六条 受让人应当做好本合同项下出让宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市城建档案馆或区（县）城建档案管理部门报送。

第二十七条 受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让年限内，经出让人和协调机构同意改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第

（一）项规定办理：

（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；

（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订集体建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订集体建设用地使用权出让合同，由受 12

让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴集体建设用地使用权出让价款，办理土地登记。监管协议亦应相应变更或重新签订。第二十八条 本合同项下出让宗地在出让年限内，政府保留对本合同项下出让宗地的规划调整权，原规划如有修改，该出让宗地已有的建筑物不受影响，但在出让年限内该出让宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第二十九条

本合同项下出让宗地建设项目在按照合同约定竣工后，受让人应向出让人申请规划土地综合验收。

出让人应委托协调机构依据本合同约定组织征询相关部门的验收评定意见，作为合同履行情况的依据。

第三十条 本合同项下出让宗地在综合验收阶段，实测计容建筑面积超过合同约定总量的，但在规划许可允许误差控制范围内的，超出面积部分以本合同约定的地价补缴集体建设用地使用权出让价款，再予以验收。

实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。对于违法面积补缴集体建设用地使用权出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围超出面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人、协调机 13

构集体决策后，按市场评估价与本合同约定地价两者择高补缴。

第三十一条 对受让人依法使用的集体建设用地使用权，在本合同约定的出让年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回集体建设用地使用权的：

（一）因国家公共利益的需要，需将本合同项下宗地征收为国有并提前终止合同的，区（县）政府应按届时土地征收规定，给予农村集体经济组织和集体建设用地使用权人相应补偿。

（二）因农村集体公共利益的需要，经集体决策通过，并向乡（镇）以及区（县）政府报备同意，出让人可提前收回建设用地使用权并终止合同。出让人应按届时的相关规定，给予集体建设用地使用权人相应补偿。

第四章

集体建设用地使用权转让、出租、抵押

第三十二条 受让人按照本合同约定支付全部集体建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行集体建设用地使用权转让、出租、抵押。

第三十三条 受让人应按本合同第二十三条约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让让约定自持部分的，按照本条第（一）项规定执行：

（一）向出让人和协调机构提出申请，经出让人和协调机构同意后 14

执行；

（二）由（出让人或其指定单位）优先收购。

第三十四条 本合同项下出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人按本合同第二十三条约定自持。确需整体转让的，按照本条第 ﹨ 项规定执行：

（一）向出让人和协调机构提出申请，经同意后执行；

（二）由 ﹨（出让人或其指定单位）以 ﹨ 优先收购。第三十五条 本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理不动产权证。

第三十六条 集体建设用地使用权的转让、出租及抵押合同的约定，不得违背法律、法规以及国家有关集体经营性建设用地入市精神和《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》的规定和本合同约定。

第三十七条 集体建设用地使用权全部或部分转让后，本合同、监管协议和不动产权证中载明的权利、义务随之转移，集体建设用地使用权的转让年限为本合同约定的出让年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本合同项下的全部或部分集体建设用地使用权出租后，本合同、15

监管协议和不动产权证中载明的权利、义务仍由受让人承担。第三十八条 集体建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同、监管协议和相应的转让、抵押合同及不动产权证等，按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。

受让人在本合同第二十三条约定的物业持有期间内办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容，需经出让人和协调机构审核同意。

第三十九条 办公、商业可售部分以层为单元进行销售。本合同项下出让宗地上的房屋或者特定空间应当符合基本单元的规定，其中商业部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；办公部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；部分登记最小单位为： ﹨，销售最小单位为： ﹨ ；其他登记和销售等要求： ﹨。第四十条 本合同项下的集体建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意后方可实施。

第四十一条 集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》 16 的有关规定办理。本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。

第五章 期限届满

第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人和协调机构提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人和协调机构应同意。

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

根据履约及监管情况进行综合评定后，同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同及监管协议，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费并办理土地登记手续。

第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第

（一）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收 17

回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理集体建设用地使用权注销登记，集体建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第六章 不可抗力

第四十五条 合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。

第四十六条 遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方和协调机构，并在不可抗力发生后15日内，向另一方和协调机构提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章 违约责任

第四十七条 受让人应当按照本合同约定，按时支付集体建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付集体建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 1.00 ‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

第四十八条 受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人和协调机构提出终止履行本合同并请求退还土地的，经出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分集体建设用地使用权出让价款（不计利息），收回集体建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地 19

范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：

（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的集体建设用地使用权出让价款；

（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人有权扣除本合同约定的定金，并按出让价款20%扣除违约金后，将剩余的已付集体建设用地使用权出让价款退还受让人。

第四十九条 受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，受让人应向出让人支付该集体建设用地使用权出让价款总额20 %的违约金；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回集体建设用地使用权。

第五十条 受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。

受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于集体建设用地使用权出让价款总额 1.00 ‰的违约金。

第五十一条 受让人违反本合同约定及附件的，受让人应承担以下违约责任：

1、本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，经相关部门认定，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例集体建设用地使用权出让价款的违约金。

2、擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，经相关部门认定，出让人有权解除本合同，收回集体建设用地使用权。

3、违反本合同第四十条约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回集体建设用地使用权。

第五十二条 土地出让人交地前完成土壤和地下水地质环境调查、评估及修复等相关工作。受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回集体建设用地 21

使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。

第五十三条 受让人违反本合同约定的，由出让人或相关职能管理部门依法依规追究责任。

第五十四条 若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定而致出让人取消其竞得资格的，出让人应解除本合同，并收回集体建设用地使用权，在扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的集体建设用地使用权价款。

第五十五条 因受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定或违反本合同约定，出让人解除本合同并收回集体建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第

（二）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。

第五十六条 受让人按本合同约定支付集体建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的土地出让价款的 1 ‰ 22

向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除本合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

第五十七条 出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地出让年限自达到约定的土地条件之日起算。

第八章 适用法律及争议解决

第五十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律和上海市的地方性法规、规章。

因履行本合同发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，按照本条第（二）款约定处理。

（一）向仲裁机构申请仲裁；

（二）依法向人民法院提起诉讼。第五十九条

特别约定：

1、根据《上海市松江区人民政府关于印发<上海市松江区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金使用管理实施细则>的通知》 23

（沪松府规[2018]6号）第五章第十七条规定，受让方须按成交价款的3%征收与契税相当的土地增值收益调节金。

2、本地块租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办[2016]10号）要求执行，最终以审定的建设方案为准。租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。

3、应用BIM技术的要求根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联[2017]326号）要求执行。

4、出让合同双方当事人、协调机构及成员应共同约定监管人并签订监管协议，监管人对出让合同中地块开发建设与利用的履约过程及情况组织实施监管，出让人、受让人、监管人应共同遵守监管协议相关内容。

5、集体建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，不得分割办理不动产权证，不得分割销售，不得以租代售。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后，由区市场监督管理局对取得地块的建设单位及其全资成立项目公司股权变更行为进行限制与监管。

第九章 附 则

第六十条 本合同项下出让宗地出让方案经 松江区 人民政府批 24

准。出让人和受让人应同时签署本合同和监管协议，本合同与监管协议自共同签订之日起生效，监管协议同本合同具有同等法律效力。签订补充合同变更出让合同的，须经出让人、受让人和协调机构一致同意。

第六十一条 本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方和协调机构，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。第六十二条 本合同项下出让宗地出让中产生的相关文件包括但不限于地块出让公告、出让文件、答疑纪要、补充公告、受让人提交的材料（如申请表、投标文件）等，与本合同具有同等法律效力，但上述文件与合同不一致的，以本合同为准。

第六十三条 本合同和附件共 三十六 页，以中文书写为准。第六十四条 本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第六十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定经协调机构同意后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

第六十六条 本合同一式陆份，出让人、受让人、协调机构各执贰份，具有同等法律效力。

出让人（章）*：

法定代表人（委托代理人）*：

(签字）*：

受让人（章）*： 法定代表人(委托代理人)*：

（签字）*：

附件清单

1、出让宗地地上平面界址图

2、出让宗地地上竖向界限

3、出让宗地地下平面界址图

4、出让宗地地下竖向界限

5、规划管理部门确定的出让宗地规划条件

6、附加图则

7、建设方案

8、不动产权证应注记内容

附件1

出让宗地地上平面界址图

比例尺：1：

北

附件2

出让宗地地上竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件3

出让宗地地下平面界址图

比例尺：1：

北

附件4

出让宗地地下竖向界限

上界限高程

高程起算基点h= m h= m

采用的高程系：

比例尺：1：

附件5

规划管理部门确定的出让宗地规划条件

附件6

附加图则

附件7

建设方案

附件8

不动产权证应注记内容 1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；

2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）；

2、自持部分物业转让时需出让人和协调机构同意。

3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。

4、出资比例：

股权结构：

实际控制人：

变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意。

5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动产权证书，不得分证办理。

农村集体经营性建设用地使用权出让合同调整说明

本合同首页括号内为合同版本号，首次签订时为1.0版，若签订补充合同，版本号升级为2.0版，再有修改版本的，依次类推。

第二篇：农村集体经营性建设用地入市调研

普定县农村集体经营性建设用地入市调研根据省国土资源厅《关于开展土地管理制度改革调研的通知》,结合我县已经开展的农村集体经营性建设用地流转试点相关情况,对农村集体经营性建设用地入市作如下思考。

一、农村集体经营性建设用地的理解

农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求

（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要

随着城镇化建设的发展，普定县各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来的建设

用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。

（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要

在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。

三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议

（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置

1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。建议允许使用不符合规划的未利用地报批为集体建设用地，解决小微企业发展用地的需求，更好地保护耕地。

2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，补偿安置标准是否参照征收为国有的补偿安置标准，如涉及补偿难于落实，获取土地有难度，强制执行于法无据；涉及到社会保障问题如何解决，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。建议报批农转用前，做好建设规划硬功，充分考虑节约集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必须得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以报

批。集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参照当地征收集体土地程序及补偿安置标准进行征地。

3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，建议已经发生买卖且符合规划宅基地，只要符合一户一宅要求，按规定完善建设用地报批、登记，评估补交土地收益后，允许抵押、出租、转让等流转，防止集体收益流失。流转发生增值的，必须缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。

（二）集体经营性建设用地的供应

1、集体经营性建设用地供应前，应参照国有建设用地进行规划设计，评估确定地块价值，便于进行招拍挂操作流程。目前，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体参照国有建设用地进行公告。

2、供应主体是当地乡镇人民政府或村集体经济组织，应该作界定。乡镇人民政府可以统筹“四通一平”或“五通一平”资金，将“毛地”转“熟地”。而村集体经济组织没有资金管理权，无法统筹土地前期开发。建议由当地乡镇人民政府主导，村集体经济组织配合，国土资源管理部门具体操作集体经营性建设用地入市程序。

3、集体经营性建设用地入市收益如何分配，应该明确分配主次、比例，避免收益管理混乱，造成好事办不好，引起社会矛盾。建议集体经营性建设用地入市后产生的收益扣除开发成本后，乡镇、村按30：70分配，村集体部分除了留足失地农民的社保资金外，用作村级公共基础设施建设，改善人居环境，丰富文化生活等支出。

（三）集体经营性建设用地的管理

集体经营性建设用地供后管理，如果没有硬性的合同约束，很难做到按时开竣工，有可能产生批而不用，用而不尽等闲置土地现象。建议参照国有建设用地出让程序，由国土资源管理部门与集体经营性建设用地使用者签订合同，便于监管。集体经营性建设用地闲置的，国土资源局责令改正；村集体经济组织对闲置的集体经营性建设用地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源局暂停办理其新增集体经营性建设用地审批手续。

（四）集体经营性建设用地的后期使用

1、集体经营性建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。

2、集体经营性建设用地使用权转让不实行公开交易的，县国土资源局不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

(五)集体经营性建设用地供应对象及利弊

集体经营性建设用地供应对象如果全面放开，对于搞活、壮大村集体经济，扩大小微企业融资渠道，增强小微企业抗风险能力具有重要作用。但可能对国有建设用地市场形成冲击，导致国有建设用地与集体建设用地相互竞争，削弱国有建设用地主导地位，也导致村集体经济组织和村民不配合国家对集体土地的征收；有可能出现不法商贩投机屯地，转让抛售集体建设用地牟取暴利现象；还有可能造成新一轮小产权房问题。建议购买集体经营性建设用地的只能是本乡镇内小微企业经营者、个体工商户、无房户。严禁利用集体经营性建设用地

建小产权房搞房地产开发，避免出现新社会的“地主”、“土豪”，使贫富悬殊差距加大，加剧社会矛盾。总之，集体的经营性建设用地入市需要注意四个方面的问题：一是它是集体的经营性建设用地，不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，必须符土地利用总体规划和村镇建设规划，充分征求意见，分析利弊，不能无序进行开发，浪费土地。三是用途管制，必须在符合规划和用途管制的前提下，进行集体建设用地审批、确权，才可以出让、租赁、入股。四是要规范公开的市场操作，不能私下授受，暗箱操作，导致产生新的社会矛盾。所以集体经营性建设用地入市需要开展试点，在探索中不断优化，不是一下就推开的。

普定县国土资源局

2014年7月16日

第三篇：农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押：

(一)经依法批准转用或取得的用地;

(二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划;

(三)依法办理土地登记或领取土地权属证书;

(四)界址清楚，没有权属纠纷。

二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序：

(一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请;

(二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书;

(三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同;

(四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。

三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序：

(一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同;

(二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。

注意事项：

农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形：

(一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地;

(二)土地使用权属不清或存在争议的;

(三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的;

(四)已被依法查封、冻结的;

(五)超过土地使用权使用年限的;

(六)无建筑物的宅基地;

(七)法律、法规规定的其他情形。

知识关联：

有下列情况之一的，在土地利用总体规划确定的城市和镇(含火炬开发区，下同)、村建设用地范围内，经依法批准可以办理农村集体建设用地转用手续：

(一)镇、村等集体经济组织兴办工业园区;

(二)镇、村等集体经济组织兴办集体企业;

(三)镇、村等集体经济组织进行公共设施和公益事业建设;

(四)农村村民宅基地;

(五)因征用农村集体经济组织的耕地，为解决农村集体经济组织和村民的生产、生活需要划留的用地;

(六)法律、法规、政策规定的其他情形。

属于市政府已预征预控或经市政府批准由各镇政府预征预控的集体农用地和未利用地，不得转为农村集体建设用地。

小编提醒：

农村集体建设用地使用权转让的，首次流转合同载明的权利义务随之转移。

第四篇：农村集体建设用地

政策和法规

陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县（市）人民政府登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县（市）人民政府登记造册，核发《集体土地使用证》，确认建设用地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上

建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

陕西省人民政府关于推进节约集约用地的实施意见

陕政发〔2008〕17号 2008年4月18日

四、加强农村集体建设用地管理，推进农村集体建设用地节约集约利用

（十四）强化农村村庄建设管理。按照统筹规划、节约集约用地的原则，结合我省新农村建设要求，因地制宜，加快编制乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划。利用农民集体所有土地进行非农建设的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划。坚决贯彻“一户一处宅基地”的法律规定，宅基地的面积不得超过我省规定的标准，防止产生超面积占用宅基地。农村新增宅基地要优先使用村内空闲地、废旧老宅基地和未利用土地。凡村庄内有空闲地、废旧老宅基地和未利用土地的，不得批准新增宅基地占用农用地。规划明确撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改扩建住宅。对因国家建设拆迁安置需要建设住宅的和因土地整理涉及村民建设住宅和农民新村建设的，应当统一规划建设农村住宅小区。

（十五）全面开展农村集体建设用地专项整治工作。各地要按照国务院办公厅《关于严

格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）和《陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知》（陕政办发[2007]4号）要求，结合第二次土地调查，集中力量组织开展对农村“空心村”、公路沿线和城乡结合部建设用地的专项清理整治。全面掌握农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地的情况，尽快建立和完善农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地管理台帐等信息系统。对农村建房布局不合理、建新不拆旧等形成的“空心村”、以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，在公路沿线、城乡结合部非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农建设等问题，要结合实际制定切实可行的措施，依法采取经济、行政和法律手段进行综合整治，并进一步完善和创新管理制度，落实责任，加强监管。

各地要按照土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划，结合新农村建设要求，有计划地开展农村集体建设用地整理。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，各地可给与奖励或补助。

（十六）依法盘活利用农村集体建设用地。对符合土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的农村集体建设用地，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，经依法批准，允许以转让、租赁、作价出资(入股)等方式进行流转，确定给单位或个人有偿使用。严禁擅自将集体农用地和未利用土地变为建设用地。严禁集体建设用地用于商品住宅开发。不符合土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划的农村集体建设用地，不得以流转方式确定给其他单位或个人使用，其地上建筑物、构筑物不得改建、重建、扩建。

五、加强监督检查，努力推进节约集约用地工作的开展

陕西省国土资源厅

陕西省农村工作领导小组办公室 陕 西 省 建 设 厅 陕 西 省 农 业 厅

陕国土资发〔2009〕40号

关于开展《国务院办公厅关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 贯彻落实检查情况的报告

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部：

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部《关于开展<国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知>（国办发[2007]71号）贯彻落实情况检查工作 的通知》（国土资发[2008]188号）及检查工作方案下发后，我省高度重视，迅速安排部署，认真组织开展了全省贯彻落实情况的检查工作。现将有关工作情况报告如下：

一、加强领导，认真安排部署

按照国家四部门检查通知和检查工作方案的要求，我们成立了由省国土资源厅主管领导任组长，省国土资源厅、省农村工作领导小组办公室、省建设厅、省农业厅相关人员参加的检查工作领导小组，加强检查工作的组织领导。同时，结合我省实际，及时制定下发了国办发[2007]71号文贯彻落实情况检查工作实施方案（陕国土资发[2008]134号），就检查的内容范围、方法步骤作了具体的安排，提出了明确要求，对检查工作进行了全面的安排部署。据了解，各市对这次检查工作非常重视，成立了相应的领导小组，迅速安排部署。有的市还组织召开了国土、建设、农业和农村工作领导小组办公室等部门联席会议，明确任务，研究抓好检查工作的具体措施，要求相关部门密切配合，搞好工作衔接，认真履行职责，确保不折不扣地完成好这次检查工作任务。

二、突出重点，严格自查自纠

这次检查工作重点以市、县两级的自查自纠为主，我省相关部门组成联合检查组对各市、县（区）贯彻落实国办发[2007]71号文件情况的自查自纠、总结整改工作进行全面的检查、督促，抓好落实。

从我们检查和各市上报的自查情况看，各市、县能严格按照国土资发[2008]15号、陕国土资发[2008]7号等文件的要求，认真抓好国办发[2007]71号文件的贯彻落实，注意加强文件的学习宣传，提高思想认识；切实加强集体土地的用途管制；严格依法办理集体土地的使用手续；坚决制止和查处乱占农用地进行非农业建设的违规违法行为。结合这次国办发[2007]71号文贯彻落实情况检查活动，按照检查工作方案确定的检查范围、主要内容和要求，对辖区内农村集体建设用地使用情况进行了全面检查，同时加强对重点地区的监督检查，加强对违法违规用地情节严重、群众反映强烈的案件的查处及督办工作。经检查发现，个别市、县在农村集体建设用地管理中，存在农村宅基地管理混乱、“以租代征”非法使用农村集体土地进行非农业建设，以及借农业园区建设，违反土地利用总体规划，擅自改变农用地用途进行非农建设等问题。对检查中发现的问题逐宗进行调查核实，统一登记填表；对查出的问题，按照土地管理法规和有关文件规定及时进行处理和纠正。据检查统计，我省农村建设圈占土地2658.75亩，其中耕地面积343.755亩,经批准的2289.01亩,未批准的369.74亩；实际使用面积2088.51亩,其中耕地面积343.755亩;用于农业开发用地475.03亩,其中耕地409.44亩,经批准的77.93亩,未批准的397.1亩;“以租代征”面积846.68亩,实际占地面积764.4亩,其中耕地面积500.67亩,不符合规划面积267.33亩。截止目前，在本次检查中查出的违规用地问题已全部得到纠正和处理。

三、认真总结整改，完善制度措施

针对贯彻落实国办发[2007]71号文件检查活动中查找出的问题，我们要求各市、县认真总结农村集体建设用地使用与管理的经验教训，分析查找存在问题的原因，认真进行整改，在摸清情况、查清问题、依法处理的基础上，制定整改措施，完善相关制度。省国土资源厅等相关部门加强督促检查，努力抓好市、县整改工作的落实，对违法违规用地行为纠正不力、整改不彻底的地区，责令限期整改，限期整改期间省国土资源厅暂停该地区农用地转用和土地征收审批。同时明确了下一步的工作思路：

一是加大集体建设用地政策宣传力度。进一步加强国办发[2007]71号、国土资发[2008]15号两个文件精神的学习宣传，切实提高广大群众特别是各级领导的依法用地、节约集约用地的责任意识。

二是加大集体建设用地政策的执行力度。加强调研，准确掌握情况，提前介入，加强批后监管。研究制定对各级政府执行农村集体建设用地法律和政策的考评办法，把农村集体建设用地管理情况列入政府领导政绩考核内容。对违法违规用地行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制和通报批评。

三是加大集体建设用地执法监察力度。协调各市政府进一步建立和落实土地联合执法机制，促使监察、公安、法院等部门积极配合国土资源管理部门及时查处土地违法案件，切实规范农村集体建设用地管理，坚决制止乱占农用地进行非农建设的违法违规行为。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

国办发〔2007〕71号

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。

按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，并纳入建设用地计划管理；涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，没有土地利用计划指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。

三、严格控制农村集体建设用地规模

一些地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。

严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农民权益。

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》

对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。

在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设。

各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益

各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标。

《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。国土资源部将积极与相关部门沟通，研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法。

《意见》要求，完善设施农用地和农村建设用地管理，改善农民生产生活条件。一是完善设施农用地管理，支持设施农业发展。除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用

耕地的要落实补充任务。

陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知

陕政办发 〔2007〕4号

8.推进农村集体建设用地整理。我省农村建设用地总量较大，利用效率不高，要积极采取多种措施，用好现有的农村建设用地。各地要科学制订旧村庄改造、归并村庄整治的计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村庄土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。开展农村建设用地的整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，积极稳妥推进，以盘活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率。

11.稳步推进农民集体所有建设用地使用权流转。对于通过农村建设用地整理节省出来的存量建设用地，要按照土地利用总体规划和村庄建设规划，结合我省正在实施的农村集体建设用地流转工作要求，在符合规划和依法取得建设用地的条件下，引入市场化机制，积极消化利用和盘活；农村集体建设用地流转收益，主要用于新农村建设中村内公共基础设施建设和改造；要努力探索农村建设用地流转和管理的新机制，缓解农村建设用地矛盾，增加农民收入，保护农民集体土地合法权益，促进农村集体经济的发展。

第五篇：集体建设用地使用权出租合同

集体建设用地使用权出租合同

第一条 本合同双方当事人：

出租方：（以下简称甲方）

地址：

邮编：

电话：

法定代表人： 姓名 职务 身份证号码： 承租方：(以下简称乙方)地址：

邮编：

电话：

法定代表人： 姓名 职务 身份证号码：

甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条 甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出租范围。

第三条 乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。

第四条 甲方出租给乙方的地块位于，出租的土地使用权面积为平方米。地块位置及四至范围详见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认。

租赁期限内，若政府为了社会公共利益需要经依法批准征收该土地或土地所有者为乡（镇）村公益事业建设需要经依法批准收回该土地，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回。

第五条 本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为 用地。

第六条 本合同项下的土地使用权租赁期限 年，自 年 月 日起，至 年 月 日止。

甲方应于 年 月 日前将本合同项下的土地提供给乙方。

第七条 该地块的土地使用权租金以土地面积计算，租金标准为每平方米每年 元人民币，该地块的年租金总额为 元人民币（大写：）。

第八条 双方同意采用以 年为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为 元人民币（大写： 元人民币）。从第二期起，每期租金的增幅为上期租金总额的 %（大写：百分之）。

第九条 乙方同意在本合同签订之日起十日内以现金或现金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第一个月内。

第十条 如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），应按每期缴纳租金的 %（大写：百分之）向甲方支付违约金。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十一条 乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回土地使用权，所收取的租金不予退还。

第十二条 如甲方不能按时将本合同项下的土地交给乙方使用，应按收缴租金的 %（大写：百分之）向乙方支付违约金。逾期超过两个月的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十三条 在合同签订后30日内，双方应按规定办理有关土地登记手续。

第十四条 乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方同意，并按规定办理有关手续。

第十五条 乙方如需改变本合同第五条规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，并依照有关规定补签或重新签订土地使用权租赁合同，并办理租赁土地使用权变更登记手续。

第十六条 本合同规定的租赁年限届满，乙方应在期满后三十天内，交回土地他项权证，并办理租赁土地使用权注销登记手续。乙方如需继续承租该土地使用权，须最迟在期满之日前三个月向甲方提交续期申请书，除该土地使用权被依法征收或收回外，在同等条件下，乙方有优先续期权，并在确定新的土地使用权出租年限、租金标准及其他条件后，双方补签或重新签订出租合同，并按规定重新办理有关土地登记手续。

第十七条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的，可不承担责任，但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

第十八条 本合同自双方签字及盖章（画押）之日起生效。第十九条 本合同和附件共 页，以中文书写为准。第二十条 本合同在中华人民共和国广东省 市（县、区）签订。

第二十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。

第二十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向① 仲裁委员会申请仲裁② 人民法院提起诉讼。

第二十三条 本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议经双方签字盖章确认后与本合同具有同等法律效力。并送当地土地行政主管部门留存。

第二十四条 本合同一式陆份，其中：甲乙双方各贰份；贰份由 市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方：

（盖章）法定代表人：（签字）

乙方：

（盖章）

法定代表人：（签字）

日

年 月

签订日期：