如何确定农村分家析产案件的房屋共有人

第一篇：如何确定农村分家析产案件的房屋共有人

如何确定农村分家析产案件的房屋共有人

分家析产案件属于传统民事案件，从案由上看，既不属于新类型案件，也不属于社会影响大的案件，但由于社会不断发展进步，法制不断完善，国家对私有财产的重视，有关机关规范了对私有财产的管理，但此种管理又不完善，所以出现了一些新问题、新情况，在我县辖区内最突出的是农村房屋产权共有人的确定问题。

在以前各地对房屋无相关权属证件的情况下，在房屋共有人的确定上通行的做法是：土改前建盖的房屋以土改时颁发的土地使用证为准，土改后建盖的房屋以参加申请审批土地的人员及参加投资资金及实际参与劳力投资的人数确定共有人。我县辖区农村房屋的产权证明在1997年之前有过类似两种情况，一种是参与过1952年土改的老房屋，此类房屋已颁发过土地房产证且该证载明了具体的房屋共有人。另一种情况是土改之后，特别是70、80年代向当时的生产队、大队（或村公所）申请土地建盖房屋，此类房屋仅有当时申请土地使用权的一份“通海县城乡居民建房用地审批表”，有的家庭遗失此审批表后，就丧失了可证明房屋权属的原始证明或证件，从而导致房屋权属的原共有人处于不明之中。1997年我县进行地籍调查时，由各家各户将有关房屋土改时颁发的土地房产证或“通海县城乡居民建房用地审批表”提交颁证机关并填写“通海县土地登记审批表”后，各家各户以户主的名义进行登记。而根据“通海县土地登记审批表”所记载的内容，除明确记载地上物权属本户外，就当时的共同申报人也是笼统、模糊的，未具体明确到谁，仅单纯记载了申报当时的家庭人口数为“几人”。上述申报程序经有关机关按法定程序公示、审批后，对无人提出异议的申报颁发了“集体土地建设用地使用证”，此证以申报的户主为土地使用者，记载了土地的基本情况包括房屋四至面积、房屋的具体间数、位置等房屋基本情况，但此证仍无共有人的记载，而房屋共有人是法院审理农村房屋分家析产案件的首要前提，在无相关明确具体的证件记载房屋共有人的情况下，如何确定房屋共有人呢？

审判实践中有两种不同意见：一种意见认为，我县1997年进行了全面的农村地籍调查，并对无争议的房产颁发了“集体土地建设用地使用证”，虽然不是房屋产权证，但鉴于农村现没有房屋产权证的实际情况，且此证具体记载了房屋的具体情况，应以该土地使用证作为认定房屋权属的依据，并将申报颁发土地使用证时所报家庭人口数视为对产权共有人的一种新的确定。第二种意见认为，应以宅基地审批表上的申请人数和后来实际参加投资资金及实际参与劳力投资的人数确定共有人范围

笔者赞同第一种意见，具体理由如下：

1、家庭共同财产的概念及性质

家庭共同财产是指全体或部分家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有财产关系。其法律特征主要是：

1、家庭共同财产的发生以家庭共同生活关系为前提、依成员约定而发生。家庭共同财产关系并非因存在家庭共同生活关系而必然发生，即共居并不必然产生家庭财产共有。产生家庭共同财产，必须还要经过家庭成员的协商选择，进行约定。

2、家庭共同财产的权利主体可以是家庭全体成员，也可以是家庭部分成员。构成家庭共同财产的权利主体，一是对家庭财产要有贡献，即将所得财产交给家庭共有，二是有愿意成为家庭共有财产权利主体的主观意愿。

3、家庭共同财产的来源为家庭成员的共同所得和各自所得。如共同创造的成果，共同继承的遗产，共同接受的赠与等；其次是家庭成员个人所得而按协议纳入共有的财产。

4、家庭共同财产为共同共有财产。在家庭共有财产关系存续期间，各共有人不分份额，共同享有财产的所有权，不到共同共有关系终止，共有财产不得分割。

2、我县辖区内房屋性质即权属的演变

我县辖区内农村房屋的形成，首先是土地使用权的取得，即基于当时家庭成员共同生活共同向基层组织申请审批所得，所以系参与申请审批的人共同所得，参与审批人均对所批得的土地拥有使用权。然后家庭共同生活的成员共同出资、出力建盖房屋及装修房屋（具体就是装栅房屋内部），当然当时已成年的家庭成员出资、出力相对较多。从出资、出力的角度看，参与出资、出力的人应为共有人。在以往的审判实践中，也是按照以上原则确定房屋共有人，即第二种意见。参加过土改的房屋，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十三条：“有关土改遗留的房屋确权纠纷，一般应以土改时所确定的产权为准。……”由此规定可见，参加过土改的房屋的共有人应为当时参加土改的家庭成员。以上第一种情况的农村房屋在当时无有效证件的历史背景下，以建房用地审批表上的申请人和后来实际参加投集资金及实际参与劳力投资的人来确定共有人，是符合民事法律的立法旨意的，也符合情理，也能稳定农村的家庭关系，促进家庭和睦团结。第二种情况的房屋即参加土改的房屋以土改颁发的土地房产证来确定共有人，既有法律规定，也符合客观情况。但任何财产的权属并不是一成不变的，因民事法律行为或其它原因，都可能引起权属变化。上面我们已经说过，原为个人财产的可约定为共同财产。1997年普及地籍调查，因作为确定房屋共有人范围的家庭成员也不是一成不变的，在建盖房屋的过程中，家庭成员中年长的去世，年小的长大娶妻生子或出嫁他乡，家庭成员因此而不断变化，各家各户根据1997年尚健在的共同生活的人员申报了权利，经报相关机关逐级审查，有关机关并依法进行了公示，对无人提出异议的申报颁发了“集体土地建设用地使用证”。经过土改的房屋，其原所有人多数已去世，现实际管理使用房屋的人并非所有人，而系原所有人的后代，此次地籍调查也将土改房屋纳入了调查，并对无争议的申报也颁发了“集体土地建设用地使用证”，收回了土改时所颁发的土地房产证。各家各户自己确定权利人的申报行为应视为是一种新的约定，是一种民事行为，并此种行为经相关机关依程序进行了审查，并颁发了相关证件予以登记确认。也视为房屋性质及权属发生了变化、转移。

3、“集体土地建设用地使用证”的证据效力

我县辖区内行政部门所颁发的“集体土地建设用地使用证”的证明效力应如何确定？此土地使用证系经权利人申报后，有关机关按程序进行公示，并告知权利人对公示有异议的可在15天内提出，若不提出视为对自己权利的放弃。对无人提出异议的登记申请报组、村、乡（镇）、县进行审批，审批后颁发了“集体土地建设用地使用证”。对有争议的登记申请，未颁发土地使用证。参加过土改的房屋，也收回了原土地房产证，根据申请人的申请颁发了“集体土地建设用地使用证”。此证的共同申报人应视为是对财产共有人的约定，也是房屋性质即权属发生演变。此证系有关行政机关依法定程序颁发的，现无其它合法有效的证据将此证推翻。若有权利人在规定期限内未申报权利，对此证有异议，也不是在此分家析产民事审判中处理，而是要通过行政程序或行政诉讼进行解决。且此证中也注明了家庭人口数和地上物权属系本户。特别是在此证的四至一栏上明确记载了房屋的四至、面积及房屋具体间数和系楼上或楼下的位置。由此可见，此证不仅仅确定了土地的使用权问题，还确定了地上物即房屋的具体归属问题。在我辖区农村房屋现未颁发房屋所有权证及共有权证的情况下，只能以此“集体土地建设用地使用证”确定土地使用权问题，及房屋权属的归属问题。虽然此土地使用证仅落有户主的姓名，但参照相关法律、法规应确定共有人为当时参与申报的家庭人员。

综合以上情况，虽然土地使用证不等同于房屋所有权证，但鉴于我县农村尚未颁发房屋所有权证的实际情况，而此土地使用证是国家机关按房产登记公示的程序颁发，且“土地登记审批表”中明确记载地上物权属系本户，本户也就是包括当时参与申报的家庭成员。“集体土地建设用地使用证”同时也明确记载了房屋的具体情况，此证的颁发应是房屋权属发生了演变。虽然最先参与申请审批土地及参与实际出资出力的人员中，有的未参与申报，此只能视为是对自己权利的放弃，若存有异议，也不是在分家析产案中解决，而是要通过行政程序或行政诉讼解决。从另一方面看，我县经过地籍调查颁发了“集体土地建设用地使用证”，是对私有财产的保护，也结束了农村房屋产权一直处于混乱，难以确定所有人、共有人的历史。在我县农村尚无或尚未办理房屋产权证的情况下，根据房地一体的物权原理，“集体土地建设用地使用证”具有农村房屋权属的公示公信效力，无论房屋的实际控制人如何变更，如果未作“集体土地建设用地使用证”土地使用人的变更登记即通常所说的“过户”，则房屋的产权人仍是“集体土地建设用地使用证”载明的“人”而非房屋的实际控制使用人。因此“集体土地建设用地使用证”的颁发是对农村房屋产权的一种确定（包括部份土改得的房屋），在没有其它证据推翻此土地使用证的情况下，应以此土地使用证作为定案的依据。

第二篇：房屋共有人协议

房屋共有人协议

甲方：，系**房屋的按份共有人，占产权份额？

乙方：，系**房屋的按份共有人，占产权份额？

丙方：，系**房屋的按份共有人，占产权份额？

……

甲乙丙方是**房屋的按份共有人，为维护友好的共有关系，经各方友好协商，依据《物权法》，订立如下共有人协议，共同遵守。

一、一般原则

1.1、因共有的房屋产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务；在共有人内部关系上，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

1.2、任一产权人均可就共有房屋相关事宜向外发布要约邀请，但对外订立合同的，必须经过占份额三分之二以上（包括本数，下同）的按份共有人同意后才能签署、执行。

在占份额三分之二以上的按份共有人同意的情况下，即使持不同意见的业主也应该按照绝大多数的业主意见协助执行。持不同意见的业主拒绝配合、协助的，应赔偿其他产权人可期待最大利益。

在占份额三分之二以上的按份共有人不同意的情况下，即使持不同意见的业主也应该按照绝大多数的业主意见协助执行。持不同意见的业主拒绝配合、协助的，应赔偿其他产权人可期待最大利益。

1.3、对共有房屋的管理费用以及其他负担，按照各产权人的份额负担。

二、关于管理事务执行人

2.1、各方一致推举甲方为**房屋共有事务的管理执行人，以及按照本协议约定以及诚实信用原则，负责房屋日常管理工作。

2.2、管理执行人为了共同利益而支出的费用，由全体业主按照产权份额承担。

管理人应向全体产权人提供相应的票据、以及账本记录。

2.3、关于房屋共同事务所产生的资料，原件由管理执行人保存，管理执行人应向其他产权人提供复印件。

2.4、关于房屋共同事项需要经全体产权人讨论决定的，一般情况下，由管理执行人负责召集、并负责书面记录。

2.5、管理执行人的报酬，由全体产权人讨论，经占份额三分之二以上的按份共有人同意后执行。

2.6、管理执行人在？？银行以管理执行人的名义开设银行账户：？？？，作为房屋一切收益（包括租金、押金、售房款、民事赔偿款等）存放的专用账户。

三、关于房屋出租

3.1、经占份额三分之二以上的按份共有人同意的，全体业主应该签署租赁合同，持不同意见的业主拒绝配合、协助的，应赔偿其他产权人可期待最大利益，包括租赁合同正常履行的情况下可获得的租金收益。

占份额三分之二以上的按份共有人反对的，全体业主均不得签署租赁合同，持不同意见的业主坚持签署、执行的，其因此而获得的利益仍属于全体产权人，其他产权人有可期待利益损失的，上述持不同意见的业主仍应赔偿。

3.1、租赁合同的押金，租金等收益，由租户直接存入专用账号，或者由管理执行人收取后，存入专用账号。

3.3、存入专用账号的押金不得分配。

3.4、存入专用账号的租金，由管理执行人在2日内办理转帐，将各产权人应得的份额转存入各产权人预留的银行帐号：？？？。

属于管理执行人的份额也应该转出，以确保专用账号的资金属于全体业主按份共有的状态。

3.5、四、关于房屋占有、使用

4.1、房屋没有出租的，应保持空置状态。

4.2、部分共有人要求占用的，应该经占份额三分之二以上的按份共有人同意的，并按照市场价格向其他产权人按份额比例支付租金。

未经占份额三分之二以上的按份共有人同意擅自占用的，应按照市场价格的2倍向其他产权人按份额比例赔偿侵权损失。

五、关于产权份额转让

5.1、按份共有人可以转让其产权份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，以维护良好的共有关系。

所谓同等条件是指同时具备以下3大交易条件：

1、同样的价钱；

2、同样的税负方式；

3、能够在？天内付清全部款项的付款方式。

5.2、按份共有人对外转让其产权份额的，本协议作为份额转让的附件，受让人必须无条件接受并签署本协议，否则转让人不得转让。转让人坚持转让的，由此而造成其他产权人纠纷损失的，应承担赔偿责任。

5.3、按份共有人对外转让其产权份额的，应以可以收悉的方式通知其他产权人，比如：电子邮件、电话短信、邮寄快递等，转让人应收到通知10日内书面回复是否行使优先购买权，逾期不作书面回复的，视为放弃购买权。

5.4、有2名以上（包含本数）业主主张优先购买权的，由该主张优先购买权的业主参照以下方式协商：

1、共同受让，受让比例自行约定；

2、以抽签方式决定某一方行使优先权，其余方退出；

3、以竞价方式决定某一方行使优先权，价高者得、其余方退出；

4、其他能够操作并达成一致意见的方式。

主张优先购买权的业主在10日内不能向转让人提供就行使优先权达成的一致书面意见的，转让人有权决定将其份额的全部或部分转让给其中某一位主张优先购买权的业主，而无须再另行通知其他业主。

六、关于分割、析产

6.1、按份共有人可以随时请求分割（析产）。

6.2、要求分割的产权人应将其分割请求以合理的知悉方式书面通知其他产权人，其他产权人不希望分割的，则应在30日内与分割请求人协商，受让分割请求人的产权份额。

如果各方能够在30日内就受让分割请求人的产权份额达成一致书面意见的，则转让份额的意见执行，分割析产程序终结。

如果各方能够在30日内未能就受让分割请求人的产权份额达成一致书面意见的，则分割析产程序继续。

6.3、分割析产程序按以下方式进行：（可以同时选择、同时进行）

1、委托房地产中介机构放盘，发出出售房屋的要约邀请。签订买卖合同必须经三分之二以上的按份共有人同意。

2、经占份额三分之二以上的按份共有人同意，决定拍卖成交保留价，与拍卖机构签署委托拍卖协议，委托拍卖机构发布拍卖公告，公开拍卖。

6.4、自分割请求人书面通知其他产权人要求分割之日起120？天内，通过上条分割析产程序后房屋仍无法处分的，分割请求人有权提起分割析产诉讼，请求法院拍卖房屋，对拍卖所得价款予以分割。

6.5、对于析产分割所发生的合理费用由全体业主按产权份额承担，包括：中介佣金、拍卖公司的手续费、法院诉讼费、评估费、执行费（执行程序评估费、拍卖费）等。

七、关于通知

7.1、各产权人有效书面通知方式如下：

甲方：手机短信号码：

电子邮箱：

邮寄快递地址：

乙方：手机短信号码：

电子邮箱：

邮寄快递地址：

按照上述任一种地址（号码）发出通知的第２日即视为对方已收到通知。

上述地址（号码）有变化的，应该书面通知其他产权人。

八、其他

8.1、本协议一式？份，各方签字生效，共同执行。

第三篇：共有人房屋使用证明

使 用 证 明

兹有ⅹⅹⅹ，为位于ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹⅹ号房屋的共有人，今同意ⅹⅹⅹ（主权所有人）将此房屋出租给他人用于经营。

证明人：ⅹ年ⅹ月ⅹ日

无偿使用证明

。。自愿将昆明市度假区滇池卫城橡尚29—1—204号房屋提供给刘运学无偿使用，面积㎡，期限两年。

产权人： 2011年9月20日

第四篇：分家析产赠与房屋确认书

分家析产赠与房屋确认书

赠与人：***，男，身份证号：***************，健在；配偶***，女，身份证号：******************，健在，双方有一处坐落在***************号，1981年建的1间2层砖木（木、砖混）结构的房屋，属自建房，土地面积约

平方米，东至13号墙中，南至主房前立柱外沿，西至主房侧墙外沿，北至房屋后墙外沿，双方居住使用达31年之久，权属清楚，没有任何争议。

赠与双方愿意将该处房产连同宅基地使用权赠与儿子***，男，身份证号：3***************，为证明赠与行为属本人真实意愿，现当着国土工作人员的面，特签订此赠与确认书。

赠与人：

时

间：2012年

月

日

确认人：

第五篇：抵押房屋共有人承诺书

抵押房屋共有人承诺书

（适用于房产抵押类贷款）

中国工商银行股份有限公司湖南省分行支行：

本人与（抵押人）系关系，对其将我们共有的坐落地点为房屋（抵押物）（产权证号：）抵押给贵行，作为（借款人）向贵行申请贷款的担保一事完全知晓。

本人在此承诺：完全同意抵押人的上述行为，并愿意共同负担该项借款的偿还，如借款人不能履行借款合同，贵行可依法处置抵押物，实现债权，而不需再征得本人的同意。

承诺人（签名）：

年月日

未出租声明

中国工商银行股份有限公司湖南省分行____________________支行: 我本人将座落于_________________________________的房产（房产权证___________字第__________号，建筑面积:________平方米），抵押给中国工商银行股份有限公司湖南省分行___________支行，贷款金额为_________万元，现在该房屋用途为本人自住，未对外出租，特此证明。

在实现抵押权时。若发生产权纠纷，我本人将承担由此产生的一切法律责任。

抵押人签字：

配偶签字：

年月日