城中村改造拆迁补偿”引发的分家析产纠纷

第一篇：城中村改造拆迁补偿”引发的分家析产纠纷

城中村改造拆迁补偿引发的

“分家析产纠纷”

承办律师：朱启松

所在律师事务所：云南华恒律师事务所 案情介绍：

余某家父辈居住于昆明市西山区某社区居委会第8村民小组182号，1991年，余母父亲老余和母亲江夫人在批准的宅基地182号上建盖了一楼一底（两层）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某两姐姐（下称：大姐、二姐），余某与郑某1995年8月28日登记结婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同签订了一份《房产协议书》约定：182号一楼一底（两层）房屋属于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在该房房屋。大姐、二姐分别出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已购买商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、郑某、小余四人共同居住该房屋。

2007年3月，老余办理了该房屋的《宅基地使用权证》，土地性质为集体土地。

2007年8月，因该房屋被鉴定为危房，余某向相关部门申请重建。重建后房屋为5.5层597.85平方。

2010年3月，182号所处区域进行城中村改造，获得拆迁补偿156.22万元和回迁房屋一套（按拆迁补偿规定折价值56万元）。

达成拆迁协议后，余某办理了相关拆迁手续，按协议领取了30%，即48.8万元拆迁款并腾出房屋。

随后，因城中村改造，老余、余某、郑某达成《家庭财产分割及养老问题协议》一份，余某夫妇向老余支付50万元，老余的生活费不要余某夫妇负担，老余百年之后由余某夫妇负责处理身后事。2010年8月，老余以余某、郑某、小余这被告，向昆明市西山区人民法院提起诉讼【（2010）西法民初字第3102号】：

原告诉称：182号是老余和江夫人在批来的宅基地上建盖的，已经协议约定房屋为老余和江夫人所有，原告一直在182号居住。2008年，原告与被告余某、郑某共同出资加盖了两层砖混结构房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆迁，被告余某向拆迁办谎称182号为其所有，办理了拆迁手续，领走前期款项48.8万元。请求判令：

一、依法分割回迁房一套（56万元）和拆迁补偿款156.22万元；二本案诉讼费由被告承担。

法院受理后，依法追加大姐、二姐为共同被告。

本所接受被告余某、郑某、小余的委托，指派曾维昶律师、朱启松律师作为被告余某、郑某、小余的诉讼代理人。

接案后，我们对案件进行了专门研讨，进行了全面的法律分析，认为本案涉及以下法律关系：

1、农村宅基地管理（哪些人对本案182号享有权利）；

2、拆迁安置补偿（多少款项可以作为共同财产分割）；

3、遗产继承（江夫人已经去世）；

4、家庭析产（家庭成员如何分割拆迁款项）；

5、确认协议无效（原告与被告达成的养老协议效力）。

经过调查取证、专门研讨、法律分析后，我们提出如下诉讼分析和解决方案：

一、事实问题：

1、房子于2008年经街道办事处批准由余某翻建；

2、街道办批准翻建时以该房宅基地为祖遗为由；

3、拆迁时，老余、余某、郑某、小余四人共同居住使用182号；

4、老余于2007年以家庭名义申请宅基地使用权证，家庭成员包括余某、小余，未列郑某；

5、江夫人（余某母亲）于2000年去世；

6、拆迁补偿以房地一体进行补偿：回迁房一套140平米、补偿款1562270.95元，包括超出规划面积部分全部补偿；

7、房屋无产权证；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已购买商品房。

二、法律问题：

1、宅基地的法律性质；

2、宅基地为祖遗，是否存在继承纠纷，以及追加两原告是否享有权益问题；

3、老余以家庭名义将宅基地使用权证申请于个人名下，其权利人是否只为老余个人；

4、关于家庭成员如何界定问题；

5、余某翻建本户房屋，其翻建后宅基地使用权及产权问题。

6、房屋翻建后，其权益如何界定，是否全部为新修建还是超出原有部分为新修建，即：原告作为家庭成员享有共同房屋为原一楼一底还是全部。

三、法律问题研究：

1、宅基地属于集体土地，根据《土地管理法》、《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其本村居民享有宅基地使用权，一户一批，即，村民一户可依据其家庭成员，共同申请一块宅基地，宅基地由家庭成员共同享有使用权。根据法理，若家庭成员去世，则其使用权消灭，其家庭原有宅基地的使用权由现有家庭成员继续居住使用。

具此，第1个法律问题，即宅基地的使用人为本村居民，只享有使用权，没有所有权；

第2个法律问题，继承是对被继承人个人享有所有权的财产发生的法律关系，宅基地使用权权人对宅基地不享有所有权，不存在继承的问题。

2、根据《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其家庭成员申请宅基地使用权，可由其中一位家庭成员申请，同时记明其家庭成员情况。

具此，第3个法律问题，老余作为家庭成员，可以家庭名义将宅基地使用权申请于个人名下，其申请宅基地使用权是合法的，其现实在该宅基地居住、使用的家庭成员共同享有、使用。但宅基地使用权证记载的家庭成员遗漏郑某，需要解决遗漏登记的家庭成员问题。

这里存在程序问题：A、老余申请时虽注明了家庭成员，但其家庭成员的签字并非家庭成员本人签字；B、老余申请时遗漏一位家庭成员，即郑某；C、家庭成员并不知道老余申请了该宅基地使用权证。

由此，关于老余申请宅基地使用权的问题可以提起行政诉讼予以撤消或增加郑某为家庭成员。也可以直接认可，同时证明遗漏家庭成员郑某，在法院审理过程中加以确认。

3、家庭成员的界定，其作为家庭成员，应当是本户的全体成员。在宅基地使用权问题上，根据《昆明市农村宅基地管理办法》“第十一条 宅基地面积以户为单位，每户人口以农村户籍实有人数计算”的规定，申请宅基地使用权的家庭成员为本户户籍记载实有人数，同时，根据《昆明市农村宅基地管理办法》“第十三条 有下列情况之一的，不得列为家庭人口申请宅基地：

（一）另有住房的家庭成员；

（二）已婚嫁的子女户口未迁出，但配偶方宅基地面积已达到标准”的规定，尽管已婚嫁，但户口未迁出，其配偶有住房或宅基地的，则不再享有本户宅基地使用权。

4、翻建后的宅基地使用及产权问题，根据目前法院审判实践及宅基地相关法律法规规定，宅基地使用权为本户共享，其翻建无论谁出的钱，均为本户共同使用，即，余某个人出钱翻建了本户宅基地上的房屋，其产权仍由家庭成员共享。但可以根据其对房屋修建的贡献大小，分割时予以考虑，即予以事实正义考量。

四、根据事实和法律分析，提出如下解决方案：

1、只继承分割宅基地的观点不具备法律规定的继承条件，因此，不主张继承分割；

2、先提起行政诉讼，撤销或变更土地使用权证，以完善登记家庭成员；

3、直接认可该土地使用权证，同时证明、确认郑某对宅基地的权益后，先行扣除余某修建房屋的款项后，由现有家庭成员进行分割析产。

经再次研讨后，我们认为，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政诉讼，法院可能判决撤销或不撤销，但其结果不能改变老余是本户成员的事实，老余也享有该宅基地使用权。同时，若判决撤销，即存在需要重新认定宅基地使用权人（户成员）问题，根据1998年村委会的说明及分家协议，有两间两耳砖混房屋的宅基地使用权为大姐享有，即本案的争议析产将会涉及大姐的权益，对我方委托人不利；

2、若适用第三方案，则该宅基地由老余申请，其记载的家庭成员遗漏郑某，但根据其户口本及居住事实，郑某为本户成员，可以证实。由此产生的法律后果为182号宅基地使用权为老余、余某、郑某及小余四人共同享有，其他人不具有该宅基地使用权，即，拆迁补偿由现在本户四人共同享有。从法律关系上也不发生继承的关系，对事情的解决及我方委托人的权益均为有利。

确认方案后，经向当事人示明，当事人认可后，我们即按此方案进行专门研究。我方辩称：房屋为老余、余某、郑某、小余四人共同享有，其权益只能由四人分割；该房屋分割时应当先行扣除被告翻建支付的费用，并适当多分部分给被告；分割的权益因为老房屋已经不，原告所享有的宅基地权益只能按拆迁补偿标准无房300平方的补偿标准计算后予以分割；追加的两被告对争议房屋不享有权利，争议房屋也不符合继承法律关系，且追加的两被告均已有自己的宅基地或房屋，对争议房屋的宅基地也不享有权利，同时，被告母亲于2000年就已去世，主张继承已过诉讼时效。

原告向法庭提交了下列证据：

1、前述分家协议一份，欲证明原有182号房屋为原告及江夫人所有；

2、土地使用证一份，欲证明房屋使用权人为原告；

3、拆迁证表一份，欲证明拆迁房屋面积为233.28平方；

4、拆迁补偿协议一份，欲证明补偿款156.22万元和回迁房一套56万元。

我方向法庭提交了下列证据：

1、身份证、户口册，欲证明余某、郑某、小余与老余同为182号户成员，共同享有182号宅基地使用权；

2、三级组织证明各一份，欲证明被告合法办理拆迁安置补偿手续的事宜；

3、土地登记申请书一份，欲证明原告申请宅基地使用权证时遗漏了郑某，该宅基地使用权于2007年取得，与被告母亲江夫人不发生继承法律关系；

4、危房鉴定书一份、证明一份，欲证明被告于2008年按规定将原有被鉴定为危房的房屋进行的翻建；

5、危房建设保证书一份，欲证明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申请两份，欲证明村级组织批准被告人余某翻建发房屋；

7、旧房拆除协议及修建房屋费用清单各一份，欲证明房屋由被告翻建并支付了44.6万元建房款；

8、补偿协议一份，欲证明补偿款为156.22万元及回迁房140平方；

9、养老协议一份，欲证明因拆迁已与原告达成财产分割与养老协议，但原告反悔；

10、拆迁补偿安置管理办法及补偿实施细则各一份，欲证明昆明市的拆迁补偿标准及依据。

庭审中，原告主张与余某共同出资翻建房屋，经法庭调查，其偶尔给余某200或300元；大姐、二姐也主张共同出资翻建房屋，经法庭调查，大姐、二姐在余某翻建房屋期间，分别借与余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已将款项偿还。

法院审理后认定前述案情事实，并认为，被告翻建了房屋，原告贡献较小，追加的两被告借与余某的款项余某已偿还，且款项性质为借款，追加的两被告对房屋翻建无任何贡献。关于继承的主张，其原有标的（房屋）已经因成为危房而灭失，不具备继承的条件，主张继承没有依据。同时，余某对拆迁房屋做出较大贡献，拆迁所得权益，原告享有40万元较为公平，根据《土地管理法》第六十二条、《民通意见》第九十条、《民法通则》七十八条、《物权法》九十五条、《民事诉讼法》六十四条、《民事诉讼证据规则》第二条判决：

一、由余某、郑某于判决生效后十日内给付原告40万元；

二、驳回原告其它诉讼请求；

三、驳回追加两被告的全部诉讼请求；

四、诉讼费23778元由原告自行承担13778元，被告承担10000元。

解析：

本案涉及法律关系较为广泛，就其拆迁房屋的情况，可能涉及继承；对其权利主体的确认也较为复杂，涉及户籍管理、农村宅基地管理等；对证据链接性要求也较高，必须经向各有关部门调取，并进行严密组织、论证。

本案中，法院的判决以事实为依据，以法律为准绳，充分考虑各方当事人的权益，对权利主体进行了准确定性，依法对事实进行确认，并适用了公平原则进行了判决。

联系地址：滇池路312号西双版纳大厦5楼 联系电话：*** 邮编：650228

执业证号：***599863

第二篇：对城中村改造引发的分家析产纠纷的法律分析

对城中村改造引发的分家析产纠纷原因、补偿利益归属分析和办案实务难点 随着我国城市化发展进程的不断加快，对星罗棋布在城市规划区内的“城中村”实施拆迁改造，近些年已成为各大城市建设中的普遍现象，然而，由此引发的分家析产法律纠纷也越来越多，这类纠纷涉及拆迁补偿款项动辄数百万元，社会影响不容忽视。但对于此类纠纷如何处理，理论界和司法实践尚未形成统一认识，亟待依法进行规范。

一、纠纷产生的原因

虽然此类分家析产纠纷是城中村改造所引发的，但究其原因，不外乎人为因素和制度因素两方面。

（一）拆迁补偿安置过程不规范，是形成纠纷隐患、引发诉讼的人为因素 城中村改造多有不规范之处。首先，为了“按时”、“按命令”完成城中村改造任务，城中村拆迁补偿安置协议签署过程没有充分尊重家庭成员对家庭共有财产的处分权，该协议通常由宅基地登记的户主签字，其他成员无法参与协商，更无权在协议文本签字。其次，城中村拆迁补偿安置的协议内容不规范，没有明确家庭成员的共有权利。为了避免家庭内部争议对城中村改造的不利影响甚至阻碍，相关政府主管部门和拆迁人采取回避被拆迁家庭内部矛盾的做法，协议内容不明确被拆迁人具体包括哪些家庭成员，结果导致家庭内部纠纷在房屋拆迁前搁置、形成隐患，在被宅基地户主“独占”获得拆迁补偿财产后，其他家庭成员未能实际取得相关权益，而协议内容又未作出明确约定，诉诸法律要求分家析产。而且，协议履行过程也为分家析产纠纷埋下了隐患因素。补偿款项通常只支付至户主一人名下，结果户主“独占”甚至挥霍补偿款，引起其他家庭成员对财产分割诉求和争议。

（二）法律规范滞后，是产生纠纷的制度性因素

不论哪种性质法律行为或纠纷，有法可依是避免和实现规范处理的前提条件。虽然国务院几年前即欲出台农村集体土地上房屋的拆迁补偿规定，但受于各方压力等因素，至今仍难产未予颁布。而城中村改造的重要内容之一即为农村集体土地上房屋的征收补偿。对于城中村改造、分家析产纠纷，我国没有专门系统的法律规定或司法解释，也未规定和实施对农村房屋统一登记确权，农村房屋无房屋登记证书。对于城中村改造、分家析产纠纷的法律依据，仅可从《民法通则》、《物权法》、《继承法》、《婚姻法》、房地产管理规定等法律法规政策中找到零散规定，即使找到，也不能简单套用。

二、对拆迁补偿财产的权利主体分析意见

在处理城中村改造引发的分家析产纠纷时，确定补偿利益归属即其权利主体，是非常重要的一步工作，也是重点、难点工作。

笔者认为，（一）根据《土地管理法》及其实施条例，征收土地的，按照被征收土地原用途给予补偿。土地补偿款归农村集体所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。该规定对于确定补偿财产归属的权利主体具有重要参考意义。根据《物权法》的规定，征用个人财产应当对被征用财产的所有人进行补偿，参考《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，房屋拆迁的被拆迁人为被拆迁房屋的所有人。虽然农村宅基地归集体所有，但农户享有宅基地使用权，房屋虽多未登记产权，但实际上归属农民私人所有。即使城中村改造拆迁补偿安置模式是按照宅基地面积计算补偿利益金额，但不应以宅基地是无偿取得的福利性，抹杀其涵盖着对被拆迁房屋价值的补偿性质。因此，宅基地使用权和房屋所有权 归属判断补偿利益归属，应是基本原则。

（二）对于此类纠纷，要区分被征收拆迁的宅基地、房屋所有权性质，是个人所有、夫妻共有还是家庭共有。如被拆迁财产系个人所有，则补偿原则归属个人；如被拆迁财产系夫妻共同所有，则补偿也应归属夫妻所有；如被拆迁财产系家庭共同所有，则补偿应归属家庭共有。

（三）实践中，在对补偿款（房屋）进行分家析产分配、分割时，笔者认为，还需结合拆迁补偿安置方式、拆迁补偿财产的构成、价值计算、征收拆迁财产源起等，给予综合考虑。

补偿财产构成，通常为货币补偿款、置换房屋面积补偿、过渡费、搬迁补助、搬迁奖励、社会保障金等。从补偿财产的价值计算看，多为根据宅基地面积或房屋面积，或者二者结合计算得出补偿财产价值。也有极少情况是按人头计算补偿财产价值的，即被拆迁户有多少人，每人多少钱或多少面积的安置房面积。按人头补偿的补偿方式，在确定拆迁补偿款（房屋）的归属时比较简单。如是按宅基地面积补偿（比如太原市杨家堡村）或者按房屋面积补偿（比如太原市南寒村），则比较复杂。笔者认为，应根据现有法律关于土地补偿、共有的规定及其精神要求，准确理解和执行“家庭关系存续期间、共同取得的财产”。

1、对被拆迁财产享有共有权的具有家庭共同生活关系的家庭成员，原则上都应作为拆迁补偿安置对象和补偿安置财产的权利主体，享有拆迁安置分配的补偿款（房屋）。

2、某个或某几个家庭成取得的宅基地或房屋后，其他家庭成员因婚姻、出生等原因在被拆迁财产（宅基地、房屋）已形成后“加入”家庭关系，被拆迁财产宅基地面积也未因人增加而增加，新家庭成员也未共同投资新建、翻改建房屋的。新家庭成员，即使与原家庭成员共同居住生活多年，因其是对宅基地是使用状态而非贡献形成的法定权益，区别共有权、使用权、使用状态，则这种情况下的新家庭成员不应具有补偿款（房屋）的分配权。

3、要注意过渡费、搬迁补助、搬迁奖励、社会保障金的分配，如是以人头计算形成的，则作为补偿项目计算依据的人员，均应享有相应项目金额财产的分配权。如是按拆迁房屋面积或宅基地面积计算的，则对被拆迁房屋或宅基地使用权不享有共有权的家庭成员，原则上就不能享有分配权。

4、分家析产涉及到赠与、继承的，对赠与、继承部分的财产相应补偿利益，应当同时遵守合同法、继承法等相关规定。

（四）实践当中，对于补偿利益归属的权利主体，常会发生以下几种错误认识和判断，应当避免。

1、“户主说了算”。即：城中村被拆迁人以户为单位，户主说了算、老人说了算，愿意给谁就给谁。

2、“唯宅基地登记论”。即：不动产以登记为准，因此，应以宅基地登记的家庭成员为准，未作登记的人员不能作为拆迁安置补偿财产的权利主体。

3、“外嫁者不得论”。即：不论户口或宅基地登记或房产情况，外嫁的姑娘的没有份。

4、“分家析产时大人的事”。即：家庭财产所有权分家析产是成年人的事，未成年子女没有份；

5、“唯户口论”。即：农村户口就代表了身份问题，宅基地证书虽有登记姓名但户口不在村里的人员尤其是农户已转成非农户的人员，分家析产时，就不能分割拆迁补偿款等财产。

6、“实际使用者得补偿论”，即：不论户口、宅基地登记，只要是房屋或宅基地的实际使用权人，即均可要求补偿款（房屋）。

三、城中村改造引发的分家析产纠纷诉讼实务中的“五难”

（一）取证难。城中村改造比较敏感，城中村改造办公室、国土、房管部门一般不予出具证明文件，而且，往往最基本的证据包括拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置协议，委托人难以提供，导致无法判断拆迁补偿情况，也导致立案难。尚未立案，也不可能申请法院调查取证。而依法申请信息公开，也存在诸多限制。

（二）立案难。法院对于涉及城中改造的纠纷，曾经实行一刀切的不予立案。不过，这种现象近几年有所改善。根据民诉法的规定，在立案时，需提供对方身份、住址等情况。因此类分家析产纠纷涉及人员多，而相关人员搬离被拆迁住所后四处租房居住，无固定住所，甚至联系方式也发生变更，根本无法联络。一般，公安机关以涉及隐私不予开具对方户籍证明，委托人也无法提供对方准确身份情况；因无法提供对方的居住情况、联系方式，导致立案难。

（三）调解难、判决亦难。由于争议人员比较多，众口难调，且涉及金额标的动辄数百万元，金额较大，加之有的村民法律意识比较淡薄，虽然纠纷双方互为家庭成员，但面对巨额财产，亲情显得苍白脆弱，往往是双方都不愿做实质性让步，较难达成调解或和解。调解不成按理应尽快判决，然而，由于城中村改造的混论（“一村一策”实际上也是一种混乱体现）和法律规范的缺失，怎么判、判多少，同一法院甚至同一法庭的法官认识也不一致，往往导致案件久拖不决。

（四）保全难。实践中，城中村发放补偿款集中于某一或某几个银行网点，所发放的补偿款也是支票，村民多将补偿款存入村集体某具体银行账户，作为入股资金以每年分取融资利息。对于这些事实和线索，即使是原告能够向法院予以提供，而法院也常以家庭纠纷或原告无法提供足额担保不宜保全，原告只能眼巴巴看着对方将补偿款转移、隐匿，而无能为力。

（五）依法难。目前，我国对城中村改造、农村集体土地征收补偿没有统一法律规定，全国各地为推进城中村改造，如西安、郑州、深圳、北京、南京、太原、浙江宁海县制定了各自的相关规定，但非常混乱，如何认识和适用这些规定，在律师办案和法院审案时，存在较大争议。

综上观点，笔者认为，要妥善解决城中村改造引发的分家析产纠纷，面对立法完善周期长、难度大的大局背景下，较为可行的是由最高人民法院出台相应司法解释，对城中村改造引发分家析产纠纷的司法裁判制定指导性意见。同时，司法解释也能起到规范、指引城中村改造的作用。同时，在立法、司法解释出台前，司法机关更应当尽可能体现司法为民的宗旨，对本文提到的诉讼实务中的“难点”更应主动作为，不宜简单司法和草率不作为（不立案、不取证、不保全等），主动化解取证难、立案难、保全难等问题。作为律师，在办理此类案件中，对可能碰到的问题，要提前预判，方能帮助当事人合理确定诉求，并最终帮助当事人合理有效的维护在城中村改造分家析产案件中的应有权益。

第三篇：城中村改造拆迁补偿安置合同

城中村改造拆迁补偿安置合同

城中村改造拆迁补偿安置合同

棵，甲方每棵补偿300元，此项计人民币元；

4、其它花草树木，不予补偿。

以上1--3合计人民币___________元。在甲方正式书面通知乙方拆迁时一次性支付。

（五）庭院部分（此部分按政策只适用于华侨补偿）

此部分金额在乙方的《××市××区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》应退还地价一栏中已体现，在甲方正式书面通知乙方拆迁时一次性支付。

（六）搬迁补偿费

乙方在规定的时间内完成搬迁的，甲方以市改建办确认的原有合法建筑面积（不含补偿系数）____平方米，每平方米补助20元搬迁补助费（含搬家费用、电话、有线电视、空调的迁装等），共计人民币________元。但乙方选择现金补偿原有合法建筑面积的，此项不予补偿。搬迁时间具体为：第一、乙方在甲方通知其搬迁之日起30日内自行完成搬迁；第二、使用甲方提供的周转房的，则在甲方提供周转房之日起10日自行完成搬迁。

上述款项在甲方正式书面通知乙方拆迁时一次性支付。

（七）临时安置补助费

1、乙方选择现金补偿原有合法建筑面积的，甲方不予以支付临时安置补助费。

2、甲方安排乙方拆迁安置过渡期计划为24个月，自乙方实际迁出，将被拆迁房钥匙交与甲方之日起计。

3、由甲方提供乙方周转房的，周转房面积与乙方原有合法建筑面积（不含补偿系数）相等的，甲方不支付临时安置补助费。

4、甲方提供周转房不符合要求导致乙方不使用甲方提供的周转房的，在安置过渡期内甲方按乙方原有合法建筑面积（不含补偿系数），每月以20元?㎡的标准向乙方支付临时安置补助费人民币____元。

甲方提供周转房不足乙方合法建筑面积（不含补偿系数）的部分面积为____平方米，每月以20元?㎡的标准向乙方支付临时安置补助费人民币____元。

5、临时安置费每五个月支付一次，时间从乙方实际迁出，将被拆迁房钥匙交与甲方之日起计至甲方向乙方发出书面入伙通知书之日起15天内止。首期安置费在乙方向甲方交付被拆迁房屋钥匙之日时支付。

（八）如乙方被拆迁房屋处于出租状态，乙方应与房屋承租人解除租赁合同关系或对房屋承租人进行安置，甲方不再另行给予该部分补偿，全部由乙方自行承担。

第四条：乙方应向甲方交纳的款项（包括甲方代政府职能部门收取的罚款和地价款）

一、本合同第三条第一款第三项，乙方对剩余优惠报建指标选择产权补偿的，暂按小高层人民币1500元?㎡计算，即为1500元?㎡×_______平方米=人民币_______元（在抽签结果公布后若乙方所抽幢号为高层住宅，则按1800元?平方米结算）。该款项在甲方发出入伙通知书后，乙方领取回迁房钥匙前一次性支付给甲方。

二、本合同第三条第一款第四项，乙方对已批新建、拆建房屋停建和未建的房屋选择产权补偿的，暂按小高层人民币1500元?㎡计算，即为1500元?㎡×_______平方米=人民币_______元（在抽签结果公布后若乙方所抽幢号为高层住宅，则按1800元?平方米结算）。该款项在甲方发出入伙通知书后，乙方领取回迁房钥匙前一次性支付给甲方。

三、根据《××市××区城中旧村房地产及附属物补偿核定表》，乙方应在签订本合同时一次性补交罚款及地价款人民币_______元。

第五条：搬迁

一、乙方应在本合同签订后，市改建办发出拆迁公告规定时间内自行搬出被拆迁房屋，逾期不搬，视乙方违约，乙方应承担违约赔偿责任。

二、乙方完成搬迁前，必须向有关部门交清水费、电费、电话等有关费用，办理有线电视、电话的报停手续，否则一切责任由乙方承担。

三、乙方完成搬迁后，其被拆迁房和附属物以及基本生活配套设施即归甲方，乙方不得自行拆除房屋的门、窗、防盗网、铁皮屋及水、电等管线和设备，如有拆除或人为破坏，甲方将从补偿的现金中扣除相应的损失费。

第六条：奖励

在甲方与××村民委员会签订拆迁合同、公告后的7个工作日内，乙方如与甲方签订本合同，甲方按乙方原有合法建筑面积（不含补偿系数）以每平方米70元的标准予以奖励，此项计人民币______元。

上述款项在乙方签订本合同之日一次性支付。

第七条：回迁房的建设

一、回迁房的位置：

二、回迁房的质量保证

（一）回迁房建设由甲方聘请政府部门批准的工程建设监理公司统一监理。

（二）甲方所建的回迁房屋，必须经有关部门验收合格，符合国家建设标准和合同约定标准，才能交付给乙方使用。

（三）乙方接受回迁房时，甲方按国家建设部和××市建委的有关工程保修规定承担保修责任。

（四）保修期内保修费由甲方承担，保修期内因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的损坏，甲方无须承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。

（五）甲方交付乙方使用的房屋，水、电及排污设备完善，保修期按市建委有关规定执行。

三、回迁房的装修标准

结构：框架结构；

层高：在规划部门许可的前提下，净高不少于2.8米；

外墙：贴高级瓷砖或高级涂料；

内墙：厅、房墙面及天花刷环保乳胶漆；厨房、卫生间贴普通瓷片到顶；天花刷环保乳胶漆；

地面：厅地面铺40×40㎝一级地砖，房、厨、卫生间地面铺30×30㎝一级地砖；

门：厅、房、厨装夹心板门，卫生间为普通塑胶门；

窗:

第四篇：浅谈城中村拆迁改造

浅谈城中村拆迁改造

摘要：首先分析了城中村改造中存在的主要问题，然后提出了解决问题的对策，最后，对不同改造方式的优、缺点进行了分析。

关键词：城中村，拆迁改造

城市的发展是一个不断再建设的过程，随着社会进步，城市中必然会出现大量不适应城市发展和居民生活水平不断提高的房屋，房屋建设带有村镇建设的特点，成为城市中极不和谐的部分，如何对城市中民房的改造，成为每个城市迫在眉睫的问题。

一、城中村的现状情况

现状东营市中心城区内的村庄共有18个，总占地面积840.1公顷，总建筑面积187.2万平方米，总人口为2.82万人。城中村的建筑以平房为主，且建设极不规整，多数村庄占据西城的黄金位置，严重浪费土地；城中村内的公共设施（如：学校、幼儿园、文化设施、商店等）、基础设施（如：排水、采暖等）配套极不完善，村民的生产、生活带来方便；部分城中村存在脏、乱、差现象，严重地影响了城市景观。

二、城中村改造中存在的主要问题

1．部分村民实际生活水平不高

由于大部分村转城较晚，大约在80年代以后，村里的大部分土地已被机关企事业单位征用，当时的征地安置等费用一是相对今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，当年用征地费用所建的企业经营不善或投资不对路，无法安排更多的劳动力。现在看，村里部分剩余劳动力并未作出妥善安置。因此，相当一部分村民的实际生活水平不高。

2．违法违章建设严重

近几年来，政府为了减少旧村改造的难度，适应城市总体规划的发展要求，已基本取消了城中村的房屋建设的审批。村民为了提高自身的生活水平，在自家院里建设了许多无证房屋，用来出租取得一部分收入。

3．村民对拆迁补偿安置的期望值增大

近年来，由于旧村拆迁改造操作的不规范，多数以协议改造为主，开发商为了拆迁尽快顺利进行，人为的提高了拆迁安置补偿标准；而且随着房地产市场的蓬勃发展，房地产价格不断上扬，村民攀比心理严重，对拆迁补偿安置的期望值增大。

三、城中村拆迁改造解决对策

1．合理对待村公产的拆迁补偿安置

为了解决好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在旧村改造中留置适当比例的空地，给村里将来的发展留出一定的空间；或在开发建设后的建筑中补偿给村里相当数量的商业用房，以保证村民的如劳保、取暖费补贴等正当收益。

2．适当制定无证房的补偿标准

按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，无证房屋不作任何形式的补偿。问题在于如果无证房不作任何补偿，村民的思想工作肯定做不通；而如果无证房屋按有证房对待，拆迁成本会增大许多，房地产市场不能接受。这两种可能都会造成旧村改造不能进行，而只能从这两种可能中寻找一个双方都能接受的标准。

3．重视拆迁前准备工作

必须重视拆迁改造的摸底调查、拆迁办法的制定、项目可行性研究，尤其是投资测算和房地产市场的预测；加大旧村拆迁改造意义和政策的宣传；提高拆迁改造工作的透明度；加强村里民主集中制工作原则的体现。

4．科学、慎重地选择拆迁改造的开发方式

为了切实做好村民的返迁安置建设工作，消灭旧村改造引起的如村民上访等社会不稳定问题，不留后遗症，杜绝“烂尾”工程，防止人为提高拆迁补偿安置标准、搅乱城市拆迁工作，非常有必要选定一个村居改造的合理方式。

四、择优选定开发改造方式

目前来看方式无外乎有两种：土地协议出让和土地拍卖方式。

1．土地协议出让

土地协议出让给一个开发公司，由开发公司主持办理包括返迁安置、各种工程许可证等拆迁开发改造工作。事实上，因资金和建设规模等问题，一个公司全程开发不现实。后期开发可考虑由其他开发商参与建设开发。

这种方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆迁安置补偿标准等原因易引起村民上访等问题，再次限于资金、管理能力等实力问题。容易形成“烂尾”工程。这种方式的优点是：开发商基本得到了村民的认可，对于开发后果及风险程度，开发商有比较清醒的预测。

2．土地拍卖方式

在土地拍卖方式中分为先拆迁后拍卖和先拍卖后拆迁两种方式。

第一，先拆迁后拍卖。拆迁安置补偿等前期资金由中标的开发公司先垫付，待拍卖后再收回

本金。

这种方式的优点在于：它提高了旧城改造实施全过程的透明度；因为政府的信用，政府主管开发部门组织参与拆迁改造，容易平衡有关拆迁各方当事人的利益，解决拆迁中的各种矛盾，有力地加大了政府的监督管理力度，能充分体现政府从规划到开发建设的宏观调控能力。难点是中标公司先垫付大量的前期改造资金，并承担最后的风险。

第二，先拍卖后拆迁。首先通过拍卖，取得拆迁安置补偿资金。这样做，因土地拍卖价较高，村里容易不理解、有意见而妨碍拆迁的进行。如果拍卖失败，还得采用先拆迁后拍卖方式。

五、结束语

城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了城市的面貌，提高了城市品位；能拉动地方经济建设，带动相关产业的发展，增加就业机会；开发企业和施工单位通过上缴税金，增加了政府的财政收益。

城中村拆迁改造是一项政策性很强的工作，而且也是一项复杂的系统工程，具体的开发改造模式还需要实事求是、因地制宜地在工作中不断探索、探讨和实践。

参考文献

1．东营市中心城村居改造建设管理暂行办法

2．东营市中心城城中村改造规划

3．昝龙亮，王绍强．跨世纪城市规划的探索．山东人民出版社，1996．236-241

4．李尚杰主编．土地出让和转让的理论与实务

5．范恒山，土地资源配置：市场、政府与产权．中国土地科学，1995年第4期

第五篇：老街城中村改造拆迁补偿协议书

NO：

驻马店市房屋征收补偿安置

协 议 书

项目名称： 蔚蓝海岸城中村改造项目

征收实施单位： 驻马店市驿城区老街街道办事处

被征收人：

签订日期： 年 月 日

驻马店市房屋征收补偿安置协议书

征收实施单位： 驻马店市驿城区老街街道办事处 被征收人： 身份证号：

根据国家有关法律、法规和驻马店市人民政府、驿城区人民政府有关城中村改造政策规定，以及《蔚蓝海岸城中村改造项目征收补偿安置方案》，经协商签订本协议。

一、被征收人房屋坐落在 蔚蓝海岸城中村改造项目区域，在改造范围必须拆迁。经实地调查、丈量登记: 宅基地面积平方米,证号。建筑面积平方米，证号。框架结构平方米 层 间。年代修建。砖混结构平方米 层 间。年代修建。砖木结构平方米 层 间。年代修建。简易结构平方米 层 间。年代修建。简易棚平方米 层 间。年代修建。户口登记 人（附户口本复印件）。

二、经确认：宅基地平方米，建筑面积平方米，其中：二层及以下建筑面积平方米，可产权调换面积平方米；二层以上 结构建筑面积平方米，应补偿 元；违章建筑面积平方米。

三、被征收人同意在 年 月 日前搬迁，搬

迁后房屋及附属物交给征收实施单位拆除。土地证、房产证收回。

四、被征收人可自由选择产权调换或货币补偿方式进行补偿安置。产权调换

征收实施单位以位于蔚蓝海岸城中村改造项目区新建安置楼房，号楼 单元 层 户，面积平方米 套楼房对被征收人进行安置。产权调换面积多于或少于安置房套型面积部分，按每平方米1900元找补差价（每户仅限10平方米），超出部分按市场价找补差价。分别按所选楼层找补楼层差价。

临时过渡期限为 年 月 日至 年 月 日。发临时安置补助费 元。因征收实施单位原因逾期不能回迁新居的，临时安置补助费按驻政[2013]77号文件规定顺延。货币补偿

房地合一评估价格为 元，附属物补偿 元，奖金 元，搬家补助费 元，合计 元。大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。

五、安置楼房设计建造符合国家标准。建造质量为合格或优良，房屋内设施以政府批准的图纸设计为准。

六、搬家补助费 元，奖金 元。

七、被征收人应补交面积差价款 元，应补交楼层差价款 元，合计 元；应补给被征收人面积差价款 元，楼层差价款 元，合计 元。

八、其他需要说明事项：

九、本协议一式三份，三方各执一份，盖章、签字后生效。

附：被征收房屋丈量书和建筑物附属物登记表

征收实施单位（盖章）： 代表（签字）：

开发企业（盖章）： 代表（签字）：

被征收人（签字）： 代表（签字）：