集资建房-20111231-单位与员工集资合作建房的法律实务探讨

第一篇：集资建房-20111231-单位与员工集资合作建房的法律实务探讨

【实案说法】

单位与员工集资合作建房的法律实务探讨

（一）南京某软件公司与员工集资建房纠纷案例解析

王维 20111231

概述：作者以案例为切入点，以案件争议焦点为线索，梳理现行有效的法律、法规、司法解释，探讨若干实务问题，如集资建房协议的性质、人民法院审理范围、单位集资合作建房的概念与误区、集资建房用地的合法性、集资协议的效力、司法救济途径等等，以期引起争鸣。本文案例为作者自身代理案件，全文引述的法律文书均来源于中国裁判文书网。作者为保护当事人隐私，全文已隐去当事人的真实信息。实务探讨的事实基础来源于案件各方举证材料、当事人陈述及自认。

一、案件简介。

南京某软件公司与员工签订《协议书》，约定了房屋（人才公寓）的坐落、面积、单价、支付集资款的方式及时间。《协议书》还约定了房屋的退回、转让、继承条件。《协议书》签订后，员工向公司支付集资款，公司也向员工交付了房屋。但是，当《协议书》所涉员工与公司解除劳动关系后，双方很容易对房屋产权及使用权问题产生争议。

本文所涉案例，即为双方因涉案房屋而产生的合同效力之诉、违约之诉、侵权之诉。

二、案涉《协议书》系“人才公寓”的房屋买卖合同，非单位内部分房，案涉纠纷系房屋买卖合同纠纷，属于人民法院的受理范围。

案涉纠纷产生后，员工作为原告，向南京市雨花台区人民法院（下称雨花法院）提起民事诉讼，要求确认《协议书》无效，并判令被告南京某软件公司按市场价格向原告返还房屋的建房集资款。该案发生在《关于人民法院推行立案登记制改革的意见》实施之前，雨花法院立案庭对该案进行立案审查后，以案涉《协议书》系单位内部的分房纠纷为由，裁定该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，而不予受理。

雨花法院虽笼统引用《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，即起诉必须符合的条件，但该规定并未以列举的形式列明不属于人民法院受理范围的具体情 形。但细看裁定书后发现，雨花法院实质上适用了《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，即“„„单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围„„”。雨花法院虽未在裁定中引述该条文，但从裁定的表述来看，雨花法院正是以此为由，认定案涉纠纷系单位内部分房纠纷。此举直接导致《协议书》所涉员工、单位均无法向人民法院寻求民事诉讼范畴内的司法救济。

作者认为，《协议书》的核心内容是南京某软件公司与员工就“人才公寓”达成集资建房的合意。涉案《协议书》名为对集资建房协议，但实为房屋买卖合同，纠纷起于《协议书》的履行，系平等主体之间的合同纠纷。作者代理员工向南京市中级人民法院（下称南京中院）提出以下上诉理由：

（一）司法实践中，最高法院只是以通知、纪要的形式提及到“单位内部分房”，但法律及司法解释均未明确界定“单位内部分房”的概念。

1992年11月25日，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“„„单位内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围„„”。

1993年11月24日，《全国民事审判工作座谈会纪要》在第二条关于审理房地产案件的几个问题中明确：“„„分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应当由本单位或者有关行政部门解决。”

1995年1月3日，江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第5条规定，“职工对单位分房决定有意见而引起的占房、腾房纠纷，不予受理，可告知原告向本单位或者有关部门申请解决。”

结合上述三份司法规范性文件的规定，作者认为“单位内部分房”应当局限为单位对职工分配公房，系不平等主体之间的福利分配问题。单位也应当理解为狭义的国家机关、国有企事业单位。本案中，员工以市场价格购买涉案房屋，并实际占有、使用房屋。谈何“公房分配”？谈何远低于市场价的福利分房？雨花法院仅依据涉案协议的合同双方为单位和个人，即推定单位与个人之间的涉房纠纷均为“单位内部分房纠纷”，缺乏事实及法律依据。

（二）司法实践中，人民法院对“单位内部分房纠纷不予受理”问题规定 2 了很多例外。

《全国民事审判工作座谈会纪要》明确“离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷，„„人民法院可以受理”、“违章建筑引起的纠纷„„人民法院可以受理”。

江苏省高级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》第7条规定，“职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，经审查双方订有协议且符合《民事诉讼法》第三条。第一百零八条规定的，可以受理。”第8条卖、租赁、抵押以及违章建筑妨碍他人通风、采光、通行等引起的民事纠纷，可以受理。”

可见，并非只要涉及“单位内部分房”，人民法院一概不予受理。相反，《全国民事审判工作座谈会纪要》认为，只要是平等主体之间的纠纷，只要符合诉讼法关于起诉的条件，人民法院就应当积极受理。

（三）雨花法院机械地适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，并对条文作缩小解释，法律适用错误。

南京中院受理上诉后，采纳了作者观点，认为该案系员工与南京某软件公司因履行双方签订的民事合同而引发的纠纷，具有可诉性，依法属于人民法院民事诉讼的受案范围。南京中院作出裁定：撤销雨花法院的（不予受理）裁定，指令雨花法院依法立案受理。随后，雨花法院以房屋买卖合同纠纷为案由，对该案立案受理。

三、单位集资合作建房的概念与误区。

（一）单位集资合作建房的性质。

单位集资合作建房由政府、单位、单位职工（员工）三方面共同参与，以政府提供优惠政策、单位利用自有土地、职工集资的方式完成建设，最终由单位职工（员工）取得房屋的所有权或使用权，解决政府的部分社会保障难题。

《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）（下称《办法》）第三十四条的规定，“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。”第三十五条规定，“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。单位集资合作建房应 3 当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”第三十九条规定，“严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。”

2008年12月3日，江苏省人民政府第51号令《江苏省经济适用房管理办法》对单位集资合作建房作出了相同规定。

（二）单位集资合作建房至少具备以下特征。

1、行政色彩。

建设行政主管部门负责单位集资建房的建设、供应、使用及监督管理。具体而言：1）项目建设的根本目的是为解决城市低收入家庭住房困难问题；2）政府提供优惠政策、减免各项费用；3）纳入地方经济适用住房建设计划和用地计划管理；4）价格监督；5）购房人准入、退出管理；6）监督。

2、严格限制建设条件。

《办法》对建设主体、建设用地、规划、审批主体作了严格规定，防止单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。具体而言：1）单位必须是距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业；2）项目建设必须符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划；3）经市、县人民政府批准；4）项目用地为单位自有土地，而非新征用或新购买土地。

3、严格限制参加单位集资合作建房的对象。

参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

（三）本案“人才公寓”的定性探讨。

1、“人才公寓”的建设单位为南京某软件公司，地处南京主城区，公司员工多为高学历、高收入的技术人才，并非距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。

2、案涉《协议书》中注明“人才公寓”的用地性质为“工业项目配套用地”，该用地性质的表述并不规范，既不符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）中用地分类，也不符合《城市规划基本术语标准》（GB/T50280—98）中的城市规划术语。

按照国家标准，工业用地是指城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。与工业有 4 关的用地类别名称仅有一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地。因此，“人才公寓”项目用地性质应当为工业用地，项目规划必须为生产车间、库房，或工业配套、附属的行政办公、生活服务设施等等。

3、“人才公寓”属于成套住宅。

《住宅设计规范》（GB50096-2011）中规定住宅为供家庭居住使用的建筑，套型由卧室、起居室（厅）和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。对照案涉“人才公寓”的《协议书》条款、《使用证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《平面图》，“人才公寓”是由客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台共同组成的住宅，且为典型的成套住宅。

（四）现行法律、法规、规范性文件对成套住宅建设的用地规定。

1、《土地管理法》第二十六条规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”第五十六条规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准„„”

2、《土地管理法实施条例》第六条规定，“„„依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”

3、《城市房地产管理法》第二十六条规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”

4、国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）第四条第（四）项规定，“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”

综上，法律法规禁止用地单位擅自改变土地用途，特别是在工业项目用地范围内建造成套住宅。

（五）实践中的误区。

1、单位集资合作建房专属于经济适用房范畴，建设主体、使用主体均须符 5 合法定条件，并不是所有的单位与员工都可以合作、集资建房。

2、单位集资合作建房区别于“单位内部分房”。前者的购房人需向建设方支付房屋成本对价，双方产生房屋买卖关系；后者属于不平等主体之间的福利分配范畴，单位承担建房成本，员工不支付对价，通常局限为单位对职工分配公房。

3、单位集资合作建房的购房人拥有有限产权，满足一定条件后可取得完全产权。其他形式集资建房的合作各方可以在合法的前提下，对房屋产权进行约定，或依据《物权法》请求确认权利。

四、案涉《协议书》的法律效力探讨。

依据南京中院的生效裁定，案涉《协议书》是一份民事合同，但该合同是否自成立时生效呢？

《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

如果法院查明案涉“人才公寓”项目用地性质属于工业用地，则案涉《协议书》至少存在以下情形：

1、用地单位客观上逃避了土地用途变更所需缴纳的土地出让金等土地有偿使用费和其他费用，损害了国家利益。

2、以单位集资合作建房的合法形式，掩盖建设、销售成套住宅的非法目的。

3、未经批准，擅自变更土地用途，直接影响了土地利用总体规划，损害社会公共利益。

4、未经批准，改变土地建设用途，违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定。因此，依据《合同法》第五十二条之规定，案涉《协议书》系无效合同。

五、其他法律实务探讨。

1、房屋无法办理权属登记情形下的物权界定问题。

涉案“人才公寓”并未进行产权登记，但员工作为房屋建设的出资一方，其有权依据《物权法》第九十四条之规定，按照出资份额对共有不动产享有所有权。

2、集资建房协议无效的法律后果。

《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责 6 任。”案涉《协议书》无效后，员工可以主张返还相应集资款。若房屋价格出现变动，基于公平原则，应当按照合同被确认无效之时的房屋市场价格返还员工的集资款。

综述，单位集资建房的形式多种多样，建房过程更是涉及物权法、合同法、劳动法、侵权责任法、行政许可法等等不同领域的法律规定，本文无法探讨实务中全部的纠纷类型，也希望在今后的实践过程中，不断学习、总结。

第二篇：单位集资建房政策

单位集资建房政策

单位集资建房：根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

*《经济适用住房管理办法》的通知

由

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部

中华人民共和国财政部

中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

联合颁发

建设部 发展改革委 监察部

财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

建住房[2007]258号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部 中华人民共和国财政部 中华人民共和国国土资源部

中国人民银行

国家税务总局

二○○七年十一月十九日

经济适用住房管理办法

第一章 总 则

第一条 为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条 发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条 国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第六条 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章 优惠和支持政策

第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条 经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章 建设管理 第十三条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十四条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十六条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

第十七条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章 价格管理

第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十三条 价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第五章 准入和退出管理

第二十四条 经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

第二十八条 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第六章 单位集资合作建房

第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章 监督管理

第四十一条 市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第四十二条 市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

（二）擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章 附 则

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

第四十七条 本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

第四十八条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

第四十九条 建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）同时废止。

第三篇：单位集资建房协议（本站推荐）

单位集资建房协议

甲方： ######单位（单位）

乙方：（职工）

乙方身份证号：

根据《中华人民共和国合同法》和自治区人民政府《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政发[2008]33号）及有关法律、法规支规定，在甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上，就集资建房达成如下协议：

第一条：集资人所购住房的基本情况

该幢房屋位于：####县人民北路新金鑫大厦南侧、镇政府商住楼北侧。用途为办公住宅一体，地上九层，地下一层；商用为地下一层及地上一至三层；住宅为：地上四至九层；框架结构乙方所购住房为：楼号。

该房屋建筑面积为平方米，包括公用分摊面积，合同约定面积与产权登记面积有差异时，以房管所产权登记面积为准。

第二条：按建筑面积计算，包括公用分摊面积，该住房面积为：120.50㎡首次付款壹拾万元整，二次付款伍万元整；面积为85.60㎡首次付款柒万元整，二次付款肆万元整。两种户型尾款等楼房总体决算后，根据决算价格缴纳，届时多退少补。

第三条：付款方式

乙方在选房后，根据第二条规定首次购房款在2013年12月前缴纳；第二批房款住户必须在工程交工后10内缴清。否则视为自动放弃。在办

理产权登记时乙方还应当向收房单位一次性缴纳房屋总价2%的公用部分、设备设施的维修金和办理房层产权证费用。

第四条：入户装修时间及相关事项

1、乙方在缴纳第二批房款后方可领钥匙，入户装修。

2、乙方第二批房款缴纳时间较早，在工程尚未完全交工决算前缴纳的，在入户装修前乙方需自行检查房屋内水电及其他各项，是否完好。如果检查无任何问题方可装修；如发现问题及时汇报甲方且不能装修，待问题解决后乙方方可装修，并且以后房屋内发现问题乙方自行承担。乙方改水改电及其他改动，需找专业人员操作，如果因装修操作出现问题影响其他住户的乙方因承担相关责任。

第五条：保修责任

乙方购买的房屋，由受托代建单位提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《承诺书》作为本合同附件。在保修范围和保修期内发生质量问题，有委托代建方履行保修义务，如果双方无法确定是否为保修范围的，有甲方申请有关机构就此问题进行评定。因不可抗力或者乙方自身原因造成的损坏，委托代建方不承担责任，但必须协助维修，维修费由乙方承担。

第五条：面积确认及面积差异处理

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差额部分多退少补。

第六条：房屋的外观设计、小区配套设施以及室内装修、配备等均按照设计图纸进行施工建设。

第七条：房屋竣工验收后，甲方应当及时为乙方办理《房屋所有权证》

（《国有土地使用证》不予办理，此住宅楼使用土地为国有土地。）

第八条：特别约定

乙方所购房屋在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，确需变更的，需交相关部门审批

第九条：本协议一式三份，甲乙方各一份，送交县集资建房办公室一份。

第十条：本协议双方签订之日起生效，合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方（签章）：##########单位乙方（签章）：

法人代表人：

联系电话：联系电话：年月日年月日 签于：######单位办公室签于：######单位办公室

第四篇：集资建房合作协议

集资建房合作协议
甲方： 乙方： 第一条 甲方有西城永顺巷土地壹宗，由甲方负责组

织各参加建房人进行合作建房，乙方志愿加入建房，乙方与 甲方建房用于自己住宅。根据《中华人民共和国合同法》和 其它有关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签定本建房合同。第二条 第三条 为 甲方负责工程设计、施工建设房屋。乙方新建房屋为该房 楼 套，面积

平方米。第四条 建房款项：乙方按新建房屋建筑成本 元/

平方米计算向甲方支付，该套房乙方共向甲方支付成本费用 计人民币大写 第五条 元（￥： 付款方式及期限：首付 元）。元定金，待交 元整。

房时一次性付清全部余款计人民币 第六条

乙方缴清所有款项后拥有该套房屋的所有

权，甲方不得将该套住房用作抵押或担保等。第七条 乙方若需对其所拥有的房屋产权和土地使

用权进行分户时甲方应负责协助，其费用由乙方承担。第八条 乙方逾期交付房款的违约责任
1

房屋交付使用时，由甲方通知乙方交付房屋及付房款。

1、在逾期十五天内，乙方按日向甲方支付逾期款万分 之八的违约金。

2、逾期超过三十天，甲方有权解除合同，甲方解除合 同的，乙方按累计应付款的万分之八向甲方支付违约金，乙 方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。

3、乙方如发生逾期付款，即视乙方自动放弃参加建房 资格，由甲方收回乙方新建房屋，六十天内退还乙方所交房 款本金（扣除违约金），不计利息。第九条 房屋交付时限：甲方应在 年 月

日前将符合本合同约定的方屋交付乙方使用。第十条 房屋维修责任：住宅的维修期是住宅交付使

用之日起十二个月内，经技术鉴定确属非人为因素造成损坏 的由甲方负责维修，在房屋维修范围和维修期限内发生质量 问题，甲方应履行维修义务。因不可抗力或者非甲方原因造 成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙 方负责。第十一条 乙方的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间

不得擅自改动该房的建筑主体结构（本合同及附件另有规定 的除外）。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用该房 屋有关联的公用部位和设施。并按占地和公共部位与公共房 屋分摊面积承担义务。
2

乙方不得擅自改变该房有关联的公共部位设施的使用 性质。第十二条 附属设施的安装及费用。该房屋所需的水、

电、气，由甲方负责安装进楼，费用由乙方负责。第十三条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方

当事人协商解决，协商不成的，可申请仲裁或起诉。第十四条 双方约定的其他事项同本合同一样有

效。

其它约定：乙方在本房屋居住使用期间涉及到公共服务 及物业管理等事项由双方另行协商再定。第十五条 第十六条 第十七条 有同等效力。附：土地使用证复印件一份。本合同未尽事宜，可由双方商定补充协议。本合同经甲乙双方和中证人签字生效。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，具

甲方（签名盖右母指印）：

乙方（签名盖右母指印）：

中证人（签名盖右母指印）：

年
3

月

日

第五篇：集资建房合作协议

集资建房合作协议

承建方（甲方）：唐林，身份证号码：***237向进，身份证号码：***715 投资方（乙方）：身份证号码：

甲方在都亭镇城郊五组有一栋旧危房，因年久失修，资金短缺，为了节约土地合理利用空间，由甲方负责组织各参加建房人进行合作建房，乙方自愿投资加入修建后，均有权享受一套或多套的权利。至此甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》和其他有关规定，双方本着平等、自愿协商一致的基础上，达成以下合作协议。

一、出资方式

1、甲方以土地使用权作为出资金额，并负责施工建设房屋。房屋的使用证为翻修前原件，集体土地使用证号为：NO102192。

2、乙方出资的金额为人民币大写：（小写），分得面积为平方米的（含公摊）一套房屋，为号，其使用权和所有权归乙方所有。

二、甲方的权利和义务

1、甲方提供位于利川市都亭镇城郊五组的土地一宗，并保证该宗土地的权属无争议。

2、甲方负责承建合资楼，提供所需建筑图纸，负责合资楼的施工管理，并对合资楼的施工质量负责。

3、在国家政策允许的情况下，协助乙方办理产权的有关手续，其费用由乙方负责。

4、甲方负责承建的合资楼按照甲乙双方约定的楼层户型归乙方所有。

5、本合资楼必须按时完工交给乙方使用。

6、甲方负责乙方的水、电、气安装，其上户费用由乙方出资安装入户。

7、甲方负责本合资楼的公共使用部分的一切装修。

8、甲方做到账物相符，不乱用乙方交来的合资款，合理分配，用乙方所投资的金额来分配乙方相应的楼层和使用面积。

9、甲方负责此合资楼使用之日起十二个月内的保修义务，在保修期内房屋出现的一切质量问题，由甲方负全部责任，因不可抗拒的因素或非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方负责。

三、乙方的权利和义务

1、乙方有权选择投资金额来确定楼层和使用面积。

2、乙方有权监督甲方的建筑质量，对不合理的地点提出书面建议。若房屋完工后就不能更改。

3、乙方交清投资款时，有权获得房屋所有权、继承权，有权转让。

4、乙方有权共同享有该合资楼有关联的公共部位和设施。

5、若遇到国家征用这片地或整体要开发这片地，有权要求按国有土地的偿还比例面积或经济补偿。

6、乙方有义务，按占地和公共部位与公共房屋分摊面积承担的义务。

7、乙方有义务承担若以后国家政策允许办理房产证的一切费用，即按面积承担的一切费用，如房产税和土地使用税等。

8、乙方在交房时有义务一次性交纳甲方交房后的一切合资款，不得超时，否则按违约处理。

9、乙方有义务维护好该合资楼的公用部位和公用设施，不得损坏，损坏后自觉赔偿。

10、乙方在装修过程中不得擅自改变主体结构，如需拆除或加墙必须咨询甲方负责修建的技术施工人员，不得占用公共通道和公用面积或采光井，不得影响其他住户的各种安全和利益。

11、乙方在甲方交房时，向甲方交清一年的电梯使用费用，收费标准为每月元/平方，一年后由甲乙双方在另行协商电梯的费用，及保养、维修费用。

四、违约责任

1、本协议双方签字生效后，甲方应按协议条款，提供一切有利条件，确保合资楼建成。

2、乙方若不按期交付工程给甲方，从过期之日起每日乙方应付工程总额的千分之五计算，向甲方赔付过期违约金。如乙方过期一个月再不付清余款，甲方有权转让。乙方所交工程款在扣除违约和手续费后退还给乙方。

3、若甲方违约，应按照中国人民银行公布的银行周期利率的2倍赔偿乙方经济损失。

五、交房标准：毛坯房、防盗门、塑钢窗、内墙搓沙粉刷、外墙漆由甲方负责，室内装修由乙方负责。

六、关于土地使用证的办理及交付

由于本次建房为甲乙双方集资修建，因此集体土地产权所有为甲乙双方共同按比例平等分配。整栋房屋集体土地，共使用一证。甲方在房屋交付使用后，将土地使用证复印件交给乙方，原件由甲方保管。

七、装修约定

乙方装修期间，不得改变主体结构。占用公共面积，需向甲方交纳保证金及卫生费1000元，装修完毕，未影响主体及室内乱堆垃圾和损坏公共设施情况下退还本金，若有损坏按原价的2-4倍赔偿。

八、新建房屋面积以原土地使用证面积为准，合资建房总额以预收收据上的金额为准，不得多收。

九、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可向法院起诉，合同未尽事宜，可由双方约定后补充协议。

甲方签字：乙方签字：

年月日