买房合同纠纷中导致无效的情形有哪些

第一篇：买房合同纠纷中导致无效的情形有哪些

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买房合同纠纷中导致无效的情形有哪些

买房过程中我们会遇到各种各样的问题，其中买房合同纠纷中最常遇见的问题是买房合同的无效。但是导致买房合同无效的情形有很多，你了解吗？下面赢了网小编就介绍几种关于买房合同纠纷中买房合同无效的情形，希望在您遇到问题的时候能对你有所帮助！

一、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

二、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，法律咨询s.yingle.com

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还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

三、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

四、非法转让房屋，合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

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4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

以上就是小编总结的关于买房合同纠纷中买房合同无效的情形，包括产权主体有问题、侵犯优先购买权、房地产分离出卖以及非法转让房屋四种情形，希望能够对您有所帮助。当然，在买房过程中我们一定要注意上述的四种情形，防止自己的合法权益受到损害，可以咨询我们赢了网的在线律师。

来源：（买房合同纠纷中导致无效的情形有哪些http://s.yingle.com/fc/254492.html）房产纠纷.相关法律知识

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第二篇：哪些情形可能导致房屋租赁合同无效

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哪些情形可能导致房屋租赁合同无效

房屋租赁过程中，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。但是，有时一些情况可能导致租赁合同无效，哪些情形可能导致房屋租赁合同无效?

1、出租人不具有出租权利

房屋的所有权人出租的应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

委托或代理出租的应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

共有房屋出租的应注意审查是否其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。

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赢了网s.yingle.com 房屋转租的应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

2、违法建盖的房屋出租

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

3、合同期限违反法律规定

租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效;

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租

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赢了网s.yingle.com 人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。

3、法律法规禁止出租

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)属于违法建筑的;

(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(3)违反规定改变房屋使用性质的;

(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(5)其他租赁合同无效情况

《合同法》规定：有下列情形之一的，合同无效：

(1)一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

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赢了网s.yingle.com(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

无效合同一般处理方法：

根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。

(1)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

(2)赔偿损失。没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。

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 土地确权的意义是什么

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 集资建房没有房产证是否可交易

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 承租人能否参与停产停业损失补偿费的分配 http://s.yingle.com/fc/730824.html

 买房过程中常见的纠纷有哪些

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 租客因热水器煤气中毒死亡房主应承担赔偿责任吗 http://s.yingle.com/fc/730822.html

 租房人子女可就近入学公积金租房提取额度上调 http://s.yingle.com/fc/730821.html

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 开发商因政策调整逾期交房需要承担责任吗 http://s.yingle.com/fc/730777.html

 房产过户需要出示什么证件

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第三篇：犯罪导致合同无效

合同诈骗犯罪所涉合同属于可撤销合同 http://.cn2011年09月23日01:23正义网－检察日报

徐静

关于合同诈骗犯罪中，行为人用以实施合同诈骗犯罪的合同效力问题，在理论界主要存在以下三种不同观点:

第一种观点认为，用以实施合同诈骗罪的合同当然无效。根据合同法第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效:“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”刑事上构成合同诈骗罪，行为人的行为即构成损害国家利益的欺诈行为，且属于以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效。第二种观点认为，用以实施合同诈骗罪的合同并不当然无效，仍然属于民事上可撤销的合同。合同法第五十四条第二款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”行为人在刑事上构成合同诈骗罪，在民事上行为人在签订合同时则构成欺诈，应认定为可撤销的合同。

第三种观点认为，应区别情况认定合同的效力。以权利人是否先向公安机关报案为标准进行划分。权利人先向公安机关报案，则认定相对方涉嫌诈骗罪，在刑事追赃不足以弥补损失后，另行提起民事诉讼的，不能认定基于诈骗行为而签订的合同有效。权利人未报案，而是直接提起民事诉讼，则若其不行使撤销权，可认定基于诈骗行为而签订的合同有效。笔者认为，合同诈骗犯罪行为人用以实施合同诈骗犯罪的合同属于可撤销的合同。具体理由如下:

第一，以合同诈骗行为订立的合同不符合合同法规定的合同无效的情形。针对合同无效的问题，合同法第五十二条规定了具体情形。合同无效中规定的“损害国家利益”，是特指当事人订立合同时所损害的具体国家利益，而不是泛指国家整体利益，损害国家利益应理解为领土完整、国家安全、政治性利益等。如果合同欺诈行为构成犯罪，考虑该行为是否损害了国家利益，应当以犯罪的直接客体为依据，结合合同的具体内容来判断，而非从合同诈骗行为侵害的一般客体、同类客体来考量。如果合同诈骗行为损害的只是单纯的财产权益，而非国家利益，则用以实施合同诈骗罪的合同并不当然无效。

“恶意串通”是发生在合同双方当事人之间的，合同诈骗罪也不存在此种情形。“以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定”均是指合同的内容本身违反法律、行政法规的强制性规定，而不是订立合同的手段违反法律、行政法规的强制性规定或构成犯罪。合同诈骗行为是手段上采取欺诈的行为，本质上仍属于合同法规定的欺诈行为的范

畴，而非违反法律、行政法规的强制性规定。故用以实施合同诈骗罪的合同并不符合合同法规定的合同无效的几种情形，以合同诈骗行为订立的合同并不当然无效。

第二，从社会效果来看，将用以实施合同诈骗罪的合同认定为可变更、可撤销的合同，一定条件下更有利于保护被欺诈方的合法权益。根据民法通则的规定，无效合同自始无效，被害方无法获取履行利益，欺诈方仅承担返还财产、赔偿损失的责任。但如果认定合同有效，被害方则可以主张欺诈方承担继续履行、赔偿损失、支付违约金、双倍返还定金等民事责任，能够最大限度地保护受骗人的利益。在这种情况下，依照合同法第五十四条的规定，受欺诈方可以申请人民法院或仲裁机构确认合同有效，由相对方承担违约责任;也可以主张合同无效，由相对方承担侵权赔偿责任。从上述规定来看，欺诈方承担的责任在合同无效时反而比合同有效时轻。

第三，从刑法对合同诈骗行为予以惩处的目的来看，合同诈骗罪否定性评价的对象是行为人在签订、履行合同过程中，采取的虚构事实、隐瞒真相的诈骗手段，而合同内容本身并非刑法评价的对象，合同只不过是行为人骗取财物的手段。因此，对于欺诈类合同效力的确定问题，应当更多考虑被欺诈人的选择权。适用合同变更、撤销制度，可以给予受诈骗方请求确认合同有效或变更、撤销合同的选择权，能够最大限度地保护被欺诈人的经济利益。第四，在司法实践中，最高人民法院的生效判例也认可此观点。如乙公司法定代表人丁某明知乙公司开发经营的商场(即写字楼)国有土地使用权证已经被国土管理部门收回，却利用自己实际持有的已经作废的《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》，骗取房地产交易部门办理房地产抵押合同登记，采取向贷款方甲信用社隐瞒真相的手段，将上述房屋抵押给甲信用社，与甲信用社签订了一份抵押借款合同，向甲信用社借款1300万元。借款到期后，乙公司除支付部分利息外，借款本金及其余利息均未归还。甲信用社向某市高级人民法院起诉，某市高级人民法院民事审判庭作出民事判决，判令乙公司向甲信用社归还借款本息。某市高级人民法院刑事审判庭又作出刑事判决，认定丁某诈骗贷款1300万元，构成合同诈骗罪，判处其无期徒刑，并处没收财产人民币20万元。随后，某市高级人民法院民事审判庭作出再审民事裁定，撤销该院上述民事判决，驳回甲信用社的起诉。甲信用社不服，向最高人民法院上诉，最高人民法院作出终审民事裁定，撤销某市高级人民法院再审民事裁定。某市高级人民法院原审民事判决法律效力即恢复(引自《最高人民法院民商审判要案精析》)。

上述案例表明，丁某以单位名义与甲信用社签订抵押借款合同，其行为在刑事上构成合同诈骗罪，但乙公司与甲信用社所签订的合同并不因此必然无效。根据合同法第五十四条第二款的规定，本案的合同因存在欺诈行为而属于可撤销合同，被欺诈人即合同相对人甲信用社有权提起撤销申请，人民法院无权主动认定合同无效。甲信用社若没有在申请期间提出撤销合同的请求，即使丁某构成合同诈骗犯罪，也不影响其所签订的合同的效力，则该合同依然有效。

(作者为吉林大学刑法学博士生)

第四篇：房屋买卖合同无效的情形

房屋买卖合同无效的情形，房屋转让合同的效力

此文章帮助了797人 | 作者：南宁合同纠纷律师 | 来源：法邦网

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栏目关注：买卖房屋不协助过户纠纷延期交货如何承担违约责任合同欺诈可以要求商家赔

在我国，夫妻共有房屋出售时，往往都是夫或妻一人在买卖合同上签字，人们也习以为常，长期以来并没有人因此对房屋买卖合同的效力提出异议，但近年来却有人认为这里面存在“漏洞”，向法院提出了买卖无效的请求。然而，他们的这一请求却遭到了法院的“狙击”。8月12日，随着南通中级法院终审判决书的送达，被告全某、邵某夫妇要求认定邵某与原告章某所签房屋买卖合同无效的愿望再次落空。

案情介绍：

原告章某，系海安某中介信息服务部女业主。被告邵某与丈夫全某于1986年登记结婚。2002年4月22日，邵某对海安县城某小区的一处房屋（即本案讼争房屋）进行了产权登记，产权证上标明房屋所有权人为邵某，产别为私有房产，面积为149.57平方米，共有人栏目未填写。2003年4月，邵某取得上述房屋的国有土地使用证，证上标明土地使用者为邵某。

2003年，邵某在海安县城另一小区又购得住房一套，经装潢后于当年搬入该房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某帮助出售前述讼争房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名义与原告章某签订了房地产转让合同一份，转让价格为90800元；章某付清房款后转让方交付全部房产、车棚的钥匙及附随物品；转让方负责协助提供办理房产过户所需的一切手续，费用由章某承担。合同签订后，经章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地产转让合同上的委托方后签上了自己的名字和身份证号码。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后转交给被告邵某。同年9月3日，章某给付完最后一笔房款后，于当日入住该房。合同履行过程中，邵某分别将讼争房屋的土地使用证、房屋所有权证交给了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某协助办理房屋过户手续，但被告邵某始终未协助。今年5月8日，章某一纸诉状将邵某告上法庭。海安法院受理后，经被告邵某申请，法院依法追加其丈夫全某为被告，一并参与诉讼。

法院判决：

庭审中，原告章某诉称，我与被告邵某签订房地产转让合同后，依约给付了全部房款，邵某也已将上述房屋及该房的房产证、土地使用证交给我，但其拒绝依照合同履行协助过户义务，现请求法院判令被告邵某协助办理过户手续。

被告邵某辩称，我与丈夫全某关系素来不睦，且全某常年在外搞工程，因而我担心将来一旦感情破裂离婚时，经济上会吃亏，故我是在瞒着全某的情况下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；现我丈夫全某已知道此事，明确表示不同意出售，为了顾全夫妻关系，我不同意将房屋过户给原告章某。另据有关法律规定，我丈夫既未在转让合同上签名，又未事后追认，该转让协议应认定无效，现请求法院驳回原告章某的诉讼请求。

被告全某辩称，讼争房屋系夫妻共同财产，邵某在未得到我同意情况下单方转让，根据法律规定，转让合同应认定无效。两被告声称夫妻关系不正常，但未能提供可信的证据。海安法院审理后认为，被告邵某另行购房入住后，原有住房闲置，其口头委托其兄代为出售原房合符常情，亦不违反法律规定。原告章某在与邵某签订合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦亲自前往签名，并加注自已的身份证号码，故该委托关系合法、有效，其产生的后果应由委托人邵某承担。

两被告以讼争房屋系夫妻共同财产，且未得到夫妻共同同意为由，要求认定买卖无效的辩称，从法律上和事实上都难以确认。从事实角度分析，讼争房屋产权证上并未注明共有人，该房是共有房屋还是个人房屋本身存在争议。即便把讼争房屋看成夫妻共同财产，也应视为是被告邵某夫妻平等协商的结果。因为本案从合同签订，到原告章某分四次付清房款，再到邵某将房屋及相关权利证书交给章某，及章某实际入住，时间间隔并不太短，在无可靠证据证明两被告夫妻关系不睦的情况下，被告邵某辩称全某不知情不符合常理。另据被告全某称，其得知其妻出售讼争房屋后也曾试图解决此事，但其在此事未解决的情况下又外出工作而置之不理，更违常理。从法律角度分析，按城市房地产管理法的规定，夫妻一方未经对方书面同意而出售房屋的行为无效。但此后我国已修订了婚姻法，最高人民法院也对如何适用婚姻法作了相关的司法解释，新婚姻法及相关司法解释并未再规定“书面同意”要件，故在夫妻处理共同所有的财产时，应本着新法优于旧法的原则，适用新法和新司法解释的规定。综合事实和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋买卖合同为夫妻双方共同意思表示，两被告不得以一方不同意或不知道为由对抗善意的原告章某，故章某与邵某之间的房屋买卖合同成立且合法有效。

合同签订后，双方当事人均应依法按约全面履行自己的义务。现原告章某付清了房款，履行了自己全部义务；被告邵某也交付了房屋及相关权利证书，履行了主要义务，但仍应按约协助原告章某将房屋过户，故原告章某的诉讼请求应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》及最高院有关婚姻法的司法解释的规定，判决被告邵某夫妇于判决生效后一个月内协助原告章某办理讼争房屋的过户手续，有关费用由原告章某负担。

一审判决后，两被告不服，提出上诉。南通中院审理后认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，判决驳回上诉，维持原判。

律师解析：

本案主要涉及法律之间相互冲突或发生理解歧义时，如何结合中国国情准确适用法律问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

从上述法律及司法解释规定中不难看出，房地产法要求的“书面同意”要件，在婚姻法及相关司法解释中已未再作强制性要求，这就导致了法律之间的相互冲突。事实上，房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。同时，新法优于旧法是法律适用中的一个基本原则，故本案中应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

第五篇：合同无效的情形

合同无效的情形

合同法第52条规定：有下列情形之一的，合同无效

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

合同无效的法定情形

1、无效合同的违法性

违法性指违反了法律和行政法规的强制性规定以及社会公共利益。

因此不能使此种合同发生法律效力。

2、对无效合同的干预

这种干预主要体现在法院和仲裁机构不待当事人请求合同无效，便可以主动审查合同是否具有无效的因素，如有，便应依职权确认合同无效。

3、无效合同具有不可履行性

指合同当事人在订立了无效合同以后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。

4、合同自始无效

合同一旦被确认为无效，就会产生溯及力，使合同自订立时起就不具有法律效力，以后也不可能再转化为有效合同。

无效合同虽然具备了合同成立的形式要件，但欠缺合同生效的实质要件，所以是没有法律效力的合同。

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买房合同纠纷中导致无效的情形有哪些

第一篇：买房合同纠纷中导致无效的情形有哪些

第二篇：哪些情形可能导致房屋租赁合同无效

第三篇：犯罪导致合同无效

第四篇：房屋买卖合同无效的情形

第五篇：合同无效的情形

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