景德镇市物业管理条例(征求意见稿)18.05

第一篇：景德镇市物业管理条例(征求意见稿)18.05

景德镇市物业管理办法

(征求意见稿)

目 录

第一章

总则

第二章

业主、业主大会及业主委员会 第三章

前期物业管理 第四章

物业管理服务 第五章

物业的使用与维护 第六章

公共维修资金的使用 第七章

法律责任 第八章

附则

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县级房产主管部门负责所辖区域内物业管理活动的监督管理和指导工作。

建设、规划、价格、市场监督管理、公安、环境保护、民政、城市管理、街道等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。

第四条 街道办事处、乡镇人民政应建立本辖区物业管理工作制度。具体指导所辖区域内业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。社区居民委员会、村民委员会协助和配合街道办事处、乡（镇）人民政府工作。

第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。

第六条 县级以上人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区，应当组织整治改造，逐步推行物业管理。

第七条 建立物业管理部门例会制度。

物业管理部门例会由县级以上人民政府负责定期组织召集，建设、城市管理、价格、市场监管、规划、公安等相关部门参见，主要负责协调解决物业管理过程中各部门相关配合管理和服务事宜，形成齐抓共管的良好局面。

第二章 业主、业主大会及业主委员会 第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、共用场地、建筑物规模和社区建设等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

开发企业不得将同一物业区域委托给二个及以上的物业服务企业进行前期物业管理，开发企业必须将同一物业区域内的未办理产权手续的自留物业委托给本物业区域内的物业企业进行统一的物业管理。

第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上或物业服务费实际收取率达到50%以上的；

（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满三年的。

业主可以以幢、单元等为单位推选本幢（单元）业主代表参加业主大会。业主经街道办事处、乡（镇）人民政府指导后仍不能推选出本幢（单元）业主代表的，可由街道办事处、乡（镇）人民政府在本幢（单元）业主中进行推荐。

第十条

业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法决定改变共有部分的用途；

（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

第十一条

业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可采取分幢（单元）讨论的形式，由本幢（单元）业主代表将本幢（单元）业主的意见收集汇总至业主大会进行讨论，必要时还可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主大会决定本办法第十条第五项至第八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其中在决定第十条第六项时，如不涉及到小区全体业主的公共设施设备，可直接召集涉及的相关业主或相关幢（单元）业主代表进行集体讨论。决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）按照业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业，签订或者解除物业服务合同；

（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）组织筹集专项维修资金，并监督使用；

（五）督促业主按时交纳物业服务费；对拖欠物业服务费的业主可采取公示等措施；

（六）召集业主大会会议，进行业主委员会换届和补选；

（七）督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约；

（八）劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋；

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不履行前款第二项、第六项职责的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当进行协调；协调不成，经百分之二十以上的业主向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出选举新的业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、协助选举新的业主委员会。

第十四条 业主委员会成员由五人以上单数组成。业主委员会在其成员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。

第十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失等原因不再是业主的，其成员资格自行终止。

有下列情形之一的，经业主大会会议通过，业主委员会成员资格终止：

（一）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（二）有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的；

（三）任职期间，被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；

（六）其他原因不宜担任业主委员会成员的。第十六条 业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举。无正当理由逾期未换届的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第十七条

业主大会和业主委员会的工作经费须经业主大会决定，由全体业主承担；有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支。

业主委员会工作经费收支情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

第十八条 物业管理实行联席会议制度。

物业管理联席会议由县级人民政府负责组织召集，由街道办事处、乡（镇）人民政府、县级房产主管部门和社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、业主委员会、物业服务企业、相关行政部门等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现问题；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题；

（五）需要协调解决的其他物业管理纠纷。

第三章 前期物业管理

第十九条 在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。物业买受人应当对临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十条 住宅物业的建设单位，应当通过公开招标方式选聘经房产主管部门备案的物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者住宅物业规划总建筑面积小于二万平方米的项目，经物业所在地区、县房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘经房产主管部门备案的物业服务企业。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘经房产主管部门备案的物业服务企业。

第二十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。

前期物业服务费标准由建设单位与物业服务企业约定。物业服务企业应当将约定的标准向物业所在地县级价格主管部门备案。

第二十二条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二标准配置物业管理用房；物业管理用房的建筑面积不得少于一百二十平方米。

物业管理用房应当是地面以上具备水、电、采光、通风等基本设施的房屋。地下室、车库（棚）、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程以及层高不足2.2米的房屋等，不得作为物业管理用房。

业主委员会办公用房应当从物业管理用房中安排，其建筑面积不少于二十平方米。

建设单位应当将物业管理用房纳入建设项目总体规划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划主管部门应当将物业管理用房的位置和面积，纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容。

第二十三条 物业管理用房的所有权属于全体业主，主要用于物业服务企业办公、工作人员值班以及存放工具材料。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第二十四条 建设单位在交付物业前，应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电计量器具。

第二十五条

物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

第二十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理用房资料及物业管理所必须的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

第二十七条 物业竣工验收合格且符合合同约定交付条件的，方可交付物业买受人。物业交付买受人后，物业服务费由物业买受人交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。

建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为交付，其物业服务费由建设单位垫付，物业买受人办理房屋所有权证时，由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于二个月。

第二十八条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章 物业管理服务

第二十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并通过县级以上房产主管部门备案，依法从事物业管理活动。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向市房产主管部门备案。

第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定并公示。

物业服务合同应当包括下列事项：

（一）物业管理区域的范围及基本情况；

（二）物业服务合同期限；

（三）物业服务质量标准；

（四）物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间；

（五）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（六）环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理；

（七）在公安派出所指导下开展各种内部安全保卫工作，如对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项；

（八）在市城市车辆停放管理大队的指导下进行车辆的停放管理；

（九）物业维修、养护、更新、改造费用的管理和验收；

（十）物业资料、物业服务资料、财务档案和物业档案的保管和查询；

（十一）物业服务合同终止、解除条件；

（十二）双方约定的其他物业管理事项；

（十三）违约责任。

业主大会与物业服务企业就履约保证金进行了约定的，应在物业服务合同中载明履约金的管理方式。

第三十一条 物业服务合同期限届满三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，合同终止前，物业服务企业应当继续按照合同约定提供服务，业主应当按时交纳物业服务费。

第三十二条 业主、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业服务合同。一方违约，另一方可以依照物业服务合同追究违约方的责任。业主不得采用拒交物业服务费及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。

物业所有权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费。

第三十三条 业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接，阻碍新物业服务企业按合同约定的时间进入物业管理区域服务。第三十四条 物业服务费标准由业主和物业服务企业按照公平、合理以及服务费与服务水平相适应的原则在物业服务合同中约定。物业服务企业应当将物业服务费标准公示，并报物业所在地县级价格主管部门备案。价格主管部门应定期公布信息价。

第三十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

业主未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

已经具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理交付手续的，业主应全额交纳物业服务费用。已经交付的空置物业，业主应当交纳物业管理服务费用。

第三十六条

物业服务企业每年应在小区的显要位置公示以下情况，接受业主的监督

（一）物业服务费用的年度收支情况；

（二）经业主大会同意后，利用小区公共部分、公共设施经营的收支情况；

（三）物业服务企业的收费标准、服务标准、管理制度等情况；

（四）与业主约定的其他情况。

第三十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

物业服务企业接受供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的委托代收费用的，应及时将代收的费用交付给委托企业，不得向业主收取手续费等额外费用；并不得将代收的费用挪做他用，不得将代收的费用充当欠交的物业服务费。

第三十八条

县级房产主管部门应当建立物业管理投诉受理平台，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自受理之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第三十九条 物业管理区域内按照规划建设的教育、医疗卫生、文化体育、公共安全、商业服务等公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路场地的，应当及时恢复原状。

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护责任。

第四十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当征得相关业主或业主委员会同意。所得收益因按照业主大会的决定使用。

第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）破坏或者擅自改变墙体外观；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；

（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（七）超过规定标准排放噪音；

（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（九）占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上款规定的行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政部门。有关行政部门应当及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。

第四十二条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

第四十三条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，应当征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费属于全体业主所有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会决定；未成立业主大会的，可以由建设单位或者物业服务企业先行制定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内须有序行驶、停放，具体管理办法由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

第六章 公共维修资金的使用

第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金应当按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，不得从专项维修资金中列支。

业主大会应就住宅专项维修资金的使用、续存制定方案，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应予以指导。

第四十五条

维修资金的使用应召开业主大会或幢（单元）业主代表大会商议并经参会业主的三分之二以上同意方可形成决议，参会人数未到占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的，可在决议的基础上以书面征求意见的形式征求未参会业主的意见，同意人数占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上时，方可动用小区维修资金。

物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应对维修资金使用的相关会议全程进行指导监督。

第四十六条

影响房屋安全使用的以下紧急情况可以启用维修资金进行应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全的，经市特种设备监督检测中心等权威专业机构质出具整改通知书的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的，经所在地县级以上房地产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的；

（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障的，经消防部门出具整改通知书的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用；经县级以上房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经县级以上房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（六）发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经所在地县级以上房地产主管部门认定的。

第四十七条

物业区域内发生前款所述紧急情况时，物业服务企业在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案、向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实同意后，由物业服务企业向所在地县级以上房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

未成立业主委员会的，由物业服务企业、相关业主、社区居委会向所在地县级以上房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主、社区居委会向所在地县级以上房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

第七章 法律责任

第四十八条 违反本办法规定的行为，法律、法规已规定行政处罚的，由有关部门依法处罚。第四十九条

违反本办法规定，建设单位未将将同一物业区域内的未办理产权手续的自留物业委托给本物业区域内的物业企业进行统一管理的，由县级以上房产主管部门责令限期改正；拒不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

第五十条

违反本办法规定，业主委员会成员资格终止或者业主委员会换届后，未在规定的时间内将保管的资料、印章和财物移交的，房产主管部门应当责令限期改正；业主委员会也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条 违反本办法规定，原物业服务企业以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接的，由县级以上房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万以下罚款。

第五十二条 房产主管部门或者其他行政部门的工作人员在物业监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十三条

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

第五十四条 管理规约和业主大会议事规则的示范文本，按住房和城乡建设部颁布的示范文本执行。

物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，按住房和城乡建设部颁布的示范文本执行。

第五十五条

业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的，可以参照本办法执行。

第五十六条

本办法自

****年**月**日起施行。

第二篇：池州市主城区物业管理暂行办法(征求意见稿)

池州市主城区物业管理暂行办法

(征求意见稿)

第一条

根据池州市人民政府关于主城区物业管理职责划分专题会议纪要精神，按照“条块结合、以块为主”原则，建立健全“市房管部门强化管理、贵池区政府属地管理、街道办事处具体负责、各职能部门密切配合”的物业管理工作运行机制，充分发挥居委会、业主委员会等自治组织作用，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，为加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高城区物业管理的综合服务水平，结合我市主城区物业管理的现状和实际情况，特制定本办法。

第二条 本办法适用于池州市主城区范围内的物业管理活动，主城区范围内的老旧小区条件成熟后应纳入物业管理，并适用本办法。

第三条 理顺体制，健全完善“区、街道、社区”三级管理体系。

按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，把物业管理作为社区建设的载体和重要组成部分，实行社居委与业主委员会、物业服务企业“三位一体”的社区物业管理模式。

（一）市住房和城乡建设委员会是全市物业管理的行业主管部门，市房产事务局具体负责。主要职责是：负责研究制定本地物业管理规章制度；监督管理物业服务企业资质和住宅专项维修资金；制定检查考核标准；组织开展达标创优活动，建立物业服务企业信用档案，落实开发项目物业设施配套等工作。

市规划部门要按照《安徽省物业管理条例》的要求，加强新建物业的公共配套设施、市政基础设施、物业管理服务设施的规划管理，保障物业交付使用后物业管理的顺利进行。

市、区物价、民政、城市管理行政执法（市容）、环保、工商、公安（消防）等职能部门及供水、供气、供电等专业部门应当按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的规定，结合各自的职能和职责分工，密切配合，齐抓共管，共同做好物业管理的有关工作。

（二）贵池区住房和城乡建设委员会具体负责贵池区辖区内物业管理活动的监督管理工作。主要职责是：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行指导和监督；负责物业专项维修资金审核、使用工作；负责老旧小区综合整治的组织实施；负责指导业主大会和业主委员会成立及备案工作；调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；负责对街道、社区物业管理日常考核工作等。

（三）各街道办事处设立物业管理办公室，具体负责物业管理工作，要有2-3名专兼职工作人员，并明确一名科级分管领导负责。主要职责是：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、改选、换届和备案工作；负责物业服务企业的考核和备案工作；指导、监督业主委员会日常活动；负责社居委、业委会联席会议的召集；监督、指导辖区内物业服务企业按照物业服务合同履行义务；帮助物业服务企业解决在物业合同履行中遇到的困难和问题，调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉，协调物业管理与社区建设之间的关系等。

（四）社区居民委员会确定具体人员，做好物业日常管理工作。主要职责是：协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处对业主大会和业主委员会的活动进行日常指导、监督；及时调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；对所属区域内物业服务企业履约情况进行日常监管，协助物业服务企业开展工作等。

第四条 强化措施，推进社区物业管理持续健康发展

（一）规范前期物业管理。新建房地产开发项目预售前必须落实前期物业管理，制定前期物业管理方案及临时管理规约，并征询贵池区物业管理主管部门、所属街道办事处、社居委意见或建议（其中3万平方米以上的建设项目，应通过公开招标方式招聘前期物业服务企业）。前期物业服务等

级、收费标准等内容纳入商品房销售合同，临时管理规约由商品房买受人在签订商品房销售合同时一并签字确认。

（二）强化物业服务用房配套建设

新建房地产开发项目，应当按照规划总建筑面积，按以下比例无偿提供物业服务用房，并由规划、国土部门纳入国有土地出让前置条件。

规划总建筑面积在5万平方米以下的，按照不少于100平方米配置，5万以上25万平方米以下以，按照不少于2‰配置，25万平方米以上的，超过部分按1‰的标准配置。

物业服务用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、通讯等基础设施，具备办公条件。位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近。储藏室、值班室、警卫室等不得作为物业服务用房。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的位置和面积。房管部门要对物业服务用房独立测量、计算面积（其面积不计入公摊的公用建筑面积内）。

物业服务用房所有权归物业管理区域内的全体业主共有，用于物业服务活动和业主活动，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。

（三）加强业主委员会建设

各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。

首次业主大会、业主委员会的选举经费由房地产开发企业承担，业委会换届、改选所需经费由市、区政府、街道办事处分担。

街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。业主委员会成立后与重新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效前，前期物业服务合同自动顺延，保证小区平稳交接。

第五条 新建小区一律实行封闭式物业管理，根据小区规模选（招）聘具有相应资质的物业企业从事物业管理；已由物业企业服务的物业，在物业服务合同履行结束后，由业主大会（或街道办事处委托的社居委）根据物业服务质量情况，决定是否续聘或重新选（招）聘具有相应资质的物业企业从事物业管理。

物业服务企业均要按照物业服务合同约定，对业主的房

屋、小区内市政基础设施、园林绿化、公共场所、卫生设施等设施设备进行维修、养护、管理，做好物业的综合管理服务、公共区域卫生保洁（从事物业保洁的工作人员，按每人每天清扫工作量不超过150户或6000平方米计算，定人定岗）、园林绿化养护与管理、机动车辆进出、停放管理、公共秩序维护及安全防范管理、排水排污等共用设施设备维护、公共照明维护等方面基本服务。

第六条 贵池区申请设立物业服务企业或物业服务企业资质年检初审和升级时，必须经所属社居委、街道办事处以及区政府职能部门签署具体意见后，方可报市房产管理部门备案或审批。

第七条

池州市城区街道办事处是城区物业管理的主体，应当组织好辖区物业管理工作的实施和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系，赋予社居委相应的职能，理顺社居委与物业企业的工作运行机制。

社居委应当积极主动参与，依照各自职责和约定，互相支持和配合，力争使物业管理在社区管理中达到制度化、规范化、标准化的要求，结合社区建设与管理，创造性地开展社区物业管理工作。

第八条

住宅物业服务的收费必须依据业主委员会委托的物业管理事项，明确服务项目、内容，根据物价、物业管理主管部门制定的指导价范围，经物价部门审定或听证后

确定，并报区政府物业管理主管部门备案。严格执行收费许可证制度，亮证收费。

物业服务企业必须在服务区域内张榜公示物业服务内容、标准以及物业收费项目和收费标准，接受业主委员会和广大业主的监督。

物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，但预收期限不得超过6个月。

第九条 物业服务企业的进入和退出。

新建物业的物业服务企业的进入，由项目开发单位、所属社居委共同进行前期考察，经区政府建设主管部门批准同意后进行公开招聘或选聘，中标物业企业应与开发单位签订前期物业管理合同，实施前期物业管理，并报所属街道和区政府建设主管部门备案。前期物业管理期满后，由业主委员会按规定程序选聘或招聘物业服务企业。业主委员会仍未成立的，由社居委代行业主委员会职责。

新建物业的物业管理企业进入均实行履约保证金制度，保证金缴纳标准为所管理区域物业收费的3个月的总和，最低不少于5万元。保证金由业主委员会或社居委管理，街道办事处负责监管。

物业服务企业提前解聘，由业主委员会组织实施，没有业主委员会的由所属社居委代行业主委员会组织实施。合同到期但暂无接替的不能退出，擅自撤离的，没收履约保证金，按《安徽省物业条例》相关规定处以罚款，并处以两年内取消物业招投标资格的处罚。

第十条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑工地物、场地、设施设备清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业使用、维护、管理的其他必要资料。业主委员会应在签订物业服务合同后十日内，将上述规定的资料交物业服务企业保管。物业服务企业应当在物业服务合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第十一条 房屋综合验收管理。市房产管理部门对新建房地产项目的公共设施工程竣工验收和综合验收，应吸纳区政府职能部门、所属街道办事处和社居委参加。

第十二条 市、区建设主管部门应当不少于每季度组织

区市容局、区城市管理综合执法分局等有关职能部门和街道办事处、社居委对物业服务企业服务情况进行考核检查，量化考评，对考评不达标的限期整改并通报批评，记入不良记录，纳入物业企业信用档案。物业企业若连续三次记入不良记录的，取消其两年招投标资格，并处以履约保证金20%的处罚；所在业主委员会可经相关程序，决定是否提前解聘该物业服务企业。

第十三条

奖罚措施

对经营管理好的物业服务企业，在初审和年检、资质升级中，在符合资质管理的前提下给予优先考虑，同时在企业的后期发展中要给予大力扶持，着力培养壮大物业服务企业。

区政府设立奖励基金，用于对每年管理好的物业服务企业的表彰。

对物业服务企业管理混乱、经营不善、损害业主利益的，要严格按照《安徽省物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》进行处罚，情节严重的要限期整正，在未达到合格前，不得参加物业招投标活动。

第十四条 本办法自印发之日起生效。

第三篇：景德镇市2010年政府工作报告

景德镇市2010年政府工作报告

回眸2009

2009年，预计全市实现生产总值364.03亿元，增长13.8%；完成财政总收入35.55亿元，增长25.1%，其中一般预算收入24.33亿元；增长31.4%；全社会固定资产投资331亿元，增长43.7%；社会消费品零售总额118.54亿元,增长19.4%;城镇居民人均可支配收入14996元，增长10.4%；农民人均收入5705元，增长8.6%；人口自然增长率7.82‰。

项目建设：全市115项重点工程项目完成投资120亿元

重大基础设施项目建设取得新成效，电厂“上大压小”项目正式开工，完成投资15.1亿元；成功列入国家第二批资源枯竭型城市，已争取到位中央财政财力性转移支付资金2.04亿元，预计四年可获得中央财力性转移支付资金累计超过5亿元。产业项目快速推进，大批产业项目相继建成投产。

开放型经济：全年新增市外3000万元以上项目153个，实际进资165.08亿元

一大批企业落户我市，全年新增市外3000万元以上项目153个，实际进资165.08亿元，同比增长70.49%，其中：5000万元以上工业项目进资93.72亿元，增长28.23%；全市新审批外资项目17个，实际利用外资1.19亿美元，增长14.9%；外贸出口逆势进位，总量突破4亿美元大关，达到4.81亿美元，增长118.9%。

农村经济：粮食播种面积达到138.78万亩；粮食总产达到56.75万吨

农业产业化经营进程加快，规模以上农业产业化龙头企业实现销售收入31亿元，增长8.8%。新农村建设和农村清洁工程试点工作扎实推进，2102个省级新农村建设点共投入资金1.26亿元，161个建设点初步形成了“一村一品”的产业格局。

工业经济：全市完成规模以上工业增加值145亿元，新增规模以上工业企业83户

全市工业经济效益综合指数达到195.38%，比上年提高20.57百分点。陶瓷产业突破四个大关，产值总量突破100亿元大关，达到100.3亿元；出口突破1亿美元大关，达到1.08亿美元；上缴税收突破1亿元大关，达到1.02亿元；陶瓷规模企业数量突破100家大关，达到102家。

城市面貌：科学编制各类规划，城区详规覆盖率达90%

重点工程建设扎实推进，全市公厕免费向市民开放。加大土地调控力度，着力保障了重点项目建设用地。大力开展无证私房清理整顿，有效遏制违章建筑的滋生和蔓延。城市创建工作取得新成效，全市36个乡镇全面完成了农村垃圾处理场的建设任务。

各项改革：全面完成列入全省国有工业企业改革调度的48户企业改革

全面完成列入全省国有工业企业改革调度的48户企业改革，财政改革基本实现财政资金国库集中支付的全覆盖，公务卡制度改革工作正式启动，金融体制改革不断深化，启动了医药卫生体制改革。

文化旅游：全年接待旅游人数10 77.95万人次，旅游总收入53.36亿元

文化旅游产业势头强劲，重点景区景点功能建设不断完善。中国瓷园成功创建国家AAAA级景区，海畅集团和陶瓷股份公司成功列为江西省工业旅游示范点，古窑·民俗博览区镇窑复烧成功，并申报吉尼斯纪录。民窑博物馆、祥集弄民居和三闾庙古码头等老城区旅游项目建设快速推进。景德镇陶瓷文化创意产业基地获省批复并授牌。

民生工程：2009年市本级安排民生工程配套资金8600多万元

全市城镇新增就业3.09万人，城镇就业率达96.5%；城镇居民基本医疗保险覆盖率100%；新型农村合作医疗参合率97.13%；实施“光明·微笑”工程，免费施行白内障手术4501例，唇腭裂手术213例。新建廉租住房小区2820套，面积14.1万平方米；中心城区廉租住房租赁补贴保障家庭累计达6903户，发放廉租住房补贴1442万元。

社会事业：争取国家科技支撑计划项目1个和国家创新基金项目6个

我市被列为科技部全国五个创新型城市试点规划项目城市之一。教育事业加快发展，第三次文物普查覆盖率100%。甲型HIN1流感得到有效控制。同时，人事、编制、国家安全、供销、气象、水文、工商、新闻出版、民族宗教、双拥、老龄、妇女儿童、残联、人防、档案、地方志、保险、通迅、无线电管理等各项事业也取得了新的进步。效能建设：我市机关效能建设荣获全省11个设区市第一名

政府主动接受人大及其常委会的法律监督、政协及其常委会的民主监督。及时办理人大代表意见建议89件，办复率100%，办结率56%;政协提案130件，办复率100%，办结率55%。认真开展机关效能年建设活动，建立健全了以“首问责任制”、“限时办结制”、“责任追究制”等三项制度为核心的机关效能建设制度。2010年市政府工作的总体要求：

全面贯彻党的十七大、十七届三中、四中全会和中央经济工作会议精神，深入贯彻落实科学发展观，抓发展，调结构，促转变，重民生，以积极策应鄱阳湖生态经济区建设、资源枯竭型城市转型和建设国家科技创新型城市为契机一以工业化为核心，以加快城镇化为抓手，以项目建设为载体，继续增加投入，做大总量促进我市在鄱阳湖生态经济区的跨越式发展。

加速城镇化进程，提升城镇发展质量和水平

科学编制城市规划。完成《景德镇市城市总体规划(2008-2030年)》修编工作。做好老城区和重点片区建设和保护规划。加快城市重点工程建设。以青花和窑砖为主色调，打造“镇派”城市风格。把景德镇打造成山水、文化、生态特色城市。创新城市管理机制。以城市“五创”为抓手，逐步建立科学、系统、完整的城市管理体系。积极开展城市创建工作，争创国家生态园林城市。推进小城镇建设。坚持城镇化和新农村建设协调推进，在做大做美中心城市的同时，以工业化和农业产业化促进城镇化进程，突出加强以县城和建制镇为重点的城镇化建设。城镇化率提高1个百分点，达到57%。夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间围绕“稳粮保供给、增收惠民生，改革促统筹、强基增后劲”的工作要求，确保粮食生产不滑坡，确保农民收入不徘徊，确保农村发展好势头不逆转，为全市经济跨越发展提供更加有力的支撑。加快发展现代农业。围绕农业增效和农民增收，稳定粮食种植面积，落实种粮直补和农机具购置补贴政策，抓好农业关键技术推广应用，千方百计提高粮食单产和种粮效益。2010年，全市农业总产值增长6%，粮食播种面积138万亩，粮食总产稳定在55万吨以上。力争培育规模以上龙头企业超过80家，全市农业产业化经营销售收入突破40亿元。加强农业基础建设。围绕改善农业生产条件，继续实施好国家农业综合开发项目，进一步加强农田水利基础设施建设。加大病险水库除险加固力度。建设社会主义新农村。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，抓重点，攻难点，重特色，成规模，由点至线成面，大力开展新农村建设，完成200个左右新农村试点村建设。

坚持以人为本，着力保障和改善民生

坚持公共财政向困难群众倾斜、向农村倾斜、向基层倾斜、向公共事业倾斜，重点解决最困难群众最迫切需要解决的突出问题。2010年，市本级财政将安排1亿多元用于民生工程，重点支持就业、社保、教育、医疗和住房等方面。扩大就业促进创业。实施积极的就业政策，完善就业服务体系，千方百计增加就业，鼓励创业。加大对大学生就业创业扶持力度。积极帮助困难群众就业。完善社会保障制度。扩大社会保险覆盖面，加强社保基金征缴。加大医疗保障力度，逐步建立健全覆盖城乡的基本医疗卫生制度。完善新型农村合作医疗制度，做好城镇女职工生育保险工作。健全救助体系，提高救助标准。加强保障性住房建设。进一步推进经济适用住房和廉租住房建设，并为农村困难群众提供住房帮助。提高农村群众生产生活水平。推进扶贫开发，解决自然村垃圾处理问题。

统筹经济社会，推进各项事业协调发展

推进“科教兴市”战略。以建设国家创新型城市为抓手，建立健全创新机制体制，加快创新人才引进，打造一个充满生机和活力的创新型城市。改善学校办学条件，促进教育均衡发展。大力发展文化卫生体育事业。实施文化惠民工程，不断提高公共文化的覆盖面和服务水平。全面启动有线电视数字化整体转换。推进和谐平安瓷都建设。全面加强应急管理工作，不断提高处置各类公共突发事件的能力和水平。加强社区建设，增强服务功能。建立健全“党委领导、政府监管、行业管理、企业负责、社会监督”的安全生产体系，坚决落实安全生产领导责任制和事故责任追究制。深化重点领域安全生产专项整治，坚决杜绝重特大事故，努力减少较大和一般事故，确保非法小煤窑继续实现“零开采、零死亡”。高度重视信访工作，把问题解决在萌芽状态。继续实施法律援助工程。深化法制宣传教育，全面完成“五五”普法规划。前瞻2010

全市生产总值增长13%，财政总收入，地方财政一般预算收入13%，全社会固定资产投资增长30%，社会消费品零售总额增长16%，外贸出口增长10%，实际利用外资增长10%，实际引进内资增长20%，规模以上工业增长20%，城镇居民人均可支配收入增长8%；农民人均收入增长8%，人口自然增长率控制在8‰以内，万元生产总值能耗下降5.7%。

扎实推进项目建设，增强经济发展实力和后劲

坚持把抓项目、扩投资作为经济发展的核心，全力以赴抓好项目建设。全年全社会固定资产投资力争增长30%，达到430亿元。继续积极争取重大基础设施项目。准确把握国家政策导向，结合全国、全省“十二五”规划编制和鄱阳湖生态经济区建设，精心组织好事关全市经济发展大局的在建、续建和争取报批的重大项目建设。加快推进重大产业项目建设。着力抓好景德半导体新材料有限公司的多晶硅项目、长虹机电产业项曰、嘉和汽配城汽车零部件项目、现代能源锂离子动力电池项目、威富尔新能源项目、密胜家电产业基地项目和金龙化工草甘膦等重大产业项目建设，提升产业支撑能力。千方百计提高项目投资效益。严格抓好项目资金的使用和管理国债资金项目做到开工建设100%，地方配套资金落实100%，对检查中发现的问题整改到位100%，将项目转化为现实生产力，使项目更好更快地发挥应有的经济效益、社会效益。

主动策应鄱阳湖生态经济区建设，加快资源转型发展

做好策应鄱阳湖生态经济区规划。准确把握好景德镇在鄱阳湖生态经济区的城市发展定位、产业布局和项目规划，突出产业、生态、文化旅游特色，做到积极策应，主动对接，优势互补，协同发展。优化产业发展布局。坚持以工业化为核心，围绕光伏、LED半导体照明、航空制造、新材料高技术陶瓷、生物和新医药、清洁汽车及动力电池、现代农业和有机食品、文化及创意产业等八大战略性新兴产业，突出工业项目，狠抓工业投入。全市规模以上工业增加值增长20%，达到178亿元。加快陶瓷产业转型升级。充分把握好国家资源枯竭型城市转型的机遇，批准接续替代产业，重点发展高科技陶瓷和陶瓷文化创意产业，实现传统陶瓷产业的转型、升级。加强生态环境建设和保护。大力推进造林、绿化“一大四小”工程，以通道绿化为重点，大力推进节水型社会建设，积极开展低碳经济试点。加大对重点行业环境问题的整治，保障城市污水处理长正常运转，确保达标排放。

坚持改革开放，增强经济发展活力和动力

实现我市经济跨越发展，必须以改革开放破解难题、转变机制、激发活力、提升水平。稳步推进各项改革。完善国有企业改革，积极稳妥做好国有工作企业产权制度改革、破产清算、国有资产监管等后续工作。引进战略投资者，对陶瓷股份公司、焦化工业集团进行战略重组。稳妥推进农村各项改革。稳定和完善农村基本经营制度，继续推进林权制度配套和农村综合改革。深化财税改革，全面推行公务卡，建立财政投入绩效评价制度。加强银企协作，鼓励金融机构扩大信货投放，力争全年实现融资30亿元；积极推进市政府机构改革，不断深化医药卫生体制改革。坚持大开放主战略。主攻园区平台建设，围绕在全省园区发展中争先进位的目标，突出招商引企，突出项目投入，突出企业投产，突出高效服务。不断扩大外贸出口，加快出口型企业基地建设，组织落实好各项外贸出口扶持政策，加大对重点出口企业的扶持力度，培植新的出口增长点。弘扬陶瓷历史文化，加快文化旅游产业发展注重发挥我市陶瓷历史文化资源优势，重点是打好一张牌（瓷都牌），唱好一台戏（瓷博会），打造一条线（精品旅游线路），促进陶瓷文化资源优势向旅游产业优势转化，全面提升瓷都文化旅游的整体水平。2010年，全市接待国内外游客1240万人次，旅游总收入62亿元。完善景区景点建设。强化陶瓷文化博览区、高岭一瑶里景区、古县衙等重点景区功能，完善锦绣昌南一中国瓷园和得雨生态园景区的旅游基础设施配套工程。精心打造御窑、建国、艺术、民窑老城区陶瓷文化旅游线。加快旅游公路建设，改善景区景点交通环境。加快旅游资源整合。积极支持旅游企业扩大产业规模，提升竞争力，重点开发以陶瓷文化、自然山水、购物观光、休闲度假为主体的精品旅游线路。积极拓展旅游市场。加强与周边城市的旅游合作，巩固客源市场。继续打造瓷博会、瓷文化旅游节、茶文化旅游节等会展节庆品牌和镇窑复烧等旅游产品，打造“千年瓷都、艺术之城”的国际旅游形象。以行政效能建设为重点，加强政府自身建设

增强领导发展能力。坚持用发展的思维和办法应对新情况，解决新问题，不断提高发展的预见性、前瞻性、主动性。用抓项目的本事来真正体现抓经济工作的能力。提高服务发展水平。不断提升创业服务水平。建立健全投资创业服务体系，努力创建优质高效的政务和服务环境、宽松透明的市场和企业经营环境、优越的创新创业成长环境、公平公正的法制和社会环境。继续推进依法行政。严格按照法定权限和程序行使职权、履行职责，努力提高政府工作的规范化、法制化水平。推行政务公开，确保权力正确行使。进一步强化市行政服务中心功能，规范和完善市公共资源交易中心运行机制，加快构筑全市统一的网上办事平台。勤政廉政严格自律。建立健全以惩治和预防腐败为重点，以制约和监督权力为核心，以提高制度执行力为抓手，加强反腐倡廉制度建设。落实干部廉洁自律各项规定，扎实推进廉政“阳光工程”建设。

第四篇：2014年景德镇市政府工作报告

——2014年1月14日在景德镇市第十四届人民代表大会第五次会议上

市长　颜赣辉

各位代表：

现在，我代表市人民政府向大会作工作报告，请予审议，并请各位政协委员和列席会议的同志提出意见。

一、2013年工作回顾

2013年，是我市经济社会持续发展、项目建设成果丰硕、重点领域改革进展较快的一年，是在新起点上砥砺奋进、激发正能量、谋划新布局的一年。全市上下在省委、省政府和市委的坚强领导下，抢抓机遇，攻坚破难，全面完成市人大批准调整后的主要目标。预计实现生产总值680亿元，增长10.2%;财政总收入92.6亿元，增长10.2%;公共财政预算收入73.8亿元，增长10.7%;固定资产投资538亿元，增长18%;单位生产总值能耗下降3.6%;人口自然增长率低于7.3‰。

我们主要做了以下几个方面工作：

(一)扩大投入，重大项目取得新突破。全市人民期盼了半个多世纪的浯溪口水利枢纽工程大坝开工建设，标志着项目进入全面施工高峰期。连接京

九、皖赣、沪昆三大干线的九景衢铁路正式开工建设，我市连入国家快速铁路网。总投资40亿元的赣东北综合物流园区累计完成投资9亿元，景德镇陶瓷艺术文化交流中心作为2013瓷博会主场馆投入使用，罗家滩收费站西迁主体工程基本完工。总投资25亿元的赣铁城市综合体项目完成前期工作。城市防洪工程等一批重大项目快速推进。跑项争资成效显著，共争取中央资金近9亿元，我市被列入全国地级老工业基地调整改造城市，陶溪川国际陶瓷文化产业园成为2013年全国唯一的非遗保护试点项目。

(二)择商选资，开放型经济卓有成效。实际利用外资1.4亿美元，增长19.4%;引进省外5000万元以上项目实际进资248.7亿元，增长20%。坚持.走出去.与.引进来.相结合，积极开展景德镇(香港)重点产业对接恳谈会、直升机产业招商推介会等招商洽谈活动，共签约亿元以上项目50个，总投资233亿元。昌汽公司与世界500强企业北汽集团签订战略重组协议，开启了我市汽车产业新时代。一批落地项目建设加快，投资8亿元的华意压缩新建年产600万台商用压缩机、投资5亿元的陶瓷名坊园等82个5000万元以上项目相继开工;投资4亿元的20兆瓦乐平光伏农业科技大棚、投资5亿元的太阳能电池及配件等53个5000万元以上项目陆续投产。对外贸易取得新进展，生产型外贸企业出口持续增长。

(三)做优扶强，工业经济稳中趋好。预计完成规模以上工业增加值220亿元，增长12%。景德镇直升机研发生产基地被科技部认定为国家新型工业化产业示范基地。直升机吕蒙总装园一期扩批项目完成规划和申报，602所无人机研发中心建成使用。江西直升机投资公司市场开拓迈出实质性步伐，生产销售8架整机。预计航空产业主营业务收入120亿元，增长18%。陶瓷产业发展迅速，完成规模以上主营业务收入140亿元，增长22%。产业园区发展加快，高新区、陶瓷工业园和乐平工业园共完成规模以上工业增加值144亿元，增长20%，占全市工业总量65%。重点工业企业不断做强，华意压缩机公司成为全球最大的家用压缩机制造企业。

(四)夯实基础，城乡一体化进程加快。预计完成农业总产值78.5亿元，增长4%。粮食总产62万吨，实现“十连增”。完成115座小(二)型病险水库除险加固和6.5万亩高标准农田建设，确保了126.44万亩耕地保有量。新增造林8.6万亩。农业产业化态势良好，市级以上龙头企业达到98家，农民专业合作社增加至745家。镇村联动与和谐秀美乡村建设加快推进，众埠、鹅湖、丽阳3个镇村联动试点镇建设初见成效，景瑶公路沿线综合改造提升工程全面完成，基本完成232个新农村建设点和清洁工程点主要建设项目。

(五)发挥优势，服务业发展特色凸显。预计服务业实现增加值227亿元，增长9%，占全市生产总值33.4%。社会消费品零售总额213亿元，增长13%。旅游经济不断做大，接待国内外游客2242万人次，旅游总收入152亿元，分别增长12%、21.3%。古窑成功创建国家5A级景区，紫晶宾馆评为五星级旅游饭店。第十届瓷博会成为历届以来规模最大、人数最多、影响最广的陶瓷盛会。文化产业生机勃发，成功举办“十强文化企业”、“十大文化创新项目”和“十大陶瓷文化品牌”评选活动，申报世界创意城市手工艺之都取得实质性进展。继湖田窑遗址和御窑遗址之后，高岭土遗址也成为国家大遗址。御窑厂入选国家考古遗址公园，新增5 处国家文物保护单位。老城保护区成为省级服务业集聚区，古镇投资公司成为省级服务业龙头企业。金融业发展加快，全市银行业金融机构人民币贷款余额361亿元，比年初增长17.2 %。

(六)建管并举，城市建设向纵深推进。修编完成了城市总体规划和历史文化名城等专项规划。中心城昌南拓展区与世界500强企业绿地集团达成百亿元战略合作开发协议;引进江西建工集团以BT模式建设道路管网及公建项目，其中投资10亿元的南片区工程正式开工。老城区保护利用工程加快推进，引进国内最大的综合类民营企业、全国500强企业复星集团，投资开发陶溪川国际陶瓷文化产业园;完成一期景观绿化主体工程、天主教堂保护性修缮等项目及16.6万平方米房屋征收;中渡口至瓷都大桥及沿江东路棚户区改造安置房开工建设。依法取缔了群众反映强烈的新村西路露天菜市场。持续打击“两违”，开展了交通拥堵等专项整治。

(七)关注民生，群众生活较大改善。预计城镇居民人均可支配收入24000元，增长11%;农民人均纯收入10020元，增长13%。居民消费价格涨幅低于2.6%。新增城镇就业3.9万人，发放小额贷款4.5亿元。保障性住房完成3年累积建设任务，并在工程质量和安全检查评比中名列全省第一。城乡居民社会养老保险参保率95.9%，新农合参合率99.6%，实现养老金网银直发和医保赴昌异地即时结算。开通西安-景德镇-福州航班。与省水投集团战略合作，投资10亿元建设城乡一体化供水项目。实施天然气置换工程，5万户居民用上清洁高效天然气。完成自然村公路115公里路面硬化。2013年市政府为民办10件实事的承诺全部兑现。

(八)统筹协调，各项事业全面进步。115个战略性新兴产业和高新技术产业创新项目获国家、省批准立项。景德镇高专成功升本，升格为景德镇学院。市老年大学教学楼新扩建项目基本完工。全市国民人均受教育年限和学前教育入园率均高于全省平均水平。乐平市全国县级公立医院改革试点工作稳步推进。圆满举办十二届市运会暨首届全民健身运动会，成功承办第四届环鄱阳湖国际自行车大赛(景德镇·浮梁站)。“平安瓷都”系列专项行动深入开展，进京访、赴省集体访、重复访数量“三下降”，连续12年未发生重特大安全生产事故。人事编制、统计调查、民族宗教、外事侨务、食品药品、质监、供销、老龄、妇女儿童、残联、人防、档案、地方志等各项工作取得新进步。

同时，重点领域改革取得新成效。正式启动实施部分行政区划调整和理顺行政管理体制改革。城市管理体制不断完善，环卫体制改革成功实施，政府服务外包迈出重大步伐。市商业银行组建省级银行取得新进展。建立了统一规范的公共资源交易平台。“营改增”试点和房地产税费一体化征管等财税改革稳步推进。行政审批制度等改革继续深化。这些都为下一步全面深化改革打下了坚实基础。

一年来，我们坚持依法行政，自觉接受人大依法监督和政协民主监督，及时办理人大代表意见建议和政协委员提案。严格落实中央“八项规定”，坚持勤政廉政，改进工作作风，提升行政效能，政府自身建设不断加强。

各位代表，以上成绩的取得，是全市人民共同努力的结果。在此，我代表市人民政府，感谢全市人民的信任和支持!感谢人大和政协的监督!感谢海内外各界人士对景德镇发展的关心和参与!并向你们表示崇高的敬意!

当前，我们在发展中还存在不少困难和问题，主要是：经济总量不大，结构性矛盾依然突出;经济下行压力较大，财政保障能力不强;资金、土地、人才等生产要素短缺，制约发展的瓶颈亟待破解;城市脏乱堵整治任务艰巨，社会治理能力有待提高;政府部分工作人员进取意识、担当意识、创新意识不强，政务环境有待改善。对此，我们将在今后的工作中高度重视，采取措施努力克服和解决。

二、2014年工作安排

今年政府工作的总体要求是：深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中全会及省委十三届七次、八次全会精神，坚持稳中求进的工作总基调，以全面深化改革为统领，打响工业强攻战、招商引资大会战、城市建设攻坚战“三大战役”，着力保障和改善民生，实现经济持续健康较快发展、社会和谐稳定。

今年经济社会发展主要预期目标是：生产总值增长10.5%，财政总收入增长13%，公共财政预算收入增长13%，固定资产投资增长20%，规模以上工业增加值增长12.5%，实际利用外资增长10.5%，实际引进内资增长15%，外贸出口6.5亿美元以上，社会消费品零售总额增长13.5%，城镇居民人均可支配收入增长10.5%，农民人均纯收入增长11%，居民消费价格涨幅低于3.5%，单位生产总值能耗下降3.6%，人口自然增长率低于7.29‰。

今年重点做好七个方面工作：

(一)打响工业强攻战，促进产业转型升级

培育壮大主导产业。以昌飞、昌汽、焦化、华意压缩、天新药业、世龙实业、富祥药业、乐华陶瓷等骨干企业为重点，优先发展直升机及通航、汽车及零部件配套制造、陶瓷及文化创意、精细化工及生物医药、制冷压缩机及家电、电子信息等主导产业，努力建设若干个百亿级产业集群和十亿级企业梯队。(1)大力发展航空产业。支持602所、昌飞集团、江西直升机投资公司研发制造，推进昌兴航空装备项目技改和上市，加快引进直升机零部件配套项目，积极争取低空开放试点城市。(2)加快发展汽车及零部件配套制造业。加大力度建设全产业链式新昌河汽车总部基地，推动汽车产业全面转型升级。(3)提升发展陶瓷产业。融观赏性与收藏性为一体，保持艺术陶瓷国际领先地位;强攻高档日用陶瓷和高技术陶瓷;扶持发展高端传统手工制瓷;适度发展卫生建筑用瓷。全力支持汉光陶瓷续建、陶瓷股份公司入园扩建、大瓷庄高档骨质瓷等一批重点项目。(4)升级发展精细化工及医药产业。支持天新药业维生素、金龙化工草甘膦以及宏柏化工扩能增效、开门子药化搬迁扩建等重大项目建设。(5)延长制冷压缩机及家电产业链。全力推进华意压缩新建年产600万台压缩机项目，加快美菱节能冰箱生产线扩建及配套建设。(6)促进电子信息产业创新发展。支持神飞特陶、景光电子等骨干企业技术创新，推动电子信息产业集群发展。

做优产业发展平台。科学规划生产力空间布局，围绕206国道沿线，做强高新区、陶瓷工业园、航空科技城、乐平工业园和汽车工业城，全力打造.一线五片.工业走廊。进一步理顺高新区、陶瓷工业园、相关县(市、区)的管理体制及利益关系;优化园区产业布局，加快推进扩园强区;改革园区经营管理体制，探索企业化管理路径;在整合资源的基础上做大园区融资平台，拓宽筹融资渠道;完善园区公共服务和基础设施，推动产城融合发展。(1)充分发挥国家新型工业化直升机产业示范基地作用，支持高新区重点发展直升机总装及航空零部件制造、机械家电、先进装备制造、电子信息等主导产业，力争实现主营业务收入325亿元。(2)充分发挥全国陶瓷产业示范基地作用，加快陶瓷工业园建设，重点推进名坊园续建等项目，着力打造传统日用陶瓷改造提升区、高新技术陶瓷集聚区、手工制瓷基地和传统陶瓷文化集中展示区，力争实现主营业务收入170亿元。(3)充分发挥省级精细化工产业基地作用，加大乐平工业园.三废.治理力度，推进企业技术创新，发展循环经济，力争实现主营业务收入350亿元。

坚持绿色生态发展。牢固树立环保优先理念，在加快发展工业的同时，切实保护宝贵的生态环境。加强工业产业类别筛选，科学规划工业发展区域。大力推进企业节能，强化节能考核评价，促进重点工业用能企业能效提升。加强城镇和工业园区污水处理厂及配套管网建设，加快推进清洁生产和资源循环利用，适时开工建设焦化燃气发电二期项目，尽快建成再生资源回收项目，确保工业增加值单位能耗下降5%。

(二)推动新一轮大开放，依托大项目促进大发展

全面展开招商引资大会战。(1)明确招商方向。主动对接长三角、珠三角，加快融入长江中游城市群，瞄准央企、科企、民企和国内外500强企业，以关联度高、辐射力大、带动力强的龙头型、集群型项目为重点，力争引进2个30亿元以上、55个亿元以上重大产业项目。(2)提升招商质量。更加注重择商选资，引进更多大项目、好项目。打造一流招商团队，组建市直15支专业招商小分队，提高招商专业化水平。创新招商考核手段，严格兑现奖惩。健全招商引资项目准入会商机制，对不符合产业发展规划和过剩产能的项目，坚决拒之门外。(3)优化招商环境。树立“不讲不好办、只讲怎么办”的服务理念，做到“重心前移、包片服务、对口指导”，为投资商提供无微不至、无缝对接的服务，打造生产要素聚集的“洼地”、各类人才向往的“高地”、商务成本较低的.盆地.。同时，进一步扩大对外贸易，大力培育外贸出口企业，鼓励企业开拓国际市场，加快外贸出口转型基地建设，推动加工贸易企业转型升级。

千方百计跑项争资。认真研究国家和省有关政策，健全项目动态对接机制，有针对性地申报基础设施和产业项目。积极争取资源型城市第三轮政策延续、国家转型资金等扶持政策，抓好国家服务业试点、低碳试点和生态文明试点城市建设。紧紧抓住省政府打造赣东北开放合作高地机遇，用好政策，包装项目，扩大开放，促进合作。

强化基础设施保障能力。落实重大项目市级领导挂点负责和总巡查、总督查、总协调机制。全力推进浯溪口水利枢纽工程，完成河床一次围堰截流。全线开工建设九景衢铁路，启动景德镇北站房和站前广场建设。加快推进城市防洪工程。开工建设昌江吕蒙段防洪堤、飞虹大桥、飞虹大道等园区基础设施项目。完成罗家滩综合管理所及收费站西迁工程。实施国省干线公路改造。建设枫林变电站，完成景东输变电站、天然气置换、垃圾焚烧发电、煤矸石发电等工程。

(三)实施城市建设攻坚战，做美中心城区

提升城市规划水平。坚持以一流的城市规划引领一流的城市建设，聘请国内外一流专家对城市建成区统一规划设计，突出城市个性，彰显城市魅力。重点完成赣东北综合物流园和陶瓷工业园规划、城市综合交通和大遗址文物保护等专项规划，使城市控制性详规覆盖率达到90%。对珠山中路等主干道两侧建筑外立面及基础设施进行综合改造，形成具有景德镇古镇特色的城市建筑风格。

提升城市建设水平。重点推进三大城市板块建设。(1)全力建设中心城昌南拓展区。基本完成中、西片区重点项目征迁和南片区主干道的路面硬化，完成主排水工程、水电气主干管网铺设和综合管沟工程。尽快开工建设市民之家等公建项目和金融中心等商业项目，启动景德镇陶瓷文化旅游城和陶瓷创意中心改造等工程。(2)有序推进老城区保护利用。进一步加大老窑址、老街区、老厂区保护利用力度，老窑址保护重点完成大遗址片区保护规划编制，加快御窑遗址、考古遗址公园和湖田窑遗址文物保护项目建设;老街区保护重点完成“御窑景巷”一期房屋建设和景观绿化，加快实施中渡口至瓷都大桥等棚户区改造项目，推进三闾庙等历史文化街区保护修缮;老厂区保护重点完成陶溪川核心启动区老厂房主体建筑物改造，实施红光、红旗、光明以及刘家弄、落马桥保护利用工程，完成建国瓷厂明清窑作群保护利用工程，推进东城老工厂等棚户区改造项目。(3)加快建设赣东北综合物流园区。推进国大汽车城及物流园二期道路等基础设施建设，启动长途客运中心、公交枢纽中心、旅游集散中心、批发市场等项目建设。同时，完善城市道路设施，建设迎宾大道二期、景东大道二期、方家山保障房规划路及支路、沿江东路及曙光路延伸段等道路，改造拓宽西山路、瓷都大道和吕蒙大桥。

提升城市管理水平。(1)在“智慧城市”总体框架内，整合城市防控系统、国土.一张图.等数字化管理资源，构建多元立体数字监管体系。(2)坚持不懈打击“两违”，开展百日整治专项行动，建立根治“两违”长效管理机制。(3)深入开展广告牌匾、渣土运输、占道经营和乱停乱放等综合整治，着力解决城市脏乱堵问题。(4)集约节约用地，严格用地审批，提高土地利用率。(5)启动石岭等“城中村”改造试点。(6)深入开展精神文明主题教育，提高市民法律意识、文明意识、公德意识，引导市民共同呵护美好家园。

(四)深化重点领域改革，激发市场主体内生动力

根据中央全面深化改革的总体要求和省里的统一部署，结合我市实际，今年重点推进以下改革。(1)抓好政府机构改革，三季度前完成市、县政府机构改革，推进行业协会、商会与行政机关脱钩，加快中介服务机构与行政部门及关联机构的完全脱钩，放开中介服务市场，规范中介服务行为。(2)加快完成部分行政区划调整，同时理顺行政管理体制，形成区划合理、功能完善、管理科学、发展共赢的良好格局。(3)优化企业产权结构，大力发展混合所有制经济，积极推进国有资本、集体资本、非公有资本相互参股控股、合资合作;深化国有企业改革，稳步实施部分重点企业改制重组，继续依法推进停产停业国有企业破产工作;完善国有资产管理体制，全面实行国有企业资产统一监管，加速国有资产流转，优化国有资产资源配置。(4)推进现代服务业改革，围绕开展国家服务业综合改革试点，加强服务业综合协调和管理，完善有利于服务业发展的体制机制。(5)实行警务机制改革，推进指挥调度、应急处突、街面勤务等机制创新，健全情报分析研判、应急指挥处置、警种合成作战等工作机制，提升警务运行效率和服务实战水平。(6)加快科技体制改革，整合科技创新资源，打破条块分割和体制壁垒，构建以企业为主体、市场为导向、政产学研用相结合的技术创新体系。(7)深化城市管理和执法体制改革，进一步完善权责利相统一的市、区两级城市管理机制，向更广领域推行市场化运作模式。

同时，深化行政审批制度改革，对上级下放的接收好，对该放手的放彻底，对该管的管到位;深化财税体制改革，建立财权与事权相匹配的财政新机制;推进农村土地流转制度改革，鼓励和支持土地承包向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。统筹推进其它各项改革。

(五)切实抓好“三农”工作，夯实农业农村发展基础

大力发展现代农业。加快农业三大体系建设，实施粮食高产创建项目，确保粮食播种面积139万亩，保障我市粮食安全。提高农业产业化水平，新增6家省级、12家市级农业龙头企业，发展一批农民专业合作社。引导龙头企业向蔬菜、茶叶、养殖等优势特色产业集中，蔬菜播种面积和茶园种植面积分别达到49万亩、14万亩，新建4个标准化规模养殖场。鼓励农业企业参加各类展销活动。

加强农村基础设施建设。继续抓好84座小(二)型病险水库除险加固。推进中央小农水重点县和农村河道整治试点县建设，新增和恢复农田灌溉面积8.55万亩。建设高标准农田1.3万亩。实施“森林城乡、绿色通道”工程，全年造林4万亩。防控森林火灾和林业有害生物。加强防汛安全隐患排查和山洪地质灾害防治，确保安全度汛。

建设和谐秀美乡村。把镇村联动作为城乡发展一体化的关键环节来抓，重点建设7个中心镇、特色镇及100个中心村、特色村、“城中村”，抓好3条美丽乡村综合示范带联动建设。继续向省申报并抓好200个左右省级新农村建设点和农村清洁工程点建设。做好浯溪口库区移民搬迁工作，加快建设峙滩新集镇。推进新农村现代流通供销合作网络工程，力争覆盖率达到60%。积极实施改善农村人居环境行动计划。

发展壮大县域经济。实施工业转型升级、现代农业“接二连三”、服务业倍增、县城建设提升、镇村联动发展、城乡环境治理“六大工程”，积极探索“城乡统筹、产城融合、区域一体、各具特色”的县域经济发展路子。支持和引导各县(市、区)根据资源禀赋和产业基础，进一步完善产业布局和发展规划，实现特色发展和差异化发展。

(六)壮大提升现代服务业，增强经济发展活力

着力打造旅游强市。围绕建设国际旅游名城的目标，促进旅游资源由分散开发向整体开放开发推进、旅游消费由观光旅游为主向休闲度假观光并重、旅游收入由门票为主向综合收入转型升级，力争实现旅游总收入195亿元，增长28.4%。(1)突出旅游发展重点。编制景德镇国际旅游名城发展规划，优先发展城市旅游和陶瓷文化旅游，打造老城核心旅游产业区，兼顾发展乡村旅游、山水生态游和红色旅游等。(2)加大创建力度。支持高岭·瑶里创建国家5A级景区、国家生态旅游示范区和国家旅游度假区，启动陶瓷工业园、陶溪川国际陶瓷文化产业园创建旅游产业园区。(3)加强旅游宣传和营销，培育旅游地接市场。(4)创新旅游发展机制。加快理顺市县两级旅游行政管理体制，构建政府主导型、企业专业化经营的大旅游发展格局。筹建景德镇旅游集团，支持浮梁县开展旅游综合改革试点。

大力发展金融服务业。进一步完善金融机构体系，积极引进金融机构，大力推进地方金融机构发展，加快市商业银行组建省级法人银行，鼓励社会资本参与组建中小型银行、村镇银行、小额贷款公司等新型金融机构。充分发挥银行信贷市场融资主渠道作用，大力推进直接融资，鼓励企业通过发行企业债、私募债等融资工具募集资金，支持有条件的企业上市融资。加快组建景德镇陶瓷交易所。鼓励县(市、区)、重点企业以及民间资本组建融资担保公司。

积极发展其他现代服务业。以培育和引进服务业龙头企业为重点，繁荣文化创意产业，推动服务业集聚区建设。加快培育电子商务平台，大力支持电子商务发展。提升瓷博会办展效益和水平，打造会展经济品牌。积极发展商务楼宇经济。大力发展现代物流、科技服务、信息服务等生产性服务业，加快发展文化娱乐、居家养老、医疗保健、家政服务等生活性服务业。

(七)着力保障和改善民生，统筹社会事业协调发展

加大民生保障力度。各级财政安排民生资金76.8亿元，实施民生工程，重点为民办好10件实事：(1)为城乡困难群众购买公益性就业岗位900个;新增小额贷款3.5亿元。(2)城市和农村低保标准分别提高到450元、230元，人均月补差金额分别增加到270元、145元。(3)提高城乡独生子女伤残、失独家庭特别扶助金标准，每人每月增加60元。(4)开工建设保障性住房2350套，改造各类棚户区3516户，发放廉租补贴9100户。(5)完成城区1.8万户自来水一户一表改造，解决3万农村人口饮水安全问题。(6)建设2个地下人行通道，规划建设4个停车场，安装8条道路路灯，对老城区10条道路和排水系统进行改造。(7)建设、改造8个街心花园(公园)。(8)改造3个农贸市场。(9)建设15座站厕合一型垃圾中转站。(10)新增30辆以上空调公交车和100辆出租车。

协调发展各项社会事业。更加注重科技协同创新，提升企业创新发展能力。创建学前教育省级示范园，加快省级职业教育示范校和农村义务教育学校标准化建设，优化城区义务教育资源布局。继续推进公立医院改革，抓好公共卫生服务项目，完善城乡社区公共卫生和城市医疗服务体系，强化食品药品监管。完善公共文化基础设施，完成陶瓷博物馆改建。推进景德镇申报世界文化遗产，力争申报世界创意城市手工艺之都取得成功，办好“中国文化遗产日”主场城市活动。推进省级体育强市建设，积极迎战第十四届省运会。

提高社会治理水平。深入推进“平安瓷都”建设，完善立体化社会治安防控体系，夯实治安防控基层基础，落实属地涉事单位责任，及时化解矛盾纠纷，维护群众合法权益。完善领导包案制、信访三级终结制、来访接待中心联合接访制，推进网上信访办理系统和视频接访系统全覆盖。加强网络监管和舆论引导，净化网络环境。建立健全事故防控及安全生产责任体系，完善应急处理机制，防范和遏制重特大安全事故。

各位代表，今年是贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的开局之年，是实施“三大战役”的第一年。做好今年的工作，事关全面深化改革能否良好开局，事关“三大战役”能否首战告捷，事关市委、市政府确定的战略目标能否最终实现，意义十分重大，也更加凸显加强政府自身建设的重要性与紧迫性。为此，我们必须进一步解放思想。不断突破封闭僵化的思想桎梏，最大限度点燃创新创造的激情，以思想大解放推动生产力和社会活力的大解放，在全面深化改革中提振精神，在激发活力中比拼才干。必须坚持依法行政。深入推进网上审批和电子监察系统建设，开展并联审批和项目审批代办服务工作，扩大政务公开，优化政务环境，努力做到不“越位”、不“缺位”、不“错位”。必须切实提高执行力。将执行力作为政府工作的生命力来抓，进一步增强大局意识、担当意识、进取意识和竞争意识，做到言必信、行必果，不断提高执行力、操作力、创新力和破解难题的能力。必须坚持廉洁从政。以开展群众路线教育实践活动为契机，进一步转变作风，落实“八项规定”和反对“四风”的各项要求，建设清廉政府。

各位代表，我们已迈入充满希望的新一年，开始了充满挑战的新征程。让我们在省委、省政府和市委的坚强领导下，紧紧依靠全市人民，下定决心抓改革，凝心聚力促发展，全心全意惠民生，为实现景德镇科学发展新跨越、谱写全面建成小康社会新篇章而努力奋斗!

第五篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

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四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。