农村土地承包经营权抵押的实践与思考（★）

第一篇：农村土地承包经营权抵押的实践与思考

农村土地承包经营权抵押的实践与思考

李红宇

内容摘要：通过对国内农地抵押实践做法的介绍，对各地土地承包经营权抵押制度的比较，分析了土地承包经营权抵押的实践的意义和现实局限，旨在为我国最终建立土地承包经营权抵押制度提供借鉴。关键词：土地承包经营权

抵押

制度

实践

2009年3月，人民银行和银监会联合发布了《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，允许“有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款”。在此前后，不少地点开始了土地承包经营权抵押的试点工作。试点工作开启，标志着农户“沉睡”的土地资产能够转变为抵押变现的“活”资产，但是土地承包经营权抵押必竟处于探索阶段，试点过程中仍然面临诸多困难，亟需认真研究、总结。

一、各地农地抵押的具体实践

农地抵押肇始于贵州省湄潭县土地金融公司，后经重庆江津、宁夏同心示范引导，现已呈现出试点规模扩大、规范层次逐步提高的趋势。

（一）各地的实践做法 1.湄潭县试点——土地金融公司

1988年，经国务院批准，由中央和地方提供资金组建了贵州省湄潭县土地金融公司，但在实际运作中，其业务重心逐渐被非农贷款所取代。1989年2月公司发放土地使用权直接抵押贷款占比为71.6%，到1990年2月仅为15.58%。1997年因亏损严重被并入湄潭县农村信用联社，但是其成立本身和以土地使用权直接抵押（土地金融公司当时试点对象为林地及地面附着物抵押贷款，不包括耕地抵押贷款）贷款为主营业务，具有首创性启示意义。

2.佳木斯市试点——“四荒”土地抵押

2000年以来，佳木斯市农村信用社等金融机构开始尝试“四荒”土地使用权和土地承包经营权抵押贷款①，截至2007年末，全市累计抵押土地面积达385万亩，发放贷款累计149071万元，受益农户达到50870户。但是此种尝试并没有突破现有的法律规定，其土地承包经营权抵押对象限于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等农村土地承包经营权，不包括耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权。

3.江津试点——江津模式

2005年国家开发银行重庆市分行推出“江津模式”，支持农业产业化发展。一是开发银行与江津市政府合作搭建融资平台，负责开发银行贷款的管理、企业信用信息的收集等。二是将农民专业合作社改造为农民股份公司，股东（承包农户和转承包者）以户为单位将剩余的承包年限内的土地承包经营权和附着物入股，但是农户口粮田不入股。三是建立贷款担保机制。农民股份公司向国开行贷款，由绿丰农业担保公司以其资产为其提供担保，同时农民股份公司以其股权作为抵押向担保公司提供反担保。上述做法规避了土地承包经营权不得抵押规定，一定程度上解决了规模化经营的资金缺口问题，但是揭开这种股权抵押的“面纱”，仍是将土地承包经营权排除在抵押物之外。

4.宁夏同心试点——土地抵押协会

2006年宁夏同心县农村信用社开始试点。其特点是：在每一个村选举成立土地承包经营权抵押协会，农户志愿加入，每户以不超过自家承包土地总数的2/5加入协会，每亩获得3000元左右的贷款，贷款期间土地仍由农民自己耕种。入股的会员需要贷款时，选择三户已加入了协会的村民和一名协会的常务会员作为担保人，与协会和担保人签订土地承包经营权抵押转让协议。村民完善了抵押和担保手续后，向信用社提出贷款申请时，再由协会与信用社签订总的担保协议，信用社审查完毕后放款。农户贷款到期不能偿还的，土地承包经营权转让给代其还款的担保人，或者由土地抵押协会转让给有意偿还贷款的其他村民，还清贷款后的抵押人可重新获得承包经营权。同心试点通过土地抵押协会实现对土地承包经营权的抵押权处置、变现，但不会改变土地集体所有性质和土地用途，还保留了抵押人的赎回权。同心试点以保证、抵押联合担保的方式，解决了家庭经营持续发展的后续资金不足问题，增强抵押人守约意识和能力，降低了金融机构发放贷 ① 郭立业：《佳木斯市农村土地使用权和承包经营权抵押贷款业务发展情况分析》[j]，金融参考，2008（8）。款的风险。

5.福建明溪试点——扶持农业大户

从2007年开始，福建明溪开展基于土地流转的土地经营权贷款试点，其抵押人是土地流转中的承租方，承租方通过县土地流转服务中心从村集体或零散农户手中获取土地，并以租赁过来的土地承包经营权作为抵押物向农村信用社抵押贷款。据调查②，该抵押贷款主要为农业大户服务，截至2008年11月末，明溪农村信用社累计发放土地承包经营权抵押贷款588.9万元，涉及土地流转抵押面积3288.6亩，扶持农户40户，但明溪个体农户很少使用这种抵押贷款形式，而是更信赖贷款手续简便、经济的信用贷款、联保贷款和惠农一卡通。土地承包经营权抵押对农户信用具有增级的作用，可以使其获得更高信用额度（相较于信用贷款），因此明溪推出的土地经营权抵押贷款，是适合农业大户的贷款，为农村土地的规模化经营和农业产业化发展提供了契机。

6.信阳平桥试点——失地农户的社会保障

2008年以来信阳市平桥区进行了土地承包经营权抵押贷款尝试，其主要做法是：一是在区、各乡镇设立信用担保中心，对贷款农民的信用、资产等信息进行认证、评定，由信用担保中心为贷款农户提供担保。二是成立覆盖区、乡两级的物权交易中心，中心登记农村物权委托流转和受让情况、发布物权交易信息、办理委托物权交易。三是各乡镇成立规范化的金融服务中心，将信用担保、物权交易、贷款办理集中进行。农户有贷款需求时，持“土地承包经营权”证书到相关金融机构申请办理抵押（担保）贷款，也可到农村信用担保中心以“土地承包经营权”证为反担保抵押物申请担保，由物权交易中心委托评估机构进行评估，农户和信用担保中心根据评估结果签订担保和反担保合同，而后由信用担保中心向金融机构进行现金担保，农户即可获得金融机构的贷款；贷款到期无法还款的，由物权交易中心按评估值对抵押的“五权”资产进行处置，变现后向担保机构付还本息。为保障失地农户权利，对因无力偿还担保贷款而失去土地等抵押物，丧失基本生活条件的农村居民可转为城镇居民户口，在五年内同时享受农村和城镇户口的一切政策待遇；将丧失基本生活条件的农民纳入城镇就业服务和政策扶持范 ② 参见曾章蓉 王欢欢：结合“土地承包经营权抵押贷款”探讨农户小额信贷新模式[J]，农村金融研究（9）。围优先安排就业；可自主选择新型农村社会养老保险或城镇职工基本养老保险，对个人需交纳的费用由区、乡财政按30%补助3年；对失去住宅并自愿退出宅基地，整户转为城镇户口的农民，纳入公共廉租房保障范围，其中年满16周岁以上的农民，参保所需资金由国土部门核准的退出宅基地补偿费代缴，等等。

7.武汉试点——农业规模经营

近年来武汉市土地流转市场发展较快，截至2011年土地流转面积占全市家庭承包耕地总面积的比例已超过20%。为解决农业规模生产中存在的融资难问题,武汉市成立了武汉农村综合产权交易所，出台了《武汉农村产权登记托管管理办法(试行)》、《武汉市农村土地经营权评估办法(试行)》、《农村土地经营权抵押贷款管理办法(试行)》，并于2009年10月26日启动农村土地经营权抵押贷款试点，首批申请的3家农业企业以4046亩农村土地经营权为抵押物,获得1400万元银行贷款。

8.崇州试点——不同土地经营人都有融资机会

按照土地经营人不同，崇州市将土地承包经营权抵押分为三大类型，即土地家庭经营农户、土地股份合作社、公司（规模经营业主），其中农户必须持有《农村土地承包经营权证》和《农村土地承包合同》；土地股份合作社必须按《农民专业合作社法》依法成立，且符合章程规定的成员出资条件；企业和规模经营业主必须依法取得《农村土地经营权证》，且流转租金支付在一年以上。三种不同的经营权抵押，其融资贷款的流程也有不同，其中合作社、公司（规模经营业主）的土地经营权贷款必须获得《农村土地经营权证》，凭经营权才能向银行申请贷款。

（二）对试点地区实践的评价

1.合法性分析。从合法性来讲，湄潭试点、佳木斯试点和宁夏同心试点都未超越现行法律的规定。其中，宁夏同心将林地抵押、四荒地抵押扩展到家庭土地承包经营权抵押是一大飞跃，但应该看到，宁夏试点名为土地承包经营权抵押，实为以土地流转收益权和地上附着物的抵押，以上述财产作抵押是不违反担保法和物权法规定的。而江津试点、明溪试点、平桥试点、武汉试点、崇州试点均突破现有的法律规定，试点地区的金融机构将因违反法律的强制性规定而承担无效贷款的法律后果。实践中，试点地区银行为了规避这种法律风险，很少（或不）接纳土地承包经营权直接抵押贷款，而是采取变通方式，将个人信用担保与土地承包经营权抵押联合，或以担保公司（有的为物权担保中心）的担保取得贷款，以业主的土地承包经营权（或土地经营权）或个人信用向担保公司（物权担保中心）提供反担保。因此，这些抵押试点并未真正发挥土地承包经营权的抵押融资功能，而是增加了抵押人的融资成本，是“假抵押”、“变相抵押”，不是担保法意义上的抵押。真正意义土地承包经营权抵押是直接抵押，是“裸体”抵押，不是间接抵押或联合担保（抵押）。

2.经营模式分析。从土地承包经营权抵押授信的对象来讲，江津试点、明溪试点、武汉试点、崇州试点均以农业大户、规模化经营业主为主要对象，具有明显的政策倾向性，体现出在经济发达或土地流转活跃地区，政府通过土地承包经营权抵押贷款的开展，推动土地规模化经营和农业产业化经营，以实现农业发展、农民增收和农村富裕的迫切愿望，所以上述抵押试点对应于大农户、大农业。而宁夏同心和信阳平桥抵押试点，反映了在经济落后、融资手段缺乏地区的一种制度安排，它给农户开启了一扇融资大门、是对以家庭经营为主的农村基本制度一种支持和鼓励，尽管相对于信用担保等方式，土地抵押有融资成本高、手续繁琐的缺点，但毕竟农户多了一个融资手段，它提高了农民的信用等级。因此，土地承包经营权抵押品种设计不仅要兼顾到地区发展不平衡的实际，而且要兼顾到不同利益主体的需求，尤其要尊重农户在土地抵押中的自由选择权和决定权。

3.试点路径分析。从早期的佳木斯市试点到江津试点再到宁夏同心试点，以土地承包经营权抵押是农户与金融组织博弈、自主协商的结果，这种制度变迁是一种自下而上的需求诱致性制度变迁。到后期，政府主动介入到土地流转和抵押市场，为融资主体提供担保或社会保障，以解决农村融资难和失地农民的后顾之忧，因此，从后期的信阳平桥的试点到成都、重庆的城乡统筹一体化，是一种由政府主导的农户被动接受而且上升到属于国家战略的一种土地流转（抵押）模式，呈现出规模大、层次高、配套措施完善的特点，是政府主动作为的强制性制度变迁。上述变动说明，土地承包经营权抵押已不仅仅是农户等经济主体的一种融资工具，更是地方政府主动介入到农村经济、社会发展和农业现代化的一个抓手。

二、国内不同地区农地抵押制度的比较 本文选取重庆、成都、辽宁、山东济宁、浙江湖州、江西万年、河南信阳等地的抵押制度③为研究对象，从抵押标的、抵押登记、抵押处置等方面入手，探究这些制度在建构中的异同处，分析其存在原因和问题。

（一）关于抵押标的

1．土地承包经营权和农村土地经营权（土地经营使用权）都可以抵押。如成都、重庆的土地抵押规定。在重庆实行土地承包经营权证“一证”抵押制度④，不管是农户抵押还是为农村土地流转受让方提供抵押（但是受让方通过转包出租入股流转方式取得土地使用权无需办理使用权登记），实质仍是土地承包经营权抵押；成都实行“双证”抵押制度，即承包方农户取得的《农村土地承包经营权证》或规模经营业主取得并经登记的《农村土地经营权证》都可以抵押⑤。上述规定主要基于对受让方取得经营权的性质认定不同而造成的，笔者赞成“一证”抵押制度，这是建立在剥离农村土地承包经营权不应具有的社会价值，还原其财产属性、经济价值的必然结果。从物权登记的角度来说，受让方以取得的土地承包经营权进行抵押的，应通过登记取得土地承包经营权证书后才能办理抵押，否则受让方不得以流入的土地抵押。

2．仅土地经营权可以抵押。土地承包经营权抵押标的限定为经过土地流转之后取得的经营权上。如，万年县将抵押人限定于耕地经营权人，且经营耕地面积至少在50亩以上⑥；河南信阳将“经过土地流转、经营规模在50亩以上土地承包经营权”⑦列为可以设定担保的对象；湖州将土地经营规模限定在10亩以上或基础设施投入10万元以上的高效农业项目。上述规定将具有一定规模的土地承包经营权列为主要金融支持对象，无可厚非，但是将农户的土地承包经营权排除在抵押范围之外（湖州例外），无疑是缺乏法理依据和社会根基的，试问原权利 ③ 1.重庆出台的土地抵押制度包括《重庆市人民政府办公厅关于开展土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见》（渝办发[2011]11号）、《重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）》（渝金发[2011]4号）、《云阳县农村土地承包经营权抵押贷款登记管理办法（试行）》（云阳府办发[2011]233号）、《大足县农村土地承包经营权抵押及处置办法（试行）》（足府办发[2011]177号）；2.成都出台的抵押制度：《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》；3.辽宁省：《辽宁省农村信用社土地承包经营权抵押贷款管理暂行办法》（辽农信联[2008]386号）；4.山东济宁：《济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》；5.浙江湖州：《湖州市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》、《长兴县农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》（长政办发[2010]70号）；6.江西万年县：《万年县农村土地承包经营权抵押登记管理办法（试行）》；7.河南信阳：《信阳市农村物权确认和抵（质）押担保暂行办法》（信农改发[2009]1号）。④ 参见《重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）》第8条第1项、第3项规定。⑤ 参见《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》第5条、第6条规定。⑥ 参见《万年县农村土地承包经营权抵押登记管理办法（试行）》第2条、第3条规定。⑦ 参见《信阳市农村物权确认和抵（质）押担保暂行办法》第9条第1款第2项规定。不能抵押，何谈继承的权利抵押。

3．土地承包经营权抵押。大致划分为三类，一是将抵押对象限定在农村居民取得的土地承包经营权，而对于土地流转中流入方取得的经营权能否抵押没有规定，如，山东济宁农村土地承包经营权抵押贷款的规定；二是对土地承包经营权抵押设一定门槛，仅有土地承包经营权证还不能满足抵押条件，还必须附加其他保证条件，如湖州的规定土地先期投入必须在10万元以上⑧；三是将土地承包经营权限定于特定的农业，如辽宁省农村信用社的土地承包经营权抵押规定⑨，限定于农村种植业和养殖业。上述规定限制了土地承包经营权的流动性、投资性和融资功能，表现出土地承包经营权财产功能的不彻底性和怀疑性，实质是变相否定了土地承包经营权抵押价值。

（三）关于抵押人

一是承包方农户或规模经营业主，如成都的规定⑩；二是规模经营户，如江西万年的规定11；三是农户，如济宁的规定12。笔者认为，成都的规定具有推广意义，一方面没有对抵押人的融资能力进行限制——农户、规模经营户都可以抵押，体现出融资机会的公平性；另一方面，又指明了政策大力扶持的对象——规模经营户，引导支持规模经营业主发展成为农业生产中的主导力量。

（四）关于抵押权人

重庆、四川、浙江、山东等地的抵押规则，都将抵押权人设定为银行业金融机构，可见这种制度设计具有迎合商业金融运行规则的特点。有资料表明，在日本、台湾、韩国，商业金融根本进不了农村13，而是农会、农协的天下，是熟人社会的金融。因此，对我国农村土地抵押制度设计不能机械照搬商业金融模式。

（五）关于价值评估

大致有两种形式，一是抵押当事人协商确定，适用于小额贷款情形；一是由中介机构评估确定，适用于较大金额贷款或有争议的情况。无论是专业评估还是 ⑧⑨ 参见《湖州市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》第6条第1项规定。

参见《辽宁省农村信用社土地承包经营权抵押贷款管理暂行办法》第4条、第8条规定。⑩ 参见《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》第5条、第6条规定。11 参见《万年县农村土地承包经营权抵押登记管理办法（试行）》第3条规定。12 参见《济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》第5条、第6条规定。13参见中央农村工作领导小组副组长、中农办主任陈锡文同志2012年在农村改革试验区汇报座谈会上的讲话。当事人协商确定，土地承包经营权价值评估，一方面要以土地上的收益物（或将来的收益物）价值和土地流转的“对价”为评估的基本依据，另一方面，又要兼顾到失地农民的后续保障，不能一次性支付货币资金了事。实践中针对低估土地承包经营权抵押价值的情况，有必要设定最低的土地流转价格保护制度，如成都市规定，抵押物的价值不得低于区（市）县政府公布的同期、同地区、同类型农村土地承包经营权基准价格，就值得借鉴。

（六）关于抵押登记

试点地区对土地承包经营权抵押的设立、变更和注销均实行登记生效主义，即不经登记不发生效力，符合我国物权法确定的物权公示基本原则。对登记内容，成都、重庆要求比较严格，如成都规定办理土地承包经营权抵押登记时除提供抵押登记申请书等资料外，还需要提交农村土地承包经营权价值证明材料。严格的登记主义旨在保证交易安全，却对交易效率估计不足。因此，应合理确定抵押权变动时需要登记的资料。此外，考虑到农村土地流转的复杂性，登记机关对登记资料的审查，应实行书面审查和必要的实地核实相结合的原则，而不能仅规定登记机关形式审查职责14。

（七）关于抵押权实现方式

比较典型有三种：1．成都方式。成都方式包括协商、收购和仲裁诉讼，特别之处在于“收购”。所谓收购，即由当地集体经济组织或农村产权抵押融资风险基金按基准价格收购农村土地承包经营权（农村土地经营权）。以村集体经济组织为流转对象，符合我国农村土地基本制度，但该实现方式受制于集体经济组织经济实力；以农村产权抵押融资风险基金作为流转对象，有助于解决抵押权实现难问题，由于农村产权抵押融资风险基金主要出资人是国家，因此抵押权实现意味着国家最终成为农村土地流转的当事人，这与我国现行的农村基本经济制度相悖。成都方式还规定了优先权制度，即抵押人在处置抵押的农村土地承包经营权（农村土地经营权）时，原承包方农户、所在集体经济组织成员有优先购买权，上述规定值得肯定，进一步维护了我国农村土地产权制度，但如何保障优先权、实现优先权，值得进一步探讨。

参见重庆、成都、海南、湖州等地土地抵押登记制度规定。2．大足方式。大足县土地承包经营权抵押实现方式包括协商、诉讼和流转，其特色在于流转。《大足县农村土地承包经营权抵押及处置办法》规定，进行抵押贷款农户、土地流转经营大户到期的确没有能力偿还的，经贷款银行、金融办确认后，贷款银行、金融办出具相关手续，经土地登记机构同意，贷款银行按照协议对贷款户的土地承包经营权流转，土地流转方式只能采取转包和出租的方式进行，且抵押权人流转贷款农户土地经营权的期限以收益达到贷款农户所贷的金额为准。上述规定，符合我国土地承包经营权制度有关规定精神，但是将金融办确认、土地登记机构同意作为抵押权实现的条件，对交易安全担心有余，而对交易效率重视不足。

3．湖州方式。湖州方式规定了五种，即转让、变更、变现、诉讼和其他合法形式，其中转让、变更方式值得关注。所谓转让，是依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息15。由于转让这一行为，会导致农户永久性的失去承包土地，不仅剥夺了农户对集体土地进行再次承包的期待权，还否定了统分结合的农村集体经济经营体制，因此，以转让方式实现抵押权应予以禁止。所谓变更，是依法通过交易市场将抵押物进入流通市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。因此，当债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿，即以出租、转包的方式实现抵押权，该种方式符合我国法律的有关规定，应予以支持。

三、农村土地承包经营权抵押实践的意义、局限

（一）试点经验具有开创性与初步性

各地顺应我国农业经营发展新形势，大胆开展土地承包经营权抵押试点，对完善农村基本经济制度、推进农村金融创新、促进农业经营现代化具有重要的突破意义和实践价值。但是从试点情况看，进展仍是初步的。由于试点的层级所限，试点地区没能站在从构建完善符合我国农业现代化方向的农村基本经济制度的高度上进行创新，困扰土地承包经营权抵押实现的一些问题没有得到解决。如进一步明确集体土地所有权、土地承包经营权、集体经济组织成员权的具体内容、权利界限、相互关系与区别等，即确权问题未能有效解决。同时，对于失地农民 15 参见《湖州市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》第20条第5款规定。的权益保障、粮食安全、农村集体经济组织稳定与存续等相关配套制度，考虑不足。这些缺陷，限制了试点经验对全国的借鉴意义。

（二）试点制度仍停留在政策层面，未上升为法律

各地通过制度创新为土地承包经营权抵押明确路径和保障，为试点奠定了制度保障。但土地承包经营权抵押作为一项民事基本制度，从规范层次来看，仅通过部门文件、地方政策加以规定，其立法层次低，法律效力不高。因为土地承包经营权抵押作为一项物权制度16，既不能由当事人约定，也不能通过行政手段或其他非立法手段创设。从规范的稳定性看，抵押制度以政策文件形式表现具有随形势改变而变化的特点，以政策性文件构建的土地权利义务关系不具有稳定性，而土地权利义务关系的稳定是土地当事人进行长期投资、交易重要因素。实践中，金融机构往往通过设置各种附加抵押条件来规避法律风险，一定程度上降低了试点扩大的动力。因此，在条件成熟时，建立土地承包经营权抵押法律制度才是必由之路。

（三）试点地区是在遵循商业金融运作特点基础上进行的土地抵押制度设计和实践

总的来看，参与试点的基本为商业性金融，对抵押机制的设计主要考虑如何获取商业性金融支持、保障商业性金融权益，未能坚持金融应适应农业经济发展需要的原则，未在创新农村土地制度、实现土地承包经营权抵押的同时，积极构建符合新时期我国农业经营发展现状和前进方向的金融形式，如农民合作性金融、资金互助社等以农村熟人社会、人际关系信用为基础的金融形式。

《中华人民共和国物权法》第5条规定“物权的种类和内容，由法律规定。”

第二篇：农村土地承包经营权抵押贷款调查与思考

农村土地承包经营权抵押贷款调查与思考 如何把农村最基本的生产生活资料——土地的使用权最大程度调动起来，促进农村生产力快速发展、农民收入大幅增加。高陵县作为省市统筹城乡示范县，在努力突破农业农村发展难题，大力推动土地经营权流转的同时，在农村土地承包经营权抵押贷款方面又进行了积极探索和实践。这一创新之举，既有广泛推广的现实意义，又迫切的需要相关政策的破解与支持。

一、基本情况

高陵县地处关中平原腹地，位于西安市北郊，属于渭北黄土高原第一阶地，县境内地势平坦，土壤肥沃，素有“黄壤陆海”和关中“白菜心”之称。全县总面积294平方公里，辖4乡4镇2个管委会，88个行政村，740个村民小组，2009年年末户籍总人口28.8万人，农户数5.73万户，农户人口22.03万人，常用耕地面积23.87万亩。

近年来，高陵县积极实施并不断深化了以农业产业化为基础、以工业化为核心、以城市化为承载的经济社会发展“三大战略”，有力地促进了社会经济的全面进步。为了使农业这一基础产业能够快速地实现规模化、标准化和产业化，使全县特色产业基地不断壮大，县上按照“项目引领、群众参与、政府服务”的思路，在保护农民合法权益和农村基本经营制度的前提下，以土地流转为抓手，探索实践了多种流转形式，建立完善了一套成熟的工作机制，使高陵农村土地流转工作步入了规范化发展的轨道。目前共流转土地4.2万亩，占全县可流转面积的23%。

二、土地承包经营权抵押贷款的作法和成效

（一）主要作法

1、开展确权登记工作。为确保抵押物的真实有效，对需要抵押经营权的田块及地面附着物进行确权登记，经过通告公示后颁发《农村土地承包经营权证书》，对其用益物权从法律层面予以保护，从而保证了抵押物的法律地位。

2、明确申请抵押贷款条件。明确规定凡具有完全民事行为能力的农户，其生产经营符合国家产业政策，属金融机构信贷支持范围；生产经营有效益、产品有市场；项目投资中，原则上应有不低于30%自有资金的均可用土地承包经营权进行抵押贷款。

3、合理确定评估价值。在对抵押物进行价值评估时，按照“两个一半，降低风险”的原则进行评估，一个是对承包经营权价值的评估，按照使用剩余年限的一半期限予以评估，一个是对地面附着物的使用价值的一半确定评估值，依此出具价值评估报告，最后由金融部门按照评估值的70%进行贷款投放，确保将贷款风险降到最低，达到贷款人与金融部门双方的风险均在可控范围之内。

4、明确借贷双方权益。规定了借贷双方的权利和义务，以及债权的实现和法律责任。县土地流转服务中心每月公布一次本地土地流转指导价值及地面附着物市场价值，做到贷款户心明、金融部门放心。

5、积极完善操作规程。在不断完善规章制度的基础上，不断扩大有效抵押物范围，强化农村土地信息收集发布、合同登记签证、确权发证、发布政府指导价、纠纷调解仲裁、价值评估、抵押登记等工作职能，为农村资本市场健康发展打下坚实基础。

（二）取得成效

一是农民生产积极性和诚信感增强了。先期试点用土地承包经营权抵押贷款的5户农民，都有计划的把资金用在了日光温室大棚这个成熟的设施农业产业上。自这5户拿到贷款后，极大的提高了周围村民建设大棚的积极性，现在通远村630户农户中已有六分之一以上农户都提出用土地承包经营权抵押贷款，建设蔬菜大棚的要求。追踪分析这5户农民，发现他们通过这种方式获得的发展资金，使用时非常的珍惜谨慎，而且从事设施农业的热情进一步高涨。如拥有一栋大棚的李小堂用12亩地的经营权贷了6万元，准备再建4个蔬菜大棚，他说，这6万元两年本息利息合计7万多，而5个大棚两年纯利润10万多，不用担心还不上贷款。

二是金融部门扶持三农主动性增强了。通过县信用联社的积极带动，农行高陵支行、邮政储蓄高陵支行和高陵阳光村镇银行都对开展此项业务表现出极大兴趣，都在积极探讨农地抵押问题。目前县土地流转中心为主的各项贷款申请调查评估工作已全面启动，按照评估价值计算，如果各项工作进展顺利，到10月底，预计抵押贷款总额将突破5000万元。

三是政府职能转变了。通过农村土地承包经营权抵押贷款的实施，政府的职能由原来行政命令、政府主导推动转变为现在以政府服务、引导为主，突出农民为主体的新格局。在农民贷款热情高涨，金融部门积极受理的情况下，县政府因势利导，及时出台了抵押贷款财政贴息政策，决定由县财政拿出1500余万元，对以土地承包经营权为抵押物的农业贷款进行贴息，由此可撬动金融部门近2亿多元的农业贷款投入。有关乡镇也都积极转变工作方式，及时为发展设施农业的贷款户出具证明，协助办理相关业务，使全县10万亩现代设施农业基地建设进度明显加快。

四是主导产业发展加快。农民原来要想贷款可供抵押的物品很少，操作程序也很多，贷款渠道十分狭窄，相对来说非常困难。现在开展了土地经营权抵押贷款业务，农民手中有了抵押物，就很快能从金融部门贷出资金，原来要三年五年办到的事一年就可办到，以机制换时间换空间，从根源上加快了主导产业的发展。如通远村村民窦家祥在听说能够用土地承包经营权进行抵押贷款时，他第一时间递交了申请，三天后便拿到了5万元贷款。他说，等樱桃地里忙完了，就把这钱用来扩建大棚，争取明年有更大的收入。

三、存在问题

（一）缺乏政策支持。高陵实施的农村土地经营权抵押贷款，是统筹城乡背景下在政策方面的一个突破。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题，《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。因此要大面积推广，缺乏政策及法律层面的支持。

（二）农民社会保障还不健全。与城市居民享有“五险一金”的较为完备的社会保障相比，我国农村居民一直缺乏充分的社会保障。虽然近年来国家实施了农民养老、医疗等保障，但始终没有解除土地对农民具有生存保障、就业保障等社会保障功能，而这恰恰是制约农村土地承包经营权抵押贷款大面积推广的主要因素。

（三）工作机制不健全。当前，高陵的农地抵押可以说是处于摸索阶段，管理、服务、监督、评估、交易等机制还很不健全，加之农村土地延包时相关资料不够健全，如果以土地承包经营权抵押且要以登记为生效条件，那么在土地登记制度不健全的地方将会出现大量的无效合同，将对这种制度的推行带来一定的难度。

四、对农村土地承包经营权抵押贷款的思考与建议

面对农村人口城镇化、土地经营集约化、农业产业化的发展趋势，以土地这一基本生产要素流转为基础的农村土地经营权抵押贷款将长期是农村金融创新关注的热点。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，如何“破冰”，既要举内外之力，更需各方的积极推动，逐步实现农民土地承包经营权向信贷资源的转化，使复杂而敏感的问题得到积极稳妥的解决。

一是鉴于农村土地承包经营权抵押，对充分实现农民财产权利、拓宽融资渠道、加大农业投资等具有重要意义。而目前农村土地承包经营权抵押的法律依据尚未修改，承包经营权抵押过程中存在着抵押价值不高、抵押权实现困难等很多需要解决的潜在问题。建议省市政府在充分论证的基础上，给试点地区放权，出台相关政策和文件，使多级金融部门及社会经济体对土地承包经营权作为质押物的借贷关系予以认可、支持，同时允许在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，将土地承包经营权可以作为注册资本，以利于抵押机制和所有金融部门的有效对接。

二是建议制定农村产权交易市场相关规定，对价值评估、登记发证、抵押担保等行为予以规范，参照国土、房管部门资产交易办法，制定独立的集体资产交易制度，并建立健全农村产权交易平台，确保供求信息的充分衔接，实行有形市场与无形市场相结合、多个层面同时并存，信息交流面从县内逐步向全省乃至全国辐射，加快农村产权市场化、资本化进程。

三是设立农村土地承包经营权抵押，是基于拓宽农村融资渠道、丰富抵押品的考虑，为农业投资和再生产提供更多的资金支持。对于农业投资的抵押融资，抵押只是债权担保的手段，是主债权人规避风险的途径；对于借款人，如果其将所融资金投入其所擅长的农业生产后将产生资金的回流，用于偿还借款，从而避免抵押权的行使，客观上也就避免了农民因为融资抵押而失去土地。与之相反，如果农民将土地抵押用于消费用途或其并不擅长的投资领域如股票、基金等，则农民很有可能投资失败或没有创收，从而丧失偿还能力，必将导致大量抵押权被行使，造成农民因此失地，进而造成一系列的社会问题。建议为了维护农村经济社会的稳定，有必要将农村土地承包经营权抵押借款的用途限制为农业投资使用，并配套以相应的合同条款，对资金流向进行有效监督。

四是当前农村社会保障体系尚未健全，建议着力加快农村社会保障体系建设，消除农民用土地承包经营权抵押贷款的后顾之忧，充分发挥土地的资本作用，实现土地资源的优化配置。

五是建议可以选择在农村土地承包经营权流转程度和土地规模化经营程度相对较高，具有特色产业优势的地区，组建担保公司，扩大抵押范围，建立风险保障基金，然后在法律允许的范围内逐步进行推广。

第三篇：农村土地承包经营权抵押贷款案例

农村土地承包经营权抵押贷款案例

摘要

本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。

目录

1.相关名词解释..................................................................................................................3 1.1 农村土地承包经营权...................................................................................................3 1.1.1 涵义...........................................................................................................................3 1.1.2 主体...........................................................................................................................3 1.1.3 权利内容...................................................................................................................3 1.2 农村承包经营权流转...................................................................................................3 1.2.1 涵义...........................................................................................................................3 1.2.2 流转的主体...............................................................................................................4 1.2.3 流转的方式...............................................................................................................4 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款...................................................................................5 2.背景介绍..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央层面开始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市试点先行...........................................................................................................5 3.抵押贷款具体规定..........................................................................................................6 3.1 贷款条件及范围...........................................................................................................6 3.2 贷款手续.......................................................................................................................6 3.3 贷款流程.......................................................................................................................6 3.4 贷款期限及额度...........................................................................................................6 3.5 贷款利率.......................................................................................................................6

1.相关名词解释

1.1 农村土地承包经营权

1.1.1 涵义

农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地

目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。1.1.2 主体

1）发包方

第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；

第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。

第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

2）承包方

根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

《承包法》规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。

荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。1.1.3 权利内容

根据《物权法》以及《农村土地承包法》，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如《中华人民共和国担保法》规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），《物权法》也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。

1.2 农村承包经营权流转

1.2.1 涵义

土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体

承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。1.2.3 流转的方式

1）转让

是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

2）转包

是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

3）互换

是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

4）入股

是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

5）出租

是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

6）抵押

抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。

1.3 农村土地承包经营权抵押贷款

所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由融资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款的一种新型融资方式。

2.背景介绍

2.1土地政策抑制

长期以来，受制于特殊的土地政策，我国农业领域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制”。比如《中华人民共和国担保法》等法律就规定，农民土地承包经营权不能抵押，但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押。原因在于前者是农民生活的必需品，而后者是农民维持温饱所需之外的生产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了农民增收的步伐，扩大了城乡差距。因此，要实现国家所提出的城乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意义的相关政策。

2.2中央层面开始探索改革

十八届三中全会《决定》对深化农村改革作出全面部署，对一些长期以来议论较多但始终没有触及的改革有了明确提法，对一些过去虽有涉及但意见并不明确又事关重大的问题有了突破性、开创性的改革意见。比如提出“三个赋予”，赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

2.3成都市试点先行

2009年，成办发[2009]59号文件，涉及了“三权”土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押”

2010年12月10日，成都市下发了“成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案”

2014年1月初，中国人民银行成都分行和省农业厅等联合下发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》，先期选择成都市（温江区）、德阳市（什邡市）、绵阳市（江油市）、泸州市（纳溪区）、南充市（顺庆区）、资阳市（简阳市、安岳县）、乐山市（井研县）、遂宁市（蓬溪县）共8个市的9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。

1月24日，成都市温江区一家红花紫薇花木专业合作社与当地三联担保公司、成都银行分别签订担保合同与借款合同，122.53亩的农村土地经营权获得62万元的融资贷款。这是《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于上月印发后，第一笔成功落地的贷款，第一次实现土地经营权单独抵押贷款，是四川省农村土地流转收益保证贷款试点区域后首例贷款案例，也是全省第一单。

3.抵押贷款具体规定 3.1 贷款条件及范围

借款人必须具备合法的农村土地经营权，拥有权属证明。土地经营权关系清晰，无其他争议。不能改变土地的农业用途，不改变土地性质，不超过第二轮土地承包剩余期限等。将重点支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。

3.2 贷款手续

流转合同、营业执照、《农村土地经营权证》

3.3 贷款流程

第一步：农村土地承包经营权承包方或者流转的受让方向当地相关部门提出申请，获取农村土地经营权证，表明地块的经营面积、用途、位置等。

第二步：由房地产估价公司牵头，会同政府相关部门（如金融办、统筹委、农发局），以及担保公司、银行和农村基层干部、农户代表等，共同对土地的经营权价值进行评估。

第三步：银行根据评估价值为贷款申请方发放贷款，贷款利率在基准利率的基础上浮15%，比普通商业贷款利率明显优惠。

3.4 贷款期限及额度

按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、贷款期限、贷款申请人经营状况、信用条件、还款能力以及融资性担保公司担保能力等因素综合确定；贷款期限原则上为1-3年，最多不超过5年；

3.5 贷款利率

原则上最高不超过人民银行同期限档次基准利率的1.3倍；如借款人不能按时偿还金融机构贷款，由融资性担保公司代为偿还金融机构贷款，融资性担保公司代偿贷款后，可将获得的土地经营权阶段性再流转，收回代偿本息后，土地经营权退还给借款人。

第四篇：农村土地承包经营权抵押贷款管理办法

附件1

XX县农村土地承包经营权抵押贷款

管理办法

第一章 总则

第一条 为更好的适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，进一步拓宽农民融资渠道，提高土地利用率，解决农民贷款融资担保难问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转办法》和《贷款通则》等法律法规，以及《中共江苏省委农村工作领导小组<关于XX县推动农村金融制度及农业科技体制创新促进农村发展改革试验方案的批复〉》（苏委农〔2012〕11号）文件精神，特制定本办法。

第二条 本办法所称土地承包经营权是农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

第三条 本办法所称土地承包经营权抵押贷款是指土地承包经营权人在不改变土地所有权性质、不转移土地占有和农业用途的条件下，将土地承包经营权及地上种养物和相关附着物作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地承包经营权及地上种养物和相关附着物并由处分所得的价款用于偿还所欠债务。

第四条 农村土地承包经营权可以单独设立抵押担保（必要时可追加其他担保方式），也可以作为其他担保方式的有效补充。在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保，农村土地承包经营权抵押作为担保补充。第五条 农村土地承包经营权抵押信贷业务坚持审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求效益的原则。

第二章 贷款对象及准入条件

第六条 借款申请人为企业法人或农村专业合作社的，应具备以下条件：

（一）符合银行对其信用等级要求。

（二）合法取得农村土地承包经营权，其承包经营的存续期限必须在5年以上。

（三）具备专业种养殖经营的成熟技术和相关设施条件，具备有效的市场渠道，且从事种养殖及加工生产经营时间不低于2年。

（四）种植粮食面积不低于200亩；经济作物种植面积不低于50亩；养殖面积不低于20亩。

（五）企业及农村专业合作社依法注册，且主要股东、高级管理人员无不良信用记录，（六）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第七条 借款申请人为自然人或家庭农场主的，应具备以下条件：

（一）具有本县常住户口，年龄不超过60岁且具有完全民事行为能力。

（二）种植粮食面积不低于100亩；经济作物种植面积不低于30亩；养殖面积不低于10亩；价值1万元以上的农业设施大棚不低于2个。

（三）合法取得农村土地承包经营权，其经营的存续期必须在5年以上。

（四）从事种植业2年（含），养殖业3年（含）以上，有 较丰富的种养殖经验和成熟的种养殖技术，种养殖设施条件完善，产品适销对路，（五）符合农业政策性保险的产业，需参加农业保险。第八条 抵押的土地承包经营权应当具备以下条件：

（一）土地承包经营权产权关系清晰。

（二）符合依法、自愿、有偿的土地流转原则。

（三）承包经营流转手续符合国家法规政策。

（四）经营土地没有改变农业用途。

（五）有下列情况之一的农村土地承包经营权不得提供抵押：

1．权属有争议的。

2．未取得农村土地承包经营权权属证明的。

3．依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。

第三章 贷款用途、额度、期限及利率

第九条 土地承包经营权贷款用途必须为借款人从事种养殖的短期流动资金。

第十条 农村土地承包经营权抵押贷款金额由银行根据借款人资金需求、承贷能力及抵押物的评估价值综合确定，但最高不得超过其所提供的农村土地承包经营权抵押评估认定价值的50%。

第十一条 贷款期限根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。以农村土地承包经营权单独设立抵押担保的贷款，不得设定为最高额抵押循环。单笔贷款期限要根据农产品生产周期合理设定，且期限不得超过农村土地承包经营权剩余使用期限，原则上不得办理展期。第十二条 农村土地承包经营权抵押贷款利率按照银行利率定 价办法，根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，参照同档次抵押类贷款利率给予适当优惠。

第四章 贷款流程

第十三条 贷款申请。

（一）借款人为企业法人或农村专业合作社的，应提供以下资料：

1．符合要求的营业执照或事业单位登记证、组织机构代码证。

2．公司章程、验收报告、股权证明等； 3．有权部门颁发的贷款卡（证）。

4．法人代表身份证明，对委托办理信贷业务的，须提交书面授权委托书；企业公章与法定代表人、财务负责人签字样本。

5．根据法律、法规及公司章程要求，应由股东会、董事会或其他有权机构提供的同意申请贷款及抵押的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明。

6．对有财务报表的需提供上年及近期财务报表。7．贷款用途及还款来源证明材料。

8．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。

9.银行要求的其他资料。

（二）借款人为自然人或家庭农场主的，应提供以下资料： 1．借款人及财产共有人有效身份证明。2．借款人婚姻状况证明。

3．贷款用途及还款来源证明材料。

4．《XX县农村流转土地经营权证》（并附农村土地承包经营权流转合同和XX县农村产权交易所出具的交易鉴证书）。5． 借款人及财产共有人同意抵押的承诺书。6．银行要求的其他资料。

第十四条 贷款受理。银行接到客户申请后，采用面谈或电话联系，收集客户相关基本信息，做出是否符合贷款准入的基本判断，确认是否受理。确认受理的，与客户约定贷款调查的时间和方式。

第十五条 贷款调查。调查的主要内容必须包括以下几个方面：

1．客户从事种养殖生产经营经历，生产场所、生产技术等情况。

2．客户种养殖产品的市场状况，是否适销对路，是否有固定销售市场或订单。

3．承包情况和各项费用的情况、自有资金情况； 4．种养殖设施条件及生产经营情况。5．贷款用途等。

6．银行受理申请后认为明显不符合贷款条件的，终止信贷程序并及时通知申请人。

第十六条 贷款审查、审批。审查岗对信贷基本要素、借款人和担保人主体资格、信贷政策、信贷风险等方面进行认真审查后出具审查意见，对调查资料不全、内容不完整的贷款业务，可要求补充完善。有权审批人根据调查、审查结论等因素对贷款事项予以审批。

第十七条 调查、审查、审批环节认为不符合条件的，可以按规定终止信贷程序，并及时通知申请人。

第十八条 在签订《个人借款合同》或《流动资金借款合同》、《抵押合同》后，必须由贷款银行和抵押人共同向登记机关办理 登记并取得《土地承包经营权抵押登记证》后，银行方可发放贷款。

第五章 抵押登记管理

第十九条 提供抵押的农村土地承包经营权必须是借款申请人所有，并符合本办法第九条规定的条件。

第二十条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度。登记机构为XX县农村产权交易所。

第二十一条 办理农村土地承包经营权抵押登记，应当由权利人提出书面申请，在抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料到县农村产权交易所办理抵押登记：

（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书。

（二）借款申请人、抵押人基本资料。

（三）借款合同和抵押合同。

（四）《农村土地承包经营权证》或农村土地承包经营权流转合同。

（五）抵押人对地上附着物一并抵押及同意处置抵押物的承诺。

（六）抵押物共有权人同意抵押的书面资料。

（七）登记机关要求的其他资料。

第二十二条 农村土地承包经营权抵押期间，抵押人不得将抵押物再次抵押或流转。

第二十三条 以农村土地承包经营权抵押，其地上附着物在征得银行同意后方可变卖，变卖所得价款优先偿还银行贷款本息。

第二十四条 加强抵押物监管，对抵押物价值发生较大变化的，要及时追加其他担保，确保贷款资产安全。第二十五条 加强流转土地承包经营权抵押的租金管理，督促借款人及时足额交付租金，确保支付，对因租金支付纠纷影响贷款安全的，要及时采取措施。

第二十六条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

第二十七条 债务履行期届满，借款人应按借款合同规定及时偿还贷款本息；无法正常偿还的，贷款银行及时进行依法处置，对抵押的土地经营权及附着物，可以采取以下方式：

（一）转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息。

（二）变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。

（三）变现。发生借贷双方约定的实惠抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（四）诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权时，通过诉讼方式解决。

（五）其它合法形式。

第六章 抵押物的评估及保险

第二十八条 农村土地承包经营权的价值认定。农村土地承包经营权的价值为：年租地平均收益×经营期限+地上种养物价值+附着物价值，由县农工办、各乡镇经管站与贷款银行共同认定，并填制《土地承包经营权价值评估表》，必要时可以聘请专业评估公司，协助农村经营管理部门与银行进行农村土地承包经 营权价值的认定。经营期限应该是通过依法、自愿、有偿流转取得，并据实交付流转费用后的现有剩余经营年限。地上种养物和附着物价值应按照近三年市场平均价值，结合抵押物的地理位置、设施等条件以及种养殖存续期的预期经营收益确定。

第二十九条

按照《XX县政策性农业保险管理办法》，XX县人民财产保险公司，可以对地上的种养物和附着物办理保险，对申请银行贷款并自愿参加农业保险企业和个人，保险第一受益人必须是贷款银行，且保险期限不得短于贷款期限。对抵押前已办理相关保险手续的，应将保险标的第一受益人变更为贷款银行，并约定保险到期后续保，保证保险期限不得短于贷款期限。在政策性农业保险办理的基础上，适当引入商业性农业保险进一步增强农作物及养殖物抵御风险的能力。

第三十条 建立风险共担机制，成立专项风险基金。县政府按比例安排一定的财政资金设立农村土地承包经营权抵押贷款风险基金，风险基金实行财政专户管理；贷款到期农民无法偿还贷款，政府将启动风险基金来保障银行权益，以提高银行办理农村土地承包经营权抵押贷款业务的安全性和积极性。

第七章 贷后管理

第三十一条 银行可以利用自身的信息优势和客户资源，争取种养殖技术部门的支持，为借款人提供种养殖技术和相关的培训机会，指导借款人科学种养殖，提高借款人的生产效率和质量，确保借款人的生产经营持续安全、健康、长效。

第三十二条 贷后检查。银行在贷款业务发放后，应根据借款人生产经营周期特点对借款人进行现场检查，了解借款人的资金使用和生产、经营状况是否正常，在一个生产经营周期内至少检查一次。第三十三条 在种养殖收获期，密切关注种养殖产品的市场价格波动，及时跟进种养殖产品下游加工购销的金融链接服务，监督借款人产品回笼资金归还银行本息。

第三十四条 贷款收回。银行在每笔贷款到期前30、15、5天应分别采用电话、书面、短信等方式向借款人发出贷款业务到期通知信息，通知借款人及时组织资金履行还款义务，其中至少有一次书面催收通知回执存档。

第三十五条 贷款逾期处理。对逾期的贷款，银行要及时发出逾期贷款催收通知书并妥善保管回执，以保证贷款的诉讼时效，保全资产安全。贷款逾期超过一个月的，应积极采取与借款人协商以种养产品偿还贷款、公开拍卖抵押的农村土地承包经营权、依法处置抵押资产等有效途径等方式收回贷款。

第三十六条 有下列情况之一的，应采取包括终止发放贷款、提前收回已发放贷款、要求实现抵押权利等在内的有效措施控制风险：

（一）种养殖产品市场发生重大变化，影响到借款人经营收入骤减，又未落实偿还还款来源的。

（二）借款人在贷款申请过程中有提供虚假证明材料，或故意隐瞒调查事实行为的。

（三）贷款已逾期，或连续三次或累计六次未按时归还贷款利息的。

（四）种养殖户在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，而贷款债务未得到落实的。

（五）借款人遭受重大自然灾害，对生产经营活动造成重大不利影响的。

（六）借款人家庭分立，而贷款未随之分立或未明确债权债 务关系的。

（七）其他影响贷款安全的情形。

第三十七条 银行应加强对农村土地承包经营权抵押贷款的管理，对未按规定办理抵押贷款，未履行应尽职责造成损失的，将追究经办人及其他责任人的责任。

第三十八条 本贷款实行按月动态监测，若贷款逾期率达到5%时，应暂停办此项业务，并对此项贷款管理措施进行完善整改，直至风险目标可控后再办理该项业务。

第八章 附则

第三十九条 本办法未尽事宜，按国家法律法规、行政规章及银行有关制度规定执行。

第四十条 本办法自2016年9月30日起实行

第五篇：农村土地承包经营权抵押贷款管理办法

济宁市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)发布日期：[10-10-08 16:20:28] 点击次数：[71 ]

第一章 总则

第一条 为更好地适应农村经济社会发展变化和农民对金融服务的需求，解决农村融资担保难问，推动农村经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《贷款通则》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是指农村居民以农村土地承包经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向贷款银行申请贷款的信贷方式。

第三条 本市范围内的农村居民，因调整农业产业机构，发展农业产业化经营、发展个体私营经济而向金融机构申请贷款时，可以依照本办法规定，以其自有土地承包经营权设定抵押担保。

第二章 贷款发放原则和条件

第四条 农村土地承包经营权抵押贷款发放以“办理自愿、风险自负、收益自理”为原则。

第五条 借款人依照本办法设定土地承包经营权抵押，必须取得由当地人民政府颁发的土地承包经营权证书和村委会与农户签订的土地承包经营合同。

第六条 借款人申请贷款应向贷款银行提供下列资料：

（一）借款人个人情况及有效身份证明；

（二）家庭年经济收入情况；

（三）借款用途及效益分析；

（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与 农户签订的土地承包合同；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；

（七）金融机构需要审查的其他有关资料。

土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还须提供工商

注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。

第七条 农村土地承包经营权抵押以户为单位，用于抵押剩余的农村土地，不得低于该户人均0.2亩的标准。

第三章 土地承包经营权抵押价值评估

第八条 农村土地承包经营权抵押价值可以由抵押当事人共同协商确定，也可以由中介机构评估确定，并向所在村委会或乡镇农村经济经营管理部门备案。

第九条 农村土地承包经营权抵押价值的确定应综合考虑土地所在区域、种植、养殖品种、土地承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款、地面作物的预期收入、受让双方意愿等因素，评估的一般原则：农村土地承包经营权评估价值=年租地平均净收益*经营期限+地上（含地下）附着物价值。

第四章 农村土地承包经营权的登记、变更及注销

第十条 县市区农业行政主管部门为土地承包经营权抵押登记机关。

第十一条 农村土地承包经营权抵押登记可由抵押双方当事人共同向登记机关办理，也可以委托代理人向登记机关办理。抵押合同自抵押登记之日起生效。

借款人办理农村土地承包经营权抵押登记，应当向登记机关提交下列资料：

（一）农村土地承包经营权抵押登记申请书；

（二）抵押人身份证；

（三）抵押合同；

（四）土地承包经营权权属证明资料（《农村土地承包经营权证》和《土地承包经营合同》）；

（五）地上种养物情况说明；

（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；

（七）抵押登记部门要求的其它材料；

委托代理人办理农村土地承包经营权抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。

第十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也随之消灭。

第十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押期限自动后延至债权实现之日止。

第十四条 抵押合同发生变更或者终止时，抵押当事人或者其委托的代理人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原办理登记和记载部门办理变更或者注销抵押登记和记载。

委托代理人办理农村土地承包经营权抵押变更、注销登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。

第五章 贷款流程及管理

第十五条 农村土地承包经营权抵押贷款业务受理后，贷前调查人员除应按照一般的调查方式和内容对借款人、主体资格、经营状况等进行调查外，还应对土地流转合同的真实性、合法性和有效性进行深入细致地调查了解。

第十六条 农村土地承包经营权抵押贷款的操作程序：

贷款申请→贷款调查→抵押物价值评估→贷款审查、审批→办理抵押登记手续→签订抵押借款合同→贷款发放→贷后检查→贷款归还。

第十七条 贷款人应把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险，借款人取得贷款取得贷款必须用于农业生产、农业开发。

第十八条 农村土地承包经营权抵押权贷款金额不超过土地流转经营权抵押确认价值的70%。

第十九条 贷款期限按承包期限和生产周期确定，期限不得超过土地承包经营权剩余年限，一般以短期为主。

第二十条 贷款利率上浮原则上不得超过人民银行规定同档次基准利率的30%。

第二十一条 贷款形式由借贷双方约定。单笔贷款金额超出土地承包经营权抵押认定价值的可以采取其它担保方式作为补充。鼓励农业产业化龙头企业、农民专业合作经济组织等单位及个人提供补充担保。

第二十二条 借贷及抵押当事人发生争议的，可通过协商调解解决，也可向人民法院起诉。

第二十三条 本办法未尽事宜，依据相关法律法规办理。

第二十四条 本办法由中国人民银行济宁市中心支行、济宁市农业委员会负责解释。第二十五条 本办法自印发之日起施行。