会稽山旅游度假区扩区可行性研究报告1

第一篇：会稽山旅游度假区扩区可行性研究报告1

会稽山旅游度假区扩区可行性研究报告

二零一一年八月

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本次空间拓展可行性研究报告主要是在了解和认识会稽山度假区现状的基础上，理清发展和建设中存在的问题和制约因素，结合相关规划和绍兴城市发展战略，研究会稽山度假区空间拓展的必要性；拓展方向和区域的可能性、现实性；论证空间拓展规模；确定合适的四至界限；形成符合科学发展观的研究结论。

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1.背景概况

1.1发展背景

1.1.1国内外旅游产业发展态势

旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。2009年11月25日，国务院常务会议讨论并原则通过了《关于加快发展旅游业的意见》，该意见提出要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。2010年，我国旅游经济收入达到1.44万亿元左右，比2009年的1.29万亿元增长12%，而预计2011年的旅游经济收入将进一步快速增长至1.6万亿元。随着我国人均GDP迈向5000美元，城乡居民收入将进一步增长，旅游消费进入快速增长的黄金期，我国旅游持续较快发展具有强大的市场基础。“十二五”期间高速交通体系的初步建成，则大大拓展了游客出行距离和产业发展空间，旅游业发展的配套支撑体系不断完善，各种发展大众旅游的条件正在成熟，发展基础逐步稳固。

在旅游业整体产业规模不断扩大的同时，以休闲旅游为代表的新的旅游主流形式也在不断得到强化。著名未来学家格鲁厄姆·莫利托在《全球经济出现五大浪潮》一文中指出：“到2015 年，人类将走过信息时代的高峰期进入休闲时代。”上海师范大学旅游学院院长杨卫武说：“休闲旅游是未来最为流行的旅游方式，在未来国际旅游市场上将占到80%以上。”以娱乐、度假、休闲为主要目的的休闲旅游在我国的旅游格局中日益占据其基础性主导地位。

1.1.2长三角等经济发达地区旅游发展新需求

作为全国经济最为发达的区域经济体之

一、区域旅游发展较快的区域之一和国内旅游和入境旅游的主要市场之一，长三角地区以中国东部地区发达的经济环境为背景，以独具江南特色、兼具现代都市风貌和历史文化底蕴的丰富的旅游资源为依托，以良好的旅游服务和方便的旅游交通为基础成为中国最具吸引力、发展潜力最大的旅游经济圈。2010年长三角区域的国内旅游收入和旅游外汇收入

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均占全国的四分之一强，旅游市场成熟，同时，长三角区域旅游产业各行业就业人数和营业收入占全国的五分之一以上，旅游产业具有较强的活力。

随着长三角地区区域经济和人民经济收入的不断提升，区内的旅游需求也处于持续快速的增长过程，旅游需求的形式则呈现多样化的发展趋势，其中尤以休闲旅游、商务旅游、度假旅游、主题旅游、会展旅游表现最为突出。

1.1.3环杭州湾相关旅游资源及其开发状态

环杭州湾区域不论是在区位、资源、交通、信息、资金还是在产业结构等方面都算得上是国内一流的休闲度假区，也是最适合打造国际化、精品化的休闲度假胜地。环杭州湾地区有着发展休闲产业得天独厚的条件。发达的经济、优美的山水、深厚的人文、有利的区位空间等综合开发优势，为杭州湾地区休闲旅游业的发展提供了必要基础条件。杭州湾也是最合适发展高端化、精品化的休闲型度假区。在环杭州湾地区，全国性乃至世界性的品牌专业市场不断涌现，如海宁的皮革市场、杭州的女装特色街和丝绸城、诸暨的珠宝市场、绍兴的轻纺市场以及周边的义乌小商品市场等，带来了大量的商务人群。

1.1.4绍兴市旅游度假类产业发展现实与矛盾

1.1.5会稽山旅游渡假区发展基础和内在需求

可从国内外旅游产业发展态势、长三角等经济发达地区旅游发展新需求、环杭州湾相关旅游资源及其开发状态、绍兴市旅游度假类产业发展现实与矛盾、会稽山旅游渡假区发展基础和内在需求等多个层面展开分析，旨在突出“旅游度假区类业态在未来旅游产业发展中的重要地位，旅游渡假区需进行规模化、集群化以及多元化发展的必然性，会稽山旅游度假区处在加快规模化、集群化拓展的历

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史机遇期”等核心观点，以此定下“扩区”的基本理论导向和基调。1.2现状条件

可从地理区位、管辖范围、地形地貌、现状资源、开发状态、经营情况等多个角度，详细介绍会稽山旅游度假区的整体内外发展条件，旨在说明“度假区经济和交通区位优越、自身资源特色优异、整体环境禀赋突出、开发经营处在正常轨道”等度假区现状特征和发展优势，并强调“目前用地规模和开发量较小、项目安置日趋饱和等与内外发展需求存在矛盾”这一核心问题。

2.目标、依据、方法

2.1研究目标

其一是针对度假区发展的目标，即未来旅游度假区的发展定位和业态导向，可相对简要；其二是研究报告本身的目标，即旨在通过必要性、可行性分析，结合相关研究分析，明确度假区扩容的近远期规模及具体范围，并对扩容后的度假区进行结构性的功能组织引导。2.2研究依据

包括相关法规依据、相关规划依据等。2.3研究方法

可能的方法体系：内在需求规模导向和外在资源环境制约下的双重寻优方法。前者以规模预测为核心，后者以GIS资源环境和空间拓展路径评价为主体。

3.扩区必要性分析

3.1需求必要

详细阐述内外发展需求，如区域旅游产业重构需求、地区居民旅游消费需求、绍兴产业结构优化需求等外部需求，以及度假区本身的有序经营、规模发展和品牌塑造等需求。3.2竞合必要

主要阐述当前区域相关旅游产业产品发展的竞争日趋激烈，于环杭州湾和绍兴地区等范围内进行相关旅游资源整合发展和协同发展存在较好的前景。

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3.3定位必要

结合浙江省、环杭州湾城市群、绍兴地区等各个层面对会稽山旅游度假区的定位要求，指出“相应的定位要求必须要求与之配套的规模标准和空间平台”。3.4规模必要

承接上个内容，进一步指出，要实现度假区的定位提升，就必须要具备一定的规模，只有规模化才能保障核心竞争力的提升。3.5空间必要

结合开发日趋饱和空间受限的现状分析结论，进一步指出空间扩张的紧迫性。3.6项目必要

结合目前项目引进和项目组织的初步意向，指出要进行项目群整体优化提升，势必需要更多的空间和资源加以承载。3.7效益必要

指出度假区扩容在社会效益、经济效益、环境效益、生态效益等多个层面存在积极作用。

4.扩区可行性分析

这里主要从“建设可行性”、“经济可行性”、“规划可行性”、“资源环境可行性”、“交通组织可行性”、“政策可行性”等几个方面展开阐述，总之要明确扩区在多个方面均是可行的，当然，如确实存在一定的制约，也应提出解决或规避的途径。

5.扩区的整体规模预测

5.1外部规模需求预测

结合类似定位层级的度假区发展规模进行类比、地区旅游发展需求的整体判断、相关规划对自身的目标要求等，对度假区的未来发展规模进行预测。5.2内在规模需求预测

结合近年来项目落实情况、用地开发态势等，对度假区规模进行趋势外推，以此预测可能的规模增长界限。

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5.3规模容量框架分析

主要通过生态承载力、资源承载力这两个方面，判断出度假区的极限发展规模和框架。

5.4基于“P-S（需求-满意度）”的适宜规模分析

引入P-S模糊预测模型，选取产业、经济、生态、环境、社会等多个因子层，对需求满意度进行评价，以定量模型预测适宜的规模区间。5.5近远期适宜发展规模

基于上述评价和预测，最终拟定近远期的合理发展规模。

6.扩区的空间适宜性评价

6.1扩区原则

主要包括：发展战略的同一性、空间的整体性、交通联系的便捷性、资源组合的合理性、相关规划的符合性、区划调整的可能性、后续操作和管理的可行性。6.2总体扩区方向判定

基于上位规划、相关专业规划、现状度假区资源开发、外部交通条件、周边城镇发展态势等进行综合判断，明确“东扩”、“南扩”的两个可行的发展方向。6.3扩区评价范围

结合上述总体扩区方向和近远期规模，以大于“目标规模”的原则选取扩区评价范围。6.4适宜性评价

以GIS空间定量分析为主要方法，对地形地貌、工程地质、旅游资源、交通联系、空间自生长、环境制约、城镇依托等多个方面进行评价，通过叠置分析确定合理的扩区空间边界。

7.扩区多方案评价及推荐方案

7.1扩区多方案评价

在上述适宜性评价的基础上，结合度假区管理需求，提供多方案选择，并对各方案进行优劣评价打分。

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7.2推荐扩区方案及规模范围

确定最终推荐方案，明确至四至范围。

8.度假区整体空间布局导向（扩区后，是否需要？）

结合现状开发状态、资源环境条件和规划目标定位，对扩区后的度假区进行功能布局策划（可粗线条，结构性的表达），并对业态组织、交通引导、近远期时序等提出大致设想。

9.管理体系与政策保障

对扩区过程中须重点关注和解决的问题进行简要阐述，并提出相应的政策保障措施和管理方法，如行政区划调整、农居安置、资源保护、经营模式等。

10.结论

昝略。

东湖会稽山如何连成片

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会稽山旅游度假区示意图

尽管东湖本身位于会稽山余脉，但在大多数人印象中，东湖和会稽山两处旅游地是完全独立的，路也相隔不少；不过，随着绍兴旅游投资项目的不断“跟进”，这一“老观念”可能要被打破：随着汽车时代向绍兴走近，尤其是一些重量级旅游项目的到来，东湖、会稽山两个景区可连成片，成为一个大型生态休闲度假旅游胜地，我市旅游界一直在呼吁的“绍兴旅游需要把亮点做

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大做强”即将有典型的代表出现„„

名地、宝地、福地

浙江省会稽山旅游度假区位于绍兴古城东南近郊，是省政府批准设立的省级旅游度假区和绍兴城市的重要组成部分。包括宛委山、石帆山等在内的会稽山系千岩竞秀，自古列中华九大名山；若耶溪谷幽荷香，是中国山水诗的重要发祥地，被历代专家学者誉为著名风水宝地；道家所称的“洞天福地”相传古为神仙所居，今则为理想的人居环境，据有关专家考证，会稽山、若耶溪分列“三十六洞天、七十二福地”的第十洞天和第十七福地；中华英雄大禹则更是家喻户晓，他曾在会稽山得金简玉字、行封禅大典，并安葬在如今的大禹陵；王阳明在这里明志向学、筑庐讲学，创立了阳明心学。

市文旅集团有关负责人表示，会稽山旅游度假区以历史文化为内涵，生态保护为前提，度假旅游为重点，目标是要精心打造长三角地区重要的旅游目的地。会稽山旅游度假区开发已经成熟，基础设施也比较完善，像会稽山大景区、会稽山国际高尔夫俱乐部等一批项目已经建成，其中东湖景区近期又被列入开发重点。

东湖景区要成“乐”园

据介绍，刚刚完成入口改造工程的东湖景区将开发成一个休闲度假旅游项目——“东湖乐园”。“东湖乐园”北依云东路、南至人民东路、西临环城路、东至迎宾路，其中心区域即东湖风景区。尽管该乐园面积不算大（约1平方公里），但总投资预计在8亿元左右。在待开发的项目中，目前可以确定的是，包括一家上档次的、能解决旅游六要素中“吃、住”等多项服务的综合性度假酒店。由于借东湖的“东风”，“东湖乐园”已经拥有的一个巨大优势是有总共能容纳252辆小轿车的大型停车场这一硬件设施。

市文旅集团透露，为让绍兴的旅游度假产业不落后于国内的先进水平，他们特别关注一些开发理念新颖、经营管理基础好的投资方。

会稽山主打“好吃好玩”

我市旅游界业内人士分析，会稽山作为度假区开发的优势还是很多的。首先它依托着成熟的大禹陵景区和新兴的宛委山景区，有较好的基础条件；其次，8~9平方公里的大面积和近20亿元的（预计）大投入；另外，有比较充足的客源这一点也颇为关键：尤其是上海客源去年对宛委山赞赏有加，有上海投资者甚至提出要到宛委山附近投资温泉旅馆。

目前，市文旅集团总体对该度假区的定位是以历史文化为特色，以休闲度假为重点，力争成为长三角地区重要的旅游目的地。所以一些项目已经确定，比如选址在大禹陵景区入口区域的“会稽天堂”，将开发建设高档度假酒店（可能附带大型娱乐项目），而选址在宛委山景区入口区域的“林家湾俱乐部”，则将开发建设以运动、休闲和聚会为主要功能的高档度假俱乐部。这“一吃一玩”的两处都将充分利用会稽山的山地和若耶溪的水域资源，力争突出自然生态优美这一特色。另外，选址在大禹陵景区西侧，背靠会稽山、面临环城河的一块22万平方米的建设用地将开发高档景观房产。（俞朝盈 文摄）

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聚焦绍兴旅游新政系列报道之一

绍兴旅游：一轮“明月”升起来

绍兴网 2009年07月31日 07:40:43 手机看新闻

绍兴，被誉为一座“没有围墙的博物馆”，有着丰富的旅游资源。但在GDP的占比中，绍兴旅游尚不能改变低于全省平均水平的现状。当“凤凰古城”、“平遥古城”等旅游品牌在全国吆喝时，绍兴人怎样才能把游客留下来？

当业内还在感叹绍兴旅游“遍地珠宝，但缺银线”、“满天星斗，唯缺明月”时，市委、市政府在日前召开的全市旅游发展会上提出要全力推进“全城旅游”的规划建设。这犹如一针兴奋剂注入古城，触动了每一个角落的细胞，星星密布的古城旅游业终于要打造“月亮”了。

现状:满天星斗，独缺明月

绍兴人往往为自己身为“鲁迅故乡人”、身处千年古城而感到自豪，而事实上，绍兴的古城文化、水乡风光也确实是不可多得的旅游“富矿”。

近年来，在“旅游富市”理念的引导下，绍兴旅游的综合实力不断增强，近4年来全市旅游总收入年均增速达到了22.4%，高出GDP增速9.9个百分点；四年间全市旅游项目建设实际投资达87.2亿元，镜湖国家城市湿地公园等一批重点旅游项目顺利建成，同时还有多个工程正在顺利推进；与此同时，绍兴旅游对外开放的步子越迈越大，产业结构也不断得到优化。

然而，同绍兴丰富的旅游资源相比较，目前得到开发的旅游资源显然还只是“冰山一角”。“提起绍兴，国内不少人仅仅知道这里是‘鲁迅故乡’，而对地域更远的 11 / 20

游客来说，绍兴甚至只是一个地名。游客怎么会对一个毫不了解的地方产生兴趣呢？” “满天星斗，独缺明月”，有人这样形容绍兴旅游目前的状态。尽管近年来不同旅游主体为了向外推介自己，纷纷喊出了自己的个体品牌，但正因为如此，导致了绍兴整体旅游品牌形象的不统一、不明确。由此带来的是一系列后果是：游客面窄，目前来绍游客中，70%来自长三角地区，他们的逗留时间平均只有半天左右，基本上不在绍兴过夜。而游客在绍人均消费也比省内旅游平均消费低15%。

“绍兴旅游资源应该整合和再开发！”基于这样的认识，从去年8月开始，有关部门对我市的旅游资源展开了多次调查研究，“全城游”这一概念渐渐浮出水面。在一年间，“全城游”也吸引了众多专家、市民的热议，内涵越来越丰富。终于，在7月27日召开的全市旅游发展大会上，市委书记张金如明确提出了：“要全力推进‘全城旅游’的规划建设”。

有业内人士这样评价：“如果说，过去绍兴独缺‘明月’，那么现在绍兴已经找到了‘明月’——就是整座城市！这种发展思路上的突破，无疑将改变今后绍兴旅游发展的方向。”

“全城游”起航

市旅游局将改称“市旅委”

根据《中共绍兴市委、绍兴市人民政府关于调整旅游经营管理体制的意见》，决定撤销市旅游局，组建市旅游委员会，负责研究全市旅游产业发展战略，编制旅游产业发展规划等工作。

市文旅集团将与震元集团合并，组建市旅游集团公司，负责市区旅游产品的开发、经营和管理，同时作为旅游业发展的投融资平台和投资主体，实施旅游项目的投资开发和管理。

为了做大做强旅游集团，现城建部门负责管理的越王城（不含府山公园）、历史文化名城保护办管辖的历史街区、绍兴饭店整体划入旅游集团。现水利部门负责管理的环城河（含城内河道）及岸上绿地、建筑物和存量土地等划转旅游集团经营管理。

黄酒集团要在做大做强黄酒主业的同时，积极涉足旅游产业，加强对绍兴旅游产业的投资。

会稽山旅游度假区管委会与市旅委合署。

在原有基础上建立游客集散中心、旅游形象推广中心、从业人员培训中心等。成立市旅游工作领导小组，负责协调旅游业发展的重大事项。由市长任组长，市委副书记、分管副市长任副组长，旅委主任兼任办公室主任。

■相关链接

未来：景即城，城为“月”

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解读绍兴的旅游，首先要解读绍兴这座城市。绍兴的旅游资源总量丰富，城是一个景，景即一座城。

以水为线连珠成串，绍兴有丰富的“水乡风情”。环城河、大环河、古运河、市区内河，可谓水绕城、城拥水，在水之畔，连珠成串就是古城“脊梁骨”。历史文化是绍兴的特色所在，可以说“文化名城”是绍兴旅游的一张金名片。鲁迅故里、陆游、徐渭、蔡元培、秋瑾等名人故居自有它的知名度；“古越龙山”、“会稽山”等黄酒旅游及兰亭书法圣地自有它的经济人文优势，越剧、绍剧、莲花落、新昌调腔自有它的市场。绍兴，还是一座“江南古城”。越子城历史街区内的仓桥直街，蕺山历史街区内的书圣故里和西小路、八字桥历史街区，分别记载着绍兴2500年的建城史„„ “有这么多优势，绍兴旅游的‘月亮’就是‘城市’。”市政协有关人士指出，在“大众旅游时代”来临时，把整个“城市”作为“月亮”推向更广阔的市场，也是绍兴旅游发展的大好机遇。

事实上，发展“全城游”，正是基于对整个城市发展的考虑。而绍兴这个城市既是区域政治、经济、文化中心，也是最大、最具吸引力的旅游产品，有关人士认为，“全城游”的发展能推进转型升级，也是提升城市品位的必然选择。

“绍兴城市的发展方向和定位的战略，也铸就了‘全城游’的思路。”有关人士说，打响“全城游”品牌除了提升城市形象，提高绍兴的知名度和美誉度外，在一定程度上还可以改变绍兴旅游多“星星”缺“月亮”的“短腿”，整合绍兴旅游资源。“而与此同时，从国内外的经验来看，‘全城游’也能起到改善民生的作用。”有关人士说，发展“全城游”不仅能丰富人们的精神文化生活，也能增加就业机会，提高经济收入。因此，以城市旅游为核心，正是推动整个城市发展、打响城市品牌、提升城市价值的整体需要。

绍兴旅游新的腾飞：300亿背后的路线图

绍兴网 2009年07月28日 06:44:24 手机看新闻

到2012年，全市接待国内游客要突破3000万人次，绍兴旅游总收入要超过300亿元——昨天召开的全市旅游发展大会定下系列新目标。尤其让人耳目一新的是，“全城旅游”、“机构变脸”、“集团组建”等系列新目标和举措的提出，种种迹象表明，13 / 20

绍兴旅游正开始新一轮发力。

在多数人印象中，绍兴文化底蕴深厚，知名度较高，知名景点也不少，称得上旅游大市。事实上，放在浙江乃至长三角坐标系中丈量，绍兴旅游实不能称“强”。如全市旅游总收入占GDP比重数值，去年与温州并列全省倒数第一。“对于有悠久历史文化、丰富旅游资源的绍兴来说，这是十分不应该的。”市委书记张金如说。

绍兴旅游为什么上不去？换换思路天地宽

媒体热议许久的“全城旅游”，昨天正式定调。会议提出要把整个绍兴中心城市作为一个旅游综合体来建设，做足“水乡风情”、“文化名城”、“江南古城”文章。

种种关于“全城游”的设想，虽然仍未得到实践的成功验证，但长期以来，绍兴旅游多“星星”缺“月亮”的短腿，迫切需要转换思路加以弥补。从这个意义上说，借“全城游”打响城市整体品牌，不能不说是一个明智的选择，堪称绍兴旅游史上的里程碑。

这种思路的转换，也体现在“全市游”设想中。“要多搞县（市、区）联合游线，把绍兴一日游变成两日游、三日游。”市委副书记、市长钱建民说，绍兴旅游要做大做强，不仅需要景点、景区合力，还需要城市和区域间的合力。

基于这种思路，在叫出“全城化旅游”的同时，绍兴提出“整体性规划”、“一体化管理”、“品牌化营销”等新思路。有关人士介绍，多部门和专家参与的《绍兴市旅游发展总体规划》和全城游规划，目前正抓紧编制完善，除要求与其他专项规划衔接外，更注重突出特色与个性。

“从杭州等地的成功经验看，大投入是大旅游的不二法门。”“高强度投入”被作为绍兴旅游发展的重要动力源。数据显示，2009年至2011年，我市将安排重大旅游建设项目27只，总投资171亿元，未来三年有望成为我市旅游“大投入”阶段，特别是大型旅游综合项目有望取得突破性进展。

事实上，未来几年绍兴也将面临前所未有的营销机遇。上海世博会、第六届世界合唱节、建城2500周年庆典等系列活动，为绍兴高品位策划旅游营销创造了契机。“不能再停留在电视上打打广告、挂挂标语牌的低水平营销，必须要将旅游营销作为一个大项目、大工程来规划、论证、实施。”张金如要求。

绍兴旅游如何才能上去？体制机制要创新

会前，市委、市政府出台了《关于调整旅游经营管理体制的意见》，决定撤销市旅游局，成立旅游委员会，承担全市旅游发展管理、规划等职能。

此次改革更实质性的一步是，市文旅集团与震元集团合并，组建市旅游集团公司，主要负责市区旅游产品开发、经营、管理，并策划重要旅游产品。同时，作为旅游业发展的投融资平台和投资主体，承担招商引资和吸纳、引进社会资本，实施旅游项目投资开发和管理等职能。

系列整合还包括：现城建部门负责管理的越王城（不含府山公园），历史文化

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名城保护办管辖的历史街区及所属房产、绍兴饭店及现水利部门负责管理的环城河及岸上绿地、建筑物和存量土地等划转旅游集团经营管理。会稽山旅游度假区管委会将与市旅委合署，在原有的基础上建立游客集散中心、旅游形象推广中心、从业人员培训中心等。

体制机制的变革，要解决的是发展动力问题。因为绍兴旅游存在的一系列“短腿”，都与管理体制不顺畅密切相关。在注重发挥政府“有形之手”作用的同时，更需利用市场“无形之手”的优势。

引人注目的是，《意见》还要求黄酒集团等大型国企在做大做强黄酒主业的同时，积极涉足旅游产业，加大对绍兴旅游产业的投资。这表明政府希望借助机制之手，形成政府、民资、外资、国资四管齐下的投入格局。

昨天的会议还明确提出，要鼓励旅游企业通过联合、兼并、重组、收购等方式，推进规模化发展，争取到2012年，全市培育5家资产10亿元以上的大型旅游集团，并力争有旅游企业上市。

记者获悉，有关部门长时期调研、酝酿的《关于大力发展旅游业的若干意见》也即将出台，旅游基础设施建设、旅游宣传促销、旅游人才培养等将受扶持，力度将超过以往。

“不管是项目建设，还是机制创新，均是近年来力度最大的一次。”有关专家评价，未来三至五年，绍兴旅游有望借助项目投入和机制创新推手，真正跃上一个新平台。

3.4休闲旅游——休闲时代下的旅游产业革命（1）休闲旅游概念

休闲旅游，是指以旅游资源为依托，以休闲为主要目的，以旅游设施为条件，以特定的文化景观和服务项目为内容，为离开定居地而到异地逗留一定时期的游览、娱乐、观光和休息。休闲旅游与其它旅游不同之处在于，一“动”一“静”，一“行”一“居”，一“累”一“闲”，它是旅游者占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入，旅游地有了一定服务设施条件下而逐渐形成的，是旅游得以丰富发展的产物。改革开放20年来，我国的旅游业发展迅速，但休闲旅游还刚刚起步，并呈现出强劲的发展势头。

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（2）我国休闲旅游发展态势

以娱乐、度假、休闲为主要目的的休闲旅游在我国虽然起步较晚，但是发展很快，呈现出以下主要规律和发展态势：

国内旅游将成为休闲旅游的主流。家庭旅游是当今休闲旅游的主要形式。

休闲旅游的客源市场呈现出大众化和多元化的趋向。

休闲旅游多选择风景优美的城市郊区和经济发达的周边城市。休闲旅游具有明显的季节性和时间性。

休闲旅游者对旅游产品和环境质量的选择更为严格。（3）休闲旅游与传统旅游的区别

基础设施更加完善，酒店设施通常要具备四、五星级标准；

对景点地质地貌的奇特性、可观赏性要求不高，但对景区规划、环境艺术等有特别要求；

对会议功能有不同程度的要求，高端度假区对会议设施水准、接待规模要求较高，通常都有专业的演艺项目；

对餐饮、娱乐要求也较高，更强调游客的放松和享受。

休闲旅游的优势在于不但能增加游客的休闲体验、延长游客的驻留时间、提高游客在旅游区域内的消费力，更重要的是能带动地区旅游经济总量的增长。

3.2高端旅游——旅游业发展的第三次热潮

高端旅游是社会发展的产物，是我国旅游业在经历了数量扩张阶段之后，向以质量为本的新战略转变的伴生产物。所谓高端旅游，就是各类旅游产品中居于塔尖地位的产品。每一类都有高端旅游。高端旅游是由高素质的旅游者、高品位和个性化的旅游产品、高质量和富有特色的旅游服务，以及高素质的旅行社、投资商和管理部门等相结合，共同促成的一种富有时代特征的新的旅游形式。

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（1）高端旅游的特点

需求个性化。这是高端旅游最突出的特点。但这种个性化在市场上的表现是群体化的个性，不是单体化的个性。只有把握住群体化的个性，需求个性化才能满足；

产品多样化。所谓多样，是规模化的多样，即至少要达到一个最小的批量，这种批量在一定意义上也是经济批量的问题。在高端旅游产品上，经济批量的问题主要是产品多样化怎么来运行；

市场细分化。这种细分化进一步的演化是一种市场层服务化的细分，首先是市场层，但更重要的是市场服务；

形象主题化。高端旅游的消费者，一定要追求文化的形象，追求文化主题，这是一种深度化的追求。这意味着高端旅游产品一定要形成自己的文化特质，要靠文化主题来打开市场；

品位贵族化。这种贵族化不是豪华与炫耀，而是高端旅游产品内在品质的发散，也是高端旅游市场不断挖掘和完善自己的关键。

（2）高端旅游基准的定位

高端旅游者。指具有高素质旅游者。

高端旅游产品。指具有高素质、个性化和特色化的产品。高端旅行社。是指具有高端旅游资质的旅行社。

高端旅游投资商。指具有高端旅游投资理念、高端旅游产品和高投资能力的投资开发商。

高端旅游管理。是指具有高端旅游理念、规划、管理、调控人才和能力，包括政府的管理法规、政策、体制、机构、人才和条件。

高端生态环境和人文资源。指具有高端旅游的高质量和特色的生态环境和人文资源。

3.1主题旅游——旅游产业集群组织的核心平台

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旅游市场进入体验经济时代，正是打造超越市场的大型主题旅游产品体系的佳机。所谓主题旅游，就是相对突出某一特色的重点旅游活动。旅游主题是区域旅游开发的理念核心，区域旅游开发需要依赖一定的主题而进行。旅游主题是贯穿于整个旅游活动中所反映出来的中心思想，是旅游活动项目的主线，也是旅游景观、产品、区域所隐含和揭示的中心思想和意念内涵。从旅游供给方来讲，以主题情节贯穿整个旅游项目，暗示旅游者进入角色并使之沉浸于梦幻般的世界，完成整个旅游活动；从旅游需求方讲，旅游者得到的是有主题的服务与娱乐，是一系列主题性的体验。

区域旅游往往在一个统一的主题构思之下，又有不同主题区域，形成多层次的主题结构。其结构层次主要有两种组合形式：

从属式。在明确的大主题之下，各个区域的主题从属于大主题，它们之间是 整体与局部的关系。从属式主题结构是我国主题公园常见的结构形式。

组合式。各个区域在主题内容上没有直接关系，依靠各个景区的气氛、环境来烘托全园的整体风格与主题。迪斯尼乐园中的美国主街、明日世界、幻想世界等等景区的主题各异，共同发挥作用，组成热烈欢快的整体形象。

从国内外最新的成功经验来看，在打造主题旅游产业体系和旅游地的过程中，应对以下几点进行关注：

主题塑造是灵魂 ；

抛弃文化快餐，做足文化内涵 ；

避免过度本地化，本地元素国际化应是趋势 ； 做透单一主题，亦是成功捷径 ；

嫁接各类社会资源，打造多元化度假产品 ； 延长主题娱乐产业链。

3.5商务旅游——最具发展潜力的旅游细分业态

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（1）商务旅游概念

商务旅游是以经商为目的，把商业经营与旅行、观光结合起来的一种旅游形式，是游憩活动中仅有的与谋生手段(或获取经济利益)有紧密联系的产品形式。商务旅游主要针对经常往来于世界各地，洽谈业务、举办展览会等活动的客人，他们的订房、订票、甚至预订展位等大都由旅行社承办，其过程是商务旅游者花钱购买旅游、服务和商品的综合消费过程。目前，商务旅游市场可以划分为一般商务散客旅游市场、会议旅游市场和奖励旅游市场等几部分。

（2）我国商务旅游发展趋势

近年来，商务旅游在世界范围内得到了迅速的发展，我国的商务旅游也有了较大发展。世界旅游组织估计中国商务旅游及支出在现阶段每年高达103 亿美元，并将以每年20 %的速度增长。2020 年我国将吸引1137 亿海外商务旅行者，占全世界的

816 %。2020 年中国可能超过美国而成为世界第一大商务旅行目的地。可以预见，中国的商务旅游市场发展前景广阔。

（3）商务旅游的主要特征

出行的主要动机是从事商务活动，旅游服务具有综合性 逗留时间长，人均消费高，对价格不敏感 重访率较高，能产生稳定的旅游客源和收入 时间观念强，对商务配套设施要求较高 商务旅游者的教育水平较高，自主意识也较强 商务旅游者的消费结构比较集中 以散客为主，受季节影响小 目前大多以大城市为主要目的地

3.6创意旅游——开启旅游价值蓝海的“钥匙”

创意旅游指通过让游客对旅游过程的积极参与和从其选择的度假目的地学

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来的经验，为游客提供发展其创意潜质的机会。旅游业不仅仅是对现有的已存在的资源的开发和利用，它更是资源的创造，创意也使得资源的深度开发更为便利。创意旅游是创意产业在旅游业的延伸，是创意产业与旅游业的融合。

爱诺在论及艺术家所发挥的作用时说：“那些曾被我们不屑一顾甚至遭受抛弃的事物，经艺术家之手后，霎那间变得光彩夺目，魅力逼人。”创意之于旅游业正如艺术家之于平凡之物，前者的融入为后者创造了更大的价值。

相对于传统旅游发展模式，创意旅游有以下特点：

强调对各类资源的多维化整合，特别是对传统旅游资源之外的各类社会资源运用创意手法的整合；

强调对未来文化遗产的创造； 强调对旅游消费潮流的引领与塑造；

强调旅游产业链的深度拓展和广度延伸，以及区域整体价值的提升。

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第二篇：旅游度假区项目可行性报告

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------旅游度假区项目可行性报告

国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）拥有10余年项目可行性报告撰写经验，拥有一批高素质编写团队，卓立打造一流的可行性研究报告服务平台为各界提供专业可行的报告（注：可出具各类项目的甲级资质）。

项目可行性报告用途（企业投融资、国家发改委立项、银行贷款申请、申请进口设备免税、境外投资项目核准、政府资金项目申报）

可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。

第一章 旅游度假区项目总论 第一节 旅游度假区项目背景

一、旅游度假区项目名称

二、旅游度假区项目承办单位

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三、旅游度假区项目主管部门

四、可行性研究工作的编制单位

五、研究工作概况 第二节 编制依据与原则

一、编制依据

二、编制原则 第三节

研究范围

一、建设内容与规模

二、旅游度假区项目建设地点

三、旅游度假区项目性质

四、建设总投资及资金筹措

五、投资计划与还款计划

六、旅游度假区项目建设进度

七、旅游度假区项目财务和经济评论

八、旅游度假区项目综合评价结论 第四节 主要技术经济指标表 第五节 结论及建议

一、专家意见与结论

二、专家建议

第二章 旅游度假区项目背景和发展概况 第一节 旅游度假区项目提出的背景

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一、国家或行业发展规划

二、旅游度假区项目发起人和发起缘由 第二节旅游度假区项目发展概况

一、已进行的调查研究旅游度假区项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、旅游度假区项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 投资的必要性

第三章 旅游度假区项目市场分析与预测 第一节 市场调查 第二节 市场预测 第三节 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略 第一节 产品方案和建设规模 第二节 市场推销战略

一、推销方式 二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 第二节 建设地区的选择

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--------第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第六章 旅游度假区项目技术、设备与工程方案 第一节 旅游度假区项目组成 第二节 生产技术方案 第三节 总平面布置和运输 第四节 土建工程 第五节 其他工程

第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第一节 旅游度假区项目选址及用地方案 第二节 土地利用合理性分析 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 第一节 资源利用分析

一、土地资源利用分析

二、水资源利用分析

三、电能源利用分析 第二节 节能措施分析

一、土地资源节约措施

二、水资源节约措施

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三、电能源节约措施

第九章 旅游度假区项目原材料供应及外部配套条件 第十章 旅游度假区项目进度与管理 第一节 工程建设管理

第二节 旅游度假区项目进度规划 第三节 旅游度假区项目招标 第十一章 环境影响评价 第一节 建设地区的环境现状

第二节 旅游度假区项目主要污染源和污染物 第三节 旅游度假区项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 第一节 生产过程中职业危害因素的分析 第二节 职业安全卫生主要设施 第三节 劳动安全与职业卫生机构 第四节 消防措施和设施方案建议 第十三章 企业组织和劳动定员 第一节

企业组织

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一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算 第十四章 投资估算与资金筹措 第一节

旅游度假区项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、旅游度假区项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算

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--------第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、旅游度假区项目对国家政治和社会稳定的影响

二、旅游度假区项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、旅游度假区项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、旅游度假区项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、旅游度假区项目对合理利用自然资源的影响

六、旅游度假区项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响 第十六章 风险分析 第一节 风险影响因素

一、可能面临的风险因素

二、主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

一、风险影响程度评价

二、风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议 第一节 对推荐的拟建方案的结论性意见 第二节 对主要的对比方案进行说明

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--------第三节 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 第四节 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

第五节 对不可行的旅游度假区项目，提出不可行的主要问题及处理意见

第六节 可行性研究中主要争议问题的结论 第十八章 财务报表 第十九章 附件

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第三篇：xx休闲度假区项目可行性研究报告

xx休闲度假区项目可行性研究报告

一、项目概况

1、项目名称：xx休闲度假区

2、投资总额：11500万元

3、项目单位：xx省xx县旅游局

4、项目负责人：俞志兴 手机：***

5、项目选址：xx县珍珠山乡境内

6、联系电话：（0793）7343601

二、项目开发的可行性

1、xx旅游业现状

xx，位于赣东北，风景优美，山青水秀，人杰地灵。在全球环境日趋恶化的今天，xx可谓是最后一块净土，生态旅游十分丰富。在这里，您可以春赏五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋观漫山红叶，冬访平湖鸳鸯，被许多海内外媒体誉为未被污染的“生态绿洲”。xx全县面积为2947平方公里，素称“八分半山一分田，半分水路与庄园”，全县森林覆盖率达81.5%，是全国十六个“生态农业先进县”之一。鸳鸯湖是全国最大的野生鸳鸯栖息地，每年冬季，有2000多对鸳鸯飞到这里越冬。灵岩洞国家森林公园，大小溶洞有36个，壮观的石林犹如万马奔腾，还有大片大片的古树群。现代农业生态示范村——晓起，金山生态茶业观光园，高砂生态渔业观光园，这些丰富的生态产业旅游资源，都具有国际性影响，极具开发的价值。来到xx，处处是风景宜人的青山碧水，足以让游客流连忘返。因此，许多游客把xx称为“中国最美的乡村”。目前，xx县已形成三条旅游精品线路：

1、东线，伟人故里古村游。景点有：小桥流水人家李坑、宗族古风村——汪口(xx省文物保护单位、中国历史文化名村)、伟人故里——江湾、古文化生态村——晓起(xx省生态农业示范村)。

2、西线，山水奇观生态游。景点有：文公山(xx省风景名胜区)、古城旅游区、金山生态茶业园、鸳鸯湖(xx省自然保护区)等。

3、北线，古洞古建古风游。景点有：江南第一生态漂流丛溪漂流、清代商宅群延村、《聊斋》影视村思溪、宋代廊桥彩虹桥(xx省文物保护单位)、黄村经义堂(百柱祠，xx省文物保护单位)、灵岩洞国家森林公园(xx省风景名胜区)、大鄣山卧龙谷、理学名村理坑(xx省文物保护单位和中国历史文化名村)。

2002年达到100万人次，2003年达到138.04万人次，2004年达到189万人次, 2005年全县接待游客243万人次，预计到2007年年接待游客350万人次，迅猛发展的xx旅游业急需开发度假类产品，而珍珠山乡秀水湖自然生态保护完整，是开发度假类产品的首选地。

2、交通条件

xx位于赣东北，东邻国家历史名城衢州150公里，西毗瓷都景德镇80公里，北枕国家级旅游胜地黄山120公里，南距上饶天下第一仙山三清山60公里，景婺黄(景德镇-xx-黄山)与景婺常(景德镇-xx-常山)两条高速公路现已动工,2007年正式通车。xx是一颗镶嵌在皖浙赣三省交界处的绿色明珠。珍珠山乡xx休闲度假区位于xx西部，离县城紫阳镇 50公里，公路为柏油马路。逍遥湖狩猎度假区距鸳鸯湖风景区30公里，凤游山风景区10公里，水路还与乐平市连接，交通区位优势十分明显。

3、气候特征

珍珠山乡地处亚热带，属东南季风温暖湿润气候，平均气温16.7℃，年均无霜期252天，年均日照时数约1868小时，年均降水量1821mm，是适宜人们休闲度假的好去处。

三、森林旅游资源优势

珍珠山乡有山林面积18万亩，全乡森林覆盖率达85%以上，以天然常绿阔叶林为主，树种多达100多种，最突出的是楠木群、红豆杉、千年银杏、古樟等，还有500亩水面的山溪水库，7000多亩水面的秀水湖（共产主义水库），湖中有许多大小岛屿。珍珠山的茫茫林海，蜿蜒起伏，风光旖旎，山青水秀，林木葱嵘。林间山坳处还涌出汩汩泉水，汇成山溪，游鱼碎石，粒粒可见。山涧中青石古道，曲径通幽，怪石嶙峋，飞瀑流泉，山麓山花烂漫，花香馥郁，野果缀满枝头。湖面碧波荡漾，波光凌凌，鱼跃鹭飞，鸳鸯戏水，水天一色。

众所周知，森林里分泌释放空气负离子，能调节神经系统的兴奋和抑制状态，改善大脑皮层功能，也能促进血液循环，使红血球和血红蛋白量增加，加速肌肉内积存乳酸的运输，从而清除疲劳，它还能增强肺部换气，提高肌体免疫能力，辅助治疗老年人常见的肺气肿、高血压、气喘病、关节炎、失眠症等多种病症。一般情况下，空气中负离子含量在700个/ cm 以上有利于人体健康，据有关专家考证，珍珠山乡森林里负离子含量已达到20000个/cm以上，所以可以充分利用森林中负离子，开展休闲保健养生旅游。

珍珠山森林中还有众多珍稀野生动物，现已发现濒危物种黄喉噪眉，红嘴相思鸟，中华秋沙鸭，黑麂。国家I、II级保护动物52种，省级保护动物87种，主要为黑熊、水獭，野山羊，猕猴，穿山甲，狼，云豹，野猪；鸟类主要有翠鸟、长尾雉、红腹锦鸡，鸳鸯，布谷鸟，等等，为开发天然狩猎场提供了资源保障。

综上所述，珍珠山乡开发以秀水湖为中心，集森林观光、森林养生保健、狩猎、水上旅游、休闲度假为一体的度假区，融入xx西线旅游区，市场潜力巨大，前景很好。

四、项目规划范围

xx休闲度假区总占地面积12平方公里，都属于珍珠山乡境内，林地与水面各占6平方公里，以秀水湖为中心，半径4.5公里左右向四周辐射。

五、项目规划的原则

1、可持续发展原则。使旅游业的发展与经济和社会发展相协调，把环境保护列为可持续发展的重要高度，认真贯彻环境

33保护国策和执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针。

2、与xx各景区互补原则。一个景点与周边区域的关系，包括竞争关系与非竞争关系，竞争并不排斥合作，在人力资源上，市场推广和管理经验上，相邻各景区可广泛合作，同时，客源流动上又在客观上使各景区构成互相拉动，提供关系，逍遥湖度假区与xx的其他景点上存在互补性。

3、市场导向原则。根据市场需求确定景点建设和产品开发的方向，注重市场分析以此确定景区功能定位。

4、依靠科技推动旅游发展原则，加强信息化建设，引进先进的旅游服务技术手段和管理方式，如采用会员制方式经营。

六、各功能区布局规划

把珍珠山秀水湖开发了一个度假胜地，综合考虑现有资源的分布特点，保持整个景区功能的完整性，把景区分为五个功能区。

1、入口区。设定在山溪林场，主要建设停车场、游客中心，公厕等旅游服务设施。

2、休闲度假区。建设度假木屋150栋，每栋建筑面积200平方米，根据不同消费层次，再建设200个床位的山庄及综合游乐场。整修秀水湖，建设码头，购置休闲游船，供游人在逍遥湖上荡舟。

3、森林观光园。从楠木群沿山势修建游步道，终点到牛角套，建设木制或青石板的游步道长度6km左右，让游客在森林里观光的同时享受森林浴，起到养生保健的作用。

4、天然狩猎场。规划1500亩原始森林作为天然的狩猎场，其中900亩是狩猎核心区，600亩为控制区。

5、水上旅游区。在秀水湖7000亩水面上开发水上娱乐活动，开展水上摩托艇，水上飞机等活动，湖心岛旅游开发，因秀水湖与乐平市共产主义水库是一体，可以通过水上活动吸引乐平方向的游客到秀水湖狩猎场度假、观光，形成游客互动，增加经济收入。

七、客源目标市场的开拓

1、市场发展定位

秀水湖未来市场发展定位应是：以乡村旅游、文化旅游和生态旅游为主题，积极与黄山、景德镇和上饶其他景区对接，建设成为沿海发达地区的后花园，立足以南昌、上饶、景德镇、九江为主的省内市场，积极开拓长江三角洲、珠江三角洲和武汉市的大众与贵族人群的旅游市场。

2、目标客源地市场划分

目标客源地市场划分要依据目标区域的距离、交通条件、经济水平、文化背景的异同、居民的习惯等综合因素来确定，不仅要考虑到现状市场的来源，更重要的是要预计到目标区域的客源开拓增长潜力。根据xx县文化与生态旅游区的旅游产品特色和我们对旅游市场的研究分析，把秀水湖的目标客源地市场进行如下的划分：

(1)基础市场

以南昌、上饶、景德镇、九江市为主的省内市场。南昌是xx省的省会，人口众多，居民出游率较高。目前有高速公路到上饶，有火车直达景德镇，交通较为方便，是晓起村省内的重要旅游市场。上饶、景德镇、九江三市距离xx较近，随着xx省公路网的进一步改善和该区域的经济社会的发展，未来将是重要的近距离市场。

(2)一级目标市场

以长江三角洲为主体的江浙沪市场和武汉市场。以长江三角洲为主体的江浙沪是中国经济最有发展潜力的区域，经济、社会建设快速发展，城市化水平日益提高，也是全国最重要的客源产出地之一。长江三角洲与xx的交通较为便利，二至三年之内，其主要城市皆有高速公路直达xx或者上饶，这个区域将是xx县未来客源市场的主体。武汉是长三角外距离xx最近的区域性特大城市，目前有高速公路一直通到景德镇，远期黄山至景德镇经过xx的高速公路建成后，两地的行车时间不超过6小时，交通更为便利。

(3)二级目标市场

珠江三角洲、环渤海经济区、闽南和安徽市场； 国内其他地区区域性大中城市；

香港、澳门、台湾以及日本、韩国市场。珠江三角洲、环渤海经济区、闽南均是我国经济较为发达的区域，现代化、城市化水平较高，人口集中，出游率高。安徽与xx省毗邻，距离较近，且历史上xx属于安徽的徽州府，有着深厚的亲缘关系。秀水湖的客源市场主要集中在城市，尤其城市里面董事长、经理、城市白领、外国游客等群体，故而国内其他地区的中心城市是秀水湖的重要的潜力市场。港澳台市场是内地旅游目的地的重要市场。日本、韩国现在是我国国外旅游市场中排名第一、第二的客源国，这些地方是秀水湖海外客源市场的主体。

(4)机会市场

上述区域外的国内外地区。

八、投资估算

此项目建设总投资11500万元。

1、征地

土地：80亩×3万元/亩=240万元 林地：800亩×0.5元/亩=400万元

2、停车场：5000平方米 100万元

3、游客中心(兼办公用房)250万元

4、公厕10座 150万元

5、狩猎场铁丝网及低电压装置建设(1500亩)800万元

6、狩猎场、动物养殖场建设 60万元

7、狩猎场枪支购买等费用 100万元

8、秀水山庄建设(约10000m)3000万元 9、6km游步道建设 130万元

10、秀水湖湖堤、码头建设 100万元

11、秀水湖码头、一个湖心岛(主题公园)建设 800万元

12、水上娱乐工具购置 500万元 13、150幢度假木屋(20万元/幢)150×20=3000万元

14、综合游乐场(网球场、飞標练习场等)1000万元

15、度假区艺术长廊(文化交流中心、书画艺术创作室)150万元

16、电力设施 120万元

17、供、排水设施 240万元

18、前期工作费 180万元

19、不可预见费 180万元

九、建设工期及优惠办法

1、全部工程分两期建设

第一期工程(2年)：(1)旅游基础和配套设施；(2)秀水山庄；(3)6km游步道；(4)狩猎场；(5)秀水湖湖提、码头建设；(6)度假区艺术长廊。

第二期工程(2年)：(1)150幢度假木屋；(2)秀水湖水上旅游建设；(3)综合游乐场。

2、优惠政策

(1)由一名县领导负责协调解决投资开发中遇到的问题，提

2供服务和帮助，为其开发经营创造良好的投资环境。

(2)移动通讯、电话、通电等相关配套工程由项目单位协调解决。

(3)本项目企业所得税地方所得部分“二免三减半”。

(4)建设度假木屋用地以建设产权酒店性质按70年使用权办理国有土地出让手续。

(5)狩猎场用枪支弹药的报批由项目单位负责，所需费用由投资方支付。

十、效益预测

此项目集观光、养生保健、休闲度假、水上旅游、狩猎于一体，建成后具体经济效益回收预测如下：

1、狩猎场收入

平均人数按每批20人(2小时一批)×3批/天＝60人/天×20天/月×800元/人×12月/年=1152万元/年，按销售率60%计算年销售收入为691.2万元。

2、门票收入

每年接待游客15万人，门票每人50元(包括船票)，按60%利润年计15×50×60%=450万元。

3、秀水山庄收入

(1)房间住宿(100间)：平均售价150元/间，入住率60%，按50%利润率：100×150×60%×50%×360天/年=162万元

(2)食：按每人一天消费50天，平均每天人数300人，就餐率70%，利润率60%：50×300×70%×60%×360天/年=226.8万元

(3)夜总会收入：每人消费80元，每天100人，利润率70%： 80×100×70%×360天/年=201.6万元

扣除贷款利息(6%利率)：8000万元×6%=480万元 年纯收入即为：691.2+450+162+226.8+201.6－480=1251.6万元，简单求算7年即收回成本。

4、度假小木屋150套，按每套出售30万元，即4500万元。扣除银行利息3000×6%=180万元，即获利4500－3000－180=1320万元。

以上项目测算未包括健身、商场、交通等收入，如果采用会员制方式建设狞猎场，则可更快地收回投资。

第四篇：生态旅游度假区项目建设可行性研究报告

金沙湖生态旅游度假区 项目建设可行性研究报告

第一章 项目背景

一、项目由来

金沙湖位于阜宁县城南部，区域面积21.2平方公里,其中水域面积3.8平方公里。下辖7个居委会，51个居民小组，总户数5843户，总人口19323人，耕地面积23935亩。231省道、329省道及阜宁县城的主要干道上海路、济南路在此纵横交汇。区域内具有丰富的旅游资源，其间湖水深邃纯净，文化底蕴丰厚，风物遗迹较多有着许多优美的自然景观和人文景观，具有巨大的旅游业发展潜力。

金沙湖区域内的新石器文化遗址、千年古镇——喻口境内的巢城遗址、全国民兵英雄陆立才、光荣村的传说、知青故园等大批历史事实，足以说明在中国古代、近代、现代历史中有着很高的知名度，同时也蕴含着丰富的旅游资源。

2009年6月，国务院常务会议讨论并原则通过了《江苏沿海地区发展规划》，标志着江苏沿海开发上升为国家战略。同年11月中共盐城市委、盐城市人民政府出台了《关于贯彻落实〈江苏沿海地区发展规划〉的实施计划》，将阜宁金 1

沙湖生态旅游开发建设纳入了实施计划之中。2009年12月31日，阜宁县委常委会研究决定成立金沙湖开发管理委员会，并适时进行了区划调整，为金沙湖生态旅游度假区建设提供了保证。

二、项目建设必要性

金沙湖生态旅游度假区建设，是促进区域经济发展战略的需要。

金沙湖生态旅游区的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，招宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。

金沙湖生态旅游度假区建设，是促进旅游市场发展的需要。

随着人民生活水平的不断提高，节假日增多，过惯了喧嚣的城市生活的人们渴望回归自然，进行生态旅游的愿望越来越强烈。特别是上班族，双休时间短，不适宜远行，因此近距离、低消费的游山玩水、登高望远、闲来垂钓、农家乐等是上班族的一种最实际的旅游消费，金沙湖生态旅游区内世外桃园般的美景令人留连忘返，可见加快金沙湖生态旅游区建设步伐已势在必行。

第二章 基本情况

一、地理位置及地文、气候、水文条件

金沙湖位于江苏省阜宁县城南部，属江淮平原、里下河地区北部，据区域地质资料记载，该地区为黄海冲积平原，地势平坦，标高2.0米，四周有防洪圩，能抵御百年一遇的洪水，土质为粘土，沙土、沟河纵横。气候属于北亚热带气候向暖温带气候过渡型，并受海洋气候的影响，季风性特征显著，四季分明，气候宜人，日照充足，雨水丰沛，无霜期长。常年平均气温为13.7℃左右，最高气温39℃，最低气温-8℃，年平均日照2257.7小时，年平均相对湿度77%，全年主导风向为东南风，次主导风向东北风、东风，年平均风速3.78米/秒。区域内地势平坦、土地肥沃。独特的气候条件和地理位置造就了美丽的金沙湖景色，为发展生态旅游提供了有利条件。

二、资源条件

（一）淡水资源

湖区水域面积为3.8平方公里，从黄沙层中渗溢出的湖水，含有丰富的矿物质，清冽甘甜，水质达到国家一级标准。

（二）黄沙资源

湖四周及湖底的黄沙，沙质纯净，沙粒均匀，踩踏不陷，软绵舒爽，是建设沙滩浴场最佳的铺设材料。

（三）野生动物

境内野生动物资源中，有野兔、草狐、黄鼠狼、鲤鱼、鲫鱼、黑鱼、青鱼、甲鱼、黄鳝、野鸡、野鸭、杜鹃、猫头鹰、灰喜鹊、白头翁、画眉、百灵、鸳鸯、青蛙、蜗牛、地鳖虫、青草蛇、赤练蛇、蛤蜊、蚬子、泥螺等。

（四）野生植物

马兰、牛蕾子、半支莲、地黄、构杞、柴胡、半夏、紫苏、车前子、益母草、王不留行、黄花、铺地锦，柴、蒲、柳等，可用于中药和广泛发展编织业。

（五）社会条件，基础设施条件

金沙湖自然资源丰富，风光秀美，其它社会各项事业也齐头并进，逐步形成了交通便利，环境优美，生态文明，民风纯朴的新气象，也造就了一批独具特色的农副产品，小香玉花生、红心牌番茄、射阳河蚬子等特色产品享誉大江南北。区域内水泥路面四通八达，电力资源充裕，程控电话，宽带网、有线电视、医院、学校、商场、菜场一应俱全，为发展旅游提供了有利条件。

第三章 风景资源特点

一、自然景观资源

沙湖夕照、渔舟唱晚、绿色长廊等自然景观，具有较高的旅游价值，丰富的自然景观资源构成独具魅力的景观带。

（一）林木景观资源

金沙湖区域春天桃红柳绿，莺蝶翻飞；夏天莲叶碧天，清香溢远；金秋时节，蓝天碧水，硕果飘香；冬天玉树冰花，银妆素裹，仙境般的风光，令人陶醉。

境内有百年古树石榴：现位于喻口居委会原阜宁县人大主任缪振华的门前。这里原系国民党国防部长顾祝同的姐夫姚海舟的老宅，此树距今已有200多年。

十里射河大堤、十里绿色长廊不仅是天然的氧吧，也是珍禽异兽活动、栖息的场所，有獐、狸、刺猬等20种的野生动物，有斑鸠、野鸡、锦鸡、画眉、白鹭、灰鹤等30种以上禽类，有眼镜蛇、金（银）环蛇、菜花蛇等蛇类动物。

（二）水文景观资源

金沙湖水域面积3.8平方公里，平均宽度在500米之间，最宽处1000多米，其湖水深遂，幽蓝，纯净。若泛舟湖上，更是碧波荡漾，湖光潋艳，或垂钓湖畔，湖中戏水更有一番韵味。待此区域建成避暑山庄后，更是一个设备齐全的最佳休闲度假旅游圣地。

二、人文景观资源

（一）寺庙

西来佛寺，位于施庄镇喻口村境内。关于“西来佛寺”名称的来源有两种说法，一种是传说原来供奉在西小庙的菩萨一夜之间都没了，在距西小庙的东边300多米处的一块空地上人们发现了他们。大家认为这是佛祖选中的地方，就在这里建座寺。佛是从西边走来的就叫“西来佛寺”；另一种说法是清朝道光30年僧福来从江南化缘来此建造的。西来佛寺坐北面南，寺内主要建筑在南北中轴线上，由山门、过厅、大殿和东西两厢堂馆组成两进院落，庭院内绿树成荫，陪衬着佛殿走廊朱红色檐柱和石绿色斗拱。由三门、照壁与在南北中轴线东侧的僧寮、香积厨、斋堂组成第一进院落。山门面宽一间进深一间，门前两侧为镇院之兽——汉白玉石刻狮子。照壁上以半立体式浮雕雕塑着山水、树木、珍禽、异兽等。由大雄宝殿、照壁与南北中轴线东侧的祖师殿祭坛和西侧的东岳天池组成第二进院落。大雄宝殿面宽7间，进深3间，砖、石、木结构单檐歇山顶，雄伟壮观。殿顶为二龙抢珠，周檐斗拱繁缛，昂嘴下突，四角挂有风铃。大殿内有木刻圆雕的释迦牟尼，文殊、普贤等五尊佛像。大殿外侧墙面上是山水、树木、花草、珍禽、野兽等浮雕。大雄宝殿前的大院正中摆设一个大香炉，大殿前左右有一对旗杆，旗杆顶部各有一个幡斗。东侧的祭坛内除了供奉一些菩萨的灵位外，还陈放着做法事所用器具等。在南北中轴线西侧的东

岳天池内是大型海岛观音群像有鱼篮观音、杨柳观音、洒水观音。

自清朝道光30年“西来佛寺”修建以后，来自四方叩拜的香客络绎不绝，人们置身其间，聆听晨钟暮鼓、磬渔梵唱，生起宁静祥和的愉悦感，带给人心灵上的净化，对社会人心产生一股道德的自我约束力。

这座古寺毁于1938年秋天。当时寺内主持为了不让寺院内的贵重物资落入日寇之手，将大钟、香炉和其它器具埋入了地下。寺被日寇烧毁后一些幸存的诸如门牌等石质建筑物品散落与民间。

（二）土特产

1、小香玉花生

小香玉花生产于施庄镇十里黄沙岗上，型小壳薄、果仁匀称、清脆味香、营养丰富。历史上一直是皇宫里的贡品。1971年10月25日第26届联合国大会，恢复中国在联合国合法席位时，小花生曾用来招待会议代表。

2、喻口蚬子

喻口由于背倚射阳河，从古到今不少人以渔业为生。人们除了捞鱼，主要是从事蚬子加工业。蚬肉含有蛋白质、多种维生素和钙、磷、铁、硒等人体所需的营养物质，其中所含微量的钴对维持人体造血功能和恢复肝能有较好效果，曾出口日、韩等东南亚国家。

（三）民间风情

清明插柳。相传黄巢在喻口筑城安寨，到处攻城夺地，斩杀贪官污吏，土匪恶霸。地主阶级对他恨之入骨，大肆造谣诬蔑，说“黄巢杀人八百万”。其实，黄巢起义军纪律严明，禁止乱杀无辜，遇到贫民，还赠送财物。盐阜地区清明节前插杨柳的习俗即源于此。据传说，一日，黄巢率兵和地主武装作战，见一村妇身背大男孩，手挽小男孩在奔逃。黄巢甚感奇怪，策马赶至村妇面前询问。村妇直言不讳地说：“大男孩无父母，是收养的，小男孩是亲生的，小男孩失之可以再生，大男孩失掉了可就不会再有了。”黄巢深受感动，安慰村妇说：“起义军为民着想，不杀老百姓，你走吧！”村妇说：“你不杀我，也难保你的部下不杀我。”此时，正值桃红柳绿的清明节，黄巢于马上顺手折下一枝青翠嫩绿的柳枝，嘱咐村妇，回家插于屋檐之下，保你平安无事。村妇回村，将黄巢的嘱咐遍告庄邻，果然全村安然无恙。每年清明节家家户户折柳枝，插于屋檐之下的习俗一直传到今天。

（四）历史遗迹

东园新石器文化遗址。位于阜宁县施庄镇园村。遗址东西长约90米，南北宽约33米范围内。1978年发掘，出土有石斧、石锛、石环、石凿等百余件属新石器时代的遗物，其中较珍贵的是一种穿孔石斧，长24.5厘米，上阔11厘米。另在距此地200米处又出土一批战国、汉代和隋唐时代的文物，并出现陶片堆积层。1984年，经盐城市博物馆和南京博物院考证，认定这是一处新石器时代晚期的文化遗址。

南北朝古井。在原东园村境内有一口南北朝古井，古井全部用小方砖砌成，井水已干涸。据传说这口井的井水“春天甘甜味美，夏天清凉解暑，秋天滴水如珠，冬天雾气腾腾”，这口井原被县有关部门重点保护，现已被毁。

巢城遗址。唐朝末年，朝廷腐败，藩镇割据，赋税苛重，民不聊生。公元875年，黄巢响应王仙芝在山东起义。三年后，王仙芝败死，黄巢成了冲天大将，率众与唐军在山东、河南、河北一带作战。此时，唐朝廷虽极度腐败，分裂割据，互相攻杀，但对起义军仍疯狂镇压。黄巢一度不能取胜，遂将矛头指向淮南，以求发展。

阜宁地处射阳湖出海口，是南北漕运的咽喉。占据阜宁，进退有据，自古就有“走千走万，不如淮河两岸”之说；加之淮盐又是举足轻重的财政来源，因此，黄巢把阜宁视为理想的屯兵之地。唐僖宗广明元年（880年），黄巢渡江，淮南节度使高骈欲出兵，部下吕用之劝说阻挡，“公挟震主之威，安所税驾，不如观衅求福，为不朽资。”高骈遂拥兵自保。黄巢趁机率十万大军，纵横于江淮之间，于县境筑城屯兵，以“喻口为其盘踞地”。“喻口附近有南营子、北营子、营子港、营墩、营沟，皆为当时驻兵处。”《阜宁县志》载：“黄巢筑城射河南岸喻口镇，居民称为巢城”。现在的喻口小街就是原来的巢城。

百年石榴树。现位于喻口居委会原阜宁县人大主任缪振华的门前。这里原系国民党国防部长顾祝同的姐夫姚海舟的老宅，此树距今已有200多年。

三、开发条件

近年来，随着阜宁区域经济的快速发展，对外形象的不断提升，阜宁旅游业得到了长足的发展，一批旅游业品牌脱颖而来。红色经典、水绿阜宁响彻大江南北。金沙湖作为阜宁“苏北水文化”格局的一部分，定位为以自然资源为主，改造经济和环境，加上迎合市场需求的健身娱乐项目，形成新的健身度假的景点，就有了依托和可能。

立足大苏北，吸引“长三角”，辐射海内外。金沙湖旅游度假区域的建成，首要的是作为阜宁百万人的南花园来打造，紧邻县城，依傍射阳河。天时、地利、人和，既融入大阜宁，又服务于阜宁，为阜宁经济发展造就新的平台，创造新的特色。其次，河荡相连，舟船云集的苏北水乡特色景观，可以吸引8小时都市圈的人们来此观光度假。搞好金沙湖生态旅游度假区建设条件十分优越，主要反映在以下几个方面：一是盐城市委、市政府将金沙湖旅游度假区建设项目列入了贯彻落实《江苏沿海地区发展规划》的实施计划。加之阜宁县委、县政府非常重视发展旅游业，必然带来一个良好的发展春天。二是境内旅游资源非常丰富，独特的地貌资源、水文资源和人文景观均具有良好的开发价值，吸引游客。三是基础条件较好，交通便利。231省道、329省道及阜宁县城的主要干道上海路、南京路、济南路在此纵横交汇。景区至国际大都市上海、省会城市南京以及上海虹桥机场、南京禄口机场分别为3小时、2.5小时车程；至亚欧大陆桥东桥头堡连云港1.5小时车程；至苏北国际机场45分钟车程；至盐城市和盐城机场40分钟车程；至新长铁路阜宁站30分钟车程，至沿海高铁阜宁站20分钟车程；至阜宁县城核心区5分钟车程。

第四章 建设构想

一、指导思想

金沙湖生态旅游区建设本着科学规划，统筹兼顾，分期开发，可持续发展的原则，在切实保护好生态条件和景观资源的前提下，进行全面合理的统一规划，稳步开发，边开发边开放，充分提高资源的利用率，达到经济效益、社会效益与生态效益的统一，走可持续发展的道路。

二、思路与目标

（一）科学分区设置景点

根据金沙湖区域内资源特色和景点分布情况，规划定位为中国最大的淡水沙滩浴场，是长三角旅游度假胜地，苏北里下河地区水乡泽国，城中金沙湿地，集观光旅游、健身休闲、娱乐度假、会议展览一体的国家AAAA级旅游度假区。依托“沙”和“水”字，总投资60亿元人民币，整体规划面积为21.2平方公里，分为五大区域、九大项目。

五大区域为：历史文化区、沙滩浴场区、水上游乐区、休闲度假区、商贸服务区。

这五大区域的具体细分为九大项目：

1、东园新石器文化展览馆

利用金沙湖的最东端东园新石器遗址，汉朝陆侯井和墓穴及张庄古村落兴建新石器文化展览馆，陈列相关年代出土文物，还原古村落的小茅屋，风车、水车、刀耕火种的械具，让游客感受华夏文明的渊源流长。

商贸服务区沿黄沙岗中心路北建设，重点建设八个上档次、服务上水平的星级宾馆。

2、西来古佛寺观光

重建始建于清道光年间的西来古佛寺，占地面积约50亩，建成周边地区规模最大的寺庙。供游客观光、香客拜佛。

计划在寺庙内辟出专门区域，结合民政殡改壁葬倡导，建设“极乐塔”，供人们安置亡者、祭奠亡灵。

3、休闲娱乐中心

在金沙湖的南边偏静的三面环水的半岛地域，建设别墅

群，作为自驾游、团体等客人的住宿地。整个半岛驳岸、垂柳，点缀以花卉、树木、水井、粮垛、谷场、鸡舍其间，并配套功能齐全的康体中心，健身、美体、水疗、美容美发、足浴、按摩一应齐全，给都市人们一个放松身心的好去处。

4、动植物野生园

水生植物选择淡水植物进行栽培，淡水动物选各种野生水禽、飞禽之类的动物，并配齐驯禽员，逐步驯化水、飞禽供游客观赏。在野生园区内设定一些原始捕鱼方式（扳网、罾、粘网）的游乐点，以增兴趣。

5、观光生态农业区

利用沙岗成片的“小香玉”花生、梨园、桃园以及329省道沿线的观光农业带，在不同的季节里让游客自行采摘果实、参与农事活动，徜佯于果林之中，享受田园风光。在沙滩边可建包舫荷室供游人休憩。有重点地培养一批农家乐餐饮点。

6、天然浴场

在度假区东区开阔地段，利用白色的细沙，按照“阳光、水滩、清水”的要求，打造3平方公里的天然沙滩浴场。配套以水上滑梯、沙滩椅、遮阳伞、青水龙头、更衣室、小卖部。

7、水上游乐中心

利用的深水区，划出一定的水域，让旅客选择摩托艇、冲锋舟等进行比赛，或抢占滩头活动。在另一浅水区，开辟

游乐水城，可选择碰碰船等水上平台、水上自行车、水上荡舟、竹筏漂流、弹射包气囊、平衡木游戏。

8、沙滩竞技

在区域内沙层富集处，利用细沙条件，设立一个沙滩排球场地，一个沙滩足球场和一个沙地滑翔场地。配套相应的健身设施。

9、垂钓中心

利用现有的渔场，开辟出几个精养渔塘设立100个以上垂钓点的垂钓场。在堆堤上种植一些垂柳及其花卉，塘内在适当地段间隙地种植一些荷藕，莲花菱角等水生作物，每个垂钓点上配套石凳、石椅等，供游人休闲、纳凉、观鱼、垂钓。同时建立野炊地让游人能够自己就地取鱼，就地享饪，感受野趣。

（二）建设分期和目标

根据“一年打基础，二年树形象，三年见成效，四年实现预期目标”的总体规划，预计旅游区建设分为三期建设，历时四年（2010年-2013年）完成全面建设。

1、前期（2010-2011年）建设目标

根据旅游度假区建设惯例，新建旅游度假区应全面加大保护旅游资源力度，完善基础设施建设，同时加大宣传，主要有以下几项任务：

（1）加大宣传，利用电视台、报刊、互联网全面大力宣传，搞高知名度，扩大影响。

（2）重点保护好景区内古树名木、历史遗迹，挂牌保护。

（3）实施湖型整理工程，加强区域内道路、管道、绿化等基础设施建设，实现部分地段“八通一平一景”。

（4）完善观光农业示范点建设，设立农家乐接待点。（5）加大对人文景观寺庙修复重建申报和建设工作力度。

（6）开工建设休闲会所，沙滩浴场。

2、中期（2011-2012年）建设目标

在前期建设的基础上，进行景区、景点交通等配套设施建设，开发特色旅游项目，使旅游区基本步入生态、旅游、科普、资源合理利用等协调发展的轨道，主要任务有：

（1）在每个旅游景区着手组建休闲会所，提高旅游休闲质量。

（2）引导组织好旅游产品开发生产，特别是具有地方特色的土特产。

（3）实施人才培训工程，不断搞高服务质量。（4）着力重建或修缮人文景观寺庙、历史遗址等。

3、后期（2012-2013年）建设目标

在前阶段建设的基础上合理开发利用资源，全面完善景区内各景点服务基础设施，采用科学的开发和管理手段，增强旅游区竞争力，主要任务有：

（1）全面完善景区内各类基础设施和服务设施。

（2）加强对景观资源的开发和合理利用。

（3）逐步形成具有平原生态旅游区特色的旅游产业，形成产业链，进一步扩大对外影响。

第五章、金沙湖生态旅游度假区建设项目评价

一、经济效益

根据近年来阜宁旅游业情况来看，客流是逐年递增，农户的农副产品也相应提高了附加值，充分推动了餐饮、住宿等产业，农民的收入得到了相应的提高。随着生态旅游度假区的开发建设，居民将实现从纯农业直接收入转嫁到旅游业收入的软着陆，地方经济收入在旅游业一块也将大大增加，特别是发展第三产业收入更是不可低估。

二、社会效益

金沙湖生态旅游区的建设，更好地保护了得天独厚的自然资源，生态环境也能得到充分改善，更重要的是能提高一个地方的知名度，扩大对外影响，带动第三产业的发展，促进山区经济大步发展，增进人民身心健康都起着巨大作用。同时也保护了一个地方的人文资源，保住了一方文化，也提 16

高了一个地方的整体水平，使人民的生活和精神上都取得了较大的提升。

第五篇：旅游度假区作业

旅游度假区作业（每组在以下三个题目中任选一个）

1、中国泛北部湾休闲度假区设计

项目对象：以东南亚各国游客为中心辐射全球

项目地点：防城港海滨及周边地区（以海滨为主题的度假村）

2、广西大学休闲活动中心设计

项目对象：西大全体教职员工及学生

项目地点：相思湖及周边地区（主题形式自定）

3、中国南宁东盟生态旅游度假村设计

项目对象：东南亚各国及中国游客为中心

项目地点：南宁周边森林山地地区（以自然生态为主题的度假村）要 求：

1、度假村名称、构思、创意、规模、设计定位及主题形式由小组自行

决定。

2、创意新颖，布局合理，构思独特。

3、必须配有系统、全面的项目策划书。（文案及图形）

4、定位准确，充分体现地域特性和风格特征，设计构思符合课题内容。

5、要求主题明确、水体，绿化、景观、建筑及主体酒店内部装饰设计。

6、各个项目特征个性明显区分，对应配套及服务设施齐全，系统完整。

7、策划书电脑制作打印装订完整，图纸表现手法不限（手绘、电脑均可）。完成形式：

1、文案策划书一本A3大小（打印装订成册）。

2、总体平面规划图（或鸟憨图）一张。

3、主园区整体效果图一张。

4、主体建筑、景观建筑若干张。（根据需要）

5、主景观、主水体及配套景观图若干张。

6、主体酒店及配套餐厅或娱乐中心室内设计效果图若干张。

7、最终版式按全开排版，每组版面不得少于5张，必须附设计说明。