第一篇：房地产经营与开发经典案例
北京某公司在新疆某地投标承包了一栋写字楼工程，钢框架结构，面积78000M2，高级装修。合同规定，建筑安装工程总造价11亿元，工期为2年，质量创结构长城杯奖和鲁班奖。拟委派项目经理，成立项目经理部进行施工项目管理。在项目管理期间，项目经理执行《建设工程项目管理规范》的各项规定。
答：项目管理目标责任书应规定质量目标必须满足合同要求的获得两种奖励；成本目标要对造价中的成本进行分解，给项目经理下达可控责任成本；进度应通过编制施工进度计划，留有余地的确定工期，必须小于2年。
(1)由于这是一个大型项目，故委派的项目经理应当有一级建造师资格。
(2)成立项目式项目经理部，因为这是远离公司本部的大型工程，要求项目经理部相对稳定，具有较少依靠公司的独立作战能力。
(3)该项目经理的素质要求有四点：一是有该工程要求的项目管理能力；二是具有该工程相应的施工项目管理经验和业绩；三是具有承担该项目的专业技术知识、项目管理知识、工程经济知识和法律法规知识。四是具有良好的道德品质。
第二篇：房地产经营与开发复习(课件顺序)
房地产复习(课件顺序）
第一章 房地产开发概论
1.房地产细分行业：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产中介服务业和物业管理等，其中，房地产中介服务业是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。故房地产业的细分行业主要包括：（1）房地产投资开发业；（2）房地产咨询业；（3）房地产价格评估业；（4）房地产经纪业；（5）物业管理业。
2.房地产作用：房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。从辩证的观点来看，房地产业的适度发展可以带动国民经济发展，起到积极作用而房地产业的滞后或过度发展则会阻碍和破坏国民经济发展。
3.房地产概念：可开发的土地及地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。
4.房地产开发概念：是指按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
5.房地产开发类型：根据物业的使用功能，可分为①居住房地产开发；②商业房地产开发；③工业房地产开发；④特殊房地产开发。
6.房地产开发主要程序：①可行性研究与决策阶段（最重要）②前期工作阶段（最复杂）③建设阶段（投资支出最大、耗费时间最长）④租售阶段（最见效）7.房地产开发“五证”齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 8.房地产开发特性：（回答三个以上）①具有较高的收益水平；②投资量大；③投资周转慢；④市场具有地区性；⑤需求具有稳定性； ⑥开发过程涉及面广、综合性强；⑦具有较高的风险性。
第二章
房地产投资分析
1.房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式：
（1）房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产①开发投资和②房地产置业投资。（2）房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。其形式包括①购买房地产企业股票或债券、②购买房地产投资信托公司的股份及③购买住房抵押支持证券等。2.房地产投资的特征（理解，能自述大意）：（1）房地产投资的收入能力(收入的数量、质量、持久性）；（2）房地产投资的风险；（3）房地产投资的安全性；（4）房地产投资的流动性；（5）房地产投资的市场性；（6）房地产投资的财务杠杆利益；（7）房地产投资的税收收益；（8）房地产投资的其他特征（投资数量巨大、投资回收期长、投资具有增值能力可以抵消通货膨胀等）。3.房地产投资的风险：房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。
4.房地产投资风险的种类：（1）按投资者对风险的可控性，可分为①系统风险：是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等（能举出3、4例）； ②个别风险：是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。主要包括:收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。（能举出3、4例）（2）按投资实施的阶段，可分为：①投资前期风险：是指在投资前的项目筹划、市场调查、策划、研究和决策阶段存在的风险。具体包括选址风险、项目定位风险、项目决策风险等。这一阶段是房地产投资的关键阶段，有点称作可行性研究阶段，其潜在风险发生后，危害巨大。（很重要）；②开发建设风险；③经营风险；④管理风险。
5.房地产投资风险管理的概念：是指对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。6.房地产投资风险的处置主要包括房地产投资风险的回避、转移及控制等。7.房地产投资风险的转移一般有三种形式：（理解）①保险转移；②契约合同转移；财务责任转移。
8.房地产投资风险的控制有以下几种：（了解）①决策控制；②市场导向控制；③投资组合控制。
第三章
房地产市场及研究
1.房地产市场的概念：广义的房地产市场指房地产交易中一切经济关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。2.房地产市场类型：（1）房地产市场按照市场层次划分：房地产一级市场，即土地使用权出让市场；房地产二级市场，即土地转让、新建商品房租售及抵押等的市场；房地产三级市场，主要指存量房地产交易市场。有时还提到房地产四级市场，主要指房地产相关的证券、保险等市场；（2）按照增量存量的方式，还可将土地市场分为：土地一级市场，及土地使用权出让市场；土地二级市场，即土地使用权转让市场。
需要注意的是，住房或房屋市场的细分不应与房地产市场的细分混淆。住房或房屋市场分为：一级房屋（住房）市场，主要指增量市场或一手房市场；二级房屋（住房）市场，主要指存量市场或二手房市场。
3.房地产市场的特征：（重点记忆）（1）房地产市场的系统性和开放性；（3）房地产市场的不完全竞争性。（3）房地产市场的地区性；（4）房地产市场的供求特殊性。在供应方面表现为：①产品差异化的市场；②供应缺乏弹性的市场；③具有相当垄断性的市场。在需求方面表现为：①需求具有广泛性；②需求具有稳定性；③需求具有多样性。
（5）房地产市场的交易特殊性；（6）房地产市场的投机性；（7）房地产市场的政策法规影响性；（8）房地产市场的其他特征.第四章
房地产开发用地
1.房地产开发用地最高使用年限：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
2.房地产开发用地类型：（1）按土地区位划分：①闹市区土地；②闹市区副中心区土地；③闹市区边缘地带土地；④城市边缘区土地；⑤城市郊区土地。（2）按土地开发程度分：①生地（耕地，第二类生地为毛地）；②熟地
3.开发用地取得方式主要包括：（1）土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（记忆）包括协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。(2)土地使用权转让:以出让方式获得土地的转让： ①使用人交付全部出让金，取得土地证，并进行一次规模开发； ②转让时合同所载的权利义务随之转移； ③只是对原权利剩余期限的转让；④转让时房地产权属变更。以划拨方式获得土地的转让： ①准许转让，受让方办理出让手续，并缴纳出让金；②准许转让，但不办出让手续（3）土地使用权划拨。
4.国家获得土地的两大途径：（记忆）（1）农地征收，即农民集体土地征收。是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定对集体土地实行征收，并给予合理补偿的行为。（2）国有土地房屋征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定征收国有土地上单位、个人的房屋，并给予公平补偿的行为。
第五章
房地产开发项目可行性研究
1.可行性研究的含义：又称为可行性分析，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等）对一项工程项目的必要性，可行性，合理性进行技术经济的综合科学。
2.可行性研究的作用：（1）是项目投资决策的依据；（2）是筹措资金及向银行申请贷款的依据；（3）是同有关部门、企业签订协议或合同的依据；（4）是编制设计文件的依据；（5）是申请有关建设许可文件的依据。
3.可行性研究内容：（1）总论；（2）开发项目用地的现状与建设条件分析；（3）市场调查和需求分析；（三重点）（4）规划设计方案及评选；（三重点）（5）环境影响及消防；（6）开发进度安排；（7）投资估算；（8）资金筹集和资源供应；（9）财务评价；（三重点）（10）不确定分析；（11）综合评价；（12）结论 4.可行性研究的工作阶段：（1）投资机会研究；（2）初步可行性研究；（3）详细可行性研究；（4）项目评价与决策。
5.房地产投资影响因素分析：（1）内部因素，投资企业自身的因素：①认识自我；②市场机会、投资机会；③是否有必须的资源、资金、能力和知名度；④经营管理能力、信誉。（2）外部因素：宏观的有①人口；②经济；③政策法规；④信息；⑤社会文化；微观方面有①地段位置与技术因素；②基础设施与公共设施；③邻里影响；④规划控制；⑤项目需求；⑥项目营销运作，及其他 6.市场细分：是指在市场调查的基础上，根据消费者的需要和愿望（购买行为及购买习惯等方面的明显的差异性），将某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。
7.细分市场的评估：（1）细分市场的规模；（2）细分市场的发展潜力；（3）细分市场结构的吸引力；（4）开发企业的目标与能力。
8.细分市场的选择：（1）选择单一细分市场；（2）选择多个细分市场；（3）选择专门化细分市场；（4）选择完全细分市场。
9.房地产项目总投资主要包括开发建设投资和经营资金两大项内容。
开发建设投资包括有：（1）土地费用；（2）前期工程费用；（3）建筑安装工程费用；（4）基础设施建设费用：（记）是指建筑物2m以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政干线、干管、干道的接口费用。（5）公共配套设施建设费：（记）是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。（6）开发间接费用；（7）开发期税费；（8）其他费用；（9）不可预见费用；（10）管理费用；（11）销售费用：是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。（12）财务费用。
第六章 房地产销售
1.房地产收益获取方式：（简单分析）①出售；②出租；③营业。
2.开发企业自行销售适用于：（1）开发企业是大型房地产公司集团。这种情况下，开发公司实力雄厚，往往拥有自己专门的销售队伍和销售网络。（2）房地产市场高涨，市场供不应求，所开发项目深受市场欢迎（3）开发企业开发的项目为定向开发，即项目已经有固定的销售对象。或者项目的销售对象基本确定，如存在大量购买意向。
3.销售代理机构的优势：（1）熟悉市场；（2）经验丰富；（3）拥有销售网络和客户资源。（4）分类物业市场操作。4.代理方式种类：（1）独家销售权代理；（2）开发企业与代理机构独售权代理；（3）联合代理；（4）包销；（5）优先选择权代理。
5.房地产销售的计价方式：（1）按建筑面积计价；（2）按套内建筑面积计价；（3）按套（单元）计价。
6.成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积分摊（分摊面积）组成。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内房屋的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）套内阳台建筑面积。
7.促销组合的含义：是指开发企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公共宣传、人员推销等各种促销方式进行合理的选择和综合运用。
8.促销组合的主要工具包括：广告、公关与宣传、销售促进、人员推销、直销等。
第三篇：房地产估价开发经营与管理_参考答案
BADCDCADDCBACDDACDBDBBCCABDBBDADDBC
ABCDACDEBCDABBCD
ACDABDEACDEABCDABCD
BCABCDABCACDEABD
xvxxxvxxvvxvxxx
第四篇：房地产企业开发经营行为自查报告
房地产企业开发经营行为自查报告
莱西市房产管理局：
根据3月7号下发的关于《房地产企业开发经营行为检查方案》的通知精神和要求，我公司从3月7号—12号进行了自查、自纠工作，现将自查情况汇报如下：
一、成立了专项工作小组，制定自查计划和日程安排。
3月7日—3月8日，成立由公司总经理任组长，开发、建筑、销售、物业经理、督查室、办公室主任为组员的自查小组，于3月7日上午开会强调学习关于《通知》的重要性和严肃性，并于当天下午和3月8日组织员工学习了《通知》精神和房地产开发的法律、法规、规范性文件，明确了本次自查自纠活动额目的、内容和重要性。
3月
9日—10日，对在建的滨泰·洙河花园项目对照《通知》要求进行自查。
3月11日—12日，结合自查情况进行总结，并研究通过长效机制建设的若干意见。
二、根据《通知》要求，结合自身实际，开展自查自纠。
1、通过自查，我公司在开发过程中无违法违规行为，我公司房地产开发资质为叁级，企业法人于2010年6月由李庆友变更为李庆革，依法办理了变更手续，无弄虚作假骗取资质等行为。
2、我公司今年开发的滨泰·洙河花园住宅小区，已取得《国有土地使用权证》西国用（2010）第1087号，《用地规划许可证》地字第***0，《工程规划许可证》建字第***，《建设工程施工许可证》青莱施2010—102，现正在施工过程中，主体工程接近尾声，现正准备办理预售许可证，无更改规划和原设计方案情况。
3、售后服务机构建设情况 我公司一直把售后服务工作作为重点工作来抓，公司注重售后服务的宣传效应，并将售后服务作为品牌战略的重要部分，积极投入了人力物力和财力。在滨泰物业管理公司负责的小区内设立专门意见箱，督查室主任负责管理收集业主意见。在设立服务热线（0532-81877555）同时，设立了投诉电话（***），投诉电话为督查室主任电话，专门督促检查售后服务工作，如果出现维修不及时，服务不到位，态度不满意，承诺不兑现等现象，只要业主拨打投诉电话，所述内容将直接反映到总经理手中，物业经理和总经理签订目标责任书承诺全年接到业主投诉四次以上（含四次）将自动离职，并且物业公司员工都逐级和物业经理签订了责任书，使每个员工都明确了售后服务工作的重要性，有效地保障了售后服务工作的开展。
三、长效机制建设
通过本次自查自纠工作，公司领导高度重视一致认为自查活动不仅要配合上级去查，而且要做为一项长期的自觉行为常抓不懈，通过本次自查给我们开发企业敲响了警钟，也给我们很大帮助，在思想上提高了认识，意识到守法经营，规范管理，诚实守信，注重品牌，对企业长远发展的重要意义。通过检查我公司进一步明确了工作重点，并决心坚持贯彻“建好房子，做有责任开发商”的社会承诺。注重品牌建设走出自己的特色，为莱西的房地产业做出应有的贡献。
青岛滨泰置业有限公司
二零一一年三月十二日
第五篇：2011房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案
2011年房地产估价开发经营与管理试题与答案
一、单项选择题（共35 题，每题1 分）房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。
A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法
11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。
A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场
12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境
13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率
14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放
15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43
19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。
A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求
C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求
22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年
年末
0 1 2 3 4 5 净现值/万元
-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元
-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31
24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。
A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()
A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表 B.经营成本估算表
C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A 发行可转换债券、B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券
31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项 目将面临()
A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险
以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％ A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入 33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是
A 本次贷款的月还款额/月均收入B（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入 C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入
D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入 34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）
A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系
35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 %，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10
二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。
A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E.房地产经营投资 2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）
A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格 3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。
A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理 E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。
A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 6.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式
C.购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式 7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期
8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。
A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。
A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A.风险估算 B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。
A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施 12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。
A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费
E.土地开发工程费
13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）
A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者
14.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。
A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %
D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。
A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代E.租户类型
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）
2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）
3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％()在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）
11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）
12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（）
14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（）
15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）
（一）某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。
（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4 和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3 和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
2011年试题参考答案
一、单项选择题
1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C
二、多项选择题
1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE
三、判断题 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×
四、综合分析题IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。现金流量图为：（太容易了，不好画，略）
现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60 给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1 分 方法一： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 根据投资者的投资计划可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡
那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。方法二： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 将购买价和装修费折现
P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57万元
在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡
（二）解：(1）计算该项投资的加权净现值之和方法一：
第一路径：
联合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 净现值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加权净现NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路径：P(X2)= 0.12 净现值：NPV2 =-0.16
加权净现NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02万元 第三路径：P(X3)= 0.08 净现值：NPV3 =-5.13 加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元
第四路径：P(X4)=0.3 净现值：NPV4 =11.86 加权净现NPV4P(X4)=3.56万元
第五路径：P(X5)=0.18 净现值：NPV5 =0.49 加权净现NPV5P(X5)=0.09万元
第六路径：P(X6)=0.12 净现值：NPV6 =-7.09 加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元
加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1
当租赁期为3年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元 当租赁期为5年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元 加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元
(2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68
方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略）净现值不小于零的累计概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析
一、单项选择题
4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-（300+200）=500万㎡
6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加
7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。
10.成本加成定价法的表达式为：成本＋成本× 利润率。
13.需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。
15.实际利率=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%,按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月计息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小。16.实际利率=[(1＋名义利率）/(1＋通货膨胀率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94万元 18 该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i,1000,10%=100万元
如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。
动态投资回收期＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年
23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额＝3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076万元。
24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
25.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下, 保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。
28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。
商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
考核借款人还款能力，规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，其公式为：房产支出与收入比＝(本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额＋月物业管理费十其他债务月偿付额）/月均收入。一定注意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失、其他收入-运营费用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36万元, 注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”学习使人进步，相信能就一定能成功
二、多项选择题
1.根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B 选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5 项。
2.市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10 项，本题中的B、D 选项属于供给指标。
4.A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D 选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。
5．C、E 选项属于面访的联系方法的特点；D 选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置 业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选 9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。
10.风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D 选项属于风险辨识的内容；E 选项属于风险评价的内容。11.B、C选项是市场调查的内容。土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 选项属于勘察设计和前期工程费，D 选项属于房屋开发费。对于A 选项，资金融入方不需要还本付息；D 选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E 选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14.对于C 选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%
15.对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。
三、判断题
1.保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。
2.在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。
4.区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。
6.房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。
8.金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 10.在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。
11.公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。
13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。
15.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼的有效毛收入
点击咨询 