住宅营销策划方案

第一篇：住宅营销策划方案

住宅营销策划提纲

1因素分析及专项调研

1.1房地产市场态势分析

1.2可类比物业专项调研分析

1.3项目地理环境调研

1.4项目竞争环境专项调研

1.5项目SWTO分析

2项目定位

2.1产品定位

2.2价格定位

2.2.1均价定义

2.2.2价格策略

2.3客户定位

2.4开发经营指导思想

3项目名称及营销策略

3.1项目名称建议

3.2营销主题

3.3差异化竞争策略

3.4卖点设计

4项目创新体系

4.1创新思路

4.2项目核心竞争力构成及因素分解

4.3创新体系的设计及实施要点

4.4项目风险回避

5项目营销执行方案

5.1项目形象定位

5.2价格策略

5.3促销策略

5.4宣传推广策略

5.5销售组织

5.6营销执行计划与节奏控制

6项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策

6.1开发销售时机

6.2本项目的制胜关键

6.3项目物业管理

6.4建筑风格

6.5销售节奏

6.6营销主题的实施要点

6.7营销费用控制

6.8售楼部及样板间选址

6.9销售指导思想

第二篇：房地产营销策划之 住宅楼盘实战定价方案

房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案 石家庄某楼盘实战定价方案

1、定价思路

本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案： 第一步：分析项目特点，确定价格制定原则； 第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例； 第三步：确定价格影响因素；

第四步：通过影响因素分析可比案例；

第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格； 第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价； 第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差； 第八步：确定价格表；

第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格； 第十步：确定付款方式。

2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析

项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：

A、户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方；

B、组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；

C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。（2）、价格制定方法

A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距；

B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素；

C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。3.确定项目可实现均价(1)市场比较法

考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(2)调查案例选取

选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。（3）住宅物业价格影响因素 A、因素一：地理位置比较因素 ?环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻； ?交通：车行、管制、公共交通；

?配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。B、因素二：楼盘本体素质比较因素 ?规模；

?平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等； ?设备：供热、智能化、消防； ?装修：地面、厨卫、门窗； ?外观：立面设计、大堂、会所； ?景观； ?车位； ?开发商； ?承建商。

C、因素三：物业管理 ?品牌； ?收费；

D、因素四：工程形象进度 ?楼花、准现楼、现楼； ?入伙时间；

E、因素五：营销因素 ?市场时机； ?营销包装等。

（4）具体调查结果（略）

调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在2400—2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是宏兴花园、博雅庄园。

（5）楼盘对比分析

根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：

楼盘比较表（住宅）

楼盘名称

权重%

本项目

燕都花园

宏兴花园

博雅庄园

A、地理位置

环境

生活氛围

人文氛围

自然环境

治安状况

区域印象

升值前瞻

交通

车行、管制

公共交通

配套

学校、幼儿园

菜市场、商场

医院、银行

B、楼盘本体素质

规模、配套、实力

平面设计

设备（供热、智能化）

装修（地面、厨卫、门窗）

是否送电器

外观（包括大堂、会所）

景观

车位

承建商

开发商实力

C、物业管理

品牌

收费

D、工程进度

E、营销

比较因素折扣合计

对比楼盘销售价格（元/平方）

2430

根据比较因素调整后价格（元/平方）

2445

对比楼盘参考权重

本项目合成价格

2503

（6）确定价格

根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目价格因素：北区与南区的差异；南北区可售面积比例约为1：7。确定本项目可实现的销售均价为2440元/平方。4 确定价格表（1）层差

根据调查，石家庄市目前楼盘价格如下：

楼盘名称

一

二

三

四

五

六

七

备注

燕都花园

宏业花园

翼北花园

楼层差如下：

楼盘名称

一

二

三

四

五

六

七

备注

燕都花园

宏业花园

翼北花园

上述案例中，冀兴花园是区域内最早开售的楼盘，楼层可比性不高，而宏业和燕都是目前在售楼盘，具有较高的可比性。考虑燕都花园销售情况比宏业花园好，因此在制定本项目层差时，主要以燕都花园层差为参考，再根据宏业花园层差规律适当调整，项目层差制定如下：

一

二

三

四

五

六

七 层差（顶层平面）

层差（顶层复式）

（2）景观位置差

项目外部没有可利用的自然景观，内部景观差异也不大，因此，位置的影响主要反映在临街噪音的影响上。以下是燕都花园由于位置不同价格表如下：

一

二

三

四

五

六

均价 临华新路

不临街

位置差如下：平均位置差 临华新路

0 不临街

综合考虑本项目的素质，影响价格的位置差异的负面因素有：位于北区；临交通干道（建设北大街）；临近小区步行商业街。正面因素有：位于南区；可观看小区庭院绿化。考虑上述因素，结合竞争楼盘位置差异所产生的价格差，以南区临建设北大街15栋价格为参数，制定以下南区价格变化表（北区均价为南区对称单位的0.9）: 单元

价差

南15栋西单元

0 南17、19、21、23栋西单元

0 南15栋中、东单元和16栋均价

+150 南17、19、21栋中、东单元和18、20、22栋均价

+200 南23栋中单元和24栋均价

+150（3）确定价格表（南北区各选一例，其余略）A、北区第1栋价格表：

单位

一

二

三

四

五

六 西单元

中单元

东单元

B、南区15栋价格表

单位

一

二

三

四

五

六

西单元

中单元

东单元分期价格

配合项目营销五个阶段，销售价格分为五个分期价格：（1）第一阶段：内部认购期

定价原则：低单价、低总价入市，主推北组团的一房、两房和三房，总价控制在15万元左右；南组团限量推出位置较差的15、16、23和24栋。

实收均价：均价2273元/平方；北区2144元/平方，南区2291元/平方

定价说明：低价入市，明显拉开与竞争楼盘的价格差距，在市场上树立物业“物超所值”、“价廉物美”的品牌形象，短期聚集人气，为6月份公开发售充分准备。（2）第二阶段：公开发售期

定价原则：项目全部面向市场，销售率逐渐上升，保证基本资金回笼。实收均价：均价2369元/平方；北区2232元/平方，南区2389元/平方

定价说明：正式发售期，价格高于认购期，实收均价低于竞争楼盘在售价格，扩大营销宣传和促销力度。

（3）第三阶段：强势推广期

定价原则：提高价位塑造大社区形象；进一步回笼资金。

实收均价：均价2441元/平方；北区2297元/平方，南区2462元/平方

定价说明：属于强势推广，结合物业施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉升的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。（4）第四阶段：持续销售期

定价原则：物业接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进一步回笼资金。实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方 定价说明：准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。（5）第四阶段：尾盘期

定价原则：物业入伙，集中盘活所剩房源。

实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方 定价说明：现楼，利用公关活动和促销优惠措施抵抗其他楼盘的竞争。6 付款方式

结合石家庄市普遍接受的付款方式，本项目采取以下付款方式：（1）一次性付款方式

折扣：内部认购期90折；公开销售期94折；强势推广期97折；持续期和清盘期99折。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款50%（含定金），10天内付总楼款的40%，签署正式《房地产买卖合同》时付清10%余款。（2）建设期分期付款

折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款30%（含定金），30天内付总楼款的30%，签署正式《房地产买卖合同》时付总楼款的20%，入伙时付清20%余款。（3）按揭付款

折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付15%首期（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付5%首期，办理银行按揭手续。7 销售时点确定（1）内部认购时间

根据开发商的资金回收目标，商铺于四月份提前内部认购，而住宅将在5月20日开始内部认购，是基于以下因素考虑：

?售楼处于5月20日完成装修、装饰工程并可对外开放；

?项目的形象包装、现场包装及销售人员培训等销售前期准备工作全部完成，具备内部认购条件；

?项目预售证5月20日尚未取得；

?根据开发商提供之工程进度说明：6月底主体封顶，5月20日住宅主体施工到5—6层，工程形象容易树立置业者信心；

?住宅实体中的样板房6月底可以开放；

?同区域竞争楼盘（如燕都花园二期）将于5月初发售，与本项目内部认购的时间错开； ?及早推向市场，实现12月31日销售率达到90%的销售目标。（2）开盘时间 5月20日除预售许可证和样板房没有准备到位，其他销售条件已经具备，由于样板房开放时间较其他准备工作完成时间明显落后，如果在6月底样板房开放时才公开发售，公开销售期只有6个月，时间短，对销售和资金回收造成不良影响。因此本项目正式开盘以拿到《预售许可证》为必备条件，开盘时间预计为6月1日 8 销售前提条件

内部认购前提条件在前期提供之《项目销售准备工作时间表》中，有具体说明，内容包括：工程形象、形象包装、现场包装、销售文件、销售人员培训。（2）正式开盘前提条件：取得《预售许可证》 9 销售目标及进度安排

销售目标：2001年12月31日前实现90%销售率。

销售进度安排：销售率按可售面积61000平方计，销售期以9个月计，在推广上分为内部认购期、公开强销期、强势推广期、持续期和清盘期五个阶段。

时期

销售阶段

工程进度

销售率

销售均价

价格变化

销售面积

内部认购

主体6层

3%

南区2291

公开销售

主体封顶

15%

强势推广

外墙装修、样板房开放

57%

持续期

竣工、验收

15%

清盘期

入伙

10%

总计61000平方，共541套

第三篇：营销策划方案

长按铃木汽车公司营销策划方案

一、长安铃木汽车服务公司的简介

重庆长安铃木汽车有限公司，创建于1993年6月，由重庆长安汽车股份有限公司(占51%)、日本铃木株式会社(占25%)、日本双日株式会社(占14%)、铃木(中国)投资有限公司(占10%)四方持股，公司注册资本19000万美元，投资总额55500万美元。作为国内大型的综合性现代汽车制造企业，长安铃木公司占地面积约42万平方米，现有员工3000余人，拥有天语、雨燕、羚羊和奥拓等四个系列约20个车型，G、M系列两个发动机机型，具备年产25万辆整车和30万台发动机的生产能力。

二、长安铃木汽车服务公司的市场分析

三、长安铃木汽车服务公司的竞争分析

（一）优势分析

（二）略势分析

（三）机会分析

（四）威胁分析

四、长安铃木汽车服务公司的营销组合策略

五、执行与控制

第四篇：营销策划方案

营销策划方案

姓名：刘志帆

学号：20*** 班级：1330902

一、策划目的

本次策划的目的在于通过前期对东华理工大学生日常健身习惯的调查结果分析，从而制定出相应的策划方案以拓展英煌健身俱乐部在东华理工大学的市场，扩大其影响力，乃至扩大其在整个抚州大学生健身市场的影响力。

二、市场状况分析

1、市场形势

东华理工大学大学生中的健身市场的形式还是比较乐观的，因为从市场调查中我们发现大部分学生还是有不同程度上的锻炼习惯的，而且去健身俱乐部的人数只占了较小的一部分。

2、竞争形势

英煌健身俱乐部的竞争对手主要有力美、万康、魅力无限等健身俱乐部，它们的规模都较大，目标都是为了成为抚州最好的俱乐部，目前这些俱乐部的市场占有率相对较低，它们的营销战略都是以扩大知名度为主，营销战术主要有发传单挖掘客户和做各种广告。

3、宏观环境

人口上，抚州的大学生人数较多，市场潜力较大，经济上，现在大学生都具有一定经济承受能力。

三、swot

1、产品优势分析

英煌健身俱乐部的优势在于发展时间较长，在抚州市区有一定的知名度，且地理位置优越，离东华理工大学本部的距离很近，而且处于商业中心的位置有利于大学生健身和消费的一站式体验，最后，最大的优势在于性价比较高，符合大学生群体追求高性价比健身活动的诉求！

2、产品劣势分析

英煌健身俱乐部的劣势在于规模相对较小，健身器材与服务相对较少。

3、市场机会分析

英煌健身俱乐部的市场机会在于，利用自身的影响力与地理优势，可以更明确定位于为白领或中高收入人群及大学生群体提供高性价比的优质健身服务。

4、环境威胁分析

英煌俱乐部的环境威胁主要在于，健身俱乐部数量的不断增加可能会导致行业内部的过度竞争。

四、营销目标

英煌健身俱乐部在抚州市区市场的占有率达到第一。

五、营销战略

1、目标市场战略(1)市场细分战略 按消费人群细分，可以将英煌健身俱乐部的消费者分为普通消费者、中等收入消费者、高收入消费者、大学生消费者等。(2)、市场选择

针对英煌健身俱乐部的地理优势，即位于市中心的商业区及靠近高等学校，可以着重选择中高收入者和大学生消费者。(3)、市场定位 依据英煌健身俱乐部的相关特点，可将中高收入者和大学生群体作为其目标消费群体。

2、市场营销组合策略

(1)、可以针对不同消费人群开发不同的健身课程，例如可从根据不同身体状况的人群开发新课程，比如老年人、家庭主妇、年轻人等；还可以针对不同兴趣爱好的人群开发不同的课程；还可以针对不同兴趣爱好的人开设兴趣课程。(2)、价格策略

可以针对中高收入人群设计价格高一些的课程，也可针对大学生等低收入人群设计高性价比的课程。(3)、促销策略

可以在大学开学等节点到学校进行健身服务的促销活动，可以不定期到各个单位或居民区进行健身服务的促销活动。

六、营销计划控制

按月、季等定期对各类活动的效果进行评估考核，并不断完善活动要求

日记一

时间过得真快，一转眼间好几个月的实习时间就过了。在这段时间里，我学到了很多在学校了学不到的东西，也认识到了自己很多的不足，感觉收益非浅，以下是我在实习期间对工作的总结以及一些自己的心得体会。

日记二

作为一名专业知识不深的中专生来说，学校带领我们高三学生进行了这次实习活动，让我们从实践中对这门自己即将从事的专业获得一个感性认识，为今后专业课的学习打下坚实的基础。实践是中职生生活的第二课堂,是知识常新和发展的源泉,是检验真理的试金石,也是中职生锻炼成长的有效途径。一个人的知识和能力只有在实践中才能发挥作用,才能得到丰富、完善和发展。中职生成长,就要勤于实践,将所学的理论知识与实践相结合一起,在实践中继续学习,不断总结,逐步完善,有所创新,并在实践中提高自己由知识、能力、智慧等因素融合成的综合素质和能力,为自己事业的成功打下良好的基础市场营销实习周记市场营销实习周记。

日记三

今天是营销策划小组实践的第一周，早晨和我的团队队友弄来到图书馆进行讨论。首先对所要策划的题目进行商讨。每个人都提出了自己的想法经过激烈的讨论大家决定采用刘志帆同学的提议对英皇健身的市场需求与推广进行策划。这个题目贴近大学生的生活利于我们进行调查与统计。在确定了题目之后小组成员决定先到网上查找有关英皇健身的有关信息，在了解了有关英皇健身的信息后对学生中潜在的消费人群以及影响自行车租赁推广的因素进行预测。初步有了策划思路。下一步准备进行各种分析以及制作调查问卷进行问卷调查，分析数据，整理结果。

日记四

今天是第二天，形式与以往大概差不多，主要就是布置一下课程实习的内容。营销策划是我们今年的主题，终于涉及到市场营销的核心了。七个人为一小组，我真的希望这次能够真的做出一点样子，但是，在这个时候，这种情况下，我又能怎么样呢。一晃我的大学四年就进入尾声了，对自己的大学规划有太多的愧疚。

我想的策划主题是为一场公开讲座进行营销策划宣传，但小组成员李聪提出的题目是，有关于英皇健身的，我想说，这个曾是我一直想做的，但是困难太多，我也就是一直在想。但是我知道，这个题目很难做。虽然知道难做，但是我支持这个题目，就算圆我的一个梦吧，虽然在她提出这个题目的不知道我内心的这个想法，但是我很是谢谢她，因为我不敢提出这个题目。我接受这个挑战，我知道我不会做得太好，因为资历太浅，目前没有这个能力，而且身边没有能够真正了解这行并帮助我的人。

日记五

我昨天委托一个朋友帮我查资料，因为自己白天在做兼职，没有时间查资料。晚上我回来看看他给我查的资料，觉得都没有用，还是自己动手丰衣足食吧，所以还是自己差的，有一些东西我以为会很难查，但是，还是可以的，因为有很多网上挂出一些资料，我也就毫不客气的拿来了，但是还有好多是在网上查不到的，我还得等我朋友帮我整理出来。很高兴，因为每一天过的很充实，虽然有一点累。有时候只有在紧张的情况下才出效率的。我也是这种人，闲的时候，什么都不想，忙的时候，很是出效率。有些朋友说我工作狂，我也觉得自己有一点。我想自己以后也许会从事与这有关的工作，所以，希望能够有一个清晰的思路，以后用到的时候不至于一点都不懂。

日记六 对学生而言，实习可以使每一个学生有更多的机会尝试不同的工作，扮演不同的社会角色，逐步完成职业化角色的转化，发现自己真实的潜力和兴趣，以奠定良好的事业基础，也为自我成长丰富了阅历，促进整个社会人才资源的优化配置。作为一名学生，我想学习的目的不在于通过考试，而是为了获取知识，获取工作技能，换句话说，在学校学习是为了能够适应社会的需要，通过学习保证能够完成将来的工作，为社会作出贡献。然而步出象牙塔步入社会是有很大落差的，能够以进入公司实习来作为缓冲，对我而言是一件幸事，通过实习工作了解到工作的实际需要。

日记七

我昨天委托一个朋友帮我查资料，因为自己白天在做兼职，没有时间查资料。晚上我回来看看他给我查的资料，觉得都没有用，还是自己动手丰衣足食吧，所以还是自己差的，有一些东西我以为会很难查，但是，还是可以的，因为有很多网上挂出一些资料，我也就毫不客气的拿来了，但是还有好多是在网上查不到的，我还得等我朋友帮我整理出来。很高兴，因为每一天过的很充实，虽然有一点累。有时候只有在紧张的情况下才出效率的。我也是这种人，闲的时候，什么都不想，忙的时候，很是出效率。有些朋友说我工作狂，我也觉得自己有一点。我想自己以后也许会从事与这有关的工作，所以，希望能够有一个清晰的思路，以后用到的时候不至于一点都不懂。

日记八

今天是营销策划实践的最后一周，今天我们将进行实践最后一步，营销策划书的编写。我们将分析好的数据整理好，根据数据每位组员集思广益设计出了自行车租赁市场的行动方案。行动方案在未来的营销中起到了非常重要的作用，它关系着我们服务的推广速度，影响着大家的接受度了解度。因此行动方案要能使我们的推广活动可以顺利进行，并且激发潜在人群的需求欲望。在完成了最后一部分行动方案后我们的营销策划的主体内容就完成了。接下来我们为营销策划书加上封面、前言、目录、结束语、附录调整了字体、段落等内容后，一份完整的营销策划书就完成了。它包含了我们这些天的努力与智慧。虽然我们的营销策划书还有很多不尽如人意的地方但它是我们小组共同努力的结果。我们每个人都体会到了合作的重要性这是营销策划实践交给我们的。我们每个人都会一直牢记在心。

日记九

今天还是再继续写营销策划书，写这个东西，完全要凭脑力劳动，大脑要一直在转，在思考，不断地反复推敲。目前为止自己接触的这方面东西太少，从来没有人教过这个应该怎么写，就是自己寻找一些资料，看看别人的写法，在看看自己的策划书的方案，写自己的策划书，我这属于没有经验的，大脑都不知道应该往哪方面思考的，写得真是好累呀。主要是这段时间我还生病了，这大脑的运算率吧就又下降啦！嗨„„我们的策划书主要包含以下几方面：前言，营销调研内容，校园市场现状分析：优势分析、劣势分析、威胁分析、机会分析，校园营销战略策划：

市场营销战略规划、服务形象定位、产品功能定位、主打的旅游规划。在适当的时间进行省内的短线行程规划、消费人群定位、营销策略，产品策略，价格策略、促销组合策略、广告策略，宣传促进策略。

日记十

我要总结一下自己在实习期间的体会。一是自主学习——工作后不再象在学校里学习那样，有课堂，有作业，有考试，而是一切要自己主动去学去做。只要你想学习，学习的机会还是很多的，老员工们从不吝惜自己的经验来指导你工作，让你少走弯路；公司内部有各种各样的培训来提高自己，你所要作的只是甄别哪些是你需要了解的，哪些是你感兴趣的。在我们实习的单位里，我就遇见了几个非常和善的老员工，只要问他们的是技术上的问题，他们都会一一作答，使我了解到，原来理论跟实际是有很大的差距的。二是积极进取的工作态度 ——在工作中，你不只为公司创造了效益，同时也提高了自己，象我这样没有工作经验的新人，更需要通过多做多问来积累经验。特别是我们的工作并不象正式员工那样有明确的工作范围，只是自由观摩，如果态度不够积极就可能没有事情做，所以平时就更需要主动争取多做事，这样才能多积累多提高。三是基本礼仪 ——步入社会就需要了解基本礼仪，而这往往是原来作为学生不大重视的，无论是着装还是待人接物，都应该合乎礼仪，才不会影响工作的正常进行。这就需要平时多学习，比如注意其他人的做法或向专家请教。

第五篇：营销策划方案

营销策划方案

一、营销现状

企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Opportunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。

战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。

战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。营销策划或是充斥了陈旧的数字以及广告，缺乏指导性的战略；或是战术和战略不相关；或是目标不现实；或是营销策划要求预算过大；或是控制不足以进行反馈和计划修改。IBM公司审计其一套现行的营销策划。总体上，这些计划做得还不错，但是在我对其中很多的假设和数据提出疑问后，这些计划被发回营销部门重新修改。没有营销策划能保证一定能顺利实施，但不好的营销策划肯定不能顺利实施。

（一、活动目的：对市场现状及活动目的进行阐述。市场现状如何？开展这次活动的目的是什么？是处理库存？是提升销量？是打击竞争对手？是新品上市？还是提升品牌认知度及美誉度？只有目的明确，才能使活动有的放矢。

二、活动对象：活动针对的是目标市场的每一个人还是某一特定群体？活动控制在范围多大内？哪些人是促销的主要目标？哪些人是促销的次要目标？这些选择的正确与否会直接影响到促销的最终效果。

三、活动主题：在这一部分，主要是解决两个问题：

1、确定活动主题

2、包装活动主题降价？价格折扣？赠品？抽奖？礼券？服务促销？演示促销？消费信用？还是其它促销工具？选择什么样的促销工具和什么样的促销主题，要考虑到活动的目标、竞争条件和环境及促销的费用预算和分配。在确定了主题之后要尽可能艺术化地“扯虎皮做大旗”，淡化促销的商业目的，使活

动更接近于消费者，更能打动消费者。几年前爱多VCD的“阳光行动”堪称经典，把一个简简单单的降价促销行动包装成维护消费者权益的爱心行动。这一部分是促销活动方案的核心部分，应该力求创新，使活动具有震憾力和排他性。

四、活动方式：这一部分主要阐述活动开展的具体方式。有两个问题要重点考虑：

1、确定伙伴：拉上政府做后盾，还是挂上媒体的“羊头”来卖自已的“狗肉”？是厂家单独行动，还是和经销商联手？或是与其它厂家联合促销？和政府或媒体合作，有助于借势和造势；和经销商或其它厂家联合可整合资源，降低费用及风险。

2、确定刺激程度：要使促销取得成功，必须要使活动具有刺激力，能刺激目标对象参与。刺激程度越高，促进销售的反应越大。但这种刺激也存在边际效应。因此必须根据促销实践进行分析和总结，并结合客观市场环境确定适当的刺激程度和相应的费用投入。

五、活动时间和地点（有时候这点会放在第二点之后）：促销活动的时间和地点选择得当会事半功倍，选择不当则会费力不讨好。在时间上尽量让消费者有空闲参与，在地点上也要让消费者方便，而且要事前与城管、工商等部门沟通好。不仅发动促销战役的时机和地点很重要，持续多长时间效果会最好也要深入分析。持续时间过短会导致在这一时间内无法实现重复购买，很多应获得的利益不能实现；持续时间过长，又会引起费用过高而且市场形不成热度，并降低顾客心目中的身价。

六、广告配合方式：一个成功的促销活动，需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法？选择什么样的媒介炒作？这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。

七、前期准备：前期准备分三块，1、人员安排

2、物资准备

3、试验方案在人员安排方面要“人人有事做，事事有人管””，无空白点，也无交叉点。谁负责与政府、媒体的沟通？谁负责文案写作？谁负责现场管理？谁负责礼品发放？谁负责顾客投诉？要各个环节都考虑清楚，否则就会临阵出麻烦，顾此失彼。在物资准备方面，要事无巨细，大到车辆，小到螺丝钉，都要罗列出来，然后按单清点，确保万无一失，否则必然导致现场的忙乱。尤为重要的是，由于活动方案是在经验的基础上确定，因此有必要进行必要的试验来判断促销工具的选择是否正确，刺激程度是否合适，现有的途径是否理想。试验方式可以是询问消费者，填调查表或在特定的区域试行方案等。

八、中期操作：中期操作主要是活动纪律和现场控制。纪律是战斗力的保证，是方案得到完美执行的先决条件，在方案中对应对参与活动人员各方面纪律作出细致的规定。现场控制主要是把各个环节安排清楚，要做到忙而不乱，有条有理。同时，在实施方案过程中，应及时对促销范围、强度、额度和重点进行调整，保持对促销方案的控制。

九、后期延续后期延续主要是媒体宣传的问题，对这次活动将采取何种方式在哪些媒体进行后续宣传？脑白金在这方面是高手，即使一个不怎么样成功的促销活动也会在媒体上炒得盛况空前。

十、费用预算：没有利益就没有存在的意义。对促销活动的费用投入和产出应作出预算。当年爱多VCD的“阳光行动B计划”以失败告终的原因就在于没有在费用方面进行预算，直到活动开展后，才发现这个计划公司根本没有财力支撑。一个好的促销活动，仅靠一个好的点子是不够的。

十一、意外防范：每次活动都有可能出现一些意外。比如政府部门的干预、消费者的投诉、甚至天气突变导致户外的促销活动无法继续进行等等。必须对各个可能出现的意外事件作必要的人力、物 力、财力方面的准备。

十二、效果预估：预测这次活动会达到什么样的效果，以利于活动结束后与实际情况进行比较，从刺激程度、促销时机、促销媒介等各方面总结成功点和失败点。

以上十二个部分是促销活动方案的一个框架，在实际操作中，应大胆想象，小心求证，进行分析比较和优化组合，以实现最佳效益。）

（1）营销策划的目的：

2）企业背景状况分析。

3）营销环境分析：

①当前市场状况及市场前景分析：

A、产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。

B、市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。

C、消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。

②对产品市场影响因素进行分析。

主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。

4）市场机会与问题分析

营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。

①针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：

企业知名度不高，形象不佳影响产品销售； 产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落；

产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣，产品价格定位不当； 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻； 促销方式不务，消费者不了解企业产品； 服务质量太差，令消费者不满；

售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。②针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

5）营销目标

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。

6）营销战略（具体行销方案）

①营销宗旨，一般企业可以注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略； 以产品主要消费群体为产品的营销重点； 建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。

②产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场；

产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系；

产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识；

产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略；

产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。③价格策略。这里只强调几个普遍性原则：

拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性； 给予适当数量折扣，鼓励多购； 以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。

④销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

⑤广告宣传。

A、原则：服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象；长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传；广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式；不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。

B、实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告；销后适时推出诚征代理商广告；节假日、重大活动前推出促销广告；把握时机进行公关活动，接触消费者；积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。

⑥具体行动方案。

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。

7）策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈，企业可凭借经验，具体分析制定。

8）方案调整。

这一部分是作为策划方案的补充部分。在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。）