商业地产拓展市场调查报告内容及格式

第一篇：商业地产拓展市场调查报告内容及格式

附件二

商业地产拓展市场调查报告内容及格式

第一部分：商业市场调研

1、商圈研究

2、消费者研究

3、投资型客户研究

4、竞争对手研究

一、市场调研情况

1、调研时间

2、调研地点和地区

3、回收问券

4、调查方法

5、基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平比较

2、该地区GDP主要指标

3、当地政府有关政策和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析

三、区域商业市场调研

（一）区域商圈研究

1、城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构

2、项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收入、消费机构

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停留时间、每次消费、对不同类别的消费需求等

4、商圈辐射范围、及范围内竞争项目

（二）终端消费研究

1、消费习惯

2、逛商场频率

3、偏爱的商场

4、对项目商圈评价

（三）投资客户研究

1、经营范围

2、投资动向

3、商圈内商铺经营状况

（四）竞争对手研究

1、竞争对手基本情况

2、竞争项目

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论

2、专题研究

五、项目经营方式论证

1、项目与同类物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析与引导性消费行为论证

4、项目商业价值与租金价值风险性论证

5、项目设计标准与经营管理水平的论证

第二部分：项目可行性研究

一、前言：项目总体情况说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场情况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析

价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；

3、主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查

4、项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

5、项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能定位、档次定位、客户定

位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开发设计方案

7、项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期工程费用、主体开发费用、管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等

8、项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情况，计算项目的投资利润、财务净现值、内部收益率、投资回收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益

9、风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案

10、可行性研究：可行性研究结论

第三部分：项目规划发展建议

一、项目分析

1、项目基本情况分析

2、综合评价（SWOT）

二、项目定位建议

1、综合定位：特征定位、价格定位、名称定为

2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位

3、市场定位：目标客群定位、群体表现特征

三、综合素质营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念

2、单体设计建议：建筑风格

3、素质营造：活动场地、装修标准

4、环境景观塑造建议

5、物业管理与服务要点

6、项目配套设施与功能建议

四、商业布局建议

1、项目商业策划与规划方案整改建议

2、商业分区功能布局及调整方案

3、商业销售及租赁区域规划建议

4、项目外观及景观建议

5、项目人流及物流动向建议

五、项目商业组合建议

1、商业结构及业态分析

2、项目商业组合的可行性探讨

3、项目电梯位置和利用建议

4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议

5、项目配套设施与功能建议

第四部分：招商、营销传播策略

一、项目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈结构性分析

二、项目租售价格定位

1、租赁价格

 标准租赁期

 租金价格厘定

 租金水平展望和预测

 租金调整环境及递增率

2、销售价格

 销售价格厘定

 销售区域及铺位分割建议

 销售价格之阶段策略性建议

 销售与租金价格互动建议及检讨

三、商场经营方式建议

1、直接和间接商铺出租

2、商场经营方式可行性探讨

3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》

四、营销传播策略建议

1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分

3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分

5、营销与招商传播推广策略互动建议

6、宣传资料及媒介选择

五、招商营销执行

1、招商营销方案执行

第五部分：经营管理建议

一、商场前期经营管理建议

1、商场上也布局的设计和控制

2、全程客户跟进

3、商场商户安排

4、商场内外部涉及装潢顾问

5、开业宣传推广传播策略

6、商场日常管理建议

7、经营管理问题咨询及处理

8、统一管理、经营、规范化运作体系

二、商场管理制度制定

1、招商处管理制度

2、商场经营管理制度的拟定

3、商场装修及设施安装管理制度

4、商场各部室经理及分区主任岗位职责

三、商场经营管理人员选聘和培训

1、商场各级管理人员选聘

2、商场经营管理培训资料

四、商场管理

1、制定商场经营管理目标和计划

2、制定商场管理标准

3、客户资料分析

4、各项资料及文献建档

第六部分：项目标识系统一、基本要素系统

1、楼盘标志

2、标志最小尺寸、空间限定及方格制图法

3、中文标准字体（简称、全称）

4、英文标准字体（简称、全称）

5、中英文标准字体制作

6、常用字体

7、标准颜色

8、辅助色

9、标志辅助图形

10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范

二、基本要素组合系统

1、标志与简称的组合2、标志与简称的特殊组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统

1、案旗

2、礼仪旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服装：保安、保洁、销售人员、管理人员

7、信封、信笺

8、旗杆

9、物管识别标志

四、导视系统

1、售楼招牌

2、售楼指引牌

3、工地形象围挡墙

4、交通工具

五、广告系统

1、路牌灯箱广告

2、广告旗

3、形象展板

4、标识英文简称组合5、标准颜色、辅助颜色

第二篇：南京商业地产市场调查报告

南京商业地产市场调查报告

上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。

1，德基广场：

1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于2006年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于2012年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。

2）业态分布：

负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。

一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。

四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus 五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。

3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。

2，新街口万达广场。

1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于2002年10月，2004年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积1.3万平方米，建筑面积4.4万平方米，总投资额逾3亿元人民币。

2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。

一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。

二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。

四楼，是万达国际影城。

4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而新街口万达的成功更多的是在于它做的比较早，占了一个非常好的地理位置，拥有了新街口每天强大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概况：南京新百全称：“南京新街口百货商店股份有限公司”，地址：中山南路3号，属于新街口商业圈的重要组成部分。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，占地面积约1.3万平方米，营业面积4.1万平方米，是一家老字号大型百货零售企业，全国十大百货商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16个专业商场，经营品种24万余种，近几年来。新百把经营触角延伸到证券、房地产、生化制药、进出口和餐饮等领域，取得了初步成效。

2）业态分布：

一楼主营化妆品，钟表，烟酒，首饰，精品鞋包等。

二楼主营服饰，三楼是老年女性服饰，四楼精品绅士，主营男士服装

五楼运动类的服饰，六楼家纺居家床上用品等种类，七楼电子，电器商品品种，不过品牌一般，种类不全，价格也没有什么优势。八楼商务接待中心，承接团购业务和一些其它商务事谊。

3）总的说新百是传统百货商场的代表，他的业态布局比较传统，品牌一般，定位在中低档，在如今的新街口不如东方商城，大洋百货，更别说德基和金鹰那样高档次了。不过凭其在南京广大市民心中的长时间的影响力以及新街口的人流量还是可以占据新街口商业圈一席之地。他依然是只租不卖的经营模式，租金根据地点不同在4-10元左右每平为每天。

总的来说以上这三种商业模式和商业地产的模式是新街口商业圈和南

京商业地产的集中代表，万达广场代表综合型的商业地产和运营，新百商场是传统商场的运作和模式的代表，也是中低档消费品和消费的代表。而德基广场则是新商业地产，新商业理念和思想的代表，不管从商业地产的设计和建造上，还是从消费者一休化的休闲，消费，娱乐一体化的休验上，还是从消费者的高档次的消费需求上都做到了一个好的榜样。当然他们三个在商业运作上都是成功的代表。都有其独到的地方。也许是市场地需要他们多样化的商业运作和模式，也许是他们迎合了不同消费者的不同需求从而成就了自已。总之他们在新街口商业圈占有一席之作。都是成功的。我们要学习他们的优点和成功之处，从中找到为我们以后在商业地产

方面有帮助的东西和信息，为我们以后在南京商业地产和运营方面取得好成绩而努力和奋斗。

宋 丽 军。2011-12-4

第三篇：艺术品拓展市场调查报告

文创品牌调查单

一、目标群体： 1.台湾THE ONE 2.北京798艺术区 3.华侨城 4.中华文促会

二、调查目标

1、运营机构

2、运营模式

3、产品及通路

三、文促会与“创意中华”概况

四、LOFT名词意义

创意中华----

【2011年 9月7日】中华文化促进会与台湾中华两岸文化创意发展协会在京签署协作关系备忘录，以“创意中华”为主题搭建合作平台，共同推动两岸文化创意产业的发展。

根据备忘录，两协会将共同创立两岸文化创意产业会议和论坛、具有类别内容的城市交

流基地、两岸文化创意产业专门奖项，以及两岸文化创意产业园区等多个公共平台。同时，两协会将以此为平台，努力促成两岸文化创意各领域、各板块从业单位和业者不同层面、不

同内容、多种形式的务实合作。

座谈会上，中华文化促进会荣誉主席许嘉璐强调指出，文化是两岸关系中最重要、最人

性的永恒纽带，两岸的文化交流应该更紧密、更深入。不仅仅是联手，更要“抱成团”一起

走出去；不仅要创造财富，更要超越财富，共同打造中华民族的品牌，把中华文化推向世界。

台湾文创会荣誉理事长刘兆玄专门发来贺信，表示两会“订立合作关系，作为两岸文化创意

产业发展平台”，有利于“推动两岸文化创意产业领域的交流与合作，实现两岸文化创意产

业优势互补，共创双赢”。

备忘录签署后，两岸文化创意产业界人士100多人举行了以数字化汉语教学为主题的创

意产业合作座谈会，围绕华语教学认证标准与数字化教学、促进两岸汉语教学交流，共同推

广海外中文学习，以及数字内容在新科技发展下两岸合作的契机等话题进行了交流和探讨。

会上，台湾华语文教学产业界、数字内容出版界人士发出呼吁，望两岸尽快在“数字化汉语

教学和测评建立共同标准”、“汉语教材内容合作”以及“数据库等相关基础建设”三方面

达成共识。与会人士期待两岸以更加开放宽松的政策，以更加有效的措施，充分发挥各自优

势，共同推动中国文化走向世界。

【LOFT】

LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。

但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高

挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具

有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！

在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如果说，LOFT的诞

生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费.【华侨城Loft】

华侨城LOFT创意文化园

OCT-LOFT创意文化园

地址：广东省深圳市南山区华侨城（香山东街与恩平街交汇处，锦绣花园后面）

附近公交站点：创意文化园

经过公交车：B60

3基于深圳华侨城东部工业区改造而来的OCT-LOFT华侨城创意文化园，坚持原创

精神，致力发展成为融合“创意、设计、艺术”于一体的中国创意文化产业基地。

OCT-LOFT华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，地处华侨城东北部，东邻侨城东路，北靠侨香路。园区占地面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米，分

为南北两区。2004年下半年以来，富有创想精神的华侨城人根据厂房的建筑特点以及政府

对文化和创意产业的相关政策指引，创造性地提出将工业区改造为LOFT创意产业园区的想法，通过将旧厂房改造为创意产业的工作室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动漫

创作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。通过这些改造，使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得以保留，同时又衍生出更有朝气

更有生命力的产业经济。

华侨城创意文化园正式整体开园后，除了已引进上百家创意产业型公司、工作室外，还

启动了3000平方米的艺术大众共享平台，并聚集了又一批涉及多个领域的前卫、先锋、创

意、设计商家，如欧洲著名的家具品牌Vitra、汇集中外人文艺术书籍和复古黑胶唱片的旧

天堂音乐书店等。

开园当天，“升·启：华侨城创意文化园区整体开园”系列文化、艺术、展览活动也同步拉

开了帷幕。其中，由深圳华侨城创意园文化发展有限公司主办的“再生历程：由东部工业区

到创意文化园区”大型展览，以华侨城东部工业区演化为创意园区的编年史为主线，演化历

程中的重大事件为节点，大量历史资料、实物为展品，揭示区域由工业时代的生产空间向后

工业时代的创意空间的渐进式“剧变”。

除此之外，记者还观看了同在创意文化园北区B10空间的另外两个展览：一是 “设计的尺度比例：100张椅子的故事”模型展，来自德国Vitra设计博物馆的100张经典椅子收藏

模型，代表着不同年代的经典椅子的设计与工艺，所有模型按照1:6的比例，将世界椅子设

计、制作产业发展的历程展现给大家；二是 “国家记忆美国国家档案馆二战中缅印战场影像

解密”展，二战期间，美国通信兵团164照相兵连曾在中缅印战区拍摄的数万张抗战照片以

及许多极其珍贵的影像材料，将在这里展出。业内人士认为，华侨城创意文化园的整体开园

将成为深圳文化产业飞速发展的一个重要见证。

公司战略发展提纲

西安曲江唐艺坊文化传播有限公司

品牌推广部

2011年12月6日

第四篇：市场调查报告的格式、内容及如何写市场调查报告

市场调查报告的格式、内容及如何写市场调查报告

在企业策划之前

第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。

一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。

(一)标题

标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。

关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的<海峡都市报>-<海峡都市报>读者群研究报告》。

(二)目录

如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;

目 录

1、调查设计与组织实施

2、调查对象构成情况简介

3、调查的主要统计结果简介

4、综合分析

5、数据资料汇总表

6、附录

(三)概述

概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：

第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。

第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。

(四)正文

正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。

(五)结论与建议

结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。

(六)附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。

二、市场调查报告的内容

市场调查报告的主要内容有;

第一，说明调查目的及所要解决的问题。

第二，介绍市场背景资料。

第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。

第四，调研数据及其分析。

第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。

第六，论证所提观点的基本理由。

第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。

第八，预测可能遇到的风险、对策。

一、概念与特点

调查报告是对某项工作、某个事件、某个问题，经过深入细致的调查后，将调查中收集到的材料加以系统整理，分析研究，以书面形式向组织和领导汇报调查情况的一种文书。

调查报告有以下几个特点：

(一)写实性。调查报告是在占有大量现实和历史资料的基础上，用叙述性的语言实事求是地反映某一客观事物。充分了解实情和全面掌握真实可靠的素材是写好调查报告的基础。

(二)针对性。调查报告一般有比较明确的意向，相关的调查取证都是针对和围绕某一综合性或是专题性问题展开的。所以，调查报告反映的问题集中而有深度。

(三)逻辑性。调查报告离不开确凿的事实，但又不是材料的机械堆砌，而是对核实无误的数据和事实进行严密的逻辑论证，探明事物发展变化的原因，预测事物发展变化的趋势，提示本质性和规律性的东西，得出科学的结论。

二、分类

调查报告的种类主要有以下几种：

(一)情况调查报告。是比较系统地反映本地区、本单位基本情况的一种调查报告。这种调查报告平方根是为了弄清情况，供决策者使用。

(二)典型经验调查报告。是通过分析典型事例，总结工作中出现的新经验，从而指导和推动某方面工作的一种调查报告。

(三)问题调查报告。是针对某一方面的问题，进行专项调查，澄清事实真相，判明问题的原因和性质，确定造成的危害，并提出解决问题的途径和建议，为问题的最后处理提供依据，也为其他有关方面提供参考和借鉴的一种调查报告。

三、写法

调查报告一般由标题和正文两部分组成。

(一)标题。标题可以有两种写法。一种是规范化的标题格式，即“发文主题”加“文种”，基本格式为“××关于××××的调查报告”、“关于××××的调查报告”、“××××调查”等。另一种是自由式标题，包括陈述式、提问式和正副题结合使用三种。陈述式如《东北师范大学硕士毕业生就业情况调查》，提问式如《为什么大学毕业生择业倾向沿海和京津地区》，正副标题结合式，正题陈述调查报告的主要结论或提出中心问题，副题标明调查的对象、范围、问题，这实际上类似于“发文主题”加“文种”的规范格式，如《高校发展重在学科建设――××××大学学科建设实践思考》等。作为公文，最好用规范化的标题格式或自由式中正副题结合式标题。

(二)正文。正文一般分前言、主体、结尾三部分。

1.前言。有几种写法：第一种是写明调查的起因或目的、时间和地点、对象或范围、经过与方法，以及人员组成等调查本身的情况，从中引出中心问题或基本结论来;第二种是写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本情况，进而提出

中心问题或主要观点来;第三种是开门见山，直接概括出调查的结果，如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用，要精练概括，直切主题。

2.主体。这是调查报告最主要的部分，这部分详述调查研究的基本情况、做法、经验，以及分析调查研究所得材料中得出的各种具体认识、观点和基本结论。

3.结尾。结尾的写法也比较多，可以提出解决问题的方法、对策或下一步改进工作的建议;或总结全文的主要观点，进一步深化主题;或提出问题，引发人们的进一步思考;或展望前景，发出鼓舞和号召。

市场调查报告写作(含范文)5

为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查„„

知识要点

●市场调查报告的用途。

●市场调查报告的基本要素。

●市场调查报告的结构和写法。

●市场调查报告的写作要领。

能力要求

●学会用比较完美的写作形式准确表达市场调查研究的成果。

案例赏析

男人长胡子，因而要刮胡子;女人不长胡子，自然也就不必刮胡子。然而，美国的吉利公司却把“刮胡刀”推销给女人，居然大获成功。

吉利公司创建于1901年，其产品因使男人刮胡子变得方便、舒适、安全而大受欢迎。进入20世纪70年代，吉利公司的销售额已达20亿美元，成为世界著名的跨国公司。然而吉利公司的领导者并不以此满足，而是想方设法继续拓展市场，争取更多用户。就在1974年,公司提出了面向妇女的专用“刮毛刀”。

这一决策看似荒谬，却是建立在坚实可靠的市场调查的基础之上的。

吉利公司先用一年的时间进行了周密的市场调查，发现在美国30岁以上的妇女中，有65%的人为保持美好形象，要定期刮除腿毛和腋毛。这些妇女之中，除使用电动刮胡刀和脱毛剂之外，主要靠购买各种男用刮胡刀来满足此项需要，一年在这方面的花费高达7500万美元。相比之下，美国妇女一年花在眉笔和眼 6 影上的钱仅有6300万美元，染发剂5500万美元。毫无疑问，这是一个极有潜力的市场。

根据市场调查结果，吉利公司精心设计了新产品，它的刀头部分和男用刮胡刀并无两样，采用一次性使用的双层刀片，但是刀架则选用了色彩鲜艳的塑料，并将握柄改为弧形以利于妇女使用，握柄上还印压了一朵雏菊图案。这样一来，新产品立即显示了女性的特点。

为了使雏菊刮毛刀迅速占领市场，吉利公司还拟定几种不同的“定位观念”到消费者之中征求意见。这些定位观念包括：突出刮毛刀的“双刀刮毛”;突出其创造性的“完全适合女性需求”;强调价格的“不到50美分”;以及表明产品使用安全的“不伤玉腿”等等。

最后，公司根据多数妇女的意见，选择了“不伤玉腿”作为推销时突出的重点，刊登广告进行刻意宣传。结果，雏菊刮毛刀一炮打响，迅速畅销全球。

这个案例说明，市场调查研究是经营决策的前提，只有充分认识市场，了解市场需求，对市场做出科学的分析判断，决策才具有针对性，从而拓展市场，使企业兴旺发达。

一、市场调查报告的用途

[例文一] ××市居民家庭饮食消费状况调查报告

为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是2001年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2000户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：

一、调查对象的基本情况

(一)样品类属情况。在有效样本户中，工人320户，占总数比例18.2%;农民130户，占总数比例7.4%;教师200户，占总数比例11.4%;机关干部190户，占总数比例10.8%;个体户220户，占总数比例12.5%;经理150户，占总数比例8.52%;科研人员50户，占总数比例2.84%;待业户90户，占总数比例5.1%;医生20户，占总数比例1.14%;其他260户，占总数比例14.77%。

(二)家庭收入情况。本次调查结果显示，从本市总的消费水平来看，相当一部分居民还达不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，样本中只有约2.3%的消费者收入在2000元以上。因此，可以初步得出结论，本市总的消费水平较低，商家在定价的时候要特别慎重。

二、专门调查部分

(一)酒类产品的消费情况

1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。

2、白酒消费多元化。

(1)从买白酒的用途来看，约52.84%的消费者用来自己消费，约27.84%的消费者用来送礼，其余的是随机性很大的消费者。

买酒用于自己消费的消费者，其价格大部分在20元以下，其中10元以下的约占26.7%，10～20元的占22.73%，从品牌上来说，稻花香、洋河、汤沟酒相对看好，尤其是汤沟酒，约占18.75%，这也许跟消费者的地方情结有关。从红酒的消费情况来看，大部分价格也都集中在10～20元之间，其中，10元以下的占10.23%，价格档次越高，购买力相对越低。从品牌上来说，以花果山、张裕、山楂酒为主。

送礼者所购买的白酒其价格大部分选择在80～150元之间(约28.4%)，约有15.34%的消费者选择150元以上。这样，生产厂商的定价和包装策略就有了依据，定价要合理，又要有好的包装，才能增大销售量。从品牌的选择来看，约有21.59%的消费者选择五粮液，10.795%的消费者选择茅台,另外对红酒的调查显示，约有 10.2%的消费者选择40～80元的价位，选择80元以上的约5.11%。总之，从以上的消费情况来看，消费者的消费水平基本上决定了酒类市场的规模。

(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。

(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。

(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。

(二)饮食类产品的消费情况。

本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：

1、消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：

泰福大酒店是大家最看好的，约有31.82%的消费者选择它，其次是望海楼和明珠大酒店，都是10.23%，然后是锦花宾馆。调查中我们发现，云天宾馆虽然说是比较好的，但由于这个宾馆的特殊性，只有举办大型会议时使用，或者是 9 贵宾、政府政要才可以进入，所以调查中作为普通消费者的调查对象很少会选择云天宾馆。

2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。

3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。

4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。

三、结论和建议

(一)结论

1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。

2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。

3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。

4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。

(二)建议

1、商家在组织货品时要根据市场的变化制定相应的营销策略。

2、对消费者较多选择本地酒的情况，政府和商家应采取积极措施引导消费者的消费，实现城市消费的良性循环。

3、由于海鲜和火锅消费的增长，导致城市化管理的混乱，政府应加强管理力度，对市场进行科学引导，促进城市文明建设。

市场调查报告，是在对调查得到的资料进行分析整理、筛选加工的基础上，记述和反映市场调查成果并提出作者看法和意见的书面报告。

市场调查报告是市场调查工作的最终成果，也是市场调研过程中最重要的一环。许多管理者并不一定涉足市场调研过程，但他们将利用调查报告进行业务决策。一份好的调查报告，能对企业的市场策划活动提供有效的导向作用，同时，对于各部门管理者了解情况、分析问题、制定决策、编制计划以及控制、协调、监督等各方面都能起到积极的作用。如果调查报告写得拙劣不堪，再好的调查资料也会黯然失色，甚至可能导致市场活动的失败。

第五篇：商业地产市场调研内容

商业地产市场调研内容详解

商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆城市性质与功能特点

◆各项城市的机能

◆城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管

例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。

四、区域零售业结构的市场调查与分析

如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。

◆地区间的销售动向

◆业种别的销售动向

◆商业地区间的竞争状况

◆大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。

五、典型性调查与研究

对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。

六、未来商业地产的供应量分析

在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。

在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

七、消费者消费行为的调查与研究

消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。

1、人口结构

人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

2、家庭户数构成家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。

4、消费水平

消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。

5、购买行为

分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。

6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。

八、立地条件研究

除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

1、道路类别

道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

2、顾客是否容易达到商业区

除了道路类别以外，还要考虑道