武穴市房地产及商业地产调查报告

第一篇：武穴市房地产及商业地产调查报告

武穴市房地产市场调查概述

一、武穴概述

武穴位于长江中游北岸，大别山南麓，鄂东边缘，地扼吴头楚尾，历来是鄂、皖、赣毗连地段的“三省七县通衢”。全市东西最大横距43公里，南北最大纵距42公里，版图面积1200.35平方公里，北部为大别山余脉，中部丘陵起伏、湖港交错，南部为带状长江冲积平原。全市行政区划为4个办事处、8个镇，辖325个村，共80万人。耕地面积53.5万亩，水面21.9万亩，山林31万亩。

武穴港是长江十大深水良港之一。同时，全国最长的铁路京九铁路和全国最长的高速沪渝高速出入口，使武穴成为全国少见的“三长”交汇之地，孙中山先生在《建国方略》中列入开发计划,民国中期成为鄂省“七大商埠”之一,素有“入楚第一门”、“鄂东门户”之称，武穴处在全国实施梯度开发的战略的“结合部”，成为湖北长江经济走廊建设和边缘发展战略的重点倾斜地区。

二、城区规划

随着京九铁路和沪蓉高明公路的开通，石佛和大金两镇因此成为城区对外交通的门户和对外发展的窗口，为了保障中心城区对外交通的通畅、便捷和管理，规划拟将大金镇纳入城区与石佛诗组团一并控制，因此武穴城区布局形式以中心城区小组团为主，及中心城区+龙坪组团+田镇组团+石佛寺组团。武穴市城区现辖武穴、刊江、田镇、龙坪四个城区，人口约26.8万。中心城区系指武穴、刊江两办事处，高新技术园区及杨林组团。城市中心街道为民主路和永宁大道，两条大道为十字交叉路线，交汇点为武穴老城区市中心，黄商、翡翠步行街、地下商场、大型超市基本都在此交汇处扎堆云集。

三、武穴经济

武穴全市实现地区生产总值180.4亿元，社会消费品零售总额72.1亿元，固定资产投资133.7亿元，全口径财政收入19.1亿元，公共财政收入8.4亿元，同比分别增长11.7%、16%、32%、18%和16.2%。实现规模以上工业总产值213亿元，增加值58.8亿元，分别增长29.8%和25.7%。扎实推进项目建设，投资3亿元集中建设“一区三园”，实施各类500万元以上项目447个，其中亿元以上项目35个，新开工亿元项目25个。新引进项目33个，其中亿元项目11个。全力推进现代农业，粮食生产实现“九连增”，农民收入实现“六连快”，农业产业化、农产品加工、新农村建设稳步推进，实现农产品加工业产值80亿元。武穴大力推进现代服务业，商贸物流、文化旅游、建筑房产、金融保险等快速发展，有力促进了经济繁荣。

全市用于教育、就业、医疗、卫生、社会保障等方面的支出达到9.6亿元，占财政总支出的50.4%。农民人均纯收入8438元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入18100元，增长14.9%。居民消费价格涨幅为3.1%。城乡居民养老保险和基本医疗保险制度实现全覆盖。

武穴连续五年被评为黄冈市“县（市、区）领导班子经济社会发展业绩考核”第一名。武穴、田镇、梅川、刊江、花桥5个镇处进入黄冈市“经济社会发展业绩考核二十强乡镇”。2008年被评为“全省县域经济发展先进县市”；先后荣获全国科技进步、科普示范、体育先进县市和粮食生产、“双低”油菜、生猪调出大市等近百个荣誉称号。

四、代表性楼盘概述

嘉和 财富城地处北川路百汇大厦对面（原水泵厂），为商住一体，总建筑面积11万㎡，其中住宅为4——28层，建筑面积6.2万㎡，商业建筑面积4.8万㎡，商业共四层，单层商业面积约12000平方米，分地下一层，地上三层，负二楼为停车场，负一楼规划为沃尔玛，地上三层规划为商品MALL，集肯德基、大地影院、仟吉、时尚餐饮、购物等商业于一体，项目推广造势叫强，在武穴较有影响力，商业前景较可以。目前住宅已经售卖完毕，商铺1楼均价约3——5万/㎡，2楼均价约1——2万/㎡，3楼暂不售卖，开发商承诺10年包租返82%回报。预计2014年国庆开业，但商铺销售情况一般。龙潭国际商贸城（城市新街）地处永宁大道汽车站旁，为商住一体，定位于城市综合体，总建筑面积13万方，其中住宅3万㎡，商业8万㎡，有苏宁电器、中百仓储、华夏影城入驻，其中商业销售部分为2.5万㎡，商铺售价1楼3万/㎡，2楼2万/㎡，3楼不售卖。苏宁和中百入驻主楼则不卖，住宅已经全部售卖完，商业规划武穴首条大型商业步行街，因地处市中心，所以销售较好。属于目前所开发盘中位置最好的盘，商业前景较好。

明惠广场地处武穴二里半社区对面，规划为城市综合体，总规划建筑面积17万㎡，定位为：购物休闲、娱乐、商务、物流为一体的新城市商业中心，具体规划含：五星级酒店、休闲广场、步行街、5A写字楼、淘宝城、购物中心、品牌展示中心等，地段稍靠偏，相当于现在的汉口北，推广较强，商业售价1——3万/㎡，销售一般。新城国际花园地处民主路与刊江大道交汇处，浙江东阳的老板投资开发，以住宅为主，商业为辅。总规划建筑面积为16万㎡，分四期开发，目前在销售三期，而且三期基本已经销售完毕，均价4200元/㎡，商业商铺均价1.5万/㎡，而且基本销售完毕。项目主打高品质物业、高品质住宅、高绿化率牌。迎合了武穴市场需求，又属新老城区交汇处，销售较好！

（注：橘色表示未开盘，绿色表示已经开盘）

五、楼市分析

A、开发篇 金色豪园

武穴地产开发的标志性楼盘应属金色豪园，在2006年首先开展了按揭贷款业务。在当时武穴普通单价600元以下的情况下，金色豪园销售表价为800元左右。成小区建制的开发拉开了武穴房地产市场的序幕。

B、渐入佳境：翡翠家园、港湾月色、丽江豪园

其后几年的武穴的房地产开发一路顺风，翡翠家园项目在商业部分（步行街）极大刺激了地产开发的热潮。此外还有丽江豪园、扬子、锦江星城等等。地产开发利润如此之高，销售环节门槛如此之低，投资及刚性需求如此旺盛，从而使得武穴地产开发呈全面开放之势。

C、高起篇：东磁新城国际花园 在城镇居民可支配收入1.5万左右水准线的武穴，现在武穴楼盘起步价达到了3200以上，部分楼盘均价已过4300元/㎡。环顾周边城市，如浠水、黄梅都远在此之下，售价可以与黄冈进行对比。作为三线城市的黄石黄冈除主城区中心地带的地产开发房价较高外，其他区域起价也仅在3000以上。而小区开发的规模、环境、物业、销售成本、拿地成本都在作为四线城市武穴之上。

东磁•新城国际花园项目，以横店东磁上市公司为背景，以沿海地产开发模式打造建筑风格、小区规划、园林景观、物业等高品质为宣传口径，迅速拉升武穴区域房价。吴楚、明珠豪苑及龙洲新天地、世纪江城等一起确立了武穴房价3000以上起步的市场形势。D、群雄竞起

2013年，武穴地产开发呈现全面爆发状态。面临销售的楼盘，除尾盘如港湾月色、锦锈乐园等外，二三期销售的还有东磁、龙洲新天地、吴楚时代等；新开发的有明惠广场、东城明珠、龙潭城市新街、明珠豪苑、龙州房产、嘉和财富城等大盘，基本都集中在2013年和2014年。

武穴新盘基本集中开发在永宁大道和刊江大道上面，永宁大道是武穴老城区主干道，刊江大道是武穴新老城区交汇处，现武穴盘量大约为17个左右，住宅基本均价为3600元/㎡，商铺售价均价为2万/㎡，部分盘商铺暂无销售计划，凡在销售的商业部分，只卖一二楼，三楼都不售卖，据推理是市场需求较弱，难以销售导致。

纵观所有楼盘，各楼盘代理公司良莠不齐，大部分销售中心装修一般，销售员极不专业，代理公司准入门槛比较低。但住宅销售都比较乐观，就武穴目前盘量和销售价格，都有空间，众多新盘在一定时期内呈现同期放量的情况不太容易出现。刚性需求还未满足，但面对如此多的楼盘纷纭推出，群雄竞起局面必然形成。

第二篇：商业地产拓展市场调查报告内容及格式

附件二

商业地产拓展市场调查报告内容及格式

第一部分：商业市场调研

1、商圈研究

2、消费者研究

3、投资型客户研究

4、竞争对手研究

一、市场调研情况

1、调研时间

2、调研地点和地区

3、回收问券

4、调查方法

5、基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平比较

2、该地区GDP主要指标

3、当地政府有关政策和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析

三、区域商业市场调研

（一）区域商圈研究

1、城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构

2、项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收入、消费机构

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停留时间、每次消费、对不同类别的消费需求等

4、商圈辐射范围、及范围内竞争项目

（二）终端消费研究

1、消费习惯

2、逛商场频率

3、偏爱的商场

4、对项目商圈评价

（三）投资客户研究

1、经营范围

2、投资动向

3、商圈内商铺经营状况

（四）竞争对手研究

1、竞争对手基本情况

2、竞争项目

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论

2、专题研究

五、项目经营方式论证

1、项目与同类物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析与引导性消费行为论证

4、项目商业价值与租金价值风险性论证

5、项目设计标准与经营管理水平的论证

第二部分：项目可行性研究

一、前言：项目总体情况说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场情况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析

价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；

3、主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查

4、项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

5、项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能定位、档次定位、客户定

位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开发设计方案

7、项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期工程费用、主体开发费用、管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等

8、项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情况，计算项目的投资利润、财务净现值、内部收益率、投资回收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益

9、风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案

10、可行性研究：可行性研究结论

第三部分：项目规划发展建议

一、项目分析

1、项目基本情况分析

2、综合评价（SWOT）

二、项目定位建议

1、综合定位：特征定位、价格定位、名称定为

2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位

3、市场定位：目标客群定位、群体表现特征

三、综合素质营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念

2、单体设计建议：建筑风格

3、素质营造：活动场地、装修标准

4、环境景观塑造建议

5、物业管理与服务要点

6、项目配套设施与功能建议

四、商业布局建议

1、项目商业策划与规划方案整改建议

2、商业分区功能布局及调整方案

3、商业销售及租赁区域规划建议

4、项目外观及景观建议

5、项目人流及物流动向建议

五、项目商业组合建议

1、商业结构及业态分析

2、项目商业组合的可行性探讨

3、项目电梯位置和利用建议

4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议

5、项目配套设施与功能建议

第四部分：招商、营销传播策略

一、项目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈结构性分析

二、项目租售价格定位

1、租赁价格

 标准租赁期

 租金价格厘定

 租金水平展望和预测

 租金调整环境及递增率

2、销售价格

 销售价格厘定

 销售区域及铺位分割建议

 销售价格之阶段策略性建议

 销售与租金价格互动建议及检讨

三、商场经营方式建议

1、直接和间接商铺出租

2、商场经营方式可行性探讨

3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》

四、营销传播策略建议

1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分

3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分

5、营销与招商传播推广策略互动建议

6、宣传资料及媒介选择

五、招商营销执行

1、招商营销方案执行

第五部分：经营管理建议

一、商场前期经营管理建议

1、商场上也布局的设计和控制

2、全程客户跟进

3、商场商户安排

4、商场内外部涉及装潢顾问

5、开业宣传推广传播策略

6、商场日常管理建议

7、经营管理问题咨询及处理

8、统一管理、经营、规范化运作体系

二、商场管理制度制定

1、招商处管理制度

2、商场经营管理制度的拟定

3、商场装修及设施安装管理制度

4、商场各部室经理及分区主任岗位职责

三、商场经营管理人员选聘和培训

1、商场各级管理人员选聘

2、商场经营管理培训资料

四、商场管理

1、制定商场经营管理目标和计划

2、制定商场管理标准

3、客户资料分析

4、各项资料及文献建档

第六部分：项目标识系统一、基本要素系统

1、楼盘标志

2、标志最小尺寸、空间限定及方格制图法

3、中文标准字体（简称、全称）

4、英文标准字体（简称、全称）

5、中英文标准字体制作

6、常用字体

7、标准颜色

8、辅助色

9、标志辅助图形

10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范

二、基本要素组合系统

1、标志与简称的组合2、标志与简称的特殊组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统

1、案旗

2、礼仪旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服装：保安、保洁、销售人员、管理人员

7、信封、信笺

8、旗杆

9、物管识别标志

四、导视系统

1、售楼招牌

2、售楼指引牌

3、工地形象围挡墙

4、交通工具

五、广告系统

1、路牌灯箱广告

2、广告旗

3、形象展板

4、标识英文简称组合5、标准颜色、辅助颜色

第三篇：南京商业地产市场调查报告

南京商业地产市场调查报告

上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。

1，德基广场：

1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于2006年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于2012年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。

2）业态分布：

负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。

一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。

四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus 五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。

3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。

2，新街口万达广场。

1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于2002年10月，2004年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积1.3万平方米，建筑面积4.4万平方米，总投资额逾3亿元人民币。

2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。

一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。

二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。

四楼，是万达国际影城。

4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而新街口万达的成功更多的是在于它做的比较早，占了一个非常好的地理位置，拥有了新街口每天强大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概况：南京新百全称：“南京新街口百货商店股份有限公司”，地址：中山南路3号，属于新街口商业圈的重要组成部分。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，占地面积约1.3万平方米，营业面积4.1万平方米，是一家老字号大型百货零售企业，全国十大百货商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16个专业商场，经营品种24万余种，近几年来。新百把经营触角延伸到证券、房地产、生化制药、进出口和餐饮等领域，取得了初步成效。

2）业态分布：

一楼主营化妆品，钟表，烟酒，首饰，精品鞋包等。

二楼主营服饰，三楼是老年女性服饰，四楼精品绅士，主营男士服装

五楼运动类的服饰，六楼家纺居家床上用品等种类，七楼电子，电器商品品种，不过品牌一般，种类不全，价格也没有什么优势。八楼商务接待中心，承接团购业务和一些其它商务事谊。

3）总的说新百是传统百货商场的代表，他的业态布局比较传统，品牌一般，定位在中低档，在如今的新街口不如东方商城，大洋百货，更别说德基和金鹰那样高档次了。不过凭其在南京广大市民心中的长时间的影响力以及新街口的人流量还是可以占据新街口商业圈一席之地。他依然是只租不卖的经营模式，租金根据地点不同在4-10元左右每平为每天。

总的来说以上这三种商业模式和商业地产的模式是新街口商业圈和南

京商业地产的集中代表，万达广场代表综合型的商业地产和运营，新百商场是传统商场的运作和模式的代表，也是中低档消费品和消费的代表。而德基广场则是新商业地产，新商业理念和思想的代表，不管从商业地产的设计和建造上，还是从消费者一休化的休闲，消费，娱乐一体化的休验上，还是从消费者的高档次的消费需求上都做到了一个好的榜样。当然他们三个在商业运作上都是成功的代表。都有其独到的地方。也许是市场地需要他们多样化的商业运作和模式，也许是他们迎合了不同消费者的不同需求从而成就了自已。总之他们在新街口商业圈占有一席之作。都是成功的。我们要学习他们的优点和成功之处，从中找到为我们以后在商业地产

方面有帮助的东西和信息，为我们以后在南京商业地产和运营方面取得好成绩而努力和奋斗。

宋 丽 军。2011-12-4

第四篇：福州商业地产投资调查报告

福州商业地产投资调查报告

目前的商业地产投资热，无疑会吸引越来越多的人加入其中，但是任何领域的投资都是有风险的，不做好事前的充分调查了解，不掌握相关的知识和经验，往往容易陷入盲目投资，甚至让自己的资金白白打了水漂，或高位套牢。为让投资者对商业地产投资有个理性的认识，我们走访了几家中介经纪商，请他们凭借各自多年从事商业地产买卖交易的经验来为大家支招献策。

5-10月成交量比去年同期涨10%

在对福州几家中介商的调查访问中获悉，目前在二级市场上，商业地产（包含商铺、商场、写字楼）的成交量占二手房市场总成交量的5%左右，大概每月成交量为150套左右，每套按50平方米计算，每月出售的商业面积为7500平方米左右。

从今年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10%。5-10月商业地产价格总体上涨20%

从商业地产售价变化看，与去年同期相比，总体涨幅达到20%。其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%~20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。

市中心的车库与去年相比翻了一番，目前售价普遍在18万~25万元之间。“金三角”的商铺最好卖

福州的“金三角”区域是指，北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场形成的三角区域。这个区域由福州三大核心商圈组成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。

目前，万宝商圈（指万象城与宝龙城市广场）沿街店面最好卖，而且价格涨幅最大。早期，那里的一楼店面平均售价4~5万元/平方米，才几年时间，如今售价已经涨到8~10万元/平方米。

即将形成商圈的商铺涨得最快

在调查中，当问及哪个区域的商铺涨得最快？各家中介商的回答几乎是一致的，“即将形成商圈的商铺涨得最快”。最典型的例子是福州仓山万达广场周边的店面。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1~2万元/平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3~5万元/平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

商业地产中独立店面最抢手

商业地产包含了商铺（指独立店面）、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80%。

在独立店面中，以鼓楼区和台江区的，面积在50-100平方米的店面最好卖；如果这些店面处在某个商圈内或在某个商业综合体中，而且是一层沿街的，那就更好卖；而且价格也卖到最高，每平方米售价在8~15万元不等。如果店面是社区型的，又是在老城区，每平方米最高只能卖到3~4万元。新城区的价格更低，只能卖1~2万元之间。

商业地产租金涨幅比较慢

调查发现，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值，第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，因为后者往往难以令人满意。目前，福州商业地产的租金平均涨幅都不高，老城区店面租金每年仅涨3%~4%，新城区涨了2%。商场和写字楼（不含新建的写字楼）的租金涨幅也差不多。

案例

2003年，陈先生的亲戚想出让手中的中亭街独立店铺，每间面积都在50平方米左右，每平方米售价2万元。

当时，亲戚手中有三间铺，一间是在中亭街的街角，一间是在中亭街右侧，还有间是在左侧。在对比三间店面后，陈先生决定购买左侧店铺。他的理由是：左侧顺脚，停车方便，面宽比其他两间大。

但是这些还不足以让陈先生立刻下手，因为投资回报率太低了。某一天，当陈先生获悉，1年后台江批发市场将搬到中亭街。他迅速从北京飞回福州，当晚拉上亲戚去看铺，第二天就成交。

刚开始，租金每月只能租到2000~3000元，投资回报率仅1%~2%，抱着养铺的心态，陈先生并没有埋怨收益太低。慢慢的，批发市场来了、中亭街也养旺了，他的店面租金从原来的2000~3000元涨到了如今的1万元。按现在的租金换算成回报率，已经是12%了。不仅租金涨，店铺也升值了，从原来的2万元涨到如今的4万多元，翻一番。

观点

看得准“一铺养三代”看不准“三代养一铺”

民间有“一铺养三代”的说法是有其道理的，但投资商铺应做到“心中有数”，不然就变成“三代养一铺”。

“心中有数”是指要计算产品的回报率，要弄懂商铺（店面）与位置、运营、周边的商业业态、商业物业管理等方面的关系。其中商业物业是容易忽视的。其评估标准为：首先硬件是否成熟，比如女厕所的比例应该为男厕所的2.5倍；是否有消防通道、公共停车场。其次是否有人性化的设施配套，比如电梯的设置是否具有人性化，灯光的应用能否吸引人们逛街的好奇心；第三，后期是否有强有力的运营能力。比如是否经常举办市场推广活动等。

分析

陈先生的购买行为有以下六点值得借鉴的地方：

第一，商铺（店面）地点的选择。投资者在购买商铺（店面）时首先要了解整个商业区域整体的发展动向和这个商铺（店面）在这个区域的地点选择。比如顺脚、车的停放、是否要过马路等。

第二，分析这个商铺（店面）有多少客流支撑。在购买前可以进行市场调查，比如，该区域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要会计算商铺（店面）的回报率。回报率=年租金/总价。其中要分三个阶段算：养铺时间的回报率；基本回报率（要高过银行利息）；预计未来的回报率。

第四，要注意商铺（店面）的硬件条件，比如门面要宽（至少要5、6米）；深度要够深（至少要7、8米）；商铺层高、物业配套等。

第五，在买铺时注意周边环境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否顺畅、视野是否通达、店铺的朝向等。

第六，商铺（店面）的后期管理运营。投资者要有良好的心态，有养铺的心理准备。还要注意后期管理运营时商铺（店面）的业态否能与该区域的商业业态相融合。

选择投资成熟商圈的商业产品

在没有更好的投资渠道时，商业地产还是值得投资的，它不仅可以保值，抵抗通货膨胀，还可以增值，商铺越养，价值越明显。如果不想承担风险，可考虑选商圈成熟、周边配套齐全、停车方便的商业产品，把预估的风险值降到最低。投资未来可能形成商圈的商铺

投资商铺要有眼光和胆量，关注那些未来有可能会形成商圈的商铺。从区域上看，可关注金山区域、仓山区火车南站附近或是北江滨CBD商务区。这些区域的商业地产目前价格还未大涨，仍有升值潜力。

年收益率达到5%商铺可以投资

投资商铺主要看人流量和租金回报率，通常情况下，年收益率达到5%商铺就可以投资。目前市场上，独立店面的年收益率大概在5%~8%之间。例如，每平方米售价3万元的店面，面积为50平方米，如果每月租金能达到1万元，就可以投资了。

投资重点关注商业地产本身

投资商业地产一般是长线投资，没有太多的时机因素要考虑，主要看商业产品本身。投资者在购买商业地产时应考虑：周边的配套、消费的人群；该地区的土地规划（可以上相关部门的网站查询）；商业地产本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未来的租客）等。在购买前应货比三家。我要调查网 摘自：中研网讯部分观点作者：柯南园

第五篇：成都二环路商业地产调查报告

成都二环路商业地产调查报告

引言

近俩年成都商业地产发展的状况分析，其增长与住宅增长呈明显差异，甚至有回落的趋势。商业地产在经过它短暂的“暴力式”疯涨后，在进入到规范、有序的发展环节时，其矛盾和运营缺点就会集中暴露出来，在这样的产业背景下，投资商业地产就需要客观的分析市场的投资潜力和可行性。

结语

商业地产方兴未艾，商业地产利益诱人，但商业地产并不是简单的“商业+房地产”，它在理念、设计、招商、运营、管理等方面构成自身的一个价值链，其开发应重点认清商业的内在规律。商业物业的价值体现是通过最终的经营利润是否最大化体现出来的。不论在何种运营模式下，坚持只租不售的经营模式是理性的开发商必须认识到的。所以我们不能失去理智，我们应该谨慎观察、理性对待，也许明天成都商业地产就是“柳暗花明”。

从光华片区商业的经营状况来看，水木光华项目的商业项目经营状况较好，其项目内的菜市场以及商业楼目前入住率均达到90％以上，商业楼主要引入大型餐饮、部分生活配套超市等；成都花园商业铺面的经营状况也较好；反之，靠近金沙板块的博瑞都市花园目前的商业经营状况不甚理想，大面积的商业空置，部分经营的商业铺面也仅为档次较低的餐饮以及部分社区配套，由于博瑞地产商业项目的空置以

及优品道的开发，目前博瑞都市花园商业楼二楼作为博瑞地产的办公物业使用；

从光华片区未来的商业竞争来看，主要物业为优品道项目的商业物业，供应总体量10万㎡左右，且该项目与大型连锁——易初莲花达成了20年的经营协议，随着该项目的呈现以及易初联花的入住，将进一步加剧区域社区商业的生存，金沙、光华片区内的社区小型商业铺面的发展前景堪忧；

金沙片区目前大部分商业项目处于空置状态，大量的商业项目在短时间内上市，造成目前市场上区域商业竞争激烈，同时产品同质化现象异常严重，该区域内目前呈现的项目除金沙国际商城外其他项目的经营均举步维艰；

金沙园的社区规模和商业体量是三个楼盘中最大的，该区域由于住宅社区入住率较低，其商业部分有两条划分社区的商业步行街以及社区四周临街的商铺。前期该项目的商业项目引进了诺玛特入住，但经营状况不佳；随着诺玛特自身的原因从金沙园商业楼退出后，金沙园大面积的商业楼目前一直处于空置状态，对商铺投资者的信心打击较大；

目前在经营的商铺中，以金沙园三期大华朗晴居的商铺租售率最

高，其与金沙西园相对的临街商铺，出租率达到了80%。经营的主要为部分社区配套商业以及针对周边建筑工地而设置的低档次餐馆；空置率最高的是金沙园北侧的商铺，除与青羊大道、芙蓉路相交汇的路口处有部分商铺经营外，其余大部分商铺处于空置状态。

金沙园一二三期住宅总体量达到20万平米左右，配置了大体量的商业铺面，但随着竞争能力超越社区商业的金沙国际商城引入西单商城，正式进入经营状态开始，金沙园周边的社区商铺经营举步维艰；目前总体商业经营率约40%，一二三期目前在经营的商铺总面积约为12000㎡。以三期大华晴朗居出租率最高，达到约70%。其余项目的商业物业基本上全部处于空置状态。

金沙片区由于受到来自于光华大道以及羊西线商气的分割以及阻隔，区域内的商业经营状况一直不好；未来发展中，该区域将受到来自于光华大道通车后的强大压力，因此，区域内的商业经营前景亦存在较大的风险。

从未来片区商业发展来看，大体量商业项目即将涌现，商业总体量近40万平方米，光华片区供应体量较大、光华大道沿线以及温江新城的项目将对区域形成冲击，新进项目如果没有可供支撑的业态，项目的经营将面临巨大的风险和压力，如何对该区域的商业项目进行准确的前期定位和运作，寻找合适的进入空间，实现差异化竞争将成为商业项目成功的关键所在。